浅析物业管理企业成本控制

浅析物业管理企业成本控制摘要物业管理的全面发展和广泛覆盖，提高了城市管理水平，改善了人居和工作环境，增加了就业，为全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会做出了贡献。但是伴随着物业管理逐渐朝着市场化的方向发展，能够看出物业领域的竞争日益加剧。与此同时，由于物业服务企业受到用工成本刚性需求持续增长、价格调整机制的缺失、从业队伍人才匮乏等因素，导致了盈利能力逐渐减弱，制约着大多数物业服务企业的发展，甚至相当数量的物业服务企业陷入生存危机。本文通过对物业管理运用作业成本法，探求物业管理企业的最优成本管理方案，来实现物业企业的可持续发展、实现企业价值最大化。文章首先从作业成本法的基本理论入手，概述其基本原理和概念体系，以及作业成本法的处理流程；然后通过在中油涪滨花园物业项目运用作业成本法进行实证研究，探求作业成本法在物业管理企业中的发展；最后，结合成本控制的基本原理，对中油涪滨花园的物业管理提出有效建议。关键词：物业管理；成本控制；作业成本法；中油涪滨花园物业管理AnalysisonCostControlofPropertyManagementEnterprisesAbstractTheall-rounddevelopmentandextensivecoverageofpropertymanagementhaveimprovedthelevelofurbanmanagement,improvedthelivingandworkingenvironment,increasedemployment,andcontributedtobuildingawell-offsocietyinanall-roundwayandbuildingaharmonioussocialistsociety.However,withthepropertymanagementgraduallymovingtowardsthemarket-orienteddirection,itcanbeseenthatthecompetitioninthepropertyfieldisincreasing.Atthesametime,duetothecontinuousgrowthoftherigiddemandforlaborcosts,thelackofpriceadjustmentmechanism,andtheshortageofemployees,theprofitabilityofpropertyserviceenterprisesisgraduallyweakening,whichrestrictsthedevelopmentofmostpropertyserviceenterprises,andevenaconsiderablenumberofpropertyserviceenterprisesareincrisisofsurvival.ThroughtheapplicationofActivity-BasedCostinginpropertymanagement,thispaperexplorestheoptimalcostmanagementschemeofpropertymanagemententerprises,soastorealizethesustainabledevelopmentofpropertyenterprisesandmaximizethevalueofenterprises.Thispaperbeginswiththebasictheoryofactivity-basedcosting,outlinesitsbasicprinciplesandconceptualsystem,aswellastheprocessingflowofactivity-basedcosting.Then,throughtheempiricalstudyofpropertyprojectinFubinGarden,Zhongyou,itexploresthedevelopmentofActivity-BasedCostinginpropertymanagemententerprises.Finally,itcombinesthebasicprinciplesofcostcontroltoexploretheobjectsofFubinGarden,Zhongyou.Effectivesuggestionsareputforwardforindustrymanagement.Keywords:propertymanagement;costcontrol;activity-basedcosting;propertymanagementofFubinGarden,Zhongyou

目录摘要 1Abstract 1前言 41.物业管理企业成本控制相关概述 41.1物业管理成本的构成与分类 41.2作业成本法的相关理论 52.中油涪滨花园作业成本计算 62.1中油涪滨花园小区的基本情况 62.2作业成本管控 63.作业成本控制与绩效评价 103.1标准作业成本的制定 103.2作业成本差异计算与分析 123.3绩效评价与作业优化 144.结论 16参考文献 17致谢 18前言从1981年我国第一家物业管理公司在深圳诞生以来，经历了30多年的发展，近几年，伴随着城市建设的高速发展，房地产业的不断壮大，物业管理行业也飞速发展。2012年底我国拥有的物业管理企业就达7万多家，较2008年增加了23%，管理各类房屋面积145.3亿㎡，较2008年增加了16%，从业人员数量约为612.3万人，年营业收入超过3000亿元。一方面当前我国的物业行业也处在积极的转型升级中，服务内容从基本的保洁服务、秩序维护、设施设备维修等，向房屋增值、资产保值、生活管理等发面升级，服务范围从基本物业管理向社区商务、商业运营等领域延伸，服务模式向咨询服务、委托管理转型。另一方面随着市场竞争的日益加剧，物业管理企业间也不断进行着整合并购，同时我国的房地产开发商业模式也在从原始的卖房子，向集产业、居住、商业、生活、休闲等配套服务为一体的城市综合性运营模式转型升级。伴随着物业管理经营模式的深刻变化，成就了一批规模化、专业化的新型现代物业服务企业，因此，就迫切需要物业管理企业转变观念，强化管理，加大内部成本控制，来增强企业的竞争实力。作业成本法是一种先进的管理理念，它是以作业动因来将间接费用更加准确的分配到各项作业中去，引导管理者将注意力不再局限于成本计算结果的本身，而是放在成本发生的原因及数量上。而且随着大型楼盘的不断开发和大型物业服务企业的崛起，作业成本法能够较好的克服传统成本法间接费用分配责任不清的不足，并且通过对作业成本的计算和有效控制，能更加科学的为企业决策管理服务。本文基于这个背景，以物业管理公司为例，对其作业成本进行核算，从而为物业管理公司的成本控制提供一些思路。1.物业管理企业成本控制相关概述1.1物业管理成本的构成与分类物业服务企业的成本支出，是指为保证物业正常运转，企业在从事物业管理过程中发生的各项支出。物业服务企业的成本构成一般包括以下几个部分：①人工成本；②区域内共用部位、公共设施设备的维护保养费用：包括电梯、智能化系统等设施设备维保费用，公共建筑（如过道、门厅、楼梯及道路环境）内的各种土建零修费，和各种易损件的更新费等；③区域保洁环卫费，主要包括：除四害消杀费、清洁环卫用品消耗、清掏化粪等费用；④绿化养护费用，主要包括农药化肥消耗、绿化工器具消耗使用、苗木补栽费等；⑤秩序维护费用，主要包括门岗守护费用、巡逻费等；⑥办公费用；⑦固定资产折旧费；⑧公众责任保险费等其他费用。物业共用部位的大修、中修和更新改造费用不包含在物业管理费里，需要使用住房维修基金。物业服务企业的成本内容繁杂，按不同标准进行分类，成本的内容各不相同。（1）按照经济性质分类按照费用的经济内容分类，便于直接反映各种费用的构成水平，通常可分为外购材料、人工成本、折旧费、利息支出、外包业务、其他支出、税金等。（2）按照与业务量的关系分类①固定成本。这是指所发生的成本基本保持不变，一般不会不随物业服务业务量而变化。②变动成本。变动成本是指其成本总额随着物业服务业务量变化而变化。它可能是成比例变动，也可能不成比例变动。③半固定或半变动成本。代表的是成本是在物业服务业务量不断变化而进行变动的，但是需注意的是不呈线性关系。（3）按服务类别分类以服务类别的角度来对物业服务成本来进行划分，其中包含设施设备维护成本、咨询服务成本、环卫保洁成本以及秩序维护成本等多个方面。1.2作业成本法的相关理论作业成本法(Activity—BasedCosting，简称ABC），一般来说指的就是以作业为核心基础的成本计算方法，同时也属于一种成本管理系统。作业的过程中需要消耗一定的资源，也需要投入相应的成本。产品或是服务项目只有将消耗作业为原则，才能得以确定企业的消耗资源和计算出消耗的所有成本。要利用成本动因来确定作业资源的消耗情况，最后将作业成本归集到产品成本中，间接成本的分配也能够更加的合理和公平。作业成本法也成为最及时、最准确计算实际成本的方式。其中涉及到：资源、作业、作业中心、成本对象。在作业成本法下，成本计算程序分为如下五个步骤：第一，界定作业，建立良好稳定的物业服务企业的作业中心；第二，界定资源耗费；第三，选择合理的资源动因，并在此基础初上，将资源动因标准进行合理的划分，并直接分配到物业服务企业作业中去；第四，选择具有代表性的物业服务企业的作用动因，将作业成本库中费用根据作业动因的实际标准化程度进行划分，并将其分配到合理的劳务和产品中去；第五，将物业服务企业的作业成本的直接和分摊成本进行有机的结合在一起，并逐渐计算出物业服务企业作业动因的总成本，再将总成本与产品数量相比，从而计算出产品的单位成本。2.中油涪滨花园作业成本计算2.1中油涪滨花园小区的基本情况中油涪滨花园位于江油市主城区南端明月新城，占地面积425亩，总建筑面积约64万㎡，建有办公用房、医院、幼儿园、商业配套用房和住宅用房。该小区共有分为4个区块，分别为公建配套区块（1号地）和三个住宅区块（分别为2号地、3号地和4号地），住宅用房4622套，环卫面积27万平方米，绿化面积9万平方米，绿地率34.19﹪，入驻率93%，常住人口达到10000余人。2.2作业成本管控成本控制是成本管理的核心内容，其目的是为了优化资源配置，规避成本风险，不断降低企业成本费用，增强企业竞争力，实现企业效益最大化。运用作业成本法进行成本管控首先要进行作业分析，然后编制作业成本预算，核算作业成本，对比作业成本差异，绩效评价，最后优化作业，这实际上也是一个不断优化作业，不断降低成本的循环过程。图2-1作业成本管控流程2.2.1作业成本预算编制因为物业服务企业的资源消耗大多集中在人力资源、设备维护保养、管理费用等方面，而不是集中在物料消耗方面。对物业服务企业作业成本预算和成本控制来说，不仅带来较大的威胁，同时也面临着巨大的挑战。那么怎样才能建立和完善作业成本预算体系，对企业起到真正的导向作用，使得物业服务企业实现持续经营与发展，已经逐渐成为社会各界关注和热议的焦点问题。作业成本预算在某种程度上来说依据成本动因数量进行某一会计期间的成本控制。作业成本预算首先需要对行业市场进行充分的分析和调查研究，并对市场的整体需求进行了解，对市场需求加以预测，充分考虑原材料市场、劳务市场的变化，同时全面分析企业内部的技术、管理水平等自身优势，注重目标的先进性和现实的可操作性，然后要根据不同性质的物业作业，并通过合理有效的方式进行选择物业作业量的计量单位，与此同时，根据成本与作业消耗的情况，划分作业动因和作业消耗率，再预测资源消耗率和单位资源消耗量，最后根据整体作业工作量和单位资源消耗量，测算出总成本支出。在预算时一定要兼顾物业作业中心的作业构成和作业动因的选择，因此，如何预估每种作业的作业量及与之相匹配的资源消耗成为当前物业服务企业作业成本预算的核心，也是最具难度的作业成本预算。根据物业服务企业的成本控制与作业成本数量的关系可以清晰的看出，物业服务企业作业成本预算可以通过动态和静态预算方式加以具体的分类。所谓静态作业成本预算，通常来说就是说以预算期内正常的、可能实现的成本动因数量水平为固定基础，不考虑可能发生的变动因素，也不对变动因素可能导致的物业成本增加或减少做出具体的判断。而动态作业成本预算指的就是，一种有效的弹性预算，根据无法以准确预算明确成本动因数量的前提下，对动因数量的变化设定成本控制标准总额。弹性预算可以用公式法、图表法和多水平法三种方式进行编制，多水平法为常见的弹性预算编制方法。下面我们以中油涪滨花园小区的电梯维保作业为例，从中进一步分析电梯维保作业的实际情况，并说明维保作业弹性预算的编制方法。首先根据物业服务企业的作业链加以研讨，并分析出物业服务企业对于电梯维保作业的需求程度，进而针对电梯维保作业进行划分到必须作业的范围内，在整个过程中起到了增值作业的最终目的，然后再根据历年财务数据分析，应将其列为重点项目进行管理。中油涪滨花园小区的电梯维保作业，首先要制定电梯维保计划，然后审核该计划，然后组织相关人员进行实施、最后对实施的结果进行督导检查。电梯维保产生的作业成本，应该参考成本性态对其进行明确的划分，其中包括固定和变动成本。基于电梯维保作业是物业服务企业的一种水平作业，与作业时间成变动成本关系，与作业工时无关称为成本为固定成本，与工时量有关的成本为变动成本。如：管理人员工资、管理机构运行费用（办公费、差旅费等）、固定资产折旧等费用的发生与消防维保作业量无关，因此该部分费用为固定费用；直接材料、外委人工成本、机械使用费等与工时量有关，因此该部分成本为变动成本。由此可见，当进行编制电梯维保作业时，应该始终坚持建立多动因基础。根据历年数据，预计下一年可能出现动因的数量，同时要使作业的变动成本与固定成本进行相适应，取得良好的资源优势，根据变动物业服务企业的作业成本工作量计算出实际的作业变动成本；固定成本则根据历史资源的相关信息，进行相应的分析和研究，从中发现一般并没有发生任何的变化。2014年中油涪滨花园小区用多水平法为电梯维保作业编制的弹性预算表（如表2-1）所示。表2-12014年中油涪滨花园小区物业房屋设备维护成本的弹性预算(多水平法）金额单位:元房屋设备维护工作量（工时）20000220002400026000固定成本管理人员工资100000100000100000100000固定资产折旧10000100001000010000管理机构运行费用20000200002000020000固定成本小计130000130000130000130000变动成本直接材料25676293123291236197外委人工成本225000247500270000292500机械使用费875009625099000107250变动成本小计338176373062401912435947成本费用合计4681765030625319125659472.2.2作业成本核算（1）确定核算要素a.成本核算对象物业服务成本核算的对象主要是物业的服务内容，服务项目在某种程度上来讲应该以签署的合同为依据，因此为了保证收入与成本能进行匹配，我们一般会选择采用物业服务合同作为物业成本费用核算的对象。b.成本核算期间在成本核算期间应该明确实际的核算成本，并对核算报告加以周期性的确认。与此同时，针对于物业服务企业应该遵守合同的相关规定，一般物业管理企业会约定服务期间以一个公历月份为一个周期，并且财务准则也明确以一个公历年度为会计年度，为便于核算，物业管理企业一般以公历月份作为月成本核算周期，一个公历年度为年成本核算周期。c.成本核算范围物业企业核算的范围包括为完成物业服务合同中的各项服务而发生的各种费用支出，主要包括保洁、垃圾清运、秩序维护、设施设备维护维修、社区活动等。d.成本核算项目物业服务项目不同，所产生的作业成本也有所不成本，相应的成本费用也存在着差异，但是差异的结果并没有特别突出。成本核算项目具体包括：人工成本、办公费、原材料购置费、卫生清洁费、养护绿化费。社区活动费用、秩序维护费等其他费用。（2）确定成本核算模式一般来说物业服务企业的成本费用核算主要被分为：一是将各项成本费用（资源）进行归集，二是将各项成本费用分配到各项服务合同中。本文按照作业成本法构建物业服务作业成本核算模型来进行分析成本核算的模式。将成本核算分成了三个层次，分别是资源层，作业层和产品层。增加了一个作业层。在作业成本法下，资源（成本费用）不能直接的被划分，也无法直接分配到项目中，应该采用一个有效的途径作为直接分配的桥梁，进而将资源分配到项目中去，作业层再分配到项目中去。成为了三维成本核算模式，从中也能够凸显出作业成本核算和管理的相关性，进而进行有机的结合。图2-2基于成本作业法的物业服务成本核算中油涪滨花园项目成本核算可按照以上模式，将资源整合到成本中来，再根据资源动因进行划分到作业中，最后按照相关的物业作业两对作业成本进行具体的分配到项目中，最终得出各个项目的总成本。通过动因分析的变化进行费用分配，能更加准确的分析支出上涨或下降的原因，为管理部门的决策和改善经营过程提供合理的信息数据，进行进一步的支持，以保证物业作业成本核算和控制得到进一步的结合。3.作业成本控制与绩效评价3.1标准作业成本的制定物业企业作业成本控制具体包括以下三个层面。分别是事前成本控制，事中成本控制以及事后成本控制。首先事前成本控制。主要是通过制定合理有效的成本控制标准，对各个作业部门赋予相关的成本指标职责；其次事中成本控制。在物业服务期间，应该按照物业作业成本控制的标准进行实施；最后事后成本控制，当物业服务企业作业完成之后，需要对实际与预算成本进行针对性分析，并明确成本差异，找到存在差异的因素。因此，如何制定合理可行的标准化程度，对于作业成本控制来说发挥出了重要的影响，也提供了更加有效和准确的作业成本信息。物业服务企业在进行制定标准时，要始终坚持和遵循相关性原则。在作业成本控制过程中，作业中心是作业成本控制的关键和核心，也是最为重要的环节，对于物业作业成本的控制起到了关键性的影响。作业中心与作业效率和数量具有直接的关系，二者具有相互依存，紧密相连的作用，从中能够有效的预测出成本动因数量的变化，还能够根据作业成本具体变动情况，明确作业绩效考核标准。而作业弹性预算则是以各个物业作业的起点，不但能够进一步预计出成本动因数量的变化情况，还能够明确每个会计期间的标准作业成本控制总额。作业成本标准与作业预算相比，作业成本标准对于物业作业的设定发挥出了关键性的作用，也反映出物业作业成本的整体消耗情况。标准作业成本与作业弹性预算之间的关系是相辅相成的，具有一定的相关性，不但反映出物业作业的关键环节，也凸显出物业服务企业的未来发展情况。标准成本不仅仅与物业作业的资源有关，与作业量具有直接的关系，除了资源和作业量之外，还与物业作业中心内的相关作业结构、作业动因有实质性的关联。物业服务企业相对来说作业的数量较多，即便是能够通过相应的合并和分解，可以采用建立作业中心，解决作业量充足的问题，但是并没有从根本上解决所有作业问题，仍然存在很多项作业。如果针对于每一项作业都制定了相应的作业标准，不但会导致大量资源浪费的情况，还会造成数据太过分散，而没有重点。因此，还是要以增值作业和重点作业实施管理与控制。关于以作业为对象的物业增值作业成本的计算公式如下：增值作业成本标准=标准固定成本+标准变动成本=标准固定成本+标准作业价格×标准作业量=标准固定成本+单位成本动因资源标准耗用量×资源标准价格×标准作业量基于非增值物业作业情况不能有效的增加消费者的价值，并且与其他相关性的消费在实质上也是没有任何效果的，因此，对于制定标准成本根本起不到价值意义。根据物业增值作业成本的公式可以将其进行具体的划分，表述如下，其中非增值作业标准作业数量最终等于零。非增值作业成本标准=标准固定成本+标准变动成本=标准固定成本+标准作业价格×标准作业量=0物业作业成本控制的标准得以正式确定之后，需要对物业作业成本进行具体的划分，并对其作业情况进行严格的分析，按照相关的作业预算成本和消耗标准，进行具体的排查、监督和管理，将所有可能产生消灭和浪费的情况，进行进一步的控制和研讨，以保证从根本上有利于物业服务企业管理者迅速而准确地采取措施，从成本产生的角度进行具体的控制和分析。3.2作业成本差异计算与分析作业成本差异计算和分析主要就是利用作业成本常使用的分析和控制方式，进行合理有效的计算和分析。通过作业成本差异分析，特别是分解后的差异分析，全面剖析差异发生的原因，能为成本控制指出方向。作业成本差异计算与分析主要通过以下三个步骤进行完成：第一，计算差异的数额，并对其进行合理的分类，分析种类的具体情况；第二，基于第一步基础上进行差异化分析，从中找到差异的本质因素；第三步是找出差异的原因后，要及时采取措施，杜绝差异的继续放大，有效控制作业成本。基于标准作业成本与作业弹性预算是通过固定、变动和混合成本制定并构成的，混合成本在一定条件下能够将其转化为固定和变动成本，因此，物业作业成本之间存在的差异性可以认为是物业变动和固定成本差异进行的具体划分。但是由于传统成本与固定、变动和混合成本存在着较大的差异，因此，需要制定相应的评价标准进行进一步的明确变化程度。首先，应该改变成本性态，进而通过变动和固定成本对成本变动因素进行分析，进而向变动成本进行延伸。其次，作业成本控制不应仅限于财务绩效，更应增加与财务指标有直接关系的非财务指标的绩效评价，从中凸显出绩效评价的公平和公正。按照以上方法，我们对2014年中油涪滨花园小区电梯维保作业进行差异分析。首先确定2014年中油涪滨花园电梯维保作业实际作业量为24300工时，而关于预算作业量则为24000工时。对此，能够看出实际比预算多了300工时。在此背景下，对电梯维保作业的实际成本与预算成本进行计算，并对两者进行详细的对比后，得出如表3-1的电梯维保作业成本差异报告。表3-12014年中油涪滨花园物业管理公司电梯维保作业成本差异金额单位：元项目实际成本预算成本实际较预算差异变动固定变动固定变动固定合计电梯维保作业400123136665401912130000-178966654876从表中可以看出电梯维保作业预算总成本为531912元，其中：变动成本401912元，固定成本130000元，作业成本动因系数为16.75元/小时。而实际的房屋设备维护作业成本为元，其中固定成本为元，变动成本为400123元。除此之外，其作业成本动因系数为16.47元/小时。在对2014年作业成本控制进行对比与分析，能够看出电梯维保费用实际与预算之间的差异为增加了4876元，其中固定成本增加6665元，变动成本降低1789元。下面通过成本和性态进行实施具体的分析和研讨，电梯维护作业的固定成本主要组成部分包括：折旧、管理人员的工资薪金、管理运行成本，通过对本年的实际与预算成本进行相应的针对性分析，从中不难发现，固定费用增加主要是固定资产折旧和管理机构运行费用增加所致，固定资产折旧增加，主要是购置了办公设备；管理机构运行费增加主要今年以来公司开展了物资集中采购，导致了机构运行费用增加，主要集中在办公费和差旅费用有所增加。变动成本差异分析：导致变动成本差异的主要原因可分为两个方面。其一，是由于价格脱离标准而产生的价格差异；其二，是由于用量与标准相脱离而导致数量差异，进而出现成本差异。变动作业成本价格导致差异=(实际单位变动作业成本-标准单位变动作业成本）×实际作业量=(16.47-16.75）×24300=-6804元这表明实际单位变动作业成本的下降，必然会导致变动成本作业的下降。而经过具体的分析后，能够看出单位出现变动作业成本下降的原因是在2014年以来公司大力开展的材料集中采购，电梯维保作业的材料单价下降，从而使成本下降。变动作业成本数量差异=标准单位变动作业成本×(实际作业量-标准作业量）=16.75×(24300-24000）=5025元这表明由于电梯维保作业工作时间的增加，导致了电梯维保作业成本的上升，再细分析电梯维保作业维护时间增加的动因，可以看出随着是时间的增加，随着电梯投入使用的时间的增长，导致了电梯维保时间的增多，该项作业时间的增加也提醒管理人员，物业公司要加大设施设备的保养力度。3.3绩效评价与作业优化（1）绩效评价绩效评价是物业服务企业对内部整体工作情况和实际经验的一种总结和分析，是物业服务企业最终的环节。通过对物业服务企业进行绩效评价，可以对企业定量定性的分析，以保证企业在某种环境下获取经营的成果和业绩。采用物业作业成本控制法对绩效进行合理的评价，能够更加全面的提升物业作业的效率，反应出作业成本控制的成果，挖掘企业的潜力。同时，它扩展并细分了责任中心，将成本控制目标层层传递，使成本控制能更好的发挥作用。绩效考核评价的流程图如3-1所示。图3-1基于作业成本核算的绩效考核流程图绩效评估是企业内部非常具有成效的一项管理工具，一个良好的绩效评估系统能够从根本上提升生产效率，改善企业整体的服务质量，促进企业的持续发展，与此同时，可以调动每位员工的工作积极性。运用物业作业成本控制，不仅有财务指标，同时也有与过程相关的非财务性指标，使绩效评价指标既有定量指标又有定性指标，从而可以给管理者提供更加直接准确的信息，也是对企业进行全方位的绩效评价。企业绩效评价可以通过以下两个方向进行达成目标：一是，对以往的经营业绩进行具体的惩罚和激励；二是，要对未来的作业的取向进行全面分析，寻找新的经济增长点。绩效评估的目的只有一个就是用来促进物业作业的进一步改善，因此，它们应该从根本上指出什么样的作业情况需要实施相应的改进，哪些作业是可以消除的，哪些作业是还可以加强的。如果是因为资源因素而引发的物业作业成本增多，应该采用具体的消除作业方式和优化配置作业方式进行解决；如果是因市场和消费者产生的整体作业利润下降，那么需要优化消费者的作业链；如果是因为企业的内部情况而导致了企业内部流程出现了明显的问题，那么就需要优化流程才能够从根本上优化企业内部价值链。（2）作业优化物业作业成本管理的目的就是通过有效的成本预算控制和绩效评价，对作业进行良好的改进和具体的完善，使物业作业成本预算、核算以及成本管理得到有效的掌握，进而实现企业利润最最大化。物业作业优化具体包括以下几种情况，其中包括改进和非增值作业。所谓非增值物业作业成本节约，指的就是能够起到最佳成本优化的作用，也成为成本优化中最重要的一项基础内容，非增值物业作业成本节约通过来说是以效率最优化目标；而作业改进则是效果为作业优化目标。作业改进一般情况所采用的方式包括作业消除、作业选择、作业减低和作业分享。①作业消除作业消除主要就是采用消除的方式，进行对作业的非增值和无附加的情况进行确定，进而消除这些作业情况以及一些不必要的作业。②作业选择作业选择在一定程度上就是指针对于不同作业所选择最佳的作业，作业选择并不一定就要选择所有作业中成本最低的作业方式，还应该充分的考虑其他的各种相关性因素。③作业减低作业减低主要目的就是为了有效的改善和降低企业经营发展中所消耗的资