连云港市金海东郡房房地产项目可行性报告

PAGEPAGE2连云港市金海·东郡房地产开发项目可行性研究报告江苏金海置业有限公司目录第一部分项目总论1.项目概况1.1项目名称1.2项目建设单位1.3项目位置（四至范围）1.4项目周边目前现状1.5项目性质及主要特点1.6项目地块面积及边界长1.7研究工作依据2.可行性研究结论2.1市场分析预测2.2项目地块分析2.3项目规划方案2.4项目工程进度2.5投资估算及资金筹措2.6项目财务与经济评价2.7项目综合评价结论3.主要技术经济指标表4.项目存在问题与建议第二部分项目背景1.项目提出背景1.1项目所在区域商业发展情况1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由2.项目发展概况2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况3.项目投资的必要性第三部分市场研究1.市场供给1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究2.市场需求2.1所在区域内商业用房的租用情况调查2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查2.3其他替代性产品租售情况调查3.市场价格3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查4.市场预测4.1未来该区域内商业用房需求预测4.2销售及租赁价格预测5.市场推销5.1推销方式及措施5.2产品推销费用预测第四部分项目研究1.地块特征分析1.1项目区位分析1.2项目交通分析1.3项目人流分析1.4项目周边规划2.项目SWOT分析2.1项目优势分析2.2项目劣势分析2.3项目机会分析2.4项目威胁分析3.项目定位方案3.1项目产品方案3.2主要功能建筑规模3.3主要技术经济指标第五部分投资估算1.土地费用2.前期工程费用3.建筑安装工程费用4.基础设施建设费用5.公共配套设施建设费用6.管理费用7.销售费用8.财务费用9.各种税金支出10.其他成本支出估算第六部分开发进度第七部分财务评价1.获利性评价1.1成本利润率1.2销售利润率第八部分风险评价1.盈亏平衡分析2.敏感性分析第九部分综合评价第一部分项目总论1、项目概况1.1项目名称：金海·东郡1.2建设单位：江苏金海置业有限公司1.3项目位置：连云港市新浦区新城区东上渔场，南临建设东路，北靠朝阳路，东连杰瑞花园，西接巨龙路。1.4基地现状：建筑基地总面积155388平方米，其中东西两侧净地102055平方米，中间部分为居民区占地53333平方米，现有建筑以2层小楼为主，面积约70000平方米，拟于2008年上半年拆迁完毕。1.5项目性质：A地块商业办公，B地块居住兼容商业服务业1.6研究工作依据：1.6.1《城市居住区规划设计规范》1.6.2《连云港市城市拆迁管理条例》1.6.3《城市居住区公共服务设施设置规定》1.6.4《住宅设计规范》1.6.5《住宅建筑设计标准》1.6.6《建筑工程交通设计及停车场设置标准》1.6.7《城市道路绿化规划及设计规范》1.6.8《高层民用建筑设计防火规范》1.6.9其他相关文件

1.7公司住所：新浦区苍梧路45#

1.8开发资质：壹级1.9注册资本：5013万元整2.0法人代表：张标远2.1项目负责人：武勇2、可行性研究结论2.1市场分析预测连云港市地处中国沿海中部，是全国首批14个沿海对外开放城市之一，是江苏省唯一的海港城市，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡。连云港市南接长三角，北承渤海湾，西连中西部，东邻东北亚，战略地位重要，区位优势明显，完全有潜力、有基础、有希望发展成东部沿海地区乃至全国一个新的经济增长点。“十五”期间，全市紧紧围绕“富民强市、快速崛起，全面建设小康社会”的奋斗目标，坚持“以工兴港、以港兴市、以市带农”的发展方针，全市综合实力和人民生活迈上新的台阶。2007年全市地区生产总值（GDP）达到615.23亿元，较上年增长15.1%，增幅比全省高0.3个百分点。按常住人口计算，全市人均GDP达到13710元，是五年前的2.1倍。财政总收入突破百亿元，达到122.85亿元，增长56.8%。其中一般预算收入48.79亿元，增长43.7%，高出全省8.6个百分点。一般预算收入占GDP比重7.9%，比上年提高1.5个百分点，较上年提升1位。各项税收占一般预算收入比重82.0%，提高了2.8个百分点。人均一般预算收入1087元，增长44.8%。财政一般预算支出实现74.70亿元，增长29.6%。2007年结构调整继续加快。三次产业继续呈现“稳固、提升、活跃”的局面，第一产业增加值102.35亿元，增长6.0%；第二产业增加值288.86亿元，增长18.3%；第三产业增加值224.03亿元，增长16.0%。二、三产业对经济增长的贡献率分别为54.1%和38.5%。结构由18.2∶45.9∶35.9，调整为16.6：47.0：36.4。2007年建设施工项目1359个，其中本年新开工项目860个。全部在建项目平均规模7908万元；其中新开工项目平均规模4903万元，较上年增加1046万元。全市在建亿元以上项目154个，增加64个；其中本年新开工亿元项目79个，增加25个。完成全社会投资584.62亿元，增长37.9%。其中规模以上投资完成507.37亿元，增长37.0%。2007年继续加大港口基础设施建设力度，连云港港口固定资产投资20.23亿元，创历史投资最高。通榆河北延工程、盐灌船闸开工建设，204国道新沂河特大桥、海堤公路建设加快推进。基本完成东陇海铁路电气化改造，中云火车站开工，总投资3.5亿元的中云物流园投入使用。开工建设花果山大道，新建改建港城大道、海宁大道、中山路等147条城市主次干道，城市路网进一步完善。共完成基础设施投入104.98亿元(不含房地产开发)，较上年增长22.5%。国家级重点建设项目之一的田湾核电一期项目累计完成投资已经达到296亿元，当年发电量92.85亿千瓦时，完成产值39亿元，实现销售收入30亿元。2007年，连云港市区土地成交量再创新高，全年市区共挂牌土地85宗，其中成交69宗，成交土地面积达到5840173平方米。与2006年相比，2007年连云港市区土地成交宗数增加了10宗，总成交面积增加了1873600平方米，成交面积增幅达到47.23%。在所有成交的地块当中，商服、商业等用地性质的地块普遍成交价格较高。在完成成交用于住宅用地的地块中，成交价格最高的地块是位于建设东路南、巨龙路西的LTC2007-59#地块，其成交价格高达3880元/平方米。房地产投资趋于合理。规模以上房地产完成开发投资79.40亿元，较上年增长44.2%；其中市区55.57亿元，增长39.7%。商品房屋施工面积达967.65万平方米，增长49.2%；其中住宅813.37万平方米，增长57.5%。房地产开发高层化趋势明显，商品房屋施工面积中11层及以上建筑354.11万平方米，增长98.2%。商品房竣工面积达到244.15平方米，增长34.8％；其中住宅197.7万平方米，增长37.0％。在市统计局公布的2007年1到12月份房地产投资施工销售情况一览表上发现，去年我市房地产市场继续保持供销旺盛的良好发展势头。商品房屋销售面积271.86万平方米，增长39.7%；实现销售额69.61亿元，增长53.3%。商品房屋平均售价2560元/平方米，较上年上涨9.6%；其中住宅平均售价2401元/平方米，上涨9.5%。1～12月，市区商品住宅销售面积为126.46万平方米，同比增长74.36%，销售额达38.1亿元，同比增长88.35%。从商品房供应情况看，供应量继续增大。2007年，市区商品住宅竣工面积为116.56万平方米，同比增长64.28%。同时，市区商品住宅施工面积达558.28万平方米，同比增长51.28%。2007年，市区新建商品房的平均成交价格为3080元/平方米，同比上涨4.23%。其中，新建商品住宅成交均价为3012元/平方米，同比上涨8.03%，而连云区商品住宅均价高达3828元/平方米，高出市区商品住宅均价的27%。2007年在岗职工人均工资为21486元，较上年增长21.0%；增幅达到12年来最高，高全省平均6.1个百分点，位居全省第2位。城市居民人均可支配收入13254元，增长15.5%，是1996年以来增幅最高的年份；农村居民人均纯收入4828元，增长13.2%，是1998年以来增长最快的年份之一。城市居民人均消费支出为8357元，农村居民人均生活消费支出3317元；城乡居民恩格尔系数分别为38.9%和43.7%。城市居民家庭人均住房总建筑面积31.3平方米，农村居民家庭人均住房面积平均为29.6平方米；城乡居民人均储蓄存款余额7092元，增长12.2%。在“十一五”期间，宏观上看，全球和区域经济一体化日趋明显，国际间、区域间生产要素流动和产业转移加快；我国进入了一个新的发展阶段，社会主义市场经济体制日益完善，经济结构战略性调整和城市化进程加快；江苏省“两个率先”快速推进，统筹区域发展力度进一步加大，特别是沿东陇海线产业带和沿海经济带建设，将我市摆在了全省生产力布局的重要位置，为我市加快发展提供了重大历史性机遇。我市正由工业化初期向快速扩量增效的工业化中期迈进，工业化的快速推进正促使我市经济社会结构发生根本性的转变；目前我市的城市化水平达到40.1%，城市框架将逐步拉开，城市功能日臻完善，正处在城市化加速攀升期，城市支撑能力的增强为汇聚各类发展要素提供了良好的载体，城镇空间的扩大为农村人口转移创造了更好的条件。根据不同视角分析，我市正处在实现经济起飞的关键节点上，将进入一个持续高速增长阶段。“十一五”期间，我市进一步加快城市化进程，重点发展市区与县城，加快小城建设，紧紧围绕富民强市和全面建设小康社会的总体目标，全面扩大开放，强力推进改革，继续坚持“以工兴港、以港兴市、以市带农”的发展方针，以港口为依托，加快推进工业化、城市化进程，深入推进沿海经济带和沿东陇海线产业带建设，以东部城区建设为重点，加快建设国际性的海滨城市、现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市。加快推进市场化、工业化、信息化、城市化、经济国际化和农业产业化进程。——到2010年，全市地区生产总值在2005年的基础上翻一番以上，突破1000亿元，年均增长16%以上，人均地区生产总值达到20000元以上，比2005年翻一番以上，三次产业结构调整为11：53：36；——到2010年，财政总收入达到140亿元，其中地方财政一般预算收入达到70亿元，年均增长25%左右;——全社会固定资产投资五年累计达到2600亿元以上。——城市化水平达到48%；——中心城市人口突破100万人，建成区面积达到100平方公里以上；——城镇登记失业率控制在4.5%以内；——城镇劳动保障三大保险覆盖面、新型农村合作医疗覆盖面、高中段教育毛入学率全面达到小康标准；居民卫生服务体系健全率力争达到小康水平。——城镇居民人均可支配收入超过16000元，年均增长10%以上；——农民人均纯收入超过5600元，年均增长8%以上；——恩格尔系数下降到40%以下。——人口规模达到500万人，人口自然增长率控制在8‰以内;——单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低20%左右；——耕地保有量38万公顷;——森林覆盖率达到20%；——环境质量综合指数保持在80以上。——港口货物吞吐量达到12000万吨以上，其中集装箱吞吐量突破400万标箱。“十一五”期间，我市将健全和完善房地产开发建设和管理服务体系，建立以商品房为主体，经济适用房、拆迁安置房和廉租房为重要组成的住房供应体系和保障体系，切实改善中低收入居民住房条件。积极发展健康住宅和绿色环保住宅，加快节能省地型住宅建设；积极推进房地产开发和物业管理的分业经营，提高物业管理水平。进一步规范市场秩序，加强市场监管。至2010年，房地产业增加值在2005年的基础上翻一番以上。在“十一五”住房建设规划的基础上，我市也将进一步编制新近5年住房建设规划，统筹和指导近期港城城市住房建设，从而提高住房保障水平，对广大群众住房消费提供明确预期，引导房地产项目有序开发，促进市场平稳运行和推进合理消费，逐步实现“住有所居”的目标。至2010年，中心城市人口将达到100万人，“十一五”期间新增住房面积960万平方米左右。5年新增住房约10万套。从2007起至2010年，市区每年拆迁面积约120万平方米，拆迁户数约0.6万户。2008我市危旧房改造计划完成137万平方米，其中住宅130万平方米，非住宅7万平方米，完成改造项目15个。2012年城市人口总规模控制在130万人以内，城市建设用地总规模控制在170平方公里以内。2030年城市人口总规模控制在200万人以内，城市建设用地总规模控制在240平方公里以内，平均每年约增加5平方公里。2012年，人均居住建筑面积达32㎡，住房总量4160万㎡；现有住房总量2318万㎡，市区未改造完成的重点棚户区待拆迁改造面积约230万㎡；到2012年，需增加住房2072万㎡。到2012年底，港城市区将增加人口48.03万人，这部分新增加人口按照人均住房32㎡计算，需增加相应住房建设面积约1537万㎡。现状人口对婚房的需求：以前几年平均日结婚14对、需购置新房的为10对测算，需要住房约164万㎡。拆迁改造安置住房需求，未来五年内拆迁改造面积约230万㎡，约需要住房360万㎡满足被拆迁人群的居住需求。二手房及租赁约需要住房200万㎡。基于至规划期末流动人口总量约为5万人的预计，相应住房需求约75万㎡住房。综合分析预见，2008-2012年规划期内住房需求约为2100万平方米。考虑人口增长的不确定性，规划期内住房需求总量将按1800-2000万平方米进行安排。套型建筑面积90㎡以下住房面积1260-1400万㎡，占总建筑面积的70%。其中，新浦区建设5.01-5.76万套、469.2-521.2万㎡；海州区1.97-2.28万套、187.8-208.7万㎡；而连云区（含经济技术开发区）将成为港城市区近期住房建设规划的重点区域，规划期内将建设住房10.99-12.91万套、1143.0-1270.1万㎡。在各类住房安排计划中，保障性住房即廉租住房（套型面积50㎡以下）和经济适用住房（套型面积60㎡左右），建设规划面积约180-200万㎡，占住房供应总量的10%；政策性商品住房即两限普通商品住房（套型面积90㎡以下）和中低价位、中小套型普通商品住房（套型面积90㎡以下），面积约1080-1200万㎡，占住房供应总量的60%。其中，两限普通商品住房面积约180-200万㎡，占住房供应总量的10%，中低价位、中小套型普通商品住房面积约900-1000万㎡，占住房供应总量的50%；普通商品住房和高档商品住房占住房供应总量的30%左右。今年1—5月，全市完成房产投资过32亿元，较去年同期增长超过35%，其中5月份完成投资过7亿元，较上月增长超过16％。在投资增长的基础上，1－5月，全市商品房销售面积达79.08万平方米，5月份商品房销售31.04万平方米，较4月增长明显。进入5月份，港城楼市呈现出投资销售两旺的发展态势。今年以来，我市经济发展水平不断提高，城市建设加快推进，房产投资保持较快增长的态势。统计显示，今年以来，我市房产开发投资增长的特点是：住宅、办公楼、商业营业用房投资全面增长，但住宅开发仍是房产开发的主体。据统计，前5个月，全市完成住宅投资23.73亿元，同比增长38.2%。同样，在我市房产投资呈现出良好增长态势的情况下，进入5月份，全市商品房销售面积增长快速。1—5月份全市商品房销售面积，比1—4月份增加了31.04万平方米，而一季度，全市商品房销售面积则是34.51万平方米。5月份，全市商品房销售面积比上月增加明显，创今年新高。有关人士分析认为，5月初，我市成功举办了房展会，展会上，不少市民与房产开发企业达成了购买意向，并相继签下购房协议，直接刺激了销售。另外，我市有关部门开展的一系列楼盘团购活动，也带动了一些房产企业销售业绩的快速提升。再次，就是我市一批高品质项目开始对外销售，受到购房者的青睐。6月份我市共销售商品住宅1282套计成交面积149126m2。其中市区成交商品住宅房源548套计面积63450m2。这个成交量相比去年6月份成交水平同比稍有上浮。在市区，新浦区继续稳坐住宅成交“头把交椅”，成交了住宅312套计成交面积37635㎡，其成交量高于连云区、开发区和海州区三个区域的成交量总和。其中连云区、开发区和海州区分别成交商品住宅90套、54套和92套，成交面积分别为10506㎡、5358㎡和9951m2。由此不难看出，自本月以来开发区的商品住宅成交继续低迷，而海州区成交水平相比以往，有较大幅度攀升。住房刚性需求依然旺盛。因为房价已处高位，同时受限于国家一系列宏观调控政策，当前港城楼市房产投资人群相比前几年明显少了，但自住型购房者目前却表现得异常活跃。随着港城城市化进程的加快、经济发展带及的对外地人口的吸纳，以及大批企业的进驻，使得近年来我市自住型住房需求始终保持旺盛态势。有关业内人士表示，在港城房产投资市场不景气的市场环境下，自住型住房需求者成为当前港城楼市的买房主力军。而这部分自住型住住房需求者，有的是首次置业，有的则是为了改善生活质量，进行住宅产品的换代升级。这些自住型住房需求者的特点是不受国家宏观调控政策诸如利率上调等因素的影响，因此置业热情相对高涨。同时，这部分人群买房即为自住，不存在任何投资方面的市场风险，所以这部分需求的爆发，将成为港城楼市近期的有力支撑。六月份，有关机构组织购房俱乐部成员到市区几个楼盘看房时，不少楼盘销售人员都表示，今年6月份到售楼处看房的客户数量相比去年同期，不仅数量有所增加，而且明显感觉到他们的购房需求比较强烈，由于自住的占绝对比例，因此对房屋本身的品质异常关注，大多客户基本都是举家前来，对环境、配套、物业管理、景观等软、硬性生活指标尤为看重。由此可以看出，港城的自住型住房刚性需求依然非常旺盛。房贷新政引发市民观望氛围日趋浓厚，在各大城市纷纷放缓推盘节奏的时候，港城楼市洼地崛起，显现后发优势：2008年上半年，市区房源上市量再次迅猛放量。据了解，上半年市区共有30多家楼盘先后申请了40余个批次的预售许可证，并陆续上市，这意味着平均每个月有约7个批次的楼盘有新房源推出，平均每4天就有楼盘推出新房。在这些楼盘中，有的是新盘首次亮相，也不乏有老楼盘新期推出的新盘。“与往年不同的是，今年楼盘在推盘过程中不再扎堆放量，节奏感更强，各家根据各自的特点，推盘快慢不一，冷热有度。”业内人士分析认为，从这个变化可以看出，尽管楼盘放量不减，但在国家加强宏观调控的大背景下，各开发商也变得日趋成熟理性，在推盘的时机和数量上开始谨慎。市统计局最新数据也表明，至2008年6月份，港城市区商品房均价3460元/平方米，同比增长6.7%。其中住宅3428元/平方米，同比增长7.9%。业内人士分析认为，随着一系列宏观调控政策效应逐步显现，以及市场需求理性回归，我市商品房价格涨幅会逐渐趋缓。连云港总体规划确定的城市性质为我国沿海中部沟通东西、连接南北的区域性中心城市，国际性的港口工业城市，现代化的滨海旅游城市。城市职能为沟通东西、连接南北的重要节点与区域中心城市；我国中部沿海的国际性干线大港；江苏省乃至国家级临港产业基地；山海相拥、环境优美的现代化海滨城市；开放创新、和谐发展的生态宜居城市。未来港城将逐渐建立“一体两翼、一心三极”的空间结构。“一体”即连云港中心城区，是全市的行政、文化、商贸及交通中心，“两翼”即连云港中心城区南、北两侧的产业发展及综合配套区。“一心”即滨海新城，“三极”分别为新海城区、南翼新城和赣榆新城。我市计划到2020年，三次产业结构调整到7：50：43，进入工业化中后期，临港产业产值达到5000亿元，形成一千万千瓦核电装机容量，建成1000万吨炼油和100万吨乙烯生产能力，建成300万吨原油商业储备基地，并建成2000万吨钢铁基地。2007年元旦，国务院总理温家宝亲临连云港，把连云港建设上升为国家战略。他说，“连云港的发展不仅要同苏北的发展、江苏的发展结合在一起，而且要放在连接南北、沟通东西的重要战略位置来对待”。此后，江苏省委、省政府把沿海开发放到更加突出的战略位置，制订沿海开发规划，与中国工程院、国家开发银行联合开展了“江苏省沿海地区综合开发战略研究”。2007年8月，江苏省政府下发了《江苏省沿海开发总体规划》，该规划明确，沿海产业开发的重点将是发展新能源、基础产业、现代物流和海洋产业。十七大期间，胡锦涛总书记强调“连云港的位置很重要，是涉及全局的问题”。2008年5月8日，钱正英组长在国务院常务会议上汇报了江苏沿海地区综合开发的研究报告，其中对连云港的开发建设给予高度重视，希望通过连云港的快速发展，在上海和青岛之间崛起一座特大型海港中心城市，从而更好地服务苏北、沿东陇海线和中西部地区的发展。为深入研究江苏沿海地区综合开发的有关问题，总理办公会委托国家发改委牵头，由国家发改委副主任杜鹰率领20个部委组成的“江苏沿海地区综合开发”国家联合调研组今年8月3日至7日来连调研。连云港这个重要的战略支点城市，被实质性地提上国家战略层面加以研究和论证，发展定位得到极大地提升，已被推向了政策聚集、目光聚焦、要素聚合的前沿。江苏沿海地区处于东部沿海的中心地带，南接长三角，北承渤海湾，西连中西部，东邻东北亚，不仅区位优势独特，战略地位重要，而且土地后备资源丰富，蕴涵着巨大的开发潜力。加快推进沿海开发，对于促进江苏苏北的全面振兴，完善长三角地区的整体布局，带动中部崛起和西部大开发，具有重要的战略意义。江苏沿海开发的基本思路是按照建设大港口、引进大项目、发展大产业、构建沿海经济带的总体要求，实施港口、产业、城镇三位一体联动开发，提高开发水平。开发的重点是，加快连云港开发步伐，推进港口、临港产业基地、国际性海港城市建设，把连云港港建设成为面向国际、服务陇海的黄海大港；坚持走新型工业化道路，加快建设新能源基地、临港产业基地和特色海洋产业基地；合理开发利用滩涂资源，缓解耕地资源不足的矛盾，拓展新的建设空间；加快基础设施建设，构建面向国际、便捷区内外的现代综合交通运输体系。伴随着大开发、大建设、大发展的脚步，连云港史无前例地迎来了自己特有、多重叠加的战略机遇。当前，它不仅具备了加快发展的诸多外因，而且内在动能也在不断增强。“一体两翼”组合大港、“一心三极”海滨城市、一纵一横“T”型产业走廊建设的多点突破，正在为我们搭建承接优质要素和重大项目的有效平台。机遇越来越直接、越来越具体、越来越现实。作为连云港人必须倍加珍惜，牢牢把握，奋力走出一条符合科学发展观要求、富有连云港特色的区域振兴之路。加快构建枢纽大港，高昂发展龙头。建设深水大港是拉动连云港市经济发展的核心资源，是服务区域振兴的重要引擎。港口年内将建成15万吨级航道和5个集装箱泊位，完成25万吨级矿石码头主体工程，开工建设北疏港道路、旗台防波堤，组织开展25万吨级航道工可研究和30万吨级油码头前期工作，迅速提升主港功能；加快启动徐圩、柘汪、燕尾、灌河等港区开发，抓好226、242省道和通榆运河等基础设施建设，打通两翼港区集疏运通道，为近海临港布局大型产业提供强有力支撑。建成亿吨大港是省委、省政府交给连云港人的光荣任务，连云港将大力增辟航线，多方开发货源，强化生产调度，加快提速上量，力争年内再开通10条以上集装箱航线，如期实现吞吐量过亿吨、集装箱过300万标箱的亿吨大港目标。强势推进沿海开发，打造集群产业。深入实施以产业为主导的沿海开发策略，坚持走新型工业化道路，加快开发建设市临港产业区和柘汪、海头、徐圩、燕尾、堆沟沿海临港产业区，加速项目集聚，着重打造四大产业板块：一是新医药板块。推动重点骨干企业做大做强，建成国内最大的创新药物研发生产基地、现代中药产品出口基地和新型药用包装研发生产基地。二是新材料板块。抓住新材料国家高技术产业基地落户连云港的有利时机，围绕神鹰碳纤维、中电华威、阳光晶源等重点项目，建设国内一流的硅材料研发和产业化基地、集成电路材料基地、碳纤维研发生产基地。三是新能源板块。以风能、太阳能、生物质能开发为重点，着力发展风电叶片、风电塔架、控制系统等产品，建设风电设备研发制造基地。四是临港工业板块。以新海石化、中海集装箱、青年汽车、徐圩精品钢基地、灌河造船企业群为重点，发展石化、特钢、造船、专用汽车、集装箱等装备制造业，加快培育一批高产值的集群产业。加快海滨城市建设，彰显特色优势。建设国际性的海滨城市是连云港城市发展的战略取向。继续按照三极同步推进、提升城市功能、彰显滨海特色的要求，全力打造江苏海滨第一城。加快海滨拓展。大力实施规划58平方公里的滩涂围填造陆工程，确保年内实现11.8公里海堤全部合龙，形成陆域面积10平方公里，为大规模建设海滨城市拓展新的空间；加快老城提升。着力抓好国际商务中心、体育中心、科教创业园等重点工程建设和重要地块改造，抓好东河、凤凰、孔望山等片区开发，凸显一批城市亮点；加快景观打造。重点建设连岛风情区、山海景观轴、胜利湖、棠梨湖公园等一批生态走廊、生态绿地、生态公园，使连云港成为一座绿色之城、景观之城、生态之城。广泛汇聚优质要素，支撑发展大局。推进连云港的跨越发展，不仅需要最大限度地挖掘、激活自身潜在的资源要素，同时还需以开放的视野、创新的思路、有效的办法大量汇聚外来优质要素。要强化项目招引。以158项重点招商项目跟踪推进为抓手，着力瞄准有重大投资意向的跨国公司和国字号大企业、大集团展开招商攻势，狠抓符合国家产业导向的重大项目突破；推动企业上市。争取每年1至2家企业上市，在证券市场上叫响“连云港板块”；扩展融资平台。推动投融资公司与国际国内资本市场进行有效对接，力争年内融资200亿元以上，为平衡开发建设资金提供有力保障。２０１０年前，把连云港成为亿吨大港，成为国际性、综合性远洋枢纽港和集装箱干线港。到“十一五”期末，城市居民人均道路面积、住房面积全面达到小康标准，城市绿化覆盖率达到40%，城市人均公共绿地面积超过15平方米，加快东部城区和滨海新城供水设施建设，自来水普及率达到100%。加快市区房地产业发展。围绕中心商务区建设，重点加快商务中心、高端商务住宅区、外商公寓区、商贸商务设施建设，适应城市发展的要求；加快滨海居住区建设，进一步加快不同层次的商品房、经济适用住房建设，适应中心城市人口快速增长的住房需求。建设西气东输市区门站、高中压调压站，建设高压燃气管道20公里，中压燃气管道130公里，燃气普及率达95%。加大城市环境建设投入，加快城市污水处理厂和污水收集系统建设，市区生活污水集中处理率超过75%，生活垃圾无害化处理率达到100%。充分发挥沿海临港、旅游资源丰富、历史文化底蕴深厚的特点，着力培育“国际性的海滨城市、现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市”，增强城市的创造力、吸引力和辐射力。建设城市标志性建筑物，形成具有连云港特色的城市风格。加强城市绿化工程建设，到2010年，市区和四县全部通过国家生态示范区验收。加快城市基础设施建设、旧城改造、住宅开发和县城、小城镇建设步伐，进一步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现城市建设一年一变化，三年明显变化，五年大变化的战略目标。在沿街建筑改造工程方面，坚持环境改革和建筑改革并重，对主次干道两侧、重点窗口地带、城市出入等实施绿化、美化、亮化，切实改变面貌。2.2项目地块分析本项目基地位于连云港市新浦区新城区，紧临城市主干道，直通市火车站及汽车总站，距长途汽车总站、火车站约3千米；且规划干道环绕于该地块四周。道路四通八达，交通便捷，市区21路、3路等数路公交车从该地块经过，由该地到连云港港口约30分钟车程，到白塔埠机场约40分钟车程。到市区老商业中心2千米，距连云港市最大的医院市第一人民医院约2千米。基地西部800米为苍梧绿园，东侧50米为东盐河绿化带，西侧即将成为新城区的商业中心，这些为小区提供了优越的外部环境。该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当的优越性，是一处商业和居住开发价值极高的地块。整个地块大致呈正方形，建设用地总面积155388平方米。规划主要经济技术指标：可建建筑总面积（地上及地下）：392734M2其中：商业用房面积32818.8M2住宅及酒店式公寓等面积359915.2M2半地下车库2000M2地下室面积39324M2.3项目规划方案2.3.1规划依据：《城市居住区规划设计规范》GB50180-9《江苏省城市规划管理技术规定》规划基地地形图及界点坐标(连云港市规划局)连云港市规划局提供的规划条件国家及江苏省，连云港市的其他有关规范规定2.3.2基地概况及规划定性：基地概况：本方案用地位于连云港市新城CLD板块高尚住宅区内，东接东盐河景观带，南临建设东路，西靠新城商业街巨龙南路，北对朝阳东路。毗邻规划中的连云港文化中心及大学城，江苏省重点高级中学新海中学距本社区500米左右，文脉渊源，名校云集，浓墨书香，荣耀生活在此尊崇揭幕。总用地面积为15.51ha。一条城市规划道路将基地分为南北两个地块。其中北面的A地块用地面积为1.43ha，南面的B地块用地面积为14.08ha。基地范围东面是已建成小区；西至巨龙路，与另一居住区隔街相望；南至建设路；北至朝阳东路。基地地势平坦，分布有大面积的河塘。基地周边规划建设有商业、文教、医疗卫生等公共服务设施。规划定性：A块设有商业、SOHO办公、会所及新东街办事处等功能，其中商业主要为三层，SOHO办公楼为28层，新东街办事处3层，会所3层。B块以5层情景洋房、9层电梯洋房、11（+1）层中高层，28层及33层高层为主。2.3.3规划设计宗旨及目标：立足基地环境，本着以人为本的思想，着重体现规划的超前性与合理性。从建筑空间布局，立面形象，内部空间的使用，景观的连贯性等因素综合考虑规划功能的划分，营造一种自然、生态、和谐的生活形态，为城市创造出新的景观形象。强调空间的丰富性及尺度的适宜性。突显健康、美好生活理念，增设健康、休闲、娱乐等配套设施，人们可以享受健康充实的闲暇生活。通过生活和交通一体的生活环境的再创造，人们可以享受到传统中国式的有魅力的人际关系。同时，也可以随时感受到连云港当地的历史文化。2.3.4规划构思及特点：2.3.4功能：由新东街办事处（3层）及会所（3层）.SOHO办公楼（28层）及步行商业街（3层）四大项组成，该区面临城市主干道，设计上注意空间丰富变化，文化品位较高，努力创造一个舒适的内部休闲购物空间环境，丰富城市生活场所，形成一组城市地标性建筑群体。设计理念：以内街和广场组织建筑之间的关系并控制空间形态。设计中注意“展示性”是会所与售楼处的共性。SOHO办公楼呈“一”字形，公寓1-3层与商业步行街融为一体，二者各有独立主入口，主要是营造一个休闲商业街区。提供全方位的零售、服务、餐饮、休闲和娱乐等设施。道路交通：在1.4公顷用地中，通过环路形式（路宽6M）联系着南北侧城市路。用地北侧为机动车地面停车，并设地下车库，南区则为综合公共建筑组群。B块规划概述.1总平面设计：设计充分尊重现有道路条件，确定B块的南北二主入口，南入口置于建设路，由广场引入，北入口顺延垂直连接朝阳东路与AB地块间规划路之间的规划路引入，在小区内形成高效的方形环道，同时通过中间景观高层的东北——西南向的错位排列形成的中心景观步行带将二入口及周边的组团有机的结合起来，构成合理而丰富的规划结构。.2建筑设计:住宅设计B块户型设计以生活动线和外部环境景观为依据进行设计，使用时满足并优化生活和观景的要求。在起居室，卧室采用大面积景观窗或落地门窗，充分利用自然光线并将室外环境引入室内。设计中考虑到连云港的气候特点，朝向以南向为主，尽量避免西晒的酷热，重点考虑每户的通风以及阳台布置，增加空气对流。在住宅间距控制上按照《江苏省城市规划管理技术规定》的标准，多层住宅间距按南北主朝向为南侧建筑高度的1.50倍控制；中高层住宅按南北主朝向为南侧建筑高度的1.50倍控制，并满足日照要求。高层住宅间距大于30米，并满足日照要求。保证住宅布局能够满足日照、通风、消防等建筑管理要求。小区内规划住宅共2984户,规划人口9549人,人均占地18.55平方米。(户均人口按3.2人/户计算)。公共建筑设计：本小区公建按照《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)小区级来配置，沿街设置二层商业。满足规范及规划要求。道路与交通——完善通畅的交通体系交通网络：本地块路网结构由地块中部一条6米宽小区级内环道路连接各个组团级道路而成。各邻里单位以3.5米~4米宽道路与之联系。枝状尽端步行道伸入每一个住宅组团，直达住宅大门。住宅后花园出口与公共绿地的步行道路连通，另成步行系统。结构清晰简洁，主入口分设南北二侧，同时可在西侧增设一步行入口，步行入口可定时开启以照顾城市西侧干线巨龙路的上下班人流及西侧商业购物人流的需求。绿化系统——理想的人与自然环境总体绿化设计基础理念为“美丽的大自然并不是天然的”，重点在于利用基地本身的条件，经过适宜的拆分重组，创造美好的视觉景观，发挥软硬绿化元素组织的不同效果，达成水天一色，天人合一的景致，远远超乎现阶段小区发展所强调的绿化面积的层次。植物绿化设计注重景观的轴线感，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有诗情画意的环境空间。地块通过中心景观高层错位斜向布置及底层架空处理，形成丰富的绿化景观的轴线，绿化与水景紧密结合，丰富了景观的空间层次，形成优雅、安静、富有文化品位的休憩地。线性空间有收有放，为住者提供优美、高雅的游憩空间。小区植物绿化设计注重色彩及空间感受，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有高品质的环境空间。2.3.5建筑造型——注重群体形态的可识别性建筑风格连云港为临海城市，为适应其与水为邻的大环境，建筑风格采取开放式阳台，吸纳太阳光线，又起遮荫通风作用，一派度假休闲风情。建筑色彩与风貌建筑风格利用简洁的现代建筑语言，加上色彩的处理，配以不同的层数组合，使建筑群体高低有序，并且产生丰富的天际轮廓线，在统一中追求变化，创造丰富建筑风貌，更令整个建筑外貌明艳突出。单体设计不止考虑其本身的风格面貌亦兼顾到群体的风格，以便能互相融合，虽然各单体建筑采取相互融合的手法来处理以表达群体建筑统一的风格，但又利用不同的色彩处理使各单体有独立的风貌。单体主要利用大面积玻璃窗及精心设计的阳台，阳台做适当处理以提供趣味性的立面元素，并与大面积玻璃产生强烈的虚实对比。大面积玻璃窗及阳台除了带进大量清新空气及阳光外，还仿如将室外景观引入室内，成为室内不可或缺的一部分，使室内空间、景观更加丰富多彩。基于连云港的寒温带气候，鲜明及温暖的颜色应为正确选择，它们也帮助改善环境形态，鲜明颜色可将照射于外墙上的阳光反射到其它建筑群体上，使整个建筑群体外观鲜明光亮，清爽怡人。2.3.6消防规划设计说明小区共设两个主要出入口和一个人行出入口，满足小区出入口及消防间距要求，小区道路为环状，高层住宅区、中高层住宅区、商住均考虑消防登高场地。各组团均设有给水管，并在组团内形成环路保证消防两路供水，小区室外合理布置消火栓，消火栓间距小于120米。建筑单体消防设计按规范设计，地下车库考虑消火栓，喷淋系统及防排烟系统。2.3.7人防规划设计说明人防设计采用平战结合的形式，利用地下车库设置人防地下室，平时为地下车库，战时初步拟定为物资掩蔽室。人防出入口与车库出入口结合。人防面积满足人防要求。2.3.8环保环卫规划设计说明沿城市主要干道建筑物满足退红线要求，除局部布置小区地面停车场外，大面积绿化种植较高乔木类，以美化环境并改善车流、噪音及尾气对居民的影响。地下停车库设机械送风及过滤排风系统，尾气经过过滤后排出室外。小区内主要道路及其四周绿地种植以乔木为主，以消弱噪声传播和加强防尘隔离。小区除道路、广场、入口地面为硬质铺地外，大面积设置草坪、花坛及小叶灌木，以利吸声防尘。小区各街坊分设垃圾收集点，单体设计要求垃圾袋装化，由专人负责运送。2.3.9卫生防疫设计说明大楼内水箱、水池采用不锈钢成品，以保证水质质量2.3.10通风采光设计充分考虑建筑的自然采光和通风的要求，绝大部分单元主要房间朝南，均能满足其有充分的日照时间。住宅的卧室、客厅窗地比>1/7，其它部分的房间窗地比>1/8日照对基地周围建筑无影响。2.3.11经济技术指标：用地平衡表A地块编号用地性质用地面积（公顷）用地面积比例（%）1建筑用地1.08752道路广场用地0.17123公共绿地0.18134规划总用地1.43100B地块编号用地性质用地面积（公顷）用地面积比例（%）1公建用地2.11152住宅用地8.45603道路广场用地1.83134绿化用地1.79125规划总用地14.08100主要配套用房技术指标编号项目单位：㎡1物业管理用房3502居委会用房3004公共卫生间605卫生站3006燃气调压站257门卫用房50主要经济技术指标项目指标备注A地块总用地面积14326㎡根据坐标点闭合线测得总建筑面积地上50100㎡地下8546㎡不计容积率容积率3.5总建筑面积/总用地面积建筑占地面积5011.2㎡建筑密度35.0%建筑基底面积/A地块建设总用地绿地率21.3%机动停车位地上41辆公建＞50辆/万㎡地下218辆非机动车停车地上310辆公建＞500辆/万㎡地下2200辆B地块B地块总用地面积140788㎡根据坐标点闭合线测得总建筑面积地上342634㎡架空层1582㎡不计容积率半地下车库2000㎡地下30777.5㎡容积率2.43总建筑面积/总用地面积建筑占地面积33511㎡建筑密度23.8%<25%居住户数2984户居住人数9549人按3.2人每户计算绿地率35%集中绿地面积9800㎡按＞0.5㎡/人计算地面汽车停车率31.3%机动停车位地上4231352辆按住宅＞0.4辆每户.公建＞50辆/万㎡半地下82地下847非机动车停车地上9407550辆按住宅＞2辆每户.公建＞500辆/万㎡地下6610辆2.4项目工程进度计划总体进度：项目分三期完成2009年全部拆迁完毕，第一期B地块9万㎡全部开工20010年第一期B地块9万㎡部分竣工交付，第二期B地块开工15万㎡，完成中心地下室施工；销售9万㎡2011年第一期B地块9万㎡全部竣工交付，第二期B地块10万㎡竣工交付，5万㎡继续施工；第三期B地块11万及A地块公建5万㎡开工；销售10万㎡2012年第二期B地块5万㎡及第三期B地块11万㎡全部竣工交付，A地块公建5万㎡继续施工；销售11万㎡2013年公建5万㎡竣工交付；余10万㎡全面销售完毕2.5投资效益估算与资金筹措本项目土地面积：155388㎡（233亩）。其中净地：102054.9㎡（153亩），毛地：53333.1㎡（80亩）A:用地1.43ha，商业、酒店式公寓、会所及新东街道办事处。建筑面积50100㎡；容积率3.5；建筑密度35.0％；B:用地14.08ha，住宅。建筑面积：342634㎡，共计2894户；容积率2.43；建筑密度23.8％；绿地率35％规划总建筑面积：392734㎡；投资效益估算：2.5.1预计总收入：208768.88万元商业用房收入32818.8M2×6000元/M2=19691.2800万元；住宅及公寓收入359915.2M2×5000元/M2=地下停车位1065个×80000元/个=8520万元；半地下车库2000M2×3000元/M2=2.5.2预计总支出：164084.34万元土地费用49302.2万元.1土地拍卖价18740.00万元；.2土地契税562.20万元；.3土地拆迁费用30000.00万元。前期工程费2667.9万元.1设计费392734M2×50元/M2=1.2地质勘察费60.00万元；.3场地回填及平整费155072M2×25元/M2.4临时水、电、路100.00万元；.5规划审图费392734M2×2元/M2=78.5.6拆迁管理费26000万元×0.3%=78.00万元；建筑安装成本：63773.39万元.1商业用房32818.8M2×950元/M2=3117.7.2住宅及酒店式公寓359915.2M2×1400元/M2=503.3.3半地下车库2000M2×2000元/M.4地下室41114.5M2×2400元/M2=9867.4基础设施费9575.63万元.1道路155072M2×7%×250元/M2=2.4.2供电392734M2×160元/M2=.3供水、消防392734M2×50元/M2=.4绿化155072M2×35%×50元/M2=2.4.5小区智能化392734M2×20元/M2=7.5开发间接费11264.95万元.1监理费63773.39万元×1%=637.73万元；.2招标代理、交易等费用63773.39万元×2%=1275.47万元；.3房地产交易费392734M2×5元/M2=.5.4面积测量费、定额测定费、质量监督费、档案管理费、防雷费等300.00万元；.5物业维修基金392734M2×25元/M2=.6建筑规费392734M2×102.5元/M2=.7不可预见费63773.394万元×3%=1913.20万元；.8价格认证费392734M2×1.2=.5.9建安工程劳保基金63773.39万元×2.96%=1887.69万元。管理及销售费用5863.21万元.1管理费用136584.08万元×2%=2731.68万元；.2销售费用208768.88万元×1.5%=3131.53万元；财务费用5875.20万元400000000×2年×7.344%=5875.2万元。销售税金15762.05万元208768.88万元×7.55%=15762.05万元。2.5.3销售利润33321.826万元208768.88万元-164084.34万元=44684.54万元。2.5.4投资利润率44684.54万元÷148322.29万元=30.13%2.5.5资金筹措：项目投资14.83亿元，通过招商引资等方式协调资金5亿元，按3期滚动开发可以基本满足资金需求。2.6项目经济评价该项目总投资14.83亿元，建设期36个月，销售期为42个月（包括建设期），投资回收期42个月，投资净利润率30.13%，故我们认为该项目是可行的。3、主要技术经济指标表：3.1建筑指标：项目指标备注A地块总用地面积14326㎡根据坐标点闭合线测得总建筑面积地上50100㎡地下8546㎡不计容积率容积率3.5总建筑面积/总用地面积建筑占地面积5011.2㎡建筑密度35.0%建筑基底面积/A地块建设总用地绿地率21.3%机动停车位地上41辆公建＞50辆/万㎡地下218辆非机动车停车地上310辆公建＞500辆/万㎡地下2200辆B地块B地块总用地面积140788㎡根据坐标点闭合线测得总建筑面积地上342634㎡架空层1582㎡不计容积率半地下车库2000㎡地下30777.5㎡容积率2.43总建筑面积/总用地面积建筑占地面积33511㎡建筑密度23.8%<25%居住户数2984户居住人数9549人按3.2人每户计算绿地率35%集中绿地面积9800㎡按＞0.5㎡/人计算地面汽车停车率31.3%机动停车位地上4231352辆按住宅＞0.4辆每户.公建＞50辆/万㎡半地下82地下847非机动车停车地上9407550辆按住宅＞2辆每户.公建＞500辆/万㎡地下6610辆3.2财务指标：项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地获得价款及税费49302.21255.36开发前期准备费2667.9067.93主体建筑安装工程费63773.391623.83配套设施费9575.63243.82开发间接费11264.95286.83开发成本合计136584.083477.78管理费用2731.6869.56销售费用3131.5379.74财务费用5875.20149.60项目总投资164084.344178.004、项目存问题及建议：4.1项目施工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑垃圾的及时清理。4.2该项目因紧连城市主干道，施工中在确保安全的同时，注意文明施工和环境、路面的整洁及过往行人、车辆的安全。4.3项目要规范化运作，细化管理。在建设期要加强对建设投资管理工作，控制工程总成本支出，缩短建设周期，尽可能避免和减少风险及不必要的资金浪费。4.4抓紧时间进行项目开发，赶在北部职业技术学院及江苏高等师范专科学校搬迁所形成的房地产开发销售前销售，可获得较好业绩。4.5实施差异战略，提高项目品位，进而提高人们的购买欲望，可以产生较好的社会影响。第二部分项目背景1、项目提出背景1.1项目所在区域商业发展情况东上渔场地块位于连云港市新浦区东部新城区内，新城区是连云港市新建设的政治、经济、文化中心。连云港市政府在新城区建成使用，周边1KM范围内有市博物馆、市体育中心等体育文化中心；市公安局、市人民法院、市检察院等政府机关；市政广场、苍梧绿园等公共休闲娱乐广场；连云港新海中学、连云港市淮海大学、连云港高等师范专科学院、连云港市职业技术学院、连云港广播电视大学等十余所大中院校；该地块东部的杰瑞花园、苍梧三期、金秋情缘、名人世家、水木华园，南部的海连新天、中央华府，西部的双盛花园、金色家园、苍梧小区，北部的杏坛花园、颐和花园、八百城市走廊等项目或竣工、或在建。该地块南临建设东路，北靠朝阳路，东连杰瑞花园，西接巨龙路。1.2所在区域政策、经济及产业环境连云港是我国1984年第一批十四个沿海城市之一，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡垒，是我国沿海中部重要的工业、商贸、科技、文化、旅游综合发展的海港城市。全市现辖4县3，拥有一个国家级经济技术开发区，全市总面积7444平方公里，2004年全市总人口465万人，其中市区面积880平方公里，人口76万，城市建设用地88平方公里。目前连云港先后与日本、韩国、澳大利亚、新西兰等国家的部分城市以及国家沿桥9个省区的18个地、市、洲缔结了友好城市关系，与85个国家和地区有着密切的贸易合作往来。城市采用一市双城式布局；新海城区作为政治、经济、文化中心，集中发展地方工业；连云区域作为港口、开发区、保税加工区、临海工业区，是城市涉外、贸易、旅游窗口。连云港市位于江苏省东北部，东临黄海，北接齐鲁，南连江淮，西通中原和新疆。地理坐标为北纬34°12′～35°07′、东经118°24′～119°48′。连云港市是黄海之滨一座美丽的海港城市，是新亚欧大陆桥东桥头堡、国家首批沿海开放城市。作为这座年轻城市的心脏—新浦区是全市的政治、经济、文化中心，全区总面积259.54平方公里，总人口76.45万人，辖3乡1镇6个街道办事处及1个林场。新浦区是一个区位和交通优势明显的城区。距离港口、机场均在30公里以内，新亚欧大陆桥自此向西横贯亚欧30多个国家和地区，境内腹地涉及11个省区、近4亿人口。连霍、同三两条高速公路在此交汇，正在建设中的沿海高速公路使新浦融入了上海4小时经济圈。作为江苏唯一大型海港的连云港，是国家重点战略港和中西部最便捷出海港，目前已与全球160多个国家和地区近1000个港口开展了贸易往来。新浦区是一个商贸流通业发达的城区。全区拥有大型专业市场三十余个，年市场成交额超百亿元。宝安商业广场、易初莲花大卖场、苏宁电器、文峰大世界、五星电器等一大批专业市场、知名连锁店先后落户新浦。全长1170米，集购物、休闲、旅游、观光为一体的陇海商业步行街被评为“江苏省百城万店无假货示范街”和“中国最具升值前景商业街”。新浦区正向区域性国际商贸中心阔步迈进。新浦区是一个环境优美、资源丰富的城区。境内有闻名遐迩的风景名胜花果山，有全国最大的玉兰花王，有久负盛名的石磊、石海，有飞泻如练的渔湾瀑布，其中花果山风景名胜区和渔湾景区均为国家AAAA级景区。区内还盛产板栗、银杏、核桃等干果以及樱桃、杏、李等水果。台北盐场是江苏省八大盐场之一。大岛山采石区是华东地区最大的石材集散地。新浦区是一个率先对外开放的城区。作为全市对外开放的窗口，新浦区以其丰富的物产资源、独特的区位优势吸引了新加坡、英国、台湾以及上海、广州、温州等国内外众多的客商来新浦投资兴业。总面积12平方公里的宁海工业园建设开始起步。对外开放促进了新浦经济和社会事业的迅猛发展，全区产业经济参与国际大循环的格局已经初步形成，综合实力不断增强。优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投资环境，使连云港市的经济迅速发展。同时，由于这两年国家加大了对基础设施的投资力度，连云港市也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高城镇化水平。因此，这在客观上需要大量的商业用房和商品住宅。据此，我们认为，“金海·东郡房地产开发项目”的开发建设在经济上前景是光明的，可行的。1.3项目发起人及发起缘由本项目的发起人是江苏金海置业有限公司，该公司的前身是连云港市建设开发公司，公司成立于1984年，2001年底改制成立中房集团连云港建设开发有限公司，公司于2006年10月变更注册登记，单位名称变更为江苏金海置业有限公司。公司住址位于新浦区，注册资本为人民币5013万元，由江苏金海投资有限公司、中国房地产开发集团公司以及部分职工共同出资组建。公司主要经营范围：房地产开发、租赁、销售；工业与民用建筑；建筑装饰装潢；公路、桥梁工程承包；管道安装、维修；滩涂开发；物业管理；建材销售；房地产咨询（以上范围涉及国家专项审批规定的办理审批后方可经营）。我公司根据市政府会议要求，于2007年4月28日与新浦区政府达成关于东上地块旧城改造合作协议，为圆满的完成政府交给的改造任务，改变城市形象，我公司决心将这一项目打造成“连云港最高品质住宅”。这一项目将吸取国内外房地产行业先进经营管理经验，高起点策划、高标准设计、高水平施工、高科技配置，在规划设计、平面布局、材料选配、产品细节上立足于以人为本的开发理念，追求自然生态的社区生活与和谐的人居环境。2007年9月20日我公司在连云港市招投标中心以1.874亿元拍得该地块。2、项目发展概况2.1已调查研究项目及成果摸清项目周边地块拟建项目状况、土地成本、建设单位、工程建设周期、对我公司金海·东郡项目的影响等等问题，对有关联的项目销售价格、销售策略进行仔细研究，为本项目大规模开发建设做好前期准备。2.2项目地块初勘及初测工作情况委托有资质的单位进行项目初勘及初测工作，并且已经完成初勘及初测，满足项目设计所需要的条件。3、项目投资的必要性该地块总用地面积约233亩，基本上呈边长为380米的正方形，地块东侧为少量菜地，西侧为养鱼塘，中间为居民区。居民区主要为砖混结构的两层楼，建筑密度特别大，总建筑面积约77000平方米，其中有证住宅约65000平方米，营业用房6500平方米，无证自建住房5500平方米。该地块已成为新城区的城中村，脏、乱、差是其真实的写照，严重影响新城环境卫生。该地块的改造性建设，不仅美化周边的环境，而且可以改善现有居民的居住条件。“金海·东郡”项目地段现有商业用房和居民住宅，由于其原有布局杂乱无章，建筑物错落不齐，供电、给排水设施不配套，直接影响着居民的生活，有碍于人民群众生活的改善和生活质量的提高，不利于我市建设现代化、国际化港口城市的进程。同时，当前我市正处在大开发、大建设、大发展关键时期，房地产业对全市经济社会发展具有重要带动作用，保持房地产业持续健康发展，可以全面促进地方经济繁荣。因此，对该地块的改造性建设在社会效益和经济发展上都是很有必要的。根据连云港市城市总体规划要求，拟将该地块建设成为建筑布局合理、配套设施完善、环境优美的新型商住区，该社区将引进国内外先进的规划、建筑设计及物业管理理念，追求自然生态的社区生活与和谐的人居环境，为该地段居民提供一个良好的现代生活氛围，与周边环境形成一个有机整体。该项目的开发建设，是连云港市进行新城区城中村改造的一个重要组成部分，无论从改善地段居民的居住条件，还是从美化市容、改善城市面貌来讲，都是很有必要的。第三部分市场研究1.区域国民经济、社会发展和城市建设概况改革开放以来，连云港市的经济有了飞跃的发展。但“十五”期间，江苏的政策扶持倾向于沿江战略，沿海开发虽然早就提出，但一直没有得到强有力的实质推动。真正的转折点在2007年元旦，国务院总理温家宝亲临连云港，从全国大局着眼，把连云港建设上升为国家战略。他说，“连云港的发展不仅要同苏北的发展、江苏的发展结合在一起，而且要放在连接南北、沟通东西的重要战略位置来对待”。此后，江苏省委、省政府把沿海开发放到更加突出的战略位置，制订沿海开发规划，与中国工程院、国家开发银行联合开展了“江苏省沿海地区综合开发战略研究”，这个研究课题组由钱正英院士领衔。另一个重要转折是今年5月8日的国务院常务会议。在这次会议上，钱正英组长汇报了江苏沿海地区综合开发的研究报告，其中对连云港的开发建设给予高度重视，希望通过连云港的快速发展，在上海和青岛之间崛起一座特大型海港中心城市，从而更好地服务苏北、沿东陇海线和中西部地区的发展。在江苏沿海开发中，连云港是龙头，对于建设连云港国际性主枢纽港以及集装箱干线大港、连云港港30万吨级航道、连云港保税港区，以及连云港大型炼化一体化、钢铁基地等项目，具有江苏沿海其他地区不可比拟的优势。2007年全市地区生产总值（GDP）达到615.23亿元，较上年增长15.1%，增幅比全省高0.3个百分点。城市居民人均可支配收入11476元，农民人均纯收入4250元，分别增长14.7%和10%。建成经济适用房21.7万平方米，新开发住宅小套型比重70%以上。城乡居民人均住房面积分别达32平方米和38平方米，市区350户特困户享受廉租房政策保障。产业结构由18.2∶45.9∶35.9，调整为16.6：47.0：36.4。在2007年公布的全国城市综合实力百强榜上，连云港市名列第39位，较两年前提升了16位。职工平均工资，2007年度全市职工平均工资为20306元，比上年增长21.7%；市区（含新浦区、海州区、连云区、开发区，下同）职工平均工资为24132元，比上年增长18.2%；赣榆、东海、灌云、灌南县职工平均工资分别为17743、17596、15609、16834元，分别比上年增长35.3%、30.4%、28.1%、24.1%。城市建设迈上新台阶，新区建设全面展开，旧城改造日新月异。新浦新区的“五路三桥”工程已全面竣工，2003年有约70%的土地正在开发和已确定开发。2005年全年市区老城区开发面积突破140万平方米，开发投资突破10亿元，连云港市城镇居民的住房条件有了很大改善，但由于多种原因，目前仍有相当一部分人居住在简易住房里，需改善住房条件的达30%左右。另外，现在连云港从事商业、贸易、餐饮业的临时居住人口达20多万人，并每年以5—8%的速度在增长，这些人大多租住在规划中的待改造地区，具有一定的购房需求潜力。新浦区是连云港市经济发展最为活跃的地区，也是经济发展最具潜力的地区之一。近几年来，我市大力发展旅游业，已经成为我市新的经济增长点，在省内外具有一定的影响。连云港市良好的投资环境和优越的地理位置，吸引了众多来连安居乐业的外来人口，为我市房地产业进一步发展拓宽了市场。今年1—5月，全市完成房产投资过32亿元，较去年同期增长超过35%，其中5月份完成投资过7亿元，较上月增长超过16％。在投资增长的基础上，1－5月，全市商品房销售面积达79.08万平方米，5月份商品房销售31.04万平方米，较4月增长明显。进入5月份，港城楼市呈现出投资销售两旺的发展态势。今年以来，我市经济发展水平不断提高，城市建设加快推进，房产投资保持较快增长的态势。统计显示，今年以来，我市房产开发投资增长的特点是：住宅、办公楼、商业营业用房投资全面增长，但住宅开发仍是房产开发的主体。据统计，前5个月，全市完成住宅投资23.73亿元，同比增长38.2%。同样，在我市房产投资呈现出良好增长态势的情况下，进入5月份，全市商品房销售面积增长快速。1—5月份全市商品房销售面积，比1—4月份增加了31.04万平方米，而一季度，全市商品房销售面积则是34.51万平方米。5月份，全市商品房销售面积比上月增加明显，创今年新高。有关人士分析认为，5月初，我市成功举办了房展会，展会上，不少市民与房产开发企业达成了购买意向，并相继签下购房协议，直接刺激了销售。另外，我市有关部门开展的一系列楼盘团购活动，也带动了一些房产企业销售业绩的快速提升。再次，就是我市一批高品质项目开始对外销售，受到购房者的青睐。6月份我市共销售商品住宅1282套计成交面积149126m2。其中市区成交商品住宅房源548套计面积63450m2。这个成交量相比去年6月份成交水平同比稍有上浮。在市区，新浦区继续稳坐住宅成交“头把交椅”，成交了住宅312套计成交面积37635㎡，其成交量高于连云区、开发区和海州区三个区域的成交量总和。其中连云区、开发区和海州区分别成交商品住宅90套、54套和92套，成交面积分别为10506㎡、5358㎡和9951m2。由此不难看出，自本月以来开发区的商品住宅成交继续低迷，而海州区成交水平相比以往，有较大幅度攀升。住房刚性需求依然旺盛。因为房价已处高位，同时受限于国家一系列宏观调控政策，当前港城楼市房产投资人群相比前几年明显少了，但自住型购房者目前却表现得异常活跃。随着港城城市化进程的加快、经济发展带及的对外地人口的吸纳，以及大批企业的进驻，使得近年来我市自住型住房需求始终保持旺盛态势。有关业内人士表示，在港城房产投资市场不景气的市场环境下，自住型住房需求者成为当前港城楼市的买房主力军。而这部分自住型住住房需求者，有的是首次置业，有的则是为了改善生活质量，进行住宅产品的换代升级。这些自住型住房需求者的特点是不受国家宏观调控政策诸如利率上调等因素的影响，因此置业热情相对高涨。同时，这部分人群买房即为自住，不存在任何投资方面的市场风险，所以这部分需求的爆发，将成为港城楼市近期的有力支撑。六月份，有关机构组织购房俱乐部成员到市区几个楼盘看房时，不少楼盘销售人员都表示，今年6月份到售楼处看房的客户数量相比去年同期，不仅数量有所增加，而且明显感觉到他们的购房需求比较强烈，由于自住的占绝对比例，因此对房屋本身的品质异常关注，大多客户基本都是举家前来，对环境、配套、物业管理、景观等软、硬性生活指标尤为看重。由此可以看出，港城的自住型住房刚性需求依然非常旺盛。房贷新政引发市民观望氛围日趋浓厚，在各大城市纷纷放缓推盘节奏的时候，港城楼市洼地崛起，显现后发优势：2008年上半年，市区房源上市量再次迅猛放量。据了解，上半年市区共有30多家楼盘先后申请了40余个批次的预售许可证，并陆续上市，这意味着平均每个月有约7个批次的楼盘有新房源推出，平均每4天就有楼盘推出新房。在这些楼盘中，有的是新盘首次亮相，也不乏有老楼盘新期推出的新盘。“与往年不同的是，今年楼盘在推盘过程中不再扎堆放量，节奏感更强，各家根据各自的特点，推盘快慢不一，冷热有度。”业内人士分析认为，从这个变化可以看出，尽管楼盘放量不减，但在国家加强宏观调控的大背景下，各开发商也变得日趋成熟理性，在推盘的时机和数量上开始谨慎。市统计局最新数据也表明，至2008年6月份，港城市区商品房均价3460元/平方米，同比增长6.7%。其中住宅3428元/平方米，同比增长7.9%。业内人士分析认为，随着一系列宏观调控政策效应逐步显现，以及市场需求理性回归，我市商品房价格涨幅会逐渐趋缓。2.连云港市近几年房地产供需状况分析至2010年，中心城市人口将达到100万人，“十一五”期间新增住房面积960万平方米左右。5年新增住房约10万套。从2007起至2010年，市区每年拆迁面积约120万平方米，拆迁户数约0.6万户。2008我市危旧房改造计划完成137万平方米，其中住宅130万平方米，非住宅7万平方米，完成改造项目15个。2012年城市人口总规模控制在130万人以内，城市建设用地总规模控制在170平方公里以内。2030年城市人口总规模控制在200万人以内，城市建设用地总规模控制在240平方公里以内，平均每年约增加5平方公里。2012年，人均居住建筑面积达32㎡，住房总量4160万㎡；现有住房总量2318万㎡，市区未改造完成的重点棚户区待拆迁改造面积约230万㎡；到2012年，需增加住房2072万㎡。到2012年底，港城市区将增加人口48.03万人，这部分新增加人口按照人均住房32㎡计算，需增加相应住房建设面积约1537万㎡。现状人口对婚房的需求：以前几年平均日结婚14对、需购置新房的为10对测算，需要住房约164万㎡。拆迁改造安置住房需求，未来五年内拆迁改造面积约230万㎡，约需要住房360万㎡满足被拆迁人群的居住需求。二手房及租赁约需要住房200万㎡。基于至规划期末流动人口总量约为5万人的预计，相应住房需求约75万㎡住房。综合分析预见，2008-2012年规划期内住房需求约为2100万平方米。考虑人口增长的不确定性，规划期内住房需求总量将按1800-2000万平方米进行安排。套型建筑面积90㎡以下住房面积1260-1400万㎡，占总建筑面积的70%。其中，新浦区建设5.01-5.76万套、469.2-521.2万㎡；海州区1.97-2.28万套、187.8-208.7万㎡；而连云区（含经济技术开发区）将成为港城市区近期住房建设规划的重点区域，规划期内将建设住房10.99-12.91万套、1143.0-1270.1万㎡。在各类住房安排计划中，保障性住房即廉租住房（套型面积50㎡以下）和经济适用住房（套型面积60㎡左右），建设规划面积约180-200万㎡，占住房供应总量的10%；政策性商品住房即两限普通商品住房（套型面积90㎡以下）和中低价位、中小套型普通商品住房（套型面积90㎡以下），面积约1080-1200万㎡，占住房供应总量的60%。其中，两限普通商品住房面积约180-200万㎡，占住房供应总量的10%，中低价位、中小套型普通商品住房面积约900-1000万㎡，占住房供应总量的50%；普通商品住房和高档商品住房占住房供应总量的30%左右。经初步估算，新浦地区尚有约600万平方米的旧房、危房待拆迁改造。新浦地区的住房拥挤户、无房户约占总住户的30%。随着城市化进程不断加快，住宅功能不断完善，小区配套设施投资加大，预计市区商品住宅价格还将稳步增长。今年1—5月，全市完成房产投资过32亿元，较去年同期增长超过35%，其中5月份完成投资过7亿元，较上月增长超过16％。在投资增长的基础上，1－5月，全市商品房销售面积达79.08万平方米，5月份商品房销售31.04万平方米，较4月增长明显。进入5月份，港城楼市呈现出投资销售两旺的发展态势。市统计局最新数据也表明，至2008年6月份，港城市区商品房均价3460元/平方米，同比增长6.7%。其中住宅3428元/平方米，同比增长7.9%。业内人士分析认为，随着一系列宏观调控政策效应逐步显现，以及市场需求理性回归，我市商品房价格涨幅会逐渐趋缓。连云港市商品住宅购买力为以下几类人员：一是老城改造的拆迁户；二是需改善居住条件的拥挤户；三是自然增长人口和机械增长人口；四是流动人口。预计2008年：1）、约新增家庭5000户，以每户新增家庭需90平方米计算，市区新增家庭对住房需求约为45万平方米；2）、预计户口开放政策对住房消费的拉动将保持在9万平方米；3）、拆迁居民住房约6000户，约130万平方米；4）、据房产部门测算，