房地产住宅项目全程营销策划方案20130525

河南易居中豫世纪城3期营销报告2023最新整理收集do

something破局之道第一步：透过目标看市场第二步：通过市场找机会第四步：制定营销策略第三步：通过机会找战略第一章：看市场1：营销目标2：市场分析2：市场小结项目年度目标：截止到2013年12月30号，项目去化1100套房源实现保底均价3650元/㎡营销目标我们的目标如何完成？让我们来看一下市场现状…依据目前永城整体市场情况，我们的战略目标能否实现？永城市场够不够？市场分析——价格水平价格水平——从市场整体产品及价格水平来看，目前永城市价格梯度多在3400左右、区域价格差异化不明显，市场目前销售产品多处于五证不全状态，对于本项目而言，具备预售条件、成熟社区体系，规模优势，项目自身可塑性较强，后期能够达到预期销售均价。项目名称体量（万㎡）产品类型均价（元/㎡）整体去化量客群范围中央名邸20多层洋房、高层期房4700、现房580095%政府机关公务人员、永煤、神火集团内部职工、永城中高层人士占80%以上水木清华园50高层3200-340040%乡镇刚需客群60%、市区改善型客群40%城市雅苑30多层、小高、高层320090%市区改善客群40%、乡镇居民40%、周边产业客群20%名门世家30高层340030%市区改善30%、市区刚需30%、乡镇居民40%东方国际12高层（住宅、公寓）4000-420050%市区改善客群40%、刚需40%、投资客群20%中阳嘉园20多层、小高、高层3400-350030%市区客群40%、乡镇居民30%、周边产业客群30%托斯卡纳22多层、小高、高层3200-360040%市区改善40%、乡镇居民50%、投资客群10%市场分析——产品力水平项目名称体量（万㎡）产品类型建筑风格户型面积（㎡）均价（元/㎡）整体去化量中央名邸20多层洋房、高层新古典主义一房49、两房108、三房139-155、四房155-187期房4700、现房580095%水木清华园50高层地中海一房56、两房89-97、三房101-125、四房130-1503200-340040%城市雅苑30多层、小高、高层现代简约两房87-96、三房112-130、四房130-160320090%名门世家30高层ART-DECO两房90、三房109-136340030%东方国际12高层（住宅、公寓）——一房30-47、两房95-109、三房118-1604000-420050%中阳嘉园20多层、小高、高层——一房48-59、两房88-96、三房106-1283400-350030%托斯卡纳22多层、小高、高层地中海一房56、两房88-99、三房105-126、四房330-4183200-360040%产品力水平——分析市场整体产品来看、主流产品多以100-110小三房，产品去化速度快，市场接受度高，对于本项目，后期应注重三房产品溢价水平，两房产品实现多变空间，提升项目整体市场认知度。市场分析——去化水平项目名称体量（万㎡）产品类型户型面积（㎡）均价（元/㎡）月均去化（套）整体去化量（已推量）中央名邸20多层洋房、高层一房49、两房108、三房139-155、四房155-187期房4700、现房58005095%水木清华园50高层一房56、两房89-97、三房101-125、四房130-1503200-34005040%城市雅苑30多层、小高、高层两房87-96、三房112-130、四房130-160320040（估计）90%名门世家30高层两房90、三房109-1363400—30%东方国际12高层（住宅、公寓）一房30-47、两房95-109、三房118-1604000-42003040%中阳嘉园20多层、小高、高层一房48-59、两房88-96、三房106-1283400-35003530%托斯卡纳22多层、小高、高层一房56、两房88-99、三房105-126、四房330-4183200-36003040%去化水平——对比市场典型项目去化速度来看，主流项目去化速度在30-40套左右，对本项目而言，现行市场去化速度无法支撑营销目标实现。市场分析——竞争规模项目名称项目位置体量（万㎡）产品类型均价（元/㎡）整体去化量客群范围中央名邸永城市芒山路与建设路交汇处300米路北20多层洋房、高层期房4700、现房580095%政府机关公务人员、永煤、神火集团内部职工、永城中高层人士占80%以上水木清华园欧亚路与文化路交汇处50高层3200-340040%乡镇刚需客群60%、市区改善型客群40%城市雅苑永城市文化路南端30多层、小高、高层320090%市区改善客群40%、乡镇居民40%、周边产业客群20%名门世家中原路与永兴街交汇处200米路东30高层340030%市区改善30%、市区刚需30%、乡镇居民40%东方国际百花路东方大道交汇处12高层（住宅、公寓）4000-420050%市区改善客群40%、刚需40%、投资客群20%中阳嘉园永城市芒山路沱河南端20多层、小高、高层3400-350030%市区客群40%、乡镇居民30%、周边产业客群30%托斯卡纳永城市光明路与文化路交汇处东300米22多层、小高、高层3200-360040%市区改善40%、乡镇居民50%、投资客群10%竞争规模——从目前在售楼盘体量来看，多数楼盘在30万㎡以下，楼盘体量较小，难以形成大盘规模优势，对于本项目而言，体量优势明显，占据景观资源及交通优势，具备永城市第一高端大盘资质。市场小结区域市场主流项目价格水平在3400元—4200元左右，本项目三期价格整体均价预期处于中高水平。产品力水平区域市场产品多以小三房去化速度较快，市场认可度高，在售项目多以景观资源优势、超大楼间距、价格等吸引客群。价格水平去化水平市场单个项目月均去化30-40套左右，整体市场需求去化水平一般。竞争规模从整个市场在售项目来看，体量多数在30万㎡以下，个体楼盘体量小且分散，难以形成规模化运作，本项目占据市场大盘优势，成熟的社区配套，竞争优势明显。项目思考：三期市场均价达到3650元/㎡处于市场中高价格梯度，基于目前整体市场平均去化速度，实现本项目整盘1100套去化存在一定困难。第二章：找机会1：本体价值分析2：市场机会点分析2：市场机会小结本体价值分析——核心价值（项目规模）从项目整体规模来看，占据整个永城顶端地位，是区域第一规模大盘。项目名称项目位置体量（万㎡）中豫世纪城永城市芒砀路南段一号139中央名邸永城市芒山路与建设路交汇处300米路北20水木清华园欧亚路与文化路交汇处50城市雅苑永城市文化路南端30名门世家中原路与永兴街交汇处200米路东30东方国际百花路东方大道交汇处12中阳嘉园永城市芒山路沱河南端20托斯卡纳永城市光明路与文化路交汇处东300米22本体价值分析——核心价值（项目区位）沱河325省道311国道中原路芒砀路东方大道永兴街欧亚路本项目从项目所处城市区位来看，占据南城要塞，交通通达性优越，景观资源丰富，南通产业集聚区，北临主城区，占据城市绝版资源价值及区位价值。本体价值分析——核心价值（项目产品）奢华三房舒适两房赠送面积约13㎡凸窗设计，最大化采光大面积宽景阳台设计大面积宽景阳台设计，赠送空间大大面积宽景阳台设计，赠送空间大从产品层面分析来看，三房产品大露台赠送以及宽景阳台，附加功能较高，两房产品户型方正，功能分区，产品价值较高。本体价值分析——主要价值成熟度工程保障性资源性工程进度达到预售条件，对于区域市场来看，本项目占据市场竞争优势入住生活区沱河示意图片成熟社区，独享社区配套资源城市稀缺景观资源，大型湿地公园，独享景观资源，占据天然氧吧项目本体自身可塑性较强，占据城市核心景观资源。本体价值分析项目规模永城首座百万大盘，坐拥城市生态城邦之宝座，独享沱河绿荫之先河。项目区位占据南城之要塞，紧邻沱河南岸，区位优势明显。产品户户送面积，多变空间，产品附加功能高。成熟度成熟社区氛围，独享成熟社区配套，生活居住便利。保障性五证齐全，工程进程有保证，对于购房本身，无购房风险存在。资源性项目自身商业资源优势为后期客群生活带来便利；紧邻城市主干大道，交通便捷；湿地公园以及沱河生态资源，独居滨河生态豪宅。成熟大盘滨水生态工程保障奢景美宅市场机会点分析五证齐全，工程进度完备首付分期，低首付110㎡、均价3650元/㎡、首付40%，首付16.6万（订房10万+开盘6万）最大化完成工程及交房进度，购房后期有保障整合项目市场价值，抓住市场机会，确立本项目的市场占位成熟社区，生活配套完善一期、二期已经入住，内部居住属性浓厚，物业服务完善城市独有临河景观带稀缺临河景观，景观资源的独享性差异化竞争，客户信心增大客户购买意愿口碑传播保转化、促销售以自身价值为出发点，结合市场竞争寻找机会点。作为营销人我们认为本项目3期的形象定位是——永城首席滨江生态城形象定位一半水景一半天境形象定位——分案名建议基于整体形象的升级，建议本项目3期增加分案名以契合项目主题形象——中豫·世纪城3期云堤案名释义：云代表高度，象征本项目整体形象的高度，以及产品形态的高度，堤代表亲地，亲近自然，亲近水源，表现了本项目以滨水景观资源为核心卖点的市场自我昭示。客户定位用价格换居住平台首次改善+品质需求用价格换空间与品质客户区域：原有社区业主年龄：30-45岁家庭结构：小太阳之家、后小太阳之家、中年之家、三代同堂置业目的：追求居住舒适度的改善和提高，注重居住品质客户区域：奔永客群（刚入永城城市青年）年龄：25-30岁家庭结构：青年之家、公务员之家（已婚或未婚）置业目的：以首次改善为主，兼顾品质与空间提升多栖需求永城市区客户永城市区客户用价格换品质纯刚需资源、地段、价值弱化，价格第一客户区域：城市产业集聚区域年龄：30-40岁家庭结构：有子女且子女正处于学生时代，小太阳之家置业目的：居住环境与空间提升，注重现有生活品质改善客户区域：周边乡镇年龄：30-50岁家庭结构：农村外出务工者、乡镇私营业主置业目的：被城市化，纯刚需客群、对居住品质要求较低首次改善+资源占有周边产业客群乡镇客群客户定位客户分析核心区域客户：项目附近乡镇居民（侯岭乡、陈集、新桥）、南区改善客群，城区及城镇居民；次核心区域客户：北区、东区、老城客群、南区较远乡镇、临边徐州客群项目客群主要以项目周边乡镇客群、南区改善型客群及产业客群为主，同时辐射主城区、北区及老城客群；注重项目自身景观资源及配套，逐层分离客群导入。核心区域核心区域次核心区域第三章：找战略1;价值挖掘战略2:形象升级战略3:大开大合战略4:核爆全城战略我们的客户到底要什么？客群关注点分析：目前首付10万元是区域中低层客群购房门槛；客群对于工程进度关注度较高，工程进度是价格因素的一个保障；客群对城市南区发展方向认同感较差，普遍认为南区为产业集聚区，居住属性以及整个城市发展方向为北区。那么我们能给客户什么？市场情况是什么？目前区域较好的去化为均价3400元/㎡，年均去化约800套左右。项目营销目标什么？实现整盘保底均价3650元/㎡，整年销售1100套。价值深挖，形象升级！大开大合，核爆永城！面对处于市场价格梯度中高端的价格体系，如何实现量价齐增？战略分解——价值挖掘战略价值深挖①成熟社区——物业升级、管理提升②五证齐全——差异化保障、购房保障③百万方规模——城市首席大盘形象④临河景观资源——稀缺生态景观资源⑤全赠送产品线——高得房率、拉低价格⑥高端商业配套——配套升级、风情商业街形象升级战略分解——形象升级战略①线上重推广——重新包装，卓越升级②现场重展示——VI识别体系重建③商业拔形象——打造风情商业街，展示招商信息，提升项目形象战略分解——大开大合战略大开大合①全城拓客——重点覆盖，区域辐射全时拓客——持续蓄客，集中开盘全产品线推售——实现客群全覆盖低首付——分期首付，降低准入门槛战略分解——核爆全城战略核爆全城①集中核爆——最大化召集，提升转化率多重优惠——感恩馈赠，幸福永城③展示价值——高价值资源，稀缺独享④物业价值体验——样板间展示、成熟配套第四章：制定策略1:货源盘点2:目标营销分解3:营销策略4:团队保障5:费用预算货源盘点项目楼号可售面积/㎡均价/元总价可售套数一波次推售29#23329.2436008398526422030#12632.434504358178012631#12059.9234004100372812232#11172.96375041898600108二波次推售22#6200.19355022010674.55723#15801.49365057675438.515126#7390.443700273446287228#5749.0238002184627654三波次推售25#6788.43650247776606527#20747.24390080914236186合计121871.33651.74450382851161注：表内数据以甲方提供的货源数据为准项目总价面积均价套数一波次21046937259194.523555.555576二波次12887701735141.143667.411334三波次10569189627535.643838.367251合计445038285121871.33651.7116132#31#30#29#27#28#26#25#22#23#注：具体涨幅系数根据时间差和产品资源等级综合而定，后期根据市场变化和客户接受程度相应调整上浮0.97%第一阶段第二阶段三期新品价格论证涨幅3667元/㎡3838元/㎡定价规则：1、楼层差价（纵向差价）：中间楼层单价最高，向上、下方向分别以5层为一个相同均价单位，顶层户型比次顶层户型均价低300元/㎡，如有户型可享受底商露台（底商的屋顶），则在原定价的基础上上涨500元/㎡；2、户型差价（横向差价）：相同户型东户高于西户20元/㎡，同楼层无相同户型的，自东户向西户逆时针递减20元/㎡；3、根据目标任务整盘均价3650元/㎡的标准，在享受完所有优惠的基础上，表单均价为3966。达到三期整盘3651.7元的均价上浮0.95%第三阶段3555元/㎡货源盘点营销目标分解总销金额4.1亿第一阶段：推出576套，去化500套去化率目标为：83%均价实现：3555元/㎡第三阶段：推出251套（可售361套），去化300套去化率目标为：85%均价实现：3838元/㎡第二阶段：加推334套（可售410套），去化300套去化率目标为：86%均价实现：3667元/㎡2013年全年总销1100套房源，金额4.1亿，保底均价实现3651.7元/㎡第一阶段第二阶段第三阶段1.8亿1.1亿1.2亿8个月、三认三开，实现量价稳步提升5.16.17.18.19.110.111.112.112.315.5认筹6.8开盘工程节点第一阶段推576套，开盘去化450套，截止6.30日实现去化500套。总推货1161套，整体实现去化1100套，成交均价3651.7元/㎡7.6认筹9.15开盘10.6认筹11.24开盘全民参与“刮刮乐”到访售房部即可赢大奖。送房奖车等你拿。老带新活动全面开启现场展示升级完成取得32#31#、30#、29#楼的预售许可证取得28#、26#、22#、23#楼预售许可证样板间施工样板间正式开放取得27#、25#楼预售许可证目标分解营销节点成交均价：3555元/㎡开盘实现到访客户5000组，认筹客户900组，解筹客户450组，强销期，日均到访25组。第二阶段推334套（可售房源410套），开盘去化270套，截止9.30日实现去化300套。开盘实现到访客户2700组，认筹客户540组，解筹客户270组，强销期，日均到访20组。成交均价：3667元/㎡第三阶段加推251套（可售房源361套），开盘去化250套，截止12.30日实现去化300套。成交均价：3838元/㎡开盘实现到访客户2500组，认筹客户500组，解筹客户250组，强销期，日均到访18组。活动配合幸福永城系列活动（抽奖、文化宫、中秋）老带新活动持续执行一二手联动促进销售感恩永城系列活动（教师、返乡）老带新活动持续执行一二手联动促进销售事件线幸福永城感恩永城选房抽奖少年文化宫中小学生感恩回馈义工活动“我爱永城”中小学生征文活动每周/两周一次暖场活动营销目标分解——营销排期招商活动三等级：景观、户型、位置综合优势稍弱一等级：景观、户型、位置综合优势明显三期产品综合项目户型素质、景观素质、位置，将三期分为三个等级。3期产品价值梳理二等级：景观、户型、位置综合优势普通32#27#28#29#30#31#23#26#25#22#通过不同资源产品的不同搭配和节奏性推盘，实现价格阶梯式提升营销目标分解——推售策略第一阶段推售周期：5月1日-6月30日32#27#28#29#30#31#23#26#25#22#第一批推32#、31#、30#、29#、4栋楼，共576套（已经去化4套）推售思路全产品线扩大客源以高舒适度产品作为驱动力，带动其余产品快速去化。首批以性价比博取市场口碑产品户型：一房：40套两房：192套三房：188套四房：116套五房：40套营销目标分解——推售计划第二阶段推售周期：7月1日-9月30日32#27#28#29#30#31#23#26#25#22#第二批推28#、26#、22#、23#、4栋楼，共334套（已经去化18套）推售思路借势加推，拉升均价首高舒适产品树立项目品质产品户型：一房：18套两房：121套三房：79套四房：116套五房：18套营销目标分解——推售计划32#27#28#29#30#31#23#26#25#22#第三批推25#、27#2栋楼，共套251（已经去化19套）推售思路高舒适度产品惜售根据市场情况溢价销售产品户型：两房：119套三房：132套第三阶段推售周期：10月1日-12月30日营销目标分解——推售计划第一阶段：5月1日-6月30日三期高层升级入市，短蓄核爆。销售中心硬件设施补充到位，现场展示更新调整。营销工作车载广播、公交车体广告、电视飞播节点性投放户外围挡、大牌全新亮相。推广工作活动安排“全民幸福季，好奖送不停”客户召集1.“刮刮乐”活动启动，到访售房部；2.拓客工作启动，美女派单增加新客户到访；3.老带新活动启动，推荐客户集中兑现。营销目标分解——阶段策略第二阶段：7月1日-9月30日三期高层顺势加推，长蓄核爆；多重优惠持续给力，加推28#、26#、22#、23#楼，丰富产品线；28#楼号树立价格标杆。营销工作车载广播、美女拍单、电视飞播项目信息释放；线上营销配合线下活动宣传。推广工作活动安排幸福永城系列活动、互动类活动、抽奖活动、中秋活动、业主回款活动。

客户召集1.借势“少年文化文化宫”主题性拓客；一二手联动全城拓客；3.老带新工作奖励稳步兑现。营销目标分解——阶段策略第三阶段：10月1日-12月30日营销工作车载广播、美女拍单、电视飞播项目信息释放；线上营销配合线下活动宣传。推广工作活动安排感恩永城系列活动、教师、学生互动类活动、返乡等暖场活动，业主回馈活动。客户召集1.乡镇、村庄、社区工作精细化拓客2.一二手联动，全城拓客持续3.老带新工作奖励稳步兑现。三期高层强势加推，长蓄核爆；多重优惠持续给力，加推27#、25#楼，补给热销产品线；27号楼王实现价格标杆。营销目标分解——阶段策略壹

推广策略：广召集、聚人气！贰

客户策略：三步杀客，步步为“赢”！叁

活动策略：活动引爆、持续热销！核爆营销三部曲更新线上线下各媒体中的项目信息，升级项目形象；推广通路全开，告知全城客户活动及销售信息，吸引客户到访。营销策略——推广策略壹

推广策略：广召集、聚人气！推广策略——多通路推广释放项目信息三要素：形象、活动、开盘四大推广通路活动推广拓客抽奖选房抽奖暖场活动线下推广道旗围挡楼体条幅拓客、巡展全城拓客城乡巡展线上推广电视飞播待定媒体推广策略——线上推广集中覆盖黄金时段各大主流电视台的飞播广告，及本地电视台的电视广告，重点强调项目信息和活动信息。覆盖率较高的本地电视台……推广策略——线下推广①、项目升级②、活动信息③、认筹信息④、开盘时间重点体现道旗围挡、楼体条幅等推广策略——拓客、巡展核心区域核心区域次核心区域重点巡展乡镇分析以往本项目成交区域，主要以侯岭乡及东城区客群为主，因此，未来本项目图客巡展建议主要为以下乡镇：侯岭乡、陈集、新桥、李堤湾、小赵楼、东赵庄、王庄等。推广策略——首次拓客数据测算首期客户数据测算项目计算标准测算数据备注首期房源去化按成交500套计算500套需到访客户数量到访转成交按10:1计算5000组蓄客时间20-30天售楼部日均接访量按30个销售员计算166-250组日均派单数量按每10张有效单页来访一个客户计算1660-2500张单页印刷可以按5万份为一个单位进行计算，视派单来访情况适当调整，每次印刷保证一周的实用小礼品数量到访客户每人每天凭身份证可领取一次礼品5000份小礼品首次准备1000份，视活动实际情况陆续增加礼品数量通过“全民幸福季，好奖送不停”全民抽奖活动，提升项目到访量，拉升项目人气，完成客户召集动作；通过“海风来袭，回馈客户”抽大奖活动，提高客户转化率，逐步完成销售目标。活动内容：“全民幸福季，好奖送不停”——全城派发项目宣传单页，附赠“刮刮乐”，刮到奖品即可在有效期内到售楼处领取奖品，同时可凭认筹vip卡参与集中抽奖活动，赢取幸运大奖。活动主题：海风来袭，5000万回馈永城，中豫世纪城携三期云堤耀市登场时间：2013年5月5日至开盘活动目的：增加项目传播力度，大幅提升到访量，扩大转筹客户基数。奖品设置：小奖聚人气

大奖造势气幸福生活奖——豆浆机、电饭锅、电磁炉、电饼铛；时尚生活奖——ipadmini，联想笔记本、ipod播放器；快乐生活奖——遮阳伞、便携式餐具旅行套装、橄榄油；惊喜现金奖——人民币2元、5元、10元、20元。派单奖认筹奖特等奖：房子1套（小户型，价值约15万元）一等奖：2辆科鲁兹（价值约10万元）二等奖：10张价值2万元的房款现金券三等奖：50张价值1万元的房款现金券四等奖：150张价值5000元的房款现金券五等奖：40台价值2000元的家用电器（电视、冰箱、空调、洗衣机）六等奖：500份价值100元的太空被/夏凉被注：活动中严格执行“到访客户每人每天凭身份证可领取一次礼品”控制成本。推广策略——活动推广通过不同阶段的主题活动和暖场活动，提升项目现场气氛，保证项目持续热销。现场活动引爆热销推广策略——活动推广5.16.17.18.19.110.111.112.112.315.5认筹6.8开盘7.6认筹9.15开盘10.6认筹11.24开盘全民参与“刮刮乐”到访售房部即可赢大奖。送房奖车等你拿。老带新活动全面开启营销节点活动主题幸福永城系列活动（抽奖、文化宫、中秋）老带新活动持续执行一二手联动促进销售感恩永城系列活动（教师、返乡）老带新活动持续执行一二手联动促进销售活动事件幸福永城感恩永城选房抽奖少年文化宫中小学生感恩回馈义工活动“我爱永城”中小学生征文活动每周/两周一次暖场活动招商活动营销策略——客户策略第一步：利诱选房抽奖，召集客户第二步：展示做足展示，打动客户第三步：转化多重优惠，提高转化贰

客户策略：三步杀客，步步为“赢”！5月1号开始认筹，一房两房1万抵2万，三房四房3万抵5万，期间“到访有奖”活动持续进行，开盘前集中举行抽奖活动，6月8号开盘，开盘后凭购房单兑现奖品。客户策略——利诱选房抽奖特等奖：房子1套（小户型，价值约15万元）一等奖：2辆科鲁兹（价值约10万元）二等奖：10张价值2万元的房款现金券三等奖：50张价值1万元的房款现金券四等奖：150张价值5000元的房款现金券五等奖：40台价值2000元的家用电器（电视、冰箱、空调、洗衣机）六等奖：300份价值100元的太空被/夏凉被注：特等奖1名，一等奖2名，二等奖10名，三等奖10名，四等奖50名，五等级150名，六等级00名。房款现金券每套房源仅限使用一张，其优惠额度可以与其他常规优惠叠加。道旗道路围挡工地围挡、楼体工地现场客户策略——外场现状阵地支持——现场营造围挡及道旗：更新芒砀路围挡及道旗，同时更新工地围挡和入住小区与项目空地间的围挡，在靠近芒砀路附近的围挡以信息释放围挡为主，在项目小区及工地内部，围挡起到隔离工地、空地，同时美观小区内部环境的作用，内容以景观示范围挡为主，同时吸引不同类型客户对项目关注度；客户策略——外场展示建议景观示范围挡信息释放围挡信息释放道旗注：具体围挡、道旗内容详见VI展示系统；如沱南路打通，则增加沱南路周边项目围挡，途中以虚线表示。阵地支持——现场营造大型楼体条幅：设计巨型楼梯条幅，最大限度展示项目信息，及销售信息。大型楼体条幅客户策略——外场展示建议营销中心主体建筑喷泉广场①②营销中心灯箱字体③主干道④③广场标志客户策略——广场现状营销中心主体建筑喷泉广场①②营销中心灯箱字体③主干道④③广场标志广场喷泉及绿化——设计水景结合光电效果，同时配以一定数量的盆花，打造广场景观，并预留活动场地；客户策略——广场展示建议营销中心主体建筑喷泉广场①②营销中心灯箱字体③主干道④③广场标志LED屏幕及售楼部门头——售启用售楼部上方的LED大屏幕，循环播放项目信息，售楼部门头改为“云堤展示中心”的发光字体，加强项目宣传，营造良好宣传氛围。客户策略——广场展示建议营销中心主体建筑喷泉广场①②营销中心灯箱字体③主干道④③广场标志广场门头装饰——对广场售楼部周边的空闲商铺进行门头包装，增加广场生活气氛。客户策略——广场展示建议营销中心主体建筑喷泉广场①②营销中心灯箱字体③主干道④③广场标志中豫·世纪城精神堡垒——在售楼部门前广场上建立精神堡垒，建议尺寸为10-15米高，体现项目气质。客户策略——广场展示建议营销中心主体建筑喷泉广场①②营销中心灯箱字体③主干道④③广场标志列兵式的高大灯杆旗、硕大的楼体条幅和楼顶夜空镭射炮，均能有效突出片区品质住宅的气势，拉高项目的档次和质感。广场道旗展示——加强仪仗感，提升项目的气场。客户策略——广场展示建议营销中心主体建筑喷泉广场①②营销中心灯箱字体③主干道④③广场标志广场绿化——对小区绿化（包括小区内部、项目临近道路、广场绿化、售房部台阶）进行修缮和美化，尤其是在客户看房动线周边的绿化，增强客户对小区品质的认同感。客户策略——广场展示建议看房去程动线看房回程动线看房动线需规避南侧干道的产业区形象负面影响，同时将动线设置在已入住社区内部，体现项目居住纯熟度。客户策略——看房动线看房去程动线看房回程动线看房动线需规避南侧干道的产业区形象负面影响，同时将动线设置在已入住社区内部，体现项目居住纯熟度。客户策略——看房通道看房通道看房外通道看房内通道客户策略——内场现状、功能区提升建议项目沙盘项目展示图客户洽谈区项目区位图接待前台洗手间更衣室洽谈区/影音功能区工法展示区入口办公区入口引导台项目沙盘项目展示图接待前台洗手间更衣室洽谈区工法展示区入口办公区入口引导台区位沙盘水吧台水景展示卫生间屏风客户动线：售楼部内场现状售楼部内场功能区提升建议客户策略——内场展示建议卫生间屏风示意图项目沙盘项目展示图接待前台洗手间更衣室洽谈区工法展示区入口办公区入口引导台区位沙盘水吧台水景展示卫生间屏风卫生间屏风：在卫生间门口设立屏风，同时加强卫生间的卫生管理工作；客户策略——内场展示建议室内水景示意图项目沙盘项目展示图接待前台洗手间更衣室洽谈区工法展示区入口办公区入口引导台区位沙盘水吧台水景展示卫生间屏风室内水景：设计售楼部设计室内水景，突出项目生态特点，获取客户认同感；客户策略——内场展示建议工法展示区示意图项目沙盘项目展示图接待前台洗手间更衣室洽谈区工法展示区入口办公区入口引导台区位沙盘水吧台水景展示卫生间屏风工法展示区提升：对现有的工法展示区进行升级包装，突出项目特点；客户策略——内场展示建议水吧台展示区示意图项目沙盘项目展示图接待前台洗手间更衣室洽谈区工法展示区入口办公区入口引导台区位沙盘水吧台水景展示卫生间屏风水吧台：设立水吧台服务区，提升客户体验；项目沙盘项目展示图接待前台洗手间更衣室洽谈区工法展示区入口办公区入口引导台区位沙盘水吧台水景展示卫生间屏风客户策略——内场展示建议门口绿色屏风：在门口左边设计门口绿色屏风，提升项目生态景观；门口绿色屏风项目沙盘项目展示图接待前台洗手间更衣室洽谈区工法展示区入口办公区入口引导台区位沙盘水吧台水景展示卫生间屏风客户策略——内场展示建议单体户型模型：设立单体户型模型，增加客户对产品的直观体验，为销售提供充足展示道具；单体户型模型客户策略——内场展示建议超大单体户型展板：制作2.4*2.2M的超大单体户型展板，充分挖掘户型特点，尤其是在该产品的强销期，可以作为销售的有力支撑道具；超大单体户型展板项目沙盘项目展示图接待前台洗手间更衣室洽谈区工法展示区入口办公区入口引导台区位沙盘水吧台水景展示卫生间屏风客户策略——内场展示建议室内吊旗装饰示意图项目沙盘项目展示图接待前台洗手间更衣室洽谈区工法展示区入口办公区入口引导台区位沙盘水吧台水景展示卫生间屏风室内吊旗装饰升级：售楼部内部装饰升级，突出项目高品质属性，从细节打动客户。阵地支持——现场营造物业服务升级：物业服务全面升级，从细微处用服务打动客户；如主动上前为客户拉开车门及售楼处大门，下雨天持雨伞迎接客户;主动为客户提重物等销售服务升级：案场服务升级，打造五星级案场服务。物业服务升级销售服务升级共同打造五星级案场服务客户策略——服务展示阵地支持——现场营造物业服务升级：1、加快小区内垃圾处理速度；2、售楼部广场增加保安；3、工地增加保安；4、小区绿化更新。客户策略——服务展示售楼部门岗贴心顾客服务垃圾回收工地入口增设保安小区绿化更新阵地支持——现场营造销售服务升级：1、统一着装，佩戴工牌；2、说辞提炼升级；2、定期专业培训；3、服务升级，打造五星级案场服务。客户策略——服务展示统一着装佩戴工牌定期专业培训优惠一：时节性优惠，1000元/套（莘莘学子季、耕耘教师季等）优惠二：送精装优惠，20000元/套（可抵房款）优惠三：日进斗金（自认筹之日起每天100元封顶3000元/套）优惠四：按揭1%、分期2%、一次性3%优惠优惠五：签到卡优惠（封顶1000元）优惠六：家电基金优惠（一房2000、两房3000、三房1000元）优惠七：老带新优惠（1000元）6月1号开盘，告知客户部分优惠项目仅限开盘当天适用，通过七重优惠来逼定客户，提高客户转化率。客户策略——转化表单价格测算：根据目标任务整盘均价3650元/㎡的标准，在享受完所有优惠的基础上，表单均价为3966.大活动召集客户；小活动引爆现场。营销策略——活动策略叁

活动策略：活动引爆、持续热销！通过“全民幸福季，好奖送不停”全民抽奖活动，提升项目到访量，拉升项目人气，完成客户召集动作；通过“海风来袭，回馈客户”抽大奖活动，提高客户转化率，逐步完成销售目标。活动内容：“全民幸福季，好奖送不停”——全城派发项目宣传单页，附赠“刮刮乐”，刮到奖品即可在有效期内到售楼处领取奖品，同时可凭认筹vip卡参与集中抽奖活动，赢