2023中国reits指数之零售不动产资本化率调研报告-戴德梁行-202311

之零售不动产资本化率调研报告出版方：戴德梁行瑞思不动产金融研究院中联基金CUSHMANAKEFIELD 22023年上半年中国内地不动产大宗交易市场概览2 3新加坡、中国香港REITs在内地大宗交易案例分析7 4本期调研基本情况介绍12 5不动产资本化率调研成果132中国REITs指数之不动产资本化率调研报告不动产投资信托基金（REITs）是不动产投融资体系中的重要金融工具，我国基础设施REITs试点产品自2021年6月底正式上市，截至2023年29支REITs产品正式发售，底层资产涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房以及交通、能源、环保等多个领域，发行规模达到1,000亿元，基础设施公募2023年3月份，国家发展改革委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。2023年7月，商务部等13部门联合印发《关于促进家居消费若干措施的通知》提到，支持符合条件的家居卖在此背景下，瑞思不动产金融研究院联合戴德梁行、中联基金共同发起“中国REITs指数之零售不动产资本化率调查研究”，并得到了北大光华张峥教授研究团队的支持，以问卷的形式邀请不动产投资领域的专业机构参与调研，通过分析受访者对不同城市零售不动产在大宗交易市场中的专业判断，参考新加坡、中国香港REITs收购内地物业时公开披露的交易信息，为不动产大宗交易及公募目前，《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》已发布三期，得到国内不市场稳步踏入第三年发展之时，瑞思不动产金融研究院发布2023年度零售不动产资本化率调查研究结果，为不动产及消费基础设施REITs市场的长久发展提供最后，诚挚感谢参与中国REITs指数之不动产资本化率调研的40余家机构及行中国REITs指数之不动产资本化率调研报告1222023年上半年中国内地不动产大宗交易市场概览2023上半年中国内地共录得109宗、共计898亿大宗交易。受美元加息提升资金成本、经济表现低迷及租赁基本面疲软上海仍是大宗交易最活跃的市场，成交金额359亿，占全国总成交额约40%；北京也录得251亿成交，在疫情放开后市场有所反弹；广州市场情绪改善，以132亿成交金额创下近六年同期最高纪录；深圳0关于买家类型，自用买家成交活跃，占到了总成交金额的50%，央国企、科技类上市公司作为自用买家频繁出手。深圳大宗交易市场中，自用买家维持主导地位，占半年交易宗数近8成。此外，内资买家继续主导市场，约82%的占比为近三02017201820192020202120222中国REITs指数之不动产资本化率调研报告2020202120202021按物业类别来看，写字楼及商务园区以57%的成交金额占比，依旧占据市场主力位置。工业物流热度有所下降，占比也但受限于内资投资者较高的内部合规性要求，投资决策流程往往较长，且物流地产对部分内资投资者来说是新兴领域，需要较长的研究和决策周期，因此工业物流的成交量在上半年有所回落。另外，公寓及住宅项目在今年上半年跃进最受欢迎资产类别前三，占比约10%。纵观2019年至2023年交易物业类型占比变化，可见大宗交易资产类型及活跃程度受公募2019-2023H1中国内地不动产大宗交易市场-2019-2023H1中国内地不动产大宗交易市场-2019201920222023H1中国REITs指数之不动产资本化率调研报告3纵观2019年至2022年，零售不动产的投资较大程度受到疫情影响，交易流动性呈现减弱趋势。中国内地零售不动产大宗成交额从2019年的721亿元，回落至2020年的224亿元，2021年有所回升至537亿元，然而受疫情影响，2022年再次陷入低迷，仅产生111亿元交易额。2023年上半年，零售不动产大宗交易有所回暖，半年成交额近90亿元，占比从2022年的5%回升至10%，但仍与2019年、2021年的成交额有较大差距。公募REITs在国内发展逐渐成熟，退出路径也越来越明确，年初国家发改委发布的REI按城市类型来看，中国内地商业不动产大宗交易主要集中在一线城市，过往四年占比约76%-86%。一线城市中，上海的投资总额占比最大，过往四年占比约为30%-40%。消费基础设施REITs的推出，有望为盘活二线城市优质资产提供重要2019-2023H12023H12023H12022202120202019其他城市上海上海30%4%深圳20%北京27%4中国REITs指数之不动产资本化率调研报告2023上半年中国内地一线城市大宗交易市场分析2023年上半年，整体经济仍处于下行趋势，北京大宗交易市场也在逐渐的恢复中。纵观上半年，北京大宗交易市场共完成交易29宗，交易额达人民币251亿元，同比上涨70.1%。跟往年相比，市场交易数量明显增多，而单宗交易金额仍呈近年来，北京市场自用型买家交易比例越来越高，2023年上半年自用型买家交易额占比已达55.7%。写字楼仍是这些买家最青睐的物业类型，且交易方式也越来越多元化，已从原来的单纯买楼到参与股权交易、法拍等形式。近年来，北京写字楼市场持续有商改办、酒改办项目投放市场，随着北京城市更新各项法规政策的不断完善，投资者对城市更新类项目的2023年上半年，上海经济保持恢复发展态势，大宗交易投资市场明显回暖。纵观上半年，上海大宗交易市场共完成交易从资产类别来看，上海大宗交易物业类型整体呈多样化发展趋势。其中，商务园区/写字楼依然是资本市场最受欢迎的资产类别，其交易金额219.6亿元，占比为61.2%。此外，公寓物业持续受到机构投资者追捧，成交金额74.1亿元，占比2023年下半年，市场在售物业项目增加，资本化率出现上升趋势，预计买卖双方心理价差将进一步缩小，预期会有更多交易在下半年度发生。聚焦蓝领市场的宿舍型保障性租赁住房市场或将成为公寓赛道新的突破口。随着扩大内需和改善预从资产类型来看，写字楼仍然是最受青睐的资产类型，成交总金额占全市的63%。由于资金回收仍然是房地产开发商的关注重点，在开发商积极出售的态势下，部分有自用需求的企业迎来资产收购机会。工业资产成交金额占比约12%，投资人对广州工业资产关注度有所上升。零售资产交易金额占比约3%，延续2022年成交较为冷淡的随着卖方对于资产处置和出售意愿的不断增强，广州市场在售物业项目有望增加。资产价格方面，短期内甲级写字楼供应量的增加将令写字楼租赁市场空置率与租金双双承压，部分资产持有方或将受此影响而下调价格。买卖双方对资产价格预中国REITs指数之不动产资本化率调研报告5上半年综合体交易和办公交易成交占比85%，酒店、长租公寓类逐渐出现于市场，占约10%成交额。社区商业的交易案例有某外资基金购得深南68万科里，资产体量1.53万平方米，相对较小。投资人对商业类项目的投资意向将有所提振，但预计在2024年显现。预计下半年，长租公寓、小体量的商业零售等业态将保有较高关注度；随着公募REITs不断扩容扩募，物流仓储等基础设施资产仍保持较高的市场热度，但受供不应求因素影响优质资产价格推高。此外，随着前期大量不良资产进入法拍市场，6中国REITs指数之不动产资本化率调研报告一线城市新一线城市一线城市新一线城市二线城市三四线城市办公工业物流酒店零售商业综合体服务式公寓数据中心33新加坡、中国香港REITs在内地零售大宗交易案例分析30%29%4支中国香港REITs持有的中国内地零售资产主要分布在一线城市（北上广内地零售资产主要分布在新一线城市、24%90%28%中国REITs指数之不动产资本化率调研报告7新加坡REITs新加坡REITs新加坡REITs凯德Mall七宝店中国香港REITs新加坡REITs凯德Mall大峡谷凯德Mall双井店凯德Mall望京店凯德Mall西直门店8中国REITs指数之不动产资本化率调研报告2019年以来，中国香港REITs内地零售物业收并购/上市交易共6单，大宗交易主要集中在2019年、2021年。领展为2019-2023H1中国香港REITs在中国内地零售物业交易案例收购/（元/平方米）202216,850202142,99520219.070.3%32.0535,56620198.4100.0%66.0078,66520196.896.2%25.6037,90020195.027,023备注备注1）该资产价格为100%权益下的目标物业资产价值，春泉产业信托收购惠州华贸天地68%股权中国REITs指数之不动产资本化率调研报告92019-2023H1新加坡REITs在中国内地零售物业交易案例收购/（元/平方米）20208.434.0040,6742020凯德Mall二七店9.2-8,337201999.8%20194.398.6%4.6910,80820196.27.4620194.2100.0%4.6010,9692019-8.0810,589备注备注1）该资产价格为100%权益下的目标物业资产，凯德中国信托2020年收购广州乐峰广场剩余49%股权10中国REITs指数之不动产资本化率调研报告2022年，春泉产业信托公布春泉产业信托已完成68%股并新装入4处仓储物流资产，体现出凯德扩展新经济领域资产规模的趋势。凯德新民众乐园位于武汉市汉口中山大值为4.58亿元。2021年，领展先后完成对七宝万科广场50%权益及广州广场位于上海市闵行区，零售面积约14.9万平方米，收购的资产提升计划，并计划于2023年完成改造。2020年，凯德中国信托出售1处零售物业并新装入5处产要标志。2020年2月，凯德中国信托将位于郑州核心商圈的凯德Mall二七店出售予郑州丹尼斯集团，交易对价7.7亿元。该项目于2011年由凯德中国信托向北购，随后由北京华联继续作为整租方进行经营，但2019年末该租户已整体退租。年报数据显示，凯德Mall二七店2016年-2019年间的租金毛收入的增长已随着项目逐渐老同年，凯德中国信托向凯德集团以34.0亿元的资产对价收购广州乐峰广场所在项目公司剩余49%股权。于2017年项目51%、49%权益，资产对价为纵观过往5年交易情况，我们看到海外REITs收购内地购物中心资产集中在2019年-2021年，近两年交易量有所下降，流动性下降。2019年-2021年海外REIT物中心资本化率较低，有以下过往因素影响：1）当时境外2）当时中国内地经济整体表现向好，消费需求扩张，投资等方面影响物业的盈利能力。同时，2020-2022年受疫情估值资本化率在3.6%-5.3%之间，新一线城市资产估值资本化率在4.3%-5.3%之间，其他城市资产估值资本化率在4.9%-6.5%之间。整体而言，海外REITs收购内地随着中国内地消费基础设施REITs政策的放开，更多消费将对海外投资者在内地零售资产大宗交易定价方式产生深内地不动产公募REITs当前普遍处于溢价状态，因此，消费基础设施REITs推出后，发行人或将参考对比境内外市场的发行定价差异，从而做出其境内或境外REITs平台搭中国REITs指数之不动产资本化率调研报告1144本期调研基本情况介绍第四期中国REITs指数之零售不动产资本化率调研以问卷的形式邀请不动产投资领域的专业机构与行业专家参与调研，通本期调研于2023年8月完成，期间收到了40余家不动产投资机构的问卷反馈。受访机构包括境内外房地产基金公司、保险机构、开发商/运营商、新加坡及中国香港上市REITs管理人、银行/信托/金融机构等，其中开发商/运营商占比本期资本化率调研问卷共设置两大类问题，包含投资偏好调查和资本化率调查。投资偏好调查主要了解受访者在未来一年对于不同城市、零售细分资产类型的投资关注度与偏好；资本化率调查主要聚焦于市场交易量较大、产品较为标准化的购资本化率资本化率运营净收益NOICapRate=12中国REITs指数之不动产资本化率调研报告55零售不动产资本化率调研成果零售投资机会关注度：购物中心＞社区商业＞奥特莱相比2022年末，在疫情结束以及消费基础设施REITs推出的影响下，投资人对零售物业投资关注度明显提升。从城市维度来看，北京、上海受投资人关注的比例最高，体现了市场对北、上两座城市的投资偏好；其次为广州与深圳，再其次为新一线及主要二线城市。受经济形势不确定性等多重影响，多数投资人倾向于选择市场更为稳健的一线城市作为首要投资综合而言，购物中心是所有零售细分业态中投资人较为青睐的投资标的，主要考虑到购物中心运营、建设较为标准化，交断码商品的商店组成的购物中心，是购物中心业态中的一个细分赛道，其往往对运营商有更专业化的要求，本次调研中，奥特莱斯受到约2-3成受访者的关注，投资人对奥特莱斯在一线城市关注度与主要二线城市关注度差异较小。百货商场在各类零售业态中受关注度最低，仅有1-2成投资者关注百货商场的投资机会，受电商冲击以及消费者体验式需求的提升，80%70%60%50%40%30%20%0%北京上海广州深圳主要购物中心社区商业奥特莱斯百货商场中国REITs指数之不动产资本化率调研报告13零售新一线城市关注度：成都、杭州为新一线城市中最受投资新一线城市经济的快速发展与相对较高的投资收益率吸引了不动产投资机构的目光。在非一线城市中，调研得出关注度最60%50%40%30%20%0%首要关注其次关注次要关注杭州、成都稳居非一线城市关注度首批位，与城市商业魅力、收入与消费力、经济水平相关，也与城市零售不动产持有者的机构化程度、过往交易活跃度密不可分。根据第一财经·新一线城市研究合考虑商业资源聚集度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性及未来可塑性，成都、重庆、杭州多年位于新一线此外，投资人关注的新兴城市“独一”项目，即该城市核心区位、体量最大、辐射范围最广、经营表现稳定的购物中心。部分新兴城市的“独一”购物中心过往三年受疫情影响较小，抗风险能力较强，投资人关注此类项目的投资机会，但其要14中国REITs指数之不动产资本化率调研报告4.5%-5.3%5.0%-5.9%4.6%-5.4%4.6%-5.4%4.8%-5.6%5.3%-6.3%5.2%-6.6%5.5%-6.6%5.6%-6.6%5.6%-6.8%5.7%-6.8%4.5%-5.3%5.0%-5.9%4.6%-5.4%4.6%-5.4%4.8%-5.6%5.3%-6.3%5.2%-6.6%5.5%-6.6%5.6%-6.6%5.6%-6.8%5.7%-6.8%本期调研主要聚焦于市场交易量较大、产品较为标准化的购物中心业态，了解受访者所认可的购物中心资产在大宗交易市一线城市CapRate02上海03深圳04广州CapCapRate02杭州03南京04武汉05重庆06西安中国REITs指数之不动产资本化率调研报告15相比2022年末调研结果，四个一线城市投资人要求购物中心资本化率均有所抬升，主要由于美元加息导致大宗交易流动本期调研结果显示，北上深整体表现韧性更强，北上深核心区购物中心的资本化率在所有城市及区域中为最低且较接近，分别为4.5%-5.3%、4.6%-5.4%和4.6%-5.4%。广州核心区购物中心资本化率相比其余三个城市更高，为4.8%-5.6%。受访者对于一线城市核心区及非核心区的购物中心收益要求差异表现了明显的因区位带来的风险溢价，核心与非核心区资本化率差异约为50bps。本期调研中，超过六成受访机构给出新一线城市的资本化率区间判断。受消费基础设施REITs放开的政策影响，非一线城市零售不动产通过公募R