房地产行业年度策略：新模式的序幕

正文目录行业：销售延续弱复苏，分化行情加剧 7新房：整体处于弱复苏阶段，市场热度分化明显 8二手房：复苏表现比较亮眼，后续关注其对新房的拉动作用 10供给去化:库存有所下降，去化周期有所拉长 12房价同比降幅有所收窄，高能级城市更具韧性 14土地市场：缩量与分化持续演绎 15300城土地市场：供应同比收窄，成交尚待企稳 15政策：珍贵的再定调，需求端全面宽松稳预期 21首提适时调整优化房地产政策，适应新的房地产供求关系 21限购：限购放松加快蔓延，部分强二线全域放开限购 22限贷：一线城市“认房认贷”成过去式 242024年核心判断：销售走势或前低后高，投资预计或延续负增长 26销售：基数效应叠加政策发酵的反应时间，预计明年呈现前低后高走势 26投资：施工规模收缩影响投资修复，城中村及保障房建设或将形成额外增量 26企业：审慎应对市场弱复苏，聚焦核心城市提质增效 29销售：百强房企弱于行业，调整期央国企销售增速优势收窄 29融资：融资空间仍待改善 30第一支箭——信贷：开发贷仍为中流砥柱 30第二支箭——债券：中债增为民企发债提供一定支持 31第三支箭——股权：A股方案开始落地 32市场对于房企现金流的关注度有所提升 33企业投资：减量提质，高度聚焦核心城市 34集中度进一步提升，央国企占比小幅下降 34头部房企的拿地选择：高度聚焦核心城市 36地产新模式：二次房改下的住房双轨制远景 38城中村改造：兼顾多组目标，潜在规模可观 38保障性住房：政策框架愈加清晰完备，双轨制供应体系有望重塑行业格局 40代建：逆周期优势凸显，行业竞争未来或将加剧 44消费类基础设施首批项目渐露头角，商业不动产或迎重估机遇 48投资策略：机构仓位磨底，看好优质国央企机遇 51机构仓位：Q3公募基金地产仓位有所回升 51投资建议 51风险提示 55图表目录图表1：双轨制住房体系设想 7图表2：全国商品房销售面积累计值 8图表3：全国商品房销售面积当月值 8图表4：全国商品房销售金额累计值 8图表5：全国商品房销售金额当月值 8图表6：60城新房成交面积（7日平滑） 9图表7：一线城市新房成交面积（7日平滑） 9图表8：二线城市新房成交面积（7日平滑） 9图表9：三线城市新房成交面积（7日平滑） 9图表10：重点城市开盘去化率（2H2022&1-3Q2023） 9图表26城二手房成交面积（7日平滑） 10图表12：一线城市二手房成交面积（7日平滑） 10图表13：二线城市二手房成交面积（7日平滑） 10图表14：三线城市二手房成交面积（7日平滑） 10图表15：城二手房挂牌量变化 图表16：城二手房挂牌价格变化 图表17：贝壳新房案场指数（分能级） 12图表18：贝壳新房KMI指数-成交量（分能级） 12图表19：贝壳二手房带看指数（分能级） 12图表20：贝壳二手房KMI指数-成交量（分能级） 12图表21：贝壳二手房市场景气指数（分能级） 12图表22：贝壳二手房折价率指数（分能级） 12图表23：80城新房库存面积和去化周期 13图表24：一线城市新房库存面积和去化速度 13图表25：二线城市新房库存面积和去化速度 13图表26：三线城市新房库存面积和去化速度 13图表27：70城新建商品住宅价格同环比 14图表28：70城二手商品住宅价格同环比 14图表29：70城新建商品住宅价格同比（分能级） 14图表30：70城二手商品住宅价格同比（分能级） 14图表31：70城新建商品住宅价格环比（分能级） 14图表32：70城二手商品住宅价格环比（分能级） 14图表33：70城新建商品住宅价格同比（分上涨/下跌持平） 15图表34：70城二手商品住宅价格同比（分上涨/下跌持平） 15图表35：70城新建商品住宅价格环比（分上涨/下跌持平） 15图表36：70城二手商品住宅价格环比（分上涨/下跌持平） 15图表37：300城整体土地供应建面增速及涉宅用地供应建面增速 16图表38：300城整体土地成交建面增速及涉宅用地成交建面增速 16图表39：300城供应/成交土地中涉宅用地建面占比 16图表40：300城涉宅用地供应建面和累计同比 17图表41：各能级城市涉宅用地供应建面累计同比增速 17图表42：20城市宅地供应计划及其同比 17图表43：300城涉宅用地成交建面和累计同比 18图表44：各能级城市涉宅用地成交建面累计同比增速 18图表45：300城涉宅用地成交金额和累计同比增速 18图表46：各能级城市涉宅用地成交金额累计同比增速 18图表47：300城及各能级城市涉宅用地成交溢价率（累计值） 18图表48：300城及各能级城市涉宅用地成交流拍率（累计值） 18图表49：300城及各能级城市涉宅用地溢价率（单月值） 19图表50：300城及各能级城市涉宅用地流拍率（单月值） 19图表51：2023Q1-3，300城住宅类土地成交建面（按区域划分） 19图表52：2023Q1-3，300城住宅类土地成交建面同比（按区域划分） 19图表53：2023Q1-3全国土地成交建面与成交金额TOP30城市 20图表54：政治局会议房地产表述回顾 21图表55：重点城市出台房地产放松/收紧政策的次数（截至10月15日） 22图表56：“724”会议后各部委关于支持房地产需求端发表的讲话及相关政策文件 22图表57：9月以来，多数高能级城市放宽或取消限购政策 23图表58：重点城市限购政策执行情况 24图表59：一线城市认房认贷政策 25图表60：房地产贷款利率走势 25图表61：50城放款周期 25图表62：房地产销售同比增速假设 26图表63：全国商品房销售面积累计值及同比 26图表64：全国商品房销售额累计值及同比 26图表65：全国房屋施工面积累计值 27图表66：全国房屋竣工面积累计值 27图表67：房地产投资预测 28图表68：百强房企各梯队入榜门槛值金额 29图表69：百强房企各梯队销售金额累计同比增速 29图表70：央国企和民企销售金额增速差 29图表71：央国企、民企和混合所有制房企销售金额占比 29图表72：房地产境内债历年违约发生金额 30图表73：房地产境外债历年违约发生金额 30图表74：房地产各融资渠道净融资额 30图表75：房地产开发贷款余额和同比增速 31图表76：房企到位资金中的国内贷款和同比增速 31图表77：2023年以来民营房企在中债增/地方国资集团担保和信用保护工具支持下的发债情况 31图表78：国央企境内债发行规模占比 32图表79：房地产境内债发行规模和同比增速 32图表80：房地产境外债发行规模和同比增速 32图表81：A股房企已获证监会通过的股权融资情况 32图表82：A股房地产股权融资规模 33图表83：港股房地产股权融资规模 33图表84：房地产境内债到期偿还量 33图表85：房地产境外债到期偿还量 33图表86：MarkitiBoxx亚洲中资美元债到期收益率 34图表87：TOP15与TOP30房企权益拿地金额占TOP100的比例 34图表88：各梯队房企权益拿地金额同比（2022Q1-3&2023Q1-3） 34图表89：央国企、民企和混合所有制房企全口径拿地金额占比 35图表90：央国企、民企和混合所有制房企全口径拿地金额同比 35图表91：TOP15房企权益拿地金额 35图表92：TOP15房企权益拿地金额同比 35图表93：TOP15房企权益拿地强度 36图表94：头部房企拿地城市个数与拿地超过百亿城市个数 36图表95：头部房企拿地城市金额与拿地超过百亿城市金额 36图表96：头部房企权益拿地金额分布（分区域） 37图表97：头部房企权益拿地金额分布（分城市能级） 37图表98：头部房企拿地金额超过百亿的城市 37图表99：有超过2家房企拿地的城市 37图表100：今年以来中央和国务院各部门关于城中村改造的表述 38图表101：城中村改造的难点和政策发力点 39图表102：放松拆除新建比例和拆建比假设后，建安投资测算规模（21城） 40图表103：放松拆除新建比例和拆建比假设后，建安投资测算规模（35城） 40104货币化补偿金额测算规模（21城）....................................................................................................................................................................................40105货币化补偿金额测算规模（35城）....................................................................................................................................................................................40图表106：2023年以来保障房建设相关全国性政策 41图表107：保障性住房的供应与需求 42图表108：部分省市“十四五”期间保障性租赁住房筹建情况 42图表109：双轨制住房体系设想 43图表35个大城市十四五保障房计划供应结构（万套） 44图表保障性住房总需求测算（万套） 44图表保障性住房计划缺口可拉动投资额测算 44图表房地产代建商业模式和主要分类 45图表2023年1-9月代建企业新签合约面积 45图表2023年1-9月TOP30房地产代建企业新签规模排名 46图表主流房企在代建行业的布局情况 47图表消费类基础设施相关政策 48图表首批四单消费类情况 48图表2023前三季度各月度场均日客流同比增速 49图表120：2023H1不同规模商场场均日客流同比增速 49图表121：2023前三季度各线城市场均日客流增速 49图表122：2023H1各区域场均日客流增速 49图表123：一线城市优质首层商铺空置率（%） 49图表124：二线城市优质首层商铺空置率（%） 49图表125：一线城市优质首层商铺租金（元平/天） 50图表126：二线城市优质首层商铺租金（元平/天） 50图表127：零售业态类发行利率 50图表128：公募基金房地产持仓市值和持仓比例 51图表129：北上资金房地产持仓市值和持仓比例 51图表130：重点公司推荐一览表 52图表131：重点推荐公司最新观点 52图表132：报告提及公司信息 54行业：销售延续弱复苏，分化行情加剧2023时，中央首次定调房地产行业供求关系发生重大变化，叠加城中村、保障房等在战略层面开始推进，我们似乎看到房地产行业新模式徐徐拉开序幕，房地产行业正逐步迎来一个新的图景。图表1：双轨制住房体系设想资料来源：新房：整体处于弱复苏阶段，市场热度分化明显年初至今新房销售延续弱复苏。全国数据方面，20231-98.94.6%8.57.5%。单月来看，4月达到年初至今的高点，5-9月有所回落。2023年1-920152017年的水平。图表2：全国商品房销售面积累计值 图表3：全国商品房销售面积当月值商品房销售面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）当月商品房销售面积（万平，左轴）当月同比（右轴）商品房销售面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）201816141210864202017 2018 2019 2020 2021 2022

10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%

25,0000

当月环比（右轴）

80%60%40%20%0%-20%-40%2023-09-60%2023-09资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，图表4：全国商品房销售金额累计值 图表5：全国商品房销售金额当月值商品房销售额累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）当月商品房销售额（亿元，左轴）当月同比（右轴）商品房销售额累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）201816141210864202017 2018 2019 2020 2021 2022

15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%

0

当月环比（右轴）

60%40%20%0%-20%-40%2023-09-60%2023-09资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，城市热度分化明显。根据我们统计的高频数据，20231-10月，60城新房累计成交面积同比-2%%-%-%，城市间热度分化明显，一线城市由于经济基本面较好，需求韧性较强。图表6：60城新房成交面积（7日平滑） 图表7：一线城市新房成交面积（7日平滑）2023同比（右轴） 2020万平米1200

2020 2021 2022 2023

万平米2520151051月1月

2021 20222023

100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月72月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月资料来源：， 资料来源：，图表8：二线城市新房成交面积（7日平滑） 图表9：三线城市新房成交面积（7日平滑）万平米706050403020101月21月2月

2023同比（右轴） 2020 2021 2022 2023

100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%

万平米90807060 4030201010月11月1210月11月12月1月

2023同比（右轴） 2020 2021 2022

100%80%60%40%20% -20%-40%-60%-80%-100%资料来源：， 资料来源：，去化率方面，强者恒强，去年较弱的城市仍待突破。根据克而瑞的数据，2023年1-9月，上海、成都、杭州、苏州、西安、北京、长沙的新开盘项目去化率保持在平均50%以上，其他城市项目的去化率仍待突破。1-9月新盘开盘去化率提升较为明显的城市分别为天津、宁波、苏州、成都、西安，提升幅度均在10pct以上。图表10：重点城市开盘去化率（2H2022&1-3Q2023）

2H2022平均去化率 1-3Q2023平均去化率上海 成都 杭州 苏州 西安 北京 长沙 宁波 厦门 天津 重庆 深圳 武汉 南京资料来源：克而瑞，二手房：复苏表现比较亮眼，后续关注其对新房的拉动作用202311日-1017城二手房累计成交面积同比2019手房复苏明显优于新房；分城市能级，一线、二线、三线二手房房累计成交面积同比分别为+12%、+37%、+15%，二三线城市的表现优于一线城市。图表11：26城二手房成交面积（7日平滑） 图表12：一线城市二手房成交面积（7日平滑）0

2020 2021 2022 2023

121086421月1月

2023同比（右轴） 2020 2021 20222023

100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%2月3月4月5月6月7月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月资料来源：， 资料来源：，图表13：二线城市二手房成交面积（7日平滑） 图表14：三线城市二手房成交面积（7日平滑）2520151051月21月2月

2023同比（右轴） 2020 2021 2022

100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%2月3月4月5月6月7月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

18161412 86421月1月

2023同比（右轴） 2020 2021 2022 2023

100%80%60%40%20% -20%-40%-60%-80%-100%资料来源：， 资料来源：，10月末，4202221%，其中深圳的二手房挂牌量增幅最大，为7202222%52%、26%、22%。快速增加的二手房供应对市场造成了一定的压力，202310价均较2022年末有所下滑。图表15：11城二手房挂牌量变化（套数） 2023年10月 2022年12月 2021年12350,00050,0000北京 上海 南京 成都 杭州 广州 青岛 苏州 郑州 深圳 厦门资料来源：中指院，图表16：11城二手房挂牌价格变化（元/平米） 2023年10月 2022年12月 2021年12100,00080,00060,00040,00020,0000上海 深圳 北京 厦门 广州 杭州 南京 苏州 青岛 成都 郑州资料来源：中指院，贝壳领先指标有所回落。新房案场指数由3月的24.8回落至10月的17.8。二手房方面，327.21024.621.99.3；折价率指91.8%86.4%。10月末新房KMI39.2/37.7724/KMI72333.4/30.39月1750.1/50.2，反映当时市场信心有所修复。近期，新房/KMI成交量指数边际走弱，1029KMI39.237.7。图表17：贝壳新房案场指数（分能级） 图表18：贝壳新房KMI指数成交量（分能级）50城二线城市50城二线城市 一线城市三线城市 50城二线城市 三线城市7060 755040 503020 251002020/12020/42020/72020/102021/12020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/102022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/122023/12023/22023/32023/42023/52023/62023/72023/82023/92023/10资料来源：贝壳研究院， 资料来源：贝壳研究院，图表19：贝壳二手房带看指数（分能级） 图表20：贝壳二手房KMI指数成交量（分能级）50城二线城市 三线城市二线城市50城二线城市 三线城市二线城市三线城市70 1006050 7540503020 25102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/102020/52020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/102020/52020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/82022/112023/22023/52023/8资料来源：贝壳研究院， 资料来源：贝壳研究院，图表21：贝壳二手房市场景气指数（分能） 图表22：贝壳二手房折价率指数（分能级）50城二线城市50城二线城市 三线城市 50城二线城市 6050 95%4090%3020 85%102018/112019/22019/52019/82018/112019/22019/52019/82019/112020/22020/52020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/82022/112023/22023/52023/82018/112019/22019/52019/82019/112020/22020/52020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/82022/112023/22023/52023/8资料来源：贝壳研究院， 资料来源：贝壳研究院，供给去化:库存有所下降，去化周期有所拉长80城库存去化周期有所拉长。20239804.96亿平20225%20.620220.5能级看，一线、二线、三线城市截至9月末的库存分别较2022年末持平、下降11%、上升3%；去化周期分别在16.2个月、19.1个月、24.4个月。图表23：80城新房库存面积和去化周期 图表24：一线城市新房库存面积和去化速度80城库存（万平，右轴）80城库存（万平，右轴）80城去化周期（月，左轴）60,0002050,00015 40,00010 30,00020,000510,0002010201120102011201220132014201520162017201820192020202120222023

一线城市库存（万平，右轴）一线城市去化周期（月，左轴20151052010201120102011201220132014201520162017201820192020202120222023

5,0004,0003,0002,0001,0000资料来源：克而瑞， 资料来源：克而瑞，图表25：二线城市新房库存面积和去化速度 图表26：三线城市新房库存面积和去化速度二线城市库存（万平，右轴）二线城市去化周期（月，左轴）二线城市库存（万平，右轴）二线城市去化周期（月，左轴）2535,0002520 30,00015 25,000 2020,000 1510 15,000 105 10,000 55,00020102011201220102011201220132014201520162017201820192020202120222023

25,000三线城市库存（万平，右轴）三线城市去化周期（月，左轴）三线城市库存（万平，右轴）三线城市去化周期（月，左轴）15,00010,0005,0002010201120102011201220132014201520162017201820192020202120222023资料来源：克而瑞， 资料来源：克而瑞，房价:同比降幅有所收窄，高能级城市更具韧性房价同比降幅有所收窄。新房价格方面，709月同比-0.6%1月收窄1.7pct，年初至今同比降幅逐渐收窄，其中一线、二线、三线城市的新建商品住宅价格同比分别为+0.7%、+0.2%、-1.4%，高能级城市新房价格韧性更强。环比来看，1-5月环比增速均为正，价格逐步回升，6-9月价格环比有所回调。970城二手住宅价格同比-0.5%-1.4%-3.2%-3.5%，9月各线城市二手住宅价90.2%0.5%、0.5%。图表27：70城新建商品住宅价格同环比 图表28：70城二手商品住宅价格同环比502006-012007-012006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-01

同比（%） 环比（%，右轴

3210(1)(2)

502006-022007-022006-022007-022008-022009-022010-022011-022012-022013-022014-022015-022016-022017-022018-022019-022020-022021-022022-022023-02

3 同比（%） 环比（%，右轴）10(1)(2)资料来源：统计局， 资料来源：统计局，图表29：70城新建商品住宅价格同比（能级） 图表30：70城二手商品住宅价格同比（能级）40 40一线城市（%）一线城市（%） 二线城市（%） 三线城市（%） 一线城市（%） 二线城市（%） 三线城市（%）20 2010 1002013/12013/82013/12013/82014/32014/102015/52015/122016/72017/22017/92018/42018/112019/62020/12020/82021/32021/102022/52022/122023/7

02013/12013/82013/12013/82014/32014/102015/52015/122016/72017/22017/92018/42018/112019/62020/12020/82021/32021/102022/52022/122023/7资料来源：克而瑞， 资料来源：克而瑞，图表31：70城新建商品住宅价格环比（能级） 图表32：70城二手商品住宅价格环比（能级）4 6一线城市（%） 二线城市（%一线城市（%） 二线城市（%） 三线城市（%）一线城市（%） 二线城市（%） 三线城市（%）42 31 20 10-1 -12013/12013/72014/12013/12013/72014/12014/72015/12015/72016/12016/72017/12017/72018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72013/12013/82014/32014/102015/52015/122016/72017/22017/92018/42018/112019/62020/12020/82021/32021/102022/52022/122023/7资料来源：克而瑞， 资料来源：克而瑞，115925136915个。二手住宅价1693113个降至9月的4个。图表33：70城新建商品住宅价格同比（上涨下跌/持平） 图表34：70城二手商品住宅价格同比（上涨下跌/持平）上涨城市个数 持平城市个数 下跌城市个数706050403020102011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/102011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/1

上涨城市个数 持平城市个数 下跌城市个数706050403020102023/12006/12007/12023/12006/12007/12008/12009/12010/12011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/12023/1资料来源：克而瑞， 资料来源：克而瑞，图表35：70城新建商品住宅价格环比（上涨下跌/持平） 图表36：70城二手商品住宅价格环比（上涨下跌/持平）上涨城市个数 持平城市个数 下跌城市个数 6050403020102011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/102011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/1

上涨城市个数 持平城市个数 下跌城市个数 6050403020102023/12008-012009-012023/12008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-01资料来源：克而瑞， 资料来源：克而瑞，土地市场：缩量与分化持续演绎300城土地市场：供应同比收窄，成交尚待企稳2023Q1-3，300城33%2022/28%/25%。图表37：300城整体土地供应建面增速及宅用地供应建面增速 图表38：300城整体土地成交建面增速及宅用地成交建面增速60%40%20%0%-20%-40%

供应建面累计同比 涉宅用地供应建面累计同比

60%40%20%0%-20%-40%-60%

涉宅用地成交建面累计同比17-0117-0517-0918-0118-0517-0117-0517-0918-0118-0518-0919-0119-0519-0920-0120-0520-0921-0121-0521-0922-0122-0522-0923-0123-0523-0917-0117-0517-0918-0118-0518-0919-0119-0519-0920-0120-0520-0921-0121-0521-0922-0122-0522-0923-0123-0523-09资料来源：中指研究院， 资料来源：中指研究院，图表39：300城供应/成交土地中涉宅用地建面占比供应土地中涉宅用地建面占比 成交土地中涉宅用地建面占比60%50%40%30%20%10%17-0117-0417-0117-0417-0717-1018-0118-0418-0718-1019-0119-0419-0719-1020-0120-0420-0720-1021-0121-0421-0721-1022-0122-0422-0722-1023-0123-0423-07资料来源：国家统计局，300城土地供应建面同比降幅持续收窄。2023Q1-3，3002.9（2年同比下降%二线/别同比下降（2年同比下降%1c线城市涉宅用地供应同比降幅明显收窄。20城市总体土地供应计划完成率达到62.5%75%以上。图表40：300城涉宅用地供应建面和累计比 图表41：各能级城市涉宅用地供应建面累同比增速0

累计值（万平；左轴） 累计同比（右轴

40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%15-0315-0915-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-09

300%一线城市 二线城市三四线城市一线城市 二线城市三四线城市200%150%100%15-0315-0915-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-09资料来源：中指研究院， 资料来源：中指研究院，北京合计1060927北京合计106092775136599869173386956738726635892020407605968284636061007151931060900901330888655540820507361252264780957580507659125288648120230.00%-2.91%19.97%-9.59%-11.04%-5.16%-26.36%-5.64%-10.53%-6.72%-5.25%-26.12%-15.22%-53.09%-23.-14.98%-20.44%29254830813459026469050538438097190692272406307343127553606944376568698151839464349509284245555874516146341218634365553751514%%9%-52.48%-35.65%-20.86%3%91%57%04%05%85%%%28.21%-72.93%68%应面积 应面积 计划完成度 划完成度2023年宅地计划供应计划同比2022年实际供2023年实际供2022年供应2023年供应计供应面积（万平）供应面积（万平）2022年宅地计划城市81.2279.8875.25398.17%67.65894.15%595967.56.62.64.70.94.46%477.5063.322.01%95.56%16.82%53514535142793426.85%126.77%85.40%62.51%资料来源：中国土地市场网，自然资源管理局，300城市涉宅用地成交面积同比有所下降。2023Q1-3，300城涉宅用地成交建筑面积同比下降%（2年同比下降%，成交金额同比下降%（22年同比下降%）,/二线/年全年同比下降41%/40%/20，成交金额分别同比下降34%/23%/24（2022年同比下降32%，目前仍待改善。图表43：300城涉宅用地成交建面和累计比 图表44：各能级城市涉宅用地成交建面累同比增速0

累计值（万平；左轴） 累计同比（右轴

40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%15-0315-0915-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-09

200%一线城市 二线城市三四线城市一线城市 二线城市三四线城市15-0315-0915-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-09资料来源：中指研究院， 资料来源：中指研究院，图表45：300城涉宅用地成交金额和累计比增速 图表46：各能级城市涉宅用地成交金额累同比增速0

累计值（亿元；左轴） 累计同比（右轴

100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%15-0315-0915-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-09

250%一线城市 二线城市三四线城市一线城市 二线城市三四线城市150%100%15-0315-0915-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-09资料来源：中指研究院， 资料来源：中指研究院，各能级城市溢价率与流拍率分化。2023Q1-3，3001-4月由3.8%7.8%4.3%；Q1-35.8%2022年3.0%8.2%、5.4%、4.4%2022年4.0/2.5/1.8pct，各线城市溢价率水平均有所修复。此外，2023Q1-3整体流拍率16.0%202215.7%0.3pct，趋势上先逐渐降低，8-9二线5.0%/12.0%/19.6%。图表47：300城及各能级城市涉宅用地成溢价率（累计值） 图表48：300城及各能级城市涉宅用地成流拍率（累计值）120%100%80%60%40%20%

累计值二线城市 一线城市三四线城市累计值二线城市 累计值二线城市 一线城市三四线城市15-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0915-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-09资料来源：中指研究院， 资料来源：中指研究院，单月值 二线城市 一线城市三四线城市 单月值 二线城市 单月值 二线城市 一线城市三四线城市 单月值 二线城市 一线城市三四线城市180%

120%80%15-0315-0916-0315-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0915-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-09资料来源：中指研究院， 资料来源：中指研究院，/成交金额占全国总成交建面/49%/54%40%33%。2023Q1-3土地成交建面TOP3012/14TOP10TOP10城市分别为杭州、北京、上海、成都、广州、南京、西安、苏州、宁波、天津。图表51：2023Q1-3，300城住宅类土地成交建面（按区域划分） 图表52：2023Q1-3，300城住宅类土地成交建面同比（按区域划分）华南华东49%

10%华中10%华中13%西南8%华北10%7%东北3%

华北 西北 东北 华东 华中 华南 西南资料来源：中指研究院， 资料来源：中指研究院，图表53：2023Q1-3全国土地成交建面与成交金额TOP30城市西安 西安 1057 杭州 800成都 711盐城 481南京 477上海 462广州 445北京 389天津 368郑州 362宁波 350南通 330武汉 327石家庄 326太原 326长沙 317合肥 291苏州 284柳州 274南宁 267徐州 255台州 254无锡 245芜湖 236唐山 236南昌 236佛山 233济南 232济宁 231长春 20313%-28%-13%1120%-10%56%19%-14%9-6%60%340%62%53%68%34%686%-12%-21%-13%36%514%12%-26%-20%32%262%93711168163953110383744531853858772505491962726759074323530332429338115120721031629017656北京上海成都广州南京西安苏州宁波天津盐城无锡合肥深圳武汉佛山长沙青岛台州厦门郑州南通温州重庆义乌南昌济南15341241116284182677161048838836832531830730427023720417917917817716816114812812011710610599-15%-16%%3%5-16%2%%-%%%%%%1%%141%-20%7%%%130%2%%15%%1815148027138165519184796327761209425641639483259344299177531732101512452365211516091150---2%-34徐州绍兴-34-50-237%0%-57杭州土地成交金额TOP30城市2023Q1-3 同比 2022Q1-3土地成交建面TOP30城市2023Q1-3 同比 2022Q1-3-46-407%-67-40-41-44-52-5225--07%-9%-资料来源：中指研究院，政策：珍贵的再定调，需求端全面宽松稳预期首提适时调整优化房地产政策，适应新的房地产供求关系定调房地产市场供求关系发生重大变化。724打开了重点城市的政策优化空间。主要变化在于：1）没有提及房住不炒，2）定调房地产“支持”图表54：政治局会议房地产表述回顾时间 中央政治局会议房地产表述回顾时间 中央政治局会议房地产表述回顾2020年4月 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展2020年7月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展2020年10月 推动成渝地区双城经济圈建设2020年12月 促进房地产市场平稳健康发展2021年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等义炒作房价2021年7月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策2021年10月 未涉及经济形势和经济工作分析2021年12月 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性环2022年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。2022年7月 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。2022年10月 未涉及房地产2022年12月 未涉及房地产2023年4月 要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因城施策支持刚性和改善性住房需求做好保交楼保民生保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。2023年7月 适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。资料来源：国务院官网，根据我们的统计，3年初至今（截至0月5日，地方政府房地产政策放松次数达到4”会议后各地方政府对于需求端的政策优化落地有所加快，政策放松次数为206次，内容涉及限购、限贷、公积金、购房补贴、税费减免等方面。图表55：重点城市出台房地产放松/收紧政策的次数（截至10月15日）放松次数 收紧次数300250200150100502019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q402019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q4资料来源：地方政府官网，财联社，新定调下积极响应，需求端政策高频跟进。727策予以详实指引，随后限贷、限购等政策放松紧密跟进；8月5831日，央行、金管局联合发文松绑购房杠杆，并下调二套房和存量房贷利率，是时隔9年来再次调整首付比例。购房杠杆政策松绑惠及20余重点城市，同时，存量房贷启动部分优化。图表56：“724”会议后各部委关于支持房地产需求端发表的讲话及相关政策文件日期 部门 文件 方向 政策具体内容日期 部门 文件 方向 政策具体内容2023/7/27住建部企业座谈会 全面实操指引对于具体的需求端支持政策有更为详实的指引，具体包括：1）工作城一策”工具箱2023/8/25住建部、央关于优化个人住房贷款限贷政策行、 中住房套数认定标准金管局 通知2023/8/31央行、 关于调整优化差别化住限贷政策 主要举措包括：1.统一全国商业房贷首付比例下限，首套房/二金管局

房信贷政策的通知、关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知

套房分别为20%/30%；2.统一贷款利率下限，首套房/二套房分别为LPR-20bp/+20bp；3.对存量首套房贷利率予以调整空间。资料来源：国务院官网，限购：限购放松加快蔓延，部分强二线全域放开限购“724”97日晚，南京正式全域放开限购，打响强二线城市全面放开限购第一枪。16二套住房贷款301018201个一（广州12和武汉全域取消限购。我们期待更多一二线城市优化地产政策的落实，加速基本面筑底进程。图表57：9月以来，多数高能级城市放宽或取消限购政策日期 城市 能级 政策内容日期 城市 能级 政策内容9月3日 沈阳 二线 取消二环内限购政策，取消住房销售限制年限规定，满足居民购房需求。9月1日 天津 强二线优化区域限购措施9月3日 沈阳 二线 取消二环内限购政策，取消住房销售限制年限规定，满足居民购房需求。9月7日 南京 强二线从99月7日 南京 强二线从9月8日起，在玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。9月9日 兰州 二线 取消在主城四区购买商品住房和存量住房自取得《不动产权证》登记记簿日期满3年方可上市交易的限制措施；取消现行限购措施。（原四方区域除外全域取消限购政策商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。9月11日 青岛9月11日 苏州 强二线满足改善性住房需求，9月11日 苏州 强二线满足改善性住房需求，对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核。9月11日 福州 二线 优化购房服务流程在本市五城区范围内购买商品住（含二手住房不再审核购房人资格在本市五城区范围内的商品住（含二手住房）取得不动产权证后可上市交易。于住房商业性个人住房贷款最低首付比例和利率下限。二线9月18日 厦门9月12日 郑州 强二线取消限制性购售政策取消二环内住房限购政策等购房消费限制性规定于住房商业性个人住房贷款最低首付比例和利率下限。二线9月18日 厦门9月12日 郑州 强二线取消限制性购售政策取消二环内住房限购政策等购房消费限制性规定取消住房销售限制年限规定支持居民刚性和改善性购房需求。9月19日 西安 强二线进一步优化调整限购范围，二环以外区域取消限购。全面推行“带押过户”，落实好换购住房退税优惠政策。9月19日 无锡 三线 全市域取消限购政策。将经开区太湖街道、华庄街道移出限购区域；取消现有的购房限制性措施，居民家庭（含非本市户籍居民家庭在市区范围内购买商品住9月19日 西安 强二线进一步优化调整限购范围，二环以外区域取消限购。全面推行“带押过户”，落实好换购住房退税优惠政策。，将本市住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，22年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的1，将本市住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，22年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的1套住房52年。一线9月20日 广州9月22日 长沙 强二线居民家庭(含非本市户籍家庭）在长沙购买首套商品住房，不再需要提供购房证明；商品住房网签备案满4年，可进行转让。强二线调整住房限购措施。强二线调整住房限购措施。四川天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区继续实施住房限购，统一144平方米以上（144平方米）住房，不再审核购房资格144平方米以下（144平方米）住房，须同时符合以下条件：1.居民家庭成员具有限购区域户籍6个月新购房后，本地户籍两人及以上居民家庭3套超过2套。在此基础上，二孩居民家庭总套数可增加1套，三孩及以上居民家庭总套数可增加2套。9月26日 成都强二线将本市住房21套住房10月16日杭州9强二线将本市住房21套住房10月16日杭州资料来源：地方政府官网，图表58：重点城市限购政策执行情况城市 限购区域 限购套数 外地 市内已尝试过的放松政策本地外地社保年限多孩政策亲属投靠以租换购人才政策北京全区域215上海全区域215●深圳全区域215广州核心区212杭州核心区211●天津核心区210.5●●●●南昌核心区212长沙核心区212●●●厦门核心区213●●成都核心区211●●●石家庄核心区不限12西安核心区210.5●●●苏州核心区310.5●宁波核心区212●泉州核心区不限11三亚全区域215海口全区域215●珠海核心区320太原核心区210昆明核心区210南通核心区不限不限1温州全区域210.5南京不限合肥不限武汉不限郑州不限福州不限青岛不限济南不限无锡不限兰州不限沈阳不限大连不限嘉兴不限资料来源：地方政府官网，限贷：一线城市“认房认贷”成过去式“认房不认贷”全面推行，主要是放开了一线城市的首付比例，影响的是“无房但有贷款记录”的家庭/个人，北、上、深、广购买普通住宅的首付比例分别为60%、50%、40%、40%30%（其中北京、上海为%，即首付比例分别下降、、、ct。图表59：一线城市认房认贷政策1房有贷1房有贷已还清1房无贷无房有贷无房无贷阶段上海35%普50%、非70%深圳30%普40%、非60% 上海35%普50%、非70%深圳30%普40%、非60% 普70%、非80%广州30%普40%、非70%普50%、非70%70%调整后 北京普35%、非40%普60%、非80%上海35%普50%、非70%深圳30%普70%、非80%广州30%普50%、非70%70%料来源：地方政府官网，华泰研究资83183110月，503.88%2BP，二套房贷利13BP4.44%。贷款利率下调已经蔓延至一线城市：超半数城市二套房贷利率触及下限，一线城市中广州率先调降利率。放款周期进一步缩短：1050城放款周期202019年以来新低。图表60：房地产贷款利率走势 图表61：50城放款周期6.56.05.55.04.54.03.5

首套房贷款利率(%) 二套房贷款利(%)2021/12021/32021/52021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/92022/112023/12023/32023/52023/72023/92019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/10

50城放款周期（天）资料来源：贝壳研究院， 资料来源：贝壳研究院，2024年核心判断：销售走势或前低后高，投资预计或延续负增长销售：基数效应叠加政策发酵的反应时间，预计明年呈现前低后高走势本轮周期中，整体市场对放松政策的反应时间可能会较长，主要原因在于：及居民收入预期的波动；供给角度，拿地收缩意味着供应的数量以及质量有可能会影响需求释放。今年以来土地市场依然十分理性，2023Q1-3，3002023Q4-2024Q2的但下半年同比降幅或将收窄。其一，我们认为地产放松政策和持续发力的其他稳经济政策或将能为市场注入长期信心，下半年在基本面有望兑现；其二，基数效应也将放大这一变化。22面积和销售金额的预判，我们认为2023全国房地产销售面积/销售金额同比分别-9.8%/-6.2%，2024年销售面积/销售金额同比分别-8.2%/-7.2%。图表62：房地产销售同比增速假设同比增速 销售面积 销售均价东部地区中部地区西部地区东北地区东部地区中部地区西部地区东北地区2023Q4-7.0%-15.0%-10.0%-8.0%-2.0%-2.0%-1.0%-2.0%2024Q1-10.0%-18.0%-15.0%-10.0%-1.0%-1.0%-1.0%-1.0%2024Q2-8.0%-15.0%-10.0%-9.0%-1.0%-1.0%-1.0%0.0%2024Q3-2.0%-10.0%-8.0%-7.0%0.0%0.0%0.0%0.0%2024Q41.0%-6.0%-5.0%-5.0%3.0%1.0%1.0%1.0%资料来源：Wind，华泰研究预测图表63：全国商品房销售面积累计值及同比 图表64：全国商品房销售额累计值及同比销售面积（亿平）同比销售面积（亿平）同比18 5% 1816 0% 1614 -5% 1412 -10% 1210 108 -15% 86 -20% 64 -25% 42 -30% 22017201820192020202120222023E2024E20170 -35% 02017201820192020202120222023E2024E2017

15%销售金额（万亿元）同比销售金额（万亿元）同比5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%2024E-35%2024E资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，投资：施工规模收缩影响投资修复，城中村及保障房建设或将形成额外增量新开工面积新开工与销售正相关。因今年房地产销售以及新开工面积负增长，20231-9月新开工同比降幅23.4%20232024年的新开工面积同比增速分别为-21%和-10%。竣工面积1-9月的竣工数据表现亮眼，主要原因在于交付和工程延期等因素推动竣工面积同比持续大增：1、保交付政策持续发力；2、部分本应于去年竣工的工程受疫情和房企现金流24步在竣工端体现。因此我们预判2023和2024年竣工面积全年同比增速约+20%和-3%。施工面积1-920220.2pct1-917%的下降，我们认为主要原因在于保交楼政策对复工的促进202320232024年的施工面积同比分别为-7.4%和-10.4%。房地产投资房地产投资的主要组成部分即土地购置费和施工投资。土地购置费方面，2023年1-9月土地购置费同比2023年土地购置费同比为2024年销售景气度的判断，20246%。施工投资取决于施工面积以及施工强度。如前文所述，我们已经对施工面积作出判断，施工（单位面积施工投资3年-9月施工强度同比下滑%，我们预期全年维持这一水平，2024年前端投资（拿地和新开工20243%。20232024年投资额同比分别为-10.2%和-10.1%的是，因为城中村改造与保障房建设的提速有望在明年启动落地，这有望形成开工增量，进而形成房地产投资增量。图表65：全国房屋施工面积累计值 图表66：全国房屋竣工面积累计值0

2017 2018 2019 2020 2021 2022

10%房屋施工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）8%房屋施工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%-10%

12房屋竣工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）10房屋竣工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）864202017 2018 2019 2020 2021 2022

25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，图表67：房地产投资预测时间 土地购置费增土地购置费占投资新开工面积增施工面积增竣工面积增速净停工面积施工强度增房地产投资增速比重速速占施工面积比重速速20151.2%18.4%-14.0%1.3%-6.9% -0.5%10.5%20166.2%18.3%8.1%3.2%6.1% 4.1%1.0%201723.4%21.1%7.0%3.0%-4.4% 0.1%6.9%201857.0%30.3%17.2%5.2%-7.8% -8.1%7.0%201914.5%31.5%8.5%8.7%2.6% -0.7%9.5%20206.7%31.4%-1.2%3.7%-4.9% 2.8%7.0%2021-2.1%29.5%-11.4%5.2%11.2% 1.8%4.4%2022-6.1%33.2%-39.8%-7.3%-15.4% -14.5%-16.5%2023E-8.0%34.0%-21.0%-7.4%20.0% 9.0%-4.4%-10.2%2024E-6.0%35.5%-10.0%-10.4%-3.0% 9.2%-3.0%-10.1%资料来源：预测企业：审慎应对市场弱复苏，聚焦核心城市提质增效销售：百强房企弱于行业，调整期央国企销售增速优势收窄6月后百强房企销售增速同比下滑，1-9月累计表现弱于行业。根据亿翰的数据，百强房企（公司可比口径）232-5月回正，6月后下滑，1-9月累计同比下滑%，弱于全国商品房销售金额同比增速（-%。分梯队来看，除O00房企销TOP21-301-9月销售金额同比增速优于行业，但这两个梯队内部房企之间的分化同样较大。2021势转化为拿地优势，进而在可售货值的规模和质量上优于民企，因此在市场复苏阶段拥有更好的销售弹性；而在市场步入调整后，央国企尽管销售增速相对民企仍有优势，但领先幅度明显收窄。根据亿翰的数据，23年4月央国企和民企销售金额增速差达到了高点（ct9月的ct3年9月央国企民企混合所50%/32%/18%。图表68：百强房企各梯队入榜门槛值金额 图表69：百强房企各梯队销售金额累计同增速（亿元）2000

2023年1-9月 2022年1-9月

2023年2023年1-9月百强销售金额累计同比增速TOP10TOP20TOP30TOP50TOP100TOP3TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100TOP10TOP20TOP30TOP50TOP100TOP3TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100资料来源：亿翰， 资料来源：亿翰，图表70：央国企和民企销售金额增速差 图表71：央国企、民企和混合所有制房企售金额占比

央国企销售金额同比增速（MA3,左轴）民企销售金额同比增速（MA3,左轴）国企民企增速差(右轴)

(pct)10570350-352019/42019/72019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/7

80%

央国企 民企 混合所有制企业注：统计范围包括2018年以来在亿翰月度销售榜单上持续有数据的所有房企资料来源：亿翰，

注：统计范围包括2018年以来在亿翰月度销售榜单上持续有数据的所有房企资料来源：亿翰，融资：融资空间仍待改善市场对于部分房企信用风险的关注度有所提升，融资空间仍待改善。春节后房地产市场经82023净偿还2亿元（2全年为净偿还8亿元，除了开发贷和股权融资实现净融资之外，境内债、境外债、房地产信托均呈净偿还状态。图表72：房地产境内债历年违约发生金额 图表73：房地产境外债历年违约发生金额（亿元）201802018

房地产境内债历年违约发生金额

（亿美元）201802018

房地产境外债历年违约发生金额注：2023年截至10月17日资料来源：，

注：2023年截至10月17日资料来源：，图表74：房地产各融资渠道净融资额（亿元）境内债净融资额 境外债净融资额 开发贷净融资额 房地产信托净融资额 股权融资净融资额35,00030,00025,00020,00015,00010,0000200920102011201220132014201520162017201820192020202120221-3Q2023200920102011201220132014201520162017201820192020202120221-3Q2023注：2023年房地产信托净融资额统计时间范围为2023H1，其余融资渠道为1-3Q2023资料来源：，中国人民银行，中国信托业协会，从“三支箭”的角度拆分来看：第一支箭——信贷：开发贷仍为中流砥柱房地产开发贷余额202221001-3Q2100亿元。但需注意的是，开发贷在Q1冲量后未能延续扩张势头，Q2、Q3开发贷余额均环比收缩（净偿还）20002022全年25%显著收窄。图表75：房地产开发贷款余额和同比增速 图表76：房企到位资金中的国内贷款和同增速房地产开发贷款余额房地产开发贷款余额同比增速房地产开发贷款余额房地产开发贷款余额同比增速2005/32006/32005/32006/32007/32008/32009/32010/32011/32012/32013/32014/32015/32016/32017/32018/32019/32020/32021/32022/32023/3

60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%

（亿元）国内贷款同比增长国内贷款同比增长

60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%资料来源：中国人民银行， 资料来源：国家统计局，第二支箭——债券：中债增为民企发债提供一定支持2023年以来，民营房企在中债增、地方国资和集团担保下分别发债151、4、21亿元，在信用保护工具支持下发债7亿元。但总体来看，民营房企在债券市场仍处于缩表状态。根据的数据，1-3Q2023房地产境内债发行规模同比-8%，净偿还128亿元；其中，国央企占到境内债发行规模的91%，较2022全年上升4pct，实现净融资975亿元，而广义民企（包括民营、外资、公众、集体企业等）则净偿还1103亿元。境外债方面，1-3Q2023房地产境外债发行规模同比-48%（包括多笔交换要约）；由于到期规模较大，房地产境外债净偿还2549亿元。图表77：2023年以来民营房企在中债增/地方国资/集团担保和信用保护工具支持下的发债情况房企发行日期担保方品种发行规模（亿元）期限（年）利率龙湖集团2023/8/30中债信用增进投资股份有限公司中票11.033.50%金辉集团2023/8/22中债信用增进投资股份有限公司中票8.034.00%美的置业2023/4/21中债信用增进投资股份有限公司中票10.033.52%2023/8/31中债信用增进投资股份有限公司中票5.033.40%碧桂园2023/5/5中债信用增进投资股份有限公司中票8.023.80%2023/5/5中债信用增进投资股份有限公司中票9.023.95%新城控股2023/6/14江苏省信用再担保集团有限公司公司债4.034.50%2023/6/14中证金融、中信证券联合创设CDS公司债7.026.30%2023/7/24中债信用增进投资股份有限公司中票8.534.00%新希望地产2023/1/12中债信用增进投资股份有限公司中票10.034.20%2023/5/5中债信用增进投资股份有限公司中票8.034.10%2023/10/10新希望集团有限公司公司债5.225.50%中骏集团2023/1/17中债信用增进投资股份有限公司中票15.034.10%2023/8/2中债信用增进投资股份有限公司中票7.034.28%雅居乐集团2023/1/18中债信用增进投资股份有限公司中票12.034.70%合景泰富2023/1/19中债信用增进投资股份有限公司中票7.034.50%华宇集团2023/3/16中债信用增进投资股份有限公司中票11.034.50%卓越集团2023/2/20中债信用增进投资股份有限公司中票4.034.69%2023/9/21中债信用增进投资股份有限公司中票10.034.60%大华地产2023/6/16大华(集团)有限公司证监会主管ABS12.8184.80%2023/6/16大华(集团)有限公司证监会主管ABS3.2185.90%新湖中宝2023/7/12中债信用增进投资股份有限公司中票7.034.25%资料来源：，图表78：国央企境内债发行规模占比房地产国企&央企境内债发债规模 房地产其它类型企业境内债发行规模2015/32015/92016/32016/92017/32017/92018/32018/92019/32019/92020/32020/92021/32021/92022/32022/92023/32023/92015/32015/92016/320