精装修工程专项策划

精装修工程专项策划（一）项目管理编号内容结论1备案、验收按毛坯竣工备案，不进行精装修备案。总包针对精装修楼栋，各专业保修期在原基础上延长6个月。2营销方面营销要考虑要求业主和精装修单位签定委托装修协议，以规避无备案验收之投诉风险（即视为业主自行委托装修）。有设计功能改变的需要时，如：需要赠送面积将阳台后封闭、加气块砌筑的飘窗台，目前精装修就要一次到位，导致实测面积与备案不符，营销协调实测在毛坯备案时完成。加气块砌筑的飘窗台赠送面积部位，在入户实测面积时，先按设计施工完成，精装修时再拆除。事前协调相关部门，这类精装要拆除的部位，尽可能只施工少数几套样板供入户实测。4主包工程与精装修工程进度策划精装提前插入，主承包验收备案时精装修完成部分基础工作（如铺木地板的找平压光、吊顶、壁柜等），可以减少施工电梯拆除后的运输量并节约工期。精装插入时间为公共部位装修进场时间，由项目部策划确定。精装修流程：公共部位装修（可穿插户内进装修一些基础工作）—毛坯备案—户内精装修。由发展、项目部协调相关政府职能部门，在毛坯房竣工备案验收前，尽可能多的施工一些精装修基础工程。5主承包范围按原模式毛坯房承包范围。6大堂及标准层电梯厅等公共部分装修与室内精装修是否一并分包合并发包，统一由精装修单位承包7是否需要精装总包概念执行精装修总包，毛坯竣工备案前总承包管理精装修单位，毛坯竣工备案后，楼内统一由精装修单位管理专业分包，总包仅在精装修单位的管理下维修其质量缺陷。8是否调整专业分包的管理总承包按精装修设计文件确定后调整的机电施工图，完成除精装的龙头、洁具、灯具、电器的全部预埋、预留、穿线等工作。其他按原毛坯交楼标准完成。（二）精装修工程项目主项分项备注毛坯房施工项目入户门专业分包施工塑钢门窗（或铝合金门窗）专业分包施工铁艺栏杆专业分包施工精装修楼地面工程地砖、石材、过门石、飘窗石铺贴精装主包施工木地板铺贴集采（含安装）精装修墙面工程墙面乳胶漆精装主包施工墙砖、马赛克铺贴精装主包施工踢脚线优先从集采品牌中选择；若集采品牌不满足设计选样要求，则采用甲指乙供由精装总包施工欧式线脚精装修主包施工精装修顶棚石膏板吊顶及石膏角线精装主包施工铝扣板吊顶精装主包施工顶棚乳胶漆精装主包施工精装修其他工程防水（第二道）精装主包施工水电改造(若有)精装主包施工厨房橱柜及台面制安（含水槽安装及厨房小五金）专业分包施工木门安装(含木门小五金)专业分包施工灯具（有射灯、筒灯、厨卫及阳台灯具）精装主包施工开关面板安装成品洗漱柜及台面（含柜体所带浴室镜，不含洗手盆）专业分包施工玄关柜专业分包施工卫生间小五金、电器、洁具安装精装主包施工水暖件及水暖配件安装精装主包施工排气扇、淋浴门、浴室镜（清镜）安装精装主包施工（三）精装修材料项目序号主项分项备注1入户门/甲分包2塑钢/铝合金门窗/甲分包3铁艺栏杆/甲分包4户内木门含小五金（门锁、门吸、门铰）甲分包5成品洗漱柜含台面、镜子（若有）甲分包6玄关柜、橱柜含水槽及厨房小五金甲分包7墙地砖600地砖、300地砖、300X600墙砖、深色地砖、仿古砖、马赛克甲供（集采）8石材石材拼花、门槛石、波打线、飘窗台、米黄石乙供报批9实木复合地板/甲供（集采）10墙面乳胶漆/甲指乙供11铝扣板吊顶/甲指乙供12灯具射灯、筒灯、厨卫及阳台灯具甲指乙供13厨卫电器油烟机、灶具、消毒柜、热水器甲供（集采）14洁具抽水马桶、洗手盆、浴缸甲供（集采）15水暖件及水暖配件水槽、地漏、角阀、乙供报批花洒、龙头甲供（集采）16木门五金门锁、门吸、门铰链甲指乙供17水槽及厨房小五金/乙供报批18其它材料排气扇、淋浴门、浴室镜乙供报批（四）分包模式综合以上工程项目及材料项目的讨论，精装修工程建议采用精装修主包+专业分包的分判模式，除木地板工程、木门工程、厨房橱柜工程、成品洗漱柜工程及玄关柜制作安装工程委托专业分包队伍施工外，其余工程项目均由精装修主包负责施工，各工程材料供应方式按照以上意见实施。（五）主包工程与精装修承包范围及工作面交接的界定编号分部分项工程工作内容1客厅及厨房等处室内门窗（如有）毛坯竣工备案前完成，由专业分包承包，总包负责洞口收口2卧室、书房楼地面地暖回填层总包随打随抹平但不压光，精装修根据面层装饰处理3卧室、书房墙面总包完成混凝土面层处理（达到结构施工要求的准许误差范围）和砖墙面的抹灰，处理砼面和抹灰面交界位置并保证平整度。精装单位粉刷石膏及抹腻子4卧室、书房顶棚5卧室、书房踢脚精装修单位施工6客厅、餐厅等楼地面地暖回填层总包随打随抹平但不压光，精装修根据面层装饰处理7客厅、餐厅等墙面同第3项8客厅、餐厅等顶棚同第4项9客厅、餐厅等踢脚精装修时精装施工10厨房楼地面按设计满填垫层总包随打随抹平但不压光11厨房墙面同第3项12厨房顶棚同第4项13卫生间楼地面结构板，找平层，第一遍防水、防水保护层、地暖回填层兼找坡随打随抹光由总包做。以后工序由精装修单位负责施工（如防水外露由精装修单位施工）。14卫生间墙面仅预留块料面层及其粘结层由精装修做，其他基层及防水由总包做（如防水外露由精装修单位施工）。15卫生间顶棚同第4项16封闭阳台楼地面同第2项17封闭阳台墙面同第3项18封闭阳台顶棚同第4项19开敞阳台楼地面（景观阳台）总包结构面达到结构施工要求的准许误差范围，处理干净，管道处按设计完成防水，没有顶盖的阳台地面按设计完成防水及其保护层后移交精装修，如防水外露由精装修单位施工。20开敞阳台墙面（景观阳台）同外墙21开敞阳台顶棚（景观阳台）同外墙22生活阳台楼地面总包结构面达到结构施工要求的准许误差范围，处理干净，管道处按设计完成防水、找坡层后移交精装修（如防水外露由精装修单位施工）。23生活阳台墙面同第3项24生活阳台顶棚同第4项25地下车库楼地面总包做26地下车库墙面总包做27封闭楼梯间墙面顶棚总包做28封闭楼梯间地面总包做29给水室内管线由总包按精装修设计位置预埋、预留到位,现场要研究采取措施，保证精装修在安装设备时对预留管接口位置和尺寸有微调的可能。其中给水管道安装一普通水龙头。精装负责安装洁具、龙头等30电管线施工范围及交界点由总包按精装修设计位置预埋、预留到位。31开关插座（包括电话网络插座）安装总包按图施工，材料按市场最底档次，弱电安装封盖板32普通灯具安装毛坯备案，按照《机电材料设备选用表》要求安装最低档次普通灯具33卫生间浴缸等位置的基础砌体精装做34空调系统总包预留孔洞。35箱体模块的安装时间模块总包负责毛坯验收备案前安装到位，精装修施工时自行拆除面板、保护、恢复36橱柜其背后墙体处理精装修做37地下戊类库房楼地面总包按本部位交楼标准做完38地下戊类库房墙面总包完成混凝土面层处理（达到结构施工要求的准许误差范围）和砖墙面的抹灰，处理砼面和抹灰面交界位置并保证平整度。总包按本部位交楼标准做完39地下戊类库房顶棚40地下戊类库房踢脚总包按本部位交楼标准做完41大堂、电梯厅及入户走廊楼地面如地面有管道敷设，总包完成垫层回填，随打随抹平但不压光，否则结构面移交精装修。精装修根据面层装饰处理42大堂、电梯厅及入户走廊墙面总包完成混凝土面层处理（达到结构施工要求的准许误差范围）和砖墙面的抹灰，处理砼面和抹灰面交界位置并保证平整度。精装单位进行装饰施工43大堂、电梯厅及入户走廊顶棚44大堂、电梯厅及入户走廊踢脚精装修时精装施工（六）总包与精装单位的配合及费用划分序号管理配合项目工作内容1备案、验收总承包按毛坯竣工备案，不进行精装修备案。2垂直运输管理1）在未拆除施工电梯前，先行插入的精装施工可免费使用总承包的施工电梯，费用已含在总包造价中。2）总承包施工电梯必须报建设单位批准后方可拆除。3精装修导致的工期延长带来的连带费用总承包需要考虑毛坯竣工备案后8个月的入伙前精装修及其他工作所需的开办费，并包干在合同总价中。如果超出8个月，工期延长产生的费用增加，由总承包在投标报价中报出每月的单价，按实际延长期进行结算（如总承包未在报价中体现视为放弃）。4施工水电管理1）总承包对所有甲方专业分包（景观除外）免费提供施工用水电（含精装修提前插入所需之水电）直到毛坯竣工验收备案并向精装修单位移交最后一批工作面，竣工备案并向精装修单位移交最后一批工作面之后的水电管理及水电费用由精装修单位承担。2）总承包毛坯竣工验收备案后，总承包拆除楼内临时水电布置。由总承包负责将其室外临时电缆进行该改造接入单元配电箱，并通电（总包应考虑室外电线电缆的材料及改造费用）。以甲方指定精装修单位进场与总包办理完成全部工作面书面移交，并经甲方书面认可后，由精装修单位负责水电的使用并交纳费用，精装修单位免费提供各专业分包单位使用水电，包括免费提供总承包对质量缺陷进行维修所需水电。5垃圾的管理1）总承包负责垃圾清运工作至以竣工备案或达到竣工完成后（包括该阶段所有的分包工程的垃圾外运），该阶段后由甲方出具书面文件进行划分进行交接，由精装单位将垃圾运送出场。2）园林单位拆除现场障碍或挖出地下废弃物，不属于总承包清运范围，由各自承包人自行外运出场消纳。6工作面的质量问题及修复工作的分配及责任1）总包负责超出合同规定内的验收误差的修复工作，精装负责合同内偏差的修复工作。2）总承包对承包范围内的工程质量缺陷未按建设单位项目部要求的时间和效果进行维修，建设单位另行委托施工，费用按另行委托施工费用的150%在总承包结算价款（或质量保修金）中扣除。毛坯房交付业主的承包范围亦执行本约定。3）精装修对承包范围内的工程质量缺陷维修，参照总承包约定执行。7现场施工照明的提供在总包最后一批书面移交精装修单位前应负责提供现场施工照明，包干于合同总价中。书面移交精装修单位后由总包提供二级箱至精装修单位（至正式通电前），并由精装修单位自行考虑设置三级箱确保现场施工照明不受影响。8装修前后试水打压在移交精装修前和精装修完成后进行两次打压，精装修前打压漏水责任由总包承担；总包整改移交场地装修后打压漏水责任由精装修单位承担。9安保工作及成品保护的责任及费用承担1）主楼毛坯竣工（正式移交精装修单位）前，由总包负责，项目毛坯备案且总包正式移交精装修单位完成后，由精装修负责。2）场内安保全部有总包负