物业工程工作手册

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档精编物业工程工作手册第一章公司简介 3第二章新职员上岗提示 4第一节服务理念 4第二节业主消费心理相关知识 4第三节在服务过程中的注意事项 4第三章工程维修人员岗位职责 5第一节工程主管岗位职责 5第二节工程维修人员岗位职责 5第四章工程设备管理制度 6第一节维修班工作制度 6第二节维修班交接班制度 9第三节工具管理制度 9第四节特约维修管理规定 11第五节房屋维护制度 11第六节空置房检查制度 15第七节共用设施巡视检修制度 15第八节紧急事件处理程序 15第九节定期检查项目一览表 17第十节配电室工作制度 19第十一节柴油发电机工作制度 22第十二节电梯管理制度 24第十三节中央空调管理制度 25第十四节水泵房工作流程 26第十五节纯净水系统管理制度 29第五章常用维修工具使用方法 30第一节万用表 30第二节钳形表 33第三节场强仪 35第六章维修工作安全注意事项 39第七章电气防火、防爆措施 40第一节电气火灾的起因 40第二节电气设备的灭火方法 41第八章工作流程 43第一节配电室工作程序 43第二节柴油发电机管理程序 44第三节风机房工作程序 47第四节电梯工作程序 48第五节中央空调管理程序 55第六节消防系统检查保养工作流程 62第七节二次供水管理规定 64第八节安防工作程序 65第九节给排水系统工作制度 66第十节给排水维护工作程序 69第十一节土建维修工作程序 73第十二节特约服务及标准 77第十三节公区水电维修流程 79第十四节空置房管理工作程序 80第十五节装饰装修管理制度 81第十六节工程前期介入及房屋接管验收标准 86第十七节缺陷设备运行工作程序 94第十八节监视和测量装置控制程序 96第十九节计量纠纷处理工作程序 98第二十节突发事故的处理 99第二十一节应急应变处理解决方案 104第二十二节爆炸紧急情况处理 105第一章公司简介第二章新职员上岗提示第一节服务理念为您想得更多，为您做得更好第二节业主消费心理相关知识一、花钱买服务。二、消费就是追求心理、生理上的满足感、优越感、自尊感。三、业主总是对的。四、我的理由是最重要最紧迫的。第三节在服务过程中的注意事项一、三人以上对话，要用互相都懂的语言。二、不允许模仿他人的语言、声调和谈话。三、不允许聚堆闲聊，高声喧哗或高声呼喊另一人。四、不与住户争辩。五、不讲有损公司形象的言语。六、不允许在任何场合以任何借口顶撞、讽刺、议论业主。七、不讲粗言恶语或使用歧视、污辱性的语言。第三章工程维修人员岗位职责第一节工程主管岗位职责一、在管理处主任的统一领导下,全面负责小区工程维修管理工作。二、负责组织制定本小区设备，维修保养计划、工程改造计划、设备购置计划、设备更新计划，并组织实施。三、组织制定各岗位职责和操作规程。四、根据小区设备设施实际情况,制定人员编制和能耗、物耗计划,并进行能耗、物耗控制,降低运行及维修成本。五、负责新建小区的工程前期介入及接管验收工作。六、负责小区装修管理和空置房管理工作。七、负责设备设施的运行及维护保养工作,并协助相关部门进行大、中修及工程改造。八、加强与业主（住户）的沟通和联系，做好客户投诉的解释、处理工作。九、同供电、供水和供气等相关职能部门保持良好的关系，并配合其工作。十、组织员工培训,不断提高下属员工的服务意识、安全意识和专业技能，防止出现人身设备安全事故。十一、坚持“养护重于维修”的原则,督促下属进行有计划的设备设施维护保养工作。十二、负责对下属员工的考评工作。十三、完成管理处主任交办的其他任务。第二节工程维修人员岗位职责一、负责公共设施、设备的检查、维护、保养、检修工作。二、作好设备运行记录及巡检记录。三、协助工程主管巡视装修。四、及时处理报修工作。五、完成水电气抄表工作。六、为业主（住户）提供有偿维修服务。第四章工程设备管理制度第一节维修班工作制度一、认真作好设备运行、保养、维修等记录，对重大问题及时上报工程主管。二、认真填写设备运行记录，并于每月底将记录交工程主管。三、在工作中应当着装整齐，配带工作牌、精神饱满。四、遇自来水爆管、煤气事故等急修，则在接到通知后5分钟内赶到现场进行处理，无法立即处理者，须立即报告工程主管。五、在办公区等地维修时，不得高声喧哗。六、在接到管理处下发《派工单》或通知后，应立即前往处理。七、爱护工具及设备，服从班长调度。八、严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程。九、按照工程部编制的《设备维修保养计划》进行设备维修、保养。十、按期完成管理处安排的工作任务。派工单顾客姓名联系电话服务地址服务项目部门派单人约定服务时间年月日时分需用材料型号规格数量单价金额备注发单时间年月日时分收费金额元□已收□未收业主意见服务质量：□非常满意□满意□不满意业主签字：服务范围物品及设施：□完好□损坏□丢失其它意见：服务人员签字服务完成时间：年月日时分NO：00001备注：此表分三联：第一联：财务、第二联：客户、第三联：存根设备维修保养计划表 序号检查保养项目123456789101112备注1高压配电柜预防性试验、检修等2低压配电柜检修、调试等3变压器检修、测绝缘等4发电机检修、更换机油等5给水泵润滑、紧固螺丝、电机测绝缘等6消防泵润滑、紧固螺丝、电机测绝缘及试运行（包括电机）7风机润滑、调整皮带等及试运行8二次给水池清洗、消毒等9二次给水自动控制系统检修（变频控制柜、气压罐、浮球阀等）10纯净水系统清洗、消毒、水质化验11纯净水自动控制系统检修12循环水泵润滑、电机测绝缘等13循环水系统检修（过滤器、阀门、控制柜、投加装置等）14火灾探测器清洁、实效模拟实验15消防联动控制柜检修（按钮、信号灯检查、线路板、联动功能试验）16防火卷帘门电器元件线路检查17防火卷帘门机械元件除锈、加油等18排烟风机加油、检查电器元件等19锅炉系统检修（主机、水泵、阀门、管道、换热器等）20冷却塔清洗、调整、检修21阀门螺杆除锈、防锈22水泵、电机检修23主机蒸发器、冷凝器清洗、除垢24压力表、温度计校正、更换25弱电系统检查部门：编制人：年月日编号：第二节维修班交接班制度一、着整齐工作服，提前10分钟到达交接班现场。二、接班人员必须按规定时间到班，未经履行完交接手续前，交班人员不得离岗。三、严格执行作息制度，按时交接班。四、严格执行配电室值班制度、交接班制度与各项工作制度。五、接班人员应主动询问交班人员上班情况及核查值班记录。六、交接班时如发生事故未办理交班手续前，由接班人在班长领导下共同处理。七、接班后应立即巡视一遍各值班点，并签署巡查意见。八、交接班内容包括：1.异常运行和设备缺陷，事故处理情况；2.大型工具和材料的完备情况；3.交接班时必须严肃认真，接班人要进行全面检查核实。第三节工具管理制度一、领用工具时应填写《工具领用登记表》，实行工具报损制度。二、领用者应爱护工具，对损坏的工具经工程主管确认后方可以旧换新。三、对大型工具应建立严格的报损制度，并按照财务相关制度及《采购控制程序》进行。四、对工具实行个人负责制，谁丢失谁负责赔偿。五、对于公用工具及大件工具应由班长负责进行统一管理。六、对在工作中损坏的工具应向工程主管汇报(同时将损坏的工具交回管理处集中处理)方可领取。七、对于损坏的工具由管理处定期进行统一销毁(应有相关负责人签字)。八、对于专用工具应由专人管理，一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行赔偿，如属自然损坏则按照相关财务制度办理。九、绝缘棒、手套、鞋等监视和测量工具定期送检。说明：1.评价标准：O完好，F维修完成，U需修理；2.请在备注栏内填写需修理设备的故障情况及未及时维修的原因；3.工程管理部将以此表为基础进行复查、评定；4.各小区于每月20日将此表报送到工程管理部。工具领用登记表序号：工具名称型号规格单位数量价格领用人领用时间备注第四节特约维修管理规定一、接到特约维修派工单后，15分钟内若不能按时到达业主家中，应向客服人员说明原因，客服人员还需将原因即时告之业主。二、维修人员需自带鞋套，需注意保护业主财物，对维修产生的垃圾，要收拾干净，完工后自行带走。三、若一时无法完成，需向业主讲明原因，请业主谅解，并约定（下次）上门时间。四、若业主要自行购买维修材料，需耐心向业主说明材料的品牌、型号、规格、数量，以免业主因买错而造成损失。五、严禁接受业主任何形式的馈赠和向业主索取报酬。六、维修结束后，请业主检查验收，并在《派工单》上签署维修结果和维修服务意见，并请业主到客服中心缴纳特约服务费，若维修人员收费后需将收费票据交给业主。七、将《派工单》返回办公室，并做好维修记录。第五节房屋维护制度一、为了有效提高房屋使用寿命，降低房屋维护资金投入，确保房屋保值增值，制订本制度。二、各管理处维修班应严格执行《房屋接管验收标准》，确保新建工程交付质量。三、维修班依据《定期检查项目一览表》对物业进行巡视检查，填写《定期检查记录表》，及时处理发现的问题，避免问题扩大，搞好房屋零星修缮工作。四、定期对房屋进行养护修缮，避免因失修造成房屋损坏，养护修缮内容包括维护、中修、大修、改造。五、加强修缮工程质量把关，确保修缮质量。六、建立健全房屋档案，定期对房屋完好状况进行分项统计。七、对二次装修的管理，依据现行相关法规进行管理。定期检查项目一览表周期序号检查内容每年1梁、柱、板主体2墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂)3顶棚4楼梯、扶手5公共门窗6屋面隔热层、防水层(雨季前须另外检查)7楼板、地面砖8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天台扶栏、避雷带2公共防盗网每季1散水坡、雨檐台、连廊2通风口35%消防栓的开箱试水(循环检查)每月1水箱、水池2信报箱3上、下雨污水管4设备房(水泵房、配电房、电梯房)5消防栓半月1公用电器每周1电子对讲门八年1马赛克外墙面，清洗一次2室外喷涂墙体、墙面喷涂一次五年1饰面和抹面三至四年1室内楼道、楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂一次2顶棚全面保养、粉刷一次3楼梯、扶手全面修补粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天台铁栏、避雷带、公共防盗网油漆一次2电子对讲门刷漆一次3木门、窗油漆一次一年1木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗2信报箱每年刷漆一次(根据需要)3房屋标识(栋号、单元号、楼层号)每年重喷写一次4设备房(水泵房、配电房、电梯房)刷漆一次半年1明、暗沟(全面检查)2给排水管道(含绿化用水管阀)每季1电缆沟盖板2雨、污水井、盖3化粪池4高压钠灯、汞灯5室外消防栓(全面试放水检查一次)每月喷水池每周1室外建筑小品、标识牌2车棚、车架每天儿童游乐设施随时检查1道路(包括水泥路面、花岗石路面、电缆沟盖板、路沿石踏步、台阶等)2垃圾车、垃圾桶(箱)、垃圾中转站3室外各类围墙护栏4其他备注：检查结果填入《定期检查记录》，此表按不同的检查周期分别填写，平时如发现问题也应及时维修。定期检查记录表管理处:检查日期:序号:检查项目检查部位检查情况记录检查人处理结果备注第六节空置房检查制度一、为了确保空置房的完好，制订本制度。二、定期由维修班对空置房土建及配套设备设施进行全面巡视检查，填写《空置房巡视记录表》。三、对检查中发现的问题进行分类，卫生问题转保洁部处理，工程质量问题由开发商通知施工单位处理；要求对处理结果形成书面记录。四、特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意见和完成时间。第七节共用设施巡视检修制度一、为了有效对共用设施使用状况进行监控，达到公司规定完好率，制订本制度。二、工程主管负责本制度实施督导工作，具体执行《定期检查项目一览表》；三、工程主管应每周不少于两次全域巡视检查。四、工程主管应将巡视区域划分到巡视责任人，责任人每天应至少两次巡视责任区域，并做好巡视记录。五、巡视中发现的问题应立即处理，不得人为拖延。六、管理人员、保安、保洁、绿化等公司员工，应自觉参与巡视工作，发现问题，及时报修。七、对影响小区日间管理的维修，应调整时间，安排在夜间施工。八、对一些工艺要求较高、管理处难以自行解决的工作项目，报公司同意后，可安排委外施工，工程主管负责对进度、工艺质量及造价进行监控。九、做好巡视检修相关记录。第八节紧急事件处理程序一、为了对紧急事件进行有效控制和及时处理，避免造成重大影响或损失，制订本制度。二、紧急事件包括：洪灾、停电、漏电、爆管、煤气泄漏、通讯中断、电梯困人、重大设备事故等。三、紧急事件采用电话或对讲机方式联系，但必须互报姓名，并将情况报告清楚。四、接紧急事件报告后，应立即汇报上级，并由现场职位最高的负责人统筹安排，人为隐匿不报，引起严重后果的，追究当事人责任。五、人为拖沓，致使影响扩大的，追究受派人责任。六、处理不了的紧急事件，应立即报告，由上级统筹安排处理。七、以上事件处理完毕后应由工程主管填写事件处理记录并存档。八、紧急事件严重影响部门正常运作，严禁谎报行为，一经查实谎报行为，将严肃处理。第九节定期检查项目一览表周期序号检查内容每年1梁、柱、板主体2墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂)3顶棚4楼梯、扶手5公共门窗6屋面隔热层、防水层(雨季前须另外检查)7楼板、地面砖8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天台扶栏、避雷带2公共防盗网每季1散水坡、雨檐台、连廊2通风口35%消防栓的开箱试水(循环检查)每月1水箱、水池2信报箱3上、下雨污水管4设备房(水泵房、配电房、电梯房)5消防栓半月1公用电器每周1电子对讲门八年1马赛克外墙面，清洗一次2室外喷涂墙体、墙面喷涂一次五年1饰面和抹面三至四年1室内楼道、楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂一次2顶棚全面保养、粉刷一次3楼梯、扶手全面修补粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天台铁栏、避雷带、公共防盗网油漆一次2电子对讲门刷漆一次3木门、窗油漆一次一年1木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗2信报箱每年刷漆一次(根据需要)3房屋标识(栋号、单元号、楼层号)每年重喷写一次4设备房(水泵房、配电房、电梯房)刷漆一次半年1明、暗沟(全面检查)2给排水管道(含绿化用水管阀)每季1电缆沟盖板2雨、污水井、盖3化粪池4高压钠灯、汞灯5室外消防栓(全面试放水检查一次)每月喷水池每周1室外建筑小品、标识牌2车棚、车架每天儿童游乐设施随时检查1道路(包括水泥路面、花岗石路面、电缆沟盖板、路沿石踏步、台阶等)2垃圾车、垃圾桶(箱)、垃圾中转站3室外各类围墙护栏4其他备注：检查结果填入《定期检查记录》，此表按不同的检查周期分别填写，平时如发现问题也应及时维修。第十节配电室工作制度一、未经工程主管许可，非工作人员不得进入配电室（外人进入必须有工程人员陪同）。二、密切注意电流、电压、功率因素等数据变化情况，并作好《配电室值班运行记录》。三、高压室应定时巡检，雷雨天巡视高压设备时，应穿绝缘鞋和戴绝缘手套；四、上班时间禁止饮酒或酒后上班。五、检修、倒、合闸时应严格填写《配电室工作票》；。六、值班人员有权拒绝违章操作要求。七、严格执行交接班制度，在出现故障情况时，接班人协助交班人处理完毕后方可交班。八、在紧急与严重危及人身安全情况下，应先切断电源，事后立即报告工程主管。九、停电作业时，须在开关或刀闸操作机构悬挂“线路有人工作，禁止合闸”的标志牌。十、值班途中不得睡觉，不得无故脱岗，不可连续疲劳代班。十一、在检修、倒、合闸时应有两人或两人以上工作人员同在现场。十二、每周清洁一次配电室内的设备设施，做到地面、门窗、设备设施表面用手摸情况下无积尘、无油渍、无锈蚀、油漆完好、整洁光亮。十三、配电室随时上锁，钥匙由当值电工保管，不得私自配钥匙。巡检内容：每天2次早上9：00-9：30下午14：00-14：30变压器运行温度是否超温（85。C），高压铡有无闪络；配电设备有无异常响声和气味；各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；相电压、线电压是否在额定电压的正负10%范围内变动，是否超载运行；各种接头是否有过热或烧伤痕迹；接地线有无锈蚀或松动；各种临时用电接驳情况；各种标示牌、标示物是否完好；安全用具是否完好、齐全、是否存放于规定位置；防小动物设施是否完好；消防器材是否齐全、完好。配电室工作票日期：序号：操作开始时间：年月日时分结束时间：年月日时分操作任务：顺序操作项目备注操作人监护人复检人第十一节柴油发电机工作制度一、忠于职守，强化自身业务能力，提高技能水平。二、遵守安全操作规程和各种规章制度，杜绝违章事故发生。三、工作中应保持清醒的头脑、思维敏捷，严禁酒后操作发电机。四、发电机做到定期检查、保养，清洁。五、运行中做好《发电机组运行记录》。六、维修中做好问题处理记录。七、严禁在发电机房内进食、吸烟。八、定期打扫机房及设备卫生，保持发电机房清洁、电瓶接头牢固干燥。（新增加）九、非工作人员进入发电机房，必须经得工程主管的同意，由部门安排人员陪同；“市电”停电的情况下，供配电工作人员应迅速赶到发电机房，整个发电机的启动必须严格遵守“运行操作规程”进行。十一、每周日清洁一次柴油发电机房内的设备设施，做到地面、门窗，设备设施表面用手摸情况下无积尘、无油渍、无锈蚀，油漆完好、整洁光亮；十二、发电机在运行中操作人员不得擅离职守。十三、发电机房随时上锁，钥匙由当值电工保管，不得擅自配钥匙。巡检内容：每周日15：00—15：30进行检修、试运行做好开机前准备工作，检查机油存量，冷却水量、柴油存量是否满足运行时间的要求，油路有无堵塞、漏油等；操作时严格按照发电机操作运行手册要求进行操作，并及时开启风机进行降温；发电机运行过程中要注意观察各供油管路、电压、电流、频率、温度及机械系统运行情况；若发现油压急剧下降，应立即停机检查原因并做处理；各种标示牌、标示物是否完好；安全用具是否完好、齐全，是否存放于规定位置；消防器材是否齐全、完好。发电机组运行记录序号：日期发电机运行时间操作方式运行电流（A）运行电压（V）蓄电池电压（A）冷却水温度（℃）机油压力（MPa）油温（℃）操作人运行时间运行情况备注启动停机自动手动第十二节电梯管理制度一、遵守公司各项规章制度，按照安全操作规程操作，杜绝事故发生。二、熟悉电梯构造、原理，对电梯主机、控制屏定期检查，提高维修技能。三、严格按照《电梯维修保养计划表》对电梯进行维修、保养，并作好记录。四、应有两人同时对电梯进行维修保养，两人间要配合协调，互相提醒，确保安全。五、每天上、下班时，应巡视电梯，发现问题及时处理。六、对安全系统做到定期检查，及时处理电梯的突发故障，并作好记录。七、做好电梯的清洁工作，特别对轿厢和厅、轿门地坎的清洁，保证厅、轿门的开、关顺畅。八、做好电梯机房的“三防”工作，如机房门窗有损坏时，应及时修复。九、出现火警时，应及时停用电梯﹝消防电梯除外﹞，将消防电梯降至一楼，使之处于消防状态。十、电梯机房、井道、底坑进水时，应及时切断电梯电源，并手动将电梯升到最高层。十一、督促电梯维保单位搞好电梯的维修保养工作。十二、电梯年检期临近时，通知维保单位对电梯进行年检保养，并根据电梯年检报告，督促维保单位整改不合格项。十三、妥善保存电梯合格证、限速器、安全钳合格证和电梯年检报告。十四、保管好电梯机械钥匙、操作面板钥匙和机房钥匙。第十三节中央空调管理制度一、非工作人员进入空调机房须经工程主管或管理处经理批准后，由空调维修人员陪同，方能进入。二、空调机房内机电设备由空调维修人员负责操作，其他人员不得擅自操作。三、运行中若出现停电等异常情况，应立即停机。恢复供电半小时后，方能开机。四、消防设备完好，机房内严禁吸烟。五、保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。六、空调维修人员应根据气温变化，及时调节空调负荷，以达到节能的目的。七、保持良好室内照明及通风、门窗开启灵活无破损。第十四节水泵房工作流程一、设备操作须由维修人员进行，无关人员不得私自进入及操作。二、非工作人员进入水泵房必须经工程主管和管理处主任批准后，由相关人员陪同方可进入。三、保持良好的通风及照明，门窗开启正常无破损。四、控制柜上的开关，无特殊情况下应置于“自动”状态。生活水泵隔日进行轮换运行。五、生活水泵主接触器开关元件每月检查清洁一次。六、不得擅自更改机房线路、器材，若需改动，须经工程主管同意方可进行。七、消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情况下，开关应置于自动状态，所有操作标志简单明确。八、消防泵、喷淋泵按照消防系统月检规定进行保养，保持机房干净整洁无尘，每周打扫一次，不得堆放杂物。九、水泵房机组每月清扫一次，设备无积尘、水渍、油渍。十、管道每年年底12月至次年1月进行防锈处理并按规定定期清洗除尘。十一、按照《设备检查保养计划表》进行维修保养。（新增加的）水泵房内严禁存放有毒、有害物品。水泵房内严禁吸烟、进食。水房房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。做好《水泵房运行记录》。每周清洁一次水泵房的设备设施，做到地面、门窗、设备设施表面用手触摸情况下无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管，不能私自配钥匙。巡检内容： 水泵有无异常响声或大的振动；电机和控制柜有无异常气味或超温；电压电流表指示是否正常，信号灯是否正常；控制元器件是否正常工作；机械水压表是否正常；压力罐、闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵漏水是否成线；过滤器是否需要清洗或更换过滤芯；回阀、浮球阀、液位控制器是否运行可靠；排水井是否有堵塞现象；防小动物设施是否完好。设备保养记录表管理处：序号：设备编号设备名称型号设备位置保养日期保养人保养内容：保养材料：试运行记录备注：第十五节纯净水系统管理制度一、纯净水房的全部机电设备及生产的纯净水由专职人员持证上岗并定期进行保养、维修、清洁、消毒，并记录在《值班情况记录表》中。二、纯净水房电器及管路系统平时应置于自动工作状态，所有操作应有明确的标识、简单明了。三、每年年底至次年1月按规定进行定期保养。四、工作从员必须保持良好个人卫生习惯，进入泵房前须穿戴整洁的工作服、工作帽、工作鞋，工作服应盖住外衣，头发不得露于帽外，并配戴口罩。工作人员还应做好纯净水房内设备设施等卫生管理工作。五、定期将水质原样送检（防疫站），且每年应按照卫生部《生活饮用水卫生规范》（2001）和GB17324—1998标准各项检验一次。六、工作人员必须经体检合格，并具防疫部门发给的健康证。七、纯净水系统专职操作人员按设备说明于每年12月份编制水房消毒、清洗年计划，每年消毒、清洗不少于四次。八、纯净水房《卫生检测结果报告单》等原始资料交管理处存档。第五章常用维修工具使用方法第一节万用表万用表主要用来测量交流电压、直流电压、直流电流和直流电阻，有些万能表还可以测量音频电平、交流电流、电容、电感及晶体管的β值等，可分为指针式和数字式两大类。一、指针式万用表(一)指针式万用表的结构和工作原理指针式万用表由高灵敏的磁电系表头、多量程交直流电流电压及电阻测量线路和转换开关三部分组成。它的工作原理就是根据不同被测电量和不同量程切换转换开关以接通相应的测量线路，从而把被测电量变换成磁电系测量机构所能反映的直流电流以驱动测量机构，最终显示出测量结果来。指针式万用表的表头面板上印有多种符号、刻度线和数值。符号“A-V-Ω”表示可以测量电流、电压和电阻。多条刻度线各有不同的用途，其中右端标有“Ω”的是测电阻专用刻度线（与一般的刻度线不同，其右端为0、左端为∞，且刻度值分布是不均匀的）；符号“-”或“DC”表示测直流用，“～”或“AC”表示测交流用，“～”则表示交流和直流共用的刻度线。刻度线下的几行数字是与选择开关的不同挡位相对位应的刻度值。(二)指针式万用表的使用方法1.测量交流电压。先估计被测交流电压的高低，将转换开关置于适当的量程（应尽量使指针偏移至满刻度的2/3以上）。若不能估计出被测电压的高低，应将转换开关置于交流电压最高的量程，再根据测量结果，决定是否改用较低的量程。然后，将两测试棒与被测电路两端并联，即可在相应的交流电压刻度线上读数。2.测量电流电压。除了测量时需要将红色测试棒接在被测电路的“+”极、黑色测试棒接在被测电路的“－”极外，其他操作方法与测量交流电压相似。3.测量直流电流。将两测试棒串联在被测电路中，被测电流应从红色测试棒流入，其他操作方法与测量直流电压相似。4.测量直流电阻。测量前应先校正欧姆零点，即将两测试棒短路，旋动“调零旋钮”使指针与电阻刻度线的“0”刻度重合（若旋动”调零旋钮“已无法使指针指”0“，则说明表内电池电压不足）。将两测试棒接于被测电阻两端，即可在电阻刻度线上读数，测量结果=读数×量程倍率。此外，电阻档在刻度线弧长的1/2处测量的准确度最高。(三)指针式万用表使用注意事项1.为了保证操作人员的人身安全或不影响测量结果的准确程度，测量时不准手触及测试棒的金属部分。2.为了保证万用表的安全，必须确认转换开关已经置于正确位置后方能进行测量。在测量过程中，不准带电切换转换开关。不准带电测量直流电阻。3.每次使用完毕，应将开关旋至“·”位置，使表头短路并使内部线路处于关断状态以保护万用表。如果万用表没有“·”档，应将开关旋至交流电压的最高量程档。4.当被测交支流电压超过500V时，应将红色测试棒插入“2500V”插孔内“开关置于500V位置上），这时的量程范围是0～2500V。测量时应遵守高压操作规程。5.使用前，应先进行“机械调零“，即使指针指在电压或电流的“0”刻度线上。6.万用表的红色测试棒一般插入“+”插孔，黑色测试棒插入“－”插孔。二、数字式万用表（一）数字式万用表的结构和工作原理数字式万用表在外观上与指针式万用表最大的区别是采用液晶显示屏以数字的形式显示测量结果，有的数字式万用表甚至没有转换开关。数字式万用表是以直流数字电压表（由量程开关选择器、A/D转换器、显示驱动电路和液晶显示器组成，可将模拟直流电压信号转换为数字信号并在液晶显示屏上显示出来）为核心，加上各种转换电路（有AC/DC转换器、I/V转换器、Ω/V转换器等）组成。各种不同的被测量经功能开关选择器送到相应的转换电路，转换为直流电压后输入到直流数字电压表显示出来。（二）数字式万用表的特点1．读数方便，没有视觉误差；测量速度快，一般可达2～5次/秒。2．测量结果可保持或保存，并通过专用接口输出到中央处理器进行分析处理。3．准确度高，分辨率高，输入阻抗高，测量范围大。4．能测量的被测量种类多。除了指针式万用表的测量种类外，数字式万用表一般还有通断声响检测、二极管正向导通电压测量，有的则增加了电容容量测量、频率测量、温度测量等功能。5．不能迅速观察出被测量的变化趋势，对环境要求较高。6．与指针式万用表一般只在电阻测量时才需要电源不同，数字式万用表所有的测量都需要电源。另外，在测量电阻时，红色测试棒接电池正极，黑色测试棒接电池负极，这点与指针式万用表刚好相反。（三）数字式万用表的使用基本方法与指针式万用表相似，通常连接黑色测试棒到“COM”端，连接红色测试棒到“V/Ω”端，设置量程开关到“ACV”或“DCV”或“Ω”位置，即可测量交直流电压、电阻。进行电流测量时需连接红色测试棒到“A”或“10A”端。第二节钳形表外观上钳形表都有一个可以开合的“钳口“，主要用来”非接触“测量交直流电流，不切断电路进行测量是其最重要的特点，按结构和工作原理的不同可分为指针式钳形表和数字式钳形表两大类。在被测量的采集方式上，二者之间并无本质上的不同，仅仅是信号处理和显示方式不同，下面以指针式钳形电流表为例简要说明钳形表的工作原理。此外，还有一些种类的测量仪表也有钳式系列，将结合相应种类仪表分别进行介绍。一、交流钳形电流表的结构及工作原理交流钳形电流表实际上是由一个交流电流互感器和一个电流表组成，电流互感器的一次绕组其实就是被“钳“在钳口中央流过被测电流的导线；二次绕组则绕在环状铁心上，并接至整流系电流表。当钳形电流表夹入一相交流线路时，在钳形电流表的环状铁心中感应产生交变磁通，磁通穿过钳形电流表的二次绕组，感应出二次电势，于是在钳形电流表的二次回路表头内产生二次电流，从而根据电流户感器的变流比测量出被测电流。二、交直流钳形电流表的结构及工作原理外观上与交流钳形表并无不同，但结构及工作原理差异较大。它的基本结构是电磁系测量机构，环状铁心中没有线圈，但在铁心缺口中间有可动铁片，“钳“在钳口中央的被测电流导线相当于电磁系机构中的线圈。当钳形电流表夹入一相交流线路时，在铁心中产生磁场，可动铁片受此磁场的作用而偏转，从而带动指针指示出被测电流的数值。三、钳形表的使用注意事项(一)要注意人身安全，防止出现电气短路事故。(二)使用钳形电流表测量电流时，要根据被测电流回路的电压等级选择合适的钳形电流表，在操作时要防止构成时间短路。(三)要选择合适的量程，防止小量程档测量大电流使仪表损坏。(四)不要在测量过程中切换量程开关的档位，以免造成钳形电流表电流互感器二次瞬间开路，产生高电压造成匝间击穿，损坏钳形电流表。(五)在测量时，应将被测导线置于钳形电流表的钳口中央，以免产生较大误差，同时要注意钳口应咬合良好。(六)测量后应将钳形电流表的量程开关放到最大量程位置。第三节场强仪电视信号电平表(场强仪)使用注意事项(电视频道划分)：根据国家广电总局行业标准规定，我国电视占用频率带宽为5～1000MHz。其中，5～65MHz为上行频段，65～87MHz为过渡频段，87～108MHz为广播频段，110～1000MHz为模拟电视、数字电视、数据业务频段。在111～167MHz频段设置了增补1～7频道，在167～223MHz设置了电视6～12频道，在223～463MHz设置了增补8～37频道，在470～862MHz设置了电视13～56频道(其中在566～606MHz设置了增补38～42频道)。每一频道占用8MHz频带宽度。一、使用前的准备工作(一)若仪器长时间未用（超过三个月）应先对仪器蓄电池放电，按下仪器电源开关，打开仪器的电视监视器1至2个小时就可作到完全放电。(二)放电完毕后关闭仪器电源开关对蓄电池充电，以备在野外无交流电源的环境下使用，充电时间为10-14小时，充电完毕后要停止充电，拔下交流电源插头。(三)检查交流电源线、转接头等是否完备。(四)带好接线盘和记录工具，做好数据记录。二、场强测量(一)首先详细阅读使用说明书，按说明书中介绍的方法把要测量的频率或频道预先设置好。(二)读数：置仪器于场强指示状态，调整相应频段，即指示出相应场强值。三、注意事项(一)使用本仪器测量时，按下电源开关最好有5分钟预热，以确保测量准确度。(二)勿将仪器放置在高温、高湿、过脏及震动大的地方。(三)长时间不用应将蓄电池的电放净。我国电视频道频率范围波段频道频率范围（MHz）图象载频（MHz）伴音载频（MHz）中心频率(MHz)Ⅰ148.5-56.549.7556.2552.5256.5-64.557.7564.2560.5364.5-72.565.7572.2568.5476-8477.2583.7580584-9285.2591.7588Ⅱ(87-108)为调频广播A波段z1111.0-119.0112.25118.75115z2119.0-127.0120.25126.75123z3127.0-135.0128.25134.75131z4135.0-143.0136.25142.75139z5143.0-151.0144.25150.75147z6151.0-159.0152.25158.75155z7159.0-167.0160.25166.75164Ⅲ6167-175168.25174.251717175-183176.25182.751798183-191184.25190.751879191-199192.25198.7519510199-207200.5206.7520311207-215208.25214.7522112215-223216.25222.75219B波段z8223.0-231.0224.25230.75227z9231.0-239.0232.25238.75235z10239.0-247.0240.25246.75243z11247.0-255.0248.25254.75251z12255.0-263.0256.25262.75259z13263-271.0264.25270.75267z14271.1-279.0272.25278.75275z15279.0-287.0280.25286.75283z16287.0-295.0288.25294.75291Ⅳ13470-478471.25477.7547414478-486479.25485.7548215486-494487.25493.7549116492-5.2495.25501.7549817502-510503.25509.7550618510-518511.25517.7551419518-526519.25525.7552220526-534527.25533.7553021534-542535.25541.7553822542-550543.25549.7554623550-558551.25557.7555424558-566559.25565.75562Ⅴ`25606-614607.25613.7561026614-622615.25621.7561827622-630623.25629.7562628630-638631.25637.7563429638-646639.25645.7564230646-654647.25653.7565031654-662655.25661.7565832662-670633.25669.7566633670-678671.25677.7567434678-686679.25685.7568235686-694687.25693.7569036694-702695.25701.7569837702-710703.25709.7570638710-718711.25717.7571439718-726719.25725.7572240726-734727.25733.7573041734-742735.25741.7573842742-750743.25749.7574643750-758751.25757.7575444758-766759.25765.7576245766-774767.25773.7577046774-782775.25781.7577847782-790783.25789.7578648790-798791.25797.7579449798-806799.25805.7580250806-814807.25813.7581051814-822815.25821.7581852822-830823.25829.7582653830-838831.25837.7583454838-846839.25845.7584255846-854847.25853.7585056854-862855.25861.7585857862-870863.25869.7586658870-878871.25877.7587460878-886893.25885.7588261886-894895.25893.7589062894-902903.25901.7589863902-910911.25917.7590664910-918919.25925.2591465918-926927.25933.2592266926-934935.25941.2593067934-942943.25949.2593868950-958951.25957.25946因我公司物业目前使用工具并不是太多，所以其余工具此处就不在介绍。第六章维修工作安全注意事项一、判断电线或用电设备是否带电，必须用试电器（或测电笔等），决不允许用手去触摸。二、在检修电气设备或更换熔体时，应切断电源，并在开关处挂上“严禁合闸“的牌子。三、安装照明线路时，开关和插座离地一般不低于1.3m。有必要时，插座可以装低，但离地不应低于15㎝。不要用湿手去摸开关、插座、灯头等，也不要用湿布去擦灯泡。屋内配线时禁止使用裸导线和绝缘破损的导线，若发现电线、插头插座有损坏，必须及时更换。塑料护套线连接处应加接线盒。严禁将塑料护套线或其他导线直接埋设在水泥或石灰粉刷层内。四、在电力线路附近，不要安装收音机、电视机的天线，不放风筝；不要在带电设备周围使用钢板尺，严禁用铜丝代替熔丝。五、发现电线或电气设备起火，应迅速切断电源，在带电状态下，决不能用水或泡沫灭火器灭火。六、雷电天尽量不外出；遇雨时不要在大树下躲雨或站在高处，而应就地蹲在低洼处，并尽量将双脚并拢。第七章电气防火、防爆措施第一节电气火灾的起因安装、接线疏忽引起的相间短路。安装环境潮湿。泄露电流。断路器（熔断器）的额定电流选择偏大。线缆电流密度偏大。线路实际载流量超过设计载流量。三相负载不平衡。中性线段裂引起电器设备烧毁。单相接地故障。第二节电气设备的灭火方法一、断电灭火电力线路或电气设备发生火灾，首先应设法切断电源，然后组织扑救。在切断电源时应注意以下几点：（一）火灾发生后，由于受潮或烟熏，开关设备绝缘强度降低，因此拉闸时应使用适当的绝缘工具操作。（二）有配电室的单位，可先断开主断路器；无配电室的单位，先断开负载断路器，后拉开隔离开关。（三）切断用磁力起动器起动的电气设备时，应先按“停止“按钮，再拉开隔离开关。（四）切断电源的地点要选择恰当，防止切断电源后影响火灾的扑救。（五）剪断电线时，应穿戴绝缘靴和绝缘手套，用绝缘胶柄钳等绝缘工具将电线剪断。不同相电线应在不同部位剪断，以免造成线路短路。剪断空中电线时，剪断的位置应选择在电源方向的支持物上，防止电线剪断后落地造成短路或触电伤人事故。（六）如果线路上带有负载时，应先切除负载，再切断灭火现场电源。二、带电灭火在不得已需要带电灭火时，应注意以下几点：（一）选用适当的灭火器。应选用不导电的灭火剂如IG541、七氟丙烷、二氧化碳、哈龙或干粉灭火剂等进行灭火。（二）可用水进行带电灭火。但因水能导电，必须采取适当安全措施后才能进行灭火。灭火人员在穿戴绝缘手套和绝缘靴，水枪喷嘴安装接地线情况下，可使用喷雾水枪灭火。（三）对架空线路等空中设备灭火时，人体位置与带电体之间仰角不应超过45℃，以免导线断落伤人。（四）如遇带电导线断落地面，应划出警戒区，防止跨人。扑救人员需要进入灭火时，必须穿上绝缘靴。（五）在带电灭火过程中，人应避免与水流接触，防止地面水渍导电引起触电事故。（六）灭火时，灭火器和带电体之间应保持足够的安全距离。三、电力电缆火灾的扑救（一）电缆着火燃烧时，应立即切断起火电缆的电源。当敷设在沟中的电缆发生燃烧时，与其并排敷设的电缆若有燃烧的可能，也应切断电源。（二）对电缆间隔小而电缆布置稠密的电缆沟发生火灾时，应将电缆沟的隔火门关闭或将两端堵死，采用窒息法进行扑救。（三）电缆沟道电缆火灾时，扑救人员应尽可能戴上防毒面具及橡皮手套，并穿绝缘靴。（四）禁止用手直接接触电缆钢甲，也不准移动电缆。（五）扑救电力电缆火灾时，可采用干粉灭火器、1211灭火器、二氧化碳灭火器或喷雾枪灭火，也可用黄土和干沙进行覆盖灭火。四、电动机火灾的扑救在扑救旋动电动机火灾时，为防止设备的轴和轴承变形，可令其慢慢转动，用喷雾水灭火，并使其均匀冷却。也可用其他适当的灭火器扑灭，但不宜用干粉、沙子、泥土灭火，以免增加修复的困难。五、电力变压器火灾的扑救（一）变压器起火后，应立即切断变压器各侧断路器，并向值班长和有关领导报告。迅速组织人员到现场扑救；同时赶快打火警电话，使消防人员尽快赶到现场进行扑救。（二）若变压器油溢在变压器顶盖上着火，应设法打开变压器下部的放油阀，使油流入蓄油坑内。同时要防止着火油料流入电缆沟内。（三）当火势继续蔓延扩大，可能波及到其他设备时，应采取适当的隔离措施，必要时可用砂土堵挡油火，并设法切断此类设备的电源。（四）对起火的变压器应使用干粉灭火器、1211灭火器、推车式泡沫灭火器或喷雾水枪进行灭火。在不得已的情况下，可用砂子覆盖灭火，严禁带电使用泡沫灭火器灭火，以防触电伤人。第八章工作流程第一节配电室工作程序一、工作规程(一)送电前认真检查各高低压开关是否断开，然后再按高压开关－低压总开关－各分路开关送电，停电则相反。(二)送（停）电操作时，至少应有2人在场。(三)送（停）电操作时，必须关上开关柜门。(四)除特殊情况外，禁止带负载停电。（五）进入配电屏（柜）等工作时，必须先验电，待确认无电后方可进行。（六）停电检测（修）高压设备时，必须先对系统放电，然后按规定验电，待确认无电、并按规定挂好接地线后，方可检修。（七）停电检修时，必须设立标志牌，并有监护人。（八）停电检修完毕后，须清理现场，防止遗失工具，然后解除接地线，作好送电准备。第二节柴油发电机管理程序一、安全规程(一)为确保发电机在市电停电时能可靠地运行，确保设备处于正常待命备用状态，必须严格按照本文件“运行操作规程”进行工作。(二)做好开机前检查、准备工作，检查机油油量，冷却水量，柴油是否能满足运行时间的要求，油路有无漏油等。(三)操作时严格按照发电机操作运行手册要求进行操作，并及时开启风机进行降温。(四)发电机运行过程中要注意观察各供油管路、电压、电流、频率、温度及机械系统运行情况。(五)发电机在运行中操作人员不得擅离职守。(六)发电机不准超负荷运行。七)保持启动电瓶清洁，定期对启动电瓶的容量进行检查。(八)若发现油压急剧下降，应立即检查其原因并做处理。二、运行管理规程（一）非工作人员进入发电机房，必须经得工程主管的同意，由部门安排人员陪同方可进入。（二）在“市电”停电的情况下，供配电工作人员应迅速赶到发电机房。整个发电机的启动运行必须严格遵照“运行操作规程”进行，不允许带负荷启动，在投入负荷前，必须认真地对冷却系统、润滑系统、燃油系统、空气系统进行检查，在确认无问题后，迅速手动启运发电机。（三）带负荷运行过程中，每小时抄填一次《发电机组运行记录》。（四）发电机房内消防设施完好，室内严禁吸烟。（五）保持良好的通风和照明，门窗开启灵活，各地沟、窗口、洞口必须用金属栅网进行隔离，以防止小动物进出。（六）平时要保证发电机存油量能运行8小时以上，蓄电池电压正常，润滑机油油质油量正常。油库存油两桶以上。（七）分析运行各项数据，发现隐患及时排除，重大异常情况及时报告工程主管及管理处主任解决。（八）依照《设备维修保养计划表》要求进行维修保养，并记录在《设备保养表》中。（九）负责发电机及机房的清洁卫生，做到无积尘、水渍、油渍。（十）工程主管负责提出维保材料的申购、报废计划，负责向工程管理部提出外委修理的申请。（十一）工程主管根据《设备维护保养计划表》负责执行中修、大修计划。三、运行操作规程（一）在发电机运行前须进行机油、冷却水量、燃油量等各项检查。（二）润滑部分：检查润滑机油油位，保持引擎机油量尽量靠近油标尺的高油位且不会添加过量（HI位置）。（三）冷却系统；检查引擎冷却水量。冷却水量应位于水箱开口处往下约5cm位置。切勿在引擎处于高热状态下检查水量，避免烫伤。（四）燃油系统：请确定油箱是否加满柴油、油路是否畅通。（五）启动程序：按照各机型使用说明书操作。四、运行检查及保养周期保养检查项目保养检查周期运行8小时每周或运行50小时每月或运行100小时半年或运行250小时每年或运行500小时检查发电机组×1检查冷却风扇与充电机皮带的松紧×1检查机油位×1检查冷却水位×2检查空气及机油滤清器×1检查电瓶充电系统×1排出柴油过滤水分×1检查冷却水和防锈剂×1检查驱动皮带张力×1×1检查燃油油位×4检查电瓶液位及比重×1检查发电机头排风口×1更换润滑油和滤清器×1检查水箱管路有无松脱或磨损×1保养检查项目保养检查周期运行8小时每周或运行50小时每月或运行100小时半年或运行250小时每年或运行500小时更换柴油滤清器×1清洁冷却系统×1发电机外部清洁用抹布擦除油污和积尘每周一次发电机燃油、机油量、冷却水用量保证油箱内机油足够运行8H；机油位接近油尺HI，不够加补箱水在水盖下50MM，不够加满每周一次机油滤清器更换机油滤清器1个250运行小时燃油滤清器更换机油滤清器1个500运行小时空气滤清器更换空气滤清器个250运行小时机油更换机油机油发黑且无粘度时水箱水换水250运行小时断路器、电缆接点对断路器的固定螺丝紧固，发电机电源输出端与电缆接线耳锁合螺丝进行紧固。年保养第三节风机房工作程序一、维修人员每周一次对风机房设施设备进行巡查，并填写《巡视记录》。巡视内容如下：(一)送、回风机及电动机声音是否正常，轴承发热程度如何，传送带松紧是否合格。(二)各区域风阀是否处于正常工作状态，风口是否完好。(三)配电盘、各种电器接线头是否有松脱发热现象，仪表动作是否正常。二、设备运行(一)运行前的检查主要检查项目有风机等转动设备有无异常，打开应该开启的阀门，检查仪表是否正常。(二))开机指启动风机等其它各种设备，使系统运转，向通风区域送风。启动设备时，只能在一台转速稳定后才允许启动另一台，以防供电线路因启动电流过大而跳闸。风机启动要先开送风机，后开回风机以防室内出现负压。设备启动完毕，再巡视一次，观察各种设备进行是否正常。(三)运行开机后通风系统进入运行状态，操作人员应认真按规定时间做好运行记录，尤其是对刚维修过的设备需多加注意，掌握设备运转情况，监督各种控制仪表，保证其动作正常，发现问题应及时处理，重大问题应立即向工程主管汇报。(四)停机关闭通风系统各种设备，先停回风机，再停送风机，停车后巡视检查，检查设备是否都已停止运行，该关闭的阀门是否已关好，有无不安全因素。检查完毕后才离开风机室。第四节电梯工作程序一、安全操作规程(一)电梯维修人员必须经过国家相关部门的专业培训并取得上岗证后方可上岗工作。(二)电梯维修人员应按照《电梯维修保养计划表》定期对电梯进行检查。(三)开启厅门进入轿厢之前，需注意轿厢是否停在该层。(四)严禁在电梯运行中开启厅门。(五)每日按照要求对电梯进行巡视检查，发现问题立即处理。(六)电梯因故停用时，必须将轿内照明、风扇开关断开，必要时关断电梯主电源。(七)严禁在正常情况下用检修档来替代正常运行。(八)手动盘车，必须先将电梯总电源断开，同时注意轿厢位置，以免电梯冲顶或蹲底，盘车完毕将专用工具放回原处。(九)检修时，必须有两人以上，协调配合、相互提醒确保安全。(十)维修时，如机房无人必须锁上机房门。(十一)进入轿顶、底坑作业时，必须切断急停开关，同时穿戴好防护用品，注意轿厢、配重的移动,以免挂伤。(十二)检修时的短接跨线，完工后必须拆除。（十三）更换保险管（丝）必须与原规格相同，严禁用铜丝替代保险管（丝）。（十四）电梯机械钥匙、操作面板钥匙必须由维修人员保管和使用。二、维修工作制度（一）维修人员上岗前应做到不酗酒、不熬夜，上岗时保持精神饱满、头脑清醒，思维敏捷。（二）维修时须严格遵守《电梯安全操作规程》及电梯维修有关规定，并在电梯基站厅门前设置“电梯维修，请勿靠近”等告示牌。（三）维修中若需要切断电源，则必须在电源处悬挂“有人操作，严禁合闸”警示牌。（四）当电梯发生困人事故时，必须先救人，然后进行维修。救人时先通过各种方式联系被困人员，以稳定其情绪。（五）需要手动盘车时，须先关断总电源开关，然后将轿厢就近平层。（六）严禁电梯正常运行时将安全回路和保护回路元件如安全窗开关、安全钳开关等用机械或电气方法短接。维修情况下进行短接，检修后必须立即恢复。（七）在轿顶作业时，应断开安全钳联动开关及轿顶检修急停开关。在底坑作业时，应断开限速器张紧安全开关及底坑检修急停开关。检修后各类开关要及时复位。（八）井道中作业时，必须戴安全帽。严禁作业时一脚踏在轿顶，一脚踏在井道中任何一支点上作业。并注意轿厢间和轿厢同配重交错时的距离。以防止人身及工具与配重发生碰撞。（九）检修作业时，严禁从井道外探身到轿厢内或轿厢顶作业。（十）检修时所用照明必须是36V安全电压。（十一）除维修工作需要，严禁使用慢车。（十二）维修中，严禁擅自更改系统电气线路，保证系统线路同图纸保持一致。（十三）维修结束后，必须将各线路、开关等恢复到原始状态（正常运行状态），并清理干净工作现场，保证清洁。然后将电梯上下运行两次，正常后才能投入使用。（十四）维修中无关人员严禁入内。（十五）维修中做好故障状态和故障处理记录工作。三、运行使用制度（一）轿厢内严禁吸烟，严禁嬉戏打闹等任何可能损坏轿厢及影响电梯正常运行的举动。严禁和杜绝一切发生在电梯内的不良和不法行为。（二）电梯严禁运载易燃易爆的危险物品及国家规定禁运的任何物品。特殊情况下，须请示公司经理。（三）非特殊情况下不允许将客梯作为货梯使用，避免损坏轿厢。（四）电梯运行货物时，应安排专人操作电梯运行。装货时注意将货物分散、均匀堆放，避免集中放置和偏角堆放，使轿厢运行平稳。避免货物损坏轿厢内壁。（五）厅门开启后，人员在进入轿厢前，必须首先确认轿厢是否停在该层，以免人员坠入井道。电梯运行中严禁依靠轿厢门；进出轿厢动作迅速，避免在轿门和厅门之间长时间停留。避免电梯超载运行。（六）电梯正常运行时，严禁将检修开关作为正常运行开关使用。电梯的检修状态不能作为电梯的正常运行状态。（七）电梯在不使用时，必须停放在基站，关断轿厢内的控制开关，关好轿门和厅门。（八）电梯钥匙必须由维修部和保安部负责管理使用，任何单位和个人不得私自加配和使用。四、操作注意事项（一）全自动运行1.进入停放在基站的电梯内，打开轿厢内的操作箱。打开轿内照明开关，将风扇开关打开，使风扇正常运行。将自动/手动开关置于自动状态。2.将自动/手动开关置于“自动”状态。并关闭操作箱。经数秒后，电梯自动关闭轿门厅门，按所需楼层，电梯即可正常运行。（二）手动运行1.将操作箱内自动/手动开关置于“手动”状态。电梯呈开门状态。2.按预选楼层，按下关门按键至关门起动后松手，电梯进入手动状态运行。3.客梯以承载商场部分货物进出及公司工作人员上下大楼为主。(三)安全运行程序1.监控中心保安员24小时监控电梯运行情况，发现异常及时通知电梯维修人员，杜绝乘客的不文明行为，严禁易燃、易爆等危险物品和超长超重等物品进入电梯。2．电梯维修人员每周按照《电梯检查保养表》进行一次检查保养，并作好记录，督促外委电梯公司按照合同要求进行相关的工作。3.维修、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示。4.任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。电梯检查保养表检查日期电梯编号备注检查项目123456789101112131415161718机房室内照明及通风灭火器材正常无缺损机房干净、无杂物机房与轿厢通话正常控制柜无灰尘电梯运转正常无停梯盘车专用工具整齐无缺损盘车专用工具放置明显轿厢及按钮厢内求救警铃正常有效厢内与中控室通话系统正常门安全触板动作有效开关门灵活可靠选层按钮正常外呼梯按钮及显示器正常候梯厅照明正常其他钢丝绳无断丝、松股电动机运行声音正常减速箱油色、温度、声音正常电气元件完好有效序号：检查人：审核：（四）电梯机房的管理1.电梯机房内所有设备非电梯维修工作人员、电梯公司专业人员，禁止操作。2.非工作人员进入机房，须经工程主管和管理处主任批准后，由电梯维修人员陪同，方可进入。3.保持良好的照明和通风，保持机房内温度适宜，保持门窗开启灵活无破损。4.保持机房内整洁，不准堆放杂物。5.消防器材完备良好，机房内严禁吸烟。6.因电梯维修保养造成停机，应在一楼放置告示牌。（五）运行异常1.当发生火灾时监控中心保安员打开迫降开关，将消防电梯全部降至基站，消防电梯自动进入消防状态，电梯维修人员应当迅速关闭无消防功能的电梯。2.当发生地震时根据震前预报由电梯维修人员关闭所有电梯，地震后开启时由专业电梯公司对电梯进行安全检测确认无异常后，方可运行。3.当电梯进水时（1）底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；（2）当楼层被水淹而使井道边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源。4.电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。(六)维护保养1.维修保养时一般应切断电源，以免触电、卷入引轮造成人身伤亡和设备事故。2.因维修保养停机时，须确认轿厢内无乘客方可停机。3.在维修保养中必须注意工作协调和配合，有人协同工作时，行机、停机都必须扬声，得到对方的回答后方可操作。4.在机顶做检修、保养工作时，除判断故障和调试需要外，禁行快车。5.下底坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员靠近。6.在底坑作业时，首先开亮底坑灯，按下底坑急停开关，必须佩带安全帽。7.机房、井道、底坑因工作需要进行动火作业时，必须遵守消防工作规程，指定专人监视，事后清理火种，防止火灾发生。维修保养结束后，必须认真清理现场，清点工具和物品。8.电梯清洁卫生职责划分序号项目责任人时间相关记录1电梯机房电梯维修人员一周电梯检查保养表2轿厢内面、地坎及厅门清洁工每班电梯检查保养表3井道电梯维修人员二周电梯检查保养表（七）电梯困人故障的救援步骤1.切断电梯机房总电源，并挂上“正在维修”的标示牌。2.检查电梯机房内情况是否一切正常。3.机房必须有足够的照明，查看钢丝绳上的楼层标记，确定停放的位置。4.如果轿厢停于接近厅门位置，且高于或低于楼面不超过0.1米。（1）用专用厅门钥匙开启厅门；（2）轿顶用人力开启轿厢门；（3）协助乘客离开轿厢；（4）重新将厅、轿门关妥。5.如果轿厢停于远离层门位置时，应先将轿厢移至楼层门，然后按上述步骤救出乘客：（1）用对讲机通知乘客保持安静，并说明轿厢随时可能移动，不可将身体任何部分探出轿厢外，以免发生危险，同时如果轿厢门处于半开闭状态，则应将其完全关闭；（2）用抱闸扳手前：确保电梯电源总开关已切断；确保所有厅门、轿门已关好；（3）使用抱闸扳手，必须由一人控制松闸而另一人转动手轮；（4）将放在制动器上的抱闸扳手向下拉，使制动器慢慢松开，另一人转动手轮向左或向右，以比较易扳动方向为准；（5）再次提醒乘客救援工作在进行中，然后慢慢绞动轿厢，轿厢会由于自重而移动，为了避免轿厢上升或下降太快容易发生危险，操作时应断续动作使轿厢逐步移动；（6）慢慢提升或下降轿厢，直到接近楼层门。6.使用厅门钥匙开启前，必须确保轿厢地坎与厅门地坎相差小于100毫米才能让乘客离开轿厢。7.当所有乘客离开电梯后必须把厅、轿门关好。8.操作时尚应注意：如果轿厢停于最上层厅门以上或最下层厅门以下，不可只撬开制动器令轿厢自由移动，而应在撬开制动器的同时把持紧手轮，并用人力扳绞，使轿厢向正确方向移动。第五节中央空调管理程序一、中央空调操作规程(一)中央空调机房是重要设备机房，为保证中央空调系统安全、正常运行，必须严格遵照操作规程进行操作。(二)严格遵守《中央空调机组操作手册》要求，保证安全运行。(三)掌握中央空调系统各主要设备及管路系统的工作原理、构造和实际运行状况，在规定时期内巡视检查各运行参数是否在规定范围内，作好运行记录，保证数据准确无误。(四)发现异常情况以及设备故障应迅速查明原因，正确处理，及时报告有关领导和部门，认真作好记录（内容应包括异常情况或故障的现象、过程、原由及处理方法、结果）。严格遵守设备检修记录归案制度。(五)及时掌握外界环境温度和内部各部分空调负荷需求，合理调整机组、水泵等投入的数量及有关参数，在保证安全生产和用户需求前提下，做到经济运行。(六)空调机组开启前的操作1.首先检查所有电源（泵、风机、主机）处于正常状态，开关使用灵活、电压、电流恒定。2．开启欲启动之机组冷却水进出阀门,开启欲启动之机组冷却塔阀门，手动或自动启动冷却塔风扇，手动或自动启动冷却泵。3．开启欲启动之机组冷冻水进出水阀门，手动或自动启动冷冻泵。4．在上述步骤完成后，检查机组状态是否满足开机条件，确认无误后按照《中央空调机组操作手册》启动机组。（七）停机操作在空调机组停机5—15分钟后，按上述步骤反向操作。二、空调运行日常巡视工作规定系统项目检查内容时间空调机房空调机组水泵、电机阀门及管路压力表、温度计控制柜电气装置检查并记录有关运行参数（温度、压力、电流等）有无不正常之声响、振动及温升。有无跑冒滴漏现象。指示是否正确。控制系统信号指示是否正确，开关状态是否正确。每2小时一次空调末端装置风机盘管、新风机组、空调器电磁阀、温控器阀门管路保温自动排气阀冷凝水系统控制柜电气装置检查有无异响，有无不正常振动，过滤网是否脏堵开启是否灵活，温度控制是否准确开启是否灵活，有无跑冒滴漏现象保温材料是否损坏排气是否正常，有无跑冒滴漏现象有无堵塞，滴漏控制系统信号指示是否正确，开关状态是否正确。每天一次冷却塔电机、风扇、皮带布水器填料浮球阀集水盘，滤网控制柜电气装置冷却塔主体有无不正常声响、振荡；皮带是否过松打滑有无损坏、掉落有无损坏、有无堵塞位置是否正确、有无损坏是否脏坏控制系统信号指示是否正确，开关状态是否正确。有无跑冒滴漏现象每天二次三、电动离心泵的运行操作（一）启动前的检查与准备1.检查水泵进水阀门应打开，水泵出水阀门应全关。2.水泵出口压力表应完好，指针指示“0”位，开启（旋塞）。3.检查电动机及水泵轴承，应有足够润滑油。4.检查电动机接地线是否完好，如该泵停用已超过半年，则在启动前应通知电工做绝缘检查。5.用手搬动靠背轮（联轴器），应能轻快转动，无摩擦及异声。6.启动前应开启冷却水阀门，检查冷却水是否畅通。7.检查填料箱压盖，应松紧适度，不偏不斜，不与轴接触。8.检查地脚螺丝是否牢固无松动。(二)起动1.合上开关，起动水泵，注意电流表，当空载电流正常，无异声、振动，而且水泵出水口压力正常后，开启出口阀门。2.注意补水泵出口压力应稳定。3.注意热水系统的循环水泵工作参数是否正常，如果压力低，可用补水泵向系统内补水。(三)正常运行的维护工作1.按巡回检查制的内容检查水泵及电动机，应无异声和振动，轴承润滑良好，轴承处温度不应超过70℃。2.注意各表指示稳定在正常工作范围内。3.水泵进、出口压力正常稳定。4.备用泵应处于随时可以投入使用的状态，每班应检查一次。(四)正常停用1.关闭水泵出口阀门。2.按停泵按扭停止电动机运转。3.关闭冷却水阀门。四、空调运行操作程序(一)起动前的检查1.各轴承的润滑油应充足，加油设备应齐全，冷却水管应畅通，轴承箱不漏油，防护设备齐全良好。2.电动机地脚螺丝无松动，接地线可靠。3.风量调节器开关灵活好用，远距离操作机构齐全，动作灵活。(二)起动与运行1.风机启动前，一般将调节阀调到闭合的位置。2．按启动按钮，启动后达到正常转数时，再逐渐开大调节阀，直至规定负荷为止。3．运行过程中，轴承温升不高于40℃，表面温度不高于80℃。4．运行过程中，注意检查有无异声和振动。（三）风机的紧急停机1.运行中，风机有剧烈的噪声，必须紧急停机。2.运行中，轴承温度剧烈上升，必须紧急停机。3.运行中，风机发生剧烈的振动和有撞击的现象时，必须紧急停机。五、压力表的维护与冲洗(一)压力表的使用维护：运行中，压力表的表管和旋塞均不应泄漏，压力表每周要冲洗一次，要保持压力表表面清洁，（在校表时应把工作压力用红线标在刻度盘上）使表针指示清晰可见。发现压力表有异常变化，应及时查明原因。在更换压力表时，必须使用经过检验，并有铅封的压力表，使用压力表每半年必须校验一次。(二)冲洗压力表步骤：1.关闭压力表的三通旋塞。2.开启压力表放水阀门冲洗两分钟。3.关闭放水阀门。4.停留三分钟后开启压力表三通旋塞，压力表投入运行。六、安全阀的使用与维护(一)热水机组正式运行之前，要先校对安全阀。(二)安全阀的装置，零件必须齐全良好。1.弹簧式安全阀要有提升手把和防止随意拧动调整螺丝的装置。2.杠杆式安全阀要有防止重锤自行移动的装置和限制杠杆越出的导架。3.运行中，未经主管人员的批准，严禁调整安全阀。4.安全阀的维护（1）须定期做手动或自动排气试验，操作时防止烫伤，应轻拉、轻放；（2）如果发现安全阀严重泄漏，应停机检修；（3）严禁将弹簧拧死或在杠杆上加压重物。七、运行中临时停机因工程维修等原因临时停机，经工程主管、管理处经理批准后，由管理处提前24小时通知用户。因突发事件停机，应立即联络有关部门经理，并向用户作出解释。八、维护保养（一）新风柜1．月保养（1）清洗空气过滤器1—2次；（2）更换破损过滤网；（3）检查出风口避震喉，如有破损则更换。2．季保养（1）给风机轴承加黄油。加油时，用手动油枪加油，直到密封圈四周有小油珠出现；（2）检查皮带松紧情况，若皮带紧但仍出现打滑现象，可将皮带擦净。3．年度保养（1）检查轴承是否良好，若磨损严重，则进行更换；（2）检查机壳及附属设备的油漆是否剥落或腐蚀，若出现损坏，则应用优质防锈漆重新油漆；（3）清洗风机叶轮和轴，若轴上有锈斑，则可用砂皮将其磨光；（4）检查接水盘中有无淤泥或其他外来物，若有应清除，以保证排水畅通；（5）检查附属阀门（包括风阀）是否正常工作，如有损坏，则更换；（6）检查管系是否漏气、漏水；（7）清洗翅片，折卸外壳后，用水枪将清洗药水喷入翅片间，浸润数分钟，再用清水冲洗干净；（8）.检查电机绝缘电阻、相间及相地间都应不大于0.5欧姆。（二）冷却水泵1．月保养（1）清洗扰流板，散热胶片上的外来杂物；（2）清理洒水转头，洒水喉管处的污垢及藻类，以保证出水流畅；（3）开启水盆之排水阀门，清理水盆，隔入网及入风网外的污垢、泥尘；（4）检查皮带运行状况，若出现松动打滑，则应折下皮带，清洁皮带与皮带轮之间接触面；若皮带变形、磨损严重