传媒广场项目可行性研究报告

传媒广场项目可行性研究报告项目地址项目位于广州市海珠琶洲西区AH040245地块。该区域共有5条轨道交通（现状8号线、在建的18号线、沿江LRT有轨电车已投入运行、新增规划19号线、规划28号线）。该区域与周边区域道路交通完善，南北向有华南快速、猎德大桥，东西向有阅江路、新港东路、琶洲大道。项目地块呈四方形，形状规整，北临城市主干道双塔路，西靠城市干道的海洲路，南面为主街琶洲南大街，规划有骑楼步行街与有轨车站，东面为地块间的规划支路。建设内容项目占地面积7671平方米，拟建总建筑面积约161870.8万平方米，其中写字楼约105942平方米，配套商业约13725.6平方米（约5000平方米特色书店）。拟建地下5层，地上60层，主体建筑设计高度320米。项目幕墙效果图项目由全球顶级设计单位美国JAHN/FGP担纲，联合5个国家和地区共15家顾问机构组建“设计梦之队”精心设计。设计方案灵感源自中国传统文化，秉承“文化之峰”的设计理念，旨在弘扬文化、传承文明、传播知识。建筑造型尤为独特，54.5米高的“山形”大堂，取意书山，书本厚度不一，堆叠至巅峰，形成宏伟的建筑入口门厅，视觉震撼，寓意“书山有路勤为径”。围绕书山这一主题，项目露台采用中国古典建筑中的台阶设计手法，取意“书籍是人类进步的阶梯”。项目建筑设计风格现代、简洁、大气，追求典雅、稳重、大方，具有高品质、高效率的特征。夜景设计与建筑语言高度统一，夜幕降临时为城市增添标志性光彩；41.5米高的顶部多退台空中花园，无遮挡城市景观尽收眼底。项目定位为广州城市文化新标杆、粤港澳大湾区文化创意新高地和国际文化企业总部新集群。项目建成后除出版集团南方传媒进驻外，还将引进国内外知名文化相关企业进驻办公。项目配套有超大体量的复合型特色品牌书店，将打造“永不落幕的南国书香节”、“新年读书会”等系列文化活动，为广大群众提供丰富多彩的公共文化服务，将成为琶洲西区（全球智慧城市示范区）一颗璀璨的“文化明珠”，也将作为粤港澳大湾区文化教育交流中心的载体，全面推动三地文化教育的互利合作，打造粤港澳文化产业集聚平台，承担加快对接国内外文化市场、促进文化产业高质量发展的历史新使命。项目建设意义深远2019年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》颁布，中央对粤港澳大湾区进行了纲领性的战略定位。粤港澳大湾区是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后的世界第四大湾区，是新一轮改革开放的引擎，是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。广东省明确提出要抓住粤港澳大湾区建设重大历史机遇，建设全球区域文化中心城市，不仅要打造拥有跨区域、跨文化辐射力和影响力的知名文化设施，更要拥有通过文化产业发展形成的文化产品生产网络和促进人才、资本、技术、信息等高端资源吸附、流通的文化要素配置平台，还必须拥有吸引国际文化消费人群的文化消费体验空间，从而在文化产品的创作、生产、流通和消费领域发挥引领作用。从这个意义来说，粤港澳大湾区不仅要做中国参与世界经济贸易竞争的排头兵，湾区文化也必然要成为中国文化走向世界的先锋队——粤港澳大湾区9+2城市群，亟需树立一个新的文化地标，促进大湾区城市间的文化交流合作，增强文化认同和价值认同，营造开放、包容、创新的发展环境。城市的文化地标，不仅是城市精神的雕塑和名片，亦是文化、商业、地标建筑的有机结合体，它不但实现了现代化与传统文化、文化与商业、艺术价值与使用价值完美演绎，还重新诠释了经济全球化背景下的城市精神以及空间美学。在此大背景下，项目作为出版集团、南方传媒认真贯彻落实习近平总书记对广东实现“四个走在全国前列”、当好“两个重要窗口”的要求，积极投身文化强省建设，推动企业高质量发展的重大举措和重要抓手，也是企业强化“速度、品质、规模、实力”的具体行动。项目背靠广东文化出版高地，可肩负这样的历史新使命。项目财务测算可行结合现有项目定位、人材机涨价、各项设计新规实施及执行（涉及建筑、结构、幕墙、暖通、给排水、强电、弱电等专业）、绿建、基坑支护及结构选型不同、建造标准提升等要求，项目总投资估算为456,153万元，其中土地成本176,133万元（含土地、地下空间出让金），建设开发成本280,653万元。在该总投资金额下，经对三种可行性的开发方案进行测算，三种方案的全投资税前IRR均在6.8%左右水平，自有资金税前IRR也在7%左右的水平，对比预期的投资回报率4.9%水平，项目无论考虑全自持或者部分销售，各方案经济效益均表现较好。广州写字楼物业市场广州甲级写字楼主要分布在越秀、体育中心、珠江新城三大核心商务区以及琶洲新兴商务区。截止至2019年第二季度，广州甲级写字楼总存量约为485.9万平方米，其中琶洲商务区拥有约796,989平方米的写字楼面积，占16.4%。预计下半年约有24.5万平方米的甲级写字楼入市，大部分物业预租情况良好。近几年，广州各商务区写字楼空置率呈下降趋势，琶洲商务区由于租金相对优惠，项目品质良好，且周边配套不断完善，推动该区空置率环比下降3.7个百分