房地产企业融资渠道多元化研究-以格力地产为例

PAGEPAGEI摘要房地产企业的发展已经由入行就赚钱的黄金时代转变到如今竞争剧烈的白银时期，因此在这样的背景下房地产企业的发展就必须要转变思路。目前我国的房地产企业由于行业逐渐转冷导致资金压力巨大，因此本文着重研究了当前背景下房地产企业的融资现状并发现了相关的问题，希望能通过对房地产企业在融资过程中存在的问题进行研究提出改善融资现状的相关办法，从而更好的促进我国的房地产企业的发展。关键词：房地产企业；融资；融资渠道；格力地产

AbstractThedevelopmentofrealestateenterpriseshasbeenchangingfromthegoldenageofmoneyintotherowofthesilvertonowcompetitionintenseperiod,sointhisbackgroundthedevelopmentofrealestateenterpriseshavetochangetrainofthought.Atpresentourcountryrealestateenterprisefinancingpressureduetoindustrygraduallyturnscold,sothisarticlefocusesonthecurrentunderthebackgroundoftherealestateenterprisefinancingsituationandfoundtherelatedproblems,thehopeisthatintheprocessofrealestateenterprisesinfinancingproblemsrelatedmeasuresputforwardtoimprovethefinancingstatusquoofthestudy,soastobetterpromotethedevelopmentofrealestateenterprisesofourcountry..Keywords：Realestatecompanies；Financing；Financingchannels；Greerealestate

目录摘要 I1.绪论 41.1研究背景 41.2研究背景 42.房地产融资渠道概述 52.1房地产房地产企业融资渠道内涵 52.2房地产房地产企业融资渠道的分类 52.3房地产房地产企业融资渠道选择影响因素 51.融资成本 52.融资结构 63.融资风险 63.格力地产融资状况分析 63.1格力地产简介 63.2格力地产融资现状分析 61.银行贷款 62.股权融资 63.债券融资 74.其他多元化渠道 73.3格力房地产融资渠道中的问题及原因分析 71.相关融资问题分析 72.融资渠道问题的原因分析 84.格力房地产融资渠道优化的对策 84.1从公司战略高度重视融资渠道建设 84.2继续维持多元化融资渠道 94.3强化信用理念和信用体系建设 94.4明确人才战略进行组织架构调整 10参考文献 11致谢 12PAGEPAGE14绪论1.1研究背景房地产业发展至今已经经历了数个阶段，而当前最新的限购令以及首付比例的调整的相关政策的出台又一次将房地产房地产企业置于风口浪尖，我们应该清楚的认识到房地产公司的稳定将直接影响到房价的稳定，而当前我国的房屋价格已经成为全社会范围内的综合问题，一旦房屋价格大幅度波动势必导致中国经济受到巨大的负面影响，因此只有更好的帮助房地产房地产企业进行融资才能稳定整个行业的发展从而达到稳定经济发展的目的。我们应该清楚的认识到房地产公司的稳定将直接影响到房价的稳定，而当前我国的房屋价格已经成为全社会范围内的综合问题，一旦房屋价格大幅度波动势必导致中国经济受到巨大的负面影响，因此只有更好的帮助房地产房地产企业进行融资才能稳定整个行业的发展从而达到稳定经济发展的目的。因此本文的着重分析了当前房地产房地产企业的发展现状以及外部经济环境以及市场需求等问题，然后着重分析了当前房地产房地产企业的融资问题，并提出了相关的解决方案从而更好的促进房地产房地产企业的发展以及整体经济的稳定运行。1.2研究背景近年来，由于城镇化建设导致我国城镇住房需求不断增加而促进了房地产业的快速发展。另一方面由于地区经济资源配置不同以及地方特色不同而导致各地区人口密集程度不同，这就使得不同地区对于住房的需求度也存在巨大的差异，这一差异也之间反应到了房价上面。同时由于中国经济的不断发展，房地产成为一种稳健的投资方式这就在极大程度上推动了房地产业的发展。拒不完全统计，房地产房地产企业从2008年到2015年增加了700%左右。这反应出住房的需求非常大，从而使得市场需求量不断增加最终促进了房地产业的发展。但是我们不难发现，由于当前整个经济下行压力巨大，导致房地产业融资困难。而且2016年10月全国范围内都出台了限购令以及提高首付比例的相关政策，这就使得我国的房地产业的资金流通速度进一步降低，显然这样的背景下，房地产房地产企业的融资必然变得越来越困难。而且这些相关政策的出台进一步使得整体的购房需求开始下降这就使得房地产房地产企业回款速度开始减慢，很多房地产房地产企业为了尽快回款不惜通过首付分期等方式提升购买需求部分但是这并不能够真正的给我国的房地产房地产企业的财务管理工作带来决定性的帮助。根据相关风险评估房地产企业对中国的房地产进行评估发现中国的大部分地区的房价确实存在泡沫这就使得很多商业银行将面临巨大的风险，一旦房产贬值将给商业银行造成非常多的次级贷款，对于商业银行的发展是非常不利的。因此部分商业银行开始提升房屋贷款的门槛以及首付比例以此降低风险，但是这种模式就限制了房地产公司的发展以及资金的回笼速度。因此房地产公司想要保证正常的发展就必须要进行融资，如何帮助房地产公司更好的开展融资工作，让房地产公司能够稳定发展就是本文研究的问题。2.房地产融资渠道概述2.1房地产房地产企业融资渠道内涵融资工作最通俗的来说就是房地产企业从外部获得资本，来解决资金对于资金的需求，从而利用资本实现更加高效的发展的目的。现代房地产企业往往在发展过程中都需要大量的资金，这些资金单单依靠房地产企业的自有资本显然是无法满足的，因此去也融资已经成为一种最为普遍的情况。对现代房地产企业来说，无论是任何时期房地产企业都需要融资，只是在不同阶段能够使用的融资方式不同。如房地产企业创业初期无论是自身实力的限制还是房地产企业问题都使得房地产企业无法得到市场的认可，融资工作也受到影响，融资渠道非常少。逐渐发展过程中房地产企业会获得外界的投资，上市以后就可以公开融资，但是不同阶段对于融资的规模需求也不同，房地产企业规模越大融资需求也就越大。2.2房地产房地产企业融资渠道的分类融资的意义是固定的，就是为了帮助房地产企业补充资本以进行发展，房地产企业融资的手段通常有内部融资、发行债券、发行股票、银行贷款等等。随着当前实体经济的不景气，房地产企业融资非常困难。2.3房地产房地产企业融资渠道选择影响因素融资成本一般的情况下，企业融资需要支付融资费用和资金使用费。其中，融资费用是企业用于筹集资金发生的费用，资金使用费是企业向提供者支付的报酬。但是对于房地产企业来讲，其所承担的融资费用要比大企业多得多。因为，中小企在申请贷款过中不得不被迫缴纳咨询费等多种隐性费用，并且需要有抵押物。在没有抵押物的情况下，房地产企业就需要委托担保公司，而担保费用占到了贷款金额的2%到5%，从而给房地产企业融资带来了更多的困难。融资成本直接关系到企业的经营效率，企业如果不能由着较高的利润率一方面会影响企业投资的积极性，另一方面也会让企业发展受到限制，显然企业没有充足的利润率作为担保是得不到发展的。另一方面融资成本高也会让整个市场的资本更多的向金融行业偏移，更多的资本进入金融行业的后果显然是虚拟经济得到发展而实体经济则缺乏足够的发展资金，最终被限制。当前我国的经济发展过程中实体经济和虚拟经济已经脱离，如果任由这样的情况继续发展未来的结果必然不堪设想。融资结构就目前来看，我国的房地产企业的融资方式过于单一，目前大部分房地产企业的融资无非就是商业银行贷款或者通过民间借贷行为进行融资。显然单单依靠这两种模式进行融资是非常不够的，房地产企业的融资往往动辄数亿资金，单单依靠某种方式进行融资是非常不够的，而且单一的融资渠道还会使得企业的整个资金链变得非常的脆弱，受到多方面的因素的影响。单一的融资行为往往会使得企业在某一时期要同时归还大量的资金，这反而会加剧房地产企业的资金压力。对于某一融资渠道的依赖很有可能导致房地产企业在融资过程中陷入被动的局面最终难以获得足够的主动权，这对于房地产企业的发展非常不利。融资风险当前房地产市场融资成本高也会让整个市场的资本更多的向金融行业偏移，更多的资本进入金融行业的后果显然是虚拟经济得到发展而实体经济则缺乏足够的发展资金，最终被限制。当前我国的经济发展过程中实体经济和虚拟经济已经脱离，如果任由这样的情况继续发展未来的结果必然不堪设想。当前商业银行已经开始提升融资的门槛，因此在这样的背景下融资是有着提前收回资金的风险的。3.格力地产融资状况分析3.1格力地产简介格力地产坐落于南海之滨“百岛之市”珠海，是一家集房地产开发、海洋经济产业、口岸经济产业以及现代服务产业于一体的集团战略化、全国布局性企业作为珠海最具实力和影响力的房地产企业之一，格力地产通过房地产市场化开发和多元资源整合，锐意开拓，稳中求进，不仅取得丰厚的经营成果和瞩目的业绩，也积累了丰富的技术、管理和开发经验，凝聚了一大批专业人才和精英。在总结多年经验的同时，格力地产着力打造全新的品牌战略，树立起鲜明的行业标杆形象。3.2格力地产融资现状分析表1格力地产资产负债表：类别2016年报2015年报2014年报流动负债短期借款4.56亿8.37亿2.00亿应付账款9.61亿7.85亿15.84亿预收款项20.42亿12.07亿11.92亿流动负债合计109.13亿98.34亿88.94亿非流动负债长期借款34.82亿50.17亿42.91亿应付债券7.79亿--非流动负债合计63.01亿48.20亿35.37亿负债合计151.96亿126.70亿101.66亿来源于：格力地产公开信息银行贷款（14.15.16）2014年，银行对于房地产贷款呈现收紧趋势，在2015年1月9日，格力地产公告称，为满足生产经营的需要，董事会同意2015年度公司(含属下控股公司)向金融机构、信托公司申请新增贷款、银行承兑汇票、信用证及银行保函等授信合计最高不超过75亿元人民币。2016年1月18日，格力地产股份有限公司以通讯表决的方式召开第六届董事第十次会议，在会议上审议通过《关于2016年度公司（含属下控股公司）向金融机构、信托公司申请新增贷款及授信额度的议案》。格力地产称，为满足公司生产经营的需要，董事会同意2016年度公司（含属下控股公司）向金融机构、信托公司申请新增贷款、银行承兑汇票、商业承兑汇票、信用证及银行保函等授信合计最高不超过100亿元人民币。具体贷款及授信事宜由贷款主体经理层办理。如涉及资产抵押或股权质押，授权本公司经理层审批。房地产企业可以通过银行进行贷款，商业银行的贷款模式是最为规范正规的贷款方式，房地产企业满足商业银行的相关要求，就可以获得一定的贷款。这一过程中房地产企业可以自由选取贷款期限，还款模式，利率由商业银行进行决定。整个贷款严格受到法律保护。通常情况下商业银行的贷款利率比较低，属于非常有效的融资模式。但是，商业银行的贷款模式往往审查比较严格，房地产企业往往需要进行抵押贷款。股权融资2015年4月27日晚，格力地产发布《2015年度非公开发行股票预案》。预案显示，格力地产拟向特定投资者非公开发行不超过246,204,349股A股股票，募集资金总额不超过60亿元。2016年8月5日，格力地产非公开发行股票发行结果变动公告中显示，，其发行A股442，477，876股，发行价格6.78元/股，募集资金2，999，999，999.28元，募集资金净额为2，939，407，521.41元。2016年9月28日，公司首期员工持股计划通过二级市场累计买入公司股票2，378，540股，占公司总股比例为0.115%，成交金额为14，996，585.15元。房地产企业增发股票能够有效的进行融资，补充企业的资本，而且增发股票的行为并不需要太多的投资，对于房地产企业来说非常具有吸引力。但是如果增发股本实际上是对股东权利的稀释，这就可能会造成股东的反对，同时增发股本需要非常好的经营基础，否则擅自增发股本就很可能会导致股票价格的下跌，反而导致了房地产企业的业绩出现问题，甚至可能会导致出现公司出现巨大的危机。通过表1格力股份的资产负债表可知，格力股份的负债自2014年-2015年持续增长，负债总额从2014年的101亿上涨到2016年的151亿，接近50%的增幅，格力地产根据稀释股权来从股票市场中换取流动资金的行为无疑是饮鸩止渴。债券融资格力公司于2014年12月25日公开发行9.8亿元可转换公司债券，格力房地产公司由中泰证券股份有限公司和\t"/roll/2016-06-24/_blank"长江证券承销保荐有限公司承销，面向合格投资者非公开发行总额不超过30亿元的公司债券，票面利率6.20%，为5年期，本次非公开发行公司债券工作已于2016年6月23日完成认购缴款。房地产企业可以通过发行公司债券进行贷款，债券规定发行期限，利率，票面额度，规定债券的各种细节，属于有价证券。债券实际上是将房地产企业的商业信用作为担保发行的债券，因此这种债券的风险是存在的，因此债券是否能够得到市场的认购存在风险，往往需要公司有非常好的商业信用。但是就目前来看，很少有房地产企业能够有效的发行债券并得到认购，为此很多房地产企业都采用委托金融机构发行债券进行融资的目的。通过商业银行发行债券，并交纳抵押金的模式实际上是将商业信用转变为银行信用，往往能够得到市场的认可。4.其他多元化渠道2014年、2015年格力地产的资产负债率分别为82.06%、80.78%，远超70%的警戒线。债务高企之下，格力地产仍在加码融资。在2016年8月4日，格力地产发布公告称，以6.78元/股的价格发行4.42亿股，融资30亿元。2016年9月15日格力地产发布公告称，同意公司和全资子公司格力地产（香港）有限公司（以下简称“格力香港”）成立珠海海控融资租赁有限公司。格力地产做金融是沿着本身的产业布局，为我所用，而不是直接去做银行、保险等金融业务。通过新模式进行融资，对于房地产企业来说，当前经济发展已经出现了很多的新型的融资模式，如通过P2P公司融资、通过自己组建金融机构进行融资以及通过众筹的模式进行融资，这些模式都属于新型的融资模式，往往有着比较高效的融资效率同时还能够做到让房地产企业有效的进行宣传的目的。总体看，在公司资本公积转增股本及非公开发行股票之后，公司权益资本将得到充实，股本规模持续扩大，整体流动性得到补充，且募集资金将全部用于公司项目建设，未来随着项目的建成，公司的收入规模及盈利能力将有所增加。但由于公司房地产开发速度稳定增长，在建项目较多，未来需要投入资金规模较大，公司仍有一定的融资需求；且由于公司债务负担略重，公司面临一定的偿债压力。3.3格力房地产融资渠道中的问题及原因分析以格力地产2015、2016年为例，2015年末借款余额：81.04亿元；2015年末净资产金额：39.62亿元；2016年11月末的借款余额：99.73亿元；2016年11月末累计新增借款金额：18.69亿元；2016年11月末累计新增借款占上年末净资产的具体比例为47.17%。相关融资问题分析我们在上文已经对当前企业通常使用融资渠道进行说明，房地产企业过于依赖股市进行融资的情况在当前的股市不景气的背景下已经难以开展，当前能够增发股本的房地产企业并不多，这也就限制了房地产企业的融资工作的开展。企业应该本着公司的实际情况选择融资方式，保证融资的实际效果。但是从实际情况来看房地产企业在进行融资的过程中往往没有考虑到全局只是单单对某一项进行考量，选择方法的不当使得融资的效率低下，而且当前互联网经济环境下企业的融资渠道已经发生变化，房地产企业想要融资就不能够再依靠过去的模式，如何有效的开发新的融资模式来解决融资问题对于房地产企业的发展尤为重要。民间借贷行为一直是房地产企业融资的非常主要的一种方式，由于商业银行的门槛相对较高这就使得很多房地产公司无法通过商业银行贷款来补充资金，这就使得房地产公司不得不另辟蹊径通过民间资本来进行融资。民间资本相比商业银行的门槛要低一些，但是民营资本往往要比商业银行的贷款利率高数倍，甚至部分房地产企业通过高利贷的形式进行融资。这种融资的危害有两方面，首先民营资本要比商业银行的利率更高，这就使得房地产企业的利润率受到影响不得不大幅度下降，显然这对于房地产企业的长期发展来说是非常不利的，而且这种模式往往使得房地产企业的利润难以自留，最终的结果就是房地产企业无法做到可持续发展。第二点是民间借贷行为目前市场尚不规范，相关法律法规都存在漏洞，这就使得很多房地产企业通过民间借贷进行融资以后会陷入各种纠纷，最终导致企业的整体效率低下，整个企业的各项活动都受到影响。因此我们不难发现当前民间借贷并不是房地产企业融资的有效途径。2.融资渠道问题的原因分析房地产企业融资是非常重要的工作，是保证整个企业稳定发展的前提，目前房地产企业缺乏完善的融资管理制度也是非常明显的事实，这种制度的缺少主要体现在以下几点：第一，融资之前缺乏针对企业的发展的预算制度，企业的融资行为是非常重要的，因此房地产企业在进行融资之前必须要根据企业的实际情况制定出相关的融资预算，但是我们看到当前房地产企业的融资往往数目不准确，很可能导致资本的浪费。第二，融资过程中对于资金的管理工作并不是非常完善，融资的资金的管理是非常重要的工作，但是我们看到当前很多房地产企业往往缺乏完善的财务管理制度，这就使得资金得不到使用，显然对于现代企业来说这是非常不利的。而且我们还应该注意到企业的融资不是一种瞬时行为，而是一种长期的行为，往往企业会经常性的融资，因此选择利率相对较低的时候进行融资往往是非常有利的选择，但是我们看到房地产企业的融资往往会集中在某一时期这就可能导致房地产企业的融资的利率相对较高，不利于企业的发展。格力房地产融资渠道优化的对策格力地产目前涉足了不少金融业务。此外，格力地产提出未来的目标是成为一个投资控股集团，从资产管理者到资本管理者。2014年，为了解决购房者首付问题，做了小贷公司，就是给购房者降低他的购房门槛，目前正在申请互联网小贷；由于格力承担了大量的政府工程，为供应商和建造商提供中间的金融服务，就成立了保理；最近正在成立融资租赁公司。公司对金融业务的思路更多是财务投资，格力已经专门成立了一个投资基金，目前是5个亿，将来是10个亿规模。4.1从公司战略高度重视融资渠道建设融资工作不能够仅仅成为财务部门的工作，而是必须要上升到公司战略的角度。资本对于房地产企业来讲是十分重要的因素之一，然而更为重要的是脚踏实地的发展自己的企业，努力提升自己的企业综合竞争力。不断扩大企业自身的规模，确保企业在和其他企业竞争中有自己的优势。对于很多企业来说他们有足够的资金为其他优质的企业进行融资，但是目前市场上非常缺乏优质的项目和企业，因此房地产企业切实将自己的实力进行提升，才能保证企业本身具有更大的竞争力，才能做到多种方式融资力度。货币资本占据房地产企业中的总资本的数量不多，其实力也比较落后，因此如果只是单纯的通过自己的能力进行发展的真正发展起来难度很大因此通过与人合并经营、请他人入股、员工内部入股等方式来扩大企业规模，提升企业的竞争力才能保证企业更好的发展。4.2继续维持多元化融资渠道我们已经说过，房地产企业想要更好的发展就必须拓展融资渠道，通过多种方式进行融资才能让整个房地产的资本得到快速的补充。首先，房地产企业可以通过内部发行不流通的优先股的模式进行融资，这样能够不影响市场上股票的价格的变动同时也能将融资工作做好，因此通过内部融资补充资本是非常有效的渠道。房地产企业的内部股份还可以让员工更加积极的进行工作，而且这种模式还能够让公司与员工之间有一种更为合理的契约关系，让员工更加积极的工作，同时通过内部股份来激励不同层级的员工还能够建立一种良好的竞争模式以及福利带来模式。其次，房地产企业应该通过金融工具进行融资。我们看到目前众筹等模式非常火热，我们也可以通过众筹的模式来进行融资，2016年众筹模式累计融资超过30亿，而且这种模式不仅仅让房地产企业获得了资本还成功的宣传了公司的相关产品以及经营模式理念等等。当前背景下合理使用众筹进行融资也体现了一家房地产企业的融资能力以及综合的营销能力。最后，房地产企业可以组建自己的金融子公司，通过专业的金融运作实现资金的周转、支付、融资等工作的一体化，我们看到京东、阿里巴巴、苏宁等都组建了自己的金融子公司以此开展融资工作，为此我国的房地产企业如果有能力也可以学习这种模式，通过专业的运营解决融资等相关问题，促进房地产企业更好的发展。4.3强化信用理念和信用体系建设笔者提出通过以下方面，以实现中小地产企业多样化融资途径。第一，不断加大房地产企业的改革力度，完善企业的管理框架。随着社会信用水平整体的提升，企业的标准管理模式对自身的融资水平具有巨大影响。针对国营全民所有制的房地产企业，应该积极响应政府的号召，加大改革力度退出国有股；针对民营经济中的中小型房地产公司一定要求转变家族式管理观念，充分引进先进的社会管理经验，努力学习现代企业的管理方式。第二，要求不断提升投资经营管理层的专业素养，全面实施现代化的科学管理方式。在当前激烈的竞争环境中，房地产企业想要获得长久、健康的发展，就一定要求提升自身整体素质，加强自身竞争能力。然而提升投资经营管理层的专业素养，全面实施现代化的科学管理方式是实现这一目标重点。。4.4明确人才战略进行组织架构调整房地产企业的发展过程中最为稀缺的资源就是人才，为了更好的让房地产企业进行发展，行业内部开始出现专门的培训企业，而房地产企业主也希望能够抓住机遇对自身，以及企业内部的相关人员进行专业的培训，以提升企业的生产经营的效率。人才是企业创新的核心动力，是企业永恒发展的动力源泉。引进现代管理理念和高素质的专业管理人员和技术人员，注重人才培养，加强科技人才和房地产企业的对接，为房地产企业造就一批具有现代企业管理知识和经验的人才参与管理，引进先进科学的管理知识和方法，促进房地产企业的可持续发展，因此房地产企业想要更好的发展，更好的进行融资，解决经营以及资金