房地产营销策划 -2021宝湖花园整体营销定位方案

引言解读:跳出宝湖花园和华雁湖畔项目认知，打造全新、高端改善产品，赢得产品口碑与利润的双赢。解读:通过项目带动企业品牌，成为本土品牌标杆，树立具有影响力的企业形象，全面升华品牌价值。 目标报告框架市场分析本体解读营销定位物业开发建议营销执行全国市场|银川市场|竞品市场项目位置|项目四至|项目配套|SOWT分析客户定位|核心发展策略|项目定位|形象定位|价格定位开发建议|产品建议|园林建议|科技建议|体验、场景构建|价值重塑核心策略|推盘策略|营销排期|营销活动|渠道拓展|坚持“房住不炒”定位稳预期，促进房地产市场平稳健康发展；同时，2020年3月27中央政银保监会1月银保监会1月监管要求，防止资金违规流入房地产市场，2020年全国银行业保险业监督管理工作银保监会2月中央继续强化金融支持，强调稳健的货币政策更加灵活适度，创造良好的金融环境；中国人民银行将开展1.2万亿元公开市场为支持打赢疫情防控阻击战，央行设立了3000亿元专项再贷款，提人民银行开展了2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元李克强主持召开国务院常务会议，会议确定增加再贷款、再贴现额度500市场分析——宏观大势分析受疫情影响受疫情影响，1-2月份开放投资增速及商品房销售面积双降最高降幅近40%，疫情对楼市短期内影响较大市场分析——微观大势分析银川市“商转公”业务办理，减轻商贷职工还款压力，促进市场经济稳定。为促进房地产业健康发展,支持缴存职工实现基本和改善性住房需求理商业性住房按揭贷款职工的还款压力,近日,银川住房公积金管理中心恢复办理商业对在银川住房公积金管理中心缴存住房公积金、并符合“商转公”贷款条件,理不动产权证书的公积金缴存职可申请办理“商转公”业务,贷款申请条件、贷款额贷款期限、贷款程序等,按照原《关于住房公积金使用管理若干具体问题的实施公积金发[2013135号)文件中相关规定执行,与现行贷款政策冲突的,以现行政策为积金中心进行预先审核,审核通过后在结清原商业贷款余额一个月之内到该公积理商转公业务。已办理过一次住房公积金贷款并结清的职工,办理“商转公”业务时次公积金申请政策执行。此项业务仅限在银川市管辖区域购买一手住房或二手住房个人商业按揭住房贷款的职工申请办理,区内其他县市及外省市的房屋暂不市场分析——微观大势分析2020年第一季度银川市住宅成交量跌价升，近半数楼盘无成交，成交量同期下滑90%；市场分析——疫情对房地产市场的影响分析湖雁华艾依河宝湖路宁安街六盘山路正源街宝湖公园湖雁华艾依河宝湖路宁安街六盘山路正源街宝湖公园七十二连湖市场分析——中观发展分析凤徕湾市场分析——中观发展分析凤徕湾凤徕湾枫林湾御景湖城中海珑湾中梁御府翡翠湾翡翠公园宝湖印象鲁银泷玺市场分析——中观大势分析凤徕湾枫林湾御景湖城中海珑湾中梁御府翡翠湾翡翠公园宝湖印象鲁银泷玺市场分析——中观大势分析凤徕湾枫林湾御景湖城中海珑湾中梁御府翡翠湾翡翠公园市场分析——中观大势分析凤徕湾枫林湾御景湖城中海珑湾中梁御府翡翠湾翡翠公园市场分析——中观大势分析市场分析——微观竞品分析宝湖花园周边市场调研序号项目名称总面积总户数交房时间销售价格销售价格面积区间主力户型热销户型热销户型赠送面积疫情阶段销售政策1凤徕湾12万㎡6282021年6月5800-83005800-8300元/㎡118-318㎡133、136㎡136136㎡、156㎡一楼带院子户型赠送13-16㎡一次性减400元/㎡按揭减300元/㎡2御景湖城49万㎡2509三期2019年年底四期2020年年底75007500元/㎡三期110-146㎡四期105-146㎡115㎡115115㎡一楼院子40-50㎡认筹交5000元；总房款减20000元3万科·翡翠公园49万㎡28742020年10月高层高层9000元/㎡洋房11000-12000元/㎡别墅12000-17000元/㎡高层125-165㎡别墅160-202㎡125㎡、143㎡125125㎡、143㎡户型赠送20-30㎡院子30-40㎡优惠98折、99折再减20000元4碧桂园·翡翠湾20万㎡10272019年年底115-260㎡115㎡、140㎡140140㎡户型赠送18-31㎡一楼带院子优惠99折再优惠98折5宝湖印象26.5万㎡1090//127—182㎡127㎡、144㎡、147㎡////6鲁银·泷玺25万㎡12642020年11月洋房标准层6600-7300元/㎡洋房标准层125—180㎡130㎡、148㎡、165㎡130130㎡/交2万抵5万，再优惠99折7天山·国宾壹号18万㎡8652021年7月在售在售7200元/㎡86-155㎡108㎡、138㎡、158㎡21户型赠送12㎡剩余房源一口价8中海·铂悦公馆18万㎡15942021年9月高层：高层：6600-7200元/㎡洋房：7200-7600元/㎡109-169㎡109㎡、133㎡户型赠送15㎡优惠两个95折，再优惠98折9中房·万科·理想城24万㎡17092021年8月高层：7600元/㎡小高层：高层：7600元/㎡洋房：8500元/㎡98-128㎡118㎡、128㎡118118㎡、128㎡户型赠送20㎡左右优惠98折、99折再减20000元（享受开盘价）中梁御府12万㎡9492020年6月高层高层5600-6300元/㎡洋房6600-7300元/㎡洋房：8500元/㎡102-207㎡120㎡、135㎡、146㎡135135㎡、146㎡户型赠送14-30㎡南北院子50-70㎡/中海珑湾280万㎡200002020年6月6600-70006600-7000元/㎡102-169㎡102㎡、122㎡102102㎡、122㎡、140㎡户型赠送15-28㎡院子100-200㎡/枫林湾72万㎡34262020年6月毛坯毛坯7500元/㎡精装8500-9000元/㎡三期105-177㎡四期100-260㎡100㎡、139㎡、146㎡、170㎡119119㎡、126㎡、139㎡一楼院子40-60㎡一次性减100元/㎡直线距离4公里1#4##7#3###6#2#24##5#2728##23##9##8#17###25#21##26##别墅直线距离4公里1#4##7#3###6#2#24##5#2728##23##9##8#17###25#21##26##别墅市场分析——微观竞品分析中梁御府高层高层洋房洋房东方礼序，王府豪宅筑梦银川>高层销售价格：5600-6300元/㎡>别墅销售价格：10000-15000元/㎡市场分析——微观竞品分析型间市场分析——微观竞品分析王府中式建筑风格——“御景行宫，中式华府”直线距离39公里直线距离39公里 碧桂园·翡翠湾市场分析——微观竞品分析匠心城南匠心城南，近享高铁，湖岸公园家”市场分析——微观竞品分析市场分析——微观竞品分析市场分析——微观竞品分析33224+2+2市场分析——微观竞品分析品分析 万科·翡翠公园二期洋房11000-12000元/㎡别墅12000-17000元/㎡品分析 万科·翡翠公园二期洋房11000-12000元/㎡别墅12000-17000元/㎡ 北区未开 市场分析——微观竞品分析量/㎡拼/市场分析——微观竞品分析直线距离2.3公里御景湖城31#高层直线距离2.3公里御景湖城31#高层25#30#24#29#23#未推在售售罄售罄售罄直线距离2.1公里直线距离2.1公里市场分析——微观竞品分析宝湖印象疆有界、境无边，宝湖登顶大作！鲁银·泷玺市场分析——微观竞品分析鲁银·泷玺该项目于2019年11月开盘推出76#、79#、80#市场分析——微观竞品分析面积区间套数8.86%130-131㎡34026.9%41.46%12.66%10.13%合计1264套在售洋房在售合院金凤区金凤十街与金凤十六路交汇处路南10在售洋房在售合院金凤区金凤十街与金凤十六路交汇处路南10洋房、合院、高层>合院销售价格：21000元/㎡>洋房顶底带院子、阁楼销售价格：10000元/㎡ 天山·国宾壹号院 市场分析——微观竞品分析在售未推售罄市场分析——微观竞品分析在售未推售罄洋房、高层>高层：7600元/㎡>小高层：7900元/㎡>洋房：8500元/㎡13#、15#、16#、20#、21#在售剩余2市场分析——微观竞品分析市场分送飘窗、阳台半赠飘窗、阳台半赠送中海·铂悦公馆市场分析——微观竞品分析中海·铂悦公馆洋房、高层市场分析——微观竞品分析市场分析——微观竞品分析建发·南泊湾千亩湖城，心归一湾洋房、高层市场分析——二手市场>宝湖周边2014年后的二手房销售价格在6800-8500元/㎡左右；>整体二手房售卖时间长。改善需求旺盛——宝湖片区存在高支付能力改善需求客户，为本项目入市提供客户支撑。市场竞争格局——城南区域在售项目存量较少改善需求旺盛——宝湖片区存在高支付能力改善需求客户，为本项目入市提供客户支撑。市场竞争格局——城南区域在售项目存量较少，借助区域后期发展及项目位置优势，本项板块高端聚焦——万科、碧桂园、建发大品牌进驻，拉升区域价值，高端改善产品增区域中高端喜好——宝湖片区消费预期良好，后期区域发展将更加完善改善型住房占比高——竞品项目从两室、小三室产品起步转化为舒适三室起步，且140㎡产品比重不断增加。加，加剧竞争格局。目竞争优势明显。本体解读——城市占位大银川城南宝湖本体解读——城市规划本体解读——城市规划本体解读——景观外部资源解读：未来区域价值不可复制外部价值聚焦效应必须显现凤悦巷庆丰街本体解读——区位凤悦巷庆丰街本体解读——规划本体解读——规划内部资源解读：客户导入——区域客户特性客户来源：金凤区、兴庆区、外市县区域客户格局：区域板块中，以三公里范围内地缘性改善客户为主，其次吸引金凤区其他区域及兴庆区外溢改善客户，随着本区域发展，将引入部分外市县客户。翡翠公园鲁银翡翠湾理想城客户导入——区域客户特性翡翠公园鲁银翡翠湾理想城客户导入——竞品客户ü客户年龄：客户年龄大多集中在30—45岁之间；ü客户职业：客户大多以个体老板、企业高管为主。ü客户家庭年收入：客户家庭年收入主要集中在20—40万元左右，；ü客户置业目的：客户置业目的主要以改善为主；30以下30—4040—4540—5555以上企业高管公司职员个体老板务工人员其他•...60万以上%自住改善为子女购房自住0 客户导入——竞品客户0竞品客户购房关注因素： 客户导入——客群特征总结强求群出弱质层上本案客群：在城南板块发展背景下的中坚阶层及城市新贵。客户导入——客户定位客户标签：标签一：城市精英阶层标签二：奋斗中的城市中坚标签三：城市财睿阶层客户需求注重居住环境，产品价值，以及所能带来的体验感宗地属性低容积率6、8、10、11层洋房产品市场站位高端产品实现高溢价舒适产品高端享受贵族血统客户需求注重居住环境，产品价值，以及所能带来的体验感宗地属性低容积率6、8、10、11层洋房产品市场站位高端产品实现高溢价舒适产品高端享受贵族血统高端形象高端市场的领导者城市发展城市发展高消费市场逐渐形成，高价高品有一定市场基础，城南板块发展，市场机遇改善型高消费改善型高消费市场逐渐释放客户站位：领军阶层市场站位：宝湖片区高端住宅领导者 结合项目区域属性，及竞争策略诉求：舒适项目定位——产品规划业98口546#2业项目定位——产品规划业98口546#2业213房7项目定位——户型配比私厅入户，南北通透、卫生间干湿分离，符合首改客户需求166㎡4+2+2166㎡4+2+2153㎡153㎡4+2+2私厅入户，独立卫生间，6-7米横厅设计，形成宽庭、书房可变空间间间 项目定位——商业产品614商铺共计45套，主力面积为127-137㎡户型，占比76%，60-66平米纯一层商铺市场情况+产品本身+发展预期=合理价格竞品园林分析项目绿化率风格重点园林卖点万科·翡翠公园47%新中式园林景观局部各组团为主中梁御府35%王府中式园林风格“府藏山水、园中有园”国府壹号36%西方与东方相结合水上行宫，两大滨湖跑道、五大主题广场中房·玺悦湾36%新中式园林景观以“江南水岸”为主题，打造“身处塞上，犹在江南”的意境。同时设置全龄互动的运动区。公园华府35%江南风格园林以八大园林景观，倾力呈现“东方礼序美学”与“西方建筑尺度”的完美结合多维度景观，360度无死角栽植。万科·翡翠湖望41.8%新中式园林景观局部各组团、慢跑道竞品项目景观结论本项目社区内部园林景观风格定位本项目社区内部园林景观风格定位生态之上从“湖居”到“公园家”打造人居回归本真，与自然胡处的公园家，勾勒银州人最终追求的生活方或入口景观轴一级儿童园林景观布局建议入口景观轴一级儿童园林景观布局建议中央景观轴建议中央景观轴建议园林景观布局建议节点景观建议节点景观建议园林景观布局建议儿童成长空间建议在项目园林内专门为儿童其打造游乐区、萌宠天地、休闲栈道、特色社园林景观布局建议成人运动空间建议成人运动空间建议园林景观布局建议艺术体验空间建议艺术体验空间建议异性树：象征着安全感和依靠，异性树：象征着安全感和依靠，家就是归宿与港湾。象征着健康、幸福，祝福业主家庭幸福。园林景观布局建议夜光慢跑道园林景观布局建议园林内细节建议科技配套——重点竞品配套银川市重点项目配套调研E花林夜光跑道、风光定位系统SPS、一键断电、新风色可视对讲、供暖系统、人体感应灯、室内紧人脸识别系统、车辆识别系统、安防监控系统、周界新风系统、分户净水系统、智能家居、塑胶跑道、智统、太阳能集热系统、管家APP、周界电子防范、直饮水、智能充电桩、人脸识别系统、背景音乐系能APP、塑胶跑道、一键急救系统、车辆远//太阳能集热器、灭火报警系统、楼宇可视对讲系统、新风系统、分户净水系统、人脸识别系统、可视对讲系统能家居、急救报警系统、周界电子防范、智能垃圾桶、W新风系统、分户净水系统、辐射制冷系统、智能家居道、智能安防系统、太阳能集热系统、管家APP、周科技配套——窗材项目窗材：断桥铝合金中空玻璃科技配套——子母门科技配套——人脸识别系统科技配套：入户大堂人脸识别系统科技配套——车位充电桩科技配套：地下车位充电桩系统科技配套——指纹密码锁指纹密码锁---安全与尊贵，重新定义理想人居科技配套——全系新风系统精装项目科技配套——智能快递柜社区智能快递柜-----解决“最后100米”配送难题通过智慧云网及安防设备终端，通过APP在线观察车库、儿童游乐场所、出入口的视频科技配套——智能门禁智慧道闸无卡停车系统，在车距离道闸5-10米的范围就能迅速的感应与识别，提前升起道闸，更快更方便。小区门禁“摇一摇”通过手机一对一捆绑认证业主后，手机摇一摇即可实现小区门禁开启桁架桁架凤悦巷和庆丰街交汇处搭建精神堡垒，增加项目昭示性精神堡垒包装桁架桁架绿皮围挡+金属雕刻字+案名造型设计项目地项目地写字楼大堂31#二楼布局图【宝湖华府】营销中心内部大厅二楼布局图30#二楼布局图18m18m8.8m2m项目价值灯箱水吧台白云品牌墙 8.8m2m项目价值灯箱水吧台白云品牌墙 42m一楼布局图8.8m会议室8.8m9.2m会议室8.8m9.2m卫生间更衣室46m12.2m12.2m项目区位图项目区位图前台承重柱承柱重3m前台承重柱承柱重3m1.9m9.7m形象墙形象墙4m8.3m8.3m15.5m更衣室8.8m18m46m更衣室8.8m18m46m30#写字楼二楼室卫生间会议室卫生间会议室承重柱承重柱承重柱承重柱31#写字楼二楼 祥板房作为铺售道具的主要形式，是鲁户了解项目最直观的场所，是影响鲁户购买的决策圆素之一。圈此，我们对项目祥板房的晨示应提出更高要求，意造出与项目属性奖合的空间环境和现场氛围，通过让客户实际体验，感受产品的空间功能和核心价值，协助并低进销售，同时为区别精装及看还产品之闻的区别，在软装上与装修风格进行完美的契合。餐厅、卫生间、厨房的装修要营造实景及温餐厅、卫生间、厨房的装修要营造实景及温社区入户大堂宝湖华府宝湖华府样板间样板间入户大堂入户大堂样板样板园林 觉感受建议将项目三期入社区大门、主景观区域、外部商铺包装晨示区域，打造景观示范区，通过样板区建议将项目三期入社区大门、主景观区域、外部商铺包装晨建议将项目三期入社区大门、主景观区域、外部商铺包装晨一期对街商业包装三期对街商业包装项目地一期对街商业包装三期对街商业包装项目地项目附加值卖点增加建议：多功能会所入户大堂：兼备小型便民档口超市、会客空间、图书角、咖啡茶饮供应、项目附加值卖点增加建议：地下双精装大堂项目附加值卖点增加建议：单远内独立体息空宜项目附加值卖点增加建议：置慧营道虫心项目附加值卖点增加建议：置慧生活体验区域项目附加值卖点增加建议：项目附加值卖点增加建议：形象展示─_I体系形象展示─_I体系推广策推广策项目分案名建议：基于项目地块属性+区域板块+客户需求：——低密墅院洋房，自此宝湖之后再无"湖居洋房"【白云地产22载品牌匠筑】品牌实力系统【白云地产22载品牌匠筑】品牌实力系统银川市白云房地产开发有限公司成立于1997年，注册资金10018万元东区、丽园西区、丽园南区、丽园南区二期、丽园南区三期城市资源系统【正源街城市中轴，完善资源配套】【环境、医疗、文旅、商业】城市【环境、医疗、文旅、商业】城市生态系统水资源丰富，中医院优质医疗配套、文化园休闲旅游配套、大悦城购物商业新配套。南绕城高速亲水街正源街宁安大街【多维路网南绕城高速亲水街正源街宁安大街【多维路网畅达全城】城市交通系统通达街城市教育系统【15年一站式学府文脉】城市教育系统【15年一站式学府文脉】•幼儿园：乐童幼儿园（300米）、金色童年幼儿园（500米）、爱依宝幼儿园（）；•小学：金凤区十二小（500米）、金凤区五小（1公里）、金凤区九小（2.）；【星级物管【星级物管尊崇礼遇】物业服务系统实现销售额4.2亿元（均价9300元/㎡）营销策略营销三段式第一段——产品亮相·蓄客季第二段——锁定客户·认筹季第三段——引爆成交·销售季整盘营销排期攻防策略攻攻第一阶段：产品亮相·蓄客季心归湖，悦华府/活动营销执行：营销工作营销执行：营销活动宝湖华府营销中心及样板间，盛大开放营销执行营销执行宝湖华府，品质住区，即将荣耀归来第二阶段：锁定客户·认筹季浮华阅尽，归湖湾营销工作营销工作宝湖华府，品质住区，盛大认筹营销工作营销工作ü认筹形式：建议以银行存款，存款冻结的形式进行认筹。ü认筹具体渠道：与银行合作保证金定存，定存后账户冻结，直至开盘；ü认筹金额：2万元（客户自行存至指定银行）ü认筹时间：2021年7—9月份媒体推广媒体推广媒体推广媒体推广抖音平台媒体推广媒体推广LED广告牌营销活动营销活动营销活动营销活动第三阶段：引爆成交·销售季湖境大成，悦鉴华府营销工作户型面积户型结构楼栋套数（套）营销工作户型面积户型结构楼栋套数（套）合计套数合计面积占比127.473+2+29#428610962.4224.02%10#44135.017#448611610.8624.02%8#42142.673#26405706.811.17%6#一单元153.624+2+226609217.216.76%4#34165.232#288922.4215.08%6#二、三单元26202.355+2+332326475.28.94%物业类型楼栋面积（㎡）单元层数套数（套）面积（㎡）户型总面积图纸总面积洋房153.62一单元7F262150.683994.124374.53二单元6F1843.442#165.23一单元7F282313.224626.444706.14二单元2313.223#142.67一单元6F261712.043709.424104.35二单元7F1997.384#153.62一单元8F342457.925223.085343.63二单元9F2765.16202.35一单元8F323237.66475.26715.08二单元3237.66#142.67一单元7F401997.386293.365724.4165.23二单元2313.22三单元6F1982.76小高层7#135.01一单元11F22442970.225940.445981.16二单元222970.228#一单元11F22422970.225670.425712.32二单元10F202700.29#127.47一单元10F20422549.45353.745463.05二单元11F222804.3410#一单元11F22442804.345608.685720.02二单元222804.34合计35852894.953844.68营销工作推营销工作推套数套数4+2+2套数4+2+24+2+220212021加盘盘尾营销工作营销工作极具爆发力式开盘营销工作营销工作宝湖华府，品质住区，盛大开盘营销策略：营销工作开盘方式：开盘当天，根据前期客户认筹排号顺序，逐次进行现场选房。营销策略：营销工作开盘方式：开盘当天，将前期认筹客户统一邀约至开盘现场，同时进行线上微信选房。备注：平台需提前一周确定到位；3000营销执行：营销工作宝湖华府宝湖华府，臻稀车位，盛大发售营销工作营销工作ü开盘方式：排队按号选车位；üü销售价格：面市价13.8万元/个，成交均价11.8万元/个üü优惠政策：定金2万元优惠1万元/个，7日内全款付清优惠1万元；ü媒体推广媒体推广营销活动营销活动营销活动营销活动绿植DIY国庆、中秋，庆双节抽奖活动猜灯谜，送元宵砸金蛋插花DIY迎新春，送对联