《建筑工程建筑面积计算规范》GBT50353-2013宣贯

?建筑工程建筑面积计算标准?GB/T50353-2024讲解分析批准部门：住房城乡建设部为落实?建筑工程建筑面积计算标准?〔GB/T50353-2024〕制定的实施细那么于2024年10月1日正式执行建设部宣贯的新国标计算标准修订主要目的标准建筑面积计算标准限制“偷面积〞■何为“偷面积〞■“偷面积〞之常用方法■“偷面积〞·经典案例本文纲要：一、何为“偷面积〞【概念诠释】：依据：?建筑工程建筑面积计算标准?偷法：把只计算半建筑面积〔比方未封闭的阳台，挑梁等〕和不计算建筑面积的各类建筑〔比方层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑台，飘窗等)的面积尽量的放大；增加层高，一层产权两层实用〔多为顶楼复式〕，通过减少分摊，增加实惠，促进销售。二、“偷面积〞的几种常用方法＄房地产商“偷面积〞惯用手法汇总房地产商“偷面积”小手笔惯用手法高小于2.2米的落地凸窗高小于2.1米的落地大衣柜阳光房高小于2.1米的隐藏式衣柜高小于2.2米的可拆卸凸窗房地产商“偷面积”大手笔惯用手法两层高错层露台及两层高内凹大露台层高小于2.2米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正负零以下的地下室和半地下室只计一层建筑面积的室内超高层两层高入户花园房地产商“偷面积〞惯用手法汇总计一半建筑面积的”偷”法未封闭的阳台可变成房间的内阳台一层普通大阳台不计算建筑面积的”偷”法深圳地产商“偷面积”小手笔惯用手法深圳地产商“偷面积”大手笔惯用手法深圳地产商惯用“偷面积”方法汇总不计算建筑面积的”偷”法计一半建筑面积的”偷”法

三、偷面积由来背景：典型移民城市，置业需求旺盛；地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产品成为市场不二选择，偷面积的各类有效方法成为所有开发商赢得市场的利器.利用凸窗“偷面积〞是地产商的常用手法(一〕其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一局部。由于现行建筑设计标准规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗局部层高不超过2.2米，便可有效“偷〞到面积。

在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷〞面积方法。开展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台〞，但客户装修时，这个“低台〞往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那局部“低台〞，凸窗局部的层高可以到达2.3米甚至更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。“绿洲丰和〞凸窗经典案例绿洲丰和的卧室根本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗，卫生间的净高要求低，落地凸窗的应用最为理想“绿洲丰和〞凸窗经典案例利用凸窗“偷面积〞是地产商的常用手法(二〕

可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁开发商为了“偷〞面积，成心将楼盘凸窗局部设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉〞设计的横梁便可“拆卸〞掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。

将这种“偷〞面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将局部空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将成心设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。“桂芳园〞凸窗经典案例“城市主场〞凸窗经典案例隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱〞。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积〞的无微不至利用超大入户花园和大阳台“偷面积〞由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积〞之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。利用超大入户花园和大阳台“偷面积〞入户花园可以隔成一个小书房，非常实用利用超大入户花园和大阳台“偷面积〞大阳台设计，阳台面积12㎡错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积〞双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台〔或入户花园〕如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。但要考虑上下层对视的问题，如采用内封闭的方式。错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积〞奇数层露台可能有对视问题露台经典案例露台经典案例“京地海世界〞露台经典案例“入户花园〞—全新设计理念6米高入户花园〞采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的“偷面积〞。

左右错层的入户花园〔两层高度〕，使得业主得到了实惠。“6米高入户花园〞由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼〔见下页图片〕。

入户花园经典案例入户花园经典案例空中院馆“偷面积〞电梯厅电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。空中花园，一般是两层或者三层做一个。由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关规定，不计入容积率局部，因此这局部面积没计入公摊面积，给业主带来了实惠电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积空中院馆“偷面积〞电梯厅空中院馆空中过道在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主既可以分隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。50空中院馆空中过道阳光房“偷面积〞利用地下室和半地下室“偷面积〞“17英里〞地下室，半地下室经典案例“17英里〞地下室，半地下室经典案例夹层的层上下于2.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-4米，标准层高2.8-3米，夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接。夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错层的格局。该结构比较复杂，没有根本的透视图，现场图片资料很难说清楚。缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。附平面图利用送夹层“偷面积〞长沙新景祥房地产投资参谋有限公司27利用送夹层“偷面积〞该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于2.2米，形成三错层。利用送夹层“偷面积〞这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷〞面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。一般的话就是把客厅挑高，其他空间局部间隔成两层。缺点：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计。层高做大，变成挑高房源49空调机安放处变生活阳台建面新规修订的主要内容及其不利影响研讨新规增加的主要技术内容增加建筑物架空层的面积计算规定增加无围护结构有围护设施的面积计算规定增加凸(飘)窗的建筑面积计算规定增加门廊的面积计算规定;增加有顶盖的采光井的面积计算规定。新规取消的主要技术内容取消深根底架空层取消有永久性顶盖的面积计算规定取消原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求新规修订的主要技术内容修订落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定修订围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定修订阳台的面积计算规定修订外保温层的面积计算规定修订了设备层、管道层的面积计算规定1、阳台面积计算规定2、建筑架空层面积计算规定3、设备层和管道层面积计算规定4、有顶盖的采光井面积计算规定5、门廊面积计算规定新规修订后对房地产工程影响最直接的关键点阳台新规：3.0.21在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。旧规：3.0.18建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。计容面积：同建筑面积——推论〔以10月1号新出规定为准〕产权面积：未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，全封闭的阳台按其围护结构外围水平投影的全面积计算。阳台顶盖距地板的高度大于两个自然层的不算面积。影响：主体结构内的未封闭入户花园、阳台按全面积计，但产权面积只计1/2，并且将影响总容积率〔增加楼板价〕，规划面积与产权面积有差异。建筑架空层新规：3.0.7建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。旧规：3.0.6坡地的建筑物吊脚架空层、深根底架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高缺乏2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的l/2计算；设计不利用的深根底架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。计容面积：建筑底层的共享架空开放空间，多层不应小于3.0M，高层不应小于4.0M，架空开放局部不计算建筑面积及容积率。——长沙市技术补充规定〔以10月1号新出规定为准〕产权面积：层高2.2m以上的架空层，按其柱或围护结构外围投影的全部面积计算。——长沙房产局2000年相关文件影响：如住宅底层架空那么需计算建筑面积，虽不计容积率，但有可能增加报建费。集团受影响工程：星珑湾工程、半岛蓝湾三四期工程、梅溪香山工程。凸窗(飘窗)新规：3.0.13窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。旧规：无具体面积计算标准。长沙市城乡规划局关于讨论主要技术经济指标与建筑面积复核相关问题的会议纪要：飘窗(凸窗)按正投影面积的1/2面积计算，并且须满足以下条件:飘窗(凸窗)须突出外墙,外窗凸出主体外墙不应超过0.9米,飘窗(凸窗)窗台距楼地面高度不应小于0.4米,累计飘窗(凸窗)总长度不应超过该向主体外墙总长度的60%。当飘窗(凸窗)不满足上述任一条件时按全面积计算,并参与容积率核算。计容面积：同建筑面积——推论〔以10月1号新出规定为准〕产权面积：落地凸窗，高度在2.2m以上，按其外围水平投影全面积计算。非落地凸窗不计产权面积。——长沙房产局2000年相关文件设备层和管道层新规：3.0.26对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。旧规：3．0．24以下工程不应计算面积：2建筑物内的设备管道夹层。计容面积：地下设备用房不计入容积率指标——长沙市技术补充规定〔以10月1号新出规定为准〕产权面积：地下设备用房不算产权面积——推论影响：有可能影响工程有效容积率，如别墅地下设备层可能需要计容。有顶盖的采光井新规：3.0.19建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积;结构净高在2.10m以下的，应计算1/2面积。有顶盖的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井。旧规：无此具体规定影响：在设置采光井上部