星石房产2019年1月邯郸陵园路项目产品定位

陵

园

路

项

目

产

品

定

位星石房产

2

011年1月市今兴

职业培训■

路节派

所麦

园

路本案县

一三八家属院■利福来经济技术指标：占地面积：6亩合3960平米

容积率：

3.5建

筑面

积：

13860层数：以单层800平米计

算，最多可以做到17层商业：1-5层住宅：6-17层陵园路项目区位书稚文化艺

术

学邯山区项目坐落的火车站商圈，属于

传统的针纺品批发市场。紧邻项目东侧的和平路商圈，

是邯郸非常集中的百货零售商

圈，沃尔玛已成功开业。街尊离农业介冒爱阳公园命卫太登水丽意陵

园

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糖街赠面大中照●陵园路项目周边环境交通：1、地处双站(汽车总站、火车站),日均十数万人经过，人流旺盛，商

业鼎盛，商业价值高，投资价值先天尊荣；2、和平路正改造中，陵园路和浴新

大街改造在即，

一个全新商圈即将拔地而起，城市升级换代将带来滚滚财富；3、30多条公交线路通过商超：轻纺城、康德商场、世贸广场、国风商场、金正商场、汽车总站、火车

站、稽山步行街、万合服装城公园：教育：二中、邯山小学、火磨街小学、浴新南小学医疗：三医院、二医院、阳光医院、铁路医院、邯运医院银行：工商银行、建设银行、中国信合餐饮娱乐：巴山宴语川菜府、三苏大酒店临近小区：万浩家园、华信乐活、安居义商其他：加油站普

通

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目

规

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建

议基本制约思路纯

商

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园

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规

划

建

议通过项目本位素质考量，本案占地面积决定只能建一栋楼，并

不具有宜居的特点，所以只能挖掘其商业特点以及做成单身贵

族式的小户型产品；对区位进行了解后，还是单身贵族式的小户型公寓比较适合本

案。陵

园

路

项

目

规

划

建

议过渡型小户型公寓虚拟定位模型的设立陵

园

路

项

目

思

考根据我们对小户型客群多年的销售经验、

周边相关项目的成交客群资料我们得到

如下客群特征首次置业的“新生代”是主力军有着中等收入、首次置业的年轻客户群是小户型的主

力需求者。他们一般都是低年龄、高学历的“新生代”

。这些年轻的高学历者在生活方式、家庭结构、审美爱

好上都有独特性。这类人群更注重生活品位、生活质

量，对私人空间的要求更为细致，另外，这些人相对

比较自我，不太受外界大环境影响。促使“新生代”购买小户型的主要原因还是小户型诱

人的低总价。处于创业阶段的年青人有着光明的发展前景，但普遍

经济基础比较薄弱，

一般月薪都在3千元以下。多次置业的投资者是补充小户型一直是投资者追逐的热点以往一般小户型小目投资比例高达50%~80%

但随着目前一系列政策调控的影响目前小户型投资比例大幅度下降但作为自住过渡与长期投资结合的客户较为可观。

从居住时间上看，普遍自住都在3年以上10年以

内，显然小户型对于消费者个体来说是过渡型产品，选择自住10年以上的只占6%。产品升级小户型市场历经多年发展，根据购房人的需求偏好也在不

断升级。20平方米的超小户型已经不再被吹捧，人们的

选择更趋于理性，那些设计更为精巧、符合人体功能需要

的合理的小户型更受消费者青睐。低总价最具吸引力年轻的置业人群购房受到的限制主要来自于经济压力。他

们面临的不是能够买多好的房子，而是是否能够买得起房

子的问题。所以，对他们来说，低总价是最大的吸引力。显然消费者的经济实力是决定性因素。除了买得起之外，现代小家庭的新特点是：还要住得起。

这其中既包含了前期购房费用，也包含了后期居住的运行

费用，如采暖费、物业费等。这些费用主要都是依据建筑

面积来核算的，选择小户型也会使后期居住费用降低。关于产品小户型的低总价往往是以缩小单元面积、牺牲居住舒适度为代价的，

比如厨房短缺、空间狭窄；住宅

功能比较单一，各居室一字长蛇排开，通风、采光

都较差；

一层十几户至几十户等问题。其实购房者虽然需要低总价的小房子，但对居住的

功能要求并没有降低。从相关调查结果可以看出，

小户型的购房人虽然对于建筑形式——板楼还是塔楼没有太高的要求，但是90%以上的购房人都要

求有厨房。绝大多数人对交房标准要求较高，至少

是厨、卫精装修，大部分人希望有朝南的房间。显然，设计合理、功能完善的舒适小户型才是消费

者真正需要的。寻求面积、实用、总价的平衡点，

从而可以做到既经济而又不局促。对位置和周边环境要求高小户型由于空间不足所带来的生活缺憾需要较为完善的配

套设施来弥补，如洗衣房、快餐厅、咖啡馆等；同时为使

工作与生活能够迅速切换，交通的便捷和商业、休闲的便

利也必不可少。从调查结果中可以看出，地铁和公交车仍是购买小户型消

费者的出行首选。对生活配套的要求，调查问卷显示，对

超市的需求最高，其次是运动、医疗和网络，显然信息与健康是主要生活配套需求。小户型社区做配套时应尽量“符合”三个条件：即符合日

常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的习

惯。在社区配套上没有必要贴上“高档”与“品位”的标

签，追求的是“实在”“实用”与“实惠”。像小型的超

市、餐馆、酒吧、洗衣店等都会为业主提供方便的日常需

求。经过以上思考，对本案的规划建议如下：外形立面小户型楼盘设计都比较追求时尚、新颖

的外形和立面；与此同时，实用、环保也受到越来越多

的关注。就目前的技术条件下什么样的外形都能

设计，关键是如何满足房子的实用性要

求，即使是一些带弧形、带边角的地方

也可以通过设计创新来增加小户型的舒

适度；而在立面上则更注重新材料的使

用或材料的创新用法。小户型的内部空间因其独特性而成为设

计创新的重要切入点。由于小户型产品

具有过渡性，所以在空间上并非追求永

恒、固定而长久，而是呈动态的、可变

迁状态，这样它就可以根据人们需要的

改变而有成长与变化的可能。,*N0.8

NO.9空间构成兼面创新技术新设备

采用分户分置换气新风系统，在传统户式中

央空调系统上，外加分户独立可调控新风系统，使得新功能充分替代传统的回风运作，保障每户新风量在每小时300立方米(现国内标准30立方米/每小时)摆脱传统内循环微量新风的空调系统，确定居住

者在不宜开窗的自然通风时依然存在新鲜空气。

“当

代万国城”采用新型空调系统，保持室内20—26度，相对湿度30%--70%,新鲜纯净的空气给居住者提供了优质的生活环境。新材料

在四层不同材料构造的楼板中埋设世界级高品质的塑料管，冬天通热水、夏天通冷水，通过均匀

加热或制冷楼板，再以柔和的辐射方式，使得“MOMA”室内温度达到高效的调节，冬天不低于

20

度，夏天不高于26度。新工艺

取消预制楼板，采用现浇结构，这样不仅可

增强楼梯的抗震性，也可以将商品房的净高提高3厘

米到5厘米，增加了居住舒适度。“蜂鸟社区”广泛

采用这一新的施工工艺，提高了住宅的居住品质。室内装修(1)弱化空间分界全面开放，即把客厅、厨房、睡房

全部打通，因为小房间不可避免会闭塞、空气流通不畅顺，这样的设计便于空气对流。弱化各个空间之间的分界，是小户型与大户型设计手法相比的明显特征。“新天地88”房间面积仅为

50平方米左右，为了

追求室内空间宽敞舒适，在功能分区时用家具作为隔断，营造出室内空间简洁、流动的感觉。室内装修(2)用色彩调和视觉效果居室空间里，色彩的搭配技巧对于气氛的营

造起到相当重要的作用。色彩调和能创造舒

适的视觉感受，处理小空间时，从设计和色

彩的搭配上作细致分析，尽量采用浅色系，

以达到“小空间大利用”的效果，丝毫让人

感觉不到压抑和约束感。“新凤城·银座公

寓”(小户型公寓)二梯五户的格局，部分

户型客厅、卧室、厨房面积较小，在装修时运用玻璃反射扩大空间感受，运用色彩对比

增加空间的层次感。室内装修(3)多用圆角和吊柜设计框架搭建起来后，家具选购和陈设决定

房间的实用率和方便性。多使用吊柜，是充

分利用纵向空间的好方法。购买家具时，不要选择大尺度的，桌、椅、茶几这些物件只

要刚好满足人体供需要求就可以。小户型的家具尽量选取圆角，材料用质感轻

柔、舒适的为主。圆角家具方便人行走，不

会产生触碰，等于节省了空间，质地轻柔的

布料、木头，都让人产生亲近感，增加居室

温馨感的同时，也方便使用。经过以上五个方面的综合考量，

我们认为证实了本案虚拟定位的

正

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议投资过度或单纯投资者单纯的单身或二人居住兼

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议现代简约建筑风格82.42平米

陵园路项目户型建议

78.24平米60.41平米起居室主好室厨房卫生间础藏门斤阳台使用面积建筑面积一

室

一

厅(m²)12-1810-124-63-41-21.5—2233.5—4644.7—61.3参考国家面积标准，可以得出以下青年住宅参考面积配比如表6-7青年住宅参考面积配比(建筑面积按75%的得房率计算得出)表6-7高品质的入户大堂设计采光电梯厅，提高空气质量和空间感选用进口高速电梯，

凸显物业档次采用分户中央空调公共大堂采取精装修楼梯间富有时尚元素的精装修■车辆出入管理小区背景广播信息系统

小区安防监控系统中心业主论坛■物业管理公告在线服务万能IC卡宽带网络通信线路视频接收端子卧室与序的格局体现简单实用大方装修风格应该突出浪漫简约与时尚

风格特色卫生间可选取透明设计厨房位于户型一隅进行紧凑化设计]ReeROCr/芒果炫彩红色之屋芒果炫彩

橙色之屋DreR

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黄色之屋x]

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]ROC1芒果炫彩

绿色之屋芒果炫彩

蓝色之屋紫色之屋芒果炫彩Whiie

Roorr设施及室内装修建议供水：24小时供应生活冷热水供电：小区双回路供电系统分户中央空调钢制三防门窗：断桥铝合金中空玻璃窗(降噪)厨房：合资中档橱柜、中档人造石台面、中高

档电磁炉、中档抽油烟机中档家具家电齐备装修标准：500元/平米卫生间：地面采用高档墙砖，水石膏板中高档乳胶漆；

具

。墙面、地砖顶棚：防

中高档合资卫生洁建议地下一层设立健身中心配置游泳池同时对外营业青年娱乐健身会所提供健身美体的运动设施和休闲联谊场所同时，可向周边年轻人有偿服务小和衣政房台球室力室以及一些其他实用型的家庭服务广告表现g#

方玩不在在新牌坊

在城

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