【房地产企业多元化融资的现状及问题和优化建议分析6700字（论文）】

房地产企业多元化融资的现状及问题和完善对策研究TOC\o"1-3"\h\u25928一、房地产企业多元化融资的现状及问题 119904（一）房地产企业多元化融资的现状 114699（二）房地产企业多元化融资的问题 1162881.融资总额持续上升，增长速度逐步趋稳 1266402.融资渠道比较单一，外资占比低 2147243.偿债高峰已至，中小企业信用风险上升 3125534.资本结构不合理，融资环境收紧 325163二、房地产企业多元化融资问题的主要成因 3135091.内部原因 3167722.外部原因 410737三、房地产融资的多元化对策 413086（一）政策层面 417638（二）企业层面 4270231.制定长期开发和融资计划，控制债务筹资比例 519872.提升风险管理意识，构建风险预警系统 5312473.注重内部控制，加强企业经营管理 510278四、名门地产融资多元化存在的问题及对策 53040（一）名门地产融资多元化存在的问题 5245451.融资风险预警体系不完善 5191392.相比于内源融资，外源融资比例过高 6266533.集团的负债期限结构安排不合理 632254（二）名门地产融资多元化存在的问题的对策 668541.健全企业融资风险控制体系，奠定融资风险控制的制度基础 6288282.综合考虑合理的融资规模，形成融资风险控制的事实基础 7215643.统筹筹资期限组合方法，解决融资风险产生的核心问题 731968参考文献 9一、房地产企业多元化融资的现状及问题（一）房地产企业多元化融资的现状房地产行业为资金密集型行业。因其开发周期长、流动性弱且资金需求量大，能否顺利融资是影响房地产企业发展的关键因素。目前，房地产企业面临着持续下行的压力，存在库存巨大、产品过剩、行业利润下滑等问题，房地产企业“融资难、融资贵”困难进一步突出。在现阶段，房地产行业融资渠道单一，主要是银行贷款。债券、信托投资基金、股权以及海外融资渠道，因为各方面限制，在房地产行业融资中占比较小，且发展缓慢。此外，我国房地产企业往往以利润为导向，缺乏科学的融资策略，对风险缺乏预警和管控，且银行贷款具有高效，可长可短，资金体量大等优势，房地产企业选择银行贷款为主也导致其融资结构主要以负债为主，杠杆率过高也易加剧风险。此外，我国金融市场体系及相关法律仍有待完善，部分房地产企业信用程度不高等问题也导致了房地产企业融资不畅。房地产行业融资环境也呈现出显著的波动性及多变性。从20世纪80年代开放开始到现阶段的四十多年间，房地产一直是推动和保持国民经济稳定高速增长的强力引擎。但伴随着经济转型需求，国家经济发展核心动能已经从投资转变为消费，从需求侧转变为供给侧。所以，随着经济政策的收紧，很多房地产企业特别是中小型房地产企业会出现融资难的问题。此外，宏观层面上金融严监管政策又会导致房地产企业融资受到进一步影响；最后，在新的国家经济发展理念和背景下，房地产综合利用多种金融工具或者手段如企业债务融资支持工具、准备金、信用风险缓释工具等以期达到适度缓解融资困境。但这种方式实际上不异于饮鸩止渴，在短期内可能能够起到缓解财务困境的作用，长期来看却会加深企业的财务困境，甚至导致融资风险变得不可控。具体表现就是很多房地产企业，特别是中小型房地产企业在相对宽松的经济政策年份进行盲目扩张，最终造成一系列风险问题和信用违约潮。综述所述，房地产行业资金密集和政策敏感性的特征以及国家经济和社会发展理念及环境的变化，是房地产融资风险形成的宏观前提因素。（二）房地产企业多元化融资的问题1.融资总额持续上升，增长速度逐步趋稳图1我国房地产企业融资金额及增长率（单位：亿元）如图1所示，近十年房地产融资额除了2014年有小幅下降外，其余九年均较之前年度有增长，其中2013年增长率最高，达到26.5%,最近几年增长速度放缓，主要受政策调控的影响，在“房住不炒”的政策基调下，金融机构将继续放慢房地产贷款的增速，控制贷款的行业集中度，政府相应出台了一系列土地调控、信贷及税收调控政策，不断完善房地产长效机制的建设，促进房地产市场的稳定。2.融资渠道比较单一，外资占比低图1房地产企业资金来源图从图1可以看出，房地产行业融资主要依赖国内贷款、自筹资金和其他资金，从比例上看，国内贷款和自筹资金比例有所下降，其他资金比例上升。其他资金主要指企业收取的房企销售回款，包括定金及预收款和个人按揭贷款，因此向银行等金融机构贷款仍是房地产企业主要资金来源。此外，房地产开发企业筹集资金中境外资本占比很低，2011-2015年间占比1%，2016-2020年间占比非常低，趋近于0，主要原因可能在于：①我国对于外资进入房地产业的监管一直都比较严格，防止外资以非法渠道进入我国的房地产市场或者投机行为抬高金融杠杆，这与我国房地产的调控政策相违背。②统计局统计的对象为项目公司，当母公司将海外融资获得的资金拨付到项目公司，进行拿地和后续开发，在宏观层面上，体现为实际到位资金中的“自筹资金”。3.偿债高峰已至，中小企业信用风险上升2021年房企境内到期及回售债券合计约6163亿元，1月份及3月份集中偿付压力较大，海外债到期合计约3320亿元，其中4月份集中偿付压力较大（数据来自wind）。相对于大型房企来说，中小型房企融资渠道有限，融资成本更高，随着偿债高峰来临和融资政策收紧，那些加杠杆空间有限、可变现资产较少的房企将面临较大的偿债压力，信用风险升高，这些企业必须尽快降杠杆，加快资金周转速度。4.资本结构不合理，融资环境收紧我国金融体系不发达，股权融资难度大，企业主要依靠从银行等金融机构贷款进行融资，资产负债率很高，如2019年碧桂园剔除预收账款后的资产负债率为82.4%,同期万科剔除预收账款后的资产负债率为76.5%。同时，我国房地产企业受国家宏观调控等因素影响，行业波动明显，尤其近两年行业融资明显收紧，银行信贷资金流向房地产领域增速持续下滑；债券市场受金融监管升级效果逐渐显现影响，净融资规模由零转负；美元债市场仍存在不确定性；非标融资持续受到高压监管，预计存量规模持续收缩，行业面临较大的经济风险。二、房地产企业多元化融资问题的主要成因1.内部原因（2）营运能力降低由上文分析可知，近几年名门地产的总资产报酬率、净资产报酬率以及应收账款周转率都呈现出下降趋势。在消费者处于观望状态时，名门地产还在不断加大新项目的开发和投入，导致项目开发成本逐年攀升，同时报酬率却呈现逐年下降趋势，最后导致集团出现资金周转困难的迹象即融资风险的增加。2.外部原因（1）宏观调控政策首先，我国正处于经济高速发展和转型期间，而房地产行业是我国现阶段经济发展的支柱性产业，它同时还能够带动相关行业如家具、建材、钢铁等行业的共同发展，所以房地产行业自然会成为政府调控的重要对象，无论是支持还是监管。其次，以阳光城为代表的强政策敏感性的房地产企业普遍资金缺口大，外源融资仍然依赖银行贷款。最后，近几年政府频繁密集出台大量调控政策，如提高准备金率和存贷基准利率来防范可能存在的系统性风险。银行基于系统性金融风险控制的目标，会对房地产行业融资规模进行限制和约束，导致房地产公司获取银行贷款的难度增加，导致融资风险激增。（2）金融市场的发展程度现阶段来看，虽然房地产处于高速发展期，但针对房地产的金融市场体系却仍然不够完善。一方面，近年政府对房地产企业的高强度和日趋严格调控，导致房地产企业获取银行贷款的条件越来越严苛，宏观调控使得银行资金流入房地产行业的比例呈现相对稳定的趋势，而并非之前出现的高速增长。另一方面，不同于其他发达国家，它们能够采用除银行贷款之外的债券、房地产信托以及股票融资等方式，并结合其他新兴融资工具如基金，期权等来融资，我国现阶段来看仍然以间接融资为主，银行贷款一直是企业融资中的绝对核心方法。综上所述，金融市场体系发展不够完善也是导致企业融资风险增加的外部因素。三、房地产融资的多元化对策（一）政策层面房地产行业受政策影响较大，特别是融资问题，一直是国家关注的重点，也不断出台政策调控房地产市场，过去政府对房地产的态度是过热时打压调控，行业下行时出台支持政策，直到2013年中央经济工作会议才开始提出建立房地产长效机制，2016年提出“房住不炒”。总体来看，我国还没有形成一套完整规范并经过实践认证的政策体系，反复的调控手段也给房企的经营带来了不确定性。其次，政府在鼓励企业进行创新性融资的同时也应当完善相应的法律法规，规范企业融资行为，为房地产市场的健康稳定发展提供法律保障。（二）企业层面1.制定长期开发和融资计划，控制债务筹资比例房地产企业要及时观测市场动向，分析预测未来市场成交量，关注政府每年的区域发展战略规划和土地政策，确定开发区域，据此安排开发计划和融资计划，不能盲目扩张，急于求成。此外，当前我国房地产企业资产负债率过高，导致偿债风险和债务成本都随之增加，加上“三道红线，四挡管理”政策和贷款集中管理制度的出台收紧了地产业的融资，银行流向房地产领域的资金增速减缓，企业融资难度再次加大。因此，房企必须抓紧降杠杆，降负债，平衡长短期债务比重，加快销售回款速度，提高资产周转率，合理控制债务规模，逐步降低资产负债率。2.提升风险管理意识，构建风险预警系统目前我国房地产企业风险防范意识不强，对风险的管理还停留在定性分析阶段，没有形成一套完整的风险管理机制，导致企业对风险只能事后补救，无法事前预防。而构建融资风险预警系统可以及时告知企业风险大小及发生概率，帮助企业及时化解风险，实现有效防控。首先，企业要根据自身经营环境，融资特点选择预警指标，一般可以从偿债性、盈利性、营运性、成长性等方面选择预警指标，对指标赋予相应权重，并设置阈值，通过将指标计算结果与阈值比较，判断风险大小，最后将风险信号反馈到风险预警中心，涉及融资的传达给融资管理部门，融资部门再进行融资方案优化，以此降低融资风险。3.注重内部控制，加强企业经营管理随着融资难度加大，地产的金融属性将会被长期限制，而其管理属性的重要性在逐步凸显。房地产企业需要完善内部控制制度，明确各级员工风险管理职责，设置董事会和审计委员会对高管的错误决策和内控漏洞进行问责，明确权责分配，做好事前预防，事中检查和事后纠正，提升企业经营管理效率。四、名门地产融资多元化存在的问题及对策名门地产（河南）有限公司初创于1998年，地址郑州市金水区金水路299号浦发国际金融中心26楼，注册资本5000万元。历经十年的发展，名门地产已经由一个专业从事住宅地产开发商成长为一个综合性的地产投资、开发集团。（一）名门地产融资多元化存在的问题1.融资风险预警体系不完善企业运营过程中的融资风险的控制和防范，需要良好的预警机制作为保障。对房地产企业这种资金密集型、投资周期长的行业更是如此。如果企业过分偏重于采用激进融资策略结合盲目扩张来实现公司利益最大化，可能会给及时评估和发现融资过程中的风险带来很大困难。一旦出现意外事件或者外部环境动荡，某些风险承担能力弱的企业就会被淘汰出房地产行业。这说明该企业融资风险的提前和及时识别过程中，完善的预警系统不可或缺。而且，一部分房地产企业缺乏意识去积累信用，具有相对薄弱的信用基础。这导致企业在采用各种金融产品和衍生品准备拓展融资渠道时会由于缺乏信用基础的支持，而难以推进。2.相比于内源融资，外源融资比例过高基于名门地产的发展动态资料和信息，近年来为了实现以规模支撑效益的战略目标，阳光城集持续加快土地储备的速度，积极地扩大产业的城市版图。此过程中公司自留资金无法匹配其投资和发展规模，因此名门地产需要采用大量的外源融资手段，主要包括银行贷款、行业信托以及发行企业债券来弥补资金需求量的缺口。但是，持续增长的资金需求量使得名门地产的外源融资比例越来越高，一直处于高位的资产负债率，会显著增强公司的还款压力，公司融资风险陡增。同时，近年来政府对房地产行业日益趋紧的金融调控态势，会进一步加剧名门地产的融资难度。如果出现经营不善，名门地产极可能出现资金链的断裂，最终导致融资风险被引爆，无力偿还巨量外源融资的本金及利息。3.集团的负债期限结构安排不合理负债期限结构是指房地产企业的到期现金流入与到期现金流出(偿还负债)的结构状况。财务管理中的一个重要问题就是如何保证企业负债期限结构安排需要与资产期限结构安排相匹配。在安排经营活动过程中，需要保证在债务偿节点到来之前，有足量销售收入转化的现金流入来支付借款费用。相反，若企业销售不利，则需要借入短期或者长期资金来保障到期还款。而信用不足的中小企业和投资量大、周期长的房地产企业，建立合理的负债期限结构尤为重要。现实中名门地产面对现状，也只能被迫采用“短贷长投”的方式来实现正常经营运转，从而大大增加偿付危机出现概率，甚至导致企业破产。（二）名门地产融资多元化存在的问题的对策1.健全企业融资风险控制体系，奠定融资风险控制的制度基础房地产开发也是一种风险投资，项目开发中频繁使用的金融工具仍然无法完全消除投资的所有风险，特别是不可分散风险。所以，为了增加企业的投资报酬率，除优化融资行为外，对融资风险进行控制和防范也必不可少。在实际项目工作中，企业需要综合汇总和归纳运营资料、财务报表，并结合数据模型分析，对集团投资项目的全过程进行风险评估，以防范和控制融资风险。首先，构建宏观经济变量的融资风险指标体系。融资风险体系由一套精心挑选的指标构成，通过有关指标和项目数据，可以实现对经营活动的实时监控和及时反馈，发现潜在的融资风险和现阶段已经充分暴露的融资问题，在此基础上制定科学合理的融资风险规避措施。以名门地产为例，其虽然己使用模糊综合评估模型的方式进行风险评估，但这样还不足以达到防范融资风险的要求。为了对融资风险进行全方位的防控，房地产企业需要不断的结合新知识，将多种风险度量模型结合起来使用，最终建立高效的融资预警体系。2.综合考虑合理的融资规模，形成融资风险控制的事实基础依据权衡理论，企业的最优资本结构决策是适度负债，需要权衡负债经营带来的税盾效应和过度负债可能带来的破产风险两个因素。根据以上理论分析框架，企业在确定融资规模时需要考虑以下事项：首先，企业不能盲目的以扩大筹资方式来激进投资，防范可能出现的借款偿还困难，经营风险过大无法防范的情况。一旦出现违约甚至破产时，公司将会被清算，遭受巨大损失。其次，企业在筹资层面也不能太过消极，融资不足可能会无法满足企业真实的投资需求，也无法充分发挥负债经营的税盾效应。在确定融资规模前，企业需要提前计划对资金的需求量，并根据自留现金及其他途径来综合计算得到能够保证企业正常经营活动的最低负债融资的额度。房地产企业为了实现利润最大化，会有通过过度投资尽快提升业绩的观念，这种观念的产物之一就是企业必须承受较高的资产负债率，导致巨大的融资风险。企业要依据现实情况来制定对应的融资计划和策略，避免资金利用低效问题。但还需要意识到，融资不足同样会影响项目的建设进程，最终影响企业的投资报酬。所以，针对融资问题需要企业基于现实情况考虑，对自身客观环境、未来规划以及外部环境做出准确和预先的评估，然后做出精准的融资需要及资金预算。企业在房地产项目开发过程中，必须做到让预算指导企业行为，保证企业的经营活动均处于预算范围内。3.统筹筹资期限组合方法，解决融资风险产生的核心问题对筹资期限的合理安排的核心话题是确定长期负债和短期负债的比例与结构，融资期限与投资期限的匹配问题时财务管理领域的核心问题之一。长期负债期限长、成本高但短期来看风险小，而短期负债期限短，成本虽低，但短期财务风险大。企业的融资风险会受到筹资期限组合的影响。根据上述情况，名门地产可以从以下方面来优化筹资期限组合方式:首先，2018-2019年期间，名门地产尽量不增加新的长期债务，从而保持稳定的房地产投资项目盈利。现阶段来看，名门地产的长期债务压力仍然较大，因为长期偿债能力会随着债务融资的增长而显著降低。其次，之前年份名门地产的借款大多用于大型项目的开发和建设，企业需要努力提高现存借款投资项目的报酬率。参考文献[1]谢钰璋.