广告位投资报告

番禺公交站点广告位投资报告目录项目概述项目分析及广告位定位广告位估价方案项目合作方案灵壹动广告实力项目概况番禺区周边地区道路交通与公共设施建设已经日趋完善。建设方拟定在建成后的公交站候车点中设立一些广告牌位置，将其商用，为建设方创造额外收益，提升道路交通及公共设施建设的附加价值。广告位概况一、广告位位置：

亚运城区域公交站点汉溪大道区域公交站点番禺大道区域公交站点揽核区域公交站点二、广告位类型：广告灯箱三、广告位数量：

亚运城区域公交站点共39个汉溪大道区域公交站点共6个番禺大道区域公交站共14个揽核区域公交站点共6个（此为我司暂时得知的数量，最终以实际数量为准）站点亚运城区域汉溪大道区域番禺大道区域揽核区域合计站点数量（个）39614665广告牌数（个）大牌78242612140小牌7812------90户外大牌------------0小计156362712230规划建设的广告位概况该项目所在四个区域的广告位全位于主干道公交站上，目标受众明确，随着番禺经济的不断发展以及广州城区南拓计划的进行，该批广告位将是不可多得的优质广告资源。优质的资源，要有妥善的运营才能使之获得更好的发展！灵壹动广告有限公司拥有丰富的广告客户资源及广告投放开拓能力，必定能使该批资源得到充分的利用，创造更大的价值，使两方达成双赢局面。灵壹动对这个项目的发展有十二分的信心，对自身广告资源运营实力也有十二分的信心。我司对该项目的态度

我司十分有诚意与贵司达成合作，负责该项目全部广告位的广告发展规划、广告投放以及广告运营等工作。为表我司的合作诚意，我们撰写了这个投资报告，其目的在于：对亚运城，汉溪大道，番禺大道，揽核四个区域公交站点广告位进行未来发展分析及项目定位，并对该批广告位进行初步的估价，使贵司能更清晰地了解到该批广告位的未来发展状况及发展方式，便于贵司对它们作出更具建设性的规划。向贵司提供我司针对这个醒项目设计的具有实现价值的双方合作模式，并向贵司展现我司在广告资源运营方面的实力，争取与贵司合作的机会。

我司对该项目的合作意向目录项目概述项目分析与广告位定位广告位出租方案项目合作方案灵壹动广告实力广告位地段分析——亚运城站点概况：

亚运城板块位于广州新城的东北部，用地范围包括京珠高速公路、轨道交通四号线以东，市桥清河东路北侧（番禺客运站旁）。周边居住情况：亚运城由媒体村、运动员村和技术官员村三大村组合而成，可提供8000多套现楼，亚运会过后，这里将是成番禺规模最大的民宅居住楼盘，其周边还有多个大型楼盘，如保2010、莲花湾畔等，再加上石楼镇成熟的居住圈，营造出一个人文气息浓烈的新城居住圈。周边商业状况：亚运城的商业配套设施正在逐步完善，项目所处的石楼镇有多个大型超市，如信和连锁超市、华润万家，凭借政府的大力投入，亚运城将成为下一个新城商业中心

广州新城将打造为与天河新城齐驱并驾的第二大城市中心。项目广告位地段分析——亚运城实现亚运城城市面貌和居住环境的“大变”！建设广东宜居城市的首善之区！是首要任务，同时加强商业经济的发展，完善商业配套实施也是重中之重，目标是把亚运城建设成一个新城中心。致力打造番禺新城商住圈该地段商圈定位：

宜居文化城市该地段主要乘车人群：1、旅游、购物人士：附近是著名的莲花山休闲度假区，包括多个观光娱乐消费项目，吸引了大批的游客。亚运大道每天都有不少来自东莞、珠海等珠三角地区经过，前往莲花山旅游区。2、入住亚运城改建住房后的白领、上班族：因此会导致大批白领、上班族需通过地铁四号线上下班。3、当地上班族：附近到市区上班的人数庞大，导致公交、地铁都十分拥挤。4、当地居民：附近石楼镇周边的居民、外来工每天到市区城区消费的人数十分庞大。该地段未来发展规划：广告位地段分析——汉溪大道站点概况：汉溪大道是疏解广州南站东西向交通以及连接番禺大道、新光快速路和市广路的一条重要的城市主干道。周边居住情况：周边有很多大型楼盘，凭借其优越的地位位置和成熟的商业旅游体系，这里的居住用房多为商务用房，招商地产、雅居乐地产都相继在这里投资开发，居住环境将全新升级换代。周边商业状况：周边旅游业发达，有长隆欢乐世界、香江野生动物园等，旅游业的发展也拉动了相关产业的发展，如酒店、餐饮业，周边就好好多大酒店和著名的餐饮店。项目广告位地段分析——汉溪大道以大型商业为主，也配有一些商务写字楼、居住用地和公园，重点发展商务旅游。该地段商圈定位：

大型商务中心该地段主要乘车人群：1、旅游、购物人士：附近是著名汉溪长隆旅游胜地，吸引了大批的游客。2、南下消费者：地处新光快速的交接处，随着广州南拓的发展规划，越来越多的广州市民，和珠三角地区的旅游者到番禺消费，番禺大道作为城市的要道，每天都有很多南下的消费者经过此。3、白领、上班族：周边大型楼盘的居住者以白领居多，不管是到番禺市区还是到广州市区上班的白领，不管是开车还是地铁公交，这里都成了一个交通的要道。该地段未来发展规划：广告位地段分析——番禺大道站点概况：番禺大道北连番禺大桥，直达广州，东接汉溪大道，邻近地铁三号线。正在建设规划地铁7号线有站在迎宾路和汉溪大道交叉口周边居住情况：周边有许多大型楼盘，商业和旅游业发达，这里以商务为主，商业和居住为辅。周边商业状况：周边以高科技的工业为主，有天安科技园，旅游业发达，有香江野生动物园、大夫山森林公园等，旅游业的发展也拉动了相关产业的发展，如酒店、餐饮业，周边就好好多大酒店和著名的餐饮店。项目广告位地段分析——番禺大道进一步加快信息产业的发展，以商务经济为宗旨重点发展商务中心、商务旅游。该地段商圈定位：

华南商务新旗舰

该地段主要乘车人群：1、旅游、购物人士：附近著名旅游胜地，吸引了大批广州、珠三角等地区的游客。2、南下消费者：与番禺大桥相接，很快就可以到达广州，随着广州南拓的发展规划，越来越多的广州市民，和珠三角地区的旅游者到番禺消费，番禺大道作为城市的要道，每天都有很多南下的消费者经过此。3、白领、上班族：周边大型楼盘的居住者以白领居多，不管是到番禺市区还是到广州市区上班的白领，不管是开车还是地铁公交，这里都成了一个交通的要道。该地段未来发展规划：广告位地段分析——榄核站点概况：位于沙湾南面，有北斗大桥连通。连接市西线公路，公路直通深圳、珠海、广州，其中距市桥7公里，相距深圳90公里，距珠海80公里，距广州32公里。该镇公交线路完善，公交线路的站点密集，榄核客运站有专线到达顺德客运站。周边居住情况：以本地居民居住为主，常住人口5万，当地工业发达，外来人口庞大，达到6万。周边商业状况：随着改革开放的不断深入，榄核镇投资环境日趋完善，一、二、三产业全面、快速协调发展，共有工商企业1000多家。一批科技含量高、效益大、产品有国际竞争力的外向型企业落户榄核，主要新产品有玩具、模具、珠宝、摩托车、电子、制鞋、汽配、饲料、彩印、木业、陶瓷、机械等。榄核镇项目广告位地段分析——榄核一边拓展农业集约化、基地化、商品化的发展，一边大力发展高科技信息产业。

该地段主要乘车人群：1、本地居民：5万多的本地居民2、学生：本地的中小学生是每天乘车的主要人群3、外来工：本地的工业发达，有6万多的外来工，他们是这座城市消费的主力军，带动了交通的发展。4、旅游人士：榄核镇是贯通穗港澳的交通枢纽，相距南沙港（国家一级港口）、莲花山港仅30分钟车程，是很多旅游者的来往的路段。该地段未来发展规划：小结——各站点商圈特点总结地段商圈及其特点由于亚运的举办，拉动当地旅游业，促进当地饮食、娱乐的消费。2、亚运村本身经济结构单一，纯粹是由居住引发的消费经济。1、消费习性为消费群稳定，讲究购买便利性。2、家庭用品购买率较高。3、消费人群多为本地居民和外来工。

亚运经济圈

亚运城

成熟居住圈榄核

旅游商住圈

汉溪大道、番禺大道该商圈主要人流为旅游消费人群。2、消费习性比较随意及易受周围环境的影响。3、餐饮、娱乐消费较高。小结——各站点地段人群类别总结站点主要人群亚运城（宜居文化城市）亚运城改建住宅区后，一些新进的高级白领、高收入人群；大学城学生、当地居民、外来工。

汉溪大道（大型商务中心）白领、上班族旅游、购物者南下消费人群番禺大道（华南商务新旗舰）白领、上班族旅游、购物者高级技术人员南下消费人群榄核（传统居住圈）当地居民、上班族学生、外来工、旅游者各站点主要乘车人群：广告位目标受众分析目标受众消费特征分析：

消费指数较高，追求生活上各类用品的潮流。

生活配套的消费，对生活品质的追求较高。

多为餐饮或娱乐消费，在消费中寻求快乐。

消费多为随意性，一般是餐饮或游玩门票消费白领、上班族大型楼盘新业主旅游者

消费金额不高，消费类型比较休闲。

一般消费为生活消费，消费类型多样化。学生当地居民南下消费人群广告位目标受众该站点人群结构群广告位目标广告主评估站点受众人群目标广告主行业分析亚运城（宜居文化城市）亚运城改建住宅区后，一些新进的高级白领、高收入人群；大学生学生、当地居民、外来工。酒店、餐饮企业（特色餐饮，网罗食客）批发、零售卖场（平价商品，寻求买家）潮流用品企业（宣扬潮流概念，吸引追求者）生活用品企业（人所必需，增加渗入率）娱乐场所（增加曝光率，获取顾客）……生活用品企业（人所必需，增加渗入率）酒店、餐饮企业（特色餐饮，网罗食客）网吧、休闲娱乐场所、文具用品企业、书店等

汉溪大道（大型商务中心）白领、上班族旅游、购物者南下消费人群番禺大道（华南商务新旗舰）白领、上班族旅游、购物者南下消费人群榄核（传统居住圈）当地居民、上班族学生、外来工、旅游者广告位目标受众推断广告位目标广告主目录项目概述项目分析与广告位定位广告位定价方案项目合作方案灵壹动广告实力影响广告位价值的因素要进行广告位的运营工作，广告位定价是第一步，也是关键的一步!影响广告位价值的因素：地理位置广告位规格人流量人群类别地理位置、人流量对广告位价格的影响广告位所处的地理位置越好，商圈越发达，人们停驻时间越长，其广告位的价值就越高。按这一因素计算广告位价格：番禺大道＞汉溪大道＞亚运城＞揽核

公交站台大牌＞公交站台小牌广告位所处的地段人流量越大，其广告位的价值就越高。按这一因素计算广告位价格：番禺大道＞亚运城＞汉溪大道＞揽核

人群类别、广告规格对广告位价格的影响广告位所处地段人群类别比较高端的，其广告位的价值就越高。按这一因素计算广告位价格：亚运城＞番禺大道＞汉溪大道＞揽核

广告位的规格越大，其广告位的价值就越高。定价策略——级别定价法对于这一项目的定价，我们打算采取级别定价的方式，把四个区域的公交车站点灯箱广告位综合考虑其地理位置、人流量、人群类别及广告位规格将其分为3个等级，每个等级广告位订立不同的价格。级别定价法的优势：1、定价便利，一目了然。2、方便进行套装出租，便于计算套装价格。3、分区分尺寸订立，使价格定价更具准确性。广告位分级标准广告位分级影响因素级别标准站点因站台因人群驻足时间比较长C级揽核因地理位置及广告受众更为优越B级汉溪大道因地理位置及广告受众更为优越A级亚运城番禺大道广告位分级标准：广告位具体分级按以上分级标准及影响因素进行综合评定。广告位价格评估

1、价格影响因素广告位为新开发广告资源，缺乏市场认可度，此为价格主要影响因素；广告位位于番禺区域内，价格以番禺同类广告位租赁价格为参考基线；广告位价格受所在区域的发展情况影响，估计价格存在升值空间。2、定价策略定价上建议“低价做市，借市起价”的策略，力求利用价格优势累积客户资源及市场认可度，使广告位营运逐步进入良好运营阶段。级别数量价格估算（元/年）初始价格（第1年）中间价格（第2年）理想价格（第3年之后）A183120001800024000B3696001200014400C12600072009000备注：该租价为实际租价估算，已包含广告位的首次制作及安装费用，未含税金。广告位价格估算表目录项目概述项目分析与广告位定位广告位定价方案项目合作方案灵壹动广告实力合作背景贵司正在规划建设的这一批具有投资价值的广告位，我司十分有诚意与贵司达成合作，负责该项目全部广告位的广告发展规划、广告投放以及广告运营等工作。为此我司拟定了以下两种合作方式供贵司进行选择。希望我们能达成合作关系，共建双赢局面。项目开发预期第二阶段第三阶段第一阶段6个月内广告上画率50%1年左右广告上画率70%2年内广告上画率达95%形成良好发展体势一、广告位收入估算（3年期）级别数量初始价格（第1年）中间价格（第2年）理想价格（第3年）单价(元/年）收入合计(元/年）单价(元/年）收入合计(元/年）单价(元/年）收入合计(元/年）A183120002196000180003294000240004392000B3696003456001200043200014400518400C126000720007200864009000108000阶段收入————2，613，600——3，812，400——5，018，400总收入——11，444，400备注：1.以合作,3年为期进行估算。

2.价格涨幅以每次提价12%-14%的幅度估算。

3.此为税前收入。

4.此估算表以10期内所有广告位置满租计算，因此需考虑闲置期造成的收入减少，故估计实际总收入在1000万-900万之间。二-1、广告位经营性支出估算（3年期）经营性支出第1年支出总额第2年支出总额第3年支出总额年度支出阶段小计年度支出阶段小计年度支出阶段小计约35万约80万约40万约100万约50万约150万3年期合计约455万备注：1.经营性支出主要包括营销费用（初期约占营业额4-5%，估计到后期有所增加）、业务员报酬（约占营业额6-8%，估计到后期有所压缩）、公司运营费用（基数约为4万/月）等。

2.价格涨幅以每次提价12%-14%的幅度估算。三-2、合作方式1（推荐）——分成合作条件：贵司需与我司签订3年或以上合作协议，并承诺3年合约期满优先考虑与我司续约。合作形式：我司负责贵司该项目所有广告位的招商工作，贵司与我司对广告收益扣除广告位基本运营费后的部分进行分成。分成比例为贵司:我司=5:5。收益以年度结算。贵司收入估算第1年第2年第3年分成收入*分成收入*分成收入*731，8001206，2001509，2003年期合计3，447，200采取“分成”的方式，贵司收入估算（单位：元）：*分成收入，指营业收入扣除营业性支出和维护性支出后的部分。公式为：分成收入=（营业收入-营业性支出-维护性支出）*50%三-1、合作方式2——承租分成结合合作形式：我司以50万元/年承租贵司四个区域公交站点项目的所有广告位，贵司按季度收取我司租金；由我司负责开发广告牌业务及支付期间相关费用。年底我司将广告牌该年年度营业总额的15%作为提成一次性支付贵司。合作条件：贵司需与我司签订3年或以上合作协议，并承诺3年合约期满优先考虑与我司续约。另外，广告牌投放使用后第一年前六个月免租，第二年前三个月免租。贵司收入估算第1年第2年第3年租金收入*分成收入租金收入*分成收入租金收入分成收入250，000392，040375，000571,860500，000752,7603年期合计2，841，660采取“承租分成结合”的方式：贵司收入估算（单位：元）：*租金收入的估算，已免除第一年头6个月与第二年头3个月的租金。三-3、合作方式3——承租合作形式：我司以100万元/年为初始价承租贵司这个项目的所有广告位。我司独立负责广告牌租赁业务及所有相关费用，贵司按季度收取我司租金。在合作三年后续约的情况下，我司将根据市场情况相应调整租金。合作条件：贵司需与我司签订3年或以上合作协议，并承诺3年合约期满优先考虑与我司续约。另外，广告牌投放使用后第一年六个月免租。采取“承租”的方式，贵司收入估算（单位：元）：贵司收入估算第1年第2年第3年年度收入*年度收入年度收入500，0001000，0001000，0003年期合计2500，000*租金收入的估算，未免除头6个月的租金。分成结合承租分成结合承租优点贵司可免去关于这些广告位规划、招商、维护等