N房地产公司税收筹划研究

引言1.1研究背景与研究意义1.1.1研究背景近年来我国经济呈持续上升态势，经济发展的需要加快了城市建设的进程，房地产行业空前繁荣。但空前繁荣的同时，产生了“发展过热”的新问题，“房价虚高”、“炒房现象”的出现形成经济泡沫，无形加大了老百姓的生活负担和经济运行阻力。对此我国政府采取了现价限购，提息，增加首付比例等措施，并在重庆上海等地优先试行房产税改革政策。在此背景下，部分房地产企业税负增加，整体利润受到压缩，税务风险增大，竞争日益激烈。面对高昂税收成本，房地产企业需要调整自身经营策略和管理模式，进行合理有效的税收筹划，降低运营成本以保持自身的优势地位。我国房地产行业税种较多，经营流程复杂，不同企业的管理能力与政策运用存在偏差，实行切实有效的税收筹划管理将对企业的经营产生重大影响。1.1.2研究意义房地产企业开展切实可行的税收筹划工作，对自身经营发展有益的同时利于国家税收工作的推进，是企业与社会职能契合的完美体现。=1\*GB3①于企业而言，首先，对企业进行税收筹划研究工作，有助于企业会计核算流程的规范，财务管理制度的完善，从而提升企业人员的业务处理能力与经营管理水平。其次，对企业进行税收筹划研究工作，有助于企业商业模式的更新与产业结构的调整。企业能通过税收筹划工作的开展，寻找合理避税的渠道，降低企业的纳税成本，实现效益最大化，扩大企业的竞争优势。再次，对企业进行税收筹划研究工作，可以增强企业依法纳税的意识，降低了税收问题上的潜在风险，可以避免因一些不必要的疏忽而增加的税收成本，也为企业树立了良好的口碑与社会形象。=2\*GB3②于政府而言，抑制了企业偷税漏税的不法行为，增加政府税收收入，维护国家利益与法律地位。同时有利于社会资源的合理配置，缩小贫富差距。政府利用税收政策实现宏观调控，可以让企业顺应政策导向，调整经营模式，优化产业结构。总而言之，税收筹划工作是一柄“双刃剑”，重要的是要找到企业与社会职能的契合点，降低企业负担的同时实现政府税收工作的意图，寻求共赢局面。1.2文献综述1.2.1国外文献综述“税收筹划”源于“税务咨询”业务，在国外开展较早且普遍，其理论研究最早可追溯到1935年英国“税务局长诉温斯特大公”案。汤姆林议员（1935）首次提出自己对税收筹划的观点，即“任何人都有权依法安排自己的事业，若其安排在法律的范畴内，便不可以任何形式强迫其多缴税”。这一理念第一次受到法律界的认可，并成为日后英国、美国、澳大利亚等主流西方国家的税收判例原则。伴随社会经济进步发展，税收筹划正逐步完善并成为纳税人理财和企业经营中的关键组成部分，一大批税务专家与学者的研究成果不断涌现，以税收筹划为主要内容的国际性杂志开始广泛出版，如《国际税收论坛》、《国际税收概论》等。普莱斯华特豪斯事务所《公司税收》（2016）汇集跨国公司的的避税案例，根据各国税制差异及法律特点归纳出一系列的避税方法，为公司跨国业务降低税收成本。伍德赫德菲尔勒出版公司《跨国公司的税收筹划》（2016），所提出的一些税收筹划论点在跨国公司中颇具影响力。霍瓦斯公司《国际税收》（2016）以我国在内的38个国家及地区税收状资料为例对国际税收理论进行阐述。《福布斯》（2017）用“税负痛苦指数”指标对一些主要国家的税负状况进行分析，比较得出不同税制结构下的税收程度，税收特点及不足。由此可见西方国家对于税收筹划家喻户晓。1.2.2国内文献综述相比之下，我国的税收筹划研究起步较晚。贺志东（2017）结合我国税制，就如何节税、防范税收风险的方法等问题进行研究并提出房地产行业实行税收筹划的基本原理与方法。文桂江《税收筹划理论与案例》（2017）对税收筹划发展过程，相关概念进行系统化阐述，并结合我国企业税收实例进行分析。刘蓉（2016）将税收筹划上升为企业战略高度，从企业管理的各个环节对对税收筹划进行探讨。梁云波、蔡昌等人（2016）结合具体实务分别对房地产企业税收筹划给出指引。方娟、扬大林《营改增背景下企业税收筹划的几点思考》（2018）等专家学者结合近几年来我国经济环境的变化，对企业税收筹划的方法提出了着眼细节，立足长远的理念。学界对税收筹划这一概念有不同观点，概括来说包括以下基本几点：①以国家的税收法规为前提，②对企业或个人的涉税内容进行合理安排，③以为纳税主体带来效益为目的。现阶段，我国学者的研究多集中于实务操作，把所设计的方案用于具体的项目，而将税收筹划提升到企业战略经营管理的高度就是我国未来研究的方向。1.3研究的方法与内容1.3.1研究方法本文主要采用理论与案例相结合的方法，对N房地产公司税收筹划进行系统化的研究。具体为以下几种方法：文献引用法。在行文过程中通过引入相关专业文献的知识概念对本文的内容进行补充说明，这些专业的文献对本文的行文思路提供了极大的帮助，丰富了文章内容的同时提供了坚实的理论基础。数表分析法。通过具体的数据掌握N公司的税收筹划情况，能更清晰客观的分析其中存在的问题，为制定更优的税收筹划方案提供数据保障。案例分析法。本文以N公司为具体的研究对象，通过分析N公司的相关情况及具体的业务流程中出现的问题，综合的应用会计及税收筹划相关知识对N公司的一些弊端进行优化处理，也为其他同类型的公司提供借鉴。1.3.2研究内容本文将把税收筹划理论与房地产企业会计实务相结合，并以实务为主要讨论对象。通过整理归纳房地产行业相关的税收政策及管理要求，针对房地产公司的业务流程，结合N房地产公司的基本状况，机构设置，业务范围，经营特点等从前期准备环节、开发建设环节、销售环节、持有环节等各涉税环节的关键之处进行具体分析，以此为切入点结合当下我国的税收政策制定出适合N公司的税收筹划方案，提供具有实践意义的新思路。具体分为以下7大部分：第一部分引言，具体阐述研究的背景与研究的意义，对国内外税收筹划的研究状况进行分析比较，为行文提供一部分具体的理论支持。第二部分税收筹划基本理念的普及，包括了税收筹划的概念，特点及一些主流的方法，为更好的理解文中所涉及的专业概念及术语做铺垫。第三部分针对N房地产公司的税收现状进行具体分析，同过了解现有的税收政策及其税负状况，找到税收优化的空间及方案。第四部分对N房地产公司现有的税收筹划方案进行分析，找出其可取之处及潜在的不足。第五部分找出N房地产公司税收筹划流程的弊端第六部分根据N房地产公司税收筹划流程的弊端，按照企业的经营业务流程，从前期准备环节到开发建设环节、销售环节和持有环节进行规划，实现企业效益优化。第七部分总结，对企业税收筹划提出意见与建议，为企业防范类似问题提供新思路。PAGE122房地产行业税收筹划的相关基本理论2.1房地产行业税收筹划概念“税收筹划”也叫“纳税筹划或税务筹划”。最早源于西方，发展较早且普遍，最早可追溯到1935年英国“税务局长诉温斯特大公”一案。议员汤姆林首次提出“税收筹划”这个概念，并得到法律承认。在西方发达国家，有很多从事税收筹划的专家学者，研究这一课题的成果、专著颇多，但很难从词典和书刊中找到唯一或全面的解释；不同的学者对这一概念的定义出发点略有不同，有的是建立在利用税收优惠之上，有的只片面强调了缴纳最低的税额，忽略了利益的整体性。而我国经济学界在近些年来也对这一概念进行过研究，与国外专家学者的表述大同小异，大都认为税收筹划是减轻纳税人负担的经济行为；比较有代表性的观点有：税收筹划就是纳税人依据现行税法，在不违反的前提下，合理运用自身权利对“允许或禁止”，“明确规定或未明确规定”的项目等一系列经济活动进行减轻税负的策划。另一种看法认为，运用一切合法及非违法手段，形成对纳税人有利的财务安排就是税收筹划。还有的认为，税收筹划指纳税人通过对自身经济活动的合理安排，尽可能的降低税收成本的经济行为。综合一下上述观点，可将税收筹划归纳为：税收筹划实际上就是指在纳税行为发生前，依循国家税务法规，通过对纳税主体的经济活动做出合理的策划安排，来实现减轻赋税或延期纳税的一套策划方法。那么房地产行业的税收筹划是什么就显而易见了，就是在不违反国家税收法规的前提下，通过对企业的各项经经活动与涉税环节进行合理安排，降低纳税成本，为纳税主体带来经济效益的策划活动。接下来，我们将通过税收筹划的发展阶段归纳出税收筹划的特点并引申于房地产行业。2.2我国税收筹划发展阶段要想较为全面的了解我国的税收环境，就不得不从我国税收筹划的历史发展阶段说起。我国税收筹划发展大致经历了三个阶段:第一阶段，税收筹划意识较为淡薄。由于当时我国税务机关治税水平有限，社会纳税意识淡薄，理论界对税收筹划的研究重视不够，导致人们没有认识到税收筹划工作的潜在价值，甚至错误的认为税收筹划就是偷税漏税。第二阶段，税务服务水平有待提高，税收制度仍不完善。20世纪80年代，一些具备资质的中介机构开办了税务代理业务，帮助我国一些企业进行纳税申报等常规业务，但有效的税收筹划却少有涉及。随着社会经济的发展，这些具有专业资质的税务机构针对经济新环境的特点，顺应市场经济潮流和企业上市经营需求，开始拓展与税收筹划有关的业务，促进了税务服务水平的提升。与此同时，我国税收制度不够健全的问题也不容忽视。间接税的纳税人可以通过提高商品销售和商品服务的价格或降低原材料的购买成本使税款转嫁至消费者。那么我国税收对增值税、消费税等间接税依赖较大，而所得税与财产税的规定与征收并不完善，极大限制了税收筹划的适用范围。第三阶段，社会纳税与税收筹划意识逐步提高，但征管水平与立法措施有待加强。税收筹划逐渐为社会所接受，它的推进和完善其实是一件利国利民的益事。但我国税收筹划研究起步较晚，税法体系与征管水平有待完善。暂行条例为主，补充规定频繁，立法层次不高，没有形成明确的税法体系，信息滞后与理解误差容易形成税收上的争议，加之税收征管部门的部分人员专业素质达不到要求，对于一些税务的征缴存在漏洞，尤其是个人所得税的征收，与发达国家相比还存在较大差距。但可以乐观预见的是，伴随我国经济融入全球化浪潮，经济业务与国际接轨已成常态，学界与高校对税收筹划的理论研究不断深入，企业与个人的税收筹划意识不断增强，在未来我国税收筹划工作的推广必会迎来更加繁荣的局面。2.3房地产行业税收筹划的特点税收筹划就是按照法律合理纳税，最大的降低税收风险。在我国经济环境下，房地产行业的税收筹划具有以下几大特点。（1）合法性指房地产企业的税收筹划要依照法律法规，违反法律法规，逃避税收负担就要承担相应的法律责任。房地产企业日常经营投资活动，面对两个或多个以上的纳税方案，可以为实现最少纳税进行合理规划，选择较低税负方案。（2）超前性房地产企业的纳税行为具有滞后性特点，在企业经济行为发生之后才会计缴相关税费。客观上为房地产企业提供了一个事前进行税收筹划和安排的机会。同时房地产企业应在经营活动发生前，根据征税对象的不同性质，进行相应的投资经营决策。（3）目的性指房地产企业的税收筹划就是以减少纳税为目的。主要有选择低负税方案和延期纳税两种手段，房地产企业延期纳税相当于在滞延期内获得政府的一笔无息贷款。（4）风险性指房地产企业在税收筹划中存在风险。有可能是相关人员的专业性受限或税收筹划方法选择不当，也由可能是房地产企业与税收部门对税收法规的认定存在差异所导致。（5）多样性指房地产企业在进行税收筹划前，要结合所处经济环境的不同特点或纳税对象的不同侧重采取多样化的纳税手段。（6）全局性房地产企业在进行税收筹划时，不能只是看到个别税种的高低，而是要着眼于整体资本的收益与增长。（7）专业性指房地产企业的税收筹划工作应该由专业的税收筹划人员进行处理，保障其工作的有效性。2.4房地产行业税收筹划主要方法2.4.1充分利用税收“临界点”（1）房地产企业在销售不动产外，如果发生货物销售、提供加工、修理修配劳务等相关业务，可以享受增值税抵扣。（2）控制土地增值税的增值额，将普通住宅的增值率控制在20%。（3）卡好个人所得税的临界点，减少个人所得税的支出。（4）房产税的申报要计算从价计征和从租计征的费用，选择较低税额的方案。2.4.2从企业所得税入手房地产企业可将非货币性资产转让均匀计入年度纳税所得。可采取逐年延续的方案弥补亏损，但不得超过5年。企业项目完成时可以预提费用，延缓企业所得税缴纳期限。可把滞销的商品房转变为出租经营性用房，由开发商品转变为出租开发产品科目，增加企业库存成本，减少税收。可将母子公司的广告费用进行分摊，把母公司的广告费用支出控制在销售收入的2%以内，享受税前抵扣。应按规定缴纳保险费用与公积金，避免工资过高支付增加的个人所得税的负担。可根据情况决定是否提供金融机构证明，合理筹划企业的贷款利息扣除。3我国房地产行业税收筹划现状与普遍问题3.1我国房地产行业税收筹划现状目前，我国房地产行业税收筹划的现状如下：（1）房地产企业所涉税种较多，税负较大。在房地产企业项目开发的四个阶段，涉及多个税种且税负总额偏大。（2）房地产企业的税收政策变化较大。为了适应我国经济发展的需求，国家税务总局通过不断的调整变更房地产行业的税收政策，加强对这一行业的管理控制。（3）房地产行业的业务特点决定了其资金流量较大，不便于集中的管理与控制，税收筹划的风险较高。（4）房地产企业对税收政策的动向把控有待提高。（5）房地产企业税收筹划部门的机构设置有待完善。3.2目前我国房地产行业税收筹划普遍问题目前我国房地产行业税收筹划普遍存在如下问题：与税务机关的沟通交流不够，缺乏对税收政策的准确把握。由于不能及时掌握税收动向，错失最佳纳税时期，错报漏报时有发生。管理层税收筹划意识淡薄，缺乏重视。公司管理层认为税收筹划工作只是停留在纳税申报阶段而不是公司业务开展的各个环节之中。企业机构设置不完善，缺少专门的税收筹划部门。由财务部负责管理，业务范围较大而不能很好的顾全税收筹划工作。税收筹划工作的相关人员专业度不够，风险意识不强。相关培训的力度不够，税务筹划观念落后，仅停留在短期避税层面，缺乏长远战略眼光与整体意识。企业业务开展的各个阶段税务筹划不够细化，对部分可以利用的节点造成忽视，无形增加了企业的税收负担。4N房地产公司研究4.1N房地产公司基本情况N地产公司是N集团下的控股企业，是集团地产业务的中坚力量。总部位于上海。N集团是集地产、金融、生物制药、矿产开采、旅游资源开发为一体的世界500强企业。集团的地产业务在开发大型现代化、多用途的城市核心发展项目和综合住宅开发项目方面卓有成就，多次被专业经融类杂志评为“未来最具成长性的标杆企业”。集团总资产高达万亿，年销售额超5000亿人民币，员工10万多人，解决了100多万人的就业问题，是全球房地产行业的领导者。4.1.1N公司的业务流程如图所示：要合理的开展税收筹划工作，我们就先要对公司内部的业务流程进行了解，来深入发掘可供筹划的空间。图4-1N公司的业务流程4.1.2N公司近三年主要财务指标数据表3.1N公司盈利情况比较（2016-2018）单位：亿元N公司营业收入营业成本净利润净利润率2016年2719829%2017年28.5208.529.8%2018年3521.513.538.5%图3-1N公司盈利情况比较从数据图表中可以看出，N公司的的净利润呈逐年上升态势，经营状况良好。但同时我们可以发现N公司的营业成本也在逐年增加，需要对公司内部的管理模式与税收状况进行分析，找出营业成本逐年增加的原因。4.2N房地产公司税收现状表4-2N房地产公司业务开发阶段所涉税种阶段项目税名纳税事项税率前期准备环节获得土地使用权契税土地获得相关支出3%印花税土地使用权获得合同费用0.5‰开发建设环节自行建造营业税（增值税）工程承包费用3%销售不动产所得5%委托建造城镇土地使用税土地实际占用面积5%印花税合同金额0.3‰销售环节销售房屋营业税（增值税）房屋销售收入5%印花税合同金额0.5‰企业所得税应税所得额25%土地增值税增值率低于50%30%高于50%不高于100%40%高于100%不高于200%50%高于200%60%持有环节自用房屋房产税房屋余值1.2%城镇土地使用税土地实际占用面积5%出租房屋房产税租金收入12%城镇土地使用税土地实际占用面积5%营业税（增值税）租金5%印花税租赁合同额1‰由图表数据可以看出，N房地产公司所涉税种较多，税额较大。且各种税种相互交叉，相比其他行业更加复杂。5N房地产公司税收筹划分析5.1N房地产公司税收筹划状况表5.1N房地产公司2016年-2018年纳税情况表单位：亿元N公司营业税企业所得税土地增值税城镇土地使用税房产税城建税印花税其他税额主营业务收入2016年1.20.91.10.60.20.40.210.11272017年3.52.22.60.80.50.620.330.2728.52018年5.63.04.00.10.60.730.860.5635图5.1N房地产公司2016年-2018年纳税情况由图表数据可以看出：N公司由2016年到2018年纳税总额逐年递增，税额比重最大的三个部分是营业税、企业所得税和土地增值税。这三个税种在公司整体税收比例中占比60%以上，可以重点的从这三个方面入手，实施税收筹划工作。5.2N房地产公司税收筹划弊端5.2.1税收筹划专业性不强N公司在机构设置上存在问题，由财务部代为处理税收筹划与纳税申报。税收筹划关乎企业命脉，而财务部门职能有限，需要具有专业知识和高级权限的管理人员投入到筹划工作当中，进行正确的纳税决策。N公司由会计人员代为处理税收筹划业务，部分会计人员没有经过相应的专业培训，在筹划工作的关键环节上存在疏漏，不及时缴纳税款、漏报税款的情况时有发生，严重影响企业信用。5.2.2税收筹划眼光不够长远N公司开发项目不断增多，业务规模不断扩大，而其采取的避税措施只是从短期出发，只是着眼于个别税种和当期效益，仅仅停留在选择较低的纳税方案而不是致力于长期整体的纳税规划，从公司运营的各个环节进行节税处理，甚至为了减轻税负打偷税的“擦边球”，为企业埋下了无穷的隐患。N公司的债务过于集中，为了将资本集中用于房地产项目的投资建设，而忽略了债务集中带来的负面效应，由于没有足够的子公司来分摊债务风险，随时面临资金链断裂和企业破产的危险。N公司土地取得后过户过早，重复征税。N公司从政府手中拍得土地缴纳一遍印花税后，为了第一时间启动项目，过早地将土地过户到子公司名下进行联合开发，转让土地使用权的过程导致了印花税的二次征收。5.2.3避税操作瑕疵频现N房地产公司在签订建筑合同时，没有将建筑合同中工程设备价款独立核算，而是把工程设备价款含在合同之中，最终的营业税由公司自行承担。在房屋的建设阶段多采取自行建造的方式，建造耗时较长，建造成本较高，房屋建造方式单一，没有充分考虑到合作建造，资源互换带来的便利。N公司持有房产时，没有将滞销或暂时空闲的房屋合理使用，搁置房屋增加成本。N公司在商品房销售阶段，没有把商品房的销售价格进拆解，导致重复征税，增加了企业所得税负担。6N公司税收筹划方案改进6.1组织机构设置在N公司组织机构设置方面，建议增设一个专门的税收筹划部，主要招纳具备企业会计实务操作技能和税收筹划专业知识的人才进入，并由两位具有公司高级权限的管理人员进行领导，共同参与公司纳税筹划的工作当中。着重对公司各个运营环节及整体状况实时把控，从土地的取得阶段到房屋的持有阶段，根据业务特点制定不同的筹划方案。同时与国家税务部门积极沟通，深入了解学习最新税务法规动向，结合公司运营实际，不断调整筹划方向。定期开展专业培训，不断完善纠正纳税申报及税收筹划操作，避免不及时纳税，漏报税款的情况，并且绝对不能出现偷税漏等违法行为，要为企业赢得良好信誉，保证企业机构正常运转。6.2前期筹备阶段6.2.1公司设立形式策略当N房地产公司开发新项目时，可以成立一个子公司进行开发。由于子公司具有独立的法人资格，可以单独的进行业务核算，而N公司业务规模较大，遍及全国，那么带来的经营风险同样不可忽视，而设立子公司可以很好的避免债务危机波及母公司，起到缓冲保护的作用。6.2.2筹资方式策略企业选择正确的筹资方式，有利于减少运营过程中的成本。N房地产公司业务具有资金投入量大，开发周期长的特点，需要雄厚资金的长期注入。N房地产公司选择向银行进行贷款，按规定比例的利息支出可以享受税收政策的抵扣优惠，从而降低税收成本，但需要注意的是，在公司盈利或亏损的情况下利息费用的支出应该采取不同的计量方式：在公司盈利的情况下，利息费用的支出应该尽量选择费用化，力求在当期扣除，从而获得资金的时间价值；而出现了亏损的状况时，可以将利息费用的支出资本化来进行抵扣。6.2.3土地取得方式策略N公司在2018年6月的一次土地拍卖项目中以15.8亿高价拿下一块地皮，在该地皮过户到N公司旗下时已缴纳了70.5万元的印花税，为了提早进行联合开发，N公司在拿到地皮后第一时间将土地使用权转让给自己的子公司，则再次缴纳印花税70.5万元，重复征税加大了企业的负担，那么N公司可以在子公司正式成立后，由子公司直接参与签订政府的土地转让合同，从而免去重复征税，降低税收成本。6.3开发建设阶段6.3.1签订建筑合同环节N房地产公司在签订建筑合同时，将工程设备的价款包含在了建筑合同之内。例如，N公司的X项目工程总价8000万元，照明设备花费1000万元，通风制冷系统安装费用3200万元，智能电控系统500万元，建设及内外装修费用4200万元。在签订建筑合同时，N公司没有把设备价款排除在合同之外，导致建筑公司需要缴纳营业税金及附加800×3.33%=266.4万元，而这笔税款最终会转嫁由N公司承担。如果N公司自行购买工程设备或在建筑设备安装前单独与工程设备的生产销售厂商签订购销合同，那么建筑公司就只需承担工程建设和内外装修的价格税款4200×3.33%=139.86万元，从而可以少缴266.4-139.86=126.54万元的营业税。6.3.2选择建房方式策略房地产企业一般有三种房屋建造方式，分别为:自行建造房屋、合作建造房屋和代理建造房屋。N房地产公司以自行建造房屋为主，房屋的建造周期长，建造成本高。而我认为N公司采取合作建造房屋的优势会更大，合作建造房屋可以让企业资金与土地使用权相结合或让房屋持有权与土地使用权进行交换，企业的资源互换可以弥补各自的不足，而风险由双方共同抵，红利由双方共享，极大地降低了公司的运营成本。双方把合作建造的房屋进行出售可以免征营业税，同时以利润分配的方式收回前期的投资，同样可以起到免缴营业税的作用。6.4房地产销售阶段6.4.1制定正确的销售策略N房地产公司应该准确计算房屋售价免征增值税的临界点，将销售定价控制在税收节点范围内的区间进行节税。我们可以假设一栋商品房的销售价格为Q,那么销售该商品房需要缴纳的营业税为Q×5.5%，需要缴纳的城市维护建设税为Q×0.5%，这两种税收之和为5.5%。除营业税与城市建设维护税之外，我们假设其他的税种为K,那么Q和K之和为5.5%Q，如果我们希望Q与K之和低于20%，就可得出Q<1.2848K,那么就意味着当房屋的销售价格低于或等于营业税和其他税额扣除的1.2848倍时，可以免征土地增值税。6.5房产持有阶段房产的持有阶段是房地产开发业务的最后环节。在销售过程中，总会有一些房屋未能及时售出。所谓物尽其用，N房地产公司应将这些闲置房产进行合理利用，比如通过出租来赚取利润，对于一些租金昂贵的高端房产，如别墅、写字楼，N公司可将这类房屋承包出去并与承包人达成协议，收取一定的管理费用，将营业税与房产税的税收进行转嫁。6.5.1合理分解租金收入开发商将房屋出租按税法规定需要缴纳营业税和房产税，那么N公司可以将租金收入拆分为租赁收入和物业管理，把人工、维护等后勤费用涵盖其中，减少税额。在2018年7月，N公司把一栋商务楼的地下室租给另一企业作为停车场使用，双方签订了租赁协议，协议内容如下:地下室租期3年，租金每年500万元，物业管理及电费费用100万元。我们可以计算一下，在租金收入分解前，N公司应缴纳租金收入的营业税及附加为500×5.5%=27.5万元，房产税为500×12%=60万元，共缴纳27.5+60=87.5万元。如果N公司与租赁企业先签订一份租赁合同，租金每年470万元，同时另外签订一份物业管理合同，收取物业管理及耗电费用100万元，那么此时应该缴纳的租金收入营业税及附加为470×5.5%=25.85万元，房产税为470×12%=56.4万元，共计缴纳25.85+56.4=82.25万元，由此可得分解房屋的租赁收入可以节约税收5.25万元。所以N公司在今后的房屋出租业务中，可以将房屋的物业管理费等后勤开支费用独立于租金额度之外，让物业管理公司来收取费用。7结论与启示本文以N房地产公司为研究对象，通过研究公司的人员机构设置和业务运营流程找出了其税收管理方面存在的问题，并提出了相应的解决方案，更加具体的体现了企业做好税收筹划工作的重要性，归纳得出如下结论：第一，在公司设立阶段，需要增设子公司以满足其业务扩张需求，同时分担债务风险，为集团的运营保驾护航。在公司部门设置与人员安排上，一定要成立专门的税收筹划部门，并纳用具备专业税收筹划技术的人才。定期开展培训活动，更新税务法规的学习与税收筹划操作的规范性，与国家税务部门保持积极沟通，减少企业税收方面的潜在障碍。第二，公司管理层应该高度重视税收筹划工作的重要性，应该亲自参与税收筹划工作，立足公司运营整体，以长远的战略眼光做好税务工作。第三，在筹资阶段，公司要尽可能的向银行这类金融机构争取贷款，充分利用政府税收的抵扣政策；获得政府拍卖的土地后，要让子公司直接签订土地转让协议，避免印花税的重复征缴。第四，开发建设的环节，需要注意建筑合同的签订，将工程设备价款独立于建筑合同之外，与工程设备的生产销售厂商单独签订购销合同，减少营业税的缴纳。第五，在房地产企业进行房屋建造时，尽可能的选择与其他企业或单位进行合作建造，实现资源的交换互补，提高房屋建设项目的推进效率，降低这个过程中所耗费的巨大成本。第六，在房地产的销售环节，要学会合理制定销售价格并适当分解房屋售价以减少企业所得税的缴纳。第七，最后的房屋持有环节，要将滞销或暂时闲置的房产进行出租处理，并合理的分解租金收入，减少企业所得税的缴纳。

参考文献[1]TaxPlanningforMuitinationalCompar-ies，2016.[2]W．B．Meigs，R．F．Megis．Accounting[M].NewYork，HavardBusinessSchoolPress，2016.[3]W．B．Meigs，R．F．Megis．Accounting[M].NewYork，HavardBusinessSchoolPress，2016.[4]TheBureauofNationalAffairsInc，2017.[5]CorporateTaxes，PriceWaterhouse，2017.[6]]PalmerK．Taxplanningwhilecongress