全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书 2023

目录CONTENTS中国TOD发展面临的课题挑战P.20成都TOD发展模式研究2-2高度体系化顶层设计的构建P.302-3持续完善型发展模式的探索P.48TOD一体化策划设计实践研究3-1策划设计阶段TOD理念的落位思考3-2成都TOD一体化策划设计案例研究3-3TOD一体化策划设计36原则总结中国TOD未来发展展望4-1成都模式经验借鉴4-2TOD一体化发展建议4-3TOD发展机遇展望第-章中国TOD发展面临的推行功能复合、立体开发、公交导向的集约紧凑型发展模式，为TOD2目前国内的TOD项目建设面临“规划引领不足、混合用地开发细则缺失、统筹协调机制不健全、开发利益分享机3成都是国内首个提出“全域TOD”发展理念的城市，在顶层设计、策划规划、建设运营、土地政策、项目试点等多个4戴德梁行TOD在中国的起步与发展TOD（transit-orienteddevelopment）是以公共交通为导向、公共交通车站为中心的多种密度、混合使用的开发模式，即鼓励以公共交通和慢行交通（步行和骑行）为主要交通方式，在公共交通站点周围400~800米（5~10分钟步行距离）的范围内建立集工作、商业、文化、教育、居住等功能于一体设施的衔接与互通，极大程度提升周边物业的价值与收益，是一种基于基础设施带动土地增值、土地增值又反哺城市发展的模式。同时TOD重塑了城市空间结构，重构了城市规划理念和城市运营方式，成为引领城市发展、赋能美好TODTOD理念最早发源并兴起于上世纪90年代初的美国，当时是为了解决战后美国城市的无限制蔓延而采取的一种发展理念，即以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区，并以“3D，即高密度(Density)、复合化(Diversity)和设计感(Design)”为基本开发原则。但其实在TOD理念出现之前，受限于土地资源紧张，在日本东京、新加坡、探索以公共交通为引领的城市发展模式，并建成了东京涩谷站、香港九龙站全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书5休闲、娱乐功能为一体安全舒适高效可达用地功能休闲、娱乐功能为一体安全舒适高效可达用地功能混合开发进入21世纪以来，随着城市化进程的不断加快，T理念的内涵和外延不断发展变化。TOD模式由强调节点设计逐步转向重视与城市规划的关联，之前的3D原则也因为增加了“距离(DistancetoTransit)和目的地可达性(DestinationAccessibility)”，而扩展成为5D原则，融入了精明增长、低碳生活、绿色出TOD理念正式引入中国是2000年以后，最初还是在研究层面探讨TOD理念对中国城市规划的借鉴意义。但随着2010年以后越来越多的城市开始了轨道交通建设，并逐步掀起了地铁建设热潮，在土地资源的稀缺和城市更新的发展需求下，TOD在对于解决城市发展所带来的人流拥挤、交通堵塞等问题上表现出的极大优势，以及对于推动城市更新和可持续发展的重要意义等方面，在国内得到越来越多的认同和应用，于是人本主义人本主义设计理念土地紧凑开发模式优化城市空间结构优化城市空间结构持续发展物业开发，带动土地增值TOD的发展与城市轨道交通的建设进程息息相关。根2022年运营线路规模首次突破10000公里大关，地2022年底，全国已经有55个城市开通轨道交通，线路共计308条，总长度10287.5公里，其中地铁运营6戴德梁行快速建设期快速建设期高速发展期““发展探索期发展探索期速发展时期，但各地普遍出现运营入不敷出现象。站城体”开发模式模持续增长，并逐步进初始起步期城市尝试TOD理念植入规划实践，并开始探索政策，进一步探索TODTOD理念也逐步被运用度不够等矛盾日益突出。策支持轨道站点综合开发，从顶层制度层面明独立发展时期，TOD理持大城市推动轨道交通建但推动进程较慢，尚属尝建设相关的技术规范和安全管理等提出了要求。到轨道交通站点建设当中。土地利用、投融资机制等报建设轨道交通的城市准入门槛，防范因轨道励城市对轨道交通场站及周边土地实施综合开发。交通建设新增地方政府债务风险。同时鼓励各地学习轨道交通地上地2000年之前4市2000-2005年新增6市开通地铁新增3市开通地铁新增17市开通地铁新增25市开通地铁2005年以前2017年-至今2005年以前2017年-至今从城市轨道交通建设历程来看，2011年开始地铁建设进入一个大跨越时期，近8成拥有轨道交通2011-2022年期间，在全国开通城市轨道交通的城市由14增加到55，实现了3倍的增长；同时城市轨道交通运营线路长度也由1687.8公里增加至10287.5公里实现了5倍以上的增加，年复合根据规划，至“十四五”末期的2025年，全国拥有轨道交通城市的数量将持续增加，运营里程数也有望突破13000公里。0全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书78戴德梁行2010年，全国拥有地铁运营线路的城市有13个，其中包括6个直辖市及一线城市、5个省会城市、2个非省会城市。在这13个城市中，2000-2010年期间历年运营里程同比增长速度超过20%的几乎都集中在2010年以前由一线城市引领的中国地铁高速发展的格局，是与大型国际盛事的举办密不可分的。2008年北京奥运会、2010年上海世博会、2010年广州亚上广深四个城市的地铁建设带来了极大的推动效应。以北京为例，2008年北京地铁运营总里程增幅扩大到92%，远远超过之前和后来所有年份的增长速度。同时看上海，从2002年上海世博会申请成功开始至2010年召开，上海地铁开通运营里程总数达到352.5公里，这些都为上海在2023年成为地铁运营里程全表2010年以前开通地铁的城市天津（1984年）武汉（2004年）佛山（2010年）深圳（2004年）沈阳（2010年） 线路规模的半壁江山，加上非省会城市的开通量，总规模达到70%以上。二三线城市成为最近十年中国城市轨图2010年前后按城市分类的轨道交通开通运营线路规模比较上海北京成都上海北京成都广州深圳杭州武汉重庆南京青岛西安天津郑州苏州大连沈阳长沙宁波合肥昆明从各城市的发展情况看，在2011-2022年全国城市轨道交通运营总里程增量8600公里中，成都的增幅最高，不仅遥遥领先其他二三线城市，甚至还超过了所有一线城市和直辖市，成为全国轨道交通增幅最高、发展最快的城市。同时除了北上广深四个一线城市，2022年成都轨道交通运营里程数排名第一，成为二线在其他二三线城市中，杭州、武汉、南京、西安、郑州等省会城市，以及青岛、苏州等非省会城市的轨道交通开通增量也非常显著，这与近十年地方城市加大20112011年01002003004005006007008009001000全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书910戴德梁行有序推进城市轨道交通建设，促进轨道交通导向有序推进城市轨道交通建设，促进轨道交通导向转变城市发展方式，推行功能复合、立体开发、公交当前中国新型城镇化正进入快速发展时期，城市化建设由蔓延式扩张向紧凑式发展转变，土地利用政策的核心也由原来粗放型向集约型方向转变。推进城市高质量发展，实施城市更新，从增量建设转向存量提质已经成为“十四五”期间城市发展的重要任务。备受高效资源配置以及新经济中心建设的力量优势，更新了城市开发理念，重构了城市运营方式，已经逐渐成20032003年9月，国务院《关于加强城市快速轨道交通建设管理通知》规范了城市轨道交通建设申报条件，强调规划编制和审批的重要性，并鼓励投资渠道和主2005年6月，建设部《城市轨道交通运营管理办法》首次从法律层面论述了城市轨道交通规划、建设与运营管理等方面的内容和具体措施，是支持发展城市轨道交通设备，及大城市轨道交通20072007年9月，发改委《“十一五”综合交通体系发展规划》2009年2月，住建部《城市轨道交通技术规范》以城市轨道交通安全为主题，统筹考虑了卫生环保等技术规范，但尚未对城市轨道交通建2010年1月，住建部《城市轨道交通工程安全质量管掌握新型地铁车辆等装备核心技2012年10月，国务院《关于城市优先发展公共交通的指导意见》2014年3月，国务院《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》2014年8月，国务院《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》要求城市层面、线路层面和站点层面加强规划引导、实现城加速发展城市轨道交通，提高土地利用效率，节加速发展城市轨道交通，提高土地利用效率，节有序推进城市轨道交通发展，推动市内市外交通有效衔接和轨道2016年7月，交通运输部《城市公共交通“十三五”发展纲要》提出要细化城市公交用地综合开发政策，借鉴香港“轨道+物业”模式，对土地进行综合2018年4月，国家发改委《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》从合理选址确定规模、严格节约集约用地、促进站城融合发展、合理把握开发建设时序等2018年7月，国务院《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》首次从法律层面论述了城市轨道交通规划、建设与运营管理等方面的具体措施，是国家层2019年9月，国务院《交通强国建设纲要》提出推进干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通融合发展，强化城市轨道2020年1月，自然资源部《轨道交通地上地下空间综合开发利用节地模式推荐目录》提出加强土地复合利用，并推荐北上广深四大一线城市以及成都、杭州在轨道交通场站综2020年9月，中国城市公共交通协会和中国房地产协会共同编制《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》、《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》从项目选址、功能布局、交通接驳、空间塑造、运营管理、信息科技与技术创新等方面，提出了城市轨道TOD综合项目规划设计原则、系统控制指标、各要素技术指引，以及对2020年12月，国家发改委《关于推动都市圈市域（郊）铁路加快发展的意见》对市域（郊）铁路的功能定位，规划体系、投融资方式、发展机制等提出要求，明确其与2021年2月，国务院《国家综合立体交通网规划纲要》明确要“推进以公共交通为导向的城市土地开发模式”，即TOD模式，提出超大城市充2022年1月，国务院《“十四五”现代综合交通运输体系发展规划》提出建设都市圈多层次轨道交通网络，合理推动轨道交通跨线运营，探索将重点都市圈中2022年6月，国家发改委《“十四五”新型城镇化实施方案》提出推广以公共交通为导向的开发（TOD）模式，打造站城融合综合体，鼓励轨道交通地2022年7月，国家发改委《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》明确提出“对具备盘活存量和改扩建有机结合条件的项目，鼓励推广污水处理厂下沉、地铁上盖物业、交通枢纽地上地下空间综合开发等模式，拓宽收入来源，提高资产综合利用2023年3月，交通运输部等《加快建设交通强国五年行动计划(2023-2027年)》全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书1112戴德梁行北京2022年2月，《北京市“十四五”时期重大基础设施发展规划》北京2022年2月，《北京市“十四五”时期重大基础设施发展规划》健全土地综合开发收益反哺轨道建设机制，促进轨道交通与城市同步协调发展。有序实施既有站点改造，加强与周边2022年5月，《北京市“十四五”时期交通发展建设规划》全面实施轨道交通规划，推进多层级轨道网络建设；推进“四网融合”，构建全域快速铁道网；推进融合发展，提高2022年12月，《北京市轨道交通场站与周边用地一体化规划建设实施细则（试行）》2023年5月，《2023年北京市交通综合治理行动计划》多层面促进公交与轨道融合发展，2023年底力争中心城区绿色出行比例提升到74.7%，全市轨道车站出入口换乘距离小于50米的公交站点占比达86%，进一步提升市民出行便随着“新基建”战略逐渐成为拉动社会经济发展的源近年来各地方政府陆续出台相关政策，为地方城市加快推进轨道交通TOD开发提供了有力支撑。尤其在TOD专项规划、TOD综合开发、市域（郊）铁路建明确地铁物业开发方向、缓解融资困境、建立利益共在“交通强国”战略背景下，各大城市积极推动公共20202020年12月，《关于加快实施本市轨道交通车辆基地及周边土地综合开发利用的意见》明确申通地铁集团为开发主体，鼓励通过市场化方式引进品牌房企合作，并以开发收益反哺基建。是全国首个专门针2021年7月《上海市综合交通发展“十四五”规划》进一步完善城市轨道交通网络规划，研究疏解既有大客流线路的分流线路，规划控制加密线、接驳线通道，为网络功2022年10月，《上海市交通发展白皮书（2022版）》全方位营造宜行宜骑、空间融合的慢行交通环境。中心城绿色交通出行比例不低于75%，确保80%以上的轨道交通中心城区轨道交通站点800米半径人口覆盖率不低于65%。2022年6月，《广州市城市基础设施发展“十四五”规划》2022年2月，《深圳综合交通“十四五”规划》完善市域快线网络，加快构建快慢结合、覆盖城市主要轴带和节点的城市轨道交通体系。试点探索站产城一体化发展2022年5月，《深圳建设交通强市行动计划(2021-2025年)》2022年10月，《深入实施交通强国战略建设更高质量国家公交都市示范城市三年行动方案（2022-2024年）》以TOD理念为导向促进站城一体化发展，推进分层设权、分层供地模式落地实施，创新“枢纽＋社区＋产业”融合发展模式。完善城市轨道交通场站土地综合开发管理制度，加强轨道交通场站周边统筹开发力度。加大城市轨道交通2021年2021年3月，《成都市轨道交通TOD综合开发战略规划》2022年6月，《成都市轨道交通场站综合开发用地管理办法》明确了轨道交通场站综合开发项目商业占比、商业物业资产自持比例以及转让要求等，开发强度进一步向站点集中，2022年7月，《成都市“十四五”城市建设规划》到2025年末，实现地铁开通运营及在建里程达850公里以上。中心城区公共交通占机动化出行分担率达60%，轨道占公交出行比重达65%。强化远郊区（市）县与中心城区轨道交通联系，支持轨道上的都市圈建设。以轨道交通为全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书1314戴德梁行当前在国家的积极倡导下，构建以轨道交通为主的TOD发展格局，已成为各大城市引领城市布局优化、促进城•由于轨道交通TOD综合开发尚未纳入城市及城市轨道交通规划体系，加上建设时序不同、协调机制缺乏等多种原因，目前轨道交通线网规划、站点选址与城市功能结构的规划布局衔接不足，站点布局与城市生产、生活空间割裂的现象较为普遍。一些站点的功能还局限于交通疏解，在设计和建设时对交通衔接、周边物业衔接通道等站城融合条件的考虑不足，导致地块无法与站场充分结合，带来轨道交•在前期策划和规划阶段，应加强枢纽体系与城市功能组团的协同布局，缝合相互割裂的站城关系，通过站点及周边地块的一体化设计和高强度综合性开发，促进枢纽体系在空间及功能上与城市的良性互•城市轨道交通与周边开发用地规划建设管理部门不同，土地出让方式也存在差异，因此TOD综合开发会面临轨道交通建设与综合开发规划、设计、建设难以同步等众多难题。传统的土地划拨方式难以实现多功能复合开发，分层设权出让又缺乏操作细则，地下空间开发难度也较大，因此当前土地政策下•对同一地块、不同性质的用地，需探索制定土地分层使用的创新政策，允许综合开发、分层开发和高•轨道交通站点周边的开发涉及多个建设开发主体和土地权属主体，通常开发用地会受到多个规划单元•需要打破以往站与城相互割裂、各行其道的局面，建立各责任主体和利益方共同参与的常态化统筹协•TOD项目涉及主体众多，各主体有着不同的关注点和利益诉求，能否平衡好各方利益关系，会直接影响TOD项目是否能够顺利落地。尤其是位于区县的站点，如果TOD综合开发由轨道集团主导实施，收益由市级统筹安排，一定程度上就会出现与属地政府的利益博弈问题，进而影响TOD开发的前期土•市区县相关政府部门、轨道公司和社会资本之间需要建立共同参与TOD开发的协商机制，以及利益分•TOD项目前期投入高，开发周期长，票务收入难以负担运营成本，使得开发商企业常常会面临开发建设和重资产运营带来的双重资金压力。加上项目业态多元，缺口需要通过地产开发收益反哺，多种因•通过TOD的同步开发，可催化周边发展预期、提高土地出让收益，也可汇聚人流、提高运营收益，更可促进产业布局优化、提高远期税收收入，为轨道交通全生命周期资金平衡提供保障。结合利益分配全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书1516戴德梁行宏观把控/中观引导/微设计导则/站城一体/宏观把控/中观引导/微设计导则/站城一体/地合作模式/利益统筹/资•目前很多轨道交通站点都存在出入口数量少、出入口与周边建筑的连通性差、步行距离长、站点内部•需要以“人的需求”为出发点，在TOD开发建设中，从交通组织、功能设施、空间打造、慢行系统等方面持续优化改进，提升市民使用体验，构建便对TOD对TOD发展要求TOD理念前置下的线网规划/政策制定/体TOD面临课题商业运营/物业经营/智研究成都TOD的借鉴意义成都作为全国轨道交通发展最快城市，虽然相比国内多个城市起步较晚，但通过借鉴国内外发达城市的发优势”形成了以政府为主导、以国企为主体的开发总运营里程558公里、站点373个，是国内首个提出全域推进TOD的城市。成都以从无到有率先将同时，成都也是国内率先量化提出中心城区绿色交通出行结构模型的城市⃞即40%轨道交通、10%常规实城市轨道交通在公共交通中的骨干主体地位，构建轨道交通建设速度和投资强度全国领先、轨道覆盖通勤比重从2005年成都地铁1号线一期工程开工建设，到2010年首条地铁开通试运营，再到2022年底累计期间建成西南地区首条全自动无人驾驶线路地铁9号线、以及全国首条直达中心城区的地铁快线18号2017年至2022年，成都轨道交通建设投资强度连续五年位居全国前根据住建部城市交通基础设施监测与治理实验室、中国城市规划设计研究院等联合发布的《2023年中国主要城市通勤监测报告》，成都2022年轨道800米覆盖通勤比重达到34%，仅次于深圳，位居全国第二，反映了成都轨道交通线网与职住功能区域的匹配度较高的发展图2022年主要城市轨道800米覆盖通勤比重（%）成都武汉广州上海青岛杭州重庆长沙 北京郑州西安南京天津大连沈阳佛山济南城市轨道800米覆盖通勤比重指的是，居住地和就业地两端均在轨道站点800米覆全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书1718戴德梁行率先将“公园城市”理念贯穿于TOD综合开发全过程的TOD典范城市聚焦TOD开发全生命周期，市政府统筹下完善的顶层制度设计遵循“一站一特色”路径原则构建天府特色TOD产业生态的城市在成都T在成都TOD以集约开发重塑社区格局，以站城融合优化城市空间，以绿道蓝网织造城市以集约开发重塑社区格局，以站城融合优化城市空间，以绿道蓝网织造城市生态，构建起“公园+小游园+微绿地”多层次公园体系。营造全客层覆盖、全业态融合、一站式满足的站城空间，构建形成以TOD为极点，商业中心-居住中心-生产中心圈层分布的城市组团和时尚地标。打造立体交通网络，建设地上/地面/地下三层立体慢行系统，构建“BMW”（公交+地铁+步行）绿色出行体系，服务引导人流分层级疏解。成都始终坚持与国际一流的TOD策划设计、开发建设、商业运营等头部企业展开密切合作，共同形成“轨道+物业+产业”TOD整体解决方案。防止千站一面”，深挖站点周边片区文化要素，打造特色鲜明的站点风貌，营造多维浸润的文化氛围，突出天府文化价值，形成文化地标。全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书19成都成都TOD发展模式研究2成都率先将公园城市理念与TOD综合开发相结合，不断深入探索轨道交通TOD综合开发的实施路径，目前已经打造出一批集生产生3成都多年来在思想建设、政策制定、机制建立、技术引领、人才培养20戴德梁行745612274561222-1成都TOD发展历程的回顾1号线一期开通试运营，成都作为中国内地第十二座开通城市轨道交通的城市，正式迎来了“轨道交通时代”。截至2023年现在，成都558公里、373个车站，其规模位都轨道交通线网累计客运量首次突破100亿人次，轨道交通占公共交通出行分担率也从地铁开通初期的3%提升到60%以上，以地铁为核心的城市轨道交通已经跃升为成都--线路数--线路数50（2020年以后）从无到有的起步阶段从线到网的推进阶段加速成网的扩张阶段2010年9月，以南北•2018-2019年，随着3•2020年8月，国内首条市域快线18号线开通运营里程突破500公里，成都正式步入大线网运营•2024年随着成都第四期线网规划建设的完成，•远期2035年，成都轨道交通在建及运营里程将全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书2122戴德梁行201720172017年成都市常住人口达到1604.4万人，位居全国第四，且以每年50万人口的速度增加。城市规模的扩大和人口的增加，衍生出如交通拥堵、环成都市政府充分认识到利用轨道交通实现TOD综合开发对改变城市格局及空间形态、提升城市治理水并率先在国内提出“TOD之城”概念⃞统筹规划、一体化设计，在都市圈范围全域布局TOD。•2017年11月，市政府正式印发按照一般站点半径500米、换乘站点800米”为场站综合开发用地范围，确定“政府主导”实施成立主体公司、正式开启TOD更主要负责成都城市轨道交通投融资、建设、运营管理及成都TOD综合开发，以推进城市轨全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书2324戴德梁行201820182018年，成都为TOD综合开发做了充分准备，明确TOD理念、划定TOD开发范围、构建分级开发体系、深明确工作定位，深入推进TOD综合开发•2018年9月，TOD综合开发工作专题会召开，提出要“深刻认识TOD综合开发重大战略意议明确指出，实施TOD综合开发，既是保障城市轨道交通可持续发展的现实需要，也是推动城市组织重构、动力升级的有效途径，更是绿色发•市委常委、秘书长亲自带队组织成都市主要地区的政府领导和轨道开发企业负责人，赴日考察TOD综合开发先进经验，同时首次在日举办了“成都TOD项目推介会”专场活动，为成都与铁路有限公司签署《成都市轨道交通TOD项目合作备忘录》，合作探讨成都市轨道沿线上盖物•2018年11月，市规划局牵头编制的《成都市轨道交通场站综合开发专项规划》《成都市轨道交通场站一体化城市设计导则》正式发布，为成都组团级和一般级”的站点分级体系。而《设计导交通接驳系统等技术内容，为站点规划工作提供•2018年11月，市政府出台《成都市轨道交通场站综合开发实施细则》，进一步从规划管理、用地保障、建设管理、合作开发等方面，为TOD综合开发提供了具体操作层面的实施办法，引导•成都轨道集团有限公司成立从事TOD综合开发的专业子公司⃞成都轨道城市投资集团有限公司（由原成都轨道城市发展集团有限公司2020开启首个招标，对外宣告TOD的实施启动•成都轨道集团面向全球，启动了全市首批次8个20192019经过前期理念、体系、工作细则等各方面的准备和落实，成都在2019年迎来了TOD转折的一年，也是TOD起势的一年⃞工作重心从“纸上”转向“地上”，从理念到规划再到实操，多个TOD综合开发示范项目建设开紧锁目标，力争TOD项目落地开工•围绕“2019年开工建设14个示范项目”的目标创新突破，加快出台TOD配套政策•2019年4月，为实现轨道交通场站综合开发效益最大化、开发收入反哺轨道交通建设的目标，市政府印发《成都市轨道交通场站综合开发用地合开发用地的管理办法、供地方式，并提出了具对标一流，构建TOD开发专业高地•2019年2月，举办“2019成都市TOD商业发展大会”，汇聚全球十余个国家和地区的301家知名企业和机构，参与分享TOD先进开发模式•成都轨道集团聘请日本建筑师协会理事渡辺莊太郎担任首席专家，并引进全球策划、规划、设计•成都轨道集团与日建设计合资成立日建设计（成都）都市设计咨询有限公司，开展站城一体化开发设计、商业及设计等咨询业务，共同助力成都放眼世界，深入学习TOD开发典范•组织青羊区、市规划和自然资源局、成都轨道集位主要负责领导，赴日本东京、大阪和香港特别行政区等地学习考察TOD综合开发先进经验，同时开展相关合作商洽，为TOD后续工作开展全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书2526戴德梁行202020202020年，随着TOD项目的首次入市亮相，成都TOD迎来了蓬勃生长和提速发展的关键时期，全面开启“轨道稳步推动项目开发，实现TOD理念落地化•2020年5月，成都轨道集团发布首张TOD地图，正式曝光首批16个TOD项目的项目特点。这16个TOD项目均已完市设计并陆续进入施工阶段。同年12月，陆肖TOD·麓鸣九天盛大开盘，实现成都TOD住宅项•2020年6月，成都轨道集团对外发布成都会展博览、商贸流通、产业聚落”等“十大消费•2020年7月，为引入国际领先、行业一流的标杆企业参与成都TOD综合开发，促进高端资源并发布2020年成都TOD首份“机会清单”，合作开发模式，并向全球开展陆肖、双凤桥等9•成都轨道集团与欧力士（中国）投资有限公司正式签订战略合作备忘录，围绕成都TOD综合开发及运营业务开展交流合作；又与万科物业正式合力构建“TOD+物业”成都模式。同时，还与等签订战略合作框架协议，齐力谋划TOD发展•成都市政府与西南交通大学携手合作，发布西南交通大学西交校人[2020]13号文件，明确成立建立轨道交通人才供给新高地。•通过总结合作开发经验，出台了《成都市轨道交等一系列政策制度，为TOD对外合作的推进实202120212021年，成都TOD乘势而起，在政府与企业的共同推动下得以快速稳步的发展。首个城市级TOD顶层战略规划的出台，为成都的TOD发展按下了快进键。多方参与的投资建设、国内外知名品牌的合作引进等，都给成都•2021年2月，成都市政府对外集中公布了行政学院站、幸福桥站、双凤桥站、陆肖站等10个•双凤桥站TOD项目商业部分建设，由成都轨道集团与全球知名零售业巨头、世界500强企业沃尔玛深度合作完成；陆肖站TOD项目则由成都轨道城市投资集团与中体产业集团共同合作，打造中国西南地区首座专业化体育综合体、中国体•2021年12月，成都轨道集团与华润集团联合组建商业管理合资公司，为后续TOD综合开发项成都市政府发布了关于TOD开发的城市级战略这也是成都在“十四五”开局之年发布的首个关中包含首次提出“建设全球TOD典范城市”的地管理办法》正式施行，进一步优化了工作程序和机制，以全国领先的全面性TOD支持政策推•2021年9月，成都轨道集团宣布在中心城区9个TOD项目内启动建设10000套保障性租赁住房，且后续还将陆续启动更多保障性租赁住房项•2021年10月，作为成都首批开启建设的TOD保障性租赁住房，双流西TOD取得“单列保障性租赁住房集中新建保障性租赁住房项目认定书”，使得“为新市民和青年群体提供舒适便捷•2021年3月，陆肖站TOD展示中心正式对外开发，这是国内首个集文化科普、平台展示、交流中心功能于一体的TOD大型展示中心，总结了全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书2728戴德梁行20222022成都TOD在城市更新、住房保障、民生福祉以及绿色发展等多个方面发挥的积极作用被广泛认知，深入践行绿计划”发布，提出强化绿色交通出行，包括加强同时提出持续优化公交线网，构建公园城市街道•2022年12月，成都发布《成都市保障性租赁住房运营管理暂行办法》，提出面向符合条件的新市民、青年人等群体，提供租金优于市场同类的•2022年6月，市政府印发《成都市优化空间结构促进城市绿色低碳发展行动方案》，提出支持推动TOD综合开发，并针对轨道交通场站综合开发的不同要求，采取分类式供地方式，以满足不同用地需求。对于城市级和区域级轨道站点，强调落实TOD一体化城市设计研究，且建设用打造轨道上的都市圈。同时强化轨道公交慢行有•2022年3月，《成都建设践行新发展理念的公园城市示范区总体方案》正式发布，明确了国家体方案》提出创新城市投资运营模式，推行以公共交通为导向的片区综合开发（TOD提高收支平衡水平，促进土地增值收益更多用于民生福城市建设规划》机会清单，涉及包含13个TOD综合开发项目在内的60个项目，再度对外释放•万科、保利、旭辉、招商等品牌房企均加速了在成都的TOD项目布局，从而推动了成都20232023自2019年首个TOD示范项目开工建设以来，成都先后启动实施TOD综合开发项目24个，其中19个已经入项目合作等方式，持续大力引入有实力的标杆企业，不断增强TOD投建运全链条的综合开发管理能力，促进更•2023年4月1日，成都轨道交通线网累计客运量首次突破100亿人次，轨道交通占公共交通出•截至2023年3月，已完成轨道交通建设投资846亿元，其中，双凤桥站、梓潼宫站等14个示范项目正逐步呈现，轨道交通引领城市发展、重点项目计划》，涉及交通基础设施方面，成渝城市轨道交通等项目30个；涉及城市基础设施方面，火车北站扩能改造配套工程、东西城市轴线（东段）、成自铁路天府站及配套综合交通枢•2023年3月，成都市住建领域“2023年首批•2023年3月四川师大站TOD成功引入全国首座万象知识美学购物中心，4月成都轨道城市投资集团与万豪国际集团正式签约等，首店经济、名•截至2023年底，成都TOD将实现引进4个城正式签约3家国际品牌酒店，同时还将积极对接国内外知名一线品牌，加快落位医养健康、主题住房项目9个，覆盖12条地铁线路。其中多个全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书2930戴德梁行2-22-2-1线网规划成都成为全国轨道交通发展最快、轨道覆盖通勤比重全国领先城市，与其遵循上位规划战略调整和城市发展成都成为全国轨道交通发展最快、轨道覆盖通勤比重全国领先城市，与其遵循上位规划战略调整和城市发展成都在线网规划阶段就积极融入TOD理念，重视线网与城市结构、重点功能区、人口集聚区等的衔接，以基本原则基本原则⸺“衔接、引领、支撑、覆盖、经济”衔接⃞与既有线网以及其他交通枢纽有效接驳，提升集散效率引领⃞针对未成熟区域，引领城市开发，促进城市拓展支撑⃞贯穿城市中心，支撑城市中心体系，强化区域功能覆盖⃞多地辐射生活、商业、办公等功能区经济⃞结合发展现状，考虑经济和社会的双效益成都的轨道交通线网大致经历了五期规划历程。从2005年至2019年间，国家发改委共批复了四期的成约692公里。截至2020年，第一期至第三期建设规2005年12月《成都市城市快速轨道交通建设规划（2004-2013）》获批2009年5月《成都市城市快速轨道交通建设规划（2005-2015）调整方案》(发改基础〔2009〕1691号文)（发改基础〔2015〕958号）获批线一期、2号线西延段、2号线东工程共7个项目获批，批复总规重点聚焦主城区交通问题的解决，同时也考虑到与最早一批卫星城现“米字形”格局，其中2号线全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书3132戴德梁行2013年2月《成都市城市轨道交通近期建设规划（2013-2020）》获批2015年5月《成都市城市轨道交通近期建设规划（2013-2020年）调整方案》（发改基础〔2015〕958号）获批1号线三期、3号线二期、3号线三期、4号线二期、5模270.8公里。其中新增18号线由成都火车南站穿过龙泉山脉，与天加强就业高密区域的轨道交通覆盖，并引导2016年7月《成都市城市轨道交通第三期建设规划（2016-2020年）》（发改基础〔2016〕1493号）获批17号线一期工程共5个项目获批，批复总规模124.2进一步支撑城市空间发展，加强中心城区、高支持和引导新区建设，优化城市空间结构，发通网络效益。其中，9号环线一期线路，将提升环城2019年6月《成都市城市轨道交通第四期建设规划（2019-2024年）》（发改基础〔2019〕1071号）获批8号线二期、10号线三期、13号线一期、17号30号线一期工程8个项目，批复总规模176.65公里。预计2024年全部建成后，成都市轨道交通总规模将达到约692公里。的目标原则，在前三期规划的基础上进一步增强线共同承担起南北向大客流的通勤交通压力，同时加强了天府机场、双流机场、火车北站、火车南站等主要对外交通枢纽之间的轨道交通联动，统筹实现城市轨道交通与高速铁路、城际铁路等的规划布局衔接，进一步助力成都打造国际性综）：2022年11月和2023年1月，《成都市城市轨道交通第五期建设规划（2024-2029年）》先后进行23号线一期和27号线二期共10个项目，申报总规重点强化中心五城区的轨道交通建设，加强中心五区与各新城板块之间的交通联动。中心城区进一步覆盖加密的同时，强化发展轴线，改善关键片区的线路换乘服务，加强市域铁路和铁路公交化的衔接。其中，9号线二期与一期形成了围绕主城区在3.5环范围的环线，成为成都轨道交通第二条环线线路。同时天府核共兴”发展格局提供了有力支撑。启动“西控”区域旅游轨道交通环线建设，进一步强化串点连线、成全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书3334戴德梁行成都轨道交通线网规划的总体特点成都轨道交通线网规划的总体特点⃞“覆盖强、效率高、多层次”“效率高”⸺轨道交通成为主要公共交通方式，极大缓解城市交通拥堵“多层次”⸺推进都市圈上的轨道交通建设，实现“四网融合”8作为国内同期开通的线路最长、车站最多且换乘站最多的地铁环线，7号线覆盖了成都中心城区就业机9、10、18号线等多条放射型线路形成换乘关系，不仅通过分截部分客流，一定程度上缓解了中心城区的交通压力，而且通过站点布局还优化了城市结构和资源配置，标志着成都开启了“井+环”线网化在汲取了北京和上海的环线未能串联起北京西站、上海南站等距离市中心较近的铁路站点这些经验教训，成都地铁7号线在多次规划8号线的线位，串联起市区内的成都北站、成都南站、成都东站三大交通枢纽，实现了大部分乘客只要一次性换乘便可抵达市区主要目的由7号线串联的成都北站、成都南站、成都东站三大交通枢纽站，每个都是高铁、城铁、地铁“三铁常规公交等多种交通方式。随着2022年10月成都铁路枢纽环线正式开通公交化运营，都江堰、蒲江等地与成都东站、成都南站的快速直达贯通得以实现，7号线作为衔接城市外部和中心城区的重要轨全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书352-2-2站点布局轨道交通站点的选址通常需要考虑站点间距的均衡、客流吸引范围、象限内地块规划性质、周边建轨道交通站点的选址通常需要考虑站点间距的均衡、客流吸引范围、象限内地块规划性质、周边建3636戴德梁行•目前在国内，轨道交通站点较为常见的选址是比邻道路十字路口，站位通常为“横跨十字路站周边四个象限客流吸引范围较大，出入口分布较为均衡，但是对于道路交通车流的疏解带•当站点周边道路交通条件较好的情况下，可以考虑使用“横跨十字路口设置”方法，但四个象限地块分割了车站周边商业，同时也分流了消费客群，降低了消费效率，因此一些车站也林家坝站林家坝站•事实上对于标准站而言，不在“道路交叉口”处设置站点，而是根据其所处区域环境和地块条件，平行于道路设置，或者采用路中方案以•通过分离通过性交通，引入目的性交通，在项目地块中心以站点为核心形成商业核心区域，可以更有效的实现“人车分离”。把交通量大的通过性道路布局的站点区域外围，不仅极大程度上规避了机动车的干扰，同时也规避了车•成都林家垻站TOD设计就尝试采用平行于道路且在道路内侧设置车站的方案，有效的引导了出站客流进入各自所需的生活场景，并通过组织亲近自然的人行流线，提高了公园绿地的全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书3738戴德梁行2021年3月成都市首个关于TOD顶层设计规划⃞《成都市轨道交通TOD.考虑因素1：城市功能影响⸺重点识别位于各级城市中心、66个产业功能区核心区及各特色镇中心.考虑因素2：交通能级影响⸺重点分析轨道交通站点的可达性和中心性。可达性强是指在特定时间范围内，从该站点出发能够到达的其他站点数量相对较多。中心性强是指站点在网络中的枢纽地位相•位于产业功能区中现代服务业及先进制造业产•轨道交通通达条件排名前20%•轨道交通通达条件排名前50%资料来源：成都市轨道交通TOD综合开发战略•位于都市级商圈和片区级商圈，是•位于城市的主要对外交通枢纽或城•位于城市、区域的综合中心，主要•位于产业功能区，周边以产业用地•周边以居住用地为主，主要为社区资料来源：成都市轨道交通TOD综合开发战略全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书3940戴德梁行500m半径500米范围800m半径800米范围TOD综合开发土地的筛选可供可供TOD综合开发的用地控规中住宅、商业、公共服务设施、交通基础设施上述TOD综合开发土地资源划定后，由成都市源进行统一管控，要求各区(市、县)政府可根据站点TOD一体化城市设计要求并宗，合并出具件，这些都为后续站点TOD综合开发设计方案的落地2-2-3政策制定工作机制等7个方面的19项配套政策文件，构建形“1+3+N”政策体系明确了政府统筹、市区两级国企主导、吸引社会资本参与的开发模式，搭建多元参与、合作共赢的机会平台，从顶层设计上改变城市传统的发展模式，是成都TOD综合开发推进实施成都从2017年下半年开始陆续出台轨道交通建设相关专项资金筹措方案、场站综合开发实施意见等政策，确立了成都在轨道交通建设资金筹集和TOD综之后，成都又连续出台一系列政策，内容包括划定TOD综合开发实施范围、工作指引和技术指南等，为TOD综合开发提供了具体操作层面的实施办法，这些都为成都TOD综合开发有序推进提供了引导和成都成都TOD战略顶层设计⃞“1+3+N”政策体系•3：《轨道交通场站综合开发专项规合开发实施细则》，系统分析场站现状及国内外经验，对规划概念、开发分级等方面提出建议，明确•N：涉及规划、用地、招商、设计等多项配套政策，包括合作开发管理办法、用地管理办法等，为项目全域全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书4142戴德梁行123456789《轨道交通TOD综合开发工作联席会《轨道交通TOD综合开发项目招商引资《成都市属国有企业资产招商招租管理办法(试《成都市人民政府办公厅关于进一步励开发利用地下空间的实施意见(试行)》市政府统筹 实施 运营 市政府统筹 实施 运营 成都TOD综合开发的土地政策创新•对不具备单独规划建设条件，须与轨道交通设施整体规划、一体设计、统筹建设的开发用地，成都市探索了在同一宗土地上划拨与出让方式相结合、地上与地下项目相结合、经营性用地与市政•对具备单独规划建设条件的轨道交通场站综合开县政府、市土储中心、市级平台公司完成征地拆成都轨道交通集团负责开展地块与轨道交通站点的互联互通工程建设（即土地二次整理并代•对不具备单独规划建设条件，须与轨道交通设施整体规划、一体设计、统筹建设的开发用地，成都市在“招拍挂”时采取了竞买准入制度，即竞买人须具备轨道交通线路建设运营能力，并由领•针对“招拍挂”土地确定出让起始价，成都规定土地出让起始价可按不考虑轨道交通因素的宗地评估价格来确定，并强调在“招拍挂”时应按照轨道交通场站一体化城市设计提出的技术要求，•为充分调动辖区政府参与TOD综合开发的积极性，成都市规定，轨道交通场站综合开发用地范供地后按现行体制分配后区（市）县所得净收益由区（市）县与成都轨道交通集团按50：50的•由成都轨道交通集团出资完成土地整理的，供地后按现行体制分配后区（市）县所得净收益由区图成都TOD土地出让、开发、运营流程全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书4344戴德梁行2-2-4体制建设““TOD之城”建设需要强有力的统筹体制和合作机制的支撑，才能得以实现。成都在TOD建设模式、组织结构、运营管理等方面不断进行探索实践，形成了“跨部门、跨专业、跨区域”的多层推进机制，以保障（1）跨部门⃞全市统筹、政府主导统筹协调规划制定、政策研究、建设实施、综合开发等工作。同时，整合原来分设在规划局“轨开办”和市建委工作督察等工作。使得成都TOD综合开发项目的等流程更加健全完善，协调效率项目的申报立项与建设、资金计规划和自然资源局等部门或轨道建设主体单线运作，造成轨道计划与城市规划不同步、财政投入与土地反哺不对应、用地功能与产业招商不匹配等一系列问题，进而阻碍了TOD综合开发建设图成都市轨道交通建设和TOD综合开发领导小组组织架构组长、副组长组长、副组长市领导成员单位)政府市公安局市国资委市商务局市交通运输局市城管委市住建局市公园城市局市规划和自然资源局市财政局市发改委内设机构牵头部门轨道建设主体住建局轨道建设主体住建局商务局规划和自然资源局轨道建设主体发展改革委工程建设许可房地产管理招商引资产业导入轨道交通运营工程建设许可房地产管理招商引资产业导入轨道交通运营物业开发运营规划指标管理国土空间规划国土空间用途管制城际铁路建设规划 总部 总部•••••••• 全资及控股企业（2）跨专业⃞多方参与，合作共赢••••••••••••• 参股企业全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书4546戴德梁行成都轨道交通集团以市场化为导向，改组组建下属成都轨道城市投资集团，按照“一级总部资本层、二级资产经营层、三级专业执行层”运作模式，构建以成都轨道集团为资本运营主体、轨道城投集团为投资经营主体、轨道城投集团旗下公司为专业化运营主体的现代化管理架构，并对轨道城市投资集团充分授权，围绕招大引强，轨道城市投资集团与日建设计、香港铁路、中铁建、华润、万科、保利、龙湖等行业领军产业五大航道，灵活采用多样化运营模式，实现TOD2019年6月，成都轨道交通集团与日建设计成立合资公司，主要从事轨道交通场站综合2020年6月，成都轨道交通集团与香港铁路合资组建商业运营公司，主要从事轨道交通沿线（站）、地上地下空间资源的项目策划及经营管理、站城2020年7月，万科物业与成都轨道交通合资成立物业公司，主要从事地产开发经营、（3）跨区域⃞高效协同、共谋发展地政府与四川省铁路产业投资集团有限责任公司共同成都在与德眉资三地政府签订了相关共管协议成都轨道交通集团还分别与德阳发展控股集团、眉山市国有资本投资运营集团成立合资公司筹备成德线、成眉线的规划建设；成立全资子公司成都成资轨道交未来在构建都市圈轨道交通体系方面，将重点推进成都铁路枢纽环线改造、成都外环铁路建设、成都至德眉资3市市域（郊）铁路建设等工作，构建形成“两环三射”都市圈轨道交通骨架。同时探索成都地铁以天府站、东部新区站、德阳北站、眉山东站、资阳西站为核心节点，多种轨道交通方式有机衔接的都市圈眉山、资阳四市，速度200-250公里/小时），全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书4748戴德梁行2-3同时市政府协同成都轨道交通集团，面向全市举办TOD开发培训班等。通过这一系列工作的开展，全市上TOD开发认知方面•在成都TOD开发正式启动的2•政府分管领导分别带队，率市级各相关部门和区县党政主要负责人赴日本、香港实地考察TOD标杆项目，学习集成国内外先进经验，亲身体验TOD开发的建设成果，加深政府各层TOD开发思路方面•在TOD开发之初，成都就更新认识、提高站位，将TOD开发置于促进城市整体高TOD宣传工作方面•在陆肖站建设并开放了国内首个集文化科普、平台展示、交流中心功能于一体的TOD大型展示中心，对外向公众展示成都TOD开发的高位布局、创新理念、特色路径和美好未来等2.政策创新TODTOD发展离不开政府政策的支持与指引，同时政策的创新也会进一步促进TOD的健康发展。2017年至2022年间，成都市政府出台了一系列支持和鼓励TOD发展的政策，并在实践中不断优化完善，进而形成•由市政府主要领导任组长成立“成都市轨道交通建设和TOD综合开发领导小组”，全面统筹推进轨道交通建设和TOD综合开发各项工作，并主导制定规划类、开发类、运营类、保•重视TOD综合开发时对土地的利用，结合实际情况将成都轨道站点分为四级五类，按照圈•在土地出让方面规定，轨道交通场站综合开发范围内的土地在供应前，需完成轨道交通场站一体化城市设计并落实相应的控规调整；同时实行多种供地方式，针对轨道交通场站综合开发利用的不同要求，采取分类供地方式，其中对于具备单独规划建设条件的轨道交通场站综•成都市政府主要负责政策主导和规划引领。通过法规政策规定整体规划、一体化城市设计、控制性详细规划、具体建筑设计的编制主体、审批主体和管理方式。明确“站城一体、产业•市属国企成都轨道交通集团则负责具体实施TOD综合开发，并在政策实施过程中引入社会资本。通过受让TOD项目股权或合作设立项目开发公司的方式，引入保利、华润、万科、全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书4950戴德梁行3.机制创新为了更有效的对规划、建设、运营、资源开发等各业务板块统筹实施一体化推进，成都在国内首创“运营前为了更有效的对规划、建设、运营、资源开发等各业务板块统筹实施一体化推进，成都在国内首创“运营前置、TOD前置、资源开发前置”三前置工作机制，且注重在规划阶段融入TOD理念，实现车站、车辆段•通过推动“把乘客优先贯穿于轨道交通规划、建设全过程的运营前置”、“把轨道因素转化商流、推动商业设施与基础设施相互融入的资源开发前置”，确保实现“三前置”的最优综•国内外商业综合运营的经验教训证明，高水平策划是TOD开发的灵魂，开发前期没有好的•通过前期策划界定项目特色优势，结合区域资源禀赋，统筹考虑产业布局、公服配套、消费•TOD项目相比一般地产项目，有前期资金投入大，回报周期长等特点品品质要求高、商业自持比例也相对较高，加上有时还需无偿修建部分公建配套，使得地产•树立投资思维和风险意识，通过开发前期对项目投建各要素的细致论证，结合产业发展趋势和区域市场需求，合理选择业态排列组合，科学建立投入产出机制，着力把TOD项目打造4.技术创新成都在成都在TOD发展过程中，积极吸取发达地区的成功经验，利用外部合作在技术支撑上不断尝试探索，走出TOD“137”理论的提出布局商业服务设施，打造具有标志性的城市地标；在次核酒店和公共服务设施，创造多样灵动的城市景观；在非核成都特色TOD的探索•为创造属于成都TOD的天府基因，塑造彰显成都TOD的靓丽名片，成都轨道站点TOD一体化城市设计按照“站城一体、产业优先、功能复合、文化彰显、形态塑造、场景营造”的六大总体要求，对“商圈核心型、交通枢纽型、综合中心型、产业社区型、生活服务型以及•作为公园城市示范区，成都将公园城市理念与TOD理念有机融合，努力探索独具成都特色•利用这个全新TOD技术平台的专业力量，对既有地铁车站逐一进行策划研究，深度挖掘商业潜力，将世界各地的技术理念融合到成都TOD的发展当中，通过营造多样化消费场景和全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书5152戴德梁行5.人才创新TOD开发专业性强，高质量的专才配置和团队构建是TOD•成都创新设立TOD首席专家制，聘请日本建筑师协会理事渡边庄太郎担任首席专家，引进“TOD之父”卡尔索普等国际一流团队加盟成都，为高标准推进TOD开发提供高规格的专研究型学院和未来技术研究校区，涵盖智能建造、智能制造工程、智慧交通、城市设计、城•以激励约束为核心，改革薪酬分配制度。在专司TOD开发的成都轨道城市投资集团试点推行工资总额周期制管理，有效促进和保障成都TOD综合开发工作的推进。同时大胆创新人事制度，全面实行集团中层管理人员竞聘制、组阁制、任期制、退出制，真正做到让有为者TODTOD一体化策划设计1TOD概念包含宏观的全域线网规划、中观的轨道交通沿线开发、微观2本报告对成都具有代表性的站成一体开发案例，从“站-产-城-人-全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书5354戴德梁行以轨道交通站点为核心，将站点与周边的用地统一规划设计、统筹开发建设，促进土地集约化利3-1策划设计阶段TOD理念的落位思考TODTOD的概念外延寻求轨道交通线网与城市空间发展结构的契合关系，其更深层次的探讨如何通过城市产业的布局，以及居住、办公、商业、娱乐等功能业态的匹配，实现“以人为核心”的交通、产业、空间轨道交通线路尤其是骨干线路在很大程度上将优化沿线产业业态布局，推动沿线城市空间重构，加强城市中心城区与外围区域之间的联系，对城市空间发展方向要真正实现轨道交通引领城市发展，推动城市土地利用与轨道交通建设的有机融合，从宏观、中观、微观三个层面落实TOD理念缺一不可。现在越来越多拥有轨道交通的城市，开始重视将TOD概念外延拓展到宏观和中观层面，在轨道交通线网规划阶段就开始谋划轨道交通与国土空间规划的耦合，在整个市域范围内开展轨道全线乃至全网的TOD研究，并对国土空间规划和轨道交通建设规划进行反馈，优化场段和线站位选址以及敷设方式等，为TOD顶层设计的完整性和路微观层面的站城一体开发与人们的生活最为紧密，最能使人们切身直接的感受和享受到TOD带来的利好，成都的TOD开发有序推进并独具特色，且近年来不断呈现出一个又一个的高品质项目落地，这些都与成都一直坚持“无策划不规划、无规划不设计、无设计不实施”原则，对项目的前期策划和规划工作高度重视有非常密切的关系。在项目实际落地的过程中，不仅前置研究的效果会逐步呈现并得以验证，实践中对前期策划方案的不断调整优化，也会为后续新项目的启目前国内轨道站点开发存在的诸如“仅局限于交通功能、使用效率不高、使用者满意度低、人流集聚效果低于预期”等系列问题，究其原因很多是因为前期的策划研究和规划设计未能很好的理解和落实TOD理念，导致TOD一体化策划设计方案本身就存在众多问题，使得车站建成后反而给使用者带来诸多不便，与周边功能严重割裂，为区域整体的一体化功能建设预车站换乘动线的高效设计车站换乘动线的高效设计车站与周边城市功能的有效衔接支撑站城空间和片区发展的产业体系搭建符合轨道交通目标客群的功能配置结合地域文脉机理的区域打造通过生态导入使封闭空间得以开放内部步行动线混乱、换乘效率低、与其他交通方式接驳不顺畅…站点与周边地块功能割裂、轨道客流与周边设施客流基本不交集…用传统的片区开发、产业规划思维来进行前期策划…以住宅功能为例，站点上盖或邻接地块配置了附带大量停车位的大户型豪宅，结果导致购房者大多是很少使用地铁的豪车出行人群，背离了TOD理念…功能定位和产业引导重复度较高，导致“千站一面”，缺乏差异化和独特性，与地域本身的关联性不高…车站内部以及出站后延续不断的地下封闭空间，降低了使用舒适度和滞留性…城站全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书5556戴德梁行TOD开发不是简单的以轨道站点为中心，在一定的半径范围区域里进行高密度开发的地产或片区开发项目，最终形成服务于“人”、对人友好且充满魅力的站城大视角，对TOD项目开发需要配置的要素条件进行深以“站”为核心的“产-城-人-文-绿”一体化建设城城（城市）精准定位目标，站城融合发展站站（交通）无障碍顺畅接驳、全天候步行系统产产产人站绿城产人站绿城文文（产业）前瞻布局产业、职住有效平衡人人（功能）混合功能业态、特色场景打造文文（文化）地标性城市客厅、在地性记忆空间绿绿（生态）绿色运营理念、自然触手可及3-2成都TOD一体化策划设计案例研究123成都首个TOD示范项目4纽的TOD项目5成都首批TOD示范项目之一6成都市武侯区首个TOD示范项目7成都首个统筹考虑车辆基地和周边用地一体化开发的车辆段TOD项目(城)RegionalPositioning(产)Industry(文)LandmarkSpatialintegrationJobs-housingBalanceLocalization(站)Transfer(人)Function(绿)Low-CarbonSlowTracSystemCoreFacilitiesNatureInteraction用全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书57项目概况（研究范围1578公顷、TOD一体化设计范围272公顷、TOD核心区范围49公顷）项目概况区位特点课题挑战A.目标定位RegionalPositioning承接城内、城际大量人流集散以及连通双机场的枢纽价值，毗邻世界级城市森林公园的生态聚留和辐射功能的强化、应对客群多样化的复合型功能的打造，以及生态优势的最大化利用西南综合交通枢纽58戴德梁行B.空间整合Spatialintegration利用毗邻世界级城市森林公园的区位优势，设计上预留了龙泉山望山廊道，以及龙泉山、兴隆湖的视觉通廊，把与山水的关系作为主要的沿行人流线连续布局主力业态和创新业态，形C.换乘接驳Transfer铁站对周边辐射的覆盖率，在兼顾社会和经济效益的基础上，大幅增强片区交通优势，优化站房南北两侧形成独立的交通体系，并与城市D.慢行系统SlowTrafficSystem色街道空间。【图B-空间整合】规划结构预留望山、观湖廊道和生态环廊【图B-空间整合】以高铁、城轨复合TOD中心带动周边地块开发枢纽与片区道路交通，以多联互补的模式有效【图C-换乘接驳】站内换乘流线【图D-慢行系统】地上地下慢行接驳全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书5960戴德梁行居住人口27,027生态特色核心设施空间居住人口27,027生态特色核心设施空间E.产业生态Industry发挥国家铁路枢纽站优势，打造与国内外紧通过与天府新区”一心三城”城市结构和产业功能形成联动与互补，以及通过枢纽经济【图E-产业生态】产业体系图F.职住平衡Jobs-housingBalance作为新建区域，产业与人口的同步导入是激发区域持续活力的关键。“以产引才、公建的组合构成的宜居型生态社区，可以供依托轨道交通的优质居住选择，助力职【图F-职住平衡】人口属性占比，以及用地属性占比住宅公共管理与公共服务设施G.功能业态Function周边大量在建/待建商办项目带来的日常通勤工作人口、站点辐射范围内的常驻居民、以及来自机场或其他轨道