房地产开发的建设过程

章房地产开发的建设过程07.12.20231第八章房地产开发的建设过程※本章要求了解工程施工招标投标的基本概念、建筑工程施工的合同形式；熟悉招标投标程序、合同条款以及房地产开发过程中项目管理工作的主要内容；掌握施工阶段的项目管理、工程竣工验收。07.12.20232第八章房地产开发的建设过程第一节建筑工程施工的招标与投标第二节建筑工程施工的合同形式与通用合同条款第三节工程项目管理第四节工程项目的竣工验收07.12.20233第一节建筑工程施工的招标与投标一、建筑工程施工招投标的基本概念二、工程建设项目的招标方式三、招标程序07.12.20234一、建筑工程施工招投标的基本概念房地产开发项目建筑工程施工的招投标是指房地产开发商设定“开发项目建筑工程施工”这一标的，招请若干个建筑承包商进行秘密报价竞争，由房地产开发商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同的过程。双方必须坚持自愿、公平、等价、有偿的原则07.12.20235二、工程建设项目的招标方式（一）公开招标概念：是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。适用于：项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目特点：选择范围较大，公开竞争，但需要的时间长，招标支出费用较高07.12.20236（二）邀请招标（选择性招标）概念：是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或其他组织投标。适用于：工程性质比较特殊，要求承包商有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目特点：选择性竞争（3-10家投标人），节省时间，节省招标费用，但限制了竞争范围，缩小了开发商的选择余地07.12.20237（三）议标概念：由招标人直接指定投标人或由招标人的有关上级主管部门向招标人（即开发商）推荐或指定投标人。适用于：少数保密性较强的工程项目在房地产开发项目中很少出现这种情况07.12.20238（四）公开招标和邀请招标的区别：发布信息的方式不同选择的范围不同竞争的范围不同公开程度不同时间和费用不同07.12.20239三、招标程序（一）申请招标（二）编制招标文件（三）编制招标工程标底（四）确定招标方式，发布招标公告或投标邀请书（五）投标人资格审查（六）招标工程交底及答疑（七）开标、评标和决标（八）签订合同07.12.202310第二节建筑工程施工的合同形式

与通用合同条款一、建筑工程施工的合同形式二、合同通用条款07.12.202311（一）按计价方式不同划分固定价格合同成本加酬金合同可调价格合同计量估价合同一、建筑工程施工的合同形式07.12.2023121.固定价格合同：在约定的风险范围内合同价款不再调整，风险范围以外的合同价款调整方法一般在合同专用条款内约定。固定总价合同按日计价的增价条款重大增价的调整条款延期增价条款固定单价合同按分部分项工程单价承包按最终产品单价承包按总价决标、按单价结算工程价款07.12.2023132.成本加酬金合同：按承包商的实际成本(不包括承包商的管理费和应交所得税)加商定的总管理费和利润来确定总包价。主要适用于开工前对工程内容尚不十分清楚的情况。具体做法有：成本加固定百分数酬金成本加固定酬金成本加浮动酬金07.12.2023143.可调价格合同：指合同价款可根据双方的约定而调整，双方在专用条款内约定合同价款的调整方法。4.计量估价合同：以工程量清单和单价表为计算报价的依据，通常由开发商委托设计单位或造价工程师提出工程量清单，列出分部分项工程量，由承包商填报单价，再算出总造价。07.12.202315（二）按工程范围及承包关系的不同划分1.总包合同:总包指一个建设项目的全过程或某个阶段的全部工作由一个承包商负责组织实施。据此签订的合同称为总包合同。总承包商负责将若干专业工作分包给专业承包单位，并统一协调和监督。开发商只与总承包商直接联系。便于开发商对项目建设进行管理和监督，降低工作量，有利于减少现场管理人员。07.12.2023162.开发商直接发包承包合同：开发商直接把工程分包给各承包商，并由此签订正式合同。开发商直接与各分包商联系。现场协调工作较为复杂。3.独立承包合同：当开发项目规模小，技术要求简单时，开发商可将开发项目的建设任务发包给一家承包商独立完成。07.12.202317（三）按是否包料划分1.包工包料合同2.包工部分包料合同3.包工不包料合同07.12.202318建筑工程施工合同由协议书、通用条款、专用条款三部分组成通用条款：是根据法律、行政法规规定及建设工程施工的需要订立，通用于建设工程施工的条款专用条款：是发包人和承包人根据法律、行政法规规定，结合具体工程实际，经协商达成一致意见的条款二、合同通用条款07.12.202319国际上有若干标准的“国际通用合同条件”FIDIC机构：国际咨询工程师联合会FIDIC合同的主要特点通过招标投标选择承包商以工程师为核心的项目管理模式权利、义务与责任的分配较为公平合同条款内容完备，用语科学、专业风险分担合理07.12.202320（一）词语定义及合同文件（二）一般义务（三）合同文件管理（四）材料及设备供应（五）开竣工时间及工期（六）变更与增减（七）转让与分包（八）竣工验收与维修（九）工程款支付方式（十）风险与保险（十一）中断合同（十二）经济责任（十三）争端的解决可供开发商签订发包合同时采用的合同通用条款：07.12.202321第三节工程项目管理一、项目的概念二、项目管理的概念三、工程项目管理的概念07.12.202322一、项目的概念1、项目是要在一定时间、在预算规定范围内，达到预定质量水平的一项一次性任务。（中国工业科技管理大连培训中心“项目管理”）2、项目是指在总体上符合如下条件的唯一性任务：具有一定的目标;具有时间、财务、人力和其他限制条件;具有专门的组织。（德国国家标准DLN69901）07.12.2023233、项目是为创造独特产品、服务或结果而进行的一次性努力。4、项目是一个特殊的将被完成的有限任务。它是在一定时间内，满足一系列特定目标的多项相关工作的总称。综上所述项目可定义如下：项目是作为管理对象，在一定约束条件下（时间、资源、质量标准）完成的，具有明确目标的一次性任务。07.12.202324项目具有以下特征

一次性具有明确的目标具有特定的生命期整体性成果的不可挽回性（不可逆转性）07.12.202325项目的生命期（以工程项目为例）

实施阶段决策阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修阶段项目评估阶段编制项目建议书编制可行性研究报告编制设计任务书方案设计初步设计施工图设计施工竣工验收动用开始保修期结束TIME运营阶段

选择方案控制过程组织实施收尾过程成功实施项目的步骤和程序总体设想07.12.202327二、项目管理的概念（一）项目管理的概念和基本职能项目管理，就是将有关知识、技能、工具和技术等综合应用于项目活动，以成功地实现项目预期目标的活动。项目管理具有目标明确、项目经理个人负责制、充分的授权保证系统等特点07.12.202328项目管理的基本职能计划职能组织职能协调职能控制职能07.12.202329（二）房地产开发中的项目管理开发项目管理的有关工作内容：开发建设用地开发建设的法定手续合同文件的准备承包商的选择现场监督施工阶段项目竣工验收阶段对项目管理队伍的管理07.12.202330三、工程项目管理的概念（一）工程项目的概念工程项目是指为达到预期的目标，投入一定的资本，在一定的约束条件下，经过决策与实施的必要程序从而形成固定资产的一次性事业。

07.12.202331（二）工程项目管理的概念广义：是针对某个开发建设项目所进行的全寿命周期的管理，包括规划设计阶段的设计管理（DM）、工程施工阶段的施工管理（CM）和项目建成后的设施管理（FM）或物业管理（PM）。狭义：是指开发建设项目施工阶段的管理07.12.202332工程项目管理项目前期策划与管理DM项目实施期项目管理CM项目使用期设施管理FM投资方设计方施工方供货方项目使用期的管理方开发方涉及建设工程项目的全过程的管理涉及参与建设工程项目的各个单位对工程的管理07.12.202333（三）工程项目管理的类型业主方的PM——OPM设计方的PM——DPM承包方的PM——CPM供货方的PM——SPM项目总承包方的ＰＭ——EPCPM07.12.202334OPMDPMCPMSPMEPCPM07.12.202335（四）工程项目管理的内容工程项目管理的内容：（三控三管一协调）质量、进度、成本控制合同管理、安全管理、信息管理开发商、建筑师、承包商等关系的协调07.12.202336目标之间的对立统一相互统一的方面互为矛盾的方面投资目标、进度目标和质量目标的关系加快进度提高投资效益加快进度增加投资质量控制严加速进度加快进度影响质量质量控制严提高投资效益

提高质量增加投资合同投资进度质量07.12.202337质量控制1.对原材料的检验；2.对工程中的配套设备进行检验；3.确立施工中质量控制的具体措施；4.确立有关质量文件的档案制度。07.12.202338工程项目质量工程项目质量可用性可靠性经济性与环境的协调业主要求的其它特殊功能与建设地区工程设施的协调造型与美感与生态环境协调与社区环境协调建筑物理功能(采光、通风、隔声、隔热)生产和生活使用功能空间布置的合理性平面布置的合理性质量效益质量成本可维修性有效性保证强度要求保证稳定要求保证防火要求安全性保证抗震要求满足使用寿命要求满足抗腐蚀性要求07.12.202339质量目标也是一个系统设计土建施工、设备安装其它材料设备总体目标质量目标系统质量目标（要求、标准）07.12.202340进度控制1.工程进度计划的编制；2.进度管理及计划调整；3.其他配套进度计划；4.进度控制中应关注的因素。07.12.202341建设项目进度计划系统07.12.202342在建设工程项目进度计划系统中各进度计划或各子系统进度计划编制和调整时必须注意相互间的联系和协调。07.12.202343

横道图07.12.202344

单代号网络图07.12.202345某单项工程全部工作的工艺流程和大致的施工时间如下表所示,建设单位在招标文件中规定,施工单位投标工期不能超过48周。ABCDEFGHIJK紧前工作------------CB．DAEG．FEIH．J持续时间10126512161285122绘制双代号施工网络计划图如下，红色为关键线路，经计算工期为46周07.12.202346成本控制1.编制成本计划，确定控制目标；2.审查施工组织设计和施工方案3.控制工程款的动态结算4.控制工程变更07.12.202347投资控制的含义投资框算投资估算概算(修正概算)施工图预算标底投标价合同价结算竣工决算投资规划编制项目建议书编制可行性研究报告项目评估设计准备阶段编制设计任务书设计阶段方案设计扩初设计施工图设计施工施工阶段动用前准备阶段保修期时间有建设意图项目立项项目正式动用施工招标、投标项目决策阶段07.12.202348工程项目投资估算投资框算投资估算概算(修正概算)施工图预算标底投标价合同价结算竣工决算投资规划设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修期时间有建设意图项目立项项目正式动用-30%30%25%-25%-15%15%10%-10%-5%5%项目决策阶段07.12.202349合同管理1.开发商的主要合同关系P2822.承包商的主要合同关系3.合同管理的主要内容（1）合同总体策划阶段（2）招投标阶段（3）合同分析（4）合同控制07.12.202350安全管理工程建设中安全管理的原则是安全第一、预防为主。施工现场的安全由建筑施工企业负责。07.12.202351安全法规安全技术工业卫生安全管理安全和安全生产07.12.202352安全管理的基本原则(1)必须贯彻预防为主的方针(2)管生产同时管安全(3)坚持“四全”动态管理：全员、全过程、全方位、全天候的动态安全管理。(4)安全管理重在控制(5)在管理中发展提高07.12.202353信息化的概念信息化信息资源的开发与利用信息技术的开发与应用组织信息资源管理信息资源经济信息资源技术信息资源国内信息资源国际信息资源数据处理设备网络技术硬件软件信息管理07.12.202354部分程序（比如计算面积、体积）单项程序（比如预算程序、财务程序）信息平台（PIP）程序系统（MIS、PMIS）07.12.202355改变信息管理和共享过程07.12.202356第四节工程项目的竣工验收房地产开发商对确已符合竣工验收条件的开发项目，都应按有关规定和国家质量标准，及时进行竣工验收。竣工验收的依据经审批的项目建议书年度开工计划施工图纸和说明文件施工过程中的设计变更文件现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准合同中有关竣工验收的条款07.12.202357竣工验收的工作程序（一）单项工程竣工验收单项工程完成后，由房地产开发商组织设计、施工、工程监理等单位，正式进行竣工验收，并开具竣工证书。（二）综合验收开发项目全部建设完成后，由开发商组织设计、施工、工程监理等单位进行初验，然后邀请有关城市建设管理部门，如规划、公安消防、环保等部门，参加正式综合验收，签发验收报告

07.12.202358工程竣工验收备案开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安、环保等部门出具的文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。竣工结算工程竣工验收后，双方应按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程