城中村改造项目定位及物业发展市场调研报告

石家庄新华区北焦村改造工程定位与物业开展建议11/29/20231工程区位与交通条件

工程位于新华区腹地，紧临和平路地块位置工程地块位于新华路北部，铁路内侧，东临泰华街，西邻电大街，行政区划属于新华区；经济指标总用地面积约400亩规划限高新华区建筑限高：68米工程地块本体条件和经济指标

地块内部，不与外界直接接触，相对静谧临路区，有良好昭示性和进入性，但受噪音、粉尘影响较大泰华街属于规划中的五横六纵中的一纵，商业气氛良好和平路为城市一环，新改造之后通行车辆较多，交通非常便捷，有较强的商贸气氛电大街，城市中的小型街道临铁路，噪音大泰华街要建高架桥建设大街要南延

本报讯〔记者杨琨实习生杨夜平〕昨日，记者从石家庄市第十二届人大常委会第十四次会议上得悉，市人大常委会同意市政府关于石家庄市城市建设投资控股集团〔以下简称“城建集团〞〕以投资建设与转让收购〔BT〕方式建设泰华街高架工程、建设大街南延道路工程工程。新华网河北频道(2021-08-21)

稿件来源：燕赵晚报石家庄交通规划规划主城区道路依托现状道路，形成“四横六纵三环八射〞的道路主骨架系统，城区干道呈方格网加环形放射，外围辅以高速公路环的路网格局。

四横为：和平路、中山路、裕华路、仓安路--槐南路等城市东西向主干道；

六纵是：泰华街-西焦街-友谊大街，中华大街-石岗大街，建设大街，体育大街，建华大街，谈固大街等南北向城市主干道；

三环是指由中华大街、和平路、体育大街、槐南路、仓安路围合而成一环路、二环路和三环路。

八射指石正公路、石岗公路、石获北路、石获南路、石铜公路、石邯公路、石栾公路、沧石公路等八条主要城市出入口道路。地块南临城市主要交通和平路，地块外围受车行交通影响较大，具有良好昭示性；轮廓规整，规划空间较大；工程目标与约束条件工程以住宅+商业，通过从市场角度对工程住宅及商业进行定位，顺利实现利润最大化；新华区限高，需要考虑商业的最大化，并实现变现；临近北站，带来时机的同时铁路也给居住带来喧嚣；石家庄近期规划商业市场总体较大，投资者可选择较多。工程目标现状与约束条件工程核心问题1.如何平衡住宅与商业的利润的关系，从商业市场内在规律的角度出发，寻求适宜的商业形态，实现工程持续商业价值。2.如何在商业市场供给较大的情况下，确定工程适宜定价，防止市场风险。目标与约束条件工程核心问题城市背景与地产环境地块本体解析城市商圈与开展调研区域商业市场分析工程整体商业规模分析工程开展方向判断工程规划设计建议报告导图工程大环境背景简述第一从全球寒流的金融危机到中国地产数年来罕有的持续低迷，再到不平凡的一年2021年，2021踩着地产持续走高的步伐，前行！10年始，新出台国11条，政策上开始对地产行业进行限制。第二三年大变样政策的启动，一体两翼的开展规划，以及城区改造投资1400亿的持续投入对石家庄城市建设的升级起到非同凡响的作用，同时也看到了实实在在的改变。多个城中村改造未启动成功，受容积率、拆迁等等问题的影响，实际的上市量不大。一、房地产市场运行情况〔一〕商品房上市量能够满足需求受2021年房地产市场观望气氛的影响，加之未来市场的不确定因素，2021年初，局部开发企业不同程度地放缓了在建楼盘的开发进度，从而使得2021年年初的商品房上市量略显缺乏，4月份以后，由于政策的影响，开发企业加快了开发速度，整个年度市场上市根本能够满足消费者需求。〔二〕商品房成交量大幅上扬在国家宏观政策和省、市政府及时出台的多项鼓励购房措施以及住房刚性需求有效释放的共同作用下，我市房地产市场回暖较为明显，尤其是商品住宅成交量大幅上升。二、房地产市场结构情况

1、套型结构从2021年1-12月份登记销售商品住房成交单套面积来看，普通商品住宅〔即144平方米及以下〕的占80.49%，普通商品住宅仍占主流。2、价位结构2021年1-12月商品住房销售均价为3897元/平方米，同比增长2.28％。商品住房大局部集中在单价为3000元/平方米～6000元/平方米之间，交易量占总量的69.2％。3、购置者结构从统计数据分析，我市自住性刚性需求的有效释放是2021年楼市形势回暖的动力。此外，周边郊县及外来人员在我市购房置业的增加也是加速销售形势回暖的动因。在所成交的432.05万平米的商品住房中，普通商品住房销售面积占住宅销售总量的80%以上，这其中自住性购房者占了相当大的比重。从商品住宅购置对象分析，本市居民仍是我市普通住宅的消费主体，本地人员购置商品住宅比例为90.36%，本省以内购置比例为6.24%，本省以外购置比例为3.4%，购置对象仍以本市居民为主。内环板块板块范围——“和平路-体育大街-槐安路-中华大街〞概况——是石家庄最为成熟的生活区域,楼盘大局部都是高层,房价水平上是石家庄楼市一个标杆无5000元/平方米以下的住宅价格。石家庄房地产板块格局桥西板块板块范围——“京广铁路-新华路-外环线〞概况——是河北省政治中心和石家庄文化、教育、科技、金融中心。中高档住宅具有很大吸引力，刚性需求比重很大；土地稀缺，价格上涨快。东开发区板块板块范围——东二环以东区域概况——生活配套相对滞后，生活区较少，房龄短，小高层产品已经成为市场主流。随着中央商务区的建设，区域开展潜力巨大。东北板块板块范围——北二环以北，京广线以东，太平河至滹沱河沿岸概况——是市政规划的高档低密度住宅区，产品多为独立别墅、联体洋房、低层公寓、酒店公寓等，配套设施不完善。和平路板块板块范围——和平路沿线地区，主要是位于长安区的和平路沿线概况——规划为高密度住宅区，厂企集中，综合环境较差。产品以高层为主，属石家庄高均价区域。西北板块板块范围——“新华路-京广铁路-西北环线〞概况——房龄较长，配套落后，多以早年建设的经济适用房、单位宿舍；供给集中为多层和高层，近期新盘较少，主要以中等面积户型为主。东南板块板块范围——“裕华东路—京珠公路—南外环线—建设大街〔汇通路〕〞概况——定位于城市副中心功能，文化底蕴相对深厚。区域商品房市场极为活泼，小高层产品已经成为市场主流，高层产品比重还在加大，目前均价在5000元/平米左右。工程所处区位：新华区新华区是石家庄中心城区之一，位于石家庄市区的西北部，靠近火车站，区政府驻泰华街93号。行政区域界线：从中山西路中心线与京广铁路上行线交会点起，沿京广铁路上行线中心线向北至北二环西路中心线，向西至红星街中心线，向北至正定县界，向西北至鹿泉市界，向西南至石太铁路上行线中心线交会点后，沿该区与桥西区界至界线起点。总面积92．11平方公里，下辖2个乡、2个镇、11个街道办事处、总人口47．91万人，具有人流、物流、信息流相对集中，交通便利，教育、科技和商贸资源较为丰富的区域特征。新华区简介新华区与其他区开发量等比照新华区与其他区上市量与成交量比照1.新华区是石市传统行政区的配套居住区，二环内区域气氛成熟，环外开展受制于滹沱河与石太高速路，全区开发空间有限，区内新开发工程相对较少；2.目前楼盘多集中在环内，数量少，商品房销售速度较快，销售均价在4500元/平方米以上；3.小户型的销售比例呈增长态势，但是两室、三室户型仍是市场主流；4.二手房交易量平稳，价格略低于商品房价格。万联商务尚德国际自由立方新华区：城市传统商业、行政中心，城市中、高端住宅板块，平台

价格4000元以上；未来区域价值仍将稳定提升.区域资源产品形式城市核心地段、齐备的设施、浓厚的商业及商务气氛、通达的交通条件、优良配套产品形式为小高层、高层。客户特征价格平台主要客户是石家庄市的中、高端客户。包括政府高官、高校领导、医生、律师、私营矿主以及高端私营业主、周边居民等。区域内均价都到达了4000元/平米以上。主流产品总价在40万以上。典型楼盘盛世天骄天山新公爵华林国际规模产品形式价格户型面积高层、商业建筑面积83000平米建筑面积18万平方米占地202亩建筑面积40万平方米花园洋房、高层、商业底商、高层均价6300每平米起价6500.00元/㎡均价6800.00元/㎡

4200---5300元每平米147-230平米

70-140平米销售状况只剩下最后一栋楼刚开盘，其他楼根本销售完毕花园洋房卖完，只剩下2栋高层共4栋，销售70-80%产品特色英式风格

纯欧式银杏园林景观设计客户特征中高端客户群，商人、成功人士。主要客户是石市成功商人、中高端客户等。周边中等收入居民，投资者。新华北郊片区——拥有完善配套，宜居城市繁华区随着市政府加大对石家庄市老城区、城中村的改造以及购房者对区域楼盘高端开展的预期，新华区的房地产价格上涨，并涌现出一批高档住宅社区，如天山新公爵售价6800元/平米左右，成为新华区高端峰值。新华北郊区配套齐全、交通便利，区域商业、饮食业、效劳业、金融业兴旺，是石家庄市重要的宜居片区。盛世天骄〔典型重点工程介绍〕盛世天骄位于桥西区新华路和泰华街交叉口西行200米。9路、34路，111路，38路等公交车直达社区，出行便利。盛世天骄地处二环以内紧邻新华区政府和几处商场，优越的地理位置，可以感受生活宁静安逸，可以享受都市时尚繁华。盛世天骄以世界领先的Block街区理念进行规划，营造集居住、办公、休闲、商务于一体的综合平台，使生活更为舒适和方便。〔BLOCK是5个单词的缩写：B-Business(商业)、L-Liefallow(休闲)、0-0pen(开放)、C-Crowd(人群)，K-Kind(亲和)。简单的概括：就是居住和商业的集中融合．街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套，把人们从传统的封闭围合式居家中引导出来，将街区与居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起，同时建立亲切和谐的邻里关系。D户型128.03㎡，两室两厅两卫为全阳户型，采光极佳风景常驻，大开间客厅自带大阳台，双卧室组合双卫生间配套；A户型161.95㎡，三室两厅两卫全名设计，主卧室自带观景空间，观景书房，大客厅设计自主休闲阳台；B户型49.84㎡，一室一厅一卫，方正通透，大面积客厅自带独立阳台，独立卧室，小户型大社区。小区中轴观景大道楼间休闲亭尚品雅筑宏基花园维c时尚广场华林国际柏林春天金恒基鹿城天山新公爵平台产品力——整体规划产品分析建筑形式多样，风格多样，且档次区别明确，目标客户群区别显著。容积率接近、建筑形式多样，目前城市中心区为高层产品。规模工程规划创新，追求品质。建筑密度普遍较高，居住舒适性相对较差。大规模工程较少。亮点工程相对较少。华林国际金恒基鹿城天山新公爵盛世天骄产品分析平台产品力——园林景观整体规划各有特色：天山新公爵的整体规模感和细节，表达了明显的领先性、设有中心花园。盛世天骄打造24000平米的公园广场，欧式广场的开阔、台地式景观的错落和中国步移景异的景观将在此交汇，为社区业主营造“前庭后院〞的居住环境。盛世天骄天山·新公爵产品分析平台产品力——户型设计90-130平米面积户型较多。户型更加注重通透性与阳光。也存在全阴户型。小三室户型及两室更被推崇。在售工程中也推出了一些户型上的亮点。如跃层、两个出口门，增设情趣空间等。盛世天骄天山新公爵跃层目标与约束条件工程核心问题城市背景与地产环境地块本体解析城市商圈与开展调研区域商业市场分析工程整体商业规模分析工程开展方向判断工程规划设计建议报告导图商业调研局部

石家庄现有商圈分布及商业开展

石家庄目前商圈分布新商圈及规划中的大型商业〔绿色局部〕石家庄房产竞争板块明晰石家庄地产多年以来一直是“东强西弱〞以及“两大商业核心区为主，其他区域性商业为辅〞的商业格局正发生着潜移默化的改变。从过去的“北国——广安街商圈〞，到“东购——新百〞商圈，再到新兴的“怀特、联邦商圈〞，大型商圈的兴起不仅带来了商业的持续繁荣，也成为了房地产开发的热土，带动了周边住宅市场及区域繁荣。商业呈板块化开展趋势金正·威尼斯城、万象天成、广安街及省会文化广场地下商业、09年以来，石家庄市区十多个新商业地产工程陆续亮相，广安街地下商业与省会文化广场地下商业的热卖，民族路地下商业街与建设大街商业街的即将兴建，商业地产工程正在以一种加速度.远洋城、大连万达城市综合体、威尼斯城正在加紧建设，20多个城中村商业配套地产也将集中面世。大体量商业及综合体呈加速开展北国到哪里哪里火的商业特点是石家庄商业的最大特色，先有益友百货，再到怀特、联邦等。除百货业态外超市遍布全市。围绕北国的商业开展是石家庄特色百盛百货与石家庄万象天成购物中心签约，山东银座通过竞价方式持有东方购物中心92.73%股份。而山东银座按其扩展方案，2021年在石家庄开出两家百货店。万达、勒泰后续跟上，北国的一枝独秀是否能够撼动未来几年可见一斑。巨头着陆石家庄趋势一：零售业市场高度集中化、规模化趋势二：专业化市场形成,传统零售业市场优势逐渐减弱，新型零售模式蓬勃开展趋势三：大型mall迅猛增加趋势四：跨国企业的拓展趋势五：未来几年商业物业开展驶入高速列车石家庄主要商圈分析东购商圈新百广场在经营战略上另辟蹊径、选择卓越，实施更富前瞻性、智慧性的蓝海战略，开辟无人竞争的蓝色海洋，倾力打造现代经典百货完美升级版。多功能、全业态、多元化格局优势凸现：百货、家电、超市、餐饮、五星级电影院、健身中心等经营业态一应俱全，大大强化、丰富了多业态、多功能消费的优势和特色。石家庄主要商圈分析石家庄主要商圈分析历经数次大规模的品牌结构调整和组织架构的调整，使其始终矗立在时尚和先进管理的前沿。追求个性，引领时尚，成为东购品牌调整的不变准那么历史上的屡次经营调整带来了经营档次的不断提升和品牌结构的日趋合理，完美诠释了东购在省会商界的整体定位。现在，东购已成为省会时尚代言人和石家庄的城市名片。今天的东购，是一个成熟型企业，她在经营和管理的各方面都充分证明了这一点，现在她正在按照自己既定的愿景目标昂首奋进。石家庄主要商圈分析天元名品以南国风情为主题，打造时尚、个性的购物空间。是年轻人，非主流一族的最爱。天元名品在一期非常火爆的情况下，于年重磅推出了天元名品第二期。天元名品第二期延续了一期的时尚潮流的风格，但由于消费者的消费理念的主导作用，二期的人气远远不如一期火爆。石家庄主要商圈分析北国商圈石家庄主要商圈分析北国商城是大型中高档大卖场，逐渐形成了集超市、电器专卖店、服装卖场、主题商城、餐饮配套等为一体购物中心业态，更好的占领了本商业区的各种业态的市场，因此能够在市场份额比较小、竞争越来越剧烈的石家庄商业市场立于不败之地。石家庄主要商圈分析新天地从购物环境，产品定位都有了全新的突破，是目前省会唯一一家主题动感时尚卖场。加之所在的北国商圈的中心位，在年轻人心中，新天地已经开始取代天元的位置。

4-1石家庄主要商圈分析三利国际百货规模小，定位成单一的高档化装品、服装商场，更向一家大型品牌专卖店，但其购物环境吸引了石家庄一批高收入人群，其经营情况得以持续维持。石家庄主要商圈分析鹏华.SOHO引入“第四生活空间〞开发理念，定位为“国际领先的第四代商业模式〞，是“省会首家城市生活休闲中心〞，是家、办公室、网络以外的第四生活空间。鹏华.SOHO缔造以时尚化、艺术化、未来化的生活与休闲购物为主题，以文化为主导的城市生活休闲中心，赋予第四生活空间，无限大、最精彩、丰富的内容。但是鹏华的模式依然不复合北方人购物模式。目前已经倒闭。石家庄主要商圈分析世贸名品商场是石家庄首家具有五星级标准酒店的配套商场。她以著名品牌、洁雅环境、优质效劳竭诚为一切渴望提高生活品质，追求生活时尚的人提供一个与众不同的购物场所。

世贸名品商场的主题语是----世贸名品，走近新生活。商场以经营国际国内知名品牌为主，云集世界名品，并以服饰、化装品为主。名品占有率达100%，品牌根本到达了与世界流行时尚同步的效果。

与世界名品相配套，世贸名品商场时尚的形象设计、洁雅的购物环境、标准的效劳体系都将勾勒新生活的蓝图、使顾客真实感受与触摸生活的脉搏。

4-1石家庄主要商圈分析先天下购物广场由中国卓越的商业品牌--北国人百集团运营管理，是一家集珊珊主力百货、50余家世界名品店，30余家环球美食、50余娱乐休闲工程为一体的花园式超大开摩尔。

循环式的结构布局展示出流畅的弧形曲线，将先天下的庞大建筑群体有机的联系起来。1000平方米中央主题花园、三条立体商业大道、十大共享空间、六部观光电梯、三十部电梯、五十部滚梯、百余处生态景观，为您串起一座线条流畅的理想之城，便捷之余又妙趣横生。

4-1石家庄主要商圈分析怀特商圈4-1石家庄主要商圈分析

怀特国际商城，总建筑面积达10万平方米。内部24部自动扶梯、4部观光电梯、3部客梯、5部货梯、进口双效中央空调系统等各方面的完善设施，确保效劳全方位、现代化。

1000个泊车位，突破传统商场停车瓶颈，沉着应对汽车时代的来临，充分满足现代商业的泊车需求。

石家庄商业新幅员石家庄商业正在经历着一场蓄势和重大调整，分属不同区域、不同业态的几家商业即将登场，新城市规划下的新商业点正在酝酿成形。在这种形势下省会的商圈也在悄然发生改变……石家庄商业新幅员位于中山路长安广场西侧的东尚MALL是集购物、餐饮、娱乐于一体的商业综合体，环境和定位属高端。建筑面积50000平米购物与休闲比例到达了5：5，适合年轻人群消费。该工程的5层设置了营养咨询，和心理咨询工程。4层的电玩是亚洲最大的电玩生产企业。石家庄商业新幅员石家庄远洋城商业广场拟建于中山路北侧、正东路以南，东临栗康街、西临长征街.石家庄远洋城商业广场是集购物、餐饮、娱乐、休闲、办公、资讯为一体的多功能复合型商业中心。融入百货商场、超级市场、餐饮设施、休闲娱乐工程、主题商场、品牌专卖店、酒店、写字楼等多种业态，构建一种体验式消费的城市人文景观。石家庄商业新幅员品汇时代服装展贸中心将作为国内服装品牌商家直营店和华北区域总店驻扎地，批零兼顾。石家庄商业新幅员15万平方米的万象城以前所未有的全新国际商业形态进驻石家庄，50%为商业实体。50%为商业体验，以世界文化元素作为体验主题。全客层，全方位，全体验的概念，打造石家庄“一站式〞商业舞台。石家庄商业新幅员中基礼域有7万平方米商业局部，工程周边几乎全部为商业街区，社区中间一条栗中街为内街，设计为“时段性风情步行街〞。长约300米，业态以风情休闲为主，并与小区内3个广场一起，形成"文化主题商业公园"。是中基•礼域工程与外部城市的嫁接，使城市外部资源与社区形成了有效沟通，同时提升了工程品质。中基礼域的商业局部在产品建筑上比较有特色，融入中国传统民居的表现元素，用现代的建筑结构手法表现出来，是石家庄首个文化主题商业公园。商业街是提升楼盘文化内涵的一个主要方面，业态定位于商业，使人们在欣赏中购物休闲，既有商业功能，兼具中国文化景观的载体，商业面积最大化不是目标，主要的是充满人文情趣和休闲文化内涵。石家庄商业新幅员金世界工程也开发了几条商业街区。该工程通过轴线、街道、广场三项城市空间要素，强调建筑对人的关心，实现建筑、空间与人的和谐共生。金世界工程将永安路与南小街规划为十字金街，以街区购物公园为结合点，在景观营造上注重人性化的景观设计和小品摆放，弯曲的步行商业街独具特色，步移景异的商业空间始终牵引人们，在规划设计上利用空间的收放、转折、渗透来增加景观的层次。

与传统的城市商业设施不同，在这种新型商业理念主导下的商业地产开发，更多的是考虑如何把商业街区的功能性与景观系统完美结合，将多元城市文化群落与国际现代文化融合其中，彰显现代主义的城市文化理念。

金世界中部街区也属于首创省会“体验式商业中心〞，集国际酒店公寓、商务公寓、商业、意大利主题酒吧广场、主题商业内街等为一体，300米休闲步行街、近千米景观大道，全方位高风格的全新消费区域和模式，充分营造繁华感和商业街的气氛。石家庄商业新幅员正在筹建的方北购物广场，地上五层，地下三层，两幢27层商务办公楼。集大型商业购物、餐饮、娱乐智能化办公于一体的城市休闲中心。目前正在炽热招商当中。区域商业市场调研区域消费人群分析1.常住人口：区域内存在大片的平房区，人口密度相对较低；常住人口消费力较强。2.工作人口区域内存在大量的党政机关，国家公务人员；高学历、高素质、工作稳定，具有一定的消费能力3.流动消费群该局部消费群主要以年轻、时尚的青年为主消费能力一般。火车北站带动外来人口消费时区域的另一特点。区域内工作及常住人群的消费潜力并未得到有效释放，其他消费群体消费能力一般。天客隆中储北国益元店北站和平路北侧店面租金面积情况区域商业租金及经营调查和平路南侧店面租金面积情况电大街西侧店面租金面积情况电大街东侧店面租金面积情况泰华街东侧店面租金面积情况泰华街西侧店面租金面积情况目标与约束条件工程核心问题城市背景与地产环境地块本体解析城市商圈与开展调研区域商业市场分析工程整体商业规模分析工程开展方向判断工程规划设计建议报告导图

工程用地适合业态研究在区域特征和周边路段商业业态的研究过程中，我们得出以下关键词：无主力商圈城市主干线沿路商业大型社区底商目前主干线上商业气氛缺乏未来商业竞争压力巨大城市第一商圈的地位得以稳固按照以上的分析，我们可以给适合本工程的业态四个关键词汇：日常生活行为的效劳商业城市生活的主流商业与商圈业态互补型商业目标消费型商业商业市场小结区域复合功能商业地产工程严重缺乏，商业地产市场尚属开展期专业市场缺乏，大型高端商业缺乏以和平路为界，南向趋于繁华商业，北向居住临近火车北站，是外来人口的聚集区，同时地块属于新华区商业空白区域区域市场现状及展望市场需求强大区域商业地产市场不成熟，市场存在空白点；现有区域商业地产价格较低，区域正待升级，未来有广阔的升值空间；工程建成后正值区域改造建造期间，商机无限中型商业工程将会在本区域内有较大的开展市场调查资料工程周边商业情况：老城区新规划商业形态不统一消费人群大道路规划和城市的开展带来时机区域性城市化商业中心缺位

区域性城市化时尚MALL根据调研资料对工程推导新规划对和平路与泰华街的商业开展将带来关键性的影响工程周边的巨大人流和物流区域内大型商业空白城市化进程加快前新华区的开展工程及周边楼盘的出现将带来大量中端人群的需求定位核心主线档次定位形象定位业态定位产品定位客户定位中高档/城市化/时尚化/区域性/商业中心+商街日常的/传统生活消费的/新生活品质的街铺

/中等体量复合商业中心/周边生意客户/投资客中小型投资客户/自经营客户工程的市场定位结合以上分析及总结，针对本地块的商业定位建议为：“LifestyleCenter〞工程开展建议“LifeStyle购物中心〞其特色即是采开放露天形式，以主力店〔百货公司+超市〕为中心，以“TownCenter〞的设计结合一些精品店、餐厅、书店、家居用品、电影院或一些休憩娱乐为主的商店，以传统街道的方式布置。营造一种新鲜、生态、自由的时尚居住环境，借以提升社区品质，并保证工程的可持续开展与未来的升值能力。Lifestylecenter直译为生活方式中心。顾名思义，生活方式中心是在人们生活方式日渐多元化前提下，为了满足人们购物、休闲、娱乐、餐饮等更加多元的生活消费需求而诞生的。“Lifestylecenter产生于20世纪欧美一些大中型城市，有别于传统的shoppingmall,它不是简单地将多种业态堆集在一个大的封闭空间中，而是将景观、业态、建筑、功能等各种因素科学地结合在更开放的环境中。〞LifestylecenterLifeStyle商业定义“LifeStyle〞字面含义为“生活方式〞。国际购物中心协会(ICSC)指出，Lifestyle商业作为一种有别于ShoppingMall的商业形态，必须具备以下要素：接近有影响力的居住社区；中高档以上的定位；迎合本商圈消费者对休闲的追求；与Mall和传统的商业步行街相比，LifestyleCenter更加注重环境和建筑设计。而LifestyleCenter的开发地理位置，那么通常在非传统商业区，在那些接近交通要道和大规模中高档住宅区、开发前土地价值被低估的区域。上海证大·大拇指广场工程类型：区域型商业街经营类型：购物、休闲、娱乐美食、度假、艺术等工程总规模：11万平方米商业经营面积：11万平方米开发商：上海证大商诚房地产开发为上海市规模最大、功能最全的复合式社区&区域型商业中心证大·大拇指广场LifeStyle商业工程案例工程位置及交通陆家嘴金融商贸区洋泾金桥进出口加工区大拇指广场新上海商业城碧云国际社区六里花木文化行政区张江高科技园区联洋新社区大拇指广场罗丹广场联洋社区以大拇指广场为中心，由围绕着它的华美家族、联洋花园、联洋年华、中邦风雅颂、当代清水园、水清木华、仁恒河滨城、第九城市等大量公寓楼盘以及中邦晶座、金色维也纳、水清木华别墅等别墅楼盘共同组成，区域内拥有近45万高层次消费人群消费人群大拇指广场的主力消费人口为追求品质、崇尚时尚、热爱生活的中高收入阶层人士，年龄在25-45岁左右经常性消费商圈即联洋国际社区有10万高收入消费人口〔一级消费群〕根本性消费商圈消费者〔二级消费人群〕超过25万旅游性消费商圈消费者〔三级消费者〕辐射浦东乃至整个大上海，人口数量逾10万店铺分割布局主力店主力店分散店铺分散店铺业态布局主力店(家乐福/好乐迪)餐饮休闲娱乐美容美发个人护理诊所银行服装服饰家居饰品儿童游乐及用品书店工程借鉴区域内住宅人群为主，消费者对日常用品的需求不可防止，故可聚集人气的大型主力店不可或缺；主要商业面积位于主干道上，有利于店铺形象的展示，较易形成商业气氛可通过前期规划，加重特色商业的打造对商业区内的建筑及装饰加重完善力度，为消费者提供优美的购物及休闲环境目标与约束条件工程核心问题城市背景与地产环境地块本体解析城市商圈与开展调研区域商业市场分析工程整体商业规模分析工程开展方向判断工程规划设计建议报告导图提出问题可行性分析前景分析商业做多大面积?经济论证确定合理商业规模如何确定商业规模？从经济效益角度分析石家庄其他商业工程售价情况新休门财富中心：单卖一层为22000元/平方米，一二层连卖为17000元/平方米。鼎嘉府邸大经金街：22000元/平方米。盛世天骄：二层12000-15000工程周边物业租金情况和平路沿线

1、丹尼贝克服饰：200元/㎡2、国大36524超市：202元/㎡3、武汉久久鸭脖王：200元/