2023年房地产估价师之估价原理与方法模考预测题库

2023年房地产估价师之估价原理与方法

模考预测题库（夺冠系列）

单选题（共80题）

1、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”

A.老人多虚，治宜补法，实邪须攻，应兼顾扶正老年慎泻

B.小儿多伤食或寒温不调，慎用补法，勿投峻剂，药量宜轻少年慎

补

C.妇女宜注意经带胎产等疾患

D.春夏人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温

【答案】D

2、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是

A.人自身是一个统一的整体

B.人与自然环境是一个统一整体

C.自然环境是一个有机整体

D.人与社会环境是一个统一整体

【答案】C

3、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科

学的距离指标是（）o

A.空间直线距离

B.交通线路距离

C.交通时间距离

D.经济距离

【答案】D

4、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（）o

A.规模收益

B.收益递增原理

C.均衡原理

D.适合原理

【答案】A

5、下列选项中，（）不是引起房地产价格上升的原因。

A.内部经营管理

B.通货膨胀

C.外部经济

D.需求增加导致稀缺性增加

【答案】A

6、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观

念指导下的治疗原则

A.整体观念

B.辨证论治

C.知常达变

D.阴平阳秘

【答案】A

7、起于四肢肘膝以上部位的是

A.十二经脉

B.奇经八脉

C.十二经别

D.十五别络

【答案】C

8、某房地产正常年收益为5000万元，当前银行利率为6%,购买年

为8年，房地产价格应为（）元。

A.32000

B.40000

C.48000

D.83333

【答案】B

9、（）有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展

有关检查，有助于解决之后可能发生的估价争议，有助于估价机构

和估价师展现估价业绩。

A.交付估价报告

B.保存估价资料

C.确定估价结果

D.选定估价方法计算

【答案】B

10、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是（）o

A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别

B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额

C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失

D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价

值之间的差额

【答案】B

11、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。

A.独一无二和供给有限

B.独一无二和价值量大

C.流动性大和价值量大

D.不可移动和用途多样

【答案】B

12、交易情况修正的方法不包括（）0

A.总价修正

B.单价修正

C.分离修正

D.百分比修正

【答案】C

13、气能摄血主要与哪个脏腑有关

A.脾

P田

「।【又

D.肝

【答案】A

14、收益法估价的典型对象是（），其净收益通常为租赁收入扣

除由出租人负担的费用后的余额。

A.混合收益的房地产

B.出租的房地产

C.自用或空置的房地产

D.自营的房地产

【答案】B

15、收益法中所指的收益是（）o

A.价值时点前一年的收益

B.价值时点前若f年的平均收益

C.价值时点以后的未来预期正常收益

D.价值时点前最高盈利年份的收益

【答案】C

16、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建

筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常

建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残

值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A.43.2%

B.50%

C.56.8%

D.70%

【答案】C

17、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之

处，又有不同之处。其共同之处不包含（）o

A.都是价格，用货币来表示

B.都有波动，受供求因素的影响

C.都是按质论价

D.形成的时间都较长

【答案】D

18、下列哪项不是胃的生理特性

A.主通降

B.喜燥恶湿

C.胃宜降则和

D.喜润恶燥

【答案】B

19、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地

出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入

费用255万元，现时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年，

残值率为3%,则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万

J\->O

A.61.84

B.78.35

C.84.88

D.173.17

【答案】c

20、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为

13.1%、12.5%和13.6%,根据三个可比实例发生的时间和规模的大

小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3,则可以确定估价对象的报

酬率为（）。

A.12.90%

B.13.10%

C.13.06%

D.13.07%

【答案】D

21、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正

常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%,投资利息

占直接成本的5%,销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为

6%,则开发后的地价为（）元/平方米。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

【答案】D

22、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2,层高4.1米,

土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的

该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。

假定层高每增加0.1m,建造费用每平米相应增加10元。由于层高

过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基

础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑

物报酬率为10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.07

【答案】D

23、根据疾病传变规律，先安未受邪之地，肾实证病应安

A.脾

B.心

cI【又

D.肺

【答案】B

24、土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后,

不论如何保管，最终均难免损耗。

A.不可损耗性

B.不可毁灭性

C.保值增值性

D.寿命长久性

【答案】B

25、肝“五声”归属于

A.呼

B.笑

C.歌

D.哭

【答案】A

26、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正

确的是（）O

A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径

B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主

要取得途径

C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得

途径

D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

【答案】B

27、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地

出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入

费用255万元，现时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年,

残值率为3%,则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万

J\jO

A.61.84

B.78.35

C.84.88

D.173.17

【答案】c

28、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不

相同时，一般（）o

A.不能作为可比实例

B.取相同的部分作可比性

C.经调整后可作为可比实例

D.可作为可比实例

【答案】A

29、关于比较法运用的说法，错误的是（）。

A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价

B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例

C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考

D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理

【答案】D

30、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑

物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估

价。

A.维持现状前提

B.更新改造前提

C.改变用途前提

D.重新开发前提

【答案】D

31、房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括（）o

A.因使他人房地产遭受污染的

B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的

C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视

野等，造成相邻房地产价值减损的

D.因初始登记不当，造成房地产权利人损害的

【答案】D

32、在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为（）。

A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点

B.房屋征收决定公告之日

C.房屋征收委托之日

D.房屋征收完毕之日

【答案】B

33、某幢大厦的总建筑面积为10000m2,房地总价值为5800万元，

其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2,该部分的房

地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土

地份额为（）。

A.2.0%

B.2.24%

C.2.5%

D.4.33%

【答案】A

34、某仓库房地产土地面积为1000m2,容积率为0.8,对应的土地

单价为850元/m2,现拟变更为商业用地，容积率为2.0,并已取得

规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为

2000元/m2,则理论上应补地价的数额为（）万元。

A.93.75

B.115

C.293.75

D.315

【答案】D

35、某房地产的土地面积为3000ni2,容积率为3,市场上类似房地

产的价格为4200元/n）2,成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、

建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价为（）万元。

A.2340

B.3780

C.4140

D.5220

【答案】B

36、《素问・五藏生成篇》说：“多食甘”，则

A.脉凝泣而变色

B.筋急而爪枯

C.肉月氐皱而唇揭

D.骨痛而发落

【答案】D

37、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是

A.人自身是一个统一的整体

B.人与自然环境是一个统一整体

C.自然环境是一个有机整体

D.人与社会环境是一个统一整体

【答案】C

38、按照房地产的不同用途分类，宾馆属于（）。

A.商业房地产

B.娱乐房地产

C.旅馆房地产

D.综合房地产

【答案】C

39、建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持

续时间称之为（）o

A.经济寿命

B.自然寿命

C.实际年龄

D.有效年龄

【答案】A

40、具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行

房屋建设的土地是（）。

A.生地

B.毛地

C.熟地

D.在建工程

【答案】C

41、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬

率为7%。现假定报酬率为9%,该宗房地产40年土地使用权条件下

的价格最接近于（）元/m2。

A.3275

B.3287

C.3402

D.41375

【答案】c

42、房地产的（）对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A.权益和区位

B.权益

C.实物和权益

D.区位

【答案】D

43、“主胞胎”的经脉是

A.冲脉

B.任脉

C.督脉

D.带脉

【答案】B

44、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指（）。

A.使用价值

B.交换价值

C.理论价值

D.评估价值

【答案】B

45、“皮槁而毛拔”（《素问・五脏生成篇》）的原因是

A.多食苦

B.多食甘

C.多食辛

D.多食咸

【答案】A

46、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲

土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显

示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于

A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用

B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率

C.甲土地的价值高于乙土地的价值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长

【答案】A

47、“……筋骨坚，发长极，身体盛壮……”是指

A.男子.四八

B.男子，五八

C.女子，三七

D.女子，四七

【答案】D

48、某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万

元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年

有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益

期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬

率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。

A.66.34

B.98.42

C.984.20

D.1213.85

【答案】B

49、胃气虚的形成原因是

A.持久或反复地饮食失节

B.禀赋素虚

C.久病元气不复

D.以上均是

【答案】D

50、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年

的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期

限为（）年。

A.10.0

B.12.5

C.13.5

D.40.0

【答案】C

51、收益法是以（）为基础的。

A.定期原理

B.平衡原理

C.替代原理

D.预期原理

【答案】D

52、当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房

地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，称为（）o

A.房地产的需求价格

B.房地产的供给价格

C.房地产的均衡价格

D.房地产的市场价格

【答案】C

53、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评

估方法是（）。

A.成本法

B.价差法

C.修复成本法

D.损失资本化法

【答案】C

54、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元,

若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块

的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为

（）o

A.50万元

B.55万元

C.50~60万元

D.60万元以上

【答案】B

55、从本质上讲，价值时点是由（）决定的。

A.委托人

B.估价师

C.估价目的

D.估价对象

【答案】C

56、通常把比较法测算出的价值称为（）0

A.成交价值

B.投资价值

C.比较价值

D.谨慎价值

【答案】C

57、（）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产

的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，

均有可能影响估价对象的价格。

A.价值时点

B.致委托方函日期

C.估价作业日期

D.估价报告提交日期

【答案】A

58、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（）。

A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证

B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证

C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证

D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明

【答案】D

59、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空

置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保

险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税

等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修

费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地

产的年净收益为（）万元。

A.485

B.490

C.585

D.590

【答案】D

60、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产

估价普适技术性原则中的（）o

A.谨慎原则

B.替代原则

C.合法原则

D.最高最佳利用原则

【答案】C

61、下列表述中不正确的是（）o

A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果

B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果

C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果

D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

【答案】D

62、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是

（）上升的。

A.间断式

B.波浪式

C.连续式

D.螺旋式

【答案】B

63、"（）则心系急，肺布叶举，而上焦不通，营卫不散，热气在

中，故气消矣。”

A.忧

B.思

C.悲

D.恐

【答案】C

64、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用

为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%,

运营费用增长2%,收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬

率为8%,则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.566.67

B.633.33

C.667.67

D.433.33

【答案】D

65、某套住宅的使用面积为100m2,成交总价为80万元，其中附带

家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%,余款

一年后支付，・假设年折现率为6%,使用面积与建筑面积的比率为

75%,则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际

交易价格为()元/m2。

A.5680

B.5830

C.5850

D.7574

【答案】A

66、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其

()作出明确界定。

A.实物状况

B.基本状况

C.权属状况

D.区位状况

【答案】B

67、下列哪项不属于缓则治本

A.癌病肺肾阴虚之咳嗽，应滋养肺肾

B.气虚自汗，应补气

C.新感已愈而转治宿疾

D.大出血的病人，应紧急止血

【答案】D

68、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通

过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房

建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使

用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物

现在的成新率为（）o

A.70.00%

B.83.33%

C.84.00%

D.86.67%

【答案】B

69、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包

括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要10。万元。类似带

电梯的办公楼的重置成本为2500万元，其中电梯配置费用为90万

元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。

A.2400

B.2410

C.2490

D.2500

【答案】A

70、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，

有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应

特别注意的环节是（）o

A.统一房地产范围

B.统一付款方式

C.统一价格单位

D.统一市场状况

【答案】C

71、从理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值等

于（）。

A.账面价格和市场价格

B.理论价格和成交价格

C原始价格和投资价格

D.正常成交价格即市场价格

【答案】D

72、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣

病机是

A.心血不足

B.心阴不足

C.心的阳气偏衰

D.心血瘀阻

【答案】A

73、某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元,

6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%,则该

实例的实际价格是（）万元。

A.24

B.23.42

C.23.43

D.22.86

【答案】C

74、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地

产价格自然增值的是（）o

A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加

B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善

C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区

D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业

【答案】D

75、（）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否

为最高最佳利用。

A.权益原理

B.收益递增递减原理

C.适合原理

D.均衡原理

【答案】D

76、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设

期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交

接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开

发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价

值时，后续建设期应为（）年。

A.1

B.1.5

C.2

D.2.5

【答案】D

77、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影

响，应（）o

A.视为无租约限制的房地产来估价

B.视为有租约限制的房地产来估价

C.考虑房屋租赁者的意见

D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定

【答案】A

78、估价对象由（）决定。

A.委托人

B.估价目的

C.委托人和估价目的双重

D.估价机构

【答案】C

79、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（）。

A.正相关

B.负相关

C.不相关

D.行政因素影响

【答案】B

80、某市于2015年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2010年

出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2,并且一直

没有变动；2015年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房

地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区

商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）

元/m2为基础进行修正。

A.4000

B.5000

C.6000

D.9000

【答案】C

多选题（共40题）

1、决定某类房地产供给量的主要直接因素有（）。

A.该类房地产的价格水平

B.消费者的收入水平

C.该类房地产的开发成本

D.该类房地产的开发技术水平

E.房地产开发企业对未来的预期

【答案】ACD

2、比较法可用于（）的求取。

A.经营收入

B.空置率

C.报酬率

D.土地用途

E.入住率

【答案】ABC

3、下列关于假设开发法中开发经营期的描述中，正确的有（）o

A.建设期又可分为前期和建造期

B.在预售情形下，销售期和建设期没有重叠

C.在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠

D.在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠

E.运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日

【答案】ACD

4、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有（）。

A.土地的位置、面积、形状、地势、地质条件

B.通货膨胀率

C.环境改善、基础设施

D.利率因素E土地面积

【答案】BD

5、关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（）o

A.资本化率应用在直接资本化法中

B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数

C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率

D.资本化率能明确表示房地产的获利能力

E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算

【答案】A

6、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有()。

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价

B.估价项目负责人应为注册房地产估价师

C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全

程参与估价工作

D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名

【答案】ABCD

7、成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括

()。

A.土地补偿费与安置补助费

B.地上附着物和青苗的补偿费

C.征地管理费

D.安排被征地农民的社会保障费

E.场地平整费

【答案】ABD

8、某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估，出具了估价报告，

估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵

押贷款，贷款期限为20年。在未来20年内估价机构对此估价报告

（）o

A.均要负法律责任

B.在经过1年之后也无需重新对该商品住宅进行评估

C.经过1年之后需重新对该商品住宅进行评估

D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估

价报告失效，需要重新评估E如果委托人在1年后拿该估价报告向

银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估

【答案】ABD

9、应用路线价法编制临街深度价格修正率的要领有（）o

A.设定标准临街深度

B.将标准临街深度分为若干等份

C.制定容积率修正系数

D.求取单独深度价格修正率

E.制定使用年限修正系数

【答案】ABD

10、估价报告的形式一般为书面报告，按照格式可分为（）o

A.分栏式报告

B.文字式报告

C.叙述式报告

D.表格式报告

E.分步式报告

【答案】CD

11、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交

价格等于（）。

A.卖方实际得到的价格+（1-应由卖方缴纳的税费比率）

B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

D.应由卖方负担的税费+应由卖方缴纳的税费比率E买方实际付出

的价格-（1-应由买方缴纳的税费比率）

【答案】AC

12、一般来说，房地产价格等于"开发成本加平均利润”的前提条

件包括（）。

A.供求关系短期内不太稳定

B.自由竞争的市场环境

C.较长时期的市场运行

D.可大量重复开发建设

E.成本和效用变动不同步

【答案】BCD

13、下列选项中，属于土地使用管制的事项有（）o

A.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路

B.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

C.取得的土地使用权不包括地下资源.埋藏物和市政公用设施

D.某宗土地只能用于商业房地产开发

E.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0

【答案】BD

14、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用

成本法估价应该注意的内容包括（）o

A.应采用客观成本而不是实际成本

B.应该采用实际成本而不是客观成本

C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整

【答案】ACD

15、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括

（）o

A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交

易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用

居中的收益估计值进行估价

C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的

报酬率或者资本化率不应偏低

D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关

费税和利润，不应低估折旧

E.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应

对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

【答案】ACD

16、关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的有

()o

A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权

B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权

C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金

D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的

工程价款优先受偿权不得对抗买受人

E.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有

的工程价款优先受偿权可以对抗买受人

【答案】AD

17、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用

于()。

A.收益法中预测未来的租金

B.比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整

C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏

D.比较.分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力

E.成本法中确定房地产的重新购建价格

【答案】ACD

18、按经营使用方式划分，房地产的类型主要有（）。

A.现房

B.出售

C.出租

D.自用

E.自营

【答案】BCD

19、对于商业房地产来说，它看重的是（）。

A.繁华程度

B.安宁程度

C.交通条件

D.动力的取得

E.基础设施条件

【答案】AC

20、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。

A.说明估价报告的合法性、真实性

B.说明估价的独立、客观、公正性

C.规避估价风险

D.保护估价报告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求

【答案】CD

21、有关房地产的价值和价格，下列表述正确的有（）o

A.价值是内在的.客观的和相对稳定的

B.房地产的价值是房地产真实所值

C.房地产的价格围绕其价值上下波动

D.现实中由于个人偏好.定价决策.无知等原因，时常发生价格背离

价值的情况

E.房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定

【答案】ABCD

22、下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有（）。

A.当前该类房地产价格水平较高

B.该类房地产的开发成本上升

C.该类房地产的开发技术水平提高

D.预期该类房地产价格会上涨

E.该类房地产未来持有成本增加

【答案】AC

23、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有

A.销售利润率小于投资利润率

B.投资利润率小于成本利润率

C.成本利润率小于直接成本利润率

D.直接成本利润率小于销售利润率

E.年利润率小于总利润率

【答案】BD

24、下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）o

A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出

B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本

C.重新购建成本是客观的重新购建成本

D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本

E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格

【答案】BCD

25、2006年1月13日，（）联合出台了《房地产抵押估价指导

意见》（建住房[2006]8号）。

A.原建设部

B.国土资源部

C.中国人民银行

D.最高人民法院

E.中国银行业监督管理委员会

【答案】AC

26、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开

发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法。正确的有（）。

A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价

B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值

C.收益法测算开发完成的房地产价值时可采用投资者的预算收益测

算

D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产意外财产的购

置费用

E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬

率

【答案】ABC

27、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。

A.估价对象

B.估价师对估价方法的熟悉程度

C.委托人

D.估价机构资料库中可用资料情况

E.当地房地产市场状况

【答案】A

28、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封

B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理

设定

C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其

是安全的

D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制

E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可

能的容积率等指标进行的合理设定

【答案】AD

29、下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中，正确的是

（）o

A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价

格

B.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比

准价格或收益价格

C.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益法测算的结果低于市场法

测算的结果

D.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益价格大大高于积算价格E

收益价格倾向于最高买价，积算价格倾向于最低卖价，比准价格倾

向于成交价格

【答案】BC

30、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑结构

C.容积率

D.土地使用权来源

E.土地用途

【答案】AC

31、假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开

发的应得利润，计算基数应包括（）。

A.待开发在建工程价值

B.已完工程建设成本

C.取得在建工程的税费

D.后续开发的投资利息

E.销售税金

【答案】AC

32、保存的估价资料应全面、完整，一般包括（）。

A.估价报告

B.估价委托书

C.估价中的不同意见记录

D.外部专业帮助和的专业意见

E.内部专业帮助和专业意见

【答案】ABCD

33、估价对象房地产是建筑面积300m2的商品住宅，要评估其在

2014年5月份的市场价格，在选取可比实例时，下面（）不能

作为可比实例。

A.划拨土地、建筑面积300m2、成交日期为2014年1月的住宅

B.建筑面积250m2、成交日期为2011年1月的商品住宅

C.建筑面积50m2、成交日期为2014年3月的商品住宅

D.成交日期为2014年5月、建筑面积250nl2的商品住宅

E.成交日期为2014年3月、建筑面积为300m2的商品住宅

【答案】ABC

34、房地产价格构成中的开发成本包括（）。

A.土地成本

B.建设成本

C.管理费用

D.销售税费

E.开发利润

【答案】ABCD

35、关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有（）。

A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价

值时点的房地产市场状况下的价值

B.动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完

成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值

C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含

家具、设备及特许经营权的价值

D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价

值

E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提

下开发完成后的价值

【答案】ABC

36、市场状况调整的方法有（）0

A.定基价格指数法

B.环比价格指数法

C.价格变动率法

D.直接比较调整

E.间接比较调整

【答案】ABC

37、一名合格的房地产估价师应具备（）。

A.扎实的估价理论知识

B.良好的社会关系

C.良好的职业道德

D.深厚的语言文字表述功底

E.丰富的实践经验

【答案】AC

38、关于房地产变现能力的说法，正确的有（）。

A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱

B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱

C.在建工程比现房的变现能力弱

D.熟地通常比毛地的变现能力弱

E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱

【答案】ABC

39、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。

A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估

B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的

社会一般报酬率

C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高

报酬率

D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益

E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的

【答案】AB

40、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。

A.客观收益

B.实际收益

C.有形收益

D.无形收益

E.潜在收益

【答案】ABCD

大题（共10题）

一、某幢写字楼，土地面积4000吊，总建筑面积为9000吊，建成

于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目~2047

年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/

m,建筑物重建成本为3000元/吊，建筑物自然寿命为60年，有效

年龄为1。年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为

3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后,

必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，

可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安

装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为

250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由

于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增

加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，

区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租

金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利

率为5%,土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。

试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。

【答案】

二、某宗房地产占地2000m2,容积率为3.0。土地是在2009年5月

通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月

建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年

使用权的市场价格是500元/m2,同类建筑物重置价格是1000元/m2。

通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需

花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价

格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。

求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）

【答案】

三、某幢写字楼，土地面积4000吊，总建筑面积为9000吊，建成

于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目~2047

年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/

m,建筑物重建成本为3000元/吊，建筑物自然寿命为60年，有效

年龄为1。年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为

3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后,

必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，

可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安

装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为

250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由

于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增

加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，

区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租

金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利

率为5%,土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。

试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。

【答案】

四、某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年，从2008年10

月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷

款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期

间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成,

现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐

观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500

万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率

为8%o请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市

场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的

购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购

买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值;

未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押担保的债权数额-其

他法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的市场价值-（已抵

押贷款余额/社会一般贷款成数）-其他法定优先受偿款1）2013年

10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨

慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万

元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Yx[l-1/(1+Y)

n],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：

V=500/8%x[l-l/(1+8%)35]=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款

余额先求年偿还额600=A/6%x[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还

贷款余额P=8L52/6%x[l-l/(1+6%)7]=455.08(万元)3)2013

年10月1日再次抵押价值二5827.28-(455.08/0.5)=4917.12

(万元)

五、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m,没有电梯，建筑面积

为30000m2,经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，

现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2

(含装修、设备费)，专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为

建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,

年利率为6%,建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销

售费用第一年投入60%,第二年投入40先各年年内均为均匀投入，

销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为35%。又知该建筑

物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500

万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，

平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电

梯，其出租率仅为80%,月租金为30元/m2,但如果在估价时点重

置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装

费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%,正常

月租金为32元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能

耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗1000。元能源费；同

时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类

房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）

【答案】（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计

算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：

1200x8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）x3%=38.88

（元/m2）；④销售费用：Cx3%；⑤投资利息：

（1200+96+38.88+3%C）x60%x[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）x40%x[（1+6%）0.5-1]=88.93+0.2%C；

⑥销售税费：Cx6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）

x35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格

C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+

467.208+1.05%Co其次，计算总价①建安成本：

1200x30000=3600（万元）；②专业费用：3600x8%=288（万元）；

六、为评估一套建筑面积为75nl2的酒店式公寓2016年9月30日的

市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实

例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月

30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于

6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元

人民币等于L20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于

1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人

民币计价的市场价格。

【答案】（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积=

60m2/0.72=83.33m22）房地产价格=含有非房地产成分的房地

产价格-非房地产成分的价值=112万元-3.5万元=108.5万元

可比实例B1）统一计价单位6.61x16.5万美元=109.065万元

人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/

（1-应由卖方缴纳的税费）=109.065万/（1-7%）=117.274

万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币

+1.2=95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民

币为基准的，取实际成交日的汇率）

七、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有

下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年

后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期

为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在

改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来

第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2.天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调

查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转

售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩

建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加

建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管

理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广

告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可

完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%o根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,

现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年

期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地

楼面地价下降5%,居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购

买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%,改造建设成本、管

理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,

求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)

【答案】假设开发法方案一：(从旧厂房到批发市场)从第

2-11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年

净租金收益=3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(万元)

开发完成后的价值VI=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1

+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-

2.5%)x[l-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)

11=857

2.35+0.32V1VI=12606.39(万元)(改造期1年，出租

期10年，11年后才能转售。)补地价=4500x26400-

1500x12500=10005万元契税=(补地价+旧厂房价值VO)x4%

=400.2+0.04V0改造建设成本及管理费用=1000x26400/(1

+15%）0.5=2461.81万元营销费用=1300.86x0.5/（1+15%）

0.75=585.71万元旧厂房的价值V0=12606.39-10005-400.2

-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83（万元）

八、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2,容积率为4,