土地增值税清算中土地成本确认风险防范和最优化分摊课件

土地增值税清算中土地成本确认风险防范和最优化分摊1爲％第一节扣除项目的基本原则国税发[2009]91号第21条：1、实际发生支出应取得未取得合法凭据的不得扣除。2、归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。3、应准确地在各扣除项目中分別归集，不得混淆。4、归集各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生或应分摊的。5、纳税人分期开发项目或同时开发多项目，或同一项目中建不同类型房地产的，应按受益对象，采用合理分配方法，分摊共同成本费用。6、同一类事项，应采取相同会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致，以税务处理规定为准。2某房开公司土地增值税清算案（来源：贵州省税务局2020-02-14）一、案情简介2013年11月B县地税局向已按核定征收方式繳土地增值税的XX房开公司送达《土地增值税清算通知书》，要求其在规定期限内办理清算手续，但该公司未按要求办理清算。2014年6月B县地税局向该房开公司下达《责令限期改正通知书》。7月该公司向B县地税局提交某税务师事务所出的《土地增值税清算税款鉴证报告》及相清算资料。2015年3月B县地税局下达税务事项通知书（B税通C2015）01号），指出清算鉴定报告中"取得土地使用权支付价款扣除项目的成本分摊方式"和"开发成本均采取层高系数法分摊"不合理。3某房开公司土地增值税清算案（来源：贵州省税务局2020-02-14）5月，该公司不服向A市地税局申请复议，请求撤销B税通c2015〕01号税务事项通知书并要求退税。理由：对未达清算条件即采取孩定征收方式预缴税款不符合土地增值税征管规定：对土地增值税清算成本分摊方法不予采信，没说明依据和理由。A市地税局经复议撤销B税通c2015〕01号通知书并要求B县地税局重新作具体行政行为。7月该公司不服复议决定，以A市地税局为被告向C县法院提起诉讼。12月双方达成和解，该公司自愿撤诉。4某房开公司土地增值税清算案（来源：贵州省税务局2020-02-14）2016年3月B县地税局再次下达税务事项通知书（B税通〔2016〕01号），同时下达《土地增值税清算结论通知书》。5月该公司不服再次向A市地税局申请复议，请求撤销B税通c2016301号通知书和清算结论通知书，要求退还多繳土地増值税。理由：被申请人依据《土地增值税实施细则》第九条，以建筑面积法计算分摊扣除项目确定应繳土地增值税侵害申请人合法权益，应依据《土地增值税清算管理规程》第21条规定，按受益对象，分摊共同成本费用。8月A市地税局维持复议决定，该公司不服，将A市地税局和B县地税局作被告向D区法院提起诉讼，12月D区法院判决驳回该公司诉讼请求。5某房开公司土地增值税清算案（来源：贵州省税务局2020-02-14）2017年1月该公司不服D区法院判决，向A市中法提起上诉，5月A市决提请抗诉，9月A省检察院作出不支持监督申请决定。中法驳回上诉、维持原判。10月该公司不服该判决，向A省高法申请再审被驳回。2018年4月向A市检察院提起行政检察监督申请，请求对A市中法判6某房开公司土地增值税清算案(来源：贵州省税务局2020-02-14)二、处理决定及理由1.2015年5月A市地税局经复议后决定撤销(2015)01号通知书,责令被申请人重新作具体行政行为。理由：通知书对申请人提交《土地増值税清算税款鉴定报告》不予采信未说明法律依据和理由,也未告知申请人依法享有权利事项。2.2016年12月D区法院判决驳回原告该公司诉讼请求，理由：税务机关有权依据《土地增值税细则》第九条规定，以建筑面积确定土地增值税分摊计算方法。3.二审A市中法判决驳回上诉，维持原判，再审A省高法驳回再审申请，理由如D区法院。行政监督A省检察院认为不符合监督条件，不支持监督申请，理由：该公司计算方式于法无据。7应用风险点：1.税务机关对扣除项目是否符合规定，有最终确定权。2.扣除项目计算方式是否合理，由税务机关审核认定。3.税务对纳税人提交鉴证报告未采信，应告知理由。4.

土地増值税征管应于法有据并符合法定程序。如纳税人未达清算条件时，税务采取核定征收管理，不符合现行税法。89鳥％第二节土地成本的归集和分配______一、土地成本的归集和分摊（一）土地成本的构成根据《土地增值税实施细则》第7条规定，土地成本包括:1、取得土地使用权支付金额，指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。包括：地价款、契税、缴纳有关登记、过户手续费等。2、土地征用及拆迁补偿费，包括:土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。10第二节土地成本的归集和分配(二)土地成本的具体归集和分摊1.土地成本分摊适用对象(1)归集范围《土地増值税条例》及细则规定，土地成本=出让金+地价款土地成本包括：按国家统一规定缴的有关费用，如：契税、交易规费等。土地成本不包括:土地评估费、佣金手续费等期间费用。11Ml第二节土地成本的归集和分配_____（2）适用对象情况1:同一开发项目①不分期（同一建筑规划许可）的单一项目:土地成本直接计入该项目"取得土地使用权支付金额"中，在不同类型产品中合理分摊，即一次分滩。②分期开发（多个建筑规划许可）的同一项目：先按税收规定分摊土地成本,计入各期"取得土地使用权支付金额"中，再在各期内不同类型（指普通住宅、非普通住宅和非住宅）产品中分摊，即两次分摊。12第二节土地成本的归集和分配情况2:多个开发项目即成片受让土地后，分多个不同项目开发，先按税收规定在不同项目中分摊土地成本,计入各项目。取得土地使用权支付金额"中；再在各项目中分期（不分期除外）分摊；最后在各项目不同产品类型中分摊。以上分摊环节需进行两次（具体项目不分期开发）或三次（具体项目分期开发）的土地成本分摊。13第二节土地成本的归集和分配2.税收规定分摊方法(1)基本分摊方法情况1:成片土地多项目或分期分批开发项目《土地增值税实施细则》第9条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额确定，可按转让土地使用权面积占总面积比计算分摊•或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认其他方式计算分摊。分摊方法：占地面积法、建筑面积法、税务机关确定的其他方法。14第二节土地成本的归集和分配情况2:同一开发项目内不同产品类型财税字[1995]48号：纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分別核算增值额。不分別核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造普通标准住宅不能适用条例第八条（即：増值率不超过20%）免税规定。辽地税函[2012]92号：未分別核算増值额或分别核算增值额不准确的，税务机关一律按普通住宅和非普通住宅可售面积占清算项目可售面积比计算扣除项目金额后，分别按普通住宅和非普通住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。15第二节土地成本的归集和分配国税发[2006]187号：属多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积比例或其他合理方法，计算确定清算项目扣除金额。辽地税函[2012]92号：属多个房地产项目共同的土地成本，税务机关应按清算项目占地面积占多个项目总占地面积比,计算确定清算项目扣除金额。属同一项目土地成本，税务机关应按普通住宅可售建筑面积和非普通住宅（包括非住宅）可售建筑面积占总可售建筑面积比，计算确定扣除金额。16第二节土地成本的归集和分配国税发[2009]91号：纳税人分期开发项目或同时开发多项目，或同_项目中建不同类型房地产的，应按受益对象，采用合理分配方法，分摊共同成本费用。17二节土地成本的归集和分配(2)占用土地面积法②广义的土地总面积如何提取数据?可转让土地使用权面积如何提取数据?①税收口径"土地总面积"、"可转让面积"、"不可转让面积"、"已转让面积,’。不可转让土地使用权面积如何提取数据?已转让面积如何提取数据?③占地面积计算顺序如何确认？18第二节土地成本的归集和分配④土地成本分摊情况1:同一项目且不分期土地成本只在本项目不同类型产品中一次分摊。各类型产品应分摊土地成本=项目内不同类型产品可转让土地总面积+项目总可转让面积X取得整块土地总成本19第二节土地成本的归集和分配情况2:同一项目分期或成片土地上多项目需两次或三次分摊。每期或单个项目可转让土地总成本：每期或单个项目可转让土地总面积+所有项自（包括分期）可转让总面积x取得整块土地总成本每期或单个项目内不同类型产品单位可转让面积土地成本=每期或单个项目不同类型产品可转让土地总面积+本项目总可转让面积X每期或单个项目可转让土地总成本20第二节土地成本的归集和分配案例：甲省税务规定，分期开发土地成本按占用土地法分，每期不同类型产品中土地成本仍按占地面积法分。A项目土地为一次取得，可转让土地面积10,000平,支付土地价款1亿元。分二期开发,一期可转让占地总面积6,000平、二期可转让占地总面积4,000平。A项目一期商业（含车库）部分可转i±土地总面积1,000平，非普通住宅可转让土地总面积3,000平，普通住宅可转让土地总面积2,000平。税清算时，各产品应如何分摊土地成本?21第二节土地成本的归集和分配(3)建筑面积法①总建筑面积如何提取数据？②税收口径"可售建筑面积"、"不可售建筑面积"、面积"。可售建筑面积如何提取数据?不可售建筑面积如何提取数据？已售建筑面积如何提取数据？③可售面积计算顺序如何确定？"已售建筑22(4)税务机关确定的其它方法各地税务机关对同一项目不同产品类型土地成本分摊进行大量补充。江西江西贛地税发【2008】76号：纳税人取得土地使用权支付地价款和按国家统一规定交的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，分別按纳税人取得普通住宅、其他类型房地产的销售收入分摊。23第二节土地成本的归集和分配青岛青岛市地税局公告2015年第2号：土地成本按普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比计算分摊。如开发项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按别墅区占地面积占开发项目总占地面积比例，计算别墅区应分摊土地成本；对剩余土地成本，按剩余普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。开发项目中既包含多层、高层建筑又包含联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理。24第三节地下建筑如何分摊土地成本？地下建筑物如何分摊土地成本，目前税务总局没具体规定，实务中有三种观点：1、以确权判定是否分摊。(1)江苏省。苏地税规[2015]8号第二条规定："土地成本仅在能办权属登记手续的建筑物及其附着物间分摊。不同清算单位或同一清算单位不同类型房产间分摊土地成本时，可直接归集的,应直接计入该清算单位或该类型房产的土地成本；不能直接归集的，可按建筑面积法分摊，也可按税务机关认可的其他合理方法分摊。"根据江苏省规定，地下建筑物如能办权属登记手续，应分摊土地成本。251、以确权判定是否分摊。(2)新疆。新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第60号第四条第(三)项规定:。关于无产权车位分摊土地成本问题，土地成本仅在可售面积中分摊，无产权的地下车位不分摊土地成本。"262、直接以缴纳土地出让金确定。广州市。穗地税函【2016】188号第二条第（一）项规定："国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴土地出让金，或地上部分与地下部分分別繳土地出让金的，计算土地増值税扣除项目金额时，应根据国税发【2009]91号第二十一条规定，土地出让金直接归集到对应额受益对象（地上部分或地下部分），不作项目共同土地成本分摊。"根据广州规定,对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴土地出让金，或地上部分与地下部分分別繳土地出让金的，根据受益对象归集。273、以计容判定是否分摊。⑴重庆市。渝财税[2015]93号：不计算项目容积率的地下车库不分摊土地成本Q(2)厦门市。厦门市地方税务局公告2015年第3号：“同一清算项目，可将取得土地使用权支付金额全部摊至计入容积率部分的可售建筑面积中•对不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。"根据重庆和厦门规定，凡计容积率部分要分滩土地成本，不计容积率部分不需分摊土地成本。28第四节土地成本的入帐票据1.土地出让金。财税[2016]36号附件3规定:土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免增值税。房地产企业应以国土资源部门开的土地出让金收据作入账票据。2.土地整理费。支付给其他公司的，应取得建筑此增值税发票。3.挖土费。支付给农民工（非雇员）挖土费等，或采用工资表发放，或通过劳务费发放。294.拆迁补偿费。(1)支付给拆迁公司补偿款。国税发[1993]149号规定，拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按"建筑业-其他工程作业"税目征营业税,因此开发公司向拆迁公司支付的拆迁劳务费，应取得工程所在地建筑业发票。营改增后为增值税发票。房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的，应取得全额的建筑业发票，直接给被拆迁户补偿费作拆迁公司成本处理，其凭据的取得同上。30(2)支付被拆迁户国税函［2008］277号规定，纳税人将土地使用权归还土地所有者时,只要出具县级(含)以上人民政府收回土地使用权正式文件，无论支付征地补偿费资金来源是否为政府财政资金，该行为均属土地使用者将土地使用权归还土地所有者行为，按国税发［1993】149号规定，不征营业税。营改增后,根据财税［2016］36号附件3规定:土地所有者出让土地使用权和