杭州湾商务休闲城市中心湖区城市设计课件

2010.08.131.0第一阶段意见回顾2.0城市设计概念3.0规划框架及开发控制4.0实施策略与行动建议1.0第一阶段意见回顾第一阶段意见回顾第一阶段会议肯定了整体规划布局，并提出如下意见：南北水轴调整南北水轴周边用地，以加强南北水轴空间湖西水湾调整湖西水湾的形态及商业功能，形成较通透的内湾空间景观桥湖西南处设置可通车的景观桥，并保证3.0净高游船航道堤塘记忆结合设计保留一部分现有堤塘2.0城市设计概念海湾都市门户湖岸生活天地空间设计策略门户亮点丰富城市多元综合功能强化景观地标与视觉通廊创造疏密有致的天际线打造中心湖亮点及道路轴线，创造城市核心空间设计策略保留堤塘历史脉络重塑筑塘围垦文化丰富水岸功能水塘脉络梳理水塘系统，延续筑堤文化空间设计策略多样化街道生活功能优质的空间景观设计宜人的街道尺度街区体验营造宜人的城市空间尺度空间设计结构打造中心湖区为都市门户确立重要景观轴线作为视觉焦点一湖三岛空间设计结构变化的道路线型塑造有特色的沿湖空间，与湖体相呼应。跨湖连岛的景观游览车道，创造纵览湖景的行驶体验。动畅流线空间设计结构活力、丰富体验的亮点功能丰富湖滨活动，吸引人气商业混合用地（商业+酒店业）酒店文化娱乐塘渊源馆城市展览馆越秀会馆高尚会所翠湖雅居五星级滨湖酒店映月明珠市民文化中心湾头里巷精品商业街区多元功能空间设计结构通过线形树列引导，聚焦亮点，创造动态的滨湖行驶体验:

-中央岛公园

-文化岛焦点序列视轴空间设计结构创造动态的滨湖行驶体验:

-内湾---〉大岛---〉大湖---〉焦点序列视轴空间设计结构创造纵览湖景的行驶体验序列视轴空间设计结构结合功能创造不同的都市滨水空间利用景观元素强化功能形象沿湖形成临水观景点精彩空间空间设计结构透过特选的植栽去突出三岛屿的特色利用融合的植栽保持大湖水岸的整体和谐特色植栽中心湖总平面水塘系统设计水路相交，曲直相济保留原有的堤塘脉络重新梳理水塘系统，增加富有变化的新筑水道步行系统设计街区体验，链接城市主题丰富的步行游线，使行人在漫步的同时体验多彩的城市生活水塘脉络，活力水岸区域性的游线和越秀湖内部游线，打造活力水岸。滨湖游览步道都市游览步道水塘休闲步道沿街步道区域性航线及码头越秀湖航线及码头总平面杭州湾商务休闲城市中心湖区城市设计天际线设计空间设计意向明珠轴主要设计亮点通过岛上主题建筑景观烘托一湖三岛态势天际线设计空间设计意向明珠轴主要设计亮点通过岛上主题建筑景观烘托一湖三岛态势天际线设计空间设计意向明珠轴主要设计亮点通过岛上主题建筑景观烘托一湖三岛态势天际线设计重点空间设计市民大道明珠文化中心湾头里巷商业水街塘渊源馆明珠文化中心明珠文化中心塘渊源馆塘渊源馆湾头里巷湾头里巷市民大道市民大道商业水街商业水街杭州湾商务休闲城市中心湖区城市设计打造杭州湾第一张都市名片海湾都市门户湖岸生活天地3.0规划框架及开发控制总平面功能分区四个整体功能分区A.综合商贸区活力现代购物娱乐场所包括区域性大型商业中心，休闲商业街区，以及商务酒店公寓。B.行政商务区高端行政办公服务中心包括地区行政中心，金融办公中心，及服务后台。C.滨水居住区品质生活水岸邻里社区包括高尚住宅小区，商住混合物业，以及社区级商业中心。D.中心湖区湖塘特色文化休闲胜地包括湖心岛屿，湖岸公共文化设施，以及生态公园。DBAC土地利用总开发用地：122.34公顷用地性质面积（公顷）占总规划用地百分比建设用地居住用地二类居住20.966.8%商业居住混合22.767.3%小计43.7214.1%公共设施用地行政办公7.042.6%商业金融67.0121.6%文化娱乐4.571.5%小计78.6225.4%道路广场用地道路55.0417.8%广场6.552.1%小计63.4220.5%绿地公共绿地64.1820.7%水域61.8920.0%总规划用地310.00100.0%商务办公

办公园区

商业

广场用地

区域商业

混合用地(商业+住宅)

行政办公

混合用地(商业+酒店业)

文化娱乐居住用地

酒店

绿地

水域道路系统主干道次干道支路内部道路ZCRoadname层级清晰，动线流畅城市主干道两条东西向、三条南北向的主干道保证了基地优越的区域交通条件次干道在原本格网型道路系统的基础上稍作变化，在提高了路网效率的同时，力求创造多样化的道路景观，丰富行使体验支路完善并优化支路网络，提高交通可达性，并创造宜人的步行环境，结合灵活趣味的景观设计，进行局部调整内部道路部分地块增加内部道路，作为紧急疏散通道开放空间系统中央公园都市文化休闲生态活力商业街区水岸中央公园位于湖心岛，是城市级的重要开放空间都市文化湖北岸的滨水空间，提供各式动态的公共活动场所，并与特色建筑和景观设计相结合休闲生态湖南岸的生态型绿地，保持自然堤岸，具有生态防护作用活力商业北部商业区的滨水开放空间街区水岸街区内水塘堤岸的连续滨水廊道100200500N11.5–1.822.53–3.54开发量较高的地块集中在湖岸北侧的商务中心其次为行政中心、办公服务后台及行政中心西侧的商业地块开发量最低的地块为岛上及湖岸个别公共建筑地块，北部水塘一侧的零售商业地块，以及居住区内部社区商业地块18m30-40m50-60m80–120m150-200m开发控制容积率建筑高度100200500N100200500N4.0实施策略与行动建议重点集聚杭州湾地域范围超过150平方，桥头片区（杭州湾国际商务休闲城）面积也超过30平方公里，要使得杭州湾新城从传统的工业园区的发展跳跃发展到一个宜居宜业新城，需要将重点城市功能性项目引导聚集到尺度适宜的核心空间中，令各功能业态之间有良好的互利互动关系，产生聚集效应，驱动城市整体良性发展。

市政配套与形象工程项目先行基地本身为未开发土地，离周边成熟发展城市有一定距离，无法利用现有基础设施，因此要实现发展的远景第一步必须是市政配套先行建设，以确立未来开发的框架，有计划地出让土地；同时如中心湖体与滨湖公园项目、公共文化性项目（规划展示中心）也需要在发展初期进行建设，以树立城市未来的形象与发展愿景，吸引更多的投资、就业、生活、休闲。

政府主导项目先行建议近期建设政府楼宇（政府办公、人才大厦等），以确立核心地位；同时政府可主导开发（组建投资开发公司、或委托代建等方式）部分功能性项目，如金融服务中心等，并通过有计划的招商运作，驱动后期的市场良性滚动发展。

旗舰项目、明星项目、驱动地区发展近期需要明星项目（著名开发商、著名设计、著名项目）引爆未来的发展——可有效地吸引眼球，引起关注，催发相关发展。政府在引入这些项目时应给予政策上的特别支持。

土地使用适度弹性基于未来发展的不确定性，规划与城市设计控制的是城市总体框架的合理性，对地块在土地使用与开发容量控制上仍应保持一定的灵活性与弹性。（这部分工作应该在下一阶段“城市设计导则”的编制中，对城市刚性控制、弹性控制与引导上作更加深入的研究。）

配套相关的财税与土地政策宜考虑优惠的财税制度以吸引优质产业进驻，同时施行灵活的土地政策以提高发展的便利与效率，支持核心区的形成并影响外围区域的发展。

发展策略2-3年实施建议（政府主导）“六横四纵”骨干路网建成

政府主导项目甬新干河杨木契与新杨木契河生态走廊会展区六部门区金融南北区行政中心文化广场市场主导项目口门区航运中心C1-1商住混合项目C567办公主导混合使用雅戈尔住宅项目水巷邻里项目……会展区六部门区金融北区文化广场行政中心口门区航运中心C1-1商住混合雅戈尔住宅项目水巷邻里住宅项目C567办公主导混合使用宁波东部新城核心区规划实施参考杭州湾商务休闲城市中心湖区城市设计日本横滨21世纪未来港发展借鉴区位横滨21世纪未来港，简称MM21，位置紧靠横滨现有市中心，东北濒临大海，面对海湾大桥。交通

区内国际大通地底为“临港干线道路”，连接横滨港附近地区，同时设有一条铁路线连接横滨其他街区、涩谷及东京市中心。

规模

横滨21世纪未来港包括现有110公顷土地及填海造陆区的76公顷土地，共计达186公顷的用地。其中贸易和商住面积87公顷，占46%；公园46公顷，占25%；道路和铁路42公顷、港口11公顷，分别占23%和6%.建设规模达300-400万平方米，连同毗邻地区改建，达400-500万平方米。港区开发内容（核心地区）

港区规划上，以贸易和国际交流为核心，配备了城市综合体、商贸大厦、会议中心、电讯港、多元信息中心、美术馆、海洋博物馆以及滨水步行绿化系统，与原有市中心结合，形成中央商务区环保理念杭州湾商务休闲城市中心湖区城市设计横滨21码头区发展参考，

开发历程21世纪未来港原来是一个临海的造船基地。从上世纪80年代起，日本人用26年时间，改建、扩建、填海，将其建设成为一个新的滨海中心区。1983年，横滨21世纪未来港正式动工，先期是市政配套和基础设施建设，1989年，横滨美术馆建成开馆。1991年到2000年，洲际酒店、地标大厦、横滨银行总部大厦、国际会议大楼、三菱重工横滨大楼、横滨港未来21会堂、MediaTower摩天轮、国际船员中心等陆续建成开业，新区建设基本成型。2004年富士Soft大楼竣工和Megapix开业。目前整个港区仍在建造中横滨21码头区发展参考OUTLETMALL居住复合区居住复合区居住复合区商业商务综合区水岸新天地商务休闲岛文娱码头区核心商务区行政综合办公区酒店区滨湖休闲公园滨湖休闲公园邻里中心邻里中心金融服务区居住区功能业态发展建议选址建议在湖体中心位置，城市轴线交点处。内容与规模总用地规模约18.21公顷，总建筑面积约45万平方米，最高建筑高度约200米运作方式市场运作，由专业开发运营商操盘运作。重点板块功能策划——核心区1核心区商业/大堂办公五星级酒店文化演艺中心青少年航模科技馆规划展览馆滨湖精品酒店B05B09B04D03B02B03B08D04D05D06地块标号用地性质代号项目地块面积（公顷）容积率建筑面积（平方米）B02商务办公C1

商务大厦、银行、总部办公2.063.0061800.00B03商务办公C1同上2.163.0064800.00B04商务办公、旅馆业混合C1C2商务大厦、酒店3.373.00101100.00B05商务办公C2商务大厦、银行、总部办公1.533.0045900.00B08商务办公C22同上1.523.0045600.00B09商务办公C22同上1.193.0035700.00D03文化娱乐、商业C3C2文化艺术中心、商业零售1.352.0027000.00D04文化娱乐、商业C3文化+商业类业态项目1.961.5029400.00D05文化娱乐C3规划展示馆1.261.0012600.00D06旅馆业C255星酒店1.811.5027150.0018.21451050重点板块功能策划——商务核心区背景概述作为新加坡滨海湾(MarinaBay)计划中的领航项目，扩大城市核心区域，活化城市滨海空间，进一步巩固亚洲商业金融中心的定位。新达城新达城位于滨海湾的北侧，为整体计划中的领航项目，为以会展中心等城市话题效应的项目为首期发展功能，总用地面积约65公顷。运作方式：受新加坡政府之邀，由香港商界出资开发。利用邻近Esplanade滨海艺术中心的城市话题效应共同形成滨海湾首期发展动能。滨海艺术中心利用标志性建筑外形成为城市话题效应，作为滨海湾首期发展动能，包含表演、零售、办公、观光、餐饮、展示等功能的複合藝術中心耗资：六億新加坡幣占地面积：6公顷建筑面积：80,500平方米运营方式：由新加坡政府直接出资，并由新加坡中华总商会成立滨海艺术有限公司来统一运营管理。案例参考：新加坡新达城会展文化新达城原市中心滨海湾案例参考：新加坡新达城案例参考：苏州科技文化艺术中心苏州科技文化艺术中心建于苏州工业园区的金鸡湖文化水廊景区，临水而筑，由苏州市委、市政府确立、园区投资兴建的。现由苏州科技文化艺术中心有限公司管理运作。包括书店，大剧院，电影城，文化馆，咖啡厅，商业中心，几大部分组成。

建筑方案由法国著名设计师保罗。安得鲁设计。

总建筑面积约15万平方米。由1200座大剧院、500座演艺餐厅、8块影幕共1500座IMAX电影城、1.2万平方米科技馆及3万平方米商业中心等功能组成。杭州湾商务休闲城市中心湖区城市设计选址建议在湖体东南半岛上。具开阔的景观全景视野。内容与规模总用地规模约1.81公顷，总建筑面积约2.7万平方米，建筑高度约40米，约10层，共计客房120-150间。配备会晤、会议、餐饮、住宿等功能，主要用于政府接待运作方式市场运作，由专业开发运营商操盘运作。重点板块功能策划——湖滨精品酒店1核心区酒店大堂/餐饮/户外平台运动设施客房部分精品园景别墅酒店内景观案例参考：杭州西湖国宾馆概述位于于西湖的西面小岛，三面临湖，背靠丁家山，闹中取静之处，是接待国内外元首的首选酒店。总占地约36万平方米，沿西湖全长约两公里。以客房服务,商务会议和餐饮服务三大服务为主体,配备高级娱乐设施.，多为2层别墅。共计客房约170余间。开发管理：政府主导国企管控西湖国宾馆是国营企业,开发运营管理，其隶属浙江省委警卫局.主要用于政府接待,接待过各国领导人物利用西湖的宽广的湖面,创造以湖面为主景,内部小园林为辅的多层次景观空间.将人的活动主体从室内移向室外.

案例参考：杭州西湖国宾馆杭州湾商务休闲城市中心湖区城市设计案例参考：苏州卡宾斯基酒店概述位于苏州东隅，金鸡湖和独墅湖这两大天然湖泊之间，项目西侧为高尔夫球场，南侧为独墅湖大道，是一个融汇欧洲装饰风格与中国设计理念的高雅现代的地标建筑。占地面积5.15公顷，总建筑面积11.4万平米，459间标准客房，行政总统套房，七种不同风格的餐厅，大宴会厅，多功能厅，游泳池，健身房，网球场停车库等。景观、园林面积达10.04万平方米。

-投资商：苏州工业园区金鸡湖大酒店有限公司-运营商：凯宾斯基饭店与度假村管理集团高尔夫球场重点板块功能策划——购物休闲文化区选址位于中心湖西北侧，靠近杭州湾大道，交通便捷。内容与规模总用地规模约14.14ha，总建筑面积约20万平方米，建筑高度约24米。共2层。大型ShoppingMall和娱乐中心(电影院IMX、outletmall、美食广场、小型主题公园、酒店、百货、主题商业街）运作方式招商国际大型ShoppingMall和百货公司品牌，进行全方位整体策划和开发A01A02地块标号用地性质代号项目地块面积（公顷）容积率建筑面积（平方米）A01商业C21大型区域购物中心7.052.00141000.00A02商业C21大型区域购物中心7.092.00141800.00案例参考：加拿大西埃德蒙顿MALL概述位于加拿大艾伯塔省省会城市埃德蒙顿市西郊，是目前世界最大的Mall，经营的主要项目是各类生活日用品专卖店、各种餐馆、娱乐设施。全球业界首创以娱乐为聚客主体成功捆绑购物业态销售的最经典范例。占地：约50万平方米建筑面积：约57万平方米零售面积达：35万平方米楼层：3层游客量：约2000万/年出入口：约50个停车位：约2万个年营业额：约50亿美金投资商：Ghermezian家族开发商：三五集团，公司设立15个项目组从事零售、娱乐、旅游及其他项目运营管理：以经营租户为主，通过物业、商务的统一管理，为众多商家的分散经营创造统一营造的购物环境和顾客服务保障体系。规划发展理念把零售与休闲元素组合起来，融购物天堂与惊险刺激的娱乐为一体，并营造一种特殊的氛围；既能体验购物的乐趣，也能吸引旅游者领略异域的风情。。主要项目购物业态:主力店/次主力店共9家(含3家百货公司)800家品牌商户娱乐业态:9个游乐区世界最大的室内水上乐园,规模20,000㎡世界最大的室内主题乐园26个厅院影城餐饮业态:100家连锁餐饮店及标准型餐厅开发进程

WEM建造整体工程分为四个开发期，历时17年

案例参考：加拿大西埃德蒙顿MALL借鉴经验业态选择以「娱乐」业态为导向的聚客主体,吸引更多更广的跨区域和旅游客源,正确地将两个“世界最大”的娱乐业态放了进去,一是「世界最大的室内水上乐园」,另一是「世界最大的室内主题乐园」,再辅以丰富多样的休闲娱乐配套设施及餐饮业态,有效地带动购物业态的销售。政府更关心项目成功后税收的收入和对就业的拉动，而不是战术性的土地收入得到政府部门的近零地价的土地价格补助及税赋优惠政策。为开发商创造巨大收益的同时，也为政府创造大量税收，并解决了大批就业问题，既有经济效益，又有社会效益。案例参考：加拿大西埃德蒙顿MALL选址位于城市中轴线的西侧，建筑紧邻河道。内容与规模总用地规模约10..17ha，总建筑面积约16.82万平方米，东侧滨水高层建筑高度约100米。西侧商业街建筑高度约为20米运作方式市场主导开发；招商国际百货公司品牌，进行全方位整体策划和开发重点板块功能策划——滨水商业商务复合区零售商业街/百货商店零售商业街/餐饮酒吧街/百货商店/文化娱乐设施SOHO办公楼小型会议会展中心地块标号用地性质代号项目地块面积（公顷）容积率建筑面积（平方米）A04商业C21临水特色商业（购物，餐饮）1.691.0016900.00A05商业C21临水特色商业（购物，餐饮）1.401.0014000.00A06商业C21临水特色商业（购物，餐饮）2.651.0026500.00A08商业C21临水特色商业（购物，餐饮）0.962.5024000.00A09商业C21临水特色商业（购物，餐饮）0.622.5015500.00A10商业C21临水特色商业（购物，餐饮）2.852.5071250.00A04A06A05A08A09A10重点板块功能策划——滨水商业商务复合区案例参考：苏州金鸡湖圆融广场概述位于苏州工业园区金鸡湖东岸。是集零售、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性“城市综合体”。定位：苏州市域CBD最繁华的商业中心，是集时尚购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化等元素为一体的超大型城市综合性消费场所，将打造成为长三角乃至华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区。研究范围地铁枢纽站水上巴士占地面积：约60公顷总建筑面积：约70公顷主要商业区开发商：圆融集团（国企）开发周期：2006年4月——2008年10月运营方式：招商国际大型ShoppingMall和品牌百货，全方位整体策划和招商。建筑设计：美国HOK旗舰项目商务办公区---4座甲级写字楼天幕酒店---五星级酒店建屋新罗酒店商业零售—圆融时代广场、久光百货商住-圆融星座商业零售商业商务商业零售商业零售酒店商住商业商务案例参考：苏州金鸡湖圆融广场案例经验借鉴合理市场定位把握在新区缺少大体量、高品质的城市综合体。设计建立城市品牌形象超强的招商运营团队由政府搭建平台，由国企操作和运营，采用只租不卖的形式，把控和引进高品质的商业形态，追求品牌化，提升主力招商的品质。把握开发时机由本地块带动周边地块，如九龙仓、新鸿基等多幢超高层建筑开始启动，由此挖掘整个地区的潜力和商机。促成以圆融为核心的湖东岸CBD商圈的形成。案例参考：苏州金鸡湖圆融广场选址位于中心湖的西北侧，与体育公园岛和文化艺术中心隔岸相望。内容与规模总用地规模约0.82ha，总建筑面积约0.82万平方米，建筑高度控制约8米。精品零售商业街高端餐饮酒吧街小型文化娱乐设施等运作方式政府主导开发重点板块功能策划——滨水新天地D02地块标号用地性质代号项目地块面积（公顷）容积率建筑面积（平方米）D02商业C21临水特色商业（购物，餐饮）0.821.008200.00河岸精品休闲区-杭州西湖天地案例借鉴：杭州西湖新天地概述以杭州独特的园林、历史建筑为基础；以自然与时尚的融合、历史与现代的对话为表现形式，改造成具有国际水平的集餐饮、零售、文化、娱乐的综合性时尚地标。总占地50000平方米；一期占地30000平方米，总建筑面积75000平方，03年建成。

开发运营情况西湖天地由政府主导,市场运作,香港瑞安公司开发,杭州西湖新天地公司.投资开发。采用承租的方式，引进高端餐饮、小零售。同时成立下属的物业管理公司管理。政府扶持，相关优惠政策政府在西湖新天地的开发过程中给了开发商较大支持,较低的土地价，更为关注的是于项目成功后的税收和地区名片效应。其带动了周围商业的发展,也完善了整个西湖旅游景区的服务设施.最终在保护文化,利用文化的基础上发展文化,达到双赢.保护与开发并举大量保护地块内的大树和原生态，然后插入建筑体块。。案例借鉴：杭州西湖新天地杭州湾商务休闲城市中心湖区城市设计已进驻项目揽景福地涌金楼（餐厅）云水餐厅酒吧(餐厅)世家兰迪咖啡店(咖啡)哈根达斯(甜品店)星巴克咖啡(咖啡)杭州茶酒年代(中国茶、法国红酒、川扬菜)华缤霓意大利餐厅(餐厅)蝴蝶(餐厅)PH7创意手工银饰(零售店)西湖天地专卖店(专卖店)西湖翡翠花园酒家(餐厅)悦达咖世家(咖啡店)牙买加咖啡店(咖啡店)oshadai(零售店)总共6家餐厅店,4家咖啡店,2家零售店,1家甜品店,1家专卖店.案例借鉴：杭州西湖新天地杭州湾商务休闲城市中心湖区城市设计选址位于体育公园岛上，四面环水，与文化艺术中心在同一视轴上，地理位置优越。内容与规模总用地规模约0.79ha，总建筑面积约0.79万平方米，建筑高度约8米。高端会议、会晤精品餐饮精品会所酒店运作方式市场运作，由专业开发运营商操盘运作。重点板块功能策划——湖畔高端商务会所2区域购物休闲区地块标号用地性质代号项目地块面积（公顷）容积率建筑面积（平方米）D01旅馆业C25高端会所0.791.007900.00D01案例借鉴：杭州江南会概述会所位于杭州西湖三台山浴鹄湾，地处西湖景区的核心区域，主要为社会名流提供相互交流的场所.以书道、茶道、琴道、花道、香道,这五道为基本活动.会所集商务、社交于一体的顶级私人会所。发展规模江南会占地约8000平方米，建筑面积约2000平方米，共7座小楼.开发运营情况阿里巴巴创始人马云发起投资建造发展模式采用严格的会员制杭州湾商务休闲城市中心湖区城市设计会所本身并非是其赢利点，会所的“使命”更集中在为有限的会员提供私人化的个性服务，创建一个相同层次的交际平台，为会所的实际掌控人带来巨大的无形资产。已经有的项目

高端会议商务宴会董事会议客房酒吧(筹建中)江南会料理会所厅房案例借鉴：杭州江南会杭州湾商务休闲城市中心湖区城市设计重点项目策划——行政综合区4行政综合区选址中心湖北侧，但不直接临湖体，位于南北文化轴的起点位置紧邻中央商务办公内容与规模总用地规模约5.54ha,总建筑面积约13.85万平方米，建筑高度约60-80米。运作方式政府建设，政府管理B01地块标号用地性质代号项目地块面积（公顷）容积率建筑面积（平方米）B01行政办公C1政府机关5.542.50138500.00管委会大楼/行政中心大楼人才资源交流中心研发中心行政附属单位市民公园概述位于综合商业体圆融时代广场的东侧，北临现代大道，南至望墩路，西靠星湖街，东达万盛街的区域处在园区核心区域内，不仅坐拥金鸡湖，而且有着兼顾湖西、湖东的优势。包含地区性政治生活与文化活动职能，带动地区开发建设的热度。案例参考：苏州金鸡湖行政综合区行政中心的建设传递出苏州工业园区开发建设全面东进的有力信号，吸引更多人走向湖东，分散湖西原来承担的部分功能，将人口和交通流量向东转移。更重要的是，由于政治生活与文化活动具有相关性和兼容性，因此大多数城市都是将行政中心和文化中心结合在一起，形成城市行政文化中心，增强对市民的吸引力，以此推动相关区域开发热度。内部功能大厦内部功能主要分为政府办公、后勤服务和对外服务及公共活动三大区域主要部门园区管委会、CSSD、中方财团、工商、公安、检察院、法院、机关事务管理中、加工区管理办公室。占地面积：约28公顷总建筑面积：约32公顷400余个泊车位案例参考：苏州金鸡湖行政综合区地块标号用地性质代号项目地块面积（公顷）容积率建筑面积（平方米）B10金融保险业C22金融后台3.122.5078000.00B11金融保险业C22金融后台1.572.5039250.00B12金融保险业C22金融后台1.042.5026000.00B13金融保险业C22金融后台3.482.5087000.00B14金融保险业C22金融后台3.512.5087750.00B15金融保险业C22金融后台2.742.5068500.00B16金融保险业C22金融后台2.772.5069250.00B17金融保险业C22金融后台1.762.5044000.00B18金融保险业C22金融后台1.382.5034500.00重点项目策划——金融后台服务区选址中心湖东侧，不直接临湖，服务于金融商务区。内容与规模总用地规模约21.37ha,总建筑面积约53.43万平方米，建筑高度约30-56米。新区金融服务金融后台服务区域总部服务创意研发服务软件外包服务人才生活服务中小企业总部运作方式政府搭台，企业运作B10B11B12B13B14B16B15B17B18背景概述为呼应上海打造国际金融中心，宁波东部新城提出在新城核心区打造国际金融服务中心计划——更全面更深入地融入以上海为中心的国际金融体系，形成有效的互助共荣的产业发展链；促进区域金融资源集聚，优化金融产业布局，提升金融发展层次和现代化服务功能；形成以国际贸易为龙头、航运物流为支撑、金融服务为保障、科技信息为引领、会展旅游为配套的宁波未来现代化国际港口城市新格局。经济技术指标用地面积约3.64公顷总建筑面积约36万平方米。容积率6.75绿地率12%总投资：30亿元案例参考：宁波东部新城金融区主要项目A栋银行总部+出租办公B栋出租办公C栋共用设施D栋银行总部E栋银行总部+出租办公F栋出租办公G栋公寓式酒店H栋保险总部+出租办公裙房商业政府的专项扶持及税收激励等若干优惠政策宁波市政府为加快金融服务中心建设步伐也专门出台了一系列优惠政策，扶持国内外各类金融及服务机构进驻国际金融服务中心。政府统一招商目前，宁波国际金融服务中心已与中国银行、建设银行、招商银行、交通银行、国家开发银行、宁波银行等金融机构签署进驻协议国企投资、租赁、管理宁波东部新城开发投资有限公司是经市人民政府批准的国有独资有限责任公司，主要承担东部新城区域内部分项目的开发建设。金融后台服务区之核心地区伦敦郊区近郊花园办公区位于伦敦的西南位置，距离伦敦市中心约5公里，基地内部设置公交站点，南面有高速公路穿过，东面与南面有地铁换乘站，靠近机场，交通区位优越。12栋3-4层建筑围绕中心湖体的布局，配合湖岸绿地和休憩广场打造低密度、生态商务园，园内公共服务设施齐全，包括餐饮、会议商务、居住、休闲