房地产市调方法及技巧教案258

房地产市场调查2023/11/23教学目的什么是市调市调的重要性市调的方法2023/11/23课程内容市场调查的概念及其重要性市场调查的内容市场调查的方法2023/11/23市场调查的概念2023/11/23市场调查的概念市场调查是指人们为了解决产品营销问题，对市场有具体了解，幷进而认识营销的活动与过程。

市场调查是是有系统的搜集、纪录及分析与产品或生产的营销问题有关的各种资料。这种调查可由企业本身或专业的调查机构或第三者来进行，以解决营销问题。（美国管理学会）

2023/11/23市场调查的地位及重要性「市场调查」是房产的基础「市场调查」是房产「扎马步」工夫2023/11/23营销策略制定需要精确的信息产品规划需要丰富的信息重大决策需要丰富、正确而精准的信息决策产生什么结果，来自于提供什么样信息

为何要建立数据库?……2023/11/23市场调查的作用2023/11/231.提供高层管理者作决策的客观依据

2.有助于了解其它竞案，促进自身管理与销售

3.增强企业的竞争应变能力

对于管理的重要性

2023/11/23生产只是方法，销售才是目的。销售前需有全盘的产品计划，促销计划、通路计划、订价计划。这些计划必须仰赖市场的信息。市场的讯息获得，必须经过市场调查。根据市场调查，掌握市场信息，即可掌握致胜先机。2023/11/23增强产品的销售能力对个案作产品定位、产品规划及订价。帮助了解产品的可能客源分布状况，各区域的接受程度，有助于日后推案的参考。增加产品的竞争力，对客户分析说明时，更有说服力。帮助订定产品的初期销售策略，包括广告策略、媒体计划等，是威力十足的工具。2023/11/23市场调查的内容2023/11/231.总体市场经济因素：A.经济成长率B.物价波动C.中长期利率D.放款额度E.储蓄率F.国民所得G.货币供给额H.国际油价I.股市、债市等社会因素：A.户数变动B.人口成长率C.人口组成变化D.都市化程度政策因素：A.金融政策B.财税政策C.土地政策D.住宅政策E.城市规划政策法令因素：A.城市规划B.建筑法规C.土地法规D.环保法规

2023/11/232.个体市场

区域环境分析：A.区域环境特色B.社会环境C.经济环境D.区域发展沿革与特性基地环境分析：

A.基地基本资料（面积、形状、地权、地价）B.土地使用分区C.基地使用强度D.基地邻近交通状况E.基地邻近公共设施状况F.基地的嫌恶设施G.土地使用现况等。重大建设计划：

A.交通建设计划B.公共设施计划C.都市计划D.生活圈发展计划E.新市镇计划F.科技园区发展计划等

2023/11/232.个体市场区域市场分析：

A.市场供需分析B.市场价位分析C.市场销售状况分析D.竞争与明星个案分析E.产品属性分析（住宅、办公、商业等）竞争个案分析：

A.竞争个案特色分析（诉求重点、区位、交通与其它条件分析）B.竞争个案销售状况分析（广告与促销策略、销售模式、付款方式、价位、销售率）C.优秀个案分析（国内、国外个案分析）2023/11/23市调方法2023/11/231.直接法:获得初级（一手）资料人员询问\访谈法电话访问法问卷法观察法展示法2.间接法:获得次级（二手）资料报纸、杂志网络统计局、交易中心……2023/11/23养成看报纸、杂志的习惯图书馆、专业书局政府单位：统计局、规划局、交易中心…注重同行间的交流日常注重观察,随时捕捉信息2023/11/23楼盘市调技巧2023/11/23市调要求市调前做好充分准备了解目的、市调重点、安排市调路线、准备市调说辞不害怕、不紧张、不害羞、不怕苦、不怕累、不气馁、不拘泥小节、不获资料不收工2023/11/23同行市调以诚待人、博取信任谈其所好、结交同行2023/11/23扮客户市调构思台词、投入表演临场发挥、沉着冷静外行说辞、旁敲侧击搭档市调，增强信任感2023/11/23侧面市调迂回战术，透过竞争对手了解朋友、同学关系2023/11/23市调表格的填写2023/11/23基

本

资

料案

名

所在区域

制

表

人

投资兴建

企划销售

规划用途

工地位置

售楼中心

销售电话

基地面积

建筑设计

建筑楼层

总建面积

在售面积

规划面积

平均单价

单价范围

在售总价

规划户数

容积率

建筑形态

公开日期

交房日期

在建进度

销

售

率

一次付款

其它折扣

2023/11/23环

境

分

析1、交通条件

a、区位概念：临近道路情况：b、捷运系统：□一号线

□二号线

□轻轨明珠线

其他：主要道路动线：c、出行方式：□公交

□地铁

□轻轨

□出租车

□自备车周边公交线路：2、综合环境

基

地

位

置

图a、居位氛围：

b、商业环境：c、公园绿化：d、就学条件：e、就医条件：f、人文遗产或大型公建：地段综合

评

述

2023/11/23产

品

力

分

析1、规划理念

a、社区规模□超大□大型□中型□小型超大型：总建面积30万以上，大型：12-20万，中型：5-12万，小型：5万以下b、景观设计：代表景观诉求：c、会所规划：□泳池

□网球场

□壁球

□桌球

□棋牌室

□健身房

□歌舞厅

□儿童乐园

□老年活动中心

其他：d、公建配套：□餐厅

□美容美发

□超市

□洗衣房

□家政中心□医疗中心

□幼托□小学□中学

2023/11/232、产品塑造

a、主力房型：

代表房型诉求：b、主力面积：

建议主力面积：c、智能化设施：d、外观立面：□涂料

□面砖

□石材

其他：

特别强调之处：e、建材配备：

特别建材设备：f、装修品质：

装修标准：g、物业管理：

物业收费标准：3、面积配比房

型面积户

数比

例总价

产品综合

评

述

2023/11/23销售分析

卖场营建

特别之处

人员水平□专业

□一般

□不专业特别之处

样

板

房

特别之处

SP活

动

特别之处

媒体分析

媒体表现□NP□MP□房展

□电视

□广播

□网站

其他：主打媒体□NP□MP□房展

□电视

□广播

□网站

其他媒体诉求

主诉求语

价格分析

价格定位□高于行情

□行情中

□低于行情行情差价

楼层差价

景观差价

朝向差价

房型差价

去化分