中国房地产行业研究报告

中国房地产行业试探性研究新华信管理咨询2022年10月上海page1房地产行业试探性研究说明本房地产行业研究有待Customize，请根据不同的客户状况使用

由于正在与北京方面洽谈业务，本研究偏重北京市场的研究，同时根据万通的*方向，增加了对别墅市场/住宅市场的研究由于缺乏相关专业数据，本研究无法提供数据分析

关于宏观经济及走势部，还有待根据两者关系进一步研究和挖掘相关经济指标2房地产行业试探性研究房地产行业研究大纲宏观经济和房地产行业宏观研究北京/上海房地产市场研究房地产企业个案分析〔万科〕房地产上市公司比较分析(深圳和香港)房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战〔价值链等〕房地产企业的开展*〔住宅供给商还是房地开发商多元化〕3房地产行业试探性研究宏观经济和房地产行业现状及开展综述4房地产行业试探性研究房地产行业的行业特征周期性关联性地域性政策性周期性关联性地域性政策敏感性5房地产业属于固定资产的范畴，与宏观经济一样具有明显的周期性作为根底性产业，具有高度的综合性和关联度，住宅产业带动系数为2.3房地产市场的供求状况主要受当地经济开展水平的影响，区域开展不平衡，级差收益明显政策对房地产业的影响主要表达在土地资源供给各项税费房地产流通政策和货币政策。房地产行业试探性研究房地产行业20222022年间的开展目标和前景6以每年12%的速度增长

商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达80%，商品房占城镇竣工房屋总面积的50%实行社会专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50%

城镇〔非农业人口〕人均住房使用面积2022年到达18平方米，建设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿平方米房地产行业试探性研究宏观经济对房地产企业的影响7

全面推行住房公积金制度，福利分房变为货币化分房，放款住房贷款条件，降低住房贷款利率，拉动了住宅业开展，有利于以住宅为主业的公司开展，如深万科〔0002〕

西部大开发财政加大对西部地区的转移支付，涉足根底设施的房地产企业收益，如渝开发A〔0514〕

中国“小城镇大*〞的开展思路，加快小城镇的开展和城市化进程，有利于中小城市房地产公司的开展。如三木集团〔0632〕房地产行业试探性研究中国宏观经济的强劲而又持续的增长将极大促进房地产行业的增长8房地产行业试探性研究9房地产行业试探性研究中国建筑业占GDP的比例逐年增大，但与兴旺国家10%20%的比例相比，还有很大距离10建筑业GDP6.6%5.3%4.7%4.7%

4.6%4.7%

5.2%

5.6%

5.4%6.4%6.7%6.5%6.5%6.7%6.6%房地产行业试探性研究11房地产行业试探性研究国外人均居住面积XXX12房地产行业试探性研究进入WTO对中国房地产企业的影响高档外销房写字楼宾馆商场及工业用地的需求明显增加外资房地产企业将逐步进入中国市场，市场竞争更加剧烈

国外房地产开发商凭借其先进的物业管理模式营销网络和更加专业化人性化的效劳理念，对国内房地产开发商的业务将形成较大的冲击

国内房地产开发商的背景优势和天然的地区优势将不再成为业务开拓的主要优势

外资房地产开发商将首先进入高档外销公寓及写字楼市场，并逐步进入物业测量价值评估等中介效劳市场和中低档住房市场，其市场份额将逐步提高

目前，国外一些知名的房地产物业管理中介机构已在中国开设分公司，全球最大的房地产企业２１世纪不动产已经进入中国物业代理市场国外金融机构的介入将促进我国房地产金融业开展参加ＷＴＯ将加快我国房地产企业的联盟和重组

目前已形成南北两大联盟，即由万科华远等２０家会员组成的“中国城市房地产协作网络〞和以大连万达中房集团为首，由３３家企业组成的“住宅产业集团联盟〞房地产企业正面临新一轮“洗牌〞，13相当数量的房地产企业将被市场房地产行业试探性研究进入2022年以来，国内房地产需求旺盛,前景看好景气指数141001081071061051041031021012022年2022年2022年4

6

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4房地产行业试探性研究2022年商品房销售额3572亿元，比上年增长30.1％，显示出强有力的开展势头15房地产行业试探性研究公积金贷款余额16商业贷款余额房地产行业试探性研究商业用房办公楼住宅17房地产行业试探性研究购置方研究收入等宏观经济指数18个人购置房地产行业试探性研究以上数据国外为90年代初，中国为2022年数据世界各国的经验说明，在人均住房面积到达30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。19房地产行业试探性研究按中国规定的目标人均住房面积20平方米，中国住房市场容量巨大60平米以上2060平米以下国家目标人均住房面积为20平米，三口之家为60平米房地产行业试探性研究针对目前购房目的是为了改善住房条件这样的现状，中国住宅市场应该是相对稳定开展的市场21房地产行业试探性研究中国一般居民购置力分析22

购房款来源=原有的储蓄存款+当年总收入中扣除消费支出的余额+住房公积金+每月发放的住房补贴+一次性发放的住房补贴

一个普通的三口之家按国家规定标准购置20*3=60平米房子的购房能力。2022年一套60平米住房总共所需房价为60*2100=126,000元房地产行业试探性研究居民购置力分析〔续〕23

①储蓄存款99年底全国城镇人均储蓄存款约为7500元，一个三口之家储蓄存款为22500元。

②当年总收入扣除消费支出〔不含住房支出〕的城镇人均余额。据对90年至97年数字分析，得2022年一三口之家的总余额为6039.36元。

③住房公积金根据新的住房公积金管理制度，职工单位和个人每月计缴的住房公积金为上年平均月工资的5%，按2022年职工的平均年工资为7000元，一个三口之家双职工家庭的年住房公积金的为1400元。

④每月发放的住房补贴目前中国许多地区的补贴方法还没有制定出来，从一些已制定出的地区来看，每月发放的补贴约为工资的15%，按99年的工资水平来看，就是每年发放1050元，一个三口之家的双职工家庭为

2100元。

⑤一次性发放的住房补贴从全国己制订出的实施方法来看，约为房价的20%。〔暂且按10%计算〕房地产行业试探性研究居民购置力分析〔续〕24所需购房款为126,000

126,000*10%22,500=90,900年购房款收入积累=6039+1400+2100=9539

即一个三口之家在2022年购置一套60平米的房子，约需10年的时间里，就可利用其可用于购房的收入来还清房款，这对于一般居民都是可以承受的中国居民已经具备了购房能力房地产行业试探性研究2022年房地产投入资金来源构成定金及预付款25其他资金自筹资金国内贷款债券企事业单位自有资金国家预算内资金利用外资外商直接房地产行业试探性研究全国商品住宅的价格一直保持稳步上升的态势26房地产行业试探性研究房地产行业研究大纲宏观经济和房地产行业宏观研究北京/上海房地产市场研究房地产企业个案分析〔万科〕房地产上市公司比较分析房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战房地产企业的开展*27房地产行业试探性研究北京和上海两大城市房地产现状及未来综述28房地产行业试探性研究北京2022年房地产开发不管从哪个指标分析，都反映了市场的快速增长，随着经济形势的强劲估计将继续增长房地产总额

+23.9%住宅

+21.9%商品房屋开复工总面积住宅开复工面积当年新开商品房屋总面积当面住宅新开面积销售总面积

+75.8%住宅销售

+85.3%销售给个人

+160.4%商品房屋销售总额

+53.1%29住宅销售额

+76.4%房地产行业试探性研究北京2022和2022年写字楼供给量虽比前几年减少，但市场根本是全盘吸收呈上升态势。目前写字楼供给正处于逐步放大的趋势30房地产行业试探性研究按区域分，北京2022年的写字楼供给主要在朝阳区和海淀区，按商圈分，主要在CBD中关村和金融街地区31房地产行业试探性研究与2022年相比，朝阳区和东城区的写字楼供给量有所降低，而海淀区和西城区的增量明显，崇文区从原来的根本空白开始出现供给32房地产行业试探性研究而从各概念板块看，中关村亚运村金融街和燕莎商圈增量明显33房地产行业试探性研究北京写字楼市场在诸多看好因素的刺激下需求将继续放大，但也必须看到未来市场的新增供给量，应谨慎进行34参加WTO后中小型外资企业进入中国市场将大量增加，租楼需求扩大大型跨国公司在中国市场扩大业务，使办公楼需求继续增加高技术产业的迅猛开展将扩大租楼需求2022年奥运会将为写字楼市场创造潜在商机中资公司开展神速，对高级写字楼的需求保持旺盛增长房地产行业试探性研究2022年北京住宅市场中住宅新开面积和开复工面积放大，表现了开发商对市场看好的信心，市场供给量增大总量4206.935总量5307.3房地产行业试探性研究2022年北京住宅市场的销售面积较99年放大，市场需求呈扩大趋势，个人购房的比例急剧扩大36房地产行业试探性研究2022年北京住宅市场共推出新盘199个，加上2022年的约120个工程和前几年未消化楼盘，2022年住宅市场上活泼的工程在400个以上，竞争剧烈37房地产行业试探性研究在剧烈的竞争中，2022年北京市场规模约30万M2以下中小规模的工程占主导38房地产行业试探性研究2022年北京住宅市场新工程价格在40008000元/平方米的楼盘占主导地位39主要在城市边缘地区房地产行业试探性研究北京住宅市场客户需求分析40拆迁居民和中低收入家庭地理位置城市边缘或郊区市政配套相对不完善购置原因房价低廉〔3000元/平方左右〕中产阶级地理位置城市边缘或新兴商业区或居住区市政配套齐全购置原因配套好，交通方便，舒适的居住环境高收入者构成当地和外省高收入阶层，国外驻京人士需求特征豪华舒适高标准的物业管理房地产行业试探性研究由于2022年2022年底北京别墅市场不立项，别墅市场增加供给量不大，但由于2022年经济上升，别墅新开发工程明显增加不完全统计13个14个约8090个，但只售空

置部7个1个建筑面积约120万平方米约4000套41建筑面积约50万平方米约1700套建筑面积约40万平方米房地产行业试探性研究北京别墅市场东北部地区，西部和西南部地区别墅分布零散，相对较少42房地产行业试探性研究2022年北京市场别墅市场经济型产品占据主导地位，改变了豪宅一统天下的面，大大拉低了别墅价格和客户购置力的差距，预计经济型“住宅〞将会贴近更广阔消费者的需求北京2022年底2022年初存量供给别墅平均价格在9580元/平方米但2022年13个新盘中11个平均价格在7000元以下43房地产行业试探性研究北京别墅市场客户以前是富豪享受的豪宅，但目前正逐渐成为中高收入家庭的住宅消费，客户结构已发生部变化44外国客户客户构成外资企业家/高管人员外交使馆人员购置倾向东北部高档豪华别墅区消费预测随着WTO的参加需求不断扩大欧美留学归国创业人士特征追求高质量的生活和理想的居住环境购置倾向受工作和居所交通条件制约，热衷于西北部及北部地区的精品别墅消费预测随着经济政策调整和环境的改善将增大需求财力雄厚的港澳台商特征由于北京的经济社会关系，需要长时间在京城滞留购置倾向京城别墅，尤其是近郊区商住两用别墅中资企业家高级人员及IT金融房地产精英特征追求生活的品质和质量而改善居住条件购置倾向郊区环境优美的花园式别墅薪资优厚的律师会计师和高级知识分子构成的“中产阶级〞购置倾向四环与公路一环之间亲近自然又具有良好人文环境的经济型别墅房地产行业试探性研究上海45房地产行业试探性研究房地产行业研究大纲宏观经济和房地产行业宏观研究北京/上海房地产市场研究房地产企业个案分析〔万科〕房地产上市公司比较分析房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战房地产企业的开展*46房地产行业试探性研究万科1992年的*和楼盘状况，当年实现房地产利润3380万宏观经济背景国内市场全面启动国民经济迅速增长*在中国人口密集交通便利经济根底良好的沿海三大经济圈形成较为北京广州香港合理的组合*根据市场和环境的成熟程序，由南向北渐次延伸哈尔滨长春沈阳大连烟台青岛合肥杭州上海宁波福州厦门汕头太原 南京

南通

无锡石家庄天津济南郑州

苏州武汉乌鲁木齐西宁兰州成都西安呼和浩银川特重庆贵阳昆明南宁珠海海口长沙南昌大同以香港为龙头的华南经济圈以上海为中心的长江三角洲经济圈以山东半岛京津地区和辽东半岛为重点的环渤海海湾经济圈进行47房地产行业试探性研究万科房地产业务收入和利润增长1992 1993

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2000年份3000002500002000001金50额00（0

万元）100000500000300002500020000150001000050000房地产销售收入房地产利润48房地产行业试探性研究万科至2022年初的土地储藏占地面积达871万平方米，可建面积780万平方米。充足的土地储藏为未来开展提供了有利的资源保障。根据土地储藏的区域差异也反映了万科的地区*万科至2001年初的土地储备1511413630245216289583928817

6121135

132150100500350300250上海天津成都武汉北京长春深圳南京城市积（万平2方00米）建筑面积土地面积49房地产行业试探性研究50房地产行业试探性研究万科1992年的物业状况城市 物业名称荔景大厦地点 权益%红岭中路

66.67%深圳 万景大厦土地储备福田新市区

50%

福田新市区

2.38万M2上海物业用途综合商住高级公寓建筑面积29层/3.76万M225层/1.

5万M212.56万M2物业状态6月开工7月开工出售状况88%住宅出售93年底落成西郊花园西郊50%83栋别墅93年底完工售完万科广场古北新区100%高级住宅10月开工40%万科城市花园闵行区中档住宅45%青岛 银都花园占地38.

3万M25000多套占地14.1万M2建筑14.6万M2%天津万科中心 市区金刚大厦

桥高级公寓/花园别墅高层商住/大型商场占地0.71万M2年底首期开工10月开 首期347单位工 售出42.1%年底开工经销项目北海万达苑建筑1.03万M235%土地储备天津保税区%鞍山 土地储备市中心高层写字/商 已完成住楼 设计高层商住大厦占地4.43万M2建筑14.5万M2占地0.62万M2建筑4.7万M251房地产行业试探性研究万科93年房地产业务全年完成利润9,570万元52

继续坚持城市居民住宅这一潜力极大的市场，在国内房地产行业中倡导城市居民住宅，并以中档及中高档城市居民住宅为本集团房地产开发的主导方向。城市居民住宅工程总已经占本集团在建房地产工程总的52.5％。

年初本集团正式椎出以内销市场为主附有完善生活和效劳设施的中档住宅区“上海万科城市花园〞和中高档住宅区“青岛银都花园〞，深受市场欢送。上海万科城市花园工程规划建筑面积50.3万平方米。该工程首期和二期共3371个单位已售出61％。青岛银都花园建筑面积13．1万平方米，总共

839个单位已经售出30％。

除城市居民住宅工程外，本集团分布在深圳上海天津鞍山成都等地办公商业及商住楼字等在建工程共8个，进展顺利。在建工程总开工建筑面积为60．4万平方米，竣工建筑面积为6．9万平方米。在北京天津沈阳等地拥有土地储藏213.6万平方米。上海西郊花园青岛银都花园北海万达苑等工程为本期溢利做出了奉献。房地产行业试探性研究1994年房地产业务利润达1.47亿元53

重点开发城市居民住宅，其竣工面积占本年度全部竣工面积的７３.５４％。其他商业楼宇亦进展顺利。

上海万科广场深圳荔景大厦深圳万景大厦于年内竣工，上海及北海万科城市花园青岛及石家庄银都花园于年内部竣工。全年竣工面积为２６．０４万平方米，比上年度增长２７６％。

本年度在建房地产工程１６个，在建工程总开工建筑面积达９５.０８万平方米，比上年度增长５７％。在深圳合肥沈阳北海等地拥有土地储藏１７２.２万平方米。房地产行业试探性研究1995年业务进展54全年竣工面积２９万平方米，平均售出率约７０％。

北京万科城市花园工程第一期为本集团之盈利作出重要奉献，年内完成竣工面积１０．４万平方米，实现销售面积达７７％。上海万科城市花园第一期及上海万科广场继续为本集团主要利润来源之一。

集团控股５６％之天津万兴实业股份通过对年初收购之“天津世贸广场〞工程进行综合改造，年内即实现销售及回款均达８０％，亦为本集团盈利作出奉献。在青岛沈阳成都石家庄及北海开发的住宅工程均获得稳定回报。

自８８年介入房地产业务以来，长期致力于售后效劳。本集团管理之深圳“天景花园〞及青岛“银都花园〞均获得全国“物业管理优秀住宅示范小区〞的称号。房地产行业试探性研究2022年业务进展和97年*55房地产业务期内保持良好经营业绩，全年结算竣工面积17.69万平方米

在各地的居民住宅工程均有理想市场表现。上海万科城市花园继续为集团带来良好溢利回报,该工程一期工程累计265,000平方米于年内全面竣工，售出率达85％，二期新开工及部竣工面积33,000平方米，销售业绩理想；规划面积125,857平方米,分三期开发的天津万科城市花园第二第三期于年内全面开工，首先推出销售的第三期售出

率达70％，亦为本集团利润作出奉献；北京万科城市花园工程累计竣工124,000平方米,年内增开30,000平方米，销售稳定，为集团带来盈利。

荔景大厦工程与万景大厦工程的售罄和青岛银都花园的良好销售亦为集团带来溢利回报。在沈阳鞍山的住宅工程，在大连的写字楼工程增开面积达160,000平方米

继深圳天景花园青岛银都花园之后,上海万科城市花园天津万科城市花园北海万科城市花园和深圳荔景大厦又获得“全国物业管理优秀住宅小区〔小厦〕〞荣誉97*凭借已确立的专业优势及万科城市花园品牌效应，加快现有地产工程的消化进程

在已开发的十二个城市的房地产工程中，集中资源在深圳上海北京天津等大城市开发居民住宅。

鉴于深圳居民住宅市场的潜力及九七香港回归的良好时机，本集团将继续贯彻加大在深圳的经营方针，增加在深圳的土地储藏。房地产行业试探性研究2022/8年业务进展2022年全年结算楼宇面积24.7万平方米

2022年继续贯彻将房地产工程集中于深圳北京上海天津沈阳五大城市的经营策略，全年结算搂宇面积27.6万平方米。2022年担忧的经营问题

①房地产业务市场竞争日趋剧烈，将根据市场情况及时调整经营策略。随着经济的开展和城市消费水平的提高，以及刺激住宅消费各项优惠

政策的出台，购房层面发生较大变化，工薪阶层的购置能力进一步增

强。根据这一趋势，将积极开拓中档经济住宅市场，扩大市场定位，

有效增加房地产客户层面，提高市场占有率。

②业务规模簇张对人力资源提出更高要求。99年房地产业务新开工面积将达62万平方米，以上年同期增加近1倍。对专业人才需求及培训工作提出更高要求。

③房地产开发规模的扩大，市场竞争的加剧导致各地现楼库存的增加，截止98年底，集团现楼库存面积达6.5万平方米，可售楼花面积11.5万平方米。随着99年度房地产开发量的大幅提升，可售面积将进一步增

加，对集团销售能力提出更高要5求6。集团将充分利用销售代理万客会房地产行业试探性研究2022年业务进展及2022年展望

继续实施在深圳上海北京天津和沈阳五大城市重点开发住宅的策略，实现楼盘竣工面积45.2万平方米，结算销售面积38.6万平方米截止2022年12月31日，集团住宅土地储藏之规划建筑面积达131.2万平方米。

运用成熟的品牌形象善于创新的专业能力和相对充足的资金实力，集中开展大中型住宅工程，并加强新技术的运用。年内成立的万科建筑技术研究中心的研究成果及有关设施已逐步应用于集团住宅工程，提高了住宅的环保及科技含量。

为客户提供“全心全意全为您〞的优质物业管理。集团在国内首创的“万客会〞获得了消费者的热烈响应，集团五大开发城市“万客会〞会员人数达9,700人，该会通过为客户提供免费资讯优惠商家等增值效劳，充分加强了公司与客户的沟通。2022年展望

在未来数年，住宅开发量将持续增加，全年开发和销售工程14个。在工程开发上将进一步加强对科技成果的应用。

将加快在深圳上海北京天津沈阳及成都的土地储藏，重点选择城乡结合部的大宗土地，保障集团住宅开发不断增长的开展需求。

网络经济带来全新的开展机遇，将结合主业的开展，推出“住宅联盟〞网站，全力拓展以建材贸易为主的B2B电子商务，该网站所形成的规模采购优势将进一步降低集团营运本钱，提高效率，提升集团核心竞争力；

未来将进一步强化人力资源的建设及培训工作的开展。继98年“职业经理年〞及99年

“团队精神年〞，2022年确定为“职业精神年〞，提倡以职业精神为平台，积极创新进取57房地产行业试探性研究58房地产行业试探性研究房地产行业研究大纲宏观经济和房地产行业宏观研究北京/上海房地产市场研究房地产企业个案分析〔万科〕房地产上市公司比较分析房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战房地产企业的开展*59房地产行业试探性研究香港的房地产公司在房地产业务做大后往往进行多元化开展以降低经营风险，但主要还是围绕在地产相关业务91.69亿港元6040.98亿港元房地产行业试探性研究在香港，房地产行业属于成熟行业，地