新型城镇化综合体规划与可行性研发v11

新型城镇化综合体模式规划和可行性论证（V1版）研究目录研究目录什么是城市综合体？定义一：城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，从而形成多功能，高效率的经济聚集体。定义二：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。酒店功能、写字楼及购物中心功能是最基本的组合。城市综合体意味着：衡量标准是否是一个社会的多生态系统，是否具有高效集约的特点。国际通行生活模板体系；成为高品质城市生活的一种标志。什么是城镇综合体？什么是新型城镇化:新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。新型城镇化的核心在于不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价，着眼农民，涵盖农村，实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化，促进经济社会发展，实现共同富裕。城镇综合体的定义：有别于城市综合体，不是专业市场，更非社区商业，是为了改变城镇原有商业散、乱、差的低端形象，满足城市居民生活与文化需要，集餐饮、娱乐、休闲、演艺、购物、宾馆等多种功能于一体的新型商业平台。城市综合体新型城镇化研究目录一、城市综合体的发展历程与现状18世纪60年代英国工业革命，农民进城19世纪20年代功能主义及美学机械原理为基础的城市理论，城市功能理论1945年二战后，发达国家城市化率达60%1960年，社区理论延生，替代邻里单位模式；1970年，第三次科技革命，知识密集型生产替代体力密集型生产世界城市综合体发展过程《中国城市经济》2011年第01期世界上首个城市综合体——法国拉德芳斯（La

Defense）。它修建于上世纪50年代人均GDP与综合体需求的关系中国商业地产20年的发展进程国务院发展研究中心预测，未来十年我国城镇化率的年均增加率0.8~1%，到2020年，我国的城镇化率预计在55~56%。中国城市人口每提高1%，可拉动GDP增长1.5%。在未来10年，中国城镇化率年均提高约0.9%，每年新增城市人口1300-1800万。整个英国的城镇化速度相对来说是比较平缓的曲线，它与重大工业革命的结点是相匹配的。从20%—80%的阶段是基本上用了100年的时间，平均的速度在0.4%，韩国和日本的分析，韩国和日本它实际上从20%—80%的阶段，可以看到它速度明显地加速。比如说韩国在达到了2%的速度，而其他的国家在1%—1.5%。日本可以看出来它的曲线更为陡峭，最高速度发展的时候在1951—1955年的时候达到3.8%！在中国的城市报告里面未来的城镇化率达到70%，每一个1.1%点，这是一个非常大的人口。人数每年是1300万的数量，1300万是不是都具有消费力这是一个问号？城镇化率的一组数据根据国际上多年的一个发展和分析，人均GDP一万美元的时候进入了高速发展的时期。中国群众的GDP增长大概是6000美金，而上海、天津、北京人均GDP到13000美金左右。主要的城市比如说辽宁、江苏、浙江、广东它的人率GDP都到7000美元左右。无论是人均还是GDP来看，商业地产是一个比较好的机遇期也是一个发展期。人均GDP与商业地产发展产品代系第一代第二代第三代产品品种商业地产商业地产城市综合体选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、开发区及CBD规模5万方15万方40-80万方业态购物能组合购物功能组合24小时不夜城+集成功能组合主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影院建筑形态单个盒子式组合式综合体，盒子+街区+高层组合案例长沙、南昌、青岛沈阳、天津宁波、上海、北京、成都、无锡、苏州、包头、天津、呼尔浩特、济南、重庆、唐山、西安、大连、沈阳城市综合体在中国标杆实践——万达广场三代历程（2000年至今）万达商业地产主要在准二线城市起步，第三代产品对一二线城市进行覆盖！2000-2003年2003-2004年2003-2004年过去的五年，商业地产以年32%复合增长的速度增长，行业投资回报率在10%左右收入情况2007年万达集团的营业收入

200

多亿元；2008年约为

220

亿左右；2009年实现

300

亿元的销售，净利润超过

45

亿元2011年**销售额，净利润**亿元利润率情况万达的土地成本较低，城市综合体项目的定价较高，第三代万达广场项目的净投资回报率高于

15%的行业标准。在持有型物业的回报率上，据万达自身对外宣称，如果全部出租，商业广场项目的投资回报率在

15%左右，商业地产回报率在8%-10%左右。万达多出5%的部分，应来自于万达的商业模式和成本控制能力。标杆企业：万达年复合增长率为32%单位：万平米城市综合体在中国市场兴起的背景是城市化进程下政府主导（代表民众）对城市价值提升的需求2009房地产行业逆势而为，形成了急转向上的行情中央政府的经济刺激计划和宽松的货币政策支持了房地产市场回暖地方政府房地产政策也起了积极的作用政府主动及主导型的房地产行业全面调整第五阶段调控与转折20082

0

12提高二次房贷首付款比例至40%严格土地出让金缴纳更加严格的差别化住房信贷政策出台限购政策严防房价过快上涨2010

2011多个城市出台房屋限购细则政府目标：传统住宅发展受政府管制！城市发展进程：中国正进入城市化进程加速发展阶段！城市综合体的兴起客户价值：通过城市价值创造，提升城市生活品质，能实现多方利益的共赢的城市构建模式城市综合体具有集约共享属性，通过对信息、金融、功能、人流、管理、资源的集约共享，实现“资源共生、聚合增值”，从而提升城市价值（包括地段价值、环境价值、人文价值、商业价值、商务价值、住宅价值等），从而相关方获得共赢（包括政府、开发方、运营方、消费者、城市居民等）城市综合体的物业开发的相关要素– 按所处的位置分有：城市成熟中心区新中心区卫星城的综合体；按拿地的性质分有：旧城改造

带特定条件的产业园区综合体；按综合体内各物业比例分有：以商业为核心的综合体以商务为核心的综合体商业商务双核心综合体一般住宅综合体；– 按综合体配套的优势分有：地铁概念综合体CBD概念综合体产业概念的综合体主要因素商业写字楼酒店公寓区域属性商业中心★★★★★★★★★★商务中心区★★★★

★★★★★★观光区域★★★★★

★★

★★环境资源拥有自然资源———— ——★★★★★

★★拥有产业资源★★★★

★★★★★★通达性强★★

★★★★

★★★★★★人流量大★★

★★——★★——★代表拟合度城市综合体各主要物业开发特点物业类型直接影响物业开发的因素商业本地消费习惯、收入状况酒店业旅游、商贸、会展写字楼服务业（金融、保险、咨询等）、外资引入、科技研发公寓中小企业总量、长驻需求、投资住宅城市人均住房面积、消费和阶段、城市化水平、人口流动、投资比例城市综合体的物业开发的相关要素国内外城市综合体运营特点中国城市等级的划分分类城市（

地 ，.

济 ，.城市

）一线北京、上海、广州、深圳准一线天津二线强南京、武汉、沈阳、西安、成都、重庆、杭州、青岛、大连、宁波城市综二线中济南、哈尔滨、长春、厦门、郑州、长沙、福州、乌鲁木齐、昆明、兰州、苏州、无锡合体二线弱南昌、贵阳、南宁、合肥、太原、石家庄、呼和浩特、准二线佛山、东莞、唐山、烟台、泉州、包头三线强银川、西宁、海口、洛阳、南通、常州、徐州、潍坊、淄博、绍兴、温州、台州、大庆、鞍山、中山、珠海、汕头、吉林、柳州三线中拉萨、保定、邯郸、秦皇岛、沧州、鄂尔多斯、东营、威海、济宁、临沂、德州、滨州、泰安、湖州、嘉兴、金华、泰州、镇江、盐城、扬州、桂林、惠州、湛江、江门、茂名、株洲、岳阳、衡阳、宝鸡、宜昌、襄樊、开封、许昌、平顶山、赣州、九江、芜湖、绵阳、齐齐哈尔、牡丹江、抚顺。三线弱本溪、丹东、辽阳、锦州、营口、承德、廊坊、邢台、大同、榆林、延安、天水、克拉玛依、喀什、石河子、南阳、濮阳、安阳、焦作、新乡、日照、聊城、枣庄、蚌埠、淮南、马鞍山、连云城港、镇淮综安、丽水、衢州、荆州、安庆、景德镇、新余、湘潭、常德、郴州、漳州、清远、揭阳、梅州、肇庆、玉合林体、北海、德阳、宜宾、遵义、大理。城市等级人均占有商业面积标准国际标准（世界发达国家城市）1.2平方米一线城市1平方米二线城市0.75平方米三线城市0.5平方米/new_7411.shtml重庆到2012年，我市人均商业设施面积将达到

1.78平方米成都目前有泡沫！2011年成都市立项和在建的城市综合体已超过80个，总体量达千万平二线米。由于2009-2011年商业用地供应爆发式增长，未来2年，成都将有1000万平米以上的商业项目入市！贵阳0.25平方米三线遵义不清楚行业经验数据 代表性城市的人均商业面积城等级 代表性城市 人均占有商业面积（参考）上海 2008年，2.3平方米一线深圳 2010年，1.38平方米不同城市，商业地产的增长的空间也有所不同注：1、评价商业地产是否过剩的唯一标准不是人均商业面积，而是商业地产是否能够持续经营和不断升值。2、人均商业面积：即在单位营业时间内（例如一天），同一平方米的商业面积会被多个不同顾客在一天内的不同时间段内共同占用过。居住标准人均居住面积标准国家小康标准35平方米不同城市级别的城市综合体的目标客户具有区域性特征城市等级一线城市二线城市三线（准二线）城市城市代表北京（2007年）济南（2007年）唐山(2007年）综合体个案三里屯SOHO万达·魏家庄项目万达广场商业目标客户煤矿主、铁矿主北京地区专

业投资客群品牌营业类客户商业人士、企业的中高层管理人员及投资人士矿主，能源业主

钢材业主、国企高管写字楼目标客户煤矿主、铁矿主北京地区专

业投资客群本地主要从事第三产业的企业（通讯、建筑装饰、咨询、机械设备、医疗等）本地区第三产业小公司，小投资客住宅目标客户高收入家庭：政府官员、影视明星、海外背景人士富足中年家庭：周边区域高级政府公务员企业中高层管理人员私营业主以及相关产业链高收入者富足两人世界及稳健中年之家：市中区企业白领、科研教育工作者富足中年家庭：30——40岁之间，小太阳家庭或养老家庭，私企业主，国企高层稳健中年之家：公务员、教师、大型钢企中高层综合体的收益方式——不同发展模式各物业类型存在不同的收益方式功能种类模式一：各种功能均衡发展的模式模式二：以住宅为驱动的发展模式模式三：以写字楼为驱动的发展模式模式四：以酒店为驱动的发展模式模式五：以商业为驱动的发展模式酒店外包经营------外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租销售/出租出租销售/出租商场自行经营/出租一般出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售/出租销售销售/出租一般出租销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和

影响，有可长期收益

的，也有可短期回收

资金的可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租

售情况的影响全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响二、城镇综合体的发展现状部分省市政府对城镇综合体的规划现状；城镇综合体的模式；上海市：综合体的方向在国内一线和二线大城市，随着经济的高速发展，人口和资金不断向中心城市集聚，由此便带来了产业升级和功能拓展，中心城市辐射半径不断扩展等特征，城市已经进入深度开发阶段，因此，以“聚合与效率”为核心的城市综合体，正日益成为中国城市发展的基本形式。在上海，未来三年，城市综合体供应将出现爆发性增长，每年有近450万平方米供应量，而增长的动力主要来自于郊区新城的开发和交通枢纽的新建。相较过去三年，上海新兴城区型和交通枢纽型城市综合体的供应面积将分别增长3倍和8倍，成为推动城市房地产市场发展具有方向性作用的指标。图：上海市未来三年城市综合体增幅上海市建设城市综合体的实践说明，交通枢纽型城市综合体的建设尤其值得关注。城市综合体群四川正全力推动“两化”互动发展，新型城镇化就是要以城乡统筹、产城融合、宜业宜居、集约高效、环境友好为方向，构建人口、经济、社会、资源与环境相协调的城镇化格局。所以，快速发展起来的城市综合体显得至关重要。但当前四川的城市综合体从设计、运营及使用等各方面均呈现出一些问题，有待进一步改进完善。通过对省内外典型城市综合体的实地调研，分析城市综合体背后的设计规律，总结城市综合体的发展方向及趋势，为城市综合体的进一步发展提供依据与参考，为城乡统筹“两化”互动及新型城镇化建设保驾护航。土地高效集约利用，突破传统束缚立体化发展链接城市公共交通，实现一站式消费体验传承天府传统文化，重塑人性化空间低碳环保，建设生态宜居城市发展社区综合体，助力“新型城镇化”建设四川省：发展社区"综合体"助力"新型城镇化"建设贵州省：100个城市综合体提升城镇化水平贵州省将贵阳市、贵安新区以及遵义市、六盘水市城区的城市综合体建设作为重中之重，列为第一层级，其他市(州)政府所在地城区为第二层级，经济强县为第三层级，一般县及具备条件的小城镇为第四层级，第四层级按照城镇综合体理念进行培育。城市综合体建筑面积原则上第一层级15万平方米以上，第二层级10万平方米以上，第三层级5万平方米以上，第四层级5万平方米左右。城市综合体中公寓式住宅建筑面积占总建筑面积的比例，原则上第一层级不超过25%、第二层级不超过35%、第三层级不超过40%、第四层级不超过50%。贵州省《促进100个城市综合体健康发展2013年工作方案》2009年7月济南市流动人口已经达到160万，2020年济南市的人口将挑战1000万。

这么多的人口，带来的商业地产需求量是巨大的，集购物、娱乐、休闲、社交、餐饮等功能于一体以满足多种需要的购物中心的出现和发展成为一种必然。在2009年12月25日的经济工作会议上，济南市明确提出要强力推进城市综合体建设。会上提出的16个城市综合体项目是：奥体文博片区、长清高校科技园及园博园、恒隆广场、万达广场、大地锐城、西客站片区、解放阁金融集聚区、齐鲁外包城、

九曲片区、泺口片区、鹊山龙湖、LED示范小区、华山片区、华强电子商城以及魏家庄片区。16个城市综合体总用地面积30多平方公里，总投资4000多亿元，总建筑面积7000多万平方米。在济南市的大盘里，这16个城市综合体要成为新区开发、老城提升和现代服务业发展的龙头，成为省会发展的强大引擎。济南市：深化城市综合体发展布局规划株洲神农城以原有的炎帝广场和天台公园为核心，项目总占地3000亩，项目总投资超过100亿元，是长株潭城市群“两型”社会建设综合配套改革试验区中天易示范区的首个大规模城市开发项目。神农城项目建设内容包括：神农太阳城、神农大剧院、神农艺术中心、神农塔、神农坛、神农湖等多个景观项目，其中，神农太阳城是神农城的主要建筑与景观，沿珠江路一侧和神农广场外围展开，总面积

超过50万平方米，分百货商城、家庭生活、运动潮流和儿童乐园四大主题，满足消费者吃、喝、玩、乐、购、赏等多元需求。建成后的神农城，将成为中国的一个优秀文化项目，神农文化展示和传播基地，全球华人炎帝景观中心。成为长株潭地区的一个优秀购物项目，市民休闲、购物、娱乐的首选区域，定位为目前国内唯一的全智能化城市综合体。湖南株洲市神农城二、城镇综合体的发展现状部分省市政府对城镇综合体的推动现状；城镇综合体的模式；通过打造“文化旅游综合体”来推动当地城镇化进程在国内也已经展开，万达集团在吉林依托长白山景区推出的“长白山国际度假区”、在辽宁大连依托金石滩国家景区规划的“万达大连金石国际度假区”就是个中代表。其中“万达大连金石国际度假区”包括了文化娱乐、旅游度假、购物休闲等诸多配套规划，勾勒出了一套完整的“文化旅游综合体”。项目占地约9平方公里，总投资500亿元，其中文化旅游内容投资300亿元。度假区由万达商业规划研究院负责整体规划，并组织国内外一流设计公司共同完成，项目分为影视产业园、主题公园、秀场、度假酒店区、商业中心、医院、学校配套居住区等功能区。旅游度假区计划于2011年上半年开工，2013年文化旅游项目建成开业。大连金石国际旅游度假区是金州新区成立后签约落地的又一个重大产业项目，也是中国规模较大的文化旅游项目。“它的开工建设，对完善金州新区服务功能，填补大连文化旅游产业发展的空白，提升大连乃至辽宁沿海经济带的现代服务业产业的发展水平，具有十分重要的意义。”文经旅游启动模式——吉林、大连：文化旅游综合体哈尔滨50亿打造幸福镇卫星城城市分流助力城镇化城镇化是十八大以来社会的主旋律之一。而在城市周边兴建大型商贸综合体是行之有效的

办法。众所周知，一个城区能否吸引人口流入

取决于其配套设施的完善程度以及出行的便利

程度。目前，哈尔滨大力兴建地铁以及三环桥，即是表现了将城市外延的发展意图。铺通了道

路后则需要加大周边板块的配套设施，以吸引

乡镇人口流入或城市人口分流。据业内人士称，商贸综合体不仅解决住房问题，还极大地解决

了购物、娱乐、休闲等问题。再加上继续完善

的医疗、校区等配套设施，新的卫星城跃然纸

上。新的卫星城建设完成将极大缓解哈尔滨老

城区压力，也可以加快外来人口完成农转城市

户口的进度，从而助力城镇化建设政策的落实。哈尔滨筹建22大商贸综合体名单商贸驱动模式——哈尔滨：商贸综合体发展社区综合体，助力“新型城镇化”建设城市中心级及城市副中心级城市综合体一般建设规模较大，建筑面积达到10万平方米以上，而社区级城市综合体具有一定程度的商业集聚，主要商业是以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2万平方米左右。社区级城市综合体也称作“邻里服务中心”，城市社区综合体是社区商业的一种重要形式，它一般位于一个社区中心位置或几个社区交接处，由一个建筑或几幢建筑组成，具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务功能。从商业业态来看，一般由一个主力店、2-3个次主力店和众多品牌店、连锁店和小商店构成，设有停车场，方便社区居民或附近居民来购物。这种集中的“一站式”的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，

创造了一流的购物环境，为社区居民提供了很大便利，不仅满足了居民日常的购物、餐饮、维修、娱乐的需要，而且还提供了日常的医疗、文化、教育等社区级服务，丰富了社区居民的生活，是

未来城市社区商业发展的主流形式。当前我省正在深入实施“两化”互动、统筹城乡发展战略。

发展社区综合体，是立足四川省情，根据四川发展的阶段性特征和实际情况选择的一条发展城市

综合体的科学道路，符合我省统筹城乡发展的战略部署，有利于提升我省城乡一体化发展的进程，提升城镇化内在品质。所以我们建议大力发展社区综合体，助推城镇化建设。社区消费驱动模式——四川：发展社区综合体生态农业驱动模式——农业综合体高效农业产业发展模式就是以广阔农村为基础，以广大农民为依托，以乡镇和乡村为主战场，以农业农村农民为主体的新型中小城镇化为载体，创立具有乡村特色的智慧型、生态型、科技型及文化型的高效农业综合体。案例一：黔西普定县的马官镇地处黔西普定县的马官镇，利用自身丰厚的民族文化，做足民俗文化旅游，以乡镇发展为龙头，以市场为手段，辐射带动周边乡村村镇建设，打好文化旅游牌，通过几年努力，马官镇呈现出经济繁荣、社会稳定、各项事业蒸蒸日上的新气象。案例二：武当村文化生态旅游综合项目在湖北武当山下，南水北调水源地，有一个正在筹建的文化旅游项目——武当村文化生态旅游综合项目，正在按照“村企一体化”的总体思路，以企化的模式进行统筹经营、规范管理。使武当村经济发展有限公司和武当村集体形成一个新的利益共同体，互惠共赢，实现村企一体化目标，带动当地农民走上小康路。武当村将建成集宜居宜业、旅游观光、商务接待、休闲娱乐、高效生态农业、特色种植养殖于一体的生态文化旅游度假区，实现加快城乡一体化发展目标。武当村规划占地面积17平方公里，将武当村各区段因地制宜地划分为七大区块、建设成七个旅游度假区即：1、武当旅游小镇；2、武当文化体验区；3、武当古县城文化旅游区；4、武当湖水上游憩区；5、生态文化居住旅游区；6、道教养生度假区；7武当珍稀植物园。最终目标是将武当村打造成一个5A级景区，使之成为湖北生态文化旅游第一村。项目牵动，发展生态文化旅游。武当村背靠武当山，面朝丹江水，以生态旅游为龙头，以道教文化为依托，以打造鄂西北生态旅游第一村的高起点、全方位、多层次，大手笔、综合性开发项目为目标，规模空前。武当村项目中心位于武当山西神道入口处，整体规划紧扣地方特色，形成以绿色经济为核心的生态经济体系，可持续利用的自然资源保障体系，山川秀美的环境体系，人与自然和谐的人文生态体系，打造中国旅游生态人居第一村。研究目录城镇综合体案例-武当村

武当村旅游综合开发项目是丹江口市招商引资的一个集旅游综合服务、历史文化展示、休闲度假、水上观光游览于一体的大型、综合性开发建设项目，重点对六里坪镇的孙家湾、蒿口、马家岗三个自然村（总面积27平方公里，其中，核心区规划面积16平方公里）进行旅游综合开发。根据地块场地特征、交通格局、用地现状，建设规划提出了“一心一带三片”的空间发展格局，整体将形成“南动北静、南文北土”的六大板块发展格局，分为武当文化体验区、五指山生态文化旅游区、马家岗道教养生度假区、武当古县城文化旅游区、蒿口武当旅游小镇、武当湖水上游憩区、武当珍稀植物园等七个区域。计划用5年时间，将武当山风景区开发区打造成5A级风景名胜区，国内生态旅游样板地和世界知名、国内著名的养生休闲度假旅游目的地，鄂西生态文化旅游圈的重要节点。城镇综合体案例——杭海商业中心3月8日，连杭经济区所在的盐仓首座城镇综合体——杭海商业中心开工。6大主题商业，380余停车库，4方位10余部双向直达自动扶梯，众多商家蜂拥而至，打造连杭经济区精彩生活——这样的硬件与配套，放在任何一座大都市，都不觉得落伍。杭海商业中心坐落于浙江海宁连杭经济区核心区域。附近120万平方米超大型生活住区星星港湾的业主们，正在期盼着这个家门口的商业巨无霸，憧憬着轻松购物的愉悦。杭海商业中心以游乐为核心，涵盖购物、娱乐、休闲、餐饮，将给这座小镇的人们带来都市般的旅游体验、消费体验、欢乐体验……城镇综合体案例——濮院佳源中心广场濮院作为40个新市镇之一，在接受城市辐射的同时，也带动着周边农村的发展，是城乡互动的纽带和节点，也正需要一个商业综合体推进其城乡一体化建设。

佳源中心广场商业部分面积超过10万平方米，整体规划有“一广场三街六中心”，即“节庆广场、缤纷生活街、精品步行街、美食风情街及精英商务中心、休闲健康中心、美食餐饮中心、文化娱乐中心、时尚购物中心、儿童游乐中心”，使濮院人的生活从此与都市生活同步。城镇综合体案例——山东商河-温泉国际商河，作为中国最大的地热存储地，储量达256亿立方米，而且水质优良，是典型的医疗保健温泉，随着商河温泉的有序开发，商河正成为越来越多的人们的旅