中国人民银行土地储备贷款管理办法

中国人民银行土地储藏贷款管理方法

第一章

总

则

第一条为加强各个商业银行（下列简称银行）土地储藏贷款业务的管理，规范贷款行为，防备信贷风险，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《土地储藏管理方法》等法律和规章，制订本方法。第二条本方法所称土地储藏贷款，是指银行向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整顿的贷款。本方法所称土地储藏，是指国家、省、市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、增进土地资源合理运用目的，依法获得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。第三条银行发放土地储藏贷款区域原则上只限于土地资源稀缺的区域性中心都市，单户贷款总额应严格遵照资本约束原则。

第二章

贷款对象和条件

第四条

贷款对象。土地储藏贷款的借款人应当是省、市、县人民政府同意成立、附属于国土资源管理部门、统一承当其行政辖区内土地储藏工作的事业法人。借款人应当含有下列条件：（一）经主管机关核准登记，含有事业法人资格，获得法人组织机构代码证，并办理年检手续；（二）从事土地开发、出让等活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度；（三）获得有审批权政府允许从事土地开发的同意文献；（四）财务制度健全，还款资金来源已经贯彻，无不良信用统计；（五）获得贷款卡并在银行开立基本存款账户或普通存款账户；（六）银行规定的其它条件。第五条

贷款条件。土地储藏贷款应符合下列条件：（一）所在地区经济发展稳定，财政状况良好，土地市场化程度较高，房地产市场环境良好，政府负债状况合理，土地存量适中，土地收购、整顿、储藏和出让等行为规范；（二）土地储藏机构举借的贷款规模，应当与年度土地储藏计划、土地储藏资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门同意；（三）（四）开发地块地理位置优越，含有开发建设条件，有较大增值潜力，含有良好的出让前景；（五）能够提供符合各个商业银行总行贷款担保制度规定的担保；（六）银行规定的其它条件。

第三章

贷款用途、方式、期限和利率

第六条

贷款用途。土地储藏贷款仅限于都市规划区内土地一级开发，涉及国有存量土地或新增都市建设用地开发。（一）国有存量土地开发。根据都市规划，土地储藏机构经同意对都市规划区内的已使用或闲置的国有土地进行统一的收购、收回、赔偿，并对地上建筑物和附属物进行拆除和土地平整及市政配套设施建设，使该区域范畴内的土地达成施工建设条件，再进行有偿出让的土地开发行为。（二）新增都市建设用地开发。在符合土地运用总体规划、都市规划和土地运用年度计划的条件下，土地储藏机构经授权对有权部门同意征用的农村集体土地进行统一征用、安置赔偿、土地平整及都市配套设施建设，再对这些新增的都市建设用地有偿出让的土地开发行为。第七条

土地储藏贷款采用抵押方式的，应当有正当的土地使用证，贷款抵押率最高不得超出抵押物评定价值的70%，贷款期限原则上不得超出2年。以政府储藏土地设定抵押的，其价值按照市场评定价值扣除应当上缴政府的土地出让收益拟定，抵押程序参考划拨土地使用权程序执行。土地储藏贷款采用确保方式发放的，确保人应当符合《中华人民共和国担保法》规定的条件。银行不得接受国家机关作为贷款确保人，不得接受各类财政性资金为贷款提供的担保。第八条

土地储藏贷款利率按照中国人民银行的有关规定执行。

第四章

操作流程

第九条借款申请。借款人应出具书面申请，并提供下列资料：（一）已办理年检手续的事业法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人授权委托书及其它有关资料。（二）从事土地一级开发的有效批件，如政府同意设立土地储藏机构的文献。（三）经有权部门核准的近三年年度财务报表（成立未满三年的提供自成立以来的年度财务报表）及近期财务报表。（四）拟收购、征用土地所在区域的都市控制性具体规划。（五）土地收购、征用正当性资料：收购国有存量土地的，提供原土地使用权人与土地储藏机构订立的收购合同及权属证明；征用集体土地的，按照征用土地的数量和性质，提供政府对征地方案和农用地转用方案的批复。贷款申请时未获得正当性资料的，应提供办理状况和获得计划。（六）持有财政部门的贷款规模同意文献及同级人民政府同意的项目实施方案等书面材料。（七）自筹资金来源和已投入资金的证明资料。（八）符合各个商业银行总行贷款担保制度规定的贷款确保人或抵质押物资料。（九）拟收购的储藏土地已贯彻意向受让方的，提交有关合同。（十）银行规定提供的其它资料。第十条贷款调查。银行受理申请后，对贷款的正当性、安全性和效益性进行调查。（一）贷款正当性调查。贷款正当性调查重要涉及下列内容：1．借款人与否为合规的土地储藏机构；2．土地收购、征用及前期开发的正当性资料和批件与否有效以及办理状况；3.

土地储藏与否符合有权部门同意的土地运用总体规划、都市总体规划、土地运用年度计划和都市控制性具体规划；4.

其它与贷款安全有关的正当性内容。（二）贷款安全性调查。贷款安全性调查重要涉及下列内容：1.

国家宏观调控政策、都市所辖区域经济发展状况和政府财政实力状况；2.

都市房地产市场发呈现状，土地供需状况、土地价格走势以及本项目土地开发的可行性；3.

借款人对外借款余额、还本付息状况及信用统计；4.

自筹资金来源和贯彻状况；5.

土地储藏机构资金运作模式及其对贷款安全的影响；6.

已经贯彻受让方的，其缴纳土地出让金的付款方式、付款期限长短对贷款安全的影响；7.

确保人的担保能力，抵质押物的权属及变现能力，以未交清土地出让金的土地使用权设定抵押的，应调查拍卖所得价款扣除未缴纳的土地出让金后的价值；8.

银行规定调查的其它内容。（三）贷款效益性调查。贷款效益性调查重要涉及下列内容：1.

根据拟开发的土地所处地段、都市规划、周边环境、市场需求等方面，预测土地出让的市场前景；2.

根据拟开发土地的控制性具体规划，结合规划用途及合理的出让价格测算可出让土地数量及可实现的收益；3.

测算拟开发土地成本和综合收益，评定其还本付息和抗风险能力；4.

贷款给银行带来的综合效益；5.

银行规定调查的其它内容。第十一条

贷款审查。应重点审查各项资料的完备性和有效性，借款人主体资格、资产负债状况、借款用途与否符合国家土地储藏政策；贷款金额、期限与否与借款人还款能力相符等。第十二条

贷款审批。土地储藏贷款按银行贷款审批权限进行审批，贷款金额超出审批权限的，按权限管理规定上报审批。第十三条

订立合同。经审批同意后，银行应与借款人订立借款合同和有关担保合同。第十四条

办理登记。合同订立后，贷款方式为抵押担保的，银行应当按照《中华人民共和国担保法》的规定办理抵押登记手续。第十五条

贷款发放。在合同生效并含有提款条件后，方可发放贷款。贷款发放时，银行应将款项直接划入借款人在银行开立的土地储藏资金账户中。第十六条贷后管理。土地储藏贷款的贷后管理实施项目监管负责制、资金封闭管理制及贷后检查管理制。土地储藏贷款实施专户管理，专户管理重要涉及下列内容：（一）借款人应在银行开立土地储藏资金专户。专户资金实施收支两条线管理，借款人将资本金、自筹资金和银行借款资金存入专户。借款人实际用款时，按照有关支出用途及合同、凭证，由银行逐笔监督，确保专款专用。（二）土地出让收入按商定比例存入土地储藏资金专户，确保还贷资金来源贯彻。土地出让收入由财政先收后返的，银行应尽量规定都市财政部门在银行开立土地有偿使用收入财政专户，接受银行监督。

第五章

风险控制

第十七条

对土地储藏机构储藏符合规划（计划）且空闲、废弃、闲置和低效运用的国有存量建设用地的，银行应主动予以支持。第十八条

银行对资本金没有到位或资本金严重局限性、管理不规范及以任何形式为第三方提供担保的借款人不得发放土地储藏贷款。第十九条

银行应对储藏土地进行严格的评定，确保贷款资金用在储藏的土地项目上，确保土地的保值、增值和权属无争议。第二十条

土地储藏贷款发放后，要加强土地收储资金的管理，避免资金被挤占挪用，要警惕土地以低成本转让，确保土地出让收入优先偿还银行贷款。土地出让收入存入土地储藏专户的资金不得用于与储藏无关的其它用途。第二十一条

土地储藏贷款应重要以土地出让收入及借款人其它收入作为还款来源。第二十二条

土地储藏贷款普通不得办理借新还旧，对已经逾期的土地储藏贷款要尽快组织清收。第二十三条为了规避土地拍卖变现和借款偿还期限不拟定的风险，银行在借款合同中除了要明确合理的贷款期限外，还应当在借款合同的分期还款计划中明确土地拍卖变现后，应及时优先偿还贷款的金额或一定比例的金额不受贷款期限的约束。第二十四条

银行应亲密关注政府有关部门及有关机构对土地经济环境、土地市场发展状况、土地的将来用途及有关规划、计划等方面的政策并进行研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其它状况而造成的贷款风险。

第二十五条

建立贷款早期预警制度，发生下列情形之一的，银行应规定借款人按合同商定限时改正、提前还款、提供有效担保或停止发放贷款：（一）国家或地方政府有关土地储藏的政策发生变化，对贷款可能产生不利影响的；（二）地方政府或财政部门通过变化资金运作模式、调节土地出让收入分派政策等方法，使土地出让收入不能及时存入专户的；（三）贷款支持收购储藏的土地因规划条件变化，无法实现预期效益的；（四）借款人在近期内土地出让状况和出让价格不抱负，不能确保合理收益，又没有其它还款来源的；（五）借款人变化贷款用途的；（六）在贷款偿还前出让或采用其它