土地评价的基础理论课件

第二章土地评价的基础理论第一节区位论与土地评价第二节地租理论与土地评价第三节可持续发展与土地评价12/3/20231第一节区位论与土地评价

一、区位论概述(LocationTheory)

区位论是关于人类活动的空间分布及空间之间相互关系的学说。

区位是指社会、经济等活动在空间上分布的位置。12/3/20232《孤立国同农业和国民经济的关系》（1826年）——屠能农业区位论《论工业的区位》（1909年）《工业区位—区位的一般原理及资本主义理论》——韦伯工业区位论《德国南部的中心地》（1933年）——克里斯塔勒“中心地理论”《区位经济学》（1940年）——廖什“市场区位论”12/3/20233城市（工业品）孤立国农村、农业用地马车农产品（一）古典区位论⒈农业区位论

P=V－(E＋T)P+T＝V－E＝K

中心内容：农业土地利用类型和农业土地经营集约程度，不仅取决于土地的自然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离。

12/3/202342．工业区位论

⑴运输费用-运距、原料

原材料：广布性、限制性；纯、粗

原材料系数＝限制性原材料总重／制成品总重

⑵劳动成本

劳动系数＝劳动成本指数／地域重量

⑶集聚因子

生产或技术集聚／纯集聚-企业规模、协作社会集聚核心：通过运输、劳动力及集聚因子相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。12/3/20235（二）近代区位论1．中心地理论2．市场区位论

12/3/20236在理想的均质平原上，同级中心地的服务范围有围绕中心地呈正六边形分布的趋势，中心地位于正六边形的正中间。12/3/2023712/3/2023812/3/2023912/3/20231012/3/2023111.低级中心地和服务范围被高一级中心地的服务范围所包括2.相同等级的中心地和服务范围是彼此独立和排斥的3.各级中心地的数量分布特点是金字塔形4.六边形面积的定量关系：高一级中心地服务范围是低一级中心地服务范围的3倍12/3/202312中心地理论的应用1.理论：假想模式2.实际：不存在完全呈正六边形分布的服务范围原因：地形、人口密度和交通六边形的嵌套规律客观存在3.应用：区域规划城市建设商业网点的布局12/3/202313北京商业中心的布局12/3/202314

正确的区位是纯利润最大的地点，即影响区位的因子不仅包括费用因子也包括收益因子，更确切的说是两者的差，该理论被称为最大利润区位论。——《经济区位论》把利润原则同生产区位和市场结合起来考察。只要弄清在各种不同区位的生产费用以及那些不同区位点所能控制的市场范围大小，就可求得最大利润。（二）近代区位论⒉市场区位论12/3/202315（三）现代区位理论及其发展1．地域上的扩展2．手段上的求实3．时间上的延续

12/3/202316⒈区位论是形成土地评价分类体系以及土地评价类型的重要依据。⒉区位论可为土地利用现状评价或评价中选择土地用途提供理论指导。⒊区位论是确定土地评价区位因素的理论依据。⒋区位论是确定区位因素分级及分值的基础。二．区位论对土地评价的指导作用12/3/202317时期代表人物主要观点和贡献17世纪中叶到19世纪初配第提出级差地租的最初概念。土地价格＝年租×21。魁奈提出“纯产品”学说。农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归土地所有者所有。杜尔阁“纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使这部分“纯产品”归土地所有者所有。斯密系统地研究地租理论的古典经济学家。研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。安德森提出了土地相对肥沃的概念。地租来源于生产土地产品的劳动。土地产品的价格决定地租，而不是相反。威斯特级差地租以土地耕种的下降序列为前提。土地产品的边际收益是递减的。李嘉图在劳动价值论的基础上阐明地租理论。只承认级差地租，否认绝对地租的存在。第二节地租理论与土地评价12/3/20231819世纪上半叶萨伊提出“三位一体”的分配论：工资是劳动的补偿；利息是资本的补偿；地租是使用土地的补偿。马尔萨斯地租是自然对人类的赐予。屠能创建农业区位论。主要研究级差地租I中由于位置的优劣不同而产生的地租。19世纪下半叶马克思恩格斯把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。资本主义地租是剩余价值的转化形式之一。地租分为3种形式：绝对地租；级差地租；垄断地租。土地价格是地租的资本化。12/3/20231920世纪初到20世纪下半叶马歇尔创立均衡价格论。地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力。克拉克地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。地租是一种“经济盈余”。胡佛建立了竞价曲线理论。这种理论同时处理不同类型土地使用的竞标。阿兰索解决了城市土地地租、地价的计算问题。丁伯根土地的影子价格。康托洛维奇土地的影子价格。萨缪尔森地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度。哥德伯戈钦洛依用制度经济学的方法对城市地价进行分析。12/3/202320第二节地租理论与土地评价一、地租理论概述

地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。

二、西方经济学地租理论

1．西方古典地租理论——威廉·配第2．近代西方资产阶级地租理论地租肥力论劳动价值论3．现代西方经济学地租理论直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上实现的形式。

“地租是土地上收获的农产品扣除一切费用（种子和工资）以后的剩余部分”，由于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，以及产地距离市场远近的不同，地租地价因而不同。12/3/20232112/3/202322“各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系”。即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分12/3/202323三．马克思主义地租理论

1．级差地租2．绝对地租3．垄断地租4.矿山地租建筑地段地租

12/3/202324三．马克思主义地租理论

1．级差地租

经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润,其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相关,故称为级差地租。12/3/202325为了满足社会对农产品的需求,必须以劣等地条件决定的个别生产价格作为社会生产价格。经营优、中等地的农业资本家的个别生产价格低于社会生产价格,就能获得一定的超额利润。个别生产价格与社会生产价格分析12/3/202326资本主义级差地租产生的条件是自然力，有限的优越自然条件被部分经营者垄断,因而能获得持久而稳定的超额利润。资本主义土地所有权对超额利润的创造没有任何关系。

12/3/202327三．马克思主义地租理论

1．级差地租

形成条件：⑴土地肥沃程度的差别；⑵土地位置的差别；⑶在同一地块上各个连续投资的差别。12/3/202328级差地租I1.土地肥力的差异土地等级所耗投资(元)平均利润(元)产量(公斤)个别生产价格(元)社会生产价格(元)级差地租I(元)全部产品每公斤产品每公斤产品全部产品劣等100

20

200120

0.6

0.6

120

0

中等100

20

2501200.48

0.6

150

30

优等100

20

3001200.4

0.6

180

60

12/3/202329级差地租I2.土地位置(距市场远近)地块

距市场里程(公里)

生产资本投入

(元)

运输费用(元)资本总支出(元)

平均利润(按20%计算)

个别生产价格(元)

社会生产价格(元)

级差地租I(元)

甲

10

100

5105

21

126

132

6乙

15

1007.5107.5

21.5

129

132

3丙

20

10010110

22

132

132

012/3/202330

级差地租Ⅱ

由于在同一块土地上实行集约化经营，由于各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租。12/3/202331土地等级所耗资本

(元)平均利润(元）

产量(元)个别生产价格(元)

社会生产价格(元)

级差地租Ⅰ、Ⅱ(元)

全部产品每公斤产品每公斤产品

全部产品劣等地

100

20

200120

0.6

0.6

120

优等地

100

20

3001200.4

0.6

180

60(I)

优等地上追加投资

100

20

3501200.34

0.6

210

90(Ⅱ)

12/3/20233212/3/202333三．马克思主义地租理论

2．绝对地租3．垄断地租4.矿山地租与建筑地段地租不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租。

由于土地所有者具有特殊性质的土地所有权产品的垄断价格带来的超额利润转化成的超额地租。某些土地具有特殊的自然条件,能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。12/3/202334矿山地租

指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。经营矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租。

建筑地段地租

指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。12/3/202335

三．地租理论对土地评价的指导作用

⒈级差地租的存在是进行土地质量评价的依据。⒉追求地租的实现推动了土地评价的发展。⒊级差地租、垄断地租、矿山地租、建筑地段地租是形成土地质量评价(土地分等定级)指标体系的依据。⒋地租理论是土地分等定级正确与否的“监测器”。12/3/202336第三节可持续发展与土地评价

一．可持续发展概述二．可持续发展对土地评价的指导作用

⒈可持续发展理