上江城营销推广方案

九龙坡区政府倾心打造的居住黄金进展区域。距杨家坪转盘中心商业区步行仅1千米之西接与尚山水厂，北接天宝观景广场，在直港大道街区沿小区规划用地呈三角形，南北长约290m,东西长约320m;整个用地西南高，东北低，坡度大，最低海拔为195.10m,最高海拔为255.71m;规划红线面积60400m2,总占地面积约106亩，其中小区用地面积44005m2,保护绿地面积6000m2,新建总面积16.0469万m2,其中住宅面积14.1782万m2,商业建筑面积5898m2,幼儿园1645.7m2,会所2000m2,车库面积9144m2,可售面积14.768万m2种在山上，让房子开在水边",打造具有典型"重庆味道"的濒水坡地2)、年龄。年龄在25-50岁之间，其中30-45岁间的购者将占其中大多数。5)、收入。虽不是社会上的高收入者，但普遍有稳"上江城"是一个满足现代高品质居家生活各项功能指标，以山为背景，以江水、内庭溪3)、拥有重庆最宽广的江景资源，临靠近2万方的观景广场，景观资源得天独厚。6)、户型设计强调采光、通风与各类居住功能的完善，而不2、九龙坡区的供求关系在主城区5组团中最优，开发前景、需求量良好，区域市场内供龙坡区消费者吸引力逐步增强。七、项目要紧卖点分析：根据项目优势与市场机会分析，提炼出项目在区域市场中的特殊优势，作为项目市1、区域优势。项目位于九龙坡区、直港大道这个大环境下，有着成熟的社区配套与良好的居住环境，直港大道是重庆主城区最适宜居住的社区之一。2、江景。项目位于长江边，与长江相隔数十米左右，具有得天独厚得江景优势，充分满足人的亲水性；3、山景。小区伴山而建，真正背山面水，又可远观南山，是整个区域难得的风水宝地。4、追求连续与继承巴渝传统居住文化精髓的主题社区。整个社区追求人性回归、人性关怀，具有老重庆居住氛围的怀旧情绪与雅致感受。项目继承、发扬传统居住文化中具有现实指导意义的居住元素，充分利用地形地貌，形成了具有浓郁巴渝特色的山地建筑，并通过园林景观的设计，营造出了适宜人际交流的各类空间。5、项目规划设计。项目的规划设计、园林景观、户型设计在整体规划理念指导下，精益求精，在区域市场内处于领先地位；户型设计针对性强，替客户周到考虑，量身打造舒适、合理居室。6、空气质量优异。因为小区特殊的地理位置决定了小区空气质量的优异性，背山的保护林地成为天然氧吧，迎面江风又促动新鲜空气流通，形成立体的自然空气净化系统。7、观景广场。小区大门既是天宝新城的观景广场，不但能享受到广场本身考究的园林景观，更能最大限度地感受江风、江景。8、浓郁文化特色会所。追求人性回归、人性关怀，享受老重庆居住氛围的怀旧情绪与雅致感受是小区的主题文化，而会所设计装饰无不表达这种怀旧氛围，让人感受古风古韵。9、交通。现已经开通428、438、469三路公交车，均将"上江城站"作为起终点站。10、合作者优势。项目建筑设计者与景观设计者与外立面设计者均为高水准专业人士，具有较高权威性。率为20%,按成本加成定价原则计算，项目可售面积单方价格为应2155元；对本项目价格最具参考的楼盘中，金江明珠均价为2400元/m2,珠江汇景阁均价为3500元/m2,考虑到项目是一期上市，为取得竞争优势，迅速占领市场，缩短上市时间与销售周注：具体价格体系参见价格体系定价策略.1)、项目以"溯江而上，回忆之城"与"直港2)、整体推广原则应该以项目自身优势为主，巴渝怀旧文3)、多数的重庆人关于两江从小就有一种很特殊的感情，重庆人之所以喜欢江景，实际都没有注意到，而仅仅简单的以江景作为楼盘的卖点，不但观江，更要亲江，所以本项目未来的推广就不应再4)、地段与价格在某种水准上永远是消费者最关心的问题，在地段次重要的是小区与众不一致的特色；从被访者考虑5)、在项目初期大力宣传"溯江而上，回忆之城",建立项目鲜明形象，强调项目巴渝怀6)、充分利用与美院的合作关系，借助美院在艺术领域的专业售人员销售即是在已购房用户或者未购房客户中选择有一定影响力，善于交际，表现欲较强，人际关系较广又比较有闲的人员，让其利用自己在自身群体中的影响，实行有针对性的宣传，吸引买家，成功后对其实行奖励的销售方式。会员制销售则是组织"晋愉会",通过这种松散性机构的活动展开，与对会员购房的优惠措施，吸纳部分准客户，以11)、提倡"顾问式营销，酒店式礼仪",置业顾问不再是简单房屋销售，更应该是承担客户选房、买房的参谋、顾问，成为客户安居置业的经纪人。12)、律师见证，阳光售房。13)、前期导入，未销先热。2、推广分期策略因为项目规模较大，共分为三个开发工期实施，推广以开发工期为准分为三个推广周期，而每周期均有四个推广阶段，即导入阶段、强销阶段、持续阶段、尾盘阶段，每阶段均有推广策略与推广执行计划，在进入下一阶段推广的前60天，根据总体推广策略及市场实际需求制订下期推广执行计划。一期：A1、A2、B1、B2、F2、F3,总建筑面积6.7883万方二期E、C、D、F4、F5,总建筑面积5.9847万方三期：A3、G、F1,总建筑面积3.275万方3、第一期推广策略第一阶段的推广将承担整个项目的市场导入功能，要紧任务是在较短时间内建立项目广泛的知名度，将项目主张迅速传达并引起市场注重甚至好感。此阶段要紧通过对项目区位优势、周边配套与项目景观优势与文化主张的深入阐述，建立项目初步形象。宣传方式上要紧选择大幅度的户外宣传与报纸媒体，对项目整体形象实行宣传，也通过前期项目开盘等公关活动营造声势。4、第二期推广策略此阶段推广要紧任务是在前阶段推广的基础上，进一步扩大项目知名度，并有效建立项目美誉度。要紧对产品自身品质实行各方面的综合介绍，如规划设计、户型设计、园林设计，并更进一步阐述项目江景景观，为项目高价房销售奠定基础。同时也不间断地组织业主活动，疏通买卖双方沟通渠道，有效建立口碑效应。5、第三期推广策略在项目有一定知名度与美誉度的情况下，着重从已经存有的项目局部实行重点介绍，以小见大，建立项目整体优质品质。此阶段各项宣传以项目实景场景为主，以此建立客户本项目推广费用预算以项目总体销售额与公司经营战略规划为依托，房地产行业项目推广费用通常占项目总销售额的2-5%,结合本项目实际情况与公司品牌建设需要，将项目总体营销费用操纵在项目销售总额的3%。项目总建筑面积16.0469万方，其中住宅面积14.1782万方，估计均价2200元/m2,估计住宅销售额为31192.04万元，商业面积5898方，估计均价为5000元/m2,销售额为2949万元，小区总销售额为34141.04万元，则总体推广费用操纵在1024.2312万项目工期为三期：一期，A1、A2、B1、B2、F2、F3,总建筑面积6.7883万方，住宅5.1191万方，估计销售额为11262.02万元，商业面积3902方，估计销售额为1951万元，本期销售额合计13213.02万元二期E、C、D、F4、F5,总建筑面积5.9847万方，住宅5.8965万方，估计销售额12972.3万元，商业面积872方，估计销售额436万元，本期销售额合计13408.3万元。三期：A3、G、F1,总建筑面积3.275万方，住宅3.1626万方，估计销售额6957.72万元，商业面积0.1124万方，估计销售额562万元，本期销售额合计7519.72万元。三个工程期分别营销费用为：工期总建筑面积(万方)可售面积(万方)销售额(万元)比例(万元)营销分期费用(万元)住宅商场住宅商场周期时间费用一期6.78835.11910.390211262195165666导入阶段2002.10-2003.5434强销阶段2003.6-2003.12133持续阶段2004.1-2004.467尾盘阶段2004.5-2004.633二期5.98475.89650.08721297243625256导入阶段2004.1-2004.4166强销阶段2004.5-2004.1251持续阶段2005.1-2005.426尾盘阶段2005.5-2005.613三期3.275万方3.16260.1124695756210102导入阶段2004.7-2004.1066强销阶段2004.11-2005.520持续阶段2005.6-2005.910备注：项目一期承担整个项目的导入功能，为整个小区营销服务的户外、模型、售楼处、样板房等大型销售道具均在如今期表现，按惯例其推广费用将占整个项目推广费用的65%。每期的各个阶段推广费用分摊比例为：6.5:2:1:0.52003年度营销推广费用表2003年1月-2003年12月