城市土地供需平衡研究

城市土地供需平衡研究

1城市土地供需结构平衡与供需总量平衡城市土地的供应不是一个简单的概念，而是几个相互关联、相互排斥的概念的分类体系。从系统的角度来看，城市土地的供应范围包括城市土地的供应总量和供应结构。城市土地的供应总量与供应结构是相互作用的。供应总量的变化是供应结构的变化，供应结构的变化是供应总量的变化。由于总体规划是一定结构下的总体规划，结构下的结构是一定结构下的结构，因此，城市土地的矛盾总是表现为总供量和供应结构的“双重矛盾”。从市场角度来看，城市土地的供应包括城市土地的一级市场和二级市场。城市土地供应运动不仅反映了同一市场水平的土地供应运动，也反映了这两个市场水平的土地供应互动运动。城市土地供需平衡,既包括供需结构平衡,又包括供需总量平衡;既包括一级市场供需平衡,又包括二级市场供需平衡.因此,我们将城市土地供需平衡表示如下:S1=D1‚(1)S2=D2‚(2)S1h=D1h,(3)S2h=D2h.(4)S1=D1‚(1)S2=D2‚(2)S1h=D1h,(3)S2h=D2h.(4)式中:S1,D1分别为一级市场土地总供给和总需求,S2,D2分别为二级市场土地总供给和总需求,S1h,D1h分别为一级市场某类用地的供给和需求,S2h,D2h分别为二级市场某类用地的供给和需求.式(1)和式(2)分别表示一级市场和二级市场土地供需总量平衡,式(3)和式(4)分别表示一级市场和二级市场土地供需结构平衡.由于一级市场土地供需运动表现为单纯的土地供需运动,二级市场土地供需运动表现为房地产供需运动,因此,式(1)和式(3)反映的是单纯的土地供需平衡,式(2)和式(4)反映的则是房地产供需平衡.另外,城市土地供需总量平衡是通过城市土地供需结构平衡来实现的,城市土地供需结构平衡是城市土地供需总量平衡的基础,所以式(3)和式(4)更有实际意义.城市土地供需平衡与失衡是两种性质不同的经济现象,前者代表着一种均衡状态,后者则代表着一种不均衡状态.城市土地供需不平衡即失衡就有四种情形:S1h>D1h,S1h<D1h,S2h>D2h,S2h<D2h.情形之一:S1h>D1h,说明一级市场土地供过于求,表现为城市开发区土地大量闲置;情形之二:S1h<D1h,说明一级市场土地供不应求,表现为城市建筑密度和建筑容积率极高;情形之三:S2h>D2h,说明二级市场土地供过于求,表现为大量的房地产未脱售而空置;情形之四:S2h<D2h,说明二级市场土地供不应求,表现为居民住房和营业性用房极为紧张.由于城市土地供需不平衡易于观察和分析,据此,我们即可判断一个国家或地区城市土地供需是否处于平衡状态.2价值不可实现市场既是供需双方活动的舞台,又是对供需双方行为的一种基本约束.就供给方来说,市场需求量就是一种约束,若供给量超过需求量,就会导致商品积压,价值得不到实现,供给方则受损;就需求方而言,市场供给量也是一种约束,若需求量超出供给量,不仅一部分需求得不到满足,而且会导致价格上升,需求方则受损.因此,在市场竞争的条件下,供给与需求趋于一致,因为只有在供需一致的条件下,供需双方的利益都达到最大.从此可以看出,市场本身具有供需平衡的功能,城市土地供需平衡也只有通过市场才能实现.在市场经济条件下,城市土地供需平衡主要是通过价格机制和利率机制来实现的.2.1级市场二次市场供给的用地s1h在完善的市场经济中,价格的变化反映了土地供需的变动,同时,它又犹如一盏“信号灯”,引导着供给方的土地供给规模和结构,也引导着需求方调整土地需求规模和结构,从而使土地供需总量和结构趋于一致.具体来说,当一级市场某类用地供过于求(S1h>D1h),该类用地的价格(Ph)就会下降;地价下降,又会使供给方减少该类用地的供给(S1h↓),需求方增加该类用地的需求(D1h↑),从而使一级市场土地供需达到平衡(S1h=D1h).另外,当一级市场某类用地需求增加(D1h↑),二级市场该类用地的供给就会增加(S2h↑),从而使二级市场该类用地供过于求(S2h>D2h);二级市场土地供过于求则表现为房地产供过于求,某类房地产供过于求就会导致该类房地产价格下降(Wh↓);房地产价格下降,又会使开发商减少该类房地产的供给(表现为二级市场该类用地的供给减少,即S2h↓),使消费者对该类房地产的需求增加(表现为二级市场该类用地的需求增加,即D2h↑),从而使二级市场土地供需达到平衡(S2h=D2h).价格机制对城市土地供需平衡的功能,可用图1表示.2.2利率对房地产开发促进剂.所谓利率机制,就是资金市场机制,指利息率变动与资金供求变动之间的联系和作用.利率机制对城市土地供需平衡的功能,主要表现在以下两个方面:第一,利率能促使房地产开发公司选择适当的投资方向和投资规模.由于房地产开发贷款比例较高,利率是影响房地产开发成本的重要因素.开发公司为了减少利息支出,就须对投资方向和投资规模作出慎重选择,开发适销对路的房地产,从而使城市土地供需达到平衡.第二,利率能引导资金合理流动.房地产资金流动的合理性在于资金不断流向供不应求的房地产.当某类房地产供不应求时,该类房地产价格就会上升,房价上升又会使该类房地产投资需求增加(Fh↑),进而牵动利率上升(Rh↑);利率上升一方面刺激房地产资金供给,另一方面抑制房地产需求,从而使该类房地产供需趋于平衡,即二级市场土地供需平衡(如图2所示).3完善城市土地市场是城市土地市场的必要基础通过上述分析可以看出,城市土地供需从不平衡到平衡的过程,正是市场机制发挥作用的过程.但是,市场机制发挥作用是有条件的,这一条件,概括起来,就是完善的市场.只有在完善的城市土地市场中,价格机制和利率机制才能使城市土地供需趋向平衡.具体来说,完善的城市土地市场主要包括以下内容.3.1产权独立,自主决策真正的市场主体是指具有独立的产权,享有自主从事市场活动的权利并承担相应的责任,具有自身经济利益并努力使其最大化的自然人和法人.它具有以下三个方面的规定性:第一,产权独立;第二,自主进行市场决策;第三,追求自身最大经济利益.城市土地市场供需各方只有同时具备以上三个条件,才能成为真正的市场主体.有了这样的市场主体,市场机制这一“无形的手”才能发挥作用,城市土地供需才能趋向平衡.若房地产开发公司虽是追求自身最大利益的行为人,却没有独立的产权,就不能形成内在的约束机制,就不会进行真正的“经济计算”,其结果自然就是土地需求膨胀和房地产投资过剩,从而导致D1h>S1h和S2h>D2h.3.2完善房地产金融市场支持.首先,城市土地市场应包括一级市场和二级市场.若只有一级市场而没有二级市场,就会因为二级市场需求不足而导致S2h>D2h,其表现就是商品房大量空置.其次,城市土地一级市场覆盖度要大.若某类用地不通过市场既可获得,该类用地的需求肯定大于供给.再次,要有完善的房地产金融市场的支持.若房地产开发贷款极为活跃而消费者购房贷款不活跃,就会导致S2h>D2h;反之,若购房贷款活跃而房地产开发贷款不活跃,就会导致S2h<D2h.最后,要有完善的中介服务市场与之配套.土地和房屋是不动产,相对于动产市场而言,不动产市场本身就具有信息的非充分性,若没有完善的中介服务市场,供需各方就难以获得真实的市场信息,失真的市场信息会使已经失衡的市场更加失衡.3.3b土地市场出现s1h、s1h时价格是市场供需的晴雨表,若供>需,价格下降,价格下降就会抑制供给,刺激