房地产项目开发中的安全管理问题研究

房地产项目开发中的安全管理问题研究摘要为了充分认识我国房地产业现存问题，使房地产业的发展适应我国经济发展的需要，保持其旺盛的生命力与健康的发展势头，在研究房地产业发展规律与制定发展规划的时候不搞“一刀切”。鉴于此，本论文拟构建房地产业安全的一般分析框架，从影响房地产业安全的不同因素入手，从房地产业投资、空间布局、价格、市场结构和管理五个方面进行深入研究，以期使我国房地产业的发展状况更加明晰，使其规律更宜掌握，对生产者、消费者和政府都具有重要的理论和实践意义，可为地方政府调控房地产业以及房地产开发企业有的放矢地进行开发经营活动提供必要的理论指导和实践参考。关键词：房地产；项目开发；安全管理；项目管理 AbstractInordertofullyunderstandtheexistingproblemsinChina'srealestateindustry,sothatthedevelopmentofrealestateindustrytoadapttotheneedsofChina'seconomicdevelopment,tomaintainitsvigorousvitalityandhealthydevelopmentmomentum,inthestudyofthedevelopmentofrealestateindustryandtheformulationofdevelopmentplansdonotengageina"one-size-fits-all.Inviewofthis,thispaperintendstoconstructthegeneralanalysisframeworkofrealestatesafety,startingfromthedifferentfactorsaffectingthesafetyofrealestateindustry,thispapermakesadeepresearchfromfiveaspects,suchasinvestment,spatialdistribution,price,marketstructureandmanagement,inordertomakeourrealestateindustrymoreclear,sothatitslawisbettermastered,toproducers,Bothconsumersandgovernmenthaveimportanttheoreticalandpracticalsignificance,whichcanprovidenecessarytheoreticalguidanceandpracticalreferenceforlocalgovernmenttocontrolrealestateindustryandrealestatedevelopmententerprisestocarryoutdevelopmentandoperationactivities.Keywords:realestate,projectdevelopment,safetymanagement,projectmanagement 目录TOC\o"1-5"\h\z\u1前言 12安全管理内涵与特点 12.1安全管理的含义 12.2安全管理的基本特征 22.2.1人人参与安全管理 22.2.2全过程实施安全管理 22.2.3安全管理的潜在价值 22.3房地项目安全管理的内容 33当前房地产项目存在的安全管理问题 64解决当前房地产安全项目安全问题的建议 75结束语 10参考文献 11致谢 131前言我国房地产业经过改革开放以来近30年发展已取得巨大的成就，房地产市场体系逐步建立完善少但是，由于我国整体经济水平比较落后，加之房地产市场发育较晚且不健全，市场一直存在供需矛盾。1990年代以来，我国房地产市场经历了多次大幅波动，特别是目前针对房地产市场发展现状和趋势的争论，恰恰说明房地产市场在发育的过程中，仍存在诸多问题函待我们研究和解决。从世界各国的发展历史看，房地产市场的发展，都与区域经济的整体发展有着密切的联系。房地产业因其产业链条较长、资金密集度较高等特点正逐步成为宏观经济的一个支柱产业，并且随着时间的推移，该产业正日益发挥着独特而重要的作用。在此背景下，本文分析了我国房地产业的安全问题。本文在房地产经济理论与产业安全理论指导下，构建房地产安全的一般分析框架；在此基础上用我国的相关数据作实证分析，探讨在改革开放后的经济发展背景下，房地产业发展所面临的不安全问题，运用产业安全理论分析框架以及产业安全预警体系建立的方法对我国房地产安全进行全面的分析；同时也期望通过此项研究，对我国未来房地产业的发展以及其房地产市场发展战略的制定，从理论上及实际操作上进行有价值的探讨。2安全管理内涵与特点2.1安全管理的含义安全管理是不仅是个人的生活组成部分更是社会存在的一个难以把控的问题，但是当今时代要发展就离不开建设，在我国存在五花八门的房地产安全管理事故，解决这个问题是这个行业首要任务。袁旭光在《房地产项目管理现存问题与对策研究》系统地从建设项目立项决策计划、招投标阶段、施工现场管理、项目后期管理中充分考虑到项目的安全要求，采取相应的安全管理措施，同时根据项目建设中人、材、机等因素中充分分析事故发生的机理，辨识危险源及其演变，探寻危险源之间的关联性，从面对房地产开发企业建设项目生产过程中存在的固有或潜在危险因素进行评价并采取相应措施规避。安全管理是每一个房地产项目关注的首要问题。安全管理是一个灵活的管理，就是对整个生产活动负责，是企业对项目的安全管理及对应措施的决策的根本环节，保证生产过程处于低风险的状态。2.2安全管理的基本特征以人为中心的安全管理，人安全为核心。在房地产投资过程中企业以利润最大化为目标，在追求利益最大化的任何情况下都不得损害劳动人民的人身安全，毕竟劳动力是创造价值的对象只有企业尊重安全重要因素才能为项目带来价值。企业要把安全管理落实到每一个环节必须进行系统的安全管理，也就是要从企业的本身出发，实行全过程人人参与、系统的安全管理，从每一个对象抓起使企业整体的安全生产水平不断提高。2.2.1人人参与安全管理安全管理还是要从项目的每一个参与者开始，一切都是以人为根本从源头解决问题才是主要，人人安全意识得到提升才能能把危险排除与己，没有全员参加的安全管理只能是摆设，只有人人发挥自己的能力，把管理能力结合在一起运行起来就是一个系统，但是管理不能太过于传统，要把每个人的安全责任意识提高，每个人的责任意识将会是整个系统的安全保证，在这个安全管理系统中，只要做到我为人人、人人为我一团和气内部把在矛盾消除势必就会把安全管理这个环节把控。2.2.2全过程实施安全管理项目在运行过程中安全隐患也会伴随而来，虽然在生产过程当中不能把危险给全部排除但是全过程的监督不仅能把危险识别而且能够提前预防，整个房地产项目的生命周期都会涉及到安全问题但是通过科学的管理方法是能够把不必要的安全问题的危险减轻甚至消除。在管理过程中要善于对出现过风险总结，有了参照之后就能够把可能出现风险因素把控。因此，在房地产开发全过程都要实施安全管理，既要建设优质工程也要把安全把控。2.2.3安全管理的潜在价值只要有建设的地方，都会存在不安全的因素，都有发生事故的可能性。所以不管是在任何环节，都要先把安全管理认真落实，才能进行建设，把每个小细节都安全处理好不仅仅是为公司带来良好的形象同时也是为社会带来价值，安全管理不仅是管理部门的责任虽然每个部门工作性质不同但是只有抓安全管理才能双赢。2.3房地项目安全管理的内容根据时间节点的不同，我们可以将房地产项目安全管理的具体内容进一步划分为是投资决策阶段监管、前期工作阶段，建设中监管以及竣工后监管四个方面。2.3.1投资决策阶段监管（1）重视项目区位风险由于各区域经济发展速度、程度不一，经济环境大相径庭，消费水平、物价水平有异这使得不同区域的房地产项目开发面临着不同的问题，伴随着不同的风险。由于经济环境不同，同一风险因素在不同区域的影响程度也有着很大的差距，及风险因素具有一定的区域性或地域性。由于房地产开发项目的地理位置相对固定以及其不可逆性，对于开发房地产项目所选区域的风险研究是十分重要的。项目区位风险主要包括政治政策、地理位置、风俗习惯、宗教信仰、交通环境等因素带来的风险。无论哪种因素进行了调动，都会直接或者间接地影响到地产的开发及销售，并给开发商带来相应的经济损失。其中政治因素带来的风险包括新政策的制定、区域土地价格的影响、社会环境、社会安全性。等因素衣食住行，房地产占了其中的住，自然与国民生活和国民经济息息相关，政府必然会对其进行监管和调控。其调控对房地产行业的影响是全面的，土地政策、公积金政策、住房补贴政策，税收政策、城市规划政策、环境环保政策以及影响原材料价格的相应政策，都会较大程度地影响房地产开发经营的相应层面。尤其是在市场经济体制未完善的今天，政策风险对房地产行业的影响可见十分巨大。其中地理位置因素带来的风险主要是所要进行投资地区相应的法律法规、社会安全稳定因素、经济状况、周边的自然条件、土质的条件以及人民的文化教育程度等因素带来的。具体来讲，我们要考虑目标地区的交通环境，人口密集度，城市规划，土地价格，地质条件等。这些影响了该项目的收益，决定了是否能给开发商带来高额回报。（2）加强项目可行性的论证房地产项目可行性的研究主要是指，在进行投资决策前认真调查拟建房地产项目的经济、社会、技术等因素，并结合项目区位风险进行分析，认真地分析和比较不同方案，以其带来的经济效益为基础对拟建房地产项目进行动态的、系统的、全方位的、多角度的综合分析和论证，并以此来判断决定采用相应的方案并对相应方案进行改进或将探究结果作为决策过程中的重要依据。其中，要注意，充分的市场调研和分析调查是一切分析的前提，错误的信息或者信息不对称将会对研究结果产生重大的影响，使其与真实的结果大相径庭，一定要保证可行性研究的依据是准确的，否则将会使公司效益大大折损，甚至造成相应的损失。（3）加强房地产开发项目中投资决策风险管理房地产行业属于高风险行业，它有着开发周期长、投资金额较大这两种非常明显的高风险的特点，这些特点也决定了巨大的风险将贯穿在整个房地产项目投资中。但是，高风险带来高利润，这也是为什么房地产投资日渐增多的原因。因此，我们不能因风险大而不投资，放弃其中高额的利润。为此，我们要做到相应的风险管理。合理的降低风险需要进行合理的安排，在相应的风险管理中，我们可以用接下来的方法来有效地降低相应的风险：进行合理的风险规避，这是一种相对保守稳健的投资方法，通过分析相应的项目区位风险后，放弃一些风险巨大的投资项目，来选择相对稳健的方案。这样可以有效地规避风险，稳中求胜，虽然没有超高额的利润但是胜在稳妥。采用投资组合的方式，在证券市场上投资者采用证券投资组合的方式规避风险，我们也可以将它运用到房地产项目开发上。按照风险的不同程度以及利润要素，对一些合理的项目进行筛选，并进行合理的搭配，从而使风险大大降低。这样可以相应地降低风险并带来较高的利润，只是对于人员需求较大，要做的相应决策也相对较多。2.3.2前期工作监管完善市场环境，建立、健全并规范建设市场。加快市场完善的步伐，加大规范建设市场的力度，确保公开、有序的市场竞争环境。建立市场信誉档案制度。规范建筑市场行为，用行政手段防止恶意低价竞争的产生，对投标人、担保人、中介机构、业主建立信誉档案。中标单位确定后，为确保其最低报价已包括工程的所有内容，招标方应对中标人的报价进行复核，检查有没有计算错误或遗漏，并同时由具有资格的预算员进行审查。以避免施工中发生纠纷，也遏制了恶性竞争的行为。2.3.3建设中监管1.强化安全意识。在项目施工建设中，应该有针对性的总结出各个方面容易出现的隐患，进行定期的排查和梳理，组织安全管理人员进行安全培训，把“三级安全教育”切实执行，普及房地产开发企业的各项安全生产管理规章制度，进一步提高施工人员的安全意识，牢固树立安全生产上“如履薄冰，如临深渊”的忧患意识，把安全生产意识给全体人员打上深刻烙印。只有安全意识得到了提高，才能辐射到施工建设的每一个角落，才能有效保证安全生产管理工作的各项规章制度得到有效贯彻落实。2.建立健全安全各项规章制度。房地产开发企业为了加强施工建设各个环节的安全管理工作，强化现场的指导与监督职能，要把建立健全安全生产各项规章制度作为首要工作来抓，实现安全生产规范化、系统化、统一化。要深入施工现场调查研究，组织安全专业人员制定切实可行并贴合实际的安全管理各项制度。为施工建设的现实安全夯实基础，保证所有施工建设现场都在安全监管之中，有章可循，有法可依。我们在建立健全良好的安全生产管理规章制度的同时，落实责任到人，坚决履行安全责任，把安全责任制贯彻到底，不留隐患，消除死角。只有把安全责任制落到了实处，才能保证各项安全生产管理制度的有效执行，才能保证在施工建设活动的正常进行。3.狠抓安全责任制落实到位。房地产开发企业要与所管辖部门、部门与职员要层层落实安全责任制，层层明确各项安全目标并签署安全责任书，并与本企业奖罚办法挂钩，各级考核。与施工个体要把安全生产责任制落实到施工合同中，要在施工建设阶段性落实安全责任，设定切实可行的各项安全生产目标，并全程进行监督管理，随时检查，督促施工个体把安全责任制落实到人，把安全责任制明确到各级岗位职责中，做到各项安全制度有专人负责，有专人监督，加大安全措施资金的投入，要及时拔付到位，各种安全设置必须保持更新完整，并且保证在日后随时随地能够安全使用。从而保证各项安全生产管理工作目标顺利实现。4.强化基本施工建设程序基础。房地产开发企业要坚决执行国家规定的基础建设标准，严格遵守国家有关施工建设的各项文件规定，防正在各项手续还没有办理就提前开始施工建设。当企业利润与安全生产管理出现冲突，能严格按照国家相关规定的基础建设程序合理、科学安排施工建设进度，禁止违规、违法施工建设行为的发生。2.3.4竣工后监管（1）对项目建设进行总结和评估。这项工作是房地产项目管理中不可缺少的工作，对建设项目进行总结，为后续项目总结经验教训，少走弯路，多出精品工程。（2）房地产项目的竣工验收和档案移交。竣工验收指房地产施工内容已完成，且已达到设计标准和要求，这里最主要的工作是培案移交，要满足政府部口对挡案移交的要求。（3）商业地产的营销项目管理。包括营销推广、促销、招商等内容，此部分不在本文研巧范围。（4）物业管理工作。房地产项目管理在项目建成投入运行后的主要工作是物业管理工作，包括物业的维修维护。如何让物业发挥更好的经济、狂会效益，是物业项目管理工作值得深入研究的问题。3当前房地产项目存在的安全管理问题3.1在项目决策时期所存在的问题如今，我国房地产行业中的项目管理工作在决策时期主要存在着如下的两点问题：首先，决策机制的内容不够完善。在我国，绝大多数的中小型房地产企业所采用的都是"家族式"的管理模式，企业的主要管理者大多是包工头出身，本身没有接受过专业的房地产知识培训，并且对于项目管理工作也没有给予应有的重视程度。另外，在制定项目决策的过程中，企业的管理者就是最终决策人，即使他们所做出的决策内容存在着一些问题，也没人有权利予以反驳；其次，市场调查工作不够深入。仍然有很大一部分房地产企业管理者沉溺于二十一世纪初期时的房地产黄金阶段中，在这些人的认识中，觉得只要手中有房子，那么必然会有市场。因此在作出项目决策之前并没有对市场的需求现状展开全面且深入的调查，在相关信息不够完整的情况下就盲目的做出了投资决定。还有一些房地产企业的管理者，十分的相信自己多年来的"管理经验"，对于投资项目的可行性进行了预估，在没有制定出详细项目报告的情况下便拿出了决策结果，为房地产项目的管理工作留下了很多的问题与隐患。3.2在项目设计时期所存在的问题在房地产项目管理的设计时期中同样存在着如下的两点问题：首先，将绝大多数的管理精力都放在施工中，忽略设计工作的重要性。在房地产项目的施工过程中，企业管理者所关注的是施工环节中的投资控制，并没有考虑怎样去将现有的资源发挥出更大的价值，从而对于房地产项目的设计环节几乎是一带而过。然而，由于成本投资的控制工作需要建立在施工图纸的基础之上，如果施工图纸已经设计完成，那么就很难再达到成本控制的理想目标了；其次，在设计房产外形时存在着严重的抄袭情况，无法做到因地制宜。这一问题是很多房地产企业在项目设计环节中都会出现的，并没有根据房产当地消费者的实际需求来着手设计，而是去盲目的效仿一些国外楼盘的设计风格，进而大大影响了当地消费者的满意程度。3.3在项目实施时期所存在的问题在房地产项目的实施阶段中，最为明显的一项问题即为工期拖延。当房地产企业在与客户之间签订分包工程合同时，经常会因各种各样的问题而影响到施工合同内容的严密性。基于此种情况，在日后的项目管理工作中，业主会随即提出各种比较棘手的问题，从而为房地产项目的管理工作造成极大的困难，甚至还会影响到工程项目的如期完成。4解决当前房地产安全项目安全问题的建议4.1重视房地产项目前期决策阶段的可行性研究，发挥出工程管理人员的咨询作用在当前的时代背景中，房地产行业已经正式进入到了营销时代，如果想要在众多竞争对手中脱颖而出，房地产企业的管理者不仅要不断积累商业情报，同时还要从消费者的角度出发来了解他们的心理需求，以此来不断提高项目决策的可行性。为此，房地产企业的管理者要加大对人力、物力以及财力资源投入的科学性，一方面要抓紧构建出一套完善的项目决策支持机构，将所有同项目决策有关的支持性资源搜集到一起；另一方面还要不断完善企业现有的决策程序，从自身的经营现状出发，结合行业市场的已有资源来正确定位产品。在房地产项目决策阶段的可行性研究工作中，房地产开发商需要经常性的为企业内部的工程技术人员、经济管理人员展开培训活动，让他们充分认识到项目可行性与技术可行性对于项目管理工作的重要意义。此外，企业管理者还要鼓励项目参与人员大胆的提出设想，并虚心的听取基层一线员工所提出的优化建议，不断的提高项目决策的整体质量，让房地产项目的开发工作能够开展的更加顺利，为企业创造出更多的经济收益。4.2进一步加强对项目施工过程的管理对策通过上文中的介绍可知，房地产项目施工管理环节具有着内容繁琐、历时长、辐射范围广以及影响深远等特点，因此在管理工作中存在着较大的难度。在房地产项目正式开工后，企业就必须要严格按照国家的法律政策与质量制度来展开管理工作，并针对工程成本、工程工期以及工程质量这三个方面进行重点管理。1.施工合同管理施工合同是约束房地产项目企业与施工方的重要法律依据，严格按照国家政策法规来签订施工合同是项目施工管理工作的重要环节。除去由国家所制定的基础标准条款以外，房地产企业还要在施工合同中填写施工文明、工程款支付、施工材料管理、施工安全、质量奖惩等内容，将施工方所应承担的责任与义务落实在合同中。2.施工质量管理施工质量是整个房地产项目管理工作的重中之重。在房地产项目的开发环节中，项目的主要负责人就要做到掌控全局，协调好施工单位、监理单位以及管理人员之间的关系，尽可能的为施工质量控制创造有利条件。首先，房地产企业需要根据施工合同的内容来对施工过程展开实时监督，依据法律规定来制定出明确的验收标准，在确定其合格达标后，方可进入到下一个施工环节；其次，要进一步加大对施工企业的监管力度，确保施工企业的所有施工操作均可以完全达到施工工序的质量标准，要积极帮助施工企业解决好在施工过程中所出现的诸多问题，为其提供技术上的支持；最后，要妥善管理好施工材料。房地产企业应当根据管理合同中的内容来做好市场调研工作，将行业市场中最新的材料信息搜集上来。此外，企业管理者还要根据国家政府所制定的法律法规，采用招投标的方式来确定材料供应商，以此来保证施工材料的质量水平。3.施工工期管理在房地产项目的管理工作中，工期控制同样也是不容小觑的一项重要环节。施工工期不仅关乎到施工企业与房地产开发商的经济利益，同时还关乎到房产消费者的个人利益，这是决定房地产项目开发成功与否的重要保证。基于此，房地产企业应当根据施工项目的实际情况与要求标准来选择监督单位，同时制定出可行性较高的进度计划与组织管理方案。房地产企业可以要求施工单位运用P3或projece软件来开展对施工项目的进度管理工作，在设计工期控制计划时，需要优先做好检查工作，如果在检查过程中发现问题，需要对造成问题偏差的原因展开研究，连同监督单位一同来制定出有针对性的补救方案，以此来减少不必要的施工资源浪费。4.施工成本管理对于房地产项目来说，施工成本主要包括监督管理、政府规费、工程设计、小区规划以及建安造价等多项内容，其中，建安造价占据了项目总成本的八成以上。为了让房地产项目的管理水平出现较大幅度的提高，项目管理人员需要从如下几个方面来着手改进：首先，在施工成本管理工作中引入竞争机制，尤其是在招标阶段中，应当秉承公正、公平、公开的原则，在众多投标企业中挑选出质量高、信誉好、价格地道公正的施工单位，并与之签订施工合同；其次，在房地产项目正式投入施工之前，应当结合项目要求来做好工程预算，在保证施工质量的基础之上科学化控制工程款项；最后，要严格贯彻三级签证的管理制度。只有在得到三级负责人的合格审批后，施工项目的代表方才能够鉴证给施工单位，以此来提高成本控制工作的科学性。5.施工安全管理房地产开发企业同施工单位之间应达成默契，对于地产项目开发的安全问题给予高度的重视，无论是在施工过程中，还是在施工后，都需要严格按照国家制定的安全规范来加大控制力度，确保消费者的合法权益不会受到损害。4.3重视项目收尾阶段中的管理工作在房地产建筑工程项目进入到收尾阶段后，房地产开发商应当充分发挥出自身的牵头引线作用，同各个相关部门一起组建工程项目的收尾管理机构，将管理工作落实到各个管理部门中。除此之外，房地产开发商还要在项目实施的初期阶段，积极的协调好各个参与方之间的合作关系，以此来降低工程收尾期的工作难度。房地产工程项目要从实践管理的角度出发，在开展施工活动的过程当中需要严格按照项目活动的施工特点，根据统一的规划标准来制定实施步骤，同时结合房地产项目的施工进度来制定招标方案。需要注意的是，房地产企业还要明确规定出承包商所应承担的工作责任，如果总承包商在管理工作出现了分化现象，那么将要提醒承包商加强自我管理。管理者要尽可能的减少分包项目的数量，全面提高房地产项目工程管理工作的系统化，持续深化工程承包合同条件的可行性。5结束语综上所述，房地产项目管理是一项系统化、长期化的复杂工作，在未来的发展历程中，房地产企业如果想要不断的增强自身的核心竞争力，在行业中获得更高的地位，就需要在做好项目定位与项目开发工作的基础之上，同一些专业化的勘察单位、设计单位、监理单位以及营销单位之间建立起密切的合作关系，争取建设出符合消费者实际需求的房产项目。除此之外，房地产企业管理者还要不断增强自身的项目管理水平，为项目管理工作的顺利开展创造出更多的有利条件。房地产行业的发展带动了我国经济的不断进步，与此同时也促进了我国国民经济的向前发展，但是许多房地产企业由于经营管理上的问题，导致我国房地产行业一直得不到稳定发展的保障，这也致使国民经济的增长不能平稳运行。所以相关技术研究人员应对房地产行业中的管理模式进行相应的创新与实践，保证房地产行业可以促进国民经济以一个良好的势头向前发展。参考文献[1]许慧鑫.我国房地产项目管理问题研究[J].现代经济信息，2018（01）：110.[2]齐岳，侯席培.房地产行业景气度与商业银行绩效研究——基于我国上市商业银行2008～2016年数据的分析[J].金融与经济，2017（12）：14-20.[3]张辉，张洋.房地产项目管理方式探讨[J].价值工程，2017，36（32）：64-65.[4]朱晓杰.房地产项目管理现存问题与对策研究[J].四川建材，2017，43（11）：50-51.[5]肖雪枫.关于房地产开发中建筑工程项目管理探讨[J].江西建材，2017（17）：299-300.[6]郭阳，李泽恒.房地产建设项目施工管理过程中的进度与安全问题探析[J].建材与装饰，2017（27）：185-186.[7]黄大勇.房地产工程现场施工管理技术[J].绿色环保建材，2017（06）：133.[8]何晓玲.优化房地产档案管理的策略分析[J].福建建设科技，2017（03）：94-95.[9]陈凤霞，王荣.房地产行业财务安全性探究[J].财会通讯，2017（14）：79-81.[10]缪茂森.浅析房地产施工现场工程师的管理职责及作用[J].建材与装饰，2017（20）：120-121.[11]侯云龙.我国房地产经济安全与政府控管研究[J].中国市场，2017（14）：160+162.[12]王文