房地产投资项目选址与建设方案

章房地产投资项目选址与建设方案第四章房地产投资项目选址与建设方案4.1住宅选址

4.2商业地产选址4.3写字楼选址4.4建设方案设方案

一、住宅分类

普通住宅高档住宅

第一节住宅选址第一节住宅选址二、住宅投资选择的影响因素

交通便捷配套完整安全舒适发展潜力各种交通工具：时间与费用基础设施与公共设施城市规划自然与社会因素市场、经济、政策因素区位住宅用地居住区的用地构成公共建筑与服务设施用地道路用地公共绿地居住建筑的类型、布置形式道路分级、规划原则类型、基本要求、布置方式指标、基本要求第一节住宅选址

一、商业地产分类

商业中心社区商业专业街

第二节商业地产选址第二节商业地产选址二、商业地产投资的特征

资金需求大，周期长建筑规划难度与商业经营紧密结合政策影响大利益协调的难度大盈利模式多样,收益性强与商业紧密联系，后期运营管理要求高建设模式投资模式设计模式管理模式商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体，是一个不可中断的链条,经营大型商业地产要着重考虑两方面的问题，一是前期的规划，二是后期的商业运营管理。第二节商业地产选址三、商业地产投资选择的影响因素

城市经济发展水平城市交通城市规划城市商业发展城市商业网点规划购买力水平边缘商圈次级商圈商店核心商圈目标顾客较为分散（15%——25）商圈范围商圈分析商圈目标顾客分布最集中、购买频率最高的区域（50%——80%）第二节商业地产选址四、商业房地产开发过程三阶段第一阶段－－整体策划布局第二阶段－－推广和招商第三阶段－－后期经营管理。第二节商业地产选址未来的商业地产人才，－－是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才－－在城市、地产与商业之间，为商业地产项目开展包括商业前期定位、营销方案、出售出租的完善的服务流程，明白应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，实现商业与城市、与房地产最有价值的对接，充分实现城市与商业、商业与房地产的市场联动。分类指标设置地域功能定位服务对象客流量服务人口基本商业面积基本设置业态与业种配套行业市中心商业区城市规划的中心商业区；历史形成的商业集聚地购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合国内外及本市消费者50万30万平米大型百货店、专业店、专卖店，文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业区域商业中心居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边购物、文化娱乐、休闲该地区及外来消费者25万20万10万平米购物中心、超市、百货店，文化娱乐、餐饮旅游、金融服务、图书报刊、邮电业居住区商业人流集中，交通便利的地段保障该地居民的日常生活，提供必要的服务当地居民5万2.5万平米超市、便利店、医药店，菜市场、餐饮生活服务、图书报刊邮电业街坊商业街坊主要出入口，居民主要途径地提供日常必须商品及便利服务当地居民0.4万0.06万平米便利店、餐饮店，生活服务业专业街商业中心周边，交通便利处提供专门商品或专业服务购买专门商品，寻求专业服务的消费者街长200米以上，专业店30家以上特色专业店、专卖店配套服务新城商业中心城市规划的新城中心商业区；人流集中，交通便利的地段购物、文化娱乐、休闲、旅游并与金融结合新城居民，商圈辐射范围及外来消费者25万20万12万平米购物中心、百货店、超市、专业店、专卖店、餐饮、文化娱乐旅馆、金融服务、旅游服务、图书报刊、邮电业中心镇商业人流集中地购物、旅游、为农服务本镇居民、周边村民及外来消费者5万2万平米超市、餐饮、小商品市场、农贸市场，农资供应生活服务、图书报刊、邮电、文化娱乐业一般镇商业镇街区，农贸集散地周边提供日常商品提供生活与为农民服务本镇居民，周边中心村村民2万0.8万平米超市、便利店，菜市场，餐饮，农资供应生活服务、图书报刊邮电、文化娱乐业商业房地产分级标准

一、写字楼分类

中心区写字楼

郊区写字楼

第三节写字楼选址第三节写字楼选址二、写字楼选址影响因素

区位与交通配套设施完善室内空间布置内部建筑设备物业服务水平第四节建筑方案用地性质用