2021年度房地产估价师考试模拟题

房地产估价师考试4科模仿题

《房地产基本制度与政策》模仿试题（一）

一、单项选取题

1.《都市房屋拆迁管理条例》合用范畴，是在（）实行房屋拆迁，并需要对被拆迁

人补偿、安顿活动。

A.都市规划区内国有土地上B.都市规划区内集体土地上C.都市建成区内国

有土地上D.都市建成区内集体土地上

2.拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达到合同，房屋拆迁补偿方

式是（）0

A.面积结算B.货币补偿C.产权调换D.货币补偿或产权调换

3.委托拆迁估价，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋性质和面积。对被拆迁房屋性质不

能协商一致，应当向（）申请确认。

A.拆迁人B.拆迁主管部门C.都市规划行政主管部门D,房地产权属登记部门

4.拆迁当事人向原估价机构申请复核估价，该估价机构应当自收到书面复核估价申请

之日起（）日内予以答复。

A.5B.7C.10D.15

5.裁决应当自收到申请之日起（）日内作出。

A.15B.30C.60D.90

6.行政裁决规定搬迁期限不得少于（）天。

A.7B.10C.15D.30

7.将“房地产开发公司资质按照公司条件分为一、二、三、四等四个资质级别”部门

规章是（）o

A.《都市房地产开发经营管理条例》B.《商品房销售管理办法》C.《房地产

开发公司资质管理规定》D.《都市商品房预售管理办法》

8.《房地产开发公司资质管理规定》规定，申请《暂定资质证书》条件不得低于（）

级资质公司条件。

A.-B.二C.三D.四

9.1月，甲房地产开发公司（如下简称甲公司）依法获得某市某区一块国有土地使用

权，投资6000万元开发商品住宅。

甲公司实行该项目项目资本金不得少于（）万元。

A.1200B.1800C.2100D.3000

10.《中华人民共和国都市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋重

置价格应当定期拟定并发布。详细办法由（）规定。

A.全国人大B.国务院C.国土资源部D.住房和城乡建设部

11.以（）方式获得出让土地使用权权利人，其实际使用年限不是出让合同商定年

限，而是出让合同商定年限减去原土地使用权已经使用年限后剩余年限。

A.土地使用权出让B.房地产出租C.房地产转让D.房地产抵押

12.商品房买卖当事人应当在合同中就保修范畴、保修期限、保修责任等内容做出商

定，其保修期从（）起计算。

A.商品房竣工之日B.商品房竣工验收之日C.商品房竣工验收合格之日

D.商品房交付之日

2

13.李某与W房地产开发公司订立了商品房预售合同，合同商定建筑面积为100m0

后通过关于部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为93m\其面积误差比

绝对值为（）。

A.-3%B.3%C.-7%D.7%

14.无合法理由拖欠房租（）个月以上，属于由于租赁双方因素而使合同终结情形。

A.1B.3C.5D.6

15.下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误是（）。

A.该租赁关系可以对抗已登记抵押权B.抵押权实现后，租赁合同对受让人不具备

约束力C.抵押人将已抵押房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已

抵押，抵押人对出租抵押物导致承租人损失承担补偿责任D.抵押人将已抵押房屋

出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押，抵押权实现导致承租人损失由

承租人自己承担

16.人民法院依法对抵押物拍卖，拍卖保存价由（）参照评估价拟定。

A.委托人B.人民法院C.拍卖师D.竞买人

17.《中华人民共和国都市房地产管理法》规定，国家实行土地（）和房屋所有权

登记发证制度。

A.使用权B.所有权C.收益权D.占用权

18.下列关于预告登记表述中，错误是（）。（试题）

A.预告登记目是保障将来实现物权B.预告登记后，债权消灭或者自可以进行不

动产登记之日起3个月内未申请登记，预告登记失效C.预告登记后，未经预告登

记权利人批准处分该不动产，不发生物权效力D.预告登记范畴应当是商品房预售，

重要是防止一房多卖

19.张某购买了一套二手房，按照关于规定，张某应到本地房地产管理部门办理（

A.房屋总登记B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权转移登记D.房屋

所有权变更登记

20.（）是一种反映房屋、土地现状专业图。

A.房地产平面图B.房地产关于证明和文献C.房地产卡片D.房地产权属账册

21.房地产估价采用（）。

A.差额定率分档累进计收B.足额定率分档累进计收C.差额定率分档累退计收

D.足额定率分档累退计收

22.某经济特区房地产估价资质机构完毕本地一宗以房产为主评估项目。评估房地产

价格为万元，按照原国家计委、原建设部联合下发《关于房地产中介服务收费告知》

规定收费原则，估价收费最高为（）万元。

A.1.60B.3.00C.4.25D.5.525

23.新设立中介服务机构房地产估价机构资质级别核定为三级资质，设（）年暂定

期。

A.1B.2C.3D.5

24.县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有（2）名以上监

督检查人员参加，并出示执法证件。

A.1B.2C.3D.5

二、多项选取题

1.下列拆迁行为中，合用《都市房屋拆迁管理条例》有（）o

A.征收集体土地过程中对民房拆迁B.都市市区内市政建设对居民购买商品房拆

迁C.都市近郊区集体土地上水利建设对民房拆迁D.都市市区内国有公司对厂房

自拆自建E.都市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房拆迁

2.产权不明确房屋是指（）房屋。

A.有权属证明B.产权人下落不明C.产权人出国留学D.因产权关系正在诉讼

E.暂时无法拟定产权合法所有人

3.下列关于《暂定资质证书》，表述对的是（BE）0

A.《暂定资质证书》有效期为3年B.房地产开发主管部门可以视公司经营状况

延长《暂定资质证书》有效期C.房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》有效期

不能超过3年D.自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目，《暂定资质证

书》有效期不得延长E.自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目，《暂定

资质证书》有效期不得延长

4.《中华人民共和国都市房地产管理法》规定了（）转让房地产开发项目条件。

A.以出让方式获得土地使用权B.以划拨方式获得土地使用权C.以转让方式

获得土地使用权D.以出租方式获得土地使用权E.以抵押方式获得土地使用权

5.当前，国内各地房地产交易管理机构重要职责是（）。

A.办理房地产交易鉴证等手续B.开展房地产股票活动指引和监督C.为房地产

交易提供洽谈合同、交流信息、展示行情等各种服务D.协助财政、税务部门征收

与房地产交易关于税费E.为政府或其授权部门发布各类房屋房地产成本价格

6.下列（），不属于房地产有偿转让。

A.房地产买卖B.房地产入股C.房地产继承D.房地产抵债E.房地产赠与

7.当前国内房地产权属登记管理任务重要是（）o

A.做好房地产登记信息化工作B.做好登记薄记载工作C.做好房地产登记

档案管理工作D.为贯彻私房政策房产审查和解决权属纠纷提供根据E.做好物业

管理工作

8.房屋所有权初始登记是指（）原始获得所有权而进行登记。

A.新建房屋申请人B.原有但已进行过登记房屋申请人C.原有但未进行过登记

房屋申请人D.转让所得房屋申请人E.继承所得房屋申请人

9.房地产中介服务合同应涉及重要事项有（）0

A.当事人姓名或名称B.当事人住所C.当事人联系方式D.中介服务项目名称、

内容、规定和原则E.合同履行期限

三、判断题

1.按照《都市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁范畴拟定后，拆迁范畴内单位和个人不

得转让拆迁范畴内房屋。（）

2.房屋拆迁公司在房屋拆迁中，依照其服务对象，凡是排她性且不是共享性，可以认

定为公益事业。（）

3.拆迁人拆除超过批如期限暂时建筑，不予补偿。（）

4.拆迁当事人王某对w市A县房屋拆迁管理部门裁决不服，王某可以向A县房屋拆迁

管理部门申请行政复议。（）

5.依照《都市房屋拆迁估价指引意见》，估价报告存在技术问题，估价专家委员会应

当改正错误并出具估价报告。（）

6,申领房地产开发公司二级资质，从事房地产开发经营时间应不少于3年。（）

7.经济合用住房建设应符合土地运用总体规划和都市总体规划，坚持合理运用土地、

节约用地原则。（）

8.都市房地产开发经营管理条例》规定，因房地产开发商行为而不能如期开工或中断

建设一年以上，不征收土地闲置费。（）

9.未经备案或未按规定期限办理备案手续房地产转让行为无效。（）

10.发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国都市房

地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家关于广告监督管理和房地产管理

规定。（）

11.房地产行政主管部门发现交易双方成交价格明显低于市场正常价格时，就可以规

定交易双方当事人更改成交价格，并按市场评估交纳关于税费。（）

12.凡房地产转让或变更，必要按照规定程序先到土地管理部门申请土地使用权变更

登记，然后凭变更后土地使用权证书向同级人民政府房地产管理部门办理交易手续和

申请转移、变更登记。（）

13.房地产开发公司进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售允许，获得《商

品房预售允许证》。（）

14.房地产直销是指房地产开发公司或其她房地产拥有者将物业销售业务委托专门房

地产中介服务机构代为销售一种经营方式。（）

15.某商品房于1月8日竣工验收合格，3月8日开发商将其交给购房人孙某，该商

品房保修期应从1月8日起计算。（）

16.土地初始登记，是指因土地权利人发生变化，或者因土地权利人姓名、名称、地

址和土地用途等内容发生变更而进行登记。（）

17.建筑规划区内依法属于全体业主共有公共场合、公用设施和物业服务用房等房屋,

由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，并及时颁发房屋权属证书。（）

18.单位和个人可以自己查询房屋权属登记信息，但不可委托她人查询。（）

19.内墙面装饰厚度不计入套内使用面积。（）

20.套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间水平投影面积计算。其中封闭阳台

按其外围水平投影面积所有计算建筑面积，未封闭阳台按水平投影一半计算建筑面

积。（）

21.对中介服务机构管理重要从市场准入抓起，采用资质核准、资质分级、资信评价

与寻常监督相结合管理模式。（）

22.房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司、股份有限公司或者合伙公

司形式设立。（）

23.申请三级房地产估价机构，要在暂定期内完毕估价标物建筑面积8万m,以上或者

土地面积3万疔以上。（）

24.房地产估价机构合并，合并后存续或者新设立房地产估价机构可以承继合并前各

方中较低资质级别，但应当符合相应资质级别条件。（）

四、阅读理解

1.w市甲房地产开发公司8月拟在A市投资建设一综合住宅社区，需拆迁某些原住户

住房。拆迁前，甲房地产开发公司委托B拆迁公司进行拆迁，委托A市方正房地产估

价公司进行拆迁评估。在拆迁过程中，遇到钉子户王某，王某无合法理由拒不订立拆

迁合同，致使该拆迁工作难以正常进行。w市甲房地产开发公司8月拟在A市投资建

设一综合住宅社区，需拆迁某些原住户住房。拆迁前，甲房地产开发公司委托B拆迁

公司进行拆迁，委托A市方正房地产估价公司进行拆迁评估。在拆迁过程中，遇到钉

子户王某，王某无合法理由拒不订立拆迁合同，致使该拆迁工作难以正常进行。

（1）.该项目《房屋拆迁允许证》应由（）部门发放。

A.A市建设管理部门B.A市房屋拆迁管理部门C.w市房屋拆迁管理部门D.w

市建设管理部门

（2）.如对拆迁合同不服，王某应到（）部门申请裁决。

A.A市建设管理部门B.A市房屋拆迁管理部门C.w市房屋拆迁管理部门D.w

市建设管理部门

（3）.王某申请裁决，裁决部门应当自收到申请之日起（）日内作出裁决。

A.15B.30C.45D.60

（4）.如果对裁决部门作出裁决不服，王某可以在接到裁决书之日起（c）个月内向

人民法院起诉。

A.1B.2C.3D.4

(5).A市方正房地产估价公司进行房屋拆迁估价时，估价时点应当拟定为()。

A.房屋拆迁公示之日B.房屋拆迁实行之日C.房屋拆迁补偿合同订立之日D.

房屋拆迁允许证颁发之日

(6).下列关于A市方正房地产估价公司进行房屋拆迁估价工作中做法不规范是(

A.拆迁估价目表述为“为拟定被拆迁房屋价值而评估其房地产拆迁价格”B.重要

采用市场比较法进行拆迁估价C.拆迁评估价格以人民币为计价货币，精准到万元

D.将分户初步估价成果向被拆迁人公示7日

(7).如果拆迁当事人对估价成果有异议，可以自收到估价报告之日起(),向原估价

机构书面申请符合估价。

A.3日内B.5日内C.7日内D.10日内

(8).不是达不成拆迁补偿安顿合同拆迁纠纷解决方式有()。

A.行政裁决B.依法起诉C.强制拆迁D.投票方式

(9).如果在拆迁过程中涉及违章建筑，下列做法对的是()。

A.由B拆迁公司认定与否属于违章建筑B.由方正房地产估价公司认定与否属于

违章建筑C,由B拆迁公司和方正房地产估价公司共同认定与否属于违章建筑D.

由B拆迁公司申请A市规划行政主管部门认定与否属于违章建筑

答案某些

一、单项选取题

1.A【解析】：《都市房屋拆迁管理条例》合用范畴，是在都市规划区内国有土地

上实行房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安顿活动。参见教材P40

2.C【解析】：对于出租人与承租人达不成合同，为了保障承租人权益不受损害,

《都市房屋拆迁管理条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房

屋重新订立租赁合同。参见教材P47

3.C【解析】：委托拆迁估价，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋性质和面积。对被

拆迁房屋性质不能协商一致，应当向都市规划行政主管部门申请确认。参见教材P51

4.A【解析】：拆迁当事人向原估价机构申请复核估价，该估价机构应当自收到书

面复核估价申请之日起5日内予以答复。参见教材P51

5.B【解析】：裁决应当自收到申请之日起30日内作出。参见教材P53

6.C【解析】：行政裁决规定搬迁期限不得少于15天。参见教材P57

7.C【解析】：原建设部于3月发布了《房地产开发公司资质管理规定》，将房地

产开发公司资质按照公司条件分为一、二、三、四等四个资质级别。参见教材P59飞0

8.D【解析】：暂定资质条件不得低于四级资质条件。参见教材P60

9.C【解析】：4月，为加强宏观调控，调节和优化经济构造，国务院下发了《关

于调节某些行业固定资产投资项目资本金比例告知》（国发口13号），将房地产开发

项目（不含经济合用住房项目）资本金最低比例由20%提高到35%06000万元x35%

=2100万元。参见教材P62

10.B【解析】：《中华人民共和国都市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价

和各类房屋重置价格应当定期拟定并发布。详细办法由国务院规定。参见教材P109

11.C【解析】：以房地产转让方式获得出让土地使用权权利人，其实际使用年限不

是出让合同商定年限，而是出让合同商定年限减去原土地使用权已经使用年限后剩余

年限。参见教材P113

12.D【解析】：当事人应当在合同中就保修范畴、保修期限、保修责任等内容做出

商定。保修期从交付之日起计算。参见教材P119

13.D【解析】：面积误差比=［（产权登记面积-合同商定面积）/合同商定面

积］xl00%=（93—100）/100=-7%,|-7%1=7%。参见教材P119

14.D【解析】：无合法理由，拖欠房租6个月以上，属于由于租赁双方因素而使合

同终结情形。参见教材形23

15.A【解析】：该租赁关系不得对抗已登记抵押权，因此A选项不对的。参见教材

P127

16.B【解析】：人民法院依法对抵押物拍卖，拍卖保存价由人民法院参照评估价拟

定。参见教材P133

17.A【解析】：《中华人民共和国都市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权

和房屋所有权登记发证制度。参见教材P136

18.D【解析】：预告登记是为了保全一项祈求而进行不动产登记，该项祈求权所要

达到目是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记权利人批准，处分

该不动产，不发生物权效力。参见教材P140~141

19.C【解析】：房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、互换、继承等因素

致使房屋所有权发生转移而进行登记。参见教材P144

20.A【解析】：房地产平面图是一种反映房屋、土地现状专业图。参见教材P156

21.A【解析】：房地产估价采用差额定率分档累进计收。参见教材P175

22.D【解析】：对经济特区收费原则可恰当规定高某些，但最高不能超过表8—1

原则30%。(100x0.5%+900x0.25%+1000x0.15%)xl30%=5.525万元。参见教材

P175~176

23.A【解析】：新设立中介服务机构房地产估价机构资质级别核定为三级资质，设

1年暂定期。参见教材P178

24.B【解析】：县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查职责时，应当

有两名以上监督检查人员参加，出示执法证件。参见教材P184

二、多项选取题

1.BE【解析】：《都市房屋拆迁管理条例》合用范畴是在都市规划区内国有土地上

实行房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安顿活动。参见教材P40

2.BDE【解析】：产权不明确房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法拟定

产权合法所有人或因产权关系正在诉讼房屋。参见教材P47

3.BE【解析】：《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视公司经

营状况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2年。自领取《暂定资质

证书》之日起1年内无开发项目，《暂定资质证书》有效期不得延长。参见教材P60

4.AB【解析】：《中华人民共和国都市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方

式获得土地使用权，转让房地产开发项目时必要具备条件；第四十条规定了以划拨方

式获得土地使用权，转让房地产开发项目时条件。

参见教材P65飞6

5.ACD【解析】：房地产交易管理机构重要职责是：执行国家关于房地产交易管理法

规，并制定详细实行办法；整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动

进行指引和监督，查处违法行为，维护当事人合法权益；办理房地产交易鉴证等手续;

协助财政、税务部门征收与房地产交易关于税款；为房地产交易提供洽谈合同，交流

信息，展示行情等各种服务；发布市场交易信息，为政府宏观决策和对的引导市场发

展服务。参见教材P110

6.CE【解析】：房地产继承、房地产赠与均属于房地产免费转让。参见教材Pin

7.ABCD【解析】：房地产登记任务：做好登记薄记载工作；做好房地产登记信息

化工作；做好房地产登记档案管理工作。除了以上任务外，房地产登记工作还要为征

地、拆迁房屋、贯彻私房政策房产审查和解决权属纠纷提供根据。参见教材P138139

8.AC【解析】：房屋初始登记是指新建房屋申请人，或但未进行过登记房屋申请人

原始获得所有权而进行登记。参见教材P143144

9.ABDE【解析工房地产中介服务合同应涉及如下重要事项：当事人姓名或名称、

住所；中介服务项目名称、内容、规定和原则；合同履行期限；收费金额和支付方式、

时间；违约责任和纠纷解决方式；当事人商定其她内容。参见教材P173

三、判断题

1.错【解析】：拆迁范畴拟定后，拆迁范畴内单位和个人不得新建、扩建、改建房

屋，不得变化房屋和土地用途，不得租赁房屋。参见教材P42

2.错【解析】：用于公益事业房屋认定，一是要依照其服务对象，是为大多数老百

姓服务还是为特定人群服务，是共享性还是排她性；二是考虑此类房屋与否有经营、

与否以赚钱为目。参见教材P48

3.对【解析】：拆迁人对拆除超过批如期限暂时建筑，不予补偿是符合法律规定，

也是符合公平原则；在拆迁过程中，拆迁人对必要拆除违章建筑，不予补偿。参见教

材P49

4.错【解析】：若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日60日内向做出

裁决房屋拆迁管理部门本级人民政府申请行政复议，也可以向做出裁决房屋拆迁管理

部门上一级主管部门申请行政复议。参见教材P53

5,错【解析】：估价报告存在技术问题，估价机构应当改正错误，重新出具估价报

告。参见教材P52

6.错【解析】：申领房地产开发公司二级资质，从事房地产开发经营时问应不少于

3年。参见教材P60

7,对【解析】：经济合用住房建设应符合土地运用总体规划和都市总体规划，坚持

合理运用土地、节约用地原则。参见教材P61

8.错【解析】：《都市房地产开发经营管理条例》规定，因政府或者政府关于部门

行为而不能如期开工或中断建设一年以上，不征收土地闲置费。参见教材P63

9.对【解析】：未经备案或未按规定期限办理备案手续房地产转让行为无效。参见

教材P67

10.对【解析】：发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《中华人民

共和国都市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家关于广告监督管理

和房地产管理规定。参见教材P69

11.错【解析】：房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场

正常价格，应当及时告知交易双方，并不规定交易双方当事人更改合同商定成交价格,

但交易双方应当按不低于房地产行政主管部门确认评估价格缴纳了关于税费后，方为

其办理房地产交易手续，核发权属证书。参见教材P109

12.错【解析】：凡房地产转让或变更，必要按照规定程序先到房地产管理部门办理

交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后房屋所有权证书向同级人民政府土地

管理部门申请土地使用权变更登记。参见教材P113

13.对【解析】：房地产开发公司进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售

允许，获得《商品房预售允许证》。参见教材P115

14.错【解析工房地产销售代理是指房地产开发公司或其她房地产拥有者将物业销

售业务委托专门房地产中介服务机构代为销售一种经营方式。参见教材PU7

15.错【解析】：保修期从交付之日计算。该商品房保修期应从3月8日起计算。参

见教材P119

16.错【解析】：土地初始登记是指，土地总登记之外对设立土地权利进行登记。参

见教材P141

17.错【解析工建筑区划内依法属于全体业主共有公共场合、公用设施和物业服务

用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。参见

教材P146

18.错【解析】：房屋权属登记信息既可以由单位和个人自己查询，也可以委托她人

查询。参见教材P154

19.错【解析工内墙面装饰厚度计入套内房屋使用面积。参见教材P167

20.对【解析】：套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间水平投影面积计算。

其中封闭阳台按其外围水平投影面积所有计算建筑面积，未封闭阳台按水平投影一半

计算建筑面积。参见教材P167

21.对【解析】：对中介服务机构管理重要从市场准入抓起，采用资质核准、资质分

级、资信评价与寻常监督相结合管理模式。参见教材P172

22.错【解析】：房地产估价机构由自然人出资，重要由房地产估价师个人发起设立，

组织形式有：合伙制、有限责任制。参见教材P177

23.对【解析】：申请三级房地产估价机构，要在暂定期内完毕估价标物建筑面积8

万僧以上或者土地面积3万行以上。参见教材P179

24.错【解析】：房地产估价机构合并，合并后存续或者新设立房地产估价机构可以

承继合并前各方中较高资质级别，但应当符合相应资质级别条件。参见教材P183

四、阅读理解

1.

(1).B【解析】：该项目应由A市房屋拆迁管理部门发放《房屋拆迁允许证》。参见

教材P41

(2).B【解析】：《都市房屋拆迁管理条例》规定拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被

拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安顿合同，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门

裁决。参见教材P53

(3).B【解析】：裁决部门应当自收到申请之日起30日内作出。参见教材P53

(4).C【解析】：若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起3个月内向人

民法院起诉。参见教材P53

(5).D【解析】：拆迁估价时点普通为房屋拆迁允许证颁发之日。参见教材P50

(6).ACD【解析】：拆迁估价目统一表述为“为拟定被拆迁房屋货币补偿价值而评

估其市场价格拆迁评估价格应当以人民币为计价货币，精准到元。估价机构应将

分户初步估价成果向被拆迁人公示7日。参见教材P50-51

(7).B【解析】：如果拆迁当事人对估价成果有异议，可以自收到估价报告之日起5

日内，向原估价机构书面申请符合估价。参见教材P51

(8).D【解析】：达不成拆迁补偿安顿合同拆迁纠纷解决方式：行政裁决、依法起诉、

强制拆迁。参见教材P54

(9).D【解析】：违章建筑认定是规划行政主管部门职权范畴，判断某一建筑与否属

于违章建筑，必要由房屋所在地都市规划行政主管部门出具证明。参见教材P49

《房地产估价有关知识》模仿试卷（一）

一、单项选取题

1.某居住社区，用地面积35公顷，其中公共建筑用地占12%,道路广场用地占22%,

绿地率30%,住宅总建筑面积31.56万平米。则该社区住宅建筑面积净密度为（）。

A.0.90B.2.50C.2.70D.3.90

2.室内环境越来越多受到建筑材料污染，其中（）材料中也许具有高本底镭，镭可

蜕变成放射性很强氯，导致室内氢污染。

A.水泥B.聚苯乙烯泡沫塑料C.涂料D.壁纸

3.当建筑场地上部土层较弱、承载力较低，在不适当采用在天然地基上作浅基本时宜

采用（）o

A.独立基本B.整体式筏式基本C.箱形基本D.桩基本

4.利润应依照工程类别按相应计费基本乘以利润率拟定。其中土建工程利润计算基本

是（）。

A.直接工程费B.直接费C.直接工程费+间接费D.人工费

5.（房产分丘图）是绘制房产权证附图基本图。

A.宗地图B.房产分户图C.房产分丘图D.房产分幅图

6.若X商品对Y商品交叉弹性系数Exy>0,则表白X商品与Y商品为（）0

A.正常商品B.代替品C.互补品D.不有关商品

7.某房地产项目投入自有资金支付土地投资350万元人民币，别的采用银行贷款方式

投入开发成本470万元，开发周期2年，年贷款利率8%,利息支出78.21万元，正

常利润为210万元，若该项目可以获得超额利润，则销售收入至少应当为（）万

兀O

A.898.21B.1108.21C.1166.25D.1322.83

8.如下金融工具属于直接金融工具是（）。

A.抵押契约B.保险单C.银行券D.存款单

9.如下不属于信托职能是（）。

A.融通资金B.财务管理C.信用服务D.投资征询

10.股票与股单都是用于证明股东出资和股东股份证书，它们（）o

A.合用范畴相似B.性质相似C.体现形式相似D.同属于证据证券

11.保险损失补偿时，权益转让原则近合用于（）。

A.财产保险B.责任保险C.信用保险D.人身保险

12.反映总体单位属性和特性记录术语称为（）。

A.指标B.记录总体C.标志D.总体单位

13.当有价证券市场价低于成本时，应相应减记资产帐面价值，并将减记金额计入当

期损益。这样做法体现（）o

A.配比原则B.谨慎原则C.历史成本原则D.责权发生制原则

14.在当事人意思表达一致后，仍须有实际交付标物行为才干成立合同，称为（）o

A.双务合同B.赠与合同C.要式合同D.实践合同

15.限制物权是指权利人可以在其所有物上为她人设立权利。下列属于限制物权是

（）o

A.益物权B.所有权C.债权D.自物权

16.在买方报价拍卖中，拍卖人宣布起拍价不是要约表达，只有（）报价才是要约

表达。

A.拍卖公司B.委托人C.竞买人D.买受人

二、多项选取题

L下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标有（）o

A.用地面积B.建筑红线后退距离C.建筑控制高度D.建筑密度E.建筑

间距

2.工程量清单计价中分某些项工程采用综合单价，由（）构成。

A.规费B.人工费、材料费、机械使用费C.管理费、利润D.风险E.

税金

3,由于需求拉上型导致通货膨胀基本原则因有（）。

A.原材料价格上涨B.物价总水平持续下降超过6个月C.国民经济比例失调

D.过度提供信用E.政府支出大幅扩张

4.商业保险涉及（）0

A.保证保险B.存款保险C.财产保险D.养殖业保险E.劳动工伤保险

5.下列属于强度相对指标是（）0

A.绿地率B.容积率C.房屋空置率D.人口净密度E.建筑密度

6.依照《民法通则》规定，（）诉讼时效期间为1年。

A.寄存财物被丢失B.环境污染损害补偿C.身体受到伤害规定补偿D.拒付

租金E.损坏公共物品

三、判断题

L都市规划运作体系涉及都市规划编制和审批两个方面。（）

2.大气污染物中，颗粒物对人体危害限度与其直径大小和化学成分关于。对人体危害

最大是飘尘。（）

3.建筑物横墙是与建筑短轴方向一致墙。（）

4.依照工程量清单计价法，建筑安装工程费用由直接费、间接费、利润和税金构成。

（）

5.地形图是按一定比例绘制地形正射投影图。（）

6.某房地产项目需求价格弹性系数IEdI=1.67。当房价下降时，购房者支出会下降。

（）

7.外部效应引起私人成本与社会成本不一致，使得私人最优配备与社会最优配备偏

离，而市场机制往往可以自主消除负外部性所带来影响，因而增进了市场配备资源有

效性。（）

8.大额可转让存单不记名、金额大、容许在市场上买卖转让、有条件状况下容许提前

支取。（）

9.证券可分为货币证券、资本证券和商品证券三类。（）

10.债券发行时，若债券利率高于市场利率，则债券发行价往往高于票面价值。（）

11.保险基本职能中分散危险是保险经济活动所特有内在功能。（）

12.在记录指标中，算术平均数、几何平均数、平均差都是平均指标。（）

13.某房地产开发公司，在会计核算时，应把销售中发生销售费用计入成本类会计科

目。（）

14.合同双方商定工程总价7500万元。定金为主合同标25%,该定金条款无效。（）

15.拍卖中价高者得规则只是约束竞买人。（）

四、阅读理解

1.甲房地产开发有限公司（如下简称甲公司）与乙建筑工程公司（如下简称乙公司）

订立了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安

装工程赛用7500万元，利息支出220.5万元（7096商业贷款），正常成本利润15%,

销售收入17400万元。甲公司为自己信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后

销售均价为29800元/m2。

（1）.依照经济学中成本概念，该项目超额利润为（）。

A.5902.57B,5869.50C.2576.93D.8479.50

（2）.该项目中，作为开发商应当理解居住区规划经济技术指标有（）

A.建筑形式B.人口净密度C.住宅平均层数D.停车泊位

（3）.当前国家针对房价上涨过快采用了调控办法，其中有（）0

A.增长公共工程开支B.买卖政府债券C.提高抵押贷款首付比例D.提高贷款

利率

（4）.甲公司所购买保险属于（）0

A.担保保险B.保证保险C.信用保险D.责任保险

（5）.销售均价29800元/m2是（）。

A.比较相对指标B.众数C.中位数D.算术平均数

（6）.甲公司与乙公司订立合同属于（）0

A.有偿合同B.实践合同C.双务合同D.要式合同

答案某些

一、单项选取题

1.B【解析】：参见教材P372.A【解析】:参见教材P56

3.D【解析】：参见教材P794.C【解析】:参见教材P128

5.C【解析】:参见教材P1556.B【解析】:参见教材P167

7.B【解析】:参见教材P1828.A【解析】:参见教材P215

9.D【解析】:参见教材P23710.D【解析】:参见教材P259

11.A【解析】：参见教材P28012.C【解析】:参见教材P294

13.B【解析】：参见教材P31914.D【解析】:参见教材P358

15.A【解析】:参见教材P36516.C【解析】:参见教材P375

二、多项选取题

1.ABD【解析】：参见教材P262.BCD【解析】:参见教材P138

3.DE【解析】:参见教材P2264.AC【解析】:参见教材P275

5.BDE【解析】：参见教材P2986.ACD【解析】：参见教材P355

三、判断题

1.错【解析】：参见教材P72.对【解析】：参见教材P44

3.对【解析】:参见教材P814.对【解析】：参见教材P129

5.对【解析】：参见教材P1526.错【解析】：参见教材P166

7.错【解析】：参见教材P1988.错【解析】：参见教材P241

9.对【解析】：参见教材P25010.对【解析工参见教材P261

11.对【解析】:参见教材P27312.错【解析】：参见教材P298

13.错【解析】:参见教材P32514.错【解析】：参见教材P363

15.错【解析】：参见教材P376

四、阅读理解

1.(1).A【解析】：参见教材P182,(17400-220.5)xl5%=2576.93

17400-220.5-2576.93-1200-7500=5902.57

(2).BC【解析】：参见教材P36(3).CD【解析】：参见教材P229

(4).B【解析】：参见教材P276(5).D【解析】：参见教材P298

(6).ACD【解析】：参见教材P358

《房地产开发经营与管理》模仿试题（一）

一、单项选取题

1.房地产投资物业按照使用目划分类型不涉及（）o

A.居住物业B.商业物业C.新兴物业D.酒店与休闲娱乐设施物业

2.平均建设周期（CPt）,指某种类型房地产开发项目从开工到竣工使用所占用是时间

长短。在数值上，平均建设周期=（）o

A.房屋施工面积/建筑面积B.建筑面积/所有建筑面积C.房屋施工面积/新竣

工面积D.可以房屋面积/房屋总面积

3.被邀请参加招标承包商普通在（）之间。

A.1-3个B.3-5个C.3-10个D.5-10个

4.假设上述两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，

则属于（）。

A.因果性调查B.描述性调查C.试探性调查D.假设性调查

5.房地产市场调查人员有时采用在夜间到居住社区测算“亮灯率”办法来分析入住率,

这种调查办法属于（

A.观测法B.实验法C.讨论法D.问卷调查法

6.下列属于概率抽样是（）。

A.整群抽样B.随机抽样C.预计抽样D.定额抽样

7.（）就是特定商品潜在购买者数量。

A.市场规模B,合格有效市场C.有效市场D.潜在市场

8.对某种特定商品来说，下列关于市场容量概念表述中，对的是（）0

A.潜在市场》服务市场》有效市场〉合格有效市场B.潜在市场〉有效市场〉服务市

场》合格有效市场C.潜在市场〉有效市场〉合格有效市场＞服务市场D.服务市

场》潜在市场》有效市场》合格有效市场

9.在房地产销售量预测中，引用越来越近期销售量来不断修改平均值，使之更能反映

销售量增减趋势和接近实际预测办法是（）。

A.简朴平均法B.移动平均法C.加权移动平均法D.时间序列分析法

10.一笔月利率为2%贷款，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。

A.24%B.25.1%C.25.36%D.27.1%

11.银行为某家庭提供了期限为按月等额还本付息个人住房抵押贷款、若该笔贷款实

际年利率为7.25%,则名义年利率是（）0

A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%

12.银行为某家庭提供年利率为6%,按月等比递增偿还期限为个人住房抵押贷款，若

月还款递增率为0.3%,首期偿还额为2600元，则该家庭在第5年最后一种月还款额

是（）元。

A.2843.86B.2847.55C.3102.62D.3291.27

13.一新建写字楼公开售价为26000元/nf,开发商推出了以租代售方式来促销，详

细方案为:每年需支付净租金5000元/m）5年付清。若同类物业投资收益率为8%,

则开发商推出以租代售方案对购买者来说（）。

A.比售价优惠B.不如售价优惠C.与售价同样D.难以鉴定与否予以了优惠

14.银行为某家庭提供年利率为6器按月等额偿还期个人住房抵押贷款，则每月还款

额为7000元，则该家庭在第5年最后一种月还款额中本金额是（）元。

A.5142.74B.5475.37C.5163.96D.7000.00

15.下列不属于清偿能力指标是（）。

A.钞票回报率B.流动比率C.速动比率D,偿债备付率

16.某房地产开发项目收益率高于项目基准收益率，那么该项目财务净现值会（）。

A.不不大于零B.不大于零C.等于零D.都也许

17.某房地产开发项目总开发成本为2600万元，竣工后销售收入为4500万元，销售

税金及附加为248万元，应缴纳土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后开发

成本利润率为（）o

A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%

18.开发投资投资利润率是指项目经营期内一种正常年份（）占开发项目总投资比

率。

A.年利润总额B.项目投资资本价值C.总开发成本D.总开发价值

19.张某购买了一商品房，购买价格为100万元，其中70万元为期、年利率5%、按

年等额还款抵押贷款，30万元由投资者用钞票支付。如果该楼房用于出租，出租年

净租金收入为9万元，则该投资税前钞票回报率为（）0

A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%

20.某房地产开发项目占地面积2万以，土地总价26000万元，如果房屋开发成本为

4500元/mi预测销售价格为1元/nV,则该项目实现盈亏平衡容积率为（）。

A.1.4B.1.5C.1.6D.1.7

21.“三项预测值”分析办法是多因素敏感性分析办法中一种，下面哪个是不属于“三

个预测值"。（）

A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最也许预测值D.最不也许预测值

22.对投资项目或投资方向提出建议，是（）阶段重要任务。

A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目评估和决策

23.房地产项目开发内容和规模分析与选取，一方面要遵循前提是（）。

A.最高最佳使用原则B.符合都市规划C.利润最大化D.开发项目所处区域宏

观经济条件

24.重要通过出售有限责任权益份额融通资金是（）。

A.有限股份责任公司B.股份有限公司C.房地产投资信托D.有限责任合伙公

司

25.国内央行当前规定，（）不得向房地产开发公司发放用于购买土地或缴纳土地出

让金贷款。

A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行

26.对于居住物业，房地产资产管理所有内容是（）。

A.物业管理B.设施管理C.资产管理D.投资组合管理

27.对收益性物业而言，物业维修普通来源于（）。

A.租户对建筑物状况抱怨B.物业管理人员对建筑物检查C.业主对建筑物检查

D.物业管理人员对建筑物使用状况调查

28.具备良好地理位置，建筑物物理状况良好，建筑质量达到关于建筑条例或规范规

定，但建筑物功能不是最先进，有自然磨损存在，收益能力低于新落成同类建筑物指

是（）。

A.甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼

29.写字楼承租时为每个办公室工作人员提供（）nf单元内建筑面积比较适当。每

2

个工作人员封闭办公面积普通需要（）mo

A.10〜15,5-6B.15-20,5~6C.15-20,8~10D.12-18,6-9

30.谢某打算承租某写字楼一种单元，在可出租面积计算上与业主发生了分歧，后经

测量得出如下数据：出租单元内使用面积40m2,外墙面积8m2,单元间分隔墙面积

10m2,公摊面积5n12,那么，可出租面积应为（）m2o

A.44B.48C.54D.64

31.某开发公司申请贷款5000万元，该公司信用级别为AA级，以商品房做抵押，期

限2年，项目风险级别为A级，该贷款综合风险度是（

A.18%B,25%C.30%D.50%

32.服务人口1〜5万人，年营业额在3000万〜10000万元之间，居住区商场内，日

用百货商店和超级市场普通是重要租户，这种商业物业类型称为（）o

A.地区购物商场B.居住区商场C.邻里服务性商店D.特色性商店

33.项目可行性报告基本构成不涉及（）。

A.封面B.摘要C.目录D.建议书

34.关于契约型和公司型信托比较，下列不对的是（）o

A.资金属性不同B.资金使用不同C.管理经理不同D.利益分派不同

35.房地产担保形式不涉及（）。

A.抵押B.保证C.质押D.合同

二、多项选取题

1.下列关于房地产经济寿命和自然寿命说法中，不对的有（）。

A.房地产同步具备经济寿命和自然寿命B.自然寿命普通要比经济寿命短

C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几种经济寿命

D.房地产经济寿命与使用性质无关建设工程教诲网整顿E.房地产经济

寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入不不大于零持续时间

2.房地产投资信托资金（REITs）可划分为（）o

A.权益型B.抵押型C.混合型D.常规型E.地区型

3.市场定位方式有（）。

A.避强定位B.重新定位C.跟随定位D.差别定位E.对抗定位

4.当公司采用某些办法和行动之后，竞争者会有如下反映模式（

A.从容不迫型B.选取型C.凶猛型D.随机型E.灵活型

5.影响房地产市场区域形状和大小核心因素有（）。

A.自然特性B.细分市场C,人口密度大小D.该区域发展类型和范畴E.

竞争性项目区域

6.可贷资金利率理论以为（）。

A.可贷资金需求重要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成.B.可贷资金供

应由家庭储蓄、公司储蓄和政府储蓄构成C.利率是由货币供应与需求决定D.

可贷资金需求函数是利率递增函数E.可贷资金供应函数是利率递增函数

7.关于房地产公司经营净收入、利润和税金，存在数量关系有（）。

A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支

净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-

经营税金及附加-土地增值税E.销售税金=营业税+都市维护建设税+房产税+土地

使用税

8.实物期权办法是当代期权定价理论在具备期权性质实物资产定价中应用。其中，在

期权定价计算过程中需要用到变量（）o

A.标资产现值B.资产钞票流C.标资产波动率D.风险下收益率E.价值

漏损

9.房地产开发投资静态赚钱指标有（）0

A.成本利润率B.资本金净利润率C.投资利润率D.资本金利润

率E.静态投资回收期

10.基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值基准参数，是导致投资行为发生所

规定最低投资回报率，称为最低规定收益率（MARR）。决定基准收益率大小因素重要

是（）。

A.资金来源B.资金成本C.预期利润D.机会成本E.项目风险

11.房地产开发项目财务评价报表涉及（）。

A.财务报表B.经营报表C.辅助报表D.基本报表E.资金来源与运用

表

12.出租用商用房地产还款重要来源受到（）等市场因素影响。

A.销售收入B,租金水平C.运营成本D.营业