资产评估总复习资料课件

1.1

资产评估及其发展1.1.2

资产评估发展现状与趋势市场经济发达国家资产评估发展的现状资产评估的主体公司化资产评估业务的多元化资产评估从业人员的多层次化评估技术规程和评估职业道德规范化市场经济发达国家资产评估发展的趋势向评估领域多元化、细化、专业化和评估理念、认识与规范趋于统一两个方面进一步发展资产评估的功能基本功能辅助功能市场性公正性专业性咨询性1.2

资产评估的种类、功能、特性和作用资产评估的种类：评估、评估复核和评估咨询完整性资产评估和限制性资产评估资产评估的特性资产评估的作用咨询管理鉴证国有资产产权变动与资产评估税制改革与资产评估金融资产安全与资产评估会计资产计价与资产评估1.3

资产评估与社会经济发展1.4

以财务报告为目的的评估基本涵义笼统地讲，以财务报告为目的的评估是资产评估业务中的一个特定领域，是专门为企业会计核算和财务信息披露服务的一类专项评估活动。基本业务涉及企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具、股份支付等多项会计核算业务。评估特点以财务报告为目的的评估需要满足会计准则对资产计价的要求需要满足会计核算的规则及要求应该参照会计准则有关计量方法的规定以财务报告为目的的评估需要与审计准则相衔接本章小结资产评估的定义；税基评估；以财务报告为目的的评估；评估咨询。提要第2章 资产评估理论基础本章要点资产评估研究对象是资产交换价值评估价值多样性的原因资产评估适用的经济技术原则本章难点价值与价格资产价值与资产评估价值2.1

资产评估价值论和价值观经济学中的价值理论和价值观劳动价值论生产成本观边际效用价值论预期效用观生产费用论生产成本观供求均衡价值论供求平衡价值观劳动价值论:商品的价值是由劳动创造的，一切商品的价值由耗费在该商品上的无差别人类劳动所决定，并随社会生产率的变化而变化，主张劳动是价值的唯一源泉，价值是商品交换的基础。生产成本观:资产评估价值是由凝结在资产中的社会必要生产成本(时间)决定的。边际效用价值论:价值是由物品的稀缺性与效用决定的。稀缺性与效用的结合是价值形成的基础。预期效用观:对投资而言，占有资产的根本目的就是实现收益，并尽可能最大化收益。生产费用论:商品的价值是由劳动、资本和土地三种生产要素在生产经营过程中有机结合、共同创造的。生产成本观:人们还从投入的角度衡量资产的评估价值。均衡价值论:由马歇尔为代表的新古典主义在先前理论的基础上，将效用价值论和生产费用论结合起来，用供求力量解释价值和价格。供求平衡价值观:强调“价值”是由“供求关系”决定的。价值是需求的函数，供给大于需求时价值就小，供给小于需求时价值就大。2.1

资产评估价值论和价值观资产评估研究对象就其本质，资产评估学的研究对象是资产的交换价值，以及由此衍生出来的资产交换价值决定、交换价值表现形式、衡量资产交换价值的手段和资产交换价值的表达。资产的价值账面价值市场价值投入价值产出价值内在价值相当于资产的未来预计现金流量的折现值。历史成本，企业资产负债表上反映的价值。资产内在价值或经济价值的市场货币表现。形成资产的各种生产要素的耗费累加值。以资产的变现值、预期收益折现值等形式表现的价值。2.4

资产评估适用的一般经济技术原则预期收益原则供求原则贡献原则替代原则评估时点原则预期收益原则:以技术原则的形式概括出资产及其资产最基本的决定因素。资产价值的高低取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益量。供求原则:供求规律对商品价格形成的作用力同样适用于资产价值的评估。贡献原则:主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的评估，要求要素资产价值的高低要由该要素资产对整体资产的贡献来决定，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失来决定。替代原则:在资产评估中存在着评估数据、评估方法等的合理替代问题，正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要保证。评估时点原则:在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，即要求资产评估必须有评估基准日，评估值就是评估基准日的资产价值。本章小结知识点资产评估价值是一个价格(范畴)，资产评估学的研究对象是资产价格决定和量化问题。劳动价值论、边际效用价值论、生产费用论和供求均衡价值论等理论观点从不同的角度解释价格决定问题。资产评估中的价值类型是指人们按某种标准对资产评估结果及表现形式的价值属性的抽象和归类。资产评估主体定义3.1

资产评估主体与客体指资产评估业务的承担者，具体包括资产评估工作的

从业人员及由评估人员组

成的资产评估机构。资产评估机构分类企业组织形式角度合伙制资产评估机构有限责任制资产评估机构由发起人共同出资设立、共同经营，对合伙债务承担无限连带责任由发起人共同出资设立，以其全部财产对其债务承担责任。二者是我国的资产评估机构主体3.1

资产评估主体与客体行业自律管理1993年12月10日，我国成立了资产评估协会，是一个自我教育、自我约束、自我管理的全国性资产评估行业组织。我国资产评估行业管理体制对资产评估机构的管理对资产评估业务的管理政府管理对资产评估收费的管理对资产评估法制的管理2005年财政部第22号令《资产评估机构审批管理办法》规定，财政部为全国资产评估主管部门。3.1

资产评估主体与客体资产评估客体分类资产存在形态有形资产无形资产构成和获利能力单项资产整体资产能否独立存在可确指的资产不可确指的资产与生产经营过程的关系经营性资产非经营性资产会计制度及其资产的流动性流动资产、长期投资、固定资产和无形资产3.2

资产评估目的与假设资产评估目的资产评估一般目的资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。资产评估特定目的国有资产管理法规规定的需要进行资产评估的国有资产产权变动及相关的经济行为公司法、证券法等法规规定的需要或可以进行资产评估的投资、融资及相关的经济行为其他法律、法规规定的需要或可以进行资产评估的涉及财产、经济赔偿等的案件、事项等3.3

资产评估价值类型及其基础市场价值指资产在评估基准日公开市场上正常使用（最佳使用或最优可使用条件下）所能实现的交换价值的估计值。资产评估中的价值类型根据评估时的市场条件，及资产的使用状态划分为：非市场价值在用价值投资价值持续经营价值残余价值清算价值特殊价值合并价值适用于产权变动类资产业务既适用于产权变动，也适用于非产权变动类资产业务泛指所有不符合市场价值定义条件的其他价值定义的统称。4.1

资产评估途径与方法概述资产评估途径内涵概括地讲，资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。市场途径收益途径成本途径4.2

市场途径基本含义基本前提利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。在资产评估实践中市场途径亦被称为市场法。活跃的公开市场；

公开市场上要有足够多的可比的资产及其交易活动4.2

市场途径具体方法市场途径直接比较法间接比较法现行市价法市价折扣法功能价值类比法价格指数调整法（物价指数法）成新率价格调整法市场售价类比法价值比率法成本市价法市盈率乘数法基本表达式：评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×...×修正系数n评估对象价值=参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2…±基本特征差额n直接比较法：利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。现行市价法评估对象与参照物基本相同市价折扣法存在交易条件差异时－清算假设资产评估价值=参照物成交价格*（1-价格折扣率）例子：评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评股师综合分析，认为快速变现的折扣率为40%，请评估拟快速变现资产的价值。{6万元}功能价值类比法（存在功能差异时）资产评估价值=参照物成交价格*（评估对象生产能力/参照物生产能力）例子：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，请确定被评估资产的价值。{7.5万元}资产评估价值=参照物成交价格*

（评估对象生产能力/参照物生产能力）x例子：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7，请确定被评估资产的价值。{8.18万元}下价格指数调整法（物价指数法）（考虑时间间隔影响）资产评估价值=参照物成交价格*

（1+物价变动指数）资产评估价值=参照物成交价格*

（1+评估基准日同类资产定基价格变动指数）/（1+参照物交易日同类资产定基价格变动指数）例子1：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，请评估该资产的价值。{10.5万元}例子2：被评估房地产于2012年6月30日进行评估，该类房地产

2012年上半年各月月末的价格同2011年底比，分别上涨了2.5%,5.7%,6.8%,7.3%,9.6%,10.5%。其中参照房地产在2012年3月底的价格为3800元/平方米，请评估该资产的价值。{3932元}成新率价格调整法（考虑新旧程度的差异）资产评估价值

= 参照物成交价格

* 评估对象成新率/参照物成新率资产成新率= 资产的尚可使用年限

/（资产的已使用年限＋资产的尚可使用年限）例子：某设备经专家估定为8成新，已知市场上同类设备的参照价格为300万元，请评估该资产的价值。价值比率法：利用参照物的市场交易价格与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数。产评估价值=参照物售价*功能差异修正系数*……*时间差异修正系数例：某待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积600平方米，地形为长方形，剩余使用年限为30年。经搜集有关评估资料，选择4个交易实例作为参照物（差异分析修正结果见下表）。评估该地块*年*月的公平市场价格。{单价0.948万元/平米}单价交易情况交易日期区域因素环境条件年限因素A0.8700%6%1002%0.9659B0.820-

2%7%882%1C0.855-

3%12%1082%0.9659D0.8400%10%1002%1市场售价类比法：以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，分析量化后做出调整估算。价值比率法成本市价法市盈率乘数法成本市价法：以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象价值。资产评估价值=评估对象现行合理成本*（参照物成交价格/参照物现行合理成本）例子：评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，请评估其市价。{30万元}例子：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为

20，请确定该企业的评估价值。{2.0亿元}市盈率乘数法：主要适用于整体企业的评估；以参照物的市盈率作为乘数，与评估对象的收益额相乘。资产评估价值=评估对象收益额*参照物市盈率4.3

收益途径基本含义基本前提通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中收益途径亦被称为收益法。被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；被评估资产预期获利年限可以预测。基本参数最主要的三个参数：收益额——未来预期——客观收益折现率(资本化率)——期望投资报酬率3.收益期限——一般以年为单位首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中成本途径亦被称为成本法。4.4

成本途径基本含义基本前提只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念，资产的继续使用包含着其使用的有效性的经济意义。基本要素资产的重置成本资产的有形损耗资产的功能性贬值资产的经济性贬值复原重置成本更新重置成本具体方法有限期无限期等额收益非等额收益非等额收益等额收益年金现值系数(P/A,r,n)

=T-收益期限；i,n,t-年份；r——折现率或资本化率；rt——第t年的折现率；P——评估值；Pt——未来第t年的评估值；

Rt——第t年的预期收益；A——年金；例子1：某企业尚能继续经营，3年的营业收益全部用于抵充负债。经预测得出3年内各年预期收益数据如下表，折现率取6%。评估该企业3年经营收益的现值。{806.9万元}单位：万元指标\年份第1年第2年第3年收益额300400200例子2：某收益性资产预计未来5年收益额如下表，假定从第6年开始各年收益均为14万元，折现率或资本化率为10%。确定该资产在持续经营下和50年收益的评估值。{136.17万元；134.98万元}指标\年份第1年第2年第3年第4年第5年收益额1215131114单位：万元4.4

成本途径具体评估方法成本途径重置成本的估算经济性贬值的估算方法实体性贬值的估算方法功能性贬值的估算方法重置核算法价格指数法功能价值类比法统计分析法购买型自建型4.4

成本途径具体评估方法成本途径重置成本的估算经济性贬值的估算方法实体性贬值的估算方法功能性贬值的估算方法观测法(成新率法)修复费用法使用年限法4.4

成本途径功能性贬值额

= 复原重置成本

- 更新重置成本成本途径重置成本的估算经济性贬值的估算方法实体性贬值的估算方法功能性贬值的估算方法按超额运营成本按超额投资成本资产功能性贬值额

= （年超额运营成本

*

(1- 所得税率)* 折现系数）直接计算法间接计算法例子（功能性贬值超额运营成本）：某被评估资产与目前普遍使用的技术先进的资产相比，在完成同样生产任务的情况下，能耗超支3万元，工耗超支1万元。经评估人员鉴定，该资产尚可使用3年。同行业的资产平均收益率为10%，企业所得税税率为33%。请测算该资产的功能性贬值。((P/A,0.1,3)=2.4869){6.665万元}案例分析题评估对象为某企业的国产I型设备,该设备于1996年5月20日购置并投入使用,其设计生产能力为年产A产品10万件,账面原值为150万元,评估人员于2001年5月20日(评估基准日)对该设备进行评估,并取得以下相关经济技术数据:（1）从1996年5月至2001年5月,设备类价格指数情况是:1997年5月比1996年5月上升了2%,1998年5月比1997年5月上升了1%,1999年5月比1998年5月下降了1%,2000年5月与1999年5月价格水平持平,2001年5月比2000年5月上升了2%经评估人员在I型设备生产厂家询价,I型设备的现行出厂价格为100万元,运杂费、安装调试费大约占购置价的25%；据厂家介绍,更为新型的Ⅱ型设备已经面世,售价较I型设备有较大提高；被评估设备从投产到评估基准日,利用率仅为设计能力的60%,估计评估基准日后的产权变动会使被评估设备的利用率达到设计要求；；被评估I型设备经检测尚可使用7年，该I型设备与相同生产能力的II型设备相比,年运营成本超支额大约在4万元左右。运用两种具体方法评估I型设备于2001年5月20日的续用价值（所得税率为33%，折现率为10%，(P/A,0.1,7)=4.8684）重置核算法：87.5万元；价格指数法：96.18万元本章小结知识点在评估实践中，就评估途径与方法选择本身，实际包含了三个层面的选择：技术思路、技术方法及经济技术参数的选择。不论选择哪种评估途径和方法，都要保证所依据的各种假设、前提条件、数据参数的可比性。5.2

市场途径及其方法在房地产评估中的应用市场售价类比法的含义又称市场比较法、交易案例比较法等，它是将作为评估对象的特定房地产与在近期交易的同类房地产加以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价格，经过因素修正得出评估对象在评估基准日可能实现的合理价值的评估方法。5.2

市场途径及其方法在房地产评估中的应用市场途径及其方法适用的条件和对象市场途径其方法适用于发育完善的房地产市场，并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。适用的具体对象包括具有活跃市场的交易性房地产，如房地产开发用地、商品住宅、公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等5.2

市场途径及其方法在房地产评估中的应用计算公式房地产评估价值P= 可比交易实例价值P’*交易情况修正系数A*区域因素修正系数B*个别因素修正系数C*交易日期修正系数DA=100/(*)=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数D=(*)/100=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数B=100/(*)=待估对象所处区域因素条件指数/可比实例所处区域因素条件指数C=100/(*)=待估对象个别因素条件指数/可比实例个别因素条件指数容积率（建筑总面积/土地总面积）土地使用年限有一待估宗地G，容积率为1.1，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下表(成交价单位：元/平米)。试根据以上条件，评估该宗地2012年的价值。{628元/平米}时间2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年价指数100103107110108107112地地容积率1.01.11.21.31.41.51.6价指数100105110115120125128宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素A6802009+

1%1.30+

1%B610200901.10-

1%C7002008+

5%1.40-

2%D680201001.0-

1%-

1%E7502011-

1%1.60+

2%F700201201.3+

1%0[例题]5.2

市场途径及其方法在房地产评估中的应用基准地价修正法在房地产评估中的应用含义基准地价修正法，是指利用当地政府制定的评估对象宗地所处地段的基准地价作为参照物，对出让年限、交易日期、土地状况、市场转让因素等进行修正，从而求取评估对象宗地在评估基准日市场价值的一种方法。实质是市场途径的一种具体方法。适用范围适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价；

需要在短时间内完成的大批量的宗地地价评估；一般作为辅助方法来采用。5.2

市场途径及其方法在房地产评估中的应用基准地价修正法在房地产评估中的应用基准地价的组成土地出让金基础设施配套费土地开发及其他费用5.3

收益途径及其方法在房地产评估中的应用基本思路适用范围房地产交易时，随着房地产所有者权利的让渡，房地产的收益转归房地产购买者，买者必须一次性支付一定的金额。这一货币额应该等于房地产每年纯收益的现值。适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆等；对于政府机关、学校等公用、公益性房地产评估一般不适用。预期原理－－房地产的价值通常并非基于其历史价格、建造房地产时投入的成本或过去的市场状况，而是基

于市场参与者对其未来所获收益的满足的预期。5.3

收益途径及其方法在房地产评估中的应用基本公式房地产价格= 收益

/ 资本化率纯收益实际客观客观纯收益=客观总收益-客观总费用资本化率确定方法种类投资收益率综合资本化率r0土地资本化率r1建筑物资本化率r2r0=(L*r1+B*r2)/(L+B)其中L为土地价值,B为建筑物价值实质资本化率确定方法累加法房地产资本化率＝安全利率+风险调整值市场租价比法（3）投资收益率排序插入法有一宗房地产，2012年的纯收益为50万元，资本化率为

5%，若(1)未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元；(2)未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下2012年初的房地产价值。{1400万元；1250万元}有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为50%，预计未来前五年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右。试评估该宗土地的收益价值。{216.1万元}某房地产开发公司于2005年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2007年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平米2500元。该建筑物占地面积500平米，建筑面积为

900平米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的

3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限界满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2011年3月的土地使用权价值。{335.883615万元，6717.67元/平米}5.4

成本途径及其方法在房地产评估中的应用基本思路适用范围以假设重置被估房地产所需要的成本为依据，再加上一定的利润和应纳税金，来确定被估房地产的价值。假设生产成本与价格之间有密切联系。适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法进行估价的情况。5.4

成本途径及其方法在房地产评估中的应用重置成本的估测取开管投开相得发理资发关成成费利利税本本用息润费实体性贬值的估测功能性贬值的估测经济性贬值的估测1、取得成本：开发用地所需的各种费用。包括：(1)征用集体土地取得土地使用权，包括农地征用费和土地使用权出让金；(2)城市房屋拆迁取得土地使用权，包括拆迁补偿安置费和土地使用权出让金；

(3)市场交易取得土地使用权，包括支付的使用权价款和缴纳的相关税费(手续费、契税等)。2、开发成本：可分为土地开发成本和房屋建造成本，是在取得土地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等。包括：(1)勘察设计及前期工程费；

(2)基础及配套设施建设费；

(3)公共事业配套费；(4)建筑安装工程费。3、管理费用：房地产开发企业管理人员的工资、办公费、差旅费等。管理费用=(取得成本+开发成本)X一定比率4、投资利息：通常以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为基数计算。5、开发利润：通常以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为基数按房地产行业开发同类平均利润率水平计算。6、相关税费：(1)销售费用；

(2)销售税金及附加；(3)其他销售税费，如印花税、交易手续费等。例题：某市经济技术开发区内有一块土地面积为平米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为

15%，银行贷款年利率为6%。试评估该土地的价值。{713.76万元，475.84元/平米}1.土地取得费:指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用，主要有:(1)土地补偿费:根据河南省<土地管理法>实施办法第三十四条规定，征用耕地的，市区近郊区土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的八至十倍，经调查该区域前三年平均亩产值为700元/亩。在评估中按平均年产值的8倍补偿，则：土地补偿费=700×8=5600元/亩＝

8.4元/平方米安置补助费根据河南省《土地管理法》实施办法第三十四条规定，经调查该区域前三年平均亩产值为700元/亩，补偿倍数为4倍。安置补助费=700×4=2800元/亩＝4.2元/平方米青苗补偿费根据河南省《土地管理法》实施办法第三十四条规定，经调查该区域前三年平均亩产值为700元/亩，青苗补偿费按单季产值补偿，则：青苗补偿费=700×1=700元/亩＝1.05元/平方米（4)地上附着物补偿费根据焦作市建设用地征地地面附着物补偿标准,结合估价对象所在区域地上附着物分布的一般情况,确定地上附着物补偿费平均为3元/平方米以上土地取得费用小计:土地补偿费+安置费+青苗补偿费+地上附着物补偿费＝16.65元/平方米2.税费土地管理费根据豫价房字[1993]第087关于<发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知>规定,土地管理费按征地费总额的4%征收, 则:土地管理费=16.65×4%=0.67元/平方米耕地占用税查耕地占用税税额表,该区域耕地占用税按5元/平方米计收耕地开垦费根据省财政厅(豫财预外字[1999]40号,河南省物价局(豫价房字[1999]288号),河南省土地管理局(豫土发[1999]10号)文件关于印发《河南省耕地开垦费.土地闲置费和使用管理办法》的规定,耕地开垦费为土地补偿费的0.5倍。则：耕地开垦费=8.4×0.5=4.2元/平方米以上税费小计:9.87元/平方米土地开发费根据焦作市国土管理局对部分新征用地土地开发基础设施配套情况的调查和土地开发成本的测算,该区域公共基础设施配套基本上没有，但宗地内基本达到三通一平，经过评估人员实地勘察,确定该宗地开发费用为7元/平方米。投资利息根据待估宗地的规模及项目占地的特点，假设土地开发周期为(半）年，投资利息按现在中国人民银行公布的一年期利息5.31%,土地取得费及税费均为一次性投入,土地开发费按平均投入计算。则:投资利息

=[(16.65+9.87)×1+7×1/2×1]×5.31%=1.63元/平方米投资利润投资利润是把土地作为一种生产要素,以固定资产方式投入,发挥作用,因