清远·恒大金碧天下开盘营销报告-1

清远·恒大金碧天下开盘营销报告2008年10月目

录第一部分：现场工程状况第二部分：核心卖点提炼第三部分：开盘总体部署第四部分：媒介策略第五部分：广告设计第六部分：三大营销事件第七部分：通路营销第八部分：开盘条件附件一：部分洋房毛坯价发售建议附件二：开盘工作时间表第一部分现场工程状况项目门楼会议中心外观多联排别墅中轴大道拍摄日期2008.10.10六大中心及人工湖小高层洋房高层景观销售中心内部销售中心内部拍摄日期2008.10.10第二部分核心卖点提炼10、配套：国际级航母配套（五星级酒店、会议/运动/健康/娱乐/商业/饮食中心、贵宾楼、幼儿园、小学、山顶运动公园、标准18洞高尔夫球场）1、自然生态：百万亩连绵群山，原生态森林湖泊2、区位价值：宜居城市清远/旅游强县清新/6大国家级4A景区环绕/18大名胜风景区3、交通条件：6条高速公路汇聚/1小时都市生活圈/城际轻轨直达清远/九号线延长线直达清远4、项目规模：300万平方米国际品质假日生活城5、规划设计：国际主流规划理念打造欧陆风情别墅城6、建筑特色：新古典欧陆风情7、园林环境：世界级皇家园林(10大主题园林、10大主题广场）8、产品特色：12种别墅户型，28～120平方米山景洋房、酒店式公寓及空中别墅，户型丰富9、精装品质：满屋名牌9A精装（汇集TOTO、多乐士、OTIS、亚细亚等诸多顶级品牌）恒大金碧天下

·

十四大卖点体系11、物业管理：戴德梁行24小时全天候贴心大管家式服务12、品牌实力：恒大地产，精品领袖，中国十强13、性价比：开盘必特价，特价必升值（成本价发售仅限一日）14、开盘时间：11月29日隆重开盘1、自然生态环境1、数百万亩原生森林湖泊环绕，绿韵为邻，尽享源自天然的生态环境。2、雄踞群峦之间，群山呈三面合围之势，50公里森林公园群峰叠翠，无限山色美景尽收眼底。3、社区内更有数千平米人工湖泊，如散落高原的明珠，以原生湖为背景，从容把握人生至高栖居尺度。上层居住文明，自此山此水开始。2、区域价值1、清远，中国首个宜居城市（温泉之乡、漂流之乡）。2、清远，拥有6大国家级4A景区，是广东地区最多4A景区的地级市。3、清远，欧洲人最喜爱的中国旅游城市。4、清新，中国17个旅游强县之一。3、交通条件1、1小时都市生活圈。2、六条直驳高速公路，连接珠三角经济圈，辐射力强大。3、城际轻轨联动珠三角经济圈。4、地铁九号线延长线直达清远，大大拉近广州-清远距离。恒大金碧天下，坐拥百万亩原生态森林湖泊及千亩森林高尔夫，总建筑面积300万平米。整体规划融合自然山谷湖泊地理高差优势，形成规模空前的森林、坡地、湖岸豪宅群落，以此成就一个集酒店、会议、运动、康体休闲、饮食娱乐与商业于一体的超大型国际旅游度假地产大成之作。4、项目规模1、理念：与国际领先居住理念接轨的湖景豪宅。2、布局的先进性：在整体规划布局上，承袭欧洲皇家园林建筑风格，并注重建筑群、园林水景、周边自然资源的组合，每道景观和建筑既单独成景，又相互映衬依托，将自然景观完美的融合于建筑之中。5、规划设计6、建筑特色1、风格：欧洲新古典主义。2、外立面：楼体立面运用直线、点、曲线的巧妙统一，并采用以亮丽典雅的暖色调为主，历久弥新，尽显岁月之美。3、细节：巧妙的拱形门，欧式雕花阳台栏杆，气势恢弘的穹顶，彰显生活中低调的奢华，诠释传统皇家建筑的气质，从细节中体现独一无二的尊贵。7、世界级皇家园林1、主题风格：10大皇家主题园林，10大主题广场，3公里中轴景观大道。2、景点规划：逾10米叠水瀑布、亲水平台、滨水栈道、渔人码头、湖心翠亭、雕塑喷泉。3、植物特色：数百种名贵植物，数千棵20米高参天大树。8、产品特色1、整个小区充分整合地势地貌，通过景观过渡将独栋别墅、双拼别墅、多联排别墅、小高层洋房有机组合，形成丰富的人文景观。2、户型上，充分考虑景观、采光、通风等因素，大面宽、短进深，户户见景。客厅挑高6.6米中空设计，主卧层高达4.2米，隔热良好、空气流通。9、精装品质（满屋名牌）1、建筑用料类别及特点：72家国际品牌战略联盟，打造精品社区。2、设备及设施：应用先进技术，多项高级设施。3、供应商品牌：TOTO、多乐士等全球著名品牌。4、精品施工：6000余条精细质量标准，精心打造尊崇社区。10、国际级航母配套1、酒店：超铂金五星级酒店。2、六大中心：会议/运动/健康/娱乐/商业/饮食中心。3、其他配套：贵宾楼、幼儿园、18洞标准高尔夫球场、小学、山顶运动公园。11、物业管理1、品牌物业：世界级物管专家戴德梁行，星级服务。2、服务理念：为都市豪族度身定制大管家尊崇服务。3、服务模式：24小时英式管家服务。12、品牌实力1、发展商品牌：恒大地产，精品领袖，中国十强。2、恒大地产集团是中国现代化大型综合房地产企业，连续五年荣登中国地产企业10强。恒大地产集团坚持以诚信为基础，以创新为动力，着力实施精品战略，打造国际品牌战略。目前进驻中国22个城市13、高性价比1、高品质：全球统一采购建筑用料，精心打造奢华社区。2、价格策略：开盘必特价，特价必升值，成本价发售仅限一日。3、爆破式营销模式：园林实景+准现楼+精装修+成本价发售。4、升值潜力：清远，随着超级配套大盘的逐步成熟，极具升值空间。14、开盘时间1、开盘时间：11月29日隆重开盘。2、开盘活动：大规模开盘营销活动，明星现场助阵，全城聚焦。项目核心卖点提炼1、公开发售：11月29日盛大开盘2、高性价比：开盘必特价，特价必升值，成本价发售仅限一日3、项目规模：300万平方米森林湖岸别墅城4、区位价值：中国清远·6大国家级4A景区环绕5、规模配套：世界级皇家园林、国际级航母配套、18洞标准高尔夫球场6、精装品质：满屋名牌9A精装第三部分开盘总体部署小高层洋房区，总建：118538.52㎡总货量：1360套双联排别墅区总建：112906.5㎡总货量：548套4-10联多联排别墅区总建：88590㎡

总货量：474套首期货量约32万㎡>>>开盘时间节点铺排>>>注：本节点安排必须以11月8日开放为前提，最终的安排根据实际开放时间动态调整10.1811.111.311.611.8

11.29开盘前工作倒计时42天公布项目正式启动的信息（御景半岛花园酒店）启动推广宣传活动增加广州认筹地点公开发售广州外展点启广动广州新闻发布会第一期报广内出部街认购正式认筹开盘前21天，项目正式对外展示1、认筹目的：预知本项目公开发售前市场的接受程度；有利于项目的价格定位符合市场需求；为开盘热销抢购做好充足的筹备。2、推广策略：通过结合公开发售前的媒体投放、外展接待、新闻发布会召开等多种手段积聚项目的意向买家。3、认筹地点：项目现场销售中心、广州外展点4、认筹时间：11月8日～11月28日5、认筹条件：凡于公开发售前办理认筹登记手续的客人，均可享受额外的特别折扣。第四部分媒介策略媒介推广部署

>>>媒体投放期：11月6日到11月29日媒体类型：报纸（主力是广州日报、南方都市报和羊城晚报）电视（清远/花都当地的翡翠台和本港台插播、广东电视台、南方电视台）短信（短信公司、恒大旧业主、合富资源）网络（搜房网、焦点网、新浪网房产频道）电台（广州交通台、羊城交通台）报纸广告排期>>>备注：现场开放时间是11月8日，开盘时间是11月29日电视广告排期>>>备注：现场开放时间是11月8日，开盘时间是11月29日备注：现场开放时间是11月8日，开盘时间是11月29日短信、网络、电台排期

>>>推广预算媒介比例项目费用（万元）比例报纸76375%电视13914%广播电台81%网络293%短信917%投放总费用（万元）1030100%一、软文报广二、报纸广告二、包报设计封面三、短信内容及电台脚本短信内容最后一周

恒大金碧天下，百万亩湖山森林别墅豪宅，29日隆重开盘，特别76折成本价仅限一天！别墅45万起洋房8万起盘必特价15秒电台脚本

>>>森林高尔夫，万亩湖山别墅城—恒大金碧天下，即将隆重开盘！本周特别76折,别墅45万起，洋房每平方2988元，带1600元豪装。0763-3822三个5第六部分三大营销事件三大营销事件

>>>一、11月3日举办“新闻发布会”活动暨“媒体开放日”（对象：发展商关系客户、合富资源客户、各大媒体记者）；二、11月8日~11月28日认筹蓄客；三、11月29日恒大金碧天下开盘盛典；第一营销事件：新闻发布会

>>>

目的：向媒体和市场客户告知本项目启动信息，为预热市场进行强势铺垫时间：11月3日地点：御景半岛花园酒店人物：各大媒体记者

内容：现场以项目主要卖点等作主题布置，并通过阐述项目的主要卖点和周边丰富的旅游资源，引入休闲度假养生的居住概念。费用预算：20万元（具体以活动公司报价为准）各大媒体组织安排

>>>15日至20日，邀请媒体记者22日早上9点大巴接送记者从天伦大厦出发10点至12点到酒店现场进行活动组织午餐安排流程邀请媒体广州日报、南方都市报、羊城晚报、信息时报、新快报、南方日报、21

世纪财经报道、南都周刊、广州电视台、广东电视台、广东南方电视台、搜房、焦点、21CN网站、《生活元素》、《房地产导刊》杂志等第二营销事件：认筹蓄客

>>>时间：11月8日至28日地点：现场售楼部认筹规则：客户到现场销售中心，凭个人有效证件及缴纳“别墅10000元，洋房5000元”诚意登记金办理《恒大金碧天下VIP优惠登记证》；认筹客户可在公开发售当日享受额外76折的优惠，但不能选定单位。（备注：该优惠在底价上反推）；诚意金登记客户不可转名；未成功认购的登记客户，发展商在公开发售后一个月内无息原额退还诚意金。目前重点工作：组织已有客源认筹

>>>

11月5日开始CALL所有登记客户，告知项目即将开盘、开始接受VIP优惠登记的信息，督促其尽早落筹，并邀请11月8日到现场参观；

11月22日组织登记客户参加产品发布会活动，促进未下筹的游离客户认筹登记及坚定诚意金客户的购买信心。恒大金碧天下VIP登记表附：认筹须知和认筹凭证

>>>恒大业主活动的组织安排

>>>11月5日前在恒大各楼盘每栋住宅大堂张贴恒大金碧天下大喷画；

11月8日向业主发出邀请短信让客户到项目现场参观，有意者到管理处报名登记；注：凡在之前成功登记的恒大业主到项目现场参观，均可获赠100元物业管理现金卷。恒大提供专人对到场业主进行身份鉴定的工作。第三营销事件：11.29盛大开盘

>>>

通过大型开盘活动“容祖儿、谢霆锋等超人气巨星携手亮相恒大金碧天下”，为开盘造势；通过“抽签”开卖形式，集中引爆前期大量认筹客户；通过“开盘当日延续开盘前VIP优惠”手段，促进新客成交。备注：除容祖儿、谢霆锋等超人气举行外，可考虑配搭吴尊和蔡卓妍一对人气偶像，令明星配搭的元素更广泛，令吸引更多客户的关注，使开盘当天能聚集更旺的人气。11.29开盘形式

>>>如认筹数量达至500个以上（预计销售量在250套以上），采用抽签形式；

如认筹数量不到500个（预计销售量在250套以下），则采用预备方案采用先到先得的自然销售形式。示意图示意图11.29开盘当日的折扣策略

>>>公开发售当天，未下筹的新客享受以下楼价减免优惠：类型1-100名101-200名201名以上双拼、联排别墅76折78折80折洋房76折78折80折抽签销售的流程

>>>VIP客户至现场进入签到区凭“认筹纸”换取抽签纸听主持人摇号叫号，凭号进入认购区选购单位进入财务区，补齐定金凭“定金收据”，签署《认购书》客户持《认购书》离场放弃选购单位客户离场客户持“认筹单据”1个月后退款抽签销售的物料准备签到台、大帐篷、抽签舞台各一个；椅子、现场音响设备、抽签箱、销控表；礼仪50名以上，保安人员100名以上，保洁人员100名以上；备注：人员安排视开盘规模而调整。开盘当日新客销售流程

>>>新客户到场在模型区听专人介绍项目

由专职人员带领至样板房参观销售人员推介单位，并填定“意向认购单”待VIP客户认购完毕后，进“认购区”凭“意向认购单”顺序号认购单位凭“认购单”，进入财务区，交定金凭“定金收据”，签置《认购书》

客户持《认购书》离场1、现时施工路线跟看楼动线重叠，严重影响项目的档次和销售的日常流程；2、建议认筹期间（11月6日-11月8日），凡周六日及开盘周暂停工程车使用中轴景观大道进行施工；3、如果从根本上解决问题，须考虑开辟一条新的施工路线，使参观跟施工互不影响，以免令客户产生不好的印象，导致影响销售。第七部分通路营销1、路引系统（户外广告牌、旅游路牌、蓝底白字）利用户外广告T型牌、加油站广告系统和公路上的旅游区指示牌（包括：广清高速、清连高速、环城高速等），清晰指引广州等珠三角地区客户到达本项目。广清高速环城高速京珠高速恒大金碧天下清连高速户外路引牌分布建议2、销售期间看楼巴士安排1）启动时间：第一期广告出街当天开始启动；2）形式：主要以点到点直达的形式，中间不设停站；3）地点及时间安排：开盘前见下表区域地点日期时间天河宏城广场-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（9：30-15：30）东山中华广场-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（9：30-15：30）荔湾泮溪酒家-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（9：30-15：30）越秀海珠广场-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（9：30-15：30）海珠万国广场-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（9：30-15：30）白云广园（好又多）-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（9：30-15：30）金碧新城-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（9：30-15：30）番禺洛溪新城-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（9：30-15：30）花都新世纪酒店-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（9：30-16：00）开盘当天区域地点日期时间天河宏城广场-恒大金碧天下每逢周六、日隔15分钟一班（8：00-15：00）越秀花园酒店-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（8：00-15：00）海珠广场-恒大金碧天下每逢周六、日隔15分钟一班（8：00-15：00）黄花岗-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（8：00-15：00）东山五羊新城(珠江宾馆路口)每逢周六、日隔半小时一班（8：00-15：00）中华广场-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（8：00-15：00）荔湾泮溪酒家-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（8：00-15：00）华侨酒店-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（8：00-15：00）海珠万国广场-恒大金碧天下每逢周六、日隔15分钟一班（8：00-15：00）白云广园（好又多）-恒大金碧天下每逢周六、日隔15分钟一班（8：00-15：00）新市百信广场-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（8：00-15：00）金碧新城-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（9：00-15：30）番禺洛溪新城-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（8：00-15：00）清远城市广场-恒大外展点-恒大金碧天下每逢周六、日隔15分钟一班（8：00-15：00）花都新世纪酒店-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（8：00-15：00）开盘后区域地点日期时间天河宏城广场-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（9：00-15：30）越秀海珠广场-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（9：00-15：30）白云广园（好又多）-恒大金碧天下每逢周六、日隔一小时一班（9：00-15：30）花都新世纪酒店-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（9：00-16：00）清远城市广场-恒大外展点-恒大金碧天下每逢周六、日隔半小时一班（9：00-17：00）3、屋村巴士路线安排启动时间：第一期住宅交楼前，现在主要是作出承诺，并以展示牌形式公示在售楼部现场及展场；形式：沿路途经多个站点，然后停靠终点站；3）终点站终点站、路线及发车时间安排路线及途经站点：见下表日期时间宏城广场宏城广场-黄埔大道-沿内环路-罗冲围客运站-广清高速-清连高速-恒大金碧天下周一至周五周一至周五每日早、晚各一班周六日周六日每小时一班（金碧天下从早上8点开始到晚上6点,宏城从早上10点开始到晚上8点）城市广场(清远)城市广场-汇博美居（恒大外展点）-凯逸大酒店-清新客运站-清连高速-恒大金碧天下周一至周日每小时一班（金碧天下从早上8点开始到晚上6点,城市广场从早上10点开始到晚上8点）4、旅游路线安排启动时间：第一期住宅交楼前，现在主要是作出承诺，并以展示牌形式公示在售楼部现场及展场；形式：主要沿路接送住户到清远各个著名景点，各站点只作上落客，不作停车等候；3）路线线线路安排建议：见途下途经图旅游站点日期时间旅游路线1恒大交通中心-明霞古洞-古龙峡漂流-太和古洞-玄真古洞度假区-笔架山度假区-笔架山漂流-黄腾峡漂流-天子山瀑布-飞来峡景区-飞来寺-碧水滩漂流-银盏温泉-黄龙峡漂流（沿路途径折返）注：单程车行时间约60分钟每逢周五、六、日周五两班(早上10点、下午2点）周六、日（每小时一班）旅游路线2恒大交通中心-明霞古洞-西沙野趣岛-熏衣草世界-清新温矿泉-金龙洞-桃园生态度假区