年上半年长三角典型城市房地产市场发展分析易居中国

2008年上半年长三角典型城市房地产市场发展分析©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。易居中国中国/上海，2008年6月城市08年1-6月供求比（供：求=1：**）07年1-6月供求比（供：求=1：**）上海1：0.821：1.77南京1：0.65（1-5月）1：1.26（1-5月）苏州1：0.671：1.21无锡1：0.651：1.10杭州1:0.511:1.28宁波1：1.08（1-5月）1：1.38（1-5月）合肥1：1.53（1-5月）1：1.64（1-5月）南昌1：0.561：0.95长三角各典型城市供求关系同期对比城市表现：市场观望氛围较浓，明显供过于求市场现象：上海市场的供求关系略优于其它长三角城市合肥、宁波等房地产市场起步较晚的城市表现相对较好城市名称成交量（1-6月）同比6月成交量同比4月成交量5月成交量上海499-52%96.8-64%9499南京194万（1-5）-50%//44.741.6苏州226.6-42%36-54%39.551.5无锡126.5-25%23.75-36%18.7426.45杭州121.4-44%

27.56

-59.7%20.3

28.3

宁波86.32（1-5）-18.9%//25.0121.54合肥334万（1-5）+42%//6274南昌73.5万-57%21.26-24%9.7913.48长三角各典型城市成交量同期对比整体行情：短期内仍将继续调整，市场回暖乏力市场现象：成交量同比同期拦腰斩断市场尚未出现筑底现象城市热销/滞销项目名称开盘时间销售率热销原因上海热销翠湖天地嘉苑2008-6-125%地段稀缺、豪宅项目上海热销金地未未来2008-6-963%小户型、总价控制南京热销21世纪国际公寓2008-3-2771%地铁沿线、生活配套相对成熟、升值潜力较大苏州热销金色湖滨2008-3-1491%小户型、性价比高苏州热销康桥丽都2008-6-188%中小户型、高性价比杭州热销留庄2008-5-27100%开发商品牌、环境杭州热销东方润园2008-4-18100%地段、楼盘品质合肥热销经典雅苑2008-1-1675%区位佳，周边配套好南昌热销奥林匹克花园2008-3-793%降价营销上海滞销丽景翠庭2008-6-19/板块选择余地较广，该案价格和产品均不具优势南京滞销御湖国际公寓2008-2-5/产品定位差苏州滞销天地源·橄榄湾Dec-07/同质化明显，价格过高无锡滞销新世界国际公寓2008-3-7/区域配套差，价格无优势杭州滞销沐桥2008-1-24/总价高杭州滞销湖滨阁2008-6-20/价格高长三角各典型城市项目成交对比时间上一轮调整期复苏期发展期调整期新一轮复苏期阶段城市房地产发展周期1232、跨度趋长性；我国房地产周期的频率,自80年代以来大约都是5年发展,2年低落,约7到8年为一个周期,而随着国民经济逐步发展、市场及行业的逐步成熟和健全,这个周期有延长的态势。4、阶段差异性；我国房地产的周期中,调整期相对比较短,而发展期时间比较长,这显示出市场需求持续旺盛这样的特点,它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区。1、区域特殊性；房地产自身的区域性特别明显，尤其是珠三角、长三角、环渤海、中西部等区域房地产发展周期特征更是不一。3、波幅渐缓性；随着国民经济持续向好的带动，以及房地产自身发生发展机制的不断健全，周期性的（斜率）波动有趋缓的态势。中国房地产发展周期理论各城市所处周期

发展阶段周期城市复苏期第三轮上海第二轮天津等城市调整期第三轮深度调整期广州、深圳等城市轻度调整期北京等城市第二轮武汉、重庆、成都、南京、杭州等城市第一轮东部沿海三四线城市发展期第二轮沈阳、西安等二线城市第一轮中西部大部分二线城市，长三角及珠三角的三四线城市区域城市回暖时点成交量预测价格预测机会/风险判断长三角上海二季度初上半年成交缩量，三四季度会回升，预期08年全年成交量将与07年所减少。价格不随成交量波动而波动，主要受产品结构影响，下半年价格走势稳中有升相比以刚性需求、改善型需求为主力的中端及中低端房，高档房有率先回暖的趋势南京二季度末三、四季度成交量会恢复到07年同期水平，全年成交量相比07年有小幅下降。08年年初回落的价格将随着成交量的上升而经历企稳甚至回升的过程，预计在二季度后还会达到07年较高月份价格新三区（浦口、江宁和六合）为市场供应主力，会通过价格竞争调整性价比，达到市场稳定。珠三角广州乐观估计：三季度末

谨慎估计：四季度末成交量将与07年持平。价格将在07年10月最高点的基础上下探20-30%左右07年价格快速上涨的板块面临的市场调整风险较大深圳乐观估计：三季度末谨慎估计：四季度如能够在二季度末实现价格理性下探，预期成交将会放量，全年成交量达到07年70%。价格将在07年10月最高点的基础上下探30%左右外围低端物业集中供应区如龙岗等板块将会面临较大压力。各典型城市2008年走势预期新盘签约率近月成交量半年供应量近月成交价半年成交量半年供求比45%587.01499.2881.62171891:0.82一手房市场近月成交价半年成交价近月成交量二手房市场4741053011210966评价指标数据评价体系20%-40%40%-60%60%-80%大于80%小于20%签约率供求比小于0.50.5-0.80.8-11-1.5政策评价半年成交量（１）６月３日，国有建设用地使用权出让合同示范文本出台。（２）６月７日，央行第五次上调存款准备金率。政策内容政策评价市场整体评价２００８年，理性市场已经形成，１：０.８２的供求比属于正常、合理的范围。成交均价涨幅惊人原因是成交结构的变化，实际的市场调研结果是，涨跌共存、旺销滞销共生的局面。二手住宅成交从０７年１２月起，已连续６个月成交超过一手商品住宅，三级市场已逐渐成为上海房地产市场的主力。整体市场大于1.5供应量50%-80%80%-120%120-150%大于150%小于50%成交量50%-80%80%-120%120-150%大于150%小于50%近月成交量50%-70%70%-100%100-150%大于150%小于50%（１）示范文本的出台旨在规范土地出让的规范性文件，但更重要的不在于有规范性文件，在于执行和履行。（２）上调存款准备金率旨在回收流动性，冲消到期的４０００亿央行票据。对房地产行业的影响几乎没有，原因在于房地产信贷早在年初已经收缩，此次上调存款准备金率并没有在已收缩的基础上进一步收缩。近月成交价/////半年成交量50%-80%80%-120%120-150%大于150%小于50%半年成交价/////近期成交量50%-80%80%-120%120-150%大于150%小于50%近期成交价/////整体评价差中良优较差至6月22日至5月31日类别时间政策名称土地政策2008-3国土资源部《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》2008-4国土资源部《土地利用年度计划执行情况考核办法》2008-4-2国务院《国务院2008年工作要点》2008-4-8国土资源部表示，今年国土资源部将全面落实经营性用地、工业用地招拍挂出让制度2008-4国土资源部表示，土地百日执法收缴罚没款40亿元2008-4-29国土资源部《2008年国家土地督察重点工作安排的通知》税收政策2008-2-26财政部令第49号《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》2008-3-3财税[2008]24号《关于廉租房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》2008-4-16国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》2008-4经国务院批准，财政部、国家税务总局决定，从2008年4月24日起，调整证券（股票）交易印花税税率，由现行千分之三调至千分之一货币政策2008-3-18从2008年3月25起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2008-4-16自4月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点市场政策2008-2-25建设部令第168号《房地产登记办法》2008-3-31住房和城乡建设部发布《关于加强廉租房质量管理的通知》2008-4节约能源法自2008年4月1日起施行宏观经济环境

宏观调控期主要出台政策类别标题主要内容简析带来机会/威胁政策法规国土部、工商总局联合下发《国有建设用地使用权出让合同》示范文本商品住宅项目的开发时间最长不得超过3年。对于部分资金储备不足的企业而言限定开发周期将影响其开发节奏,并减少拖延开发时间造成的人为捂盘现象。更多具有良好资源的地块进入市场寻求合作1）扩大土地获取渠道2）密切控制万科在手项目开发时间，市政建设上海长江隧道上行线提前一年多贯通隧道位于上海市东北部，连接上海市陆域和长兴岛，隧道分上下两层，上层为双管双向六车道高速公路，下层为轨道交通线预留空间。成为拉动崇明本岛沿线的房地产市场发展的助推剂。1）关注这个上海生态环境最佳的板块,是否存在项目机会。2）关注罗店土地价值提升程度。土地信息外高桥推出浦东版“新江湾”地块

浦东“森兰·外高桥”项目第一批近16万平方米的住宅地块近期上市，外高桥通过一次推介会正式推出这个总占地面积达到5.74平方公里的大型社区。浦东核心区域开发接近尾声,外高桥新市镇将成为未来浦东地区开发的重点。高调的入市带来众开发商激烈的竞争。1）理性评估土地价格，避免因为陷入竞争炒高的地价泡沫。行业动态志成退还上海地王失三千万普陀长风生态商务区四号东南地块，因投得地块的志成企业放弃而重回拍卖市场07年土地泡沫破裂,土地市场回归理性。1）土地市场机会增多。2）谨慎评估土地价值，避免过高预期市场宏观经济环境土地市场商品房市场商品住宅市场

挂牌宗数：26副成交宗数：0

成交金额：0

出让面积（净）：

72.4万㎡（1086亩）

可建规模：85.92万㎡每亩单价：0

楼面地价：0

供求比：1：1.02

新增供应面积：

203.31万㎡成交面积：207.12万㎡成交套数：20543套成交均价：11083元/㎡

供求比：1：0.78

新增供应面积：

127.2万㎡成交面积：98.9万㎡成交套数：8358套成交均价：14305元/㎡总体商品房市场

整体市场1-5月供应量同比去年1-5月成交量同比去年08年1-5月供求比500.6万10.94%402.66万-48.25%07年1-5月供求比1:0.81:1.72月份07-0107-0207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-06供应面积81477613611114099110194121112114974012999135

成交面积138801531712362662162162171681271037830102949997供求比1.701.692.011.262.131.912.181.971.121.391.130.910.800.740.800.940.73

成交均价952897369282100761036910520104771072110612114601110211714118111204912809156921430517074上海

从环线成交结构来看，外环以外区域成交比重大幅缩水，外环内各区域比重不同程度上升，这也是全市价格走高的结构性原因之一。从不同环线的均价走势来看，郊环内各区域均表现出不同程度的降幅,其中中环以内的两大区域涨幅明显。中外环和外郊环也有上升。仅郊环外一个区域成交均价下降。增量房市场动态

各环线量价走势

成交结构导致外环内，全市成交均价下跌明显别墅市场联排别墅成交比重从4月的39%增长到69%，所以别墅成交均价大幅回落。公寓市场从07年12月开始公寓供求基本导致，供略大于求，成交均价较为稳定。增量房市场动态

不同产品形态量价走势

联排比重增量导致价格下跌，别墅公寓成交均不活跃7090标准产品较年前有所增长,但所占市场比重依然较低,仅占到总量的23%

别墅类产品持续热销,市场比重占到20%各面积段成交面积月度走势增量房市场动态

不同面积段量价走势90平方米以下产品还未真正集中上市，有待密切关注６月热销项目（成交前十名）项目市场６月滞销项目（典型项目）序号名称区域板块开发商总建规模容积率开盘时间供应量成交量成交均价热销关键要素1尚海湾豪庭徐汇龙华上海鑫泰房地产发展有限公司4860003.2307-11-10841403694131845整栋收购（并非６月２１日推出的房源）2天山怡景苑长宁天山上海长联房产发展有限公司1600002.2008-6-2624953355621341低单价、小户型、低总价3未未来浦东高行上海深翔房地产发展有限公司1542121.6008-6-1708-6-920056327523073215569产品力强、附加值高4宝宸怡景园宝山共富上海宝宸置业有限公司2600001.7008-6-3319912714512357小户型、部分收购5御翠豪庭长宁古北和记黄埔地产（上海）古北有限公司1500003.6008-6-608-3-2168761312292342036028地段优势、小户型、低总价6星河世纪城普陀真如上海泰尔发房地产开发有限公司2500001.9508-6-3165442055812073内中环低价7优豪新园浦东张江上海振川物业有限公司656960.6508-5-25332041761616573低价经济性别墅8仁恒河滨城浦东世纪公园上海仁恒房地产有限公司2500002.3008-5.3108-3-1537503450901703232533品牌、产品、地段优势9好天缘家苑宝山共富上海好天缘置业有限公司425752.1008-5-27265241626112583成熟生活区，性价比较高10保利西子湾松江松江新城上海城乾房地产开发有限公司3200001.5008-5-3122499148138524品牌、产品为板块标杆序号名称区域板块开发商总建规模容积率开盘时间供应量成交量成交均价滞销主要原因1万科中林苑浦东三林上海中林置业发展有限公司

850001.62６月２１日３００套４套18066品牌新盘未未来推出，产品力强，性价比高，竞争加剧。2丽景翠庭宝山西城区上海民通置业有限公司

947011.43

６月１９日２７６套11套10622

板块选择余地较广，该案价格和产品均不具优势3明园小安桥徐汇田林上海安桥明园房地产开发有限公司

870002.18６月１８日１２９套３套20917

多年老盘，产品、营销都较差，企业品牌降至最低4尚海湾豪庭徐汇龙华上海鑫泰房地产发展有限公司

486000

3.23

６月２１日２５３套０套／该案售楼处尚未实际开盘总结：产品力不强、性价比不高的滞销总结：小户型、低总价市场受宠项目市场热销项目小户型产品项目普遍热销品质优势明显的高端项目去化较好区域内具有价格优势的、性价比较高的项目去化良好交通便利、配套成熟的板块的项目接受度较高滞销项目价格明显高于板块内同类项目的，销售情况较差地理位置较偏，配套相对较差的项目销售情况较差产品里较差、性价比较低的项目普遍滞销上海存量房市场分析

2008年月度总体成交情况

存量房市场在年后进入成交高峰时期，量价增速显著；近3个月，存量房成交均价持续突破万元，已逼近12000元/平方米上海存量房市场分析

各区域存量房成交分布1-5月，存量房累计成交套数60576套，成交面积514万平；浦东新区位于成交面积、成交套数和成交总金额的第一，闵行位于第二；单套成交面积最大多数为城郊地区，如松江、青浦、南汇；高档公寓集中在卢湾、静安、黄浦等中心城区；上海存量房市场分析

各区存量房成交结构各区县存量房的成交主要以住宅类物业为主；中心城区有少量办公、商业等物业的成交；上海存量房消费市场分析

上海存量房客源构成情况从买卖双方的客源情况看，上海本地占六层，第二主力为外省，其次为港澳台境外客户上海存量房消费市场分析

上海存量房客源分布情况上海购买比重明显的区域体现于崇明、金山、青浦等城市郊区；国内客源购买比重明显的区域有浦东、闵行、松江等城市居住区；港澳台与境外客源购买比重棉线的区域有静安、长宁、卢湾、黄浦等中心城区；板块市场板块名称价格走势价格波动幅度成交量走势量差（最高最低）销售率销售结构消化周期评价浦江镇板块

-１.7％

407937.1%

产品线丰富，基本以混合型大盘为主15.6个月板块内在售楼盘极少，很多为动迁安置房，区域整体环境较差张江板块

-26.0％

25902

34.7%

联体别墅和大户型为主8个月具有产业支撑，潜力板块北外滩板块

+39.0％

3878

19.4%

中大户型为主13个月具有货运产业支撑、外滩景观资源、便利的交通等一系列良好的条件，住宅供应量严重稀缺注:板块分析以鹏欣项目所在的板块为主总结：鹏欣项目

名称1-6月成交量销售率成交金额(亿）板块均价楼盘均价溢价比例正常月度销售套数成交面积段分析成交单价段分析一品漫城2047031.5%3.035

1563314827-5.2%

50由于浦江镇板块是世博会的首批居民安置基地，在此置业的客源主要还是以改善自住需求为主，因此100-150平米的公寓房型成为主力户型，同时200-300平米的联体别墅也有一定的市场。一品漫城以其较高的楼盘品质、面积适中的户型、毛坯与装修房相互结合的菜单式选择服务，吸引着更多的客群。板块内楼盘成两极分化态势，主要以动迁配套房为主，在售的商品住宅项目只有一品漫城和新浦江城两个，都是公寓+别墅的混合型大盘，品质较高，单价方面基本在公寓10000-15000元/平方米、联体别墅别墅20000-25000元/平方米、独栋别墅30000-35000元/平方米，总价相对偏高，从而导致去化速度偏慢。新浦江城1325/

0.372156332808579.7%

15夏宫1706/0.4262496724962/30张江板块为较高收入生活改善型别墅社区，房型以联体和独栋别墅为主、产品品质对销售影响较大。优豪新园为近期板块内销售最好的项目，160-170平方米的联体别墅表现最佳。优豪新园的品质在区域内属于中等，竞争对手多为高品质高价格的楼盘，相比下他的单价以及较低的总价更加吸引客户。自住消费者对于价格的敏感度较高，优豪新园的别墅户型在区域内性价比较高，总价控制合理，因此成交最好。夏宫由于房型面积较大，单价较高性价比不如优豪新园，销售不够火爆，。可见，总价仍为最重要的因素。汤臣湖庭花园1917085.3%7.454249673888455.7%15阳光花城987127.3%1.8942496719189-23.1%50优豪新园1917957.8%3.1972496716671-33.2%50白金湾府邸445813.0%

2.447

464245497118.4%10北外滩板块凭借其良好规划、景观资源等使板块内110-140平方米区间的户型去化良好，还有基于板块长期供应较为缺乏，成交客户大多为投资客和二次置业者，白金湾府邸成为目前板块唯一供应户，所以区域内无竞争对手。其产品定位为高端豪宅，以大户型为主，较高单价拉高总价，对消化速度产生明显抑制。现成交主要集中在128平方米的二房。不过，区域内即将有另一景观豪宅—豪景苑诞生，对本案将产生一定分流影响。投资客是楼盘成交主力客户，成交单价根据面积出现高低区分，大概在50000-90000元之间。面积128平方米、单价50000元左右的户型去化速度最快，而240-320平方米、总价超过1200万元的户型明显去化乏力。可见，总价仍为最重要的因素。旭园74395.3%

0.142

4642419097-58.9%45下半年预测整体市场预测：成交量稳中有升，房价平稳微观市场预测：价涨价跌共存，旺销滞销共生上海下半年关键词语保障性住房与市场化住房运行并重楼价水平相对高位政策对非刚性性需求进行硬约束市场出现浓重观望心态品牌企业、大盘被迫领跌

上海未来市场预判—对未来供应量的判断■建设总量：新开工住房面积约2000万平方米，其中新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米。■土地供应：住宅用地供应800公顷至1000公顷，其中,经济适用住房和廉租住房用地不低于20%。08年住宅建设用地计划2:8原则上海近五年常住人口增长了233万，年均增长46.6万人。剔出个别年份人口暴增的偶然因素，并考虑未来上海户籍政策日趋收紧的动向，预测2008-2012年年均常住人口增长为40万人。2002年2003年2004年2005年2006年2007年城镇常住人口162517111742177818151858比上年增长/8631363743第一类需求：

未来五年新增人口需求

未来市场预判—对未来需求量的判断第一类需求：

未来五年新增人口需求

=5*40万*50%*35平方米=3500万平方米预计新增人口中有50%要通过购买新房解决住房问题，其余通过租赁等途径解决。上海2005年人均住房建筑面积为29.8平方米，并且以年均1.44平方米的速度增长，预计2008-2012年人均住房面积达到35平方米。因此，上海未来五年新增外来人口带来住房需求为：5*40万*50%*35平方米=3500万平方米。未来市场预判—对未来需求量的判断第二类需求：

居民收入增长带来改善性需求

=（1858万人/2.7人）*20%*50%*100平方米=6881.5万平方米2007年末，上海常住人口达到1858万人，一般而言，社会中20%的家庭属于富裕家庭，有条件进行改善住房条件。上海户均人口为2.7人（2006年数据），今后几年户均人口预计变化不大。改善住房家庭平均购房面积为100平方米。富裕家庭换房周期为10年，那么未来五年有50%的家庭实现住房改善。未来五年上海改善性住房需求为：（1858万人/2.7人）*20%*50%*100平方米=6881.5万平方米。未来市场预判—对未来需求量的判断第三类需求

旧城改造及拆迁带来刚性需求

=400万平方米*60%*2*5=2400万平方米

20022003200420052006拆迁户数（户）9871479077415527448376874拆迁面积（平方米）485475.47232.52851.85848.352005年之前，上海年均动拆迁总量在400万平方米左右，2005、2006年动拆迁量大幅度上升，主要原因是世博动迁。预计随着世博会用地拆迁工作的基本完成，2008-2012年期间年均动拆迁量将归回400万平米的水平。动拆迁形成的被动刚性住房需求一般为“拆一补二”，但并非所有拆迁户都选择购买配套房，预计购房比例有60%（根据年度拆迁量与年度配套房销售量之间的关系推算该比例为60%）。因此，未来五年因拆迁导致的住房需求为：400万平方米*60%*2*5=2400万平方米

未来市场预判—对未来需求量的判断第四类需求

流动性过剩带来投资性需求

=五年总计1250万平方米

投资性需求一般为年商品住房成交量的10%-15%，并随市场的景气程度而波动。2007年商品住宅成交量为1997万平方米，预计2008年投资性住房需求为200万平方米。考虑未来五年上海住宅成交基数扩大，预计未来五年年均投资性需求为250万平方米。五年总计1250万平方米未来市场预判—对未来需求量的判断2008年能卖掉多少房子？

=2400万平米3500+6881+2400+1250=14031万平方米年均住宅需求：14031万/5=2806.2万平方米考虑2008年动拆迁需求大幅度下降以及投资性需求退潮，预计2008年住宅需求总量要低于未来五年平均需求量，最后结论预测为2400万平方米。未来市场预判—对未来需求量的判断08年新房市场供不应求将促进三级市场稳健发展

新开工住房面积约2000万平方米其中新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米。2008年住宅需求总量要低于未来五年平均需求量，最后结论预测为2400万平方米。……鹏欣VS市场项目销售跑赢市场

价格与竞品基本持平，销售量大于竞品销售量与竞品持平，价格明显高于周边竞品策略：理性坚守中端产品放弃部分品牌溢价，合理控制总价。高端产品考虑到市场受供应限制，成交基本企稳，消费者需求在缓慢稳健释放，建议保持现有的销售价格水平，视行情做相应调整。附件：南京市整体市场1-5月供应量同比去年1-5月成交量同比去年08年1-5月供求比299.5万-1.84%194.2万-49.8%07年1-5月供求比1:0.651:1.26月份07-0107-0207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-05供应面积67.3619.9146.7472.3398.7938.0450.8381.10126.1651.3152.29104.2478.6815.9981.8757.1865.78成交面积67.5340.1170.4194.45111.15111.3783.2289.7893.1897.5581.4872.5254.4918.1835.1944.7341.63供求比1.002.011.511.311.132.931.641.110.741.901.560.700.691.140.430.780.63成交均价49426133521354295697519759366433624559886111658750886066567469096785南京预测整体市场预测：整体市场走势低迷、房价居高不下、市场集中放量，以及购房者持币待购和购买力相对不足现象并存，市场成交量萎缩，销售压力加大。市场将在较长的一段时间内依然存在调整压力，降价打折范围将扩大。微观市场预测：供应量较大、配套日趋成熟的江宁、以及率先降价的江北板块还将持续热销，但后期供应量加大使得但板块内的常规产品的同质化竞争更加激烈。南京苏州市整体市场1-6月供应量同比去年1-6月成交量同比去年08年1-6月供求比339.85万5.43%226.6万-41.97%07年1-6月供求比1:0.671:1.21月份07-0107-0207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-06供应面积54.126.755.788.438.559.048.890.9112.144.9110.982.357.324.143.578.767.968.3成交面积58.233.667.661.192.477.781.388.4112.256.370.853.146.819.633.139.551.536.0供求比1.071.261.210.692.401.321.660.971.001.250.640.650.820.820.760.500.760.53成交均价557453835181567659316427680968467561755072637442732360756070809770527749苏州预测苏州整体市场预测：1、下半年价格将会出现调整2、随着价格调整到位，成交量将有所回升，约为07年7成左右。微观市场预测：1、满足自住需求的中小户型项目和品牌开发商的高性价比项目畅销；2、高端项目（单价20000以上）的价格稳定性高于中低端项目；3、相城、新区的价格将保持平稳，园区、吴中区、中心城区的价格将会有所调整；苏州无锡市整体市场1-6月供应量同比去年1-6月成交量同比去年08年1-6月供求比195.13万27%126.52万–25%07年1-6月供求比1:0.651:10月份07-107-207-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-1208-108-208-308-408-508-6供应面积10.08.223.540.419.252.531.027.465.423.541.177.214.718.241.431.840.348.7成交面积24.914.427.134.530.637.433.035.048.954.242.740.227.28.621.718.726.523.8供求比2.51.71.20.91.60.71.11.30.72.31.00.51.90.50.50.60.70.5成交均价445743334276452247734936496048824887523556335499597754835734578654306175无锡预测整体市场预测：下半年仍处于市场盘点调整期，观望风气依然浓重微观市场预测：高端项目受大势影响较小，刚性需求依然强烈，价格也呈现上扬趋势无锡杭州市整体市场1-6月供应量同比去年1-6月成交量同比去年08年1-6月供求比235.87万39%121.4万–44%07年1-6月供求比1:0.51:1.28月份07-107-207-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-1208-108-208-308-408-508-6供应面积9.826.74.443.849.136.210.025.230.729.734.353.373.012.949.622.441.036.8成交面积22.211.222.333.759.168.441.037.337.735.325.619.520.39.115.920.328.327.6供求比2.30.45.00.81.21.94.11.51.21.20.70.40.30.70.30.90.70.7成交均价89699022934892289073941398861035811186143721503114331138231185714411158461339113427预测整体市场预测：虽然政府出台托市政策，但由于杭州市场07年整体透支严重，加之整体经济的略微下滑，杭州房地产市场08年将不会出现显著的复苏；但由于杭州整体供需结构的不平衡最终将导致杭州整体市场将在未来的几年内出现平稳增长的局面微观市场预测：目前万科进驻的板块九堡、西溪板块等前期市场预期过高，价格出现透支，市场接收该价格需要一定的时间，未来价格上涨空间不大，与九堡相邻的下沙问题相同。杭州未来价格潜力较大的区域集中在萧山临地铁板块的区域，这些区域由于市场认知的问题导致了价格上涨速度较慢，未来将会有一定的上涨空间。杭州宁波市整体市场1-6月供应量同比去年1-6月成交量同比去年08年1-6月供求比79.6万3.34%86.32万-18.88%07年1-6月供求比1:1.081:1.32月份07-0107-0207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-05供应面积7.724.755.8535.9222.7835.6113.0430.8527.4738.9329.4027.8515.460.0016.7923.5623.79成交面积22.959.1220.7122.6530.9733.5132.5941.2141.6631.5339.0428.0618.644.6116.5225.0121.54供求比2.971.923.540.631.360.942.501.341.520.811.331.011.21

0.981.060.91成交均价57895911520561976239656367596990754971637692766275377932901189559635宁波预测整体市场预测：在供应方面:今年上半年市场有所下滑,不少楼盘也推迟了上市的时间,因此房源有所积累,在下半年市场供应比上半年有所增加;在成交方面:上半年市场观望气氛浓重,消费需求受到抑制,预计下半年市场成交量将小幅回升。微观市场预测：在经历过房价高涨之后，消费者购房压力逐步增大，购房行为也变的日益理性，高品质、高性价比的楼盘依然是消费者追求的目标。高端楼盘价格高昂，超出大部分客户的承受范围，但是高品质、高性价比的高端楼盘依然十分看好。中端楼盘价格较低减轻了客户的购房压力，近郊区的中端楼盘越来越被客户认可，因而市场较为看好；低端楼盘位置偏远，但在房价居高的宁波依然被购买力较弱的客户接受，因此低端楼盘还是有发展的空间。宁波合肥市整体市场月份07-0107-0207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-05供应面积20.728.09.959.025.938.132.2101.6118.535.137.254.271.982.527.584.232.8成交面积44.133.246.155.856.463.575.4104.3111.0111.4113.692.497.639.962.460.274.0供求比2.11.24.70.92.21.72.31.00.93.23.01.71.415.82.30.72.3成交均价328928673254300832973338320733153250359735413625350430553873396541191-5月供应量同比去年1-5月成交量同比去年08年1-5月供求比218.94万+52%334.1万+42%07年1-5月供求比1:1.531:1.64合肥板块市场区域名称成交量供求比典型项目板块评价07年1-5月08年1-5月07年1-5月08年1-5月项目名称销售情况蜀山区510308.98509049.1

1：1.48

1：1.49信旺华府骏苑绿城百合公寓安高城市天地整体销售较好现状：成交量同比变化不大，需求稳固，供不应求趋势：未来供应量较大，大量项目即将入市包河区460307.469

982479.1

1：1.07

1：1.19元一柏庄绿地海顿公馆元一柏庄整体销售较好现状：成交量同比涨幅达113%，市场供不应求趋势：未来供应充足政务区309435.375140334.53

1：1.69

1：1.46丽晶城岸上玫瑰宋都西湖花苑整体销售较好现状：成交受供应制约同比下跌55%，整体市场供不应求趋势：08年下半年将有大量项目上市合肥预测整体市场预测：需求稳固，价格涨幅不大，未来市场看多微观市场预测：购房多以自住需求为主，投资比例小，市场对小户型接受程度较高合肥南昌市整体市场1-6月供应量同比去年1-6月成交量同比去年08年1-6月供求比132.2万–26%73.54万–57%07年1-6月供求比1:0.561:0.95月份07-107-207-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-1208-108-208-308-408-508-6供应面积31.226.725.741.724.628.520.241.449.37.928.732.621.17.116.318.939.229.7成交面积27.121.432.625.335.928.040.241.732.8