第四章 物业管理的程序 物业管理概论课件

第四章物业管理的程序第1节物业管理招投标（一）物业管理招标和投标的概念1.物业管理招标的概念物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人(以下简称招标人)根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。在我国全面实施市场经济体制的环境下，通过市场竞争机制来筛选物业管理企业已经形成氛围，越来越多的企业会通过招投标这种方式获得对物业实施服务管理的机会。Page

32.物业管理招标主体物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理的招标组织工作。（一）物业管理招标和投标的概念1.物业管理招标的意义②

推动国内物业管理与市场接轨③

推动国内房地产管理体制的改革④

推动国内物业管理行业整体水平的提高5.物业管理招标的必要性⑥

是发展社会主义市场经济的需要⑦

是房地产管理体制改革的需要8.

是提高物业管理水平，促进行业发展的需要，“外树形象，内强素质”Page5（二）物业管理招标的意义及其必要性物业管理招标的原则④不规避法定招标原则

任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他形式规避招标。如广东省建设厅就规定，凡是新建的建筑面积在10万平方米以上的物业，必须以招标方式选聘物业管理企业。②

公开、公正、公平和诚实信用原则

1、公开：招标活动要公开，标书公开，使符合条件的投标人都有机会竞标；2、公平：招标方和投标方权利与义务等法律关系上的平等；3、公正：对所有合格的投标人一视同仁；4、诚实信用：主要是指投标人。我国在《中华人民共和国招标投标法》中规定：“不得用他人名义投标或以其他方式弄虚作假，骗取中标；不得以低于成本的报价竞标。”③

不违法限制和不非法干涉招标、投标活动的原则；④

当事人接受合法监督的原则；Page6（二）物业管理招标的意义及其必要性（四）物业管理招标的特点Page7

超前性：为给物业交付使用后的物业管理创造条件，物业管理必须在物业尚未建成之前，提前介入，在建设过程中，对今后的物业管理的各种需要进行规划；

阶段性：首先，各种物业管理的要求、管理服务费用的制定都具有一定的时间性，随着时间的变化，上述内容需要根据实际情况和市场的变化情况进行调整；其次，物业管理服务委托合同对被选中的物业管理企业的服务期限都有约定，当服务期限到期后，可能因为业主或物业管理企业的原因，需要重新选聘物业管理企业。局限性：招标费用由招标方承担（往往是开发单位或业委会），不可能花费大量资金、人力、物力来宣传和组织招标活动，从而限制力招标方式的选择。（五）物业管理招标、投标程序和方法Page8

可列入招标范围的物业管理项目有：新开发的物业、开发建设单位或业主对原有物业管理企业不满意的物业、因房管单位改制推出的物业、因政府需要的物业。物业管理招标的方式

我国法律规定招标的方式分为公开招标和邀请招标两种方式，这也是国际上通行的两种最主要的招标方式。①公开招标：指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。

特点和效果：①竞争充分；②能让尽可能多的符合条件的企业参与竞争；③花费时间较长，耗费精力和招标资金较多；④达到资金利用的最佳效果的目的。②

邀请招标：指招标人以投标邀请书的方式，邀请特定的法人或其他组织投标。

特点和效果：①竞争不充分；②招标过程中易出现违规操作；③节约招标费用和招标时间，提高投标人的中标机会；④资金利用效果不

如公开招标好。物业管理招标的程序③确定并组织招标机构

需要招标的项目，必须向县级以上的物业管理行政主管部门履行审批手续以获得批准。

招标人具备编制招标文件和组织评标能力的，可自行组织机构办理招标事宜。

招标人不具备制招标文件和组织评标能力的，可以委托社会上专门从事招标代理的中介机构，委托其办理招标事宜（需签订委托代理合同）。②编制招标文件招标文件包括：《招标书》、《招标公告》（或）《招标邀请函》）、《投标企业资格审查表》、订立《物业管理委托合同》的条件及协议条款等。Page9（五）物业管理招标、投标程序和方法③

以《招标公告》或《投标邀请函》形式发布招标信息最少不得晚与投标文件截至日前20天发布招标信息。④

审查是否有修改招标文件的必要

如有修改需至少在投标文件截至日期前15天，如不足15天，则投标文件截至日期应顺延。

对招标文件进行澄清或修改的，应以书面通知所有招标文件收受人。⑤

召开投标文件预备会议和组织踏勘现场主要目的：回答投标人提出的各种与招标项目相关的问题⑥

收存标书Page0（五）物业管理招标、投标程序和方法3.物业管理投标的程序④

取得招标文件⑤

熟悉招标文件并考察物业现场⑥

测算管理服务费用的单价⑦

编制投标文件Page1

投标文件应按照招标人的要求进行编写，是对招标文件提出的实质性要求和条件做出的响应，其中标书是最核心的文件。（五）物业管理招标、投标程序和方法□1、标书的内容和结构标书的内容和结构应包含如下部分：①

总体管理思路；②

管理方式，包括机构设置、工作流程、管理控制等；③

管理人员的配备；④

人员培训；⑤

经费收支测算和提供服务酬金的报价；⑥

各项规章制度；⑦

社区文化计划；⑧

档案资料的建立和管理；⑨

管理指标的承诺；⑩

服务项目；➃

管理方愿意承受的有关奖惩措施。Page2（五）物业管理招标、投标程序和方法□2、编制投标文件的注意事项（1）投标文件在内容上应与招标文件的要求相符；

（2）不得改变招标文件规定的格式，如原有格式不能表达投标人的意图，可另外附加补充说明。（3）投标文件应由投标企业的法定代表人或主要负责人签署；

（4）投标人在规定的截标时间前，可以补充、修改或撤回已提交的投标文件，并以书面形式通知招标人。补充、修改的内容是投标文件的组成部分；

（5）投标人根据招标文件载明的项目实际情况，将中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包出去的，应在投标文件中加以载明；

（6）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或其他投标人的合法权益；Page3（五）物业管理招标、投标程序和方法物业管理招标的开标、评标和中标五.开标

开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时，由投标人或其推选的代表或由投标人委托的公证机构检查投标文件的密封情况。经确认无误后，当众拆封，宣读投标人的名称，投标价格和投标文件中的其他主要内容。投标文件截至日期之前收到的所有投标文件都应当众拆封、宣读，并记录开封过程，存档备案。二.评标评标是指对投标文件，按照规定的标准和方法，进行评审和比较，从而找出符合法定条件的最佳投标。三.中标

中标人确定后，招标人应当向投标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知未中标的投标人。

招标人应当自确定中标人之日起的15日内，向当地物业行政主管部门提交招标情况的书面报告。Page4（五）物业管理招标、投标程序和方法第2节物业管理招投标（一）物业管理前期介入的含义Page6物业开发建设存在的主要问题

在物业开发建设和销售过程中，建设项目由于多种原因往往会存在一些问题，主要表现在:①

物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷等；②

建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案资料缺漏等；③

工程质量保修和工程遗留问题处理不及时；④

建设单位从自身的利益考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业服务企业承担；⑤

建设单位在售房时向业主做出不合理承诺，使物业服务企业承担不合理的责任等。物业管理前期介入的概念

房地产开发包括决策立项（市场调查、可行性论证、项目选址以及申请立项等），前期准备（规划设计、方案报批、工程勘察、土地征用和拆迁安置、办理开工手续和施工准备），施工建设，竣工验收和营销等五个阶段。

物业管理前期介入是指物业服务企业在正式接管物业之前，从业主、物业使用人和物业管理的角度对物业的整体布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、设施配套、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面向建设单位提出意见和建议，使物业投入使用后能更好地满足业主与物业使用人的需求，为物业管理创造条件。Page7（一）物业管理前期介入的含义（二）物业管理前期介入的作用Page8有利于完善设计细节，提高物业的实用性和便利性。

在物业布局、配套，建筑造型，房屋设计，电力负荷设计，垃圾站点布设，建材选用，供电供水、污水处理、电话、有线电视等的管线铺设，空调排烟孔位预留等方面充分考虑住户生活的安全、舒适与便利，向房地产开发企业提出建设性意见。及时发现和处理工程施工和设备安装方面存在的问题，保证施工质量。为验收接管打下基础。

通过开展前期介入，物业服务企业全面熟悉和掌握了物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况，有利于缩短验收时间、提高验收质量，便于对发现问题的交接处理。为前期物业管理做好准备。

物业服务企业可利用前期介入的机会，逐步开展制订物业管理方案和各项规章制度，进行机构设计、招聘人员、实施上岗培训等前期物业管理的准备工作，方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。有助于提高建设单位的开发效益。

前期介入是物业服务企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入，建设单位可以得到物业服务企业的专业支持，开发出市场定位准确、功能使用考虑周全、业主满意的物业，促使物业的销售。同时建设单位还可以通过引入高水平的物业管理咨询提升自身的品牌。Page9（二）物业管理前期介入的作用（三）物业管理前期介入的工作内容与实施Page0

在物业管理前期介入阶段，物业服务企业的工作内容大致可以归纳为以下几个方面。立项决策阶段的介入

房地产开发的第一个阶段是立项决策，解决开发什么、能否开发的问题。这首先需要对市场进行调查分析，物业管理人员所提供的关于该项目的市场定位，潜在业主的构成、需求以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润预算等方面的意见有着重要的参考价值，对正确进行项目的可行性分析及降低决策的风险起着决定的作用。规划设计阶段的介入产品要有竞争力必须要能全面满足客户的需求，对于房地产来说，不仅要重视房屋本身的质量问题，更应该考虑服务的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全舒适、生活的方便等。施工安装阶段的介入在这个阶段，物业管理人员的介入一方面加强了工程监理的力量，使工程质量又多了一份保障。另一方面，保证了建筑移交和日后管理的连续性。其工作主要表现在以下几个方面。①解决常见的质量问题

物业管理人员对房屋在使用工程中常见的质量问题了解的较多，如卫生间哪里最容易漏水、什么样的墙会渗水等，这些问题如有物业管理人员在现场进行指导和监督，就会在施工中予以彻底的解决，减少“先天不足”问题的产生。②熟悉各种设备和线路

在这个阶段，物业管理人员需要熟悉机电设备的安装调试，管道线路的铺设及走向，因此要尽可能全面收集物业各种资料，熟悉各个部分，为日后的管理工作做好准备。Page1（三）物业管理前期介入的工作内容与实施预销售阶段的介入

在这个阶段，物业管理的介入主要是为前期管理做好管家准备，其主要工作有:①

制订并公示物业管理服务内容、服务标准和收费标准；②

为未来的业主做物业管理咨询；③

将物业管理重要事项配合房地产开发企业将其约定在售房合同中，或签订专门的前期物业服务合同。Page2（三）物业管理前期介入的工作内容与实施（四）物业管理前期介入的可行性Page3物业管理前期介入不仅是必要的，而且是可行的。

第一，房地产开发企业和物业服务企业互惠双赢。通过物业管理前期介入，对房地产开发企业来说，提高了投资决策的科学性和规划设计的准确性，最大限度地保证了物业开发质量，促进了物业销售。从物业服务企业的角度来说，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。

第二，物业服务企业集聚了一批优秀的管理和技术人员队伍，走着丰富的经验。

第三，政府法律和政策的支持。目前，包括深圳、北京等许多城市都出台了相应的制度，把物业管理前期介入纳入房地产开发的法定程序。（五）设立物业管理方案Page4

物业管理方案是物业服务企业对物业管理项目实施管理的基本设想，设立物业管理方案的基本步骤包括以下几个方面。一.

成立工作小组

一般情况下，物业服务企业是在进行项目投标时编写物业管理方案，编写任务可由投资工作小组承担。二.

培训工作人员

工作小组成立后，需要对参与方案制订的工作人员进行必要的业务培训。培训内容主要有标的物业项目的情况介绍，制定方案的要求、内容、方法和程序，优秀物业管理方案案例的学习和考察等。三.

收集资料

收集的资料主要包括法规政策、参考书、必要的文件表格、以往同类物业项目的管理方案等。四.

调查分析标的物业项目情况

一般包括目位置，项目性质，项目规模，项目建筑情况、配套设施及附近交通状况、消防、安保、卫生清洁等设施状况，周边环境状况，开发商的背景，工程设计单位、施工单位和监理单位的背景等。五.

了解业主与物业使用人的服务需求

可以作用座谈、访问、电话调查、发放调查表、实地观察、小规模实验等方法，定向与定量想结合，调查业主与物业使用人的基本情况及其对物业管理服务的需求。六.

了解同类物业管理状况七.主要包括本地区同类型物业的管理措施、管理规模、服务项目、服务消费水平等。Page5（五）设立物业管理方案七.

对调查资料并进行统计、分析和研究并写出简要的调查报告八.

初步确定物业管理方案要点

物业管理方案要点主要包括管理档次、服务项目、管理模式、管理目标、主要措施、费用测算等。九.

进行可行性评价

从技术和经济两个方面对方案的可行性进行评价，如果物业管理方案某些方面不可行，需要进行调整，调整后再做评价。十.

草拟方案文本十一.在对物业管理方案要点做出可行性评价以后，需要着手编写具体的物业管理方案文本。十二.讨论修改十三.方案编写小组写出具体的物业管理方案文本后，需向专家顾问、本企业其他相关物业管理人员征询意见，进行讨论修改。Page6（五）设立物业管理方案十二.领导审阅经过讨论修改的方案，需送物业服务企业的领导审阅。十三.文本定稿领导审阅、签字，必要时再做修改后，方案即可定稿。十四.实施和完善

定稿后的物业管理方案即可付诸实施，而且需要在实践中不断修改和完善。Page7（五）设立物业管理方案第3节组建物业管理机构（一）设置内部机构、配备人员Page9

企业内部机构要根据物业的规模和特点灵活设置，既要分工明确，又要注意各部门间的衔接配合。人员配备除考虑管理人员的选派外，还要考虑操作层（维修养护、保安、清洁、绿化等人员）的招聘。（二）开展入职培训Page0

物业管理对从业人员的要求表现在很多方面，既要有爱岗敬业的工作态度，还要有甘于奉献、持之以恒的工作作风；既要有扎实、娴熟的工作技能，还要有良好的沟通能力。某些特殊工种（电梯、锅炉、配电等），还要达到政府职业准入制度的标准，取得职业资格证书或岗位证书，持证上岗，因此，必须组织开展入职培训。培训内容包括物业管理基础理论、物业管理实务操作、突发事件处理、服务规范和礼仪、投诉处理等。（三）制定规章制度Page1

健全的规章制度是保证物业管理工作秩序和工作效率的前提，也是指导员工进行岗位作业的行动指南。规章制度包括财务管理制度、各岗位工作职责、物料领用制度、交接班制度、员工管理办法和用户（住户）手册等。第4节物业承接查验（一）物业承接查验的概念物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行的再检验。《物业管理条例》第28条规定:“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”。Page3（二）物业承接查验的意义

物业承接查验是物业管理过程中对工程质量进行监控的不可缺少的一环，是物业管理的基础性工作之一。

目前，我国物业管理还处于发展阶段，一些物业服务企业的行为不规范。在签订合同时，忽视了物业承接查验。房屋的管网设施、隐蔽工程等存在的问题，有些往往在业主入住后才会暴露出来。如果不进行严格的承接查验，后果必然是产品质量责任、施工安装质量责任、管理维护责任不清，纠纷多、投诉多，业主和物业服务企业的合法权益得不到有效保护。

具体的承接查验程序与标准在没有新的行业标准出台之前，应当按照原建设部1997年7月1日发布的《房屋接管验收标准》执行。（三）新物业的承接查验的内容

新物业的承接查验是在建设项目竣工验收合格后到业主入住前对物业进行的查验。1.

新建物业的承接查验的主要内容②

物业资料的审核③

物业共用部位的查验④

共用设施设备的查验⑤

园林绿化工程的查验⑥

物业其他公共配套设施查验包括物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。查验方式承接查验可以从资料查验和现场查验两个方面进行。

资料查验是对建设单位移交的文件资料、单项验收报告以及对房屋共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料进行查验。现场查验是对房屋共用部位和公共设施设备采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等方法进行检查。

对建设单位无法提供相关合格证明材料、存在严重安全隐患和重大工程缺陷、影响物业正常使用的，物业服务企业可以拒绝承接物业。（三）新物业的承接查验的内容工程质量问题的处理

发生工程质量问题的原因有设计方案不合理或违反设计规范造成的设计缺陷，施工单位不按施工规范施工、施工工艺不合理、偷工减料、建材质量不合格、建设单位施工管理不善、竣工验收检查把关不严或由于气候、环境、自然灾害等原因造成的质量缺陷。（三）新物业的承接查验的内容（四）原有物业的承接查验原有物业的承接查验的条件

在物业管理机构发生更迭时，新任物业服务企业必须在具备下列条件的情况下实施承接查验:①

物业产权单位或业主大会与原有物业服务企业签订的物业合同完全解除；②

物业产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。原有物业的承接查验的步骤④

成立物业承接查验小组⑤

原有物业承接查验的内容文件资料的查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状的查验3.各项费用与收支情况④

其他内容质量问题的处理

影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由物业建设单位负责进行加固、返修，直至合格；影响相邻房屋的安全问题，由物业建设单位负责处理。

对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由物业建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由承接单位处理。（四）原有物业的承接查验（五）物业保修制度□《物业管理条例》第31条规定:“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”

物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。虽然物业服务企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与范围内的房屋维修由建设单位承担首要责任。第5节物业管理工作的移交（一）新建物业管理工作的移交

新建物业的移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业服务企业。建设单位应按照国家相关规定的要求，及时完整地提供物业有关资料并做好移交工作；物业服务企业也必须严肃认真地做好承接工作。

新建物业移交的内容包括物业产权资料、规划设计和施工资料，竣工验收资料，物业保修和物业使用说明书，业主资料，物业共用部位、共用设施设备以及相关清单（如房屋建筑清单共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等）。

除了上述内容以外，建设单位还应按照有关法规政策的规定，向物业服务企业提供物业管理用房。（二）更迭物业管理机构物业管理工作的移交

物业服务合同或前期物业服务合同终止，将导致物业管理机构发生更迭。物业管理机构更迭导致的管理工作移交包括以下两种情况：第一，原有物业服务企业向业主大会或物业产权单位移交；第二，业主大会或物业产权单位向新的物业服务企业移交。前者的移交方为该物业的原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位；后者的移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业服务企业。

在进行物业管理移交时，有可能出现原物业管理机构的人员继续留用的情况，为此，承接物业的企业应与移交方进行友好协商，达成共识。同时，交接双方还应办理物业服务费用收入、维修资金、业主各类押金、停车费、代收代缴的水电费、应收款项、应付款项、办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等财产的交接手续。第6节前期物业管理（一）前期物业的管理的概念

2003年9月1日施行的原建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第2条规定:“前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的服务企业实施的物业管理。

”

根据该办法，并结合《物业管理条例》一些原则规定，可对前期物业管理作如下定义:所谓前期物业管理，是指房屋出售后至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，由建设单位选聘物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。Page5（二）前期物业管理的内容

前期物业管理的内容与常规的物业管理内容基本相同，其不同的地方主要在于:开发建设单位委托物业服务企业进行物业管理时，有一个建设单位作为委托方委托的过程，物业服务企业从建设单位手中承接查验物业的过程。其中牵涉的具体内容包括以下几个方面。

房地产开发建设单位与物业服务企业接洽有关前期物业管理委托事项。

在洽谈过程中，物业服务企业对人力、物力等自身条件和接管物业的运作、盈亏风险做出测算，据此制订接管方案作为依据与房地产开发建设单位进一步磋商或竞标。若意见达成一致或中标，则双方将签订前期物业服务合同。

一旦签订，物业服务企业就要对物业实施承接查验。对物业承接查验的依据主要是1991年2月4日原建设部制订的《中华人民共和国行业标准–房屋接管验收标准》，同时还应做好资料档案的移交工作。

根据前期物业服务合同所赋予的管理职业以及相关的法律规定，物业服务企业应制订一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。

建立与社会上有关单位、部门的联络，营建综合服务网络。前者是指物业正式启动运作后，势必要与物业所在区域的有关主管部门和市政公用事业单位取得联系，赢得他们的支持与配合。

对业主入伙进行管理。入伙是指业主或物业使用人收到书面通知书并在规定期限内办完相应手续后，领取钥匙实际入住。（二）前期物业管理的内容（三）前期物业管理的特点相对于常规的物业管理而言，前期物业管理具有以下基本特征。建设单位的主导性

为业主提供物业管理服务的物业服务企业并非由业主来选择，无论是招投标方式还是协议方式，选择物业服务企业的决定权在建设单位。前期物业活动的基础性文件——临时管理规约的制订权在建设单位。物业管理服务的内容与质量，服务费用，物业的经营与管理，物业的使用与维护，专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹，均由建设单位确定。业主地位的被动性

相对于建设单位、物业服务企业而言，业主除享有是否购置物业的自由外，其他的权利义务均处于从属地位。如业主在签订物业买卖合同时应当遵守临时管理规约予以书面承诺；建设单位与物业服务企业达成的前期物业服务合同约定的内容，业主在物业买卖合同中不能变更；前期物业管理中，有关物业的使用、维护，专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹等方案，业主无权决定等前期物业服务合同期限的不确定性建设单位虽可与物业服务企业在签订前期物业服务合同约定期限，但是期限虽未满，只要业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同即告终止。监管的必要性

在前期物业管理中，建设单位、物业服务企业处于优势地位，如果对其失去监督，那么业主的合法权益就不能得到有效保障。《物业管理条例》及原建设不与之配套的规章对建设单位前期物业管理活动的行为作了一些具体的限制性规定。如建设单位制订的临时管理规约，不得侵犯买受人的合法权益；前期物业服务企业的选择要遵守《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定等。（三）前期物业管理的特点（四）前期物业管理中应注意的问题关于前期物业管理起止时间的认定

前期物业管理从时间上讲是在前期介入之后。根据《物业管理条例》第25条的规定可以认定，建设单位在物业出售前就应当选聘物业服务企业从事前期物业管理工作。至于销售前具体从何时开始，该条例没有明确，实践中也没有必要一刀切，因为房地产的销售存在期房销售和现房销售。对于现房销售一般可以在销售前6个月就应聘请物业服务企业从事对物业的前期管理工作。关于前期物业服务费用的承担问题

前期物业服务费用的承担问题相对来说较为复杂，各地方的物业管理法律规定也不尽相同。《物业管理条例》第42条对此明确规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”根据《物业管理条例》的规定并结合地方的有关规定，前期物业服务费用应

根据实际情况而定:在物业交付使用前，前期物业服务费用全部由建设单位承担；对部分已交付使用的物业，根据“谁享有、谁承担”的原则，其业主应承担前期物业服务费用的缴纳；对竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（四）前期物业管理中应注意的问题（五）前期物业服务合同前期物业服务合同的概念在物业建成之后、业主大会成立之前，就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立，不可能由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。这种情况下，只能由建设单位选聘物业服务企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业服务企业之间签订。这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。前期物业服务合同的特征前期物业服务合同具有以下特征。①

前期物业服务合同具有过渡性。②

前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。③

前期物业服务合同是要式合同。前期物业服务合同的内容

2004年9月6日，原建