南湖讲坛嘉兴房地产市场发展趋势1

南湖讲坛

嘉兴房地产市场发展趋势

嘉兴学院管理学院房地产研究室

吴兴陆

一、嘉兴市房地产市场现状分析江浙沪三地房地产投资、销售情况表地区房地产开发投资（亿元）房地产销售面积(万㎡)商品住宅价格(元)97年04年年均增长(%)04年增长%04年增长(%)04年上涨(%)嘉兴市11.6114.238.657.7230.9-6.2377818.9浙江省2151295.229.233.22813.718.3487116.4江苏省2421269.826.750.33109.113.0265122.7上海市6141175.610.030.43488.830.4638518.7（一）供应面1、房地产开发投资持续快速增长，投资对经济拉动明显2、市场开发品种呈现多样化、规模呈大型化、地域外围化和品质高档化年份2001200220032004市区供地（亩）22502427约4000约15003、土地供应量和开发商储备用地大幅增加（二）需求面

1、房地产市场旺盛、呈产销两旺的发展态势

1998年2004年年均增幅%全市施工面积216.81349.049.6全市销售面积74.3230.927.1全市竣工面积99.9267.917.9供需增长率差-9.21998年2004年年均增幅%市区施工面积11765733.3市区销售面积36.582.314.5市区竣工面积51.4102.812.2供需增长率差-2.32、近二年房价地价大幅上涨房价：22.3%/地价:19.3%/二手房:18.9%/租金:5.7%时间一年内二年内三年内五年内五年后合计02年比例%43.623.913.916.90.410003年比例%42.726.614.511.44.810004年比例%33.631.918.910.65.01003、购房者需求呈多样化(购房时间、价格、类型等)可接受房单价04年比例（%）03年比例（%）02年比例（%）1500元/平方米以下13.21501-2000元/平方米47.52001-2500元/平方米0.7033.82501-3000元/平方米24.256.653001-3500元/平方米49.137.80.63501-4000元/平方米21.44.94001元/平方米以上4.60.7认为房价走势上涨平稳下跌合计04年比例（%）28.451.420.310003年比例（%）52.040.27.8100当前市场存在泡沫存在泡沫但很小不存在泡沫合计比例（%）24.255.720.1100购房目的二次购房改善居住一次购房满足居住为父母及子女购房投资置业其他合计03年比例55.222.39.511.41.610004年比例37.435.014.38.84.3100房屋类型04年比例%03年比例%02年比例%多层住宅36.746.947.6小高层32.418.425.9高层14.217.611.6排屋5.68.54.4别墅5.47.05单身公寓5.71.65.5(三)市场态势

1、房市日趋成熟，供应放量显著,市场步入买方市场，商品房空置面积明显增加2、市场主体规模迅速扩大，呈多元化发展3、房地产市场发展周期表明经过近二年快速发展也需要适度调整4、房地产贷款增长较快，银行资金在房地产投资中的份额较大二、嘉兴市房地产市场发展面临的问题及可能的制约因素1、房地产开发的粗放型特征仍很明显、企业整体实力较弱2、房地产市场不够完善和规范商品住宅的供应体制不尽合理商品房价格上升太快，市场投机性因素增加房地产经营行为有待规范完善嘉兴市区人口变动情况年份98年99年00年01年02年03年04年人口自然增长率（%）2.061.622.541.200.72-0.55迁入迁出差额（人）199722552439215630764192市区人口（万人）78.0678.3678.8079.1179.4579.82市区人口增长率（%）0.3850.3840.5620.3930.43市区流动人口(万人)5.625.044.979.3310.8615.735.43、房地产业发展的外部环境相比周边城市处于不利地位4、房地产企业融资渠道过窄，对银行资金依赖过大，信贷风险在增加5、拆迁安置房建设规模过大，对商品房冲击较大，不利于整体品质提升6、国家宏观调控对房地产业发展的挑战提高房地产开发项目资本金比例压缩房地产信贷规模提高个人投资购房的首付比例、上浮个人房贷利率对房地产开发企业手中的土地限期开发，超过规定限期无偿收回拟征物业税加强市场监管、抑制投机炒房行政干预大批拆迁房和经济适用房的推出

项目杭州宁波温州湖州绍兴嘉兴金华衢州台州丽水舟山全省收入增幅12.811.212.213.415.814.012.013.914.611.712.410.4房价涨幅11.713.917.023.021.422.312.119.37.519.723.615.2两者之差1.1-2.7-4.8-9.6-5.6-8.3-0.1-5.47.1-8.0-11.2-4.8

2004年浙江城镇居民可支配收入增幅和房价涨幅比较表单位：%

三、嘉兴房地产市场发展前景分析1、经济的持续快速发展促使房地产市场中长期向好2、浙北交通枢纽构建和重大工程建设，为房地产业提供一流的发展环境嘉兴市区区位分析图位于上海经济圈、杭州经济圈和环太湖经济圈三圈交汇口的区位优势浙江省杭州湾地区城市群空间发展战略规划－都市区空间分布图

杭州湾宁波和绍兴跨海大桥地3、城市化进程的推进势必带动房地产业发展4、嘉兴人文底蕴深厚，环境优美、土地资源相对宽松，地价房价适中，宜居宜投特点使嘉兴成为“人居宝地”。5、居民住房需求进一步仍将有较大空间6、上海强大的经济辐射能力和上海“世博会”对嘉兴房地产业带来的发展机遇7、世界制造业加速向中国特别是向长江三角洲转移带来的发展机遇四、嘉兴房地产市场发展趋势1、嘉兴房地产业增加值的继续扩大2、嘉兴房地产开发投资规模继续增加3、嘉兴房地产需求继续增长，中短期供应增长更快，各区块供求差异较大4、房地产价格中短期平衡波动、长期趋势波动向上，波动受制于经济波动和供应量嘉兴经济进入高速增长时期、居民收入不断增长、恩格尔系数进一步降低，嘉兴城市居住环境极大改善等宏观因素构成了强劲需求的基础。原有体制下抑制的累计潜在需求得到持续的释放城市及市区基础设施和环境的进一步优化居住环境质量，提高了居住品质，也将继续推动开发成本的上升周边城市上海、杭州和宁波等地房价持续高位运行，对嘉兴房价起到了一定的推动作用随嘉兴产业结构调整，工业发展，嘉兴会从传统的农业产区向现代新型工业化城市发展，将会吸引更多的外来人口来嘉兴工作、生活、定居，城市人口会有较大幅度的增长年份98年99年00年01年02年03年04年人口自然增长率（%）2.061.622.541.200.72-0.55迁入迁出差额（人）199722552439215630764192市区人口（万人）78.0678.3678.8079.1179.4579.82市区人口增长率（%）0.3850.3840.5620.3930.430.47市区流动人口(万人)5.625.044.979.3310.8615.735.41998-2004年嘉兴市区人口变动情况城市化的推进

年份90年95年00年01年02年05年10年20年城市化水平%30.631.738.041.542.845.055-6065-70城市人口45/10060/12080/150建成区面积18.631.442.745.651.466.0浙江地市城区2005年一季度商品住宅价格与GDP\人均收入城市温州宁波杭州绍兴舟山台州商品住宅价格元/平方米）739262125381531148964693GDP(亿元)14032158251513142121174城市人均可支配收入(元)177271