资产评估 房地产评估

第5章

房地产评估房屋交易费用清单求购方职工需支付的费用如下：土地出让金的等级缴费标准为：一类土地600元；二类500；缴费三费三名类称400；四类300；五计类税2标0准0；六类100；七类50备。注·印花注税：2008年11月1日房后价，×交0.易05费%

按新的政策执行。房管交易手续费面积×3元/M2土管交易手续费50元/套契税房价×1.5%按契税政策执行注册工本费133元/套共有权证工本费10元/人每递增一个共有权人加10元土地出让金等级缴费标准×建筑面积/总楼层划拨土地须交缴出让土地则无此费用公告费88元/套出售方需支付的费用如下：缴费名称计税标准备注印花税房价×0.05%房管交易手续费面积×3元/M2土管交易手续费50元/套综合税房价×5.6%评估费房价×0.42%置换服务费（市区）房价×1.76%已含求购方的服务费房源及价格清单序号坐落地址面积（平方米）总楼层所在层次评估单价（元/M2

）评估总价（元）1九莲新村28幢97号504室46.026层5层110005062202仓基新村50幢1单元202室59.476层2层10000594700浙江省直房地产服务有限公司2008年11月4日§5.6

假设开发法在房地产评估中的应用一、基本思路剩余法、倒算法、预期开发法。土地的最高价等于开发完成后的房地产价值扣除开发成本和相应利息、利润等之后的余额。二、适用范围①待开发土地②将生地开发成熟地③待拆迁改造的再开发土地三、计算公式·

地价

=

预期楼价－

建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润或者=房屋的预期售价－

开发建设成本－利息－税费－利润或者=开发完成后的房地产价值－（整个开发项目的开发成本+投资利息+开发商合理利润+正常税费）=A-（B+C+D+E）四、操作步骤（一）调查房地产基本情况①规划等限制条件；②位置；③自然情况（面积、形状、地质、地貌、基础设施、生活设施、公共设施等）；④利用要求（规划用途、容积率、覆盖率、高度等）；⑤权利状况（权利性质、使用年限、能否续期等）。例5-10

根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金纯收益为每建筑平方米300元，该类房地产的还原利率为8%，总建筑面积5000平方米，出租率为80%，则所开发房地产的总价可

确定为（假设房屋收益年期为无限年期）：年纯收益=300×12×5000×80%=1440万元总价=1440/8%=1.8（亿元）（四）估算成本费用建筑费+专业费+利息+税费+租售费用①估算开发建筑成本费用：直接工程费、间接工程费、建筑商利润等。（比较法或工程概预算）②估算专业费用：建筑设计费、工程概预算费用等。（建造费用×比率）③确定开发建设工期，估算预付资本利息：即预付资本（地价+建筑费用+专业费用）的融资成本其中:地价计息期——整个工期（建造期、空置期、销售期）开发费及专业费计息期——一半建造期、空置期、销售期④估算税金：营业税、印花税、契税。⑤估算开发完成后房地产租售费用（五）确定开发商的合理利润利润=（地价+建筑费用+专业费用）×投资利润率（六）估算待估土地价格[例5-11]有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。·

地价＝楼价－建筑费－专业费－利息－销售费用－税费－利润（1）楼价=2000×2.5×9000=45,000,000（元）（2）建筑费和专业费=3000×2000×2.5×（1+10%）=16,500,000

（元）（3）销售费用和税费=45,000,000×（2.5%+6.5%）=4,050,000

（元）（4）利息=地价×【(1+6%)2-1】+16,500,000×【(1+6%)1-1】=0.1236×地价+990000（4）利润=（地价+16,500,000)×10%（5）地价=45,000,000-16,500,000-4,050,000-0.1236×地价-990000-0.1×地价-1,650,000=21810000-0.2236×地价总地价=21,810,000÷1.2236=17,824,452

（元）（6）单位地价=17,824,452÷2000=8912（元/平方米）楼面地价=8912÷2.5

=3565（元/平方米）§5.7

基准地价修正法一、基准地价的含义是指按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。标定地价是市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件下，具体宗地在一定使用年限内的价格。杭州市区基准地价表杭州市房屋重置价格杭州市区基准地价表国土资源

日期：2005年11月3日单位：（人民币）元/平方米土地级别标准Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级Ⅴ级Ⅵ级Ⅶ级Ⅷ级Ⅸ级Ⅹ级Ⅺ级Ⅻ级商业用地9100691052704430285016001050660550420350300综合用地750065605100407025301520980580480380320270住宅用地660057804770341024301460930540440350300250工业用地15301220970750390300250190170150130110杭州市国土资源局

:81/jpm/static/ztbj/tdsc/jzdj/P-1031168db87-10022.html杭州市区土地级别划分范围表土地级别四

至

界

线

范

围Ⅰ级东至中河路，南至河坊街、西湖风景名胜区界线，西至南山路、湖滨路、保俶路，北至体育场路、环城西路、密渡桥路、京杭运河、中河路高架桥。Ⅱ级Ⅰ级土地以外，东至绍兴路、环城东路(贴沙河)、铁路、江城路，南至万松岭路、西湖风景名胜区界线，西至曙光路、西湖风景区界线、玉古路、天目山路、教工路，北至文三路、文晖路、上塘路、朝晖路。Ⅲ级Ⅱ级土地以外，东至绍兴路、文晖路延伸段、机场路、艮山西路、秋涛北路、庆春路，南至钱塘江、复兴立交桥（中河路下）、西湖风景名胜区界线，西至玉古路、西湖风景名胜区界线(西溪路)、古翠路、文二路、学院路，北至文一路、德胜路。Ⅳ级北区片：Ⅲ级土地以外，东至火车东站前的河、京杭运河，南至钱塘江，西至西溪路、紫荆花路，北至余杭塘河、京杭运河、湖州路、绍兴路、香积寺路、东

新路、德胜路、铁呼、规划潮王路延伸段与石桥路交汇处。南区片：Ⅲ级土地以外，东至复兴立交桥（中河路下），南至钱塘江，西、北至西湖风景名胜区界线。Ⅴ级北区片：Ⅳ级土地以外，东至铁路，南至钱塘江，西至西溪路、西溪风景区界线、浙大紫荆港校区西界，北至规划路、汽车北站、西塘河、规划定海路西延伸段、

京杭运河、石祥路、东新路、重工路、铁路。钱塘江南岸区片：东至萧山区界线，南至中兴路、之江一号路、东信大道，西至钱塘江，北至钱塘江。萧山城区片：东至育才路，南至潘水路、河，西至铁路，北至萧绍路。杭州市区土地级别划分范围表土地级别四

至

界

线

范

围Ⅵ级北区片：Ⅴ级北区片以外，东至笕丁路、机场路、明石路、白石村、规划德胜路延伸段、规划九堡大桥所在南北向道路，南至钱塘江，西至西湖风景名胜区界

线、龙门山、金鱼井、西溪路、绕城公路、西溪文化旅游区北界线、紫金港、

余杭塘河北侧干流、宦塘河、三墩镇西规划路，北至三墩经济适用房北界线、

余杭区界、谢家路、金昌路、铁路(杭钢集团公司)、杭钢集团公司与半山路交汇处、半山山脚、广济路、石桥路、华丰路、丁石路、石祥路、与笕丁路交汇。钱塘江南岸区片：Ⅴ级地钱塘江南岸区片以外，东至铁路、至萧山国际机场快速路、萧山区界线（城市远景快速路）、西兴镇，南至03省道、滨兴路、红旗路、南环路、之江三号路、东冠路、杭闻公司、之江大桥至湘湖的规划道路、之江大桥，西至钱塘江，北至Ⅴ级钱塘江南岸区片界线。之江国家旅游度假区片：东至杭州之江国家旅游度假区东界线，南至之江国家旅游度假区南界线、转塘镇，西至之江国家旅游度假区西界线，北至之江国家旅

游度假区北界线、西湖风景名胜区南界线。龙坞风景区小和山森林公园区片：东至龙坞风景区小和山森林公园东界线，南至龙坞风景区小和山森林公园南界线，西至龙坞风景区小和山森林公园西界线，

北至龙坞风景区小和山森林公园北界线。龙坞风景区南区片：东至龙坞风景区南区的东界线，南至龙坞风景区南区的南界线，西至龙坞风景区南区的西界线，北至龙坞风景区南区的北界线。萧山城区片：萧山城Ⅴ级地以外，东至铁路，南至南环路以南的规划路，西至萧金路，北至北塘河及宁围镇铁路以西的沿江地块。临平城区片：东至红丰路，南至人民大道、东湖路、世纪大道，西至迎宾路，北至曙光路。下沙城区片：东至七号路，南至六号路，西至下沙镇界线，北至二号路。杭州市区土地级别划分范围表土地级别四

至

界

线

范

围Ⅶ级(1)北区片：Ⅵ级地北区片、下沙城区片和临平城区片土地以外，东至临平城规划东界线与南界线、铁路、绕城公路至下沙杭州经济技术开发区、钱塘江，南至钱塘江，西至规划之江大桥、凌家桥、中村、小和山、闲林镇、仓前镇、铁路；北至铁路、勾庄、铁路、绕城公路、崇贤镇、余杭区界线、星桥、临平城规划东界线，320国道。(2)钱塘江南岸区片：Ⅵ级地钱塘江南岸区片及萧山城区片以外，东至绕城公路、杭甬高速公路、规划高速铁路、建设一路、下潦、新塘街道，南至闻堰镇、湘湖旅游

度假区南界线、曹家桥、绍兴县界，西至钱塘江，北至Ⅵ级地钱塘江南岸区片界线、钱塘江。Ⅷ级(1)乔司区片：东至海宁市界，南至绕城公路，西至铁路，北至Ⅶ级地临平城区片界线。

(2)北区片：Ⅶ级地北区片土地以外，东至桐乡、海宁市界，南至Ⅶ级地界线、钱塘江、富阳市界，西至富阳市界、桦林、孙家坞、中泰乡、余杭组团规划区界线，北至铁路、石墙里、连坎桥、河、良渚规划建设区界线、栅庄桥、三家、超山风景区南、临平城北部规划工业区块。塘栖的建成区及规划建设区范围。瓶窑区片：瓶窑规划建设区范围内土地。江南城区片：Ⅶ级地以外，东至萧山国际机场西侧规划路、新塘街道新街镇边界，南至绕城公路；义蓬镇、瓜沥镇、临浦镇的规划建设区范围。杭州市区土地级别划分范围表土地级别四

至

界

线

范

围Ⅸ级北区片：Ⅷ级地以外，东至桐乡市界，南至Ⅷ级地界线，西至富阳市界、临安市界、娘娘山、长乐、铁路，北至德清县界。江南城区片：Ⅷ级地以外，包括瓜沥集镇规划外行政辖区、义蓬镇集镇规划外行政辖区南沙大堤以南部分、临浦集镇规划外浦阳江以北

行政辖区、靖江、衙前、坎山、南阳、河庄南沙大堤以南部分、义

桥绕城公路以南部分、所前绕城公路以南大部分地区。Ⅹ级北区片：东至铁路，南至长乐、娘娘山，西至临安市界，北至银子岗、白塘、牌楼山、牛角尖顶、德清县界。江南城东区片：河庄南沙大堤以北部分、义蓬镇集镇规划外行政辖区南沙大堤以北部分、新湾镇南沙大堤以南部分、党山镇行政辖区、党湾镇行政辖区。江南城南区片：临浦镇浦阳江以南行政辖区。Ⅺ级北区片：东至Ⅹ级地界线，南至临安市界，西至鸡鸟山、白纸厂，北至德清县界。江南城东区片：新湾镇南沙大堤以北部分、农二场、益农镇、一万七亩。江南城南区片：戴村镇和义桥镇许贤片、河上镇。Ⅻ级市区范围内除Ⅰ－Ⅺ级以外的其余区域。备注上述文字表述以《杭州市区土地级别图》为准。杭州市区商业用地楼面地价表土地级别标准

容积率Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级Ⅴ级Ⅵ级Ⅶ级Ⅷ级Ⅸ级Ⅹ级Ⅺ级Ⅻ级2

.0455034552635221514258005253302752101751502

.5382229022213186111976724412772311761471263

.0330625111915161010365813822402001531271093

.52912221116861418912512336211176134112964

.02639200415281285827464305191160122102874

.5240618271394117175442327817514511193795

.0222016861286108169539025616113410285735

.520681570119810076483642391501259580686

.01926146311159386033392221401168974646

.51820138210548865703202101321108470607

.01729131310018425423042001251058067577

.516381244949797513288189119997663548

.015701192909764492276181114957260528

.51499113886873046926417310991695849≥9

.01446109883770445325416710587675648说明1、楼面地价内涵：各土地级别内“五通一平”土地开发程度下的完整土地使用权平均价格，地价内涵构成由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所占的比例分别为45％、20％、35％(其中萧山、余杭可视具体情况另行制定)。2、本标准适用于容积率大于2.0条件下的标定地价测算。地块容积率在本表的两个区段间时，其楼面地价由市国土资源局综合相邻两个楼面地价确定。3、本表中的土地级别按土地级别划分范围（及土地级别图）确定，见附件1。4、萧山区、余杭区所在级别的楼面地价可以本标准为基础下调15％执行。5、当地块临市区主要街道时，还应按附件10标准另行加价。杭州市区土地用途分类与行业修正系数表用地类别行业类别行业修正系数商业用地金融、保险、证券、电信、移动、加油站、电力等营业场所用地1.10运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部等用地1.05商店、商场、各类批发、零售市场等用地；饭店、餐厅、酒吧、宾馆、招待所等用地1.00洗染店、维修网点、洗浴等服务设施用地0.80综合用地各类写字楼（含企业办公楼）用地1.00文体、科研、设计、教育、医卫、会展场馆等公共设施用地0.80经营性地上停车场、仓储、物流等用地0.60主题公园用地0.40住宅用地别墅、排屋等高档住宅用地1.30普通住宅用地1.00工业用地工业、工业仓储用地及交通、电讯（移动）基站、供水、供电、供气等市政公用设施用地1.00备注1、上述范围以外的用地，由市国土资源局根据实际情况确定用地类别及相应的行业修正系数；2、具有多种用途的土地应按分摊土地面积分别确定用地类别。杭州市区主要道路临街土地出让加价标准道路等级道路名称标

准一级武林广场、延安路、解放路西段(中河路以西)、湖滨路15000二级吴山广场、体育场路中段(环城西路至中河路口)、庆春路西段(中河路口以西)、西湖大道西段(中河路以西)、环城西路、平海路(中河路以西)、武林路10000三级城站广场、庆春路东段、解放路东段、中山中路、中山北路、体育场路(西段)、浣沙路、西湖大道东段(中河路以东)、凤起路、湖墅南路、保俶路、曙光路8000四级老市区的环城东路、环城北路、中河路、南山路、建国路、天

目山路、莫干山路南段(文一路以南)、开元路、文苑路东段(古翠路以东)、文晖路西段(中河路以西)、清泰街、教工路南段(文一路以南)、秋涛北路、庆春东路；萧山城区的市心路（潘水小区至机场路）、西河路、人民路；余杭临平城区的北大街（邱

山大街至西大街）、木桥滨路、保健路、邱山大街（体育场路

至东湖路）6000五级市区其他道路1000~4000说明临街加价额=宗地临街长度×单价杭州市区土地级别分类细化表级别类别范

围基准地价调整幅度Ⅰ级1武林广场地段、延安路地段、湖滨路地段、南山路地段、解放路地段、西湖大道地段、吴山广场地段、环城西路地段+5%2体育场路地段、庆春路地段、凤起路地段、武林路地段、中山路地段、平海路地段03其他与Ⅱ地相临地段-5%Ⅱ级1与Ⅰ级地相临地段及城站广场地段、西湖大道地段、体育场路地段、庆春路地段、风起路地段、解放路地段、中河路地段、东河沿岸地段、曙光

路地段、湖墅南路地段、黄龙体育中心地段+5%2保俶路地段、建国路地段、天目山路地段、杭大路地段、中山北路地段03其他与Ⅲ级地相临地段-5%Ⅲ级1与Ⅱ级地相临地段及湖墅南路地段、莫干山路地段、建国路地段、庆春东路地段、凤起路地段、文三路地段、曙光路地段、浙大路地段、钱江新

城区地段+5%2上塘路地段、鼓楼地段、教工路地段、文二路地段、中河路地段、凯旋路地段、绍兴路地段、河东路地段03其他与Ⅳ级地相临地段-5%杭州市区土地级别分类细化表级别类别范

围基准地价调整幅度Ⅳ-Ⅵ级1与上一级别相临地段+5%2本级别中间地段03与下一级别相临地段-5%Ⅶ-Ⅻ级1与上一级别相临地段及已建成区地段+5%2规划建设区域03非规划建设区域-5%说明1、为缓解土地级别之间级别差价太大的问题，根据级别内部土地优劣条件进一步把每个级别划分为3类，以实现级别之间地价的平缓衔接。在执行基准地价标准时，根据实际情况可按上述幅度调整基准地价标准。其中1类为优，在级别基准地价标准上可上浮5%；2类为中，与级别基准地价标准持平；3类为劣，在级别基准地价标准上下降5%。2、在前述级别细化的基础上，对临西湖地段可再上浮20%；对临钱塘江地段可再上浮10%。杭州市区土地用途分类与行业修正系数表用地类别行业类别行业修正系数商业用地金融、保险、证券、电信、移动、加油站、电力等营业场所用地1.10运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部等用地1.05商店、商场、各类批发、零售市场等用地；饭店、餐厅、酒吧、宾馆、招待所等用地1.00洗染店、维修网点、洗浴等服务设施用地0.80综合用地各类写字楼（含企业办公楼）用地1.00文体、科研、设计、教育、医卫、会展场馆等公共设施用地0.80经营性地上停车场、仓储、物流等用地0.60主题公园用地0.40住宅用地别墅、排屋等高档住宅用地1.30普通住宅用地1.00工业用地工业、工业仓储用地及交通、电讯（移动）基站、供水、供电、供气等市政公用设施用地1.00备注1、上述范围以外的用地，由市国土资源局根据实际情况确定用地类别及相应的行业修正系数；2、具有多种用途的土地应按分摊土地面积分别确定用地类别。二、基准地价测算的基本思路基本原理：替代原理，是市场法的一种特殊形态。市场法：以土地交易实例为参照物，

基准地价修正法：试算样点地价→标准宗地地价→基准地价→

评估标定地价。（以基准地价的平均条件为参照物，属于一个虚拟的“参照物”）地价=待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数

×容积率修正系数×其他因素修正系数三、适用范围①适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价；②可以进行大批量宗地地价的评估；③辅助方法。四、基准地价修正法评估的程序（P212）（一）收集、整理土地定级估价成果资料（二）确定修正系数表（三）调查修正系数表（四）调查宗地地价影响因素的指标条件（五）制定被估宗地因素修正系数（六）确定被估宗地使用年期修正系数（七）确定期日修正系数（八）确定容积率修正系数（九）评估宗地地价§5.8

路线价法一、路线价的含义和理论依据（一）路线价法的含义指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。标准宗地：深度、宽度和形状标准的宗地，面积大小随各国而异。美国标准宗地：位于街区中间宽1英尺、深100（30.48米）英尺的狭长地块；日本：宽3.63米，深16.36米的长方形地块台湾：宽1米，深18米。实际估价中的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数。（二）理论依据地价递减：地价随距街道距离增大而递减；替代原理：市场法的一种，其参照物是路线价对应的标准宗地。二、计算公式宗地总价=路线价（总价）×深度百分率×临街宽度宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他条件修正额三、适用范围适宜于同时对大量土地同时进行估价，如土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估。四、路线价法的程序（一）路线价取段的划分（二）标准宗地的确定（三）路线价的评估（四）深度百分率表的制作（五）宗地价值的计算五、深度百分率表（1）含义：深度百分率，又称深度指数，是地价随临街深度长短变化的比率。·

宗地的宽度、深度、形状、面积等，均会影响地价，深度影响较大。深度百分率的表现形式①单独深度百分率（递减）

＝

a1/标准深度单位面积a1＞a2＞a3＞…＞an-1＞an②累计深度百分率（递增）a1

＜（a1+

a2

）＜（a1+

a2

+a3）＜…＜

a1+

a2+

…+

an③平均深度百分率（递减）制作深度百分率应考虑的因素①确定标准深度；②确定级距；③确定单独深度百分率；④根据需要采用累计或平均深度百分率。例P219：“四三二一”法则标准深度为100英尺，级距为25英尺，单位（%）深度（英尺）2550751001251501752