鲁山县房地产市场调查报告-

鲁山市场调查报告2011年7月20日尚品房地产整合顾问机构sprealestateintegrationconsultants

本次针对鲁山房地产市场情况进行市场调查，共发放问卷200份，实际收回187，有效率93%，此次调查活动主要通过十四个问题，涵盖房地产销售中的各个环节进行。主要包括年龄阶段、学历收入、工作状况、住宅形态、户型需求、价格需求、购买因素等展开调查，为下一步建筑规划和销售做出判断。年龄情况分析：30岁以内占33%；31-35岁占30%；36-40岁占20%；41-45岁占4%；

46-50岁占10%；51岁以上占3%；分析：30岁-35岁占的比例相当大，而此部分人正是购房的主力军。在宣传推广上应该着重宣传。学历情况分析：高中以下占68%；大专占20%；本科占6%；研究生占6%；分析：县区受教育程度总体来说不是很高，高中及以下学历人员相当庞大。年收入情况分析：3-5万占45%；3万以内占26%；6-8万占20%；9-11万占5%；12-14万占10%；15万以上占1%；分析：收入的多少直接影响着购买力的大小，也决定着当地的经济活力，因此在考虑建筑成本的同时，应考虑客户的购买能力，建造适合当地情形的房屋，为开发商缩短开发周期加拢资金起到至关重要的作用。工作单位类型分析：个体经营者占29%；政府机关事业单位占21%；私营企业占15%；外资或合资企业占8%；国有企业占10%；其他占17%；分析：个体经营者和政府机关事业单位的占的份量将近一半以上，因此在宣传推广上应该侧重这一方面。而这方面人群相对知识层面高对房屋的附属设施配套要求相对较高，因此建筑规划过程中也是要考虑到的。购买物业类型分析：小高层占27%；高层占23%；花园洋房占25%；多层占15%；其他占10%；分析：因市场大的趋势所向，受土地成本等因素所限购房者也从最初的多层住宅向小高层住宅而改变，因此在整体规划允许的范围内，侧重小高层和高层的建筑，保证居住舒适居住的同时多出面积。喜爱户型分析：三室二厅占40%；三室一厅27%；二室二厅占13%；四室二厅占8%；一室一厅占7%；四室以上占5%；分析：三室二厅和三室一厅的户型在县区的认可程度相对很高，因此在规划中，此户型应成为开发的主力户型。客户对住宅最为关心的问题分析：采光占25%；通风占23%；户型占20%；景观占14%；私秘性占9%；楼间距占9%；分析：采光和通风是购房者最关心的问题，因此在建筑规划过程中，应着重考虑，规划过程中尽量避免采光死角，购房者对风水也相当重视，因此规划中应当有机的结合起来。购买房屋看重的因素分析：工程质量占27%；价格占17%；景观绿化12%；升值潜力占12%；开发商实力占9%；物业管理占7%；会所配套占6%；活动场所占5%；周边配套占3%；地段占2%；分析：房屋的工程质量和价格最为关注，在整体规划中，既要质量有保证，同时又要建造符合当地实际行情的房屋价格，这与整体销售紧密相连，也是开发成败的关键所在。客户了解项目的渠道分析：朋友介绍占24%；电视16%；户外广告占15%；报纸占12%；网络占12%；其他占21%；分析：县区整体不是很大，人与人之间的圈子相对较小，朋友介绍和电视宣传成为购房者寻求房源的主要渠道，因此在对前期客户的蓄水中多加强老朋友、老客户的引导能力，同时以电视和户外广告相配合做好项目的形象推广，显得尤为重要。也为后期的销售打下良好的基础。购房用途分析：首次购房满足自住占37%；二次置业改善居住环境占27%；给子女购买婚房占15%；投资占9%；养老占6%；其他占6%；分析：整体来看鲁山的刚性需求还是占的相当大，市场前景相对比较乐观。因此对开发商来说是一个不错的机会。可承受的购房价格分析：2000元以下占38%；2000-2300占45%；2300-2700占14%；2700-3000占3%；分析：由于县区普遍收入较低，2000-2300元左右的均价，成为购房者心中理想的价位。因此在建造成本范围内还是多注重刚性需求的客户的意见。客户承受的房屋总价分析：20万元以内占39%；21万-25万占33%；26万-30万占14%；31万-35万占6%；36万-40万占5%；41万以上占3%；分析：25万元左右的房子成为主力，也就是说100平方左右的成为主推户型。购房时间分析：1年以内占16%；2年以内占41%；3年以内占20%；3年以上占23%；分析：1-2年成为购房者的理想节点，而我们的项目正好处在此阶段，因此对销售很有利。客户选择付款方式分析：一次性付款占25%；分期付款占38%；银行按揭占37%；分析：一次性付款和分期占到了63%，因此当地房地产市场极不成熟，为开发商资金的回拢起到了很好的助推作用。

鲁山县楼盘情况（部分）

鲁山的房地产相对其他县城来说整体开发量不大，大的楼盘屈指可数，在市调过程中，有些已经交房，有一些还处在规划、售楼部没有开放的情况下，一些基础数据没有完全掌握。因此在下一步工作中还需不断去完善和填充，为销售工作做出正确的判断和指导。项目名称锦沅·玺堡开发公司锦沅房地产开发公司项目位置鲁山县人民路东段售楼电话5895555占地面积80亩建筑面积13万平方产品类别4栋小高层12层、5栋高层19层营销/代理无车位配比1：1绿化率40%物业费未定容积率2.5交付日期一年半工程进度未开工销售均价2600—3000优惠措施无主力户型98.77—260平方项目配套社区内幼儿园、医院、天然气入户案场表现讲解细致、耐心、热情当前销售阶段及营销活动分3期开发，共15栋楼，价位未定，10月份左右开盘综合评价人员热情，专业知识相对丰富，对楼盘的情况比较了解。项目名称临岸厅院开发公司项目位置鲁山县鲁平大道中段售楼电地面积10亩建筑面积产品类别1栋小高层营销/代理无车位配比绿化率物业费未定容积率交付日期明年年中工程进度已打好地基销售均价未定优惠措施无主力户型128平方、145平方的三房项目配套天然气案场表现销售人员不专业，对自己项目信息数据掌握不好当前销售阶段及营销活动现在未开盘，具体开盘时间不详综合评价项目名称明都花园开发公司河南万信置业项目位置南阳路转盘东50米售楼电话5980555/5980777占地面积建筑面积产品类别共4栋楼，2栋7层、2栋16层营销/代理无车位配比绿化率物业费未定容积率交付日期明年5月1日工程进度正在施工销售均价9层以上2680元、9层以下2580元优惠措施暂无主力户型95平方—127平方项目配套项目周边有市政配套公园案场表现销售人员不专业当前销售阶段及营销活动现在正售高层综合评价销售人员讲解不专业，对一些基本问题，回答不上来。项目名称明珠佳苑开发公司河南和裕泰置业项目位置鲁山县向阳路南段售楼电话5891111占地面积建筑面积2万左右产品类别

6栋多层营销/代理无车位配比1:3绿化率30%物业费未定容积率交付日期今年内工程进度1、2、3、4号楼基本完工销售均价1800元优惠措施一次性优惠40元/平方主力户型80平方二房、110-130平方三房项目配套车库和储藏室。车库7万，储藏室1500元/平方案场表现销售人员接待热情，但开发商人员素质低当前销售阶段及营销活动一次性优惠40元/平方综合评价项目名称望城国际花园开发公司项目位置鲁山县鲁平大道中段售楼电话5670888/999占地面积建筑面积产品类别

3栋高层营销/代理腾飞地产顾问车位配比绿化率物业费未定容积率交付日期工程进度停建销售均价优惠措施暂无主力户型126—129平方三房项目配套案场表现当前销售阶段及营销活动由于项目占地受市政改造影响，项目已停建综合评价项目名称新时代星级花园开发公司河南银茂置业项目位置鲁山县人民路东段售楼电话2279999占地面积180亩建筑面积产品类别

26栋楼11层小高层营销/代理无车位配比绿化率物业费未定容积率交付日期明年工程进度期房销售均价2300元优惠措施暂无主力户型85平方二房、140平方三房项目配套案场表现销售人员非常不专业当前销售阶段及营销活动23栋楼已售罄，只剩下3栋楼，必须一次性付款综合评价案场杂乱项目名称兴鲁花园开发公司常实实业项目位置花园路与顺城路交叉口售楼电话5060999/5080999占地面积

4002平方建筑面积11万产品类别高层、19层营销/代理无车位配比绿化率60%物业费未定容积率1.5交付日期明年工程进度1号楼已建好，售罄销售均价2600元优惠措施暂无主力户型129平方—153平方三房项目配套项目周边有市政公园案场表现销售人员接待热情当前销售阶段及营销活动正在销售2、3号楼，明年交房综合评价案场纪律差项目名称阳城百合开发公司项目位置东关大街中段售楼电话5622777占地面积建筑面积产品类别

3栋高层