《住宅楼工程全过程造价管理问题与完善对策研究》9400字

———住宅楼工程全过程造价管理问题与完善对策研究摘要高层住宅的开发，对于利用城市稀缺的土地资源、改善人居环境方面发挥着重要作用。随着市场需求的增加，行业竞争也越来越激烈，市场趋势逐渐向低价竞争这类不良趋势发展。企业应尽量避免无效的同类竞争，将工作重心聚焦于项目成本管理，切实地提高企业经营效益。本文以我国的高层住宅项目的工程造价管理现状为切入点，通过广泛的研读国内外相关文献，结合对我国高层住宅的以往的各项项目数据，以及实地调研记录的数据，对比总结出我国目前的高层住宅项目方面，关于造价管理方法。为了更好地解决建筑工程的造价管理问题，真实的反映出工程项目的实际水平，提高工程造价管理的能力。显然有必要掌握整个过程的成本管理中存在的问题，并进行深入的分析和研究，最后制定针对性的措施来解决这些问题。因此，本文以某高层住宅项目为例，对项目成本管理的全过程进行研究，发现项目从决策阶段、设计阶段、施工阶段到竣工阶段所存在的问题，提出相应问题的解决策略，以此给高层住宅楼工程建设项目全过程造价管理提供参考。关键词：高层住宅楼；全过程造价；造价管理；建设工程目录TOC\o"1-2"\h\u30231第一章绪论 1272031.1研究背景 1288181.2研究意义 11950第二章绿地青岛城际空间站多层住宅项目造价管理调研分析 133872.1项目简介 15302.2全过程造价管理现状 18373第三章住宅楼工程全过程造价管理存在的问题 5252883.1项目决策阶段 5169713.2项目设计阶段 5295683.3项目施工阶段 6281203.4竣工结算阶段 67513第四章住宅楼工程全过程造价管理的对策 766334.1项目决策阶段 738264.2项目设计阶段 830344.3项目施工阶段 8277834.4竣工结算阶段 916899第五章结束语 108689参考文献 11第一章绪论1.1研究背景近些年来随着国内房产改革方案实行之后，房价呈现火箭式提升，房地产逐渐变成为大多数资本家争先恐后投资的领域，因而投资失败也是常有的事，而导这个问题发生的源头是结算超预算、预算超概算、概算超估算等发生在项目建设过程中，导致工期加长、投资增大、资源消耗增加、施工过程困难化等问题。简单来说，间接联系着我国经济的健康绿化发展。现阶段国内大部分的工程建设项目成本管理控制，没有把项目的前期策划、设计方案和施工工艺以及经营管理与既定的目标成本相结合，实现完整一体化控制，而仅仅局限在工程的施工阶段（核对施工图预算、建筑安装工程价款结算等）。投资方在工程项目确定后直至竣工验收阶段，只看重未来市场的后期收益，以及工程建设施工的质量与周期管理，疏忽了整体的经济与成本控制，这些问题在项目的建设阶段显得尤为突出。随着我国经济的增长，工程建设项目也会随之增加，这时候必须要在项目的整体造价控制方面实行效能管理，也就是工程造价全过程控制管理，以提高工程造价管理管理水平。本文主要是针对全过程工程造价的五个重点阶段开展探讨，阐明了控制工程造价的意义，以及现今在工程造价上存在的问题，并针对这些问题进行研究分析，提出相应的改良策略，最后利用案例进行相关对照，得出相应的结论。1.2研究意义能够有效的管理、把控工程项目的全部流程以及各个关键的环节，及时发现管理过程中存在的问题，立刻解决完善问题，以便改善管理水平，提高工作效率，提高项目工程质量，减少被动成本管理，完善项目工程的管理体系，实现企业工程造价管理目标。第二章绿地青岛城际空间站多层住宅项目造价管理调研分析2.1项目简介绿地青岛城际空间站多层住宅项目位于西海岸新区青岛西站旁，占地58万平方米。整个项目的绿化率为30%，项目容积率为2.66，项目总规划建筑面积为155万平方米。在估算工程设计图纸时，设计单位的设计说明书应明确说明发包人的设计估算要求。设计在预算范围内进行，从源头上控制成本。但要做到理想中的限额设计，还需从专业上与行动上出发利用各项管理方法去把控成本，在建筑程序方与法步骤上详细划分，把限额设计实行到每一建筑单体和分项工程工作中。2.2全过程造价管理现状调研目前绿地青岛城际空间站项目工程造价控制主要集中在投资决策阶段、设计、施工和竣工阶段。由于相关制度、运行机制、员工能力和企业素质等原因，成本控制受到限制。2.2.1投资决策阶段项目在获取前的论证到项目开工之前的阶段称之为投资决策，项目工程造价主要采用估算法和现场调研法相结合。如项目成本表和项目成本收益分析表如表2.1、2.2所示。表2.1项目成本表单位：万元费用项目估算费用实际费用差額土地费用13055110002055拆迁費用25002000500前期费用379400-21配套費用666800-134手续費用27882900-112厂建安费用1065910000659管理費68266022财务费用2052200052营销费用225400-175税费24752600-125不可预见费17741800-26合计37255345602695从上表可以看出总体的实际费用比估算费用要低，实现了开发商控制工程造价的要求。案例中土地费用估算最高，出现的原因可能是对当地地价市场不够充分地了解，其次是拆迁费用、建安费用估算偏高，而配套费用与手续费用、营销费用及税费估算略低，造成了负差出现，但实际费用并没有超出投资估算，避免了“三超”现象的发生，总体上控制了工程造价。可见，投资决策环节需要对建设项目进行合理的投资估算，合理准确的投资估算可以很好的规划项目以及实现真正意义上的“工程造价全面管理”，完成成本上的事前管理、主动控制的先前条件，实现既定的工程造价控制目标。表2.2项目成本收益分析表费用项目总价（万元）备注销售收入44995总成本34560毛利润10435所得税1935净利润8500净利润率24.60%淨利润/总成本从上表可以看出，此项目净利润率（净利润/总成本：8500/34560=24.60%）为24.60%，实现了该项目的盈利目标，因此，该项目的开发是可行的，并在土地竞拍期间与投资决策阶段中做为第一参考数据，制定切实可行的相关开发实施方案。2.2.2工程设计阶段该环节的工程造价设计是尽可能的避免后期事项而造成争议，继而引发合同履约率不当，造成在结算阶段出现问题，这需要在设计阶段提高文件的审查效率与增强相关合同条款的规定，所制定的主要成本控制措施如表2.3所示。表2.3项目设计阶段工程造价措施表措施预计成果实际情况合同违约、严重处罚无重大合同违约无重大合同违约工期拖延，递级处罚90%按期20%拖延质里不达标，处造价5%60%优良，100%合格50%优良，100%合格材料差价10%以内不予调整10%以内不予调整就低项套用定额节约造价成本2%节约造价成本本3%安全由施工单位承担不支出安全费用支出安全最用100万元其他优惠措施降低工程造价的3%与预期基本一致2.2.3工程建设阶段工程建设环节是在实现项目价值的重要阶段。绿地青岛城际空间站项目在开发建设中控制造价的主要工作为：建立健全造价管理体系、变更管理、质量管理、合同管理、工期管理、流程管理及质量管理等。因为该阶段结合了项目在开发预案中所提到的各项管理目标与管理方法，保障了该项目的控制成本，所以在工程建设环节需要确保各项管理目标与管理方法是符合工程之需且是齐全的，这是控制成本的保障措施。具体来看，建设项目按单位工程构成划分为土建工程和安装工程。通过对比绿地青岛城际空间站工程前期项目，可以知道在工程建设环节，所能够控制的造价控制范围，具体各部分造价所占百分比，详见表2.4。表2.4各单位工程所占百分比项目名称项目1项目2项目3项目4项目5项目6项冃7项目8土建工程85.35%83.87%84.42%78.02%78.43%78.39%77.63%76.65%安装工程14.65%16.13%15.58%21.98%21.57%21.61%22.37%23.35%同时，根据不同的专业对安装工作进行分类。其中，电气工程造价所占比重已逐步从7.62070增加到16.28070；暖通技术费用所占比例由2.17%升至4.71%，其中工项目4和项目5所占比例较高，至7.81%左右；给水排水工程费用所占比例由4.86%降至2.37%，并逐渐下降。通过对单一工程结构的施工成本比较分析，发现安装工程所占比重逐渐增加，而土建工程所占比重逐渐减少。要注重对安装技术劳力、材料和设备的掌握。2.2.4竣工结算阶段该项目在结算计审时完成了控制工程造价的目标，其主要措施如下：第一部分，主要有项目建设成本和配套建设项目（水利、电力、道路和管网设施等）成本。此部分有工程变更管理、合同管理、签证管理及材料管理收获，这份收获是通过合同中的条款约定，认真履行定额套用、严格计算工程量等控制的，真实的反应了开发过程。虽然该项目的合同中对审计结算条款作了明确的规定，但在施工过程中出现了因变更工程而导致工期拖延致使结算审计延长。由于在投资估算阶段对项目的成本估算费用偏高，弥补了该项目在变更工程上出现的各项费用。这也反应需要建立健全相关造价管理体系，加强工期管理，选择合适的施工方法，避免出现误工延工以及变更工程，学会做好面对各种施工上的预防措施。第二部分以验收后对项目进行综合评价。（1）预算单价与结算单价对比分析由于每个项目的总价和面积相差很大，不可能进行直接有效的比较分析。因此，本文选取建设安装工程的预算单价与结算单价进行对比。收集整理西安市2009-2015年8个住宅高层项目建设安装项目的预算单价和结算单价，如表2.5所示。表2.5预算、结算单价对比项目名称项目1项目2项目3项目4项目5项目6项目7项目8预算时间2009.062010.012010.062011.032011.052012.112013.022013.05结算时间2011.082011.122012.072013.082013.102015.012015.052015.08预算单价（元/nV）1227.361061.991217.581588.211754.481569.821474.691741.28结算单价（元/m?）1270.641120.591253.771639.791813.091570.441543.191731.41结算超预算百分比3.53%5.52%2.97%3.25%3.34%0.04%4.65%-0.57%项目1到项目2的预算单价从1227.36元/㎡2降低到1061.99元/㎡，浮动较小；项目3至项目5的预算单价呈明显上升趋势；项目5与项目8的预算单价相对稳定、浮动不大，基本维持在1700元/㎡。整体而言，单位价格呈缓慢上升趋势。项目1到项目5的结算单价从1270.64元/平方米增加到1813.09元/㎡，呈现出明显的上升趋势，且项目5的结算单价已达峰值。然后，虽然项目的结算单价在一段时间内呈下降趋势，但波动不大，最后维持在1731.41元/㎡。此外，项目1至项目8的净单价超出预算单价的范围为-0.57%-5.52%，项目超算率高达87.5%，其中，项目2的超算率5.52%，大大超出浮动范围。通过对预算单价和结算单价的对比分析，可以得出，高层住宅的造价成本不断上升，从而导致建筑企业的行业经济效益不断下降。其次，在施工过程中签证变更较多，费用也较大，对工程造价管理影响较大。由此可以推断，目前企业的管理更倾向于事后管理，项目成本管理的方法相对落后。在施工初期，由于没有明确的预估成本价格，导致在施工过程中，成本控制不能处于动态可控的状态，在预算中经常出现结算超支的现象。第三章住宅楼工程全过程造价管理存在的问题3.1项目决策阶段此阶段联系着整个项目能否对工程造价进行有效地调节，结合业主和项目的不同情况，合理控制成本。假设成本单独控制，项目的定位和把握将更加准确。此时，可以做出最合适的投资决策。3.1.1缺乏严谨的科学论证工程造价的全过程控制和管理贯穿于建设项目的全过程。在整个阶段控制过程中，建设项目的投资项目对项目成本有着特别重要的影响。这是因为投资的启动阶段涉及各种技术和经济决策，如项目的建设规模、施工场地、土建方案、机械设备系统和技术方案，这些都会影响建设成本。长期以来，我国在建设阶段过于重视施工过程的工程造价管理，而忽视了项目初期的成本控制管理，没有经过合理的计算投入与产出比。据数据统计，项目前期的成本控制管理的投入占总支出的2%，但其能以极小的投入创造极大的价值，对项目成本的控制能够产生70-90%的影响力。基于此，必须牢牢把握好投资决策阶段。而在我国，有关专家和决策者仅仅通过个人经验对已经竣工的建筑项目的工程造价进行借鉴、评估，投资决策阶段过于单一，这不仅缺乏了专业素养更是缺乏了严谨的科学论证，使得项目在建设前期缺乏有效的决策依据，在建设后期偏离既定的造价目标。3.1.2造价控制投入不足相比其他国家而言，我国对施工阶段成本管理的过度重视，导致决策阶段投资估算控制薄弱。一些项目为了获得批准，往往故意低估投资估算，无法反映项目的真实情况。概算与实际情况相差太大。在项目建设过程中，改变了原设计方案，增大原有建筑物的面积、提高施工标准以及提升建筑物的象形品质也会造成结算超预算的现象发生。3.2项目设计阶段建筑项目的设计是工程建设的灵魂，是以一定的载体（图纸与文件）描绘建设单位或业主决策阶段的意向过程是使成本构成合理并积极控制成本的过程，是实现技术与经济相结合的关键阶段。3.2.1收费标准不科学目前，设计费按现有土建工程师费、安装工程师费或规划项目总投资的相关比例计算。如果发生质量事故，设计师应对设计负责。如果保守设计花费过多，且没有相应的补救措施，则由设计单位承担费用。因此，在这种不合理、不平衡的系统中，设计者只关注技术层面，原则上不应考虑经济合理性。目前，我国建筑领域形成的技术水平和可施工性与国外相当，但保守的设计理念、日渐式微的经济理念、，对设计规范和施工规范的忽视，以及图纸和建筑的便利性，甚至对设计费用和安全的狂热追求，使得设计阶段的成本管理失去了控制。3.2.2限额设计推行不到位设计阶段在分析与处理建设项目的技术、经济环节中也对工程造价起着重要的作用。设计工作需要将优质的技术与既定的工程目标相结合、相统一进行设计，疏忽了这一点，将会难以控制工程的造价。设计方出现较多的问题是与业主（建设单位）洽谈一致的设计内容发生了变化，例如，横向或竖向增加建筑物的面积、提高建筑材料的质量等，导致设计概算超出投资限额的范围，还有的设计单位仅负技术方面的责任，疏忽工程造价管理和控制，没有实施限额设计，另外评比优质工程时，盲目的追求高标准建设，不参照国家的控制标准，致使投资严重性失控3.3项目施工阶段施工阶段是实施建筑蓝图的阶段，实现项目价值的过程，对工程造价的影响在人们的潜意识里颇深。在施工的过程中往往会产生众多不确定的因素，施工工期越长，产生的问题也就越多。3.3.1跟踪管理制度尚不健全计量与评价分离的工程监管模式是我国现阶段最常用的监管模式。（1）合同履行过程中，掺杂着许多虚假合同，所谓的“阴阳合同”。（2）不同的监理工程师的专业能力、服务水平、业务熟悉程度参差不齐。（3）工程量问题缺乏审查，随意签证，亦无法提供相应的依据来支付预算外的成本。3.3.2对项目工期成本的管理与控制不够重视“工期成本”是指为实现工期目标或合同工期而采取相应措施所发生的一切费用。工期目标联系着成本与质量，构成工程项目的三大管理目标。追赶工期或者是延长工期是现今业主在项目出现问题时最喜欢采取的补救措施之一，但这也意味着在成本上出现变化。追赶工期，引起人力、物力、财力增加，导致成本增加，延长工期不仅导致在管理费增加，还会导致后面其他工程延误，造成自身的经济损失，最终导致成本超出项目预算。3.3.3项目管理人员缺乏经济意识现阶段，少数的施工项目经理部常常还能看到明面上各个职位定位清晰，分工明确各司其职，然而项目的成本管理以及项目效益都是通过大家共同努力来管理控制、创造的。例如技术部单单只是为了保证工程质量，选择可行却高成本的方案施工，虽然质量有了保障却提高了成本；如果采购部只从产品质量角度出发，选购高质量但高成本的材料，即使是完美的利用了材料，还是没有减少成本。3.4竣工结算阶段竣工阶段是单位为反映建设项目的实际成本收入和投资影响而创建的文件。工程项目的竣工结算部分是工程造价控制的结尾环节也是最重要的阶段之一。至今，我国的建设项目在竣工结算阶段出现较多的是成本的高估，这将极大的破坏了原有的控制造价的目标。3.4.1工程计量不按规定量越多，钱也就越多的观念充斥着某些承包单位，使项目的工程量脱离国家规定的计算规则。例如土方外运按照开挖量计算，没有减出回填土数量；净长线按中心线计算；交叉重复计算建筑面积等，导致在办理竣工结算时，施工单位肆意多量多报工程价款。3.4.2结算单价随意高套在结算时，清单或定额单价偏高，没有按照同约定的单价实行，任意高价套入，以至于结算投资虚假增长。3.4.3取费计算多加少扣在取费计算方面，还是普遍多加少扣。例如有的企业越级挂靠，从中提高各项费率；有的在计算材料价钱时负差少扣，提高结算；有的把原本利用指数法计算各项费用的改为价差法，额外部分包含在直接费用的差价中；虚拟项目也很常见，导致费用结算，造价成本直线上升。第四章住宅楼工程全过程造价管理的对策4.1项目决策阶段4.1.1需要严谨的科学论证决策阶段对工程造价的影响高达90%，它是控制造价的基础环节，也是最为重要的阶段。一份高效的决策工作必然会经历项目投资构想、需求调研、市场调研、投资比测算、项目建议书、初步可行性研究、详细可行性研究、项目决策书等，在每一环节都必须采取科学严谨的态度认真对待。当立项获得上级批准后，务必在可行性研究的基础上，做出可供选择的切实可行的多个建设方案，并对不同的建设方案利用专家论证法或者招投标法进行全方位技术、经济与质量上的分析论证，从中选择能够实现项目质优价廉的建设方案。4.1.2加强投资决策阶段造价控制决策阶段在建设项目全过程造价中是极为重要的，它有着节约投资、提升工程质量、合理控制工程造价的潜力。要抓好这一阶段，需要做的是：在决策前收集可靠的数据资料并进行分析、研究，编制科学的可研版报告；在选择厂址时需考虑自身及周边环境条件，结合国家总体、地方性的发展规划的要求等，对拟建厂址进行综合分析；还需要对技术方案、设备方案以及工程方案等分析。当然，务必认真编制和审查投资估算，做到有依据，要提前做出对策面对建设项目可能发生的问题以及考虑市场价格的上下浮动而预留相应的资金，避免“三超”现象，实现成本的控制。4.2项目设计阶段4.2.1改变设计取费办法造价越高，收费也越多，使我国形成了以投资额的百分比为设计取费标准，难以让设计者自发考的考虑怎样在保证质量的前提下去降低建设项目的建造成本。假设在批准的限额设计内运用价值工程原理：V=F/C（F=VC）式中：V——研究对象的价值F——研究对象的功能C——研究对象寿命周期成本在保证功能不变和安全的前提下提高项目的价值，也可在成本不变的情况下提高功能和项目价值等，这需要相关领域的共同协作、分析、创新，以在成本得到有效控制中去提高项目的价值。4.2.2推行限额设计（1）将限额设计灌输到各工作人员及贯穿于设计全过程；（2）优化设计，按照建设程序办事，建立健全奖惩机制；（3）在已经批准的投资估算基础上去控制初步设计、再推导出施工图预算方案；（4）在初步设计中估算设计方案是否超出限额，如超出范围，则需要修正；（5）提高成本控制的主动性，增强各工作人员的专业素养与团队意识等4.3项目施工阶段实施阶段会消耗大量社会资源，整个实施阶段工期长、工序多、受气候和政策的影响大、材料价格变动、市场需求变化等都会影响这项工程最终的建设费用，一些难以预料的费用隐藏在施工过程中，所以，实施阶段是工程建设的核心工作。施工过程中的工程造价控制内容有以下几点：图3.1施工阶段工程造价控制的重点4.3.1构建项目施工阶段全过程造价管理与控制体系一个工程在动工前，首要的目标就是需要做好充足的准备工作，根据预算要求拟定好合适且准确的资金使用规划。第一，保障有足够资金进行工程建设，尽量减少成本支出，通过项目的实际概况和施工范围，对机器设备、工作人员数量、原料供给情形等做好详细安排；第二，根据实际概况统计好各项工程的施工周期，选择成本低技术可靠的施工方案，以提高工作效率和设备使用率，减少建设工期，拉低工程成本。完工验收前需对项目进行负荷或空载联合试运转，保证建设项目的质量与功能各方面安全。4.3.2加强质量管理，控制质量成本当前我国需要解决的是故障成本（内部故障与外部故障），建筑物随着时间的推移，都会产生一些建筑性的问题，在价值方面都会与建筑物最初的价值产生差别，出现的问题越多，建筑物的价值越低。所以，故障成本与质量水平恰恰相反，我国的建筑工程的质量越好，其所需的实际故障成本就越低，提高工程质量降低故障率，有助于提高企业的形象，可在管理工作中制定质量预防措施，并加强质量预防措施，首先进行现场勘查，对每道工序都进行核实复查，且需要各部门互相监督，并完成检查记录，利用价值工程法，实现质量保证等。4.3.3组织高度有效地施工方法，合理利用资源，降低工期合理的工期可以降低项目的造价，工期提前或者延误都会增加成本的支出。人为或非人为因素都可能对工期产生影响，所以在制定工期时需要考虑各方面因素，认识工期与质量、成本的三大辩证统一关系，提前发现问题，提前制定补救措施，以求在合理使用资源及合理控制造价的同时保证工期。4.4竣工结算阶段4.4.1加强工程量的审核结算中最根本的部分是工程量的考核，它会直接联系到计算工程直接费和其他支出。严格按照竣工图、根据现场调查和其他相关数据验证工程量的准确性，以防止因计算错误导致工程量与图纸和实际施工现场不符的项目，特别是在结算时某些施工队单位会故意加大工程量和反复计算的情况。4.4.2加强定额套价的审核套定额即根据计算出来的工程量乘以相应的价格，得到某项费用。为了准确的得出造价，应抓强审核套定额的工作，避免出现高价套入、重复套取定额或套错定额的情况发生。应透彻理解定额基价的组成，对号入座。4.4.3要有良好的专业素养造价员要有扎实的业务知识及坚持实事求是的作风，了解和掌握国家、地方有关工程造价的相关规定与政策，及时掌握市场价格变动的信息，还需树立团队合作意识，自觉抵制社会上的不良风气等，只有这样，才能体现造价员的专业性，利用自身的专业性去控制好工程造价。4.4.4对项目进行综合评价及建设项目后评估验收时，需要建设方、施工方以及其他有关部门（包括项目验收委员会）对建成的产品按照国家的生产标准进行检验、综合评价。投产使用后需要对项目进行后评估工作，总结经验，去其糟柏，取其精华，总结经验以便更好的运用到今后的同类项目建设中去，从而提高可行性研究的科学性以及决策的科学性，控制好工程造价。第五章结束语在如今日益激烈的工程建设市场中，建设企业进行成本控制显得越来越重要。加大对工程造价的控制和管理力度，可以使企业的经济效益最大化，并且保证工程质量。建设企业要充分认识到当今社会背景下进行工程造价管理的必要性，不断提高成本意识，善于发现