三旧项目融资政策

业务定义及范畴三旧改造的主要模式及特点三旧改造流程图业务机会及模式三旧项目名单目

录业务定义及范畴什么是“三旧改造”在符合土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划的前提下，按照经济社会发展战略要求，以“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约”为导向，由各区政府牵头，会同相关主体对旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造三旧改造的投行业务范畴在旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造过程中所涉及的融资环节，包括但不限于：拿地阶段的补交地价款、复建安置资金等环节；开发建设阶段的归还股东借款、置换其他机构融资款等环节三旧改造的主要模式及特点旧城改造1、主要条件权属明确纳入市、区改造计划符合土地利用总体规划和城市总体规划、产业结构规划模式适用区域主体土地出让方式改造原则成片重建改造模式危破房分布相对集中、土地功能布局明显不合理、公共服务配套不完善区政府土地公开出让现行城市规划和节约集约高效用地零散改造模式零散分布的危破房、部分结构相对较好但建筑和环境设施标准较低的旧住房业主一般不出让综合整治，消

除安全隐患，完善生活设施，改善生活条件历史文化保护性整治模式历史文化街区和优秀历史文化建筑业主不出让“修旧如旧、建新如故”“重在保护、弱化居住”旧城改造主要模式和特点旧村改造1、主要条件

54平方公里内在册（138条“城中村”）或其他通过审批纳入计划的“城中村”符合土地利用总体规划和城市总体规划、产业结构规划用地权属明确，90%以上村集体经济组织成员同意模式适用区域改造原则用地范围土地出让方式全面改造模位于城市重点功能区、“改制先以旧村的用地自主改造、式对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条“城中村”行，改造跟进”范围为基础，合理整合集体经济发展等用地协议出让公开出让综合整治模式城市重点功能区外，改善居住环境、道路和消防为目的旧厂房、旧商铺等低效空闲存量土地适用集体建设用地使用权流转政策等注：综合整治项目适用全面改造政策。经所在区政府同意，并报市“三旧”改造工作领导小组批准，可以适用全面改造项目的政策旧村改造主要模式和特点旧厂改造1、适用条件54平方公里或其他通过审批纳入计划的“旧厂”符合土地利用总体规划和城市总体规划用地权属明确模式主体适用范围出让金补交或取得收益标准自行改造，补交地价(商品住宅除外企业国有用地、集体用地)公开出让，政府或国有用地、集收益支持村委体用地教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等按综合办公用途基准地价30%计收土地出让金，改作商务办公等经营性用途的，按新旧用途基准地价的差价补交土地出让金规划容积率（毛容积率，下同）在3.0以内（包括3.0，下同）的，按土地出让成交价款的60%计算补偿款，超出规划容积率3.0的，容积率3.0以内部分按该部分用地产生的土地出让成交价款的60%计算补偿款，超出部分产生的土地出让成交价款不再计算补偿款；旧厂改造主要模式和特点模式主体适用范围出让金补交或取得收益标准公益征收，合理补偿国有用地积50%以上且不具备经营开发条件的，由政府依法收回并给予合理补偿，按同地段容积率2.0（毛容积率）商业基准地价的60%计算补偿款。依法流转后由其他主体进行改造。保留集依法流转村委或企业集体用地体土地性质的，按照集体建设用地流转的相关规定办理，转为国有土地后转让的，转让前须按规定计收土地出让金依法征收政府集体用地按现行征地补偿的有关规定给予补偿原址用地中规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施的用地占总用地面旧厂改造三旧改造流程图内容 解释一般标准地段决定项目的销售情况，是项目回款来源1、区域经济、产业集聚、人口净流入情况；2、了解项目地理位置及周边区域环境、配套设施等情况；若为成熟地区，则了解是否存在旧城改造拆迁和重新规划等问题；3、若为新区，则了解新区的规划方向、主要规划要点、实现时间等成本土地成本决定项目的盈利空间旧改成本涵盖：土地出让金、拆迁成、税收旧村改造项目开发商与村委会签订其他条款，产生隐性成本广州市要求：1、同意改造的户数超过90%方可启动改造；2、拆迁补偿安置方案签署户数超过90%方可开始拆迁(一般要求100%)拆迁拆迁的难易程度决定旧改项目的进度业务机会及模式内容 解释一般标准结构我行能否控制项目公司股权原则上，我行需要通过转让、增资、质押等方式控制项目公司股权价格价格决定我行业务利润空间坚持风险定价原则，风险与收益相匹配；从项目财务杠杆、盈利能力、项目现有条件、主体资质等维度来个性化定价。原则上拿地阶段融资价格不要低于14%，有土地证，其他三证不全阶段不要低于12%；四证齐全阶段不低于10%。融资期限要覆盖项目开发周期，融资方案要设计不同阶段不同的融资金额，项目一般不超过3年，较成熟的项目可以设计成“1+1”，即满一年企业可以提前还款，给企业和银行一些缓冲的时间，应对未来的市场调整和波动。期限

项目的融资期限业务机会及模式内容 解释一般标准1、总投资多少；企业自有资金投资多少；判断项目杠杆率是否过高；2、需筹集资金多少，项目现有的对外融资情况，含信托、基金、银行、股东借款等。3、项目可行性报告情况：销售预测、成本是否合理？1、过往的旧改开发业绩：品牌、拆迁能力等2、开发商自身实力：财务数据分析3、与改造主体的关系：合作历史、相关协议等4、看实际控制人：对企业实际控制人的考察重中之重，通过银行同业、地产圈、中介机构获取实际控制人的信息，看人品、经营风格、有无赌博恶习5、经营团队能力分析收益测算项目收益，考量项目的偿债能力主体一般以村集体成立的项目公司为融资主体，更多的考量主导开发的房地产商情况住宅、商业、写字楼、业态

产业园、物流园，城市综合体谨慎介入城市综合体、Shopping

mall项目。业务机会及模式（1）土地出让金缴纳融资业务品种：结构化融资资金用途：用于缴纳土地出让金风控条件：原则上客户自有资金投入不低于50%；我行掌控项目公司股权；足额的抵押担保措施。（2）旧厂改造土地出让金融资业务品种：结构化融资资金用途：用于缴纳旧厂改造土地出让金。风控条件：旧厂改造土地补偿款（土地出让金的60%）作为主要还款来源；融资主体必须与土地补偿款收取主体一致或关联公司；我行融资比例不高于50%。业务机会及模式（3）复建安置资金缴存融资业务品种：结构化融资资金用途：用于缴纳复建安置资金。风控条件：对于自主改造的项目，采用现金+银行保函的形式存入复建安置资金。原则上存入的复建安置资金现金不低于50%。（4）项目前期建设融资业务品种：结构化融资、并购贷款资金用途：用于项目拆迁、土地平整、收购村股权等风控条件：项目用地抵押；相关方无限责任担保；其他可用抵押担保；抵押物业态、地段，目前利用状况，是生息资产还是闲置资产；抵押物变现能力、变现处置难度；摸清当地关于土地、在建工程抵押等政策规定；抵押物估值