第十三章 租赁合同

第

十

三

章

租

赁

合

同租

赁

合

同

是

出

租

人

将

租

赁

物

交

付

承租

人

使

用

、

收

益

，

承

租

人

支

付

租

金

的

合

同

。提供租赁物给对方使用的是出租人使用租赁物并支付租金的人是承租人第

一

节

租

赁

合

同

概

述一

、租赁合同的概念和特征

〔

一

〕

概

念1、

租

赁

合同

是

转

移

使

用

权、

收

益

权的

合同

。2、

租赁

合同

是

诺

成

合

同、双

务

合

同、

有

偿

合同

。3、

租赁合同关系属于债权关系，但同时具有〔

二

〕

特

征某些

物

权

特

征

。案

例■

李某与

刘

某

于19

96年

2

月

6日签

订

了

一份房

屋

租赁

合同。合同中约定，

李某将两室一厅房屋1套出租

给刘某，租期为3年，

月

租

金500元

。后

，

李

某

欲

投资于某商业工程，但一时资金周转不开，

遂向陈某提出以这套两室一厅的房屋作为抵押，

向陈某借款8万元，

并告知其该套房屋已

出租的事

实

。

陈某表示同意

。双方于

1996年

1

1

月5

日

签

订

了

抵押合同，

合同约定：

假设李某在1年内不能还清借

款

，

那么将该套两室一厅的房屋作价转让给陈某，

并办理了抵押登记手续。1997年11月，李某因经营发

生

亏

损，无力归

还

8

万元的借款。

12

月2日，

李某于陈某又达成了一

份协议，约定将房屋作价8万元转让给陈某，冲

抵全部债务。12月10日，

李某与陈某到房管部

门办理了产权

转

移

手

续。

1

2月12

日

，

陈某

正

式通知刘某，

李某已将房屋产权转移给他，他要自

己搬进

来

住，

希望

刘

某

在

年

底以前搬出。刘某

提

出租赁

期尚未

届

满，其

有

权

继

续

租

用

该

房

屋，不

同意搬出。双

方不

能

达

成

协

议。

陈某遂于1998年1月6日向法院起

诉，

要

求

宣

告

原

租

赁

合同失

效

，

责

令

刘

某

腾出房

屋

。■李某于刘某签订的租赁合同是否因该租赁房

屋

归

陈

某

所

有

而

失

效

?问

题盘

案动

高

法计

人动合同法共二

、

租

赁

物1、租赁物应当时耐用消费品而不是易耗消费品2、

应当时独立物而不是附着物。3、应当是特定物，而不是种类物。4、应当是有形财产。三

、

租

赁

合

同

的

分

类

〔

一

〕

不

动

产

租

赁

合

同

和

动

产

租

赁

合

同〔

二

〕

一

般

财

产

租

赁

合

同

和

企

业

租

赁

经

营

合

同

〔三〕

消费性租赁合同和经营性租赁合同〔

四

〕

定

期

租

赁

合

同

和

不

定

期

租

赁

合

同定期租赁，当事人约

定了租赁

期限，但租

赁其

期限假如过长，不利于

平衡

当

事

人

之

间

的利

益

，

所

以

?合

同

法

?

第

2

1

4

条

规

定

：

“

租

赁

期

限

不

得

超

过

二

十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，

当

事

人

可

以

续

订

租

赁

合

同，

但

约

定

的

租

赁

期限

自

续

订之日起不得超

过二

十

年”

。不定期租赁

，

当事

人

没

有

约定

租

赁

的

期

限

。

不

定期租赁的特点

是

当

事

人

有

任

意

解

除

权

。“

当

事

人对

租赁期限没有

约

定

或

者

约

定

不

明

确

，

按

照

本

法

第

六上一条的规定仍不能确定的

，

视为不定期租赁

。

当

事

人

可

随时解除

合

同

，

但

出

租

人

解

除

合

同

应

当

在

合

理

期

限

之

前

通

失

知

承

相

人

[

?

合

司

法

?

第

2

3

2

条

]

文

重

强

调

的

是

出

租

人

要

给

予

承

和

人

一

定

的

宽

展

期

。

明

确

约

定

为

不

定

期

租

赁

或

者

没

有

约

定

租二是推定为不定期租

赁。包括三种

：1高类焊囊理爆泻易是案能高缝病下规势不整罪箱责。2,“租赁期限

六

个

月以

上的，应当

采

用书

面

形

式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”

〔?合同

法

?

第

2

1

5

条

〕

。3,

“租赁期间届满，承租人继

续

使用租

赁

物，出租

人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”

〔

?

合同

法

?

第

2

3

6

条

〕第

三

种；人情况又称为法定更新、默示更新，

是指在租赁期

限届满

后，当事人以行为

继

续租

赁关系

。案

例■甲建筑公司与乙建筑公司

达

成口头协

议，约

定乙将其1台吊车

出租给甲建筑公司，租赁

期限为6个月。

乙建筑公司因

自

己

的施工

需

要

，在出租4个月时，要求

甲建筑公司于5日

内返还吊车，甲建筑公司不

同

意

。

乙

建

筑

公司

以

租

赁

合

同

未

采

用

书

面

形

式

无

效

为

由

诉

至法院

，

要求

甲建筑公司返还吊车。■问题：

甲建筑公司是否因合同未采取书面形式

无

效

而

应

将

吊

车

返

还

给

乙

建

筑

公

司

?四、

租

赁

合

同

的

主

要

条

款“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用处、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物

维

修

等条

款"

〔

?

合

同

法

?

第

2

1

3

条

〕

。〔一〕租赁财产〔二〕租赁财产的用处〔

三

〕

租

赁

其

限〔四〕租金及其支付期限和方式〔

五

〕

租

赁

物

维

修〔

六

〕

违

约

责

任第二

节

租

赁

合

同

当

事

人

的

义

务

和

权

利一

、

出

租

人的

主

要

义

务

和

权

利〔

—

〕

主

要

义

务1、

租

赁

物

交

付

及

保

持

义

务

。“

出

租

人

应当

按

照

约

定

将

租

赁

物

交

付

承

租

人，

并

在

租

赁

期间

保

持

租

赁

物

符

合

约

定

的

用

处

"

〔

?

合

同

法

?

第

2

1

6

条

〕2、

出

租

人

的

维

修

义

务

。出

租

人的

维

修

义

务

实

为

其

保

持

义

务

的

表

达。

?

合

同

法

?

第

2

2

0

条

规

定

：“出租

人应

当

履

行

租

赁

物

的

维

修

义

务

，

但

当

事

人另

有

约

定

的

除

外

。第

2

2

1

条

规

定

：“

承

租

人

在

租

赁

物

需

要

维

修

时

可

以

要

求

出

租

人

在

合

理

期

限

内

维

修

，

出

租

人

未

履

行

维

修

义

务

的

，

承

租

人

可

以

自

行

维

修

，

维

修

费

用

由

出

租

人

负

担

。

因

维

修

租

赁

物

影

响

承

租

人

使

用

的

，

应

当

相

应

减

少

租

金

或

者

延

长

租

期

。3、

权

利

瑕

疵

担

保

义

务

。权

利

瑕

疵

担

保

义

务，

是

指

出

租

人

应

当

担保不因第三人对租赁物主张权利

，

而影响承租人租赁物的使用

、

收益

。

权利瑕疵担保义务是法定义务

。?

合

同

法

?

第

2

2

8

条

规

定

：“

因

第

三

人

主

张权利，致使承租人不能对租赁物使用、

收

益

的，

承

租

人

可

以

要

求

减

少

租

金

或

者

不

支

付

租

金。

”

第

三

人

主

张

的

权

利

可

以是所有权

、

担保物权和用益物权

。案

例■某

甲

的私人承包

队

承

包

了

一

项

建

筑

工

程

。

甲

与乙于9

约

10

白

商

定

，

甲

租

用

乙

的

挖

掘

机

,

租

期

为

一个

月

。自9月20

日至

10月

2

0日

，

租

金8000元

；

假如一方

违

约

，

应

给

付

另

一

方

违

约

金1

0

0

0

元。

9月17日，乙找到甲，告诉甲因挖掘机另租给一建筑队长期使

用

，

不

能

给

甲

使

用

了

。甲

坚

持

要

租

用

挖掘机

，并

提

出

否

那

么

由

乙

付

给

违

约

金1

0

0

0

元。

乙既未将挖掘

机

给

甲

使

用

，

也

不

给

付

违

约

金

。

双

方争执无结果，

甲只好另租挖掘机，

因租不到挖掘机

，只好

用

人

工

挖

土

，

造

成

工

期

延

期

，

遭

受

了

经济

损

失。■甲诉至

法院，

要求乙赔偿经济损失1

万元

。

在法院审理中，

乙

同

意给付

违

约

金1000

元

，

回绝赔

偿甲的经济损失。经法院请

会

计

事

务所核查，查明因乙的不履行行为，

给甲造成经济损失7000

元

。■

问

题

：■乙应否赔

偿因其

未

能

将

挖

掘

机

给甲使

用

造成

的

甲

的损失?外地工

作，

就将其原住房4间出。合同

中预定

，

租期为10年，元

，

每年初交付当年租

金

。

合

乙即搬进租赁屋中居住。

前三

初就将租金交付给甲。但在第

,

乙发现房屋漏

雨

，

就通

知

甲，

屋，

甲对此未予理

睬。案

例■

甲因离家在租给邻

居乙

年租金

1000

司签订后，

年

乙均于年

三年

的夏季

让

甲维修房无奈，

乙就找人对房

顶

进

展

维

修，花

去费

用300元。到第四年初，

乙向甲给付700元

房租，

并称另外的3

0

0

元以维

修

费

冲

抵。

甲

认为，

谁住房谁就

应

该

负

责

维

修，

仍要求

乙

支

付

租

金1

0

0

0

元。

双

方

发

生纠

纷

。■

问题■乙维修

租

赁

房

屋的

费

用

是

否

应由甲负担

?〔

二

〕

出租人的权利收取租金及在租赁合同终止时要求返还租赁物二、

承

租

人的

主

要

义

务

和

权

利〔

一

〕

承

租

人

的

主

要

义

务1、按

约

定

使

用

与

按

性

质

使

用

。?

合

同

法

?

第

2

1

7

条

规

定

：“

承

租

人

应当

按

照

约

定

的

方

法

使

用

租

赁

物。

对

租

赁

物

的

使

用

方

法

没

有

约

定

或

者

约

定

不

明

确，

按

照

本

法

第

六

十

一

条

的

规

定

仍

不

能

确

定

的，

应当

按

照

租

赁

物

的

性

质

使

用

。

?

合

同

法

?

第

2

1

9

条

规

定

：“

承

租

人

未

按

照

约

定

的

方

法

或

者

租

赁

物

的

性

质

使

用

租

赁

物，

致

使

租

赁

物

受

到

损

失

的，出

租

人

可

以

解

除

合

同

并五

÷

S

十

口2、

妥

善

保

管

的

义

务

。?合

同

法

?

第

2

2

2

条

规

定

：“

承

租

人

应

当妥善保

管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭

失的

，

应当承担损害赔偿责任

”

。3、

不

任

意

改

善

、

增

设

的

义

务

。?合

同

法

?

第

2

2

3

条

规

定

：“

承

租

人

经

出

租

人

同

意，可以对租赁物进展改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进展改善

或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢

复原状或者赔偿损失

。4、

租

金

支

付

义

务

。

〔

引

例

〕租

金

的

支

付

，

是

承

租

人

的

主

要

义

务

。

承

租

人应

当

按照约定的时间、数额和方式交付租金。?

合

同

法

?

第

2

2

6

条

规

定

：“

承

租

人

应

当

按

照

约定的期

限

支

付

租

金

。

对

支

付

期

限

没

有

约

定

或

者

约

定不

明确，按照本法第61条的规定仍不能确定，租赁期

间

不

满

1

年

的

，

应

当

在

租

赁

期

间

届

满

时

支

付

；

租

赁

期

间

1

年

以

上

的

，

应

当

在

每

届

1

年

时

支

付

，

剩余

期

间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。?合同

法

?

第

2

2

7

条

规

定

：“

承

租

人

无

正

当

理

由

未

支

付

或

者

迟

延

支

付

租

金

的

，

出

租

人

可

以

要

求

承

租

人

在合

理

期限内

支

付。

承

租

人

逾

期

不

支

付

的

，

出

租

人

可以

解除

合同。”按

照

该

条

规

定

，

出

租

人

应

领

先

催告，在催告无效果时，才能通知出租人解除合

同。案

例某技校与刘某签订了一份租赁合同。合同

中约定

：

技校将临街的一处100平方米的营业房出租给刘

某做商店；

期

限为

5年

，

第

一年

租

金5000元

，自第二年起

每

年6000

元

，

每年

的

1月份

交付

当年租

金。合同签订后，

技校即将该处房屋交付给刘某，

刘某按商店的要求进展了装修。头两年，刘某按照约定交付了租金，

但

第

三

年

的

租

金

，

刘

某

迟

迟不交，

经技校催要后

，刘某提

出现该地有多处

商店

，

效益不好，要求减

少

租

金

。

同

?■到

第

三年

年

底，刘

某

仍

未

交

付当

年的

租

金

。

技校索要

租

金，

刘某

仍以要求降低租

金

为

由而不

交。

技

校

不同意

减

少

租

金，

诉

至法

院要求

解除

合同，

并要求刘

某

支

付

欠

付的

租金

。■问题■本

案中，技

校

可否

要

求

刘

某

支

付

欠

付的

租

金并

解

除

合

同?5、

返还租赁物义务

。“

租

恁

期

间

屈

满

承

租

人

应

当

返

还

租

售

物语述的程毒留产常存黄按期约定或着想售，L:

百

同

法

：

第

233条

」

●租

传

期

间

屈

满

或

考

租

凭

合

同

因

解

险

终

止

球望公联返还复

即

摩常榴使莆角不，霜展物兽会看有

损、返

老还

化的

，符

区

H

。

切

应

年

合按约

定或

者

按物

的

性

质

使iEB

后

犬

：状值的价定于约致合以物耗售损租等此磨150:

U态

即籍得〔

二

〕

承

租

人

的

主

要

权

利1、

要

求

出

租

人

在

合

理

期

限

内

维

修2、

经

出

租

人

同

意

，

对

租

赁

物

进

展

改

善

或

增

设他

物3、

经

出

租

人

同

意

，

转

租4物级整备收获在程素覆尺開宥育酒雪里积雾有

约

范

的

除

外5的看教否等得不影竭箱搜售褐需製男发生6、

优

先

购

置

权7、

解

除

权8、

想赁期间属满

承

租

人

继

续

使

用

租

赁

物

3

训

的

原

租

赁

合

同

继

统

有案

例199

5

年5

月

，

某市居民陆某租用杨某

的街面房两间开个体饭馆，双方约定每月租金400元

，

水

电费按实际用量交付

。

陆某经营

了一段

时

间

，

嫌开饭馆太辛苦，

于

1996年初将房屋转租给了王某，双方约定：

王某

每

月

支

付

陆

某

租

金400

元

，

房

屋租金由陆某支付给杨某。

随后

，王某将房屋重新装修后，经营服装生意。

1996年4月

，杨某碰巧路过此处，

发现饭馆

已改

成

了服装店

，

便

进

去

询问情况，见店主

已不是陆某

，经询

问如今

的店主王某得知，陆某已将房屋租给了王某，王某装修完后刚开业不久。杨某非常气愤，便马上找到陆某质问其原委。陆

某称自己已于1996年初就将房屋转租给了王某。

杨某当即表示陆某未经其

同意擅

自转租，

要求解除与陆某的租赁合同，

并要求陆某承担违约责任，

赔偿损失，同时要求王某将房屋返还给他。

陆某

称房屋转租后，他仍按月缴纳房租，

未损害杨某

的利益，不同意解除合

同

。双方无法达成协议，杨

某

遂

将

陆

某

告

上

法

院

。■

问

题■杨某可否以陆某将房屋转租给王某为由而解除合同

并

要

求

王

某

返

还

房

屋

?三

、

当

事

人

的

责

任〔

一

〕

出

租

人

的

责

任〔

二

〕

承

租

人

的

责

任■李某与刘某签订一房屋租赁合同。根据所学的?合

同法?的知识和相关法律规定，

答复以下问题：〔1〕假设房屋租赁合同的期限为30年，

合同是

否有效

?

为

什

么

?〔2〕假设租赁期间房屋需要维修，承租人也要求

维修，但由于没有维修，

致使房屋侧墙倒塌，造

成承租人财产损失，

责任应当由谁承担?为什么?〔3〕为了美观舒适，承租人自己对房屋进展了装

修，

要求出租人按照装修费用的一半支付是否合

理

?

为

什

么

?〔4〕承租人经出租人同意将房屋转租，承租人和

出租人之间的关系是否解除?为什么?〔5〕在承租期间，

出租人将房屋出售，

是否需要

承租人的

同

意?为什么?■

答

题

要

点：〔1〕合同部分有效，部分无效。?合同法?第214

条规定，租

赁期限不得超过20年。超过20

年的，超过部分无效。〔2〕责任应当由出租人承担。?合同法?第216条规定，

出

租

人应当按照约定将租赁物交付承租人，

并在租赁期间保持租

赁物符合约定的用处。?合同法?第220

条规定，

出租人应当

履行

租

赁

物

的

维

修

义

务

，但

当

事

人

另

有

约

定

的

除

外

。〔

3〕不

合

理

。

?

合

同

法

?

第223

条

规

定

，

承

租

人

经

出

租

人

同

意

，可以对租赁物进展改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进展改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢

复

原

状

或

者

赔

偿

损

失

。

该

承

租

人

没

有

得

到

出

租

人

的

同意自己进展装修，违背法律的规定，因此要求出租人支付一半

的

费

用

是

不

合

理

的。〔4〕没有解除。

?

合

同

法

?

第224

条

规

定

，

承

租

人

经

出

租

人

同出(

)人不之需间要的承租租赁人合的同同继意续。有但效应。当提早通知承租人。?合同法

?

第230条规定

，

出租

人

出

卖

租

赁

房

屋

的

，

应

当

在

出

卖

之

前意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人和的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购置的

权

利

。房

屋

租

赁

合

同■出租人〔以下简称甲方〕

:■承租人〔以下简称乙方〕

:■甲、

乙双方当事人经充分协商，

达成房屋租赁合同如下：■一、该房屋位于，卧室1间，独立厨房及卫生间，使用面

积

：

约

平

方

米

，

房

屋

质

量

良

好

。

甲

方

提

供

室

内

设

施

有

：■。二、租赁期共个月，从年月

日起至年月

日止。■三、该房屋月租金为人民币圆整〔¥〕

,交纳期限为每交纳

一

次

，

每

次

交

纳

人

民

币

圆

整

〔

¥

〕

,

首

期

租

金

在

年月

日付清，

以后每期租金需提早一个月续交。■四、

乙方向甲方交付保证金人民币圆整，

与首次房租一起交付甲方。该保证金应在该合同终止时全额退还乙方。■五、租赁期间的水、

电、煤气费用，

由乙方自付。有线电

视费用由乙方直接交给甲方，

物业管理费由甲方承担。■六、

乙方有以下情况之一的，甲方可以终止合同，

收回房

屋

。■1、乙方未经甲方答应擅自将房屋转租、转让或转借的；■2、乙方利用承租房屋进展非法活动，

损害社会公共利益，

产生噪音，

影响办公及楼

上

居民生

活的

；■3、

乙方拖欠租金的。■七、租赁期满前，如甲方或乙方其中任何一方欲终止合同，

需提早一个月告知对方。八、乙方在租赁期间不得对其房屋构造进展任何改动。九、

租赁期间如房屋出现质量问题，应由甲方负责修缮。士、房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的，双方互不承担

责

任。十一、如遇争议的问题，

双方协商解决，

协商不成，

依法处理。本合同经双方签字后生效，本合同一式贰份，

甲方、乙方各执一份。字)

乙

方

：

〔

签

字

〕身份证号：联络方式：甲

方

：

(

签

身份证号：

联络方式：年月

日■

■

■■■■

■

■■出租方：承租方：根据?中华人民共和国合同法?及有关规定，为明确出租方和承租方的义务