2019年漳州旗滨置业东山领海国际项目发展探讨

旗

滨

置

业

-

东山

领

海

国

际

项目

发

展

探

讨

同

致

行

(

中

国

)

2010.1夏行同滨海旅游地产开发正在全球英延，东山易能省后起而秀?Seaside,USAKapalua,Hawail贝沙湾，香港东山岛，福建SharmelSheikh,EgyptNoosa,Brisbane数

行

同山唱能否承裁本项目商习公路省级公路智银干线公期乡材通达公题

城证清路同致行同向借势海西上官东山品旅游地产大接Nanchang-Dongshan间致行同Sanming4二厘安h项目开发环境及条件项目分析及开发建议项目传播及营销设想滨海旅游地产发展模式海西经济区起势宏观经济基本面旅游业现状及发展规划房地产市场汇报提纲：同致行同滨海旅游地产发展模式源于19世纪中叶欧洲发达国家的滨海度假物业开发与世界旅游经济发展始终相互促进

和相互拉动。海洋文化与海洋资源的综合利用则是滨海物业发展的主要目标。时至今

日，许多滨海国家和地区探索出的各具特色的滨海物业开发模式业已为中国仅仅20年

的

滨

海

度

假

物

业

开

发

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明了

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向

。美洲*Lo

t芭k拉e

镇club*加拿大太平洋协和社区*

er

lsland第维斯岛keinnasipeSSy小ng国欧洲法

国MentonColmar格拉斯小镇萨罗尼克海湾

-普罗旺斯安达卢西亚意大利托斯卡纳

希腊米克诺斯岛位于滨海区域，拥有海景、海滩等优质海资源

已经或正在形成世界一流滨海居住氛围中国中信红树湾深圳万科东海岸万科十七英里

三亚时代海岸

香港贝沙湾·浅愉水景湾演洲黄金海岸恶尼Breakfasia

BayRabyNoos非洲埃及Sharm

ll

Sheikh成功滨海物业开发的共同特点：夏威夷kapalua间数行同住宅价值项目开发的主体，是实现的城市资

源配套价值的生要载体，也是项自

实现利润额主要来源。第三：资源价值是打造滨海项目的支撑，项目中

第二：配套价值是打造滨海项目的灵魂，

也是展示城市价值与滨海资源价值

的窗口，直接奠定项目的整体形象。第一：城市价值项目开发的基础价值，是项

目实现成功的依托，使得项

目价值进一步提升的源泉。国际水准滨海社区价值依托同致行尚生要案例

所

在

城

市概沉布

里

斯

班澳大利亚第四大城市大洋洲最著

名的海洋城市恶尼世界著名滨海城市香港东南亚经济中心

，

最美的海岛都

市巴

拿

马

城佛罗里达最好的滨海度假城市温哥华加拿大第三大城市，世界著名良

港雅典希腊半岛著名古城夏威夷世界最热门的观光旅游胜地

，

拥

有

最

好

的

沙

滩深

圳中国最早的经济改革特区三

亚中国著名的热带风情旅游地口项目所在城市对于所在区城有足够的影响力，足够的辐射力口项目所在城市是以滨海资源在区域中知名的城市。口城市具备良好的经济基础，支持大型项目开发。口项目位于城市内或周边，在文通上可以与城市建立直接的联系口项目所在区域在城市中具备明确的、高附加值的区域价值。成功案例揭示，对于项目所在城市价值的依托，是项目成功的基础。城市价值同致行同配套

项目配套都具备滨海特点，拥有主题文化的滨

价值

海配套设施。带港贝沙消抑有全香港最袭华、设备最齐全的顶

级会所，故下拥有设施类：私人飞机、游型、考

想汽车：顶级生活类：美食club、spa、

儿童club;文化类：艺术品收藏品club、红酒雪茄

club、

创意活动cub

等九大主题，且已形成自己

的品脾体系。Neoso理立了自己的社区节H,noosa节，包括网球

节，爵士音乐

节，三项全能

运动比章，对

浪在欢节等普港浅水通富有饼数主题色彩的镇海楼公园浅水湾

的百合花外形的超六星级酒店。同致行同资源

具备最强势的滨海资源，结合规划与产品设

价值

计，最大限度地挖掘海资源的价值。对于滨海社区而言，具备何种滨

海资源的水准，最重要的一项指

标就是项目海岸线的长度。一般

而言，

一流滨海项目均具备1公里

以上的海岸线长度，3公里以上海

岸线资源极为稀缺。贝沙活700mSeaside800m加拿大太平洋协和社区3000m2000米

3000米5000米

海岸线长度万科17英里600mKapalua

4800m数行同4000米1000米

滨海居住区的发展与社区和海洋资源利用模型遵学文化体系全方位质最大

沙滩建身与而建立

联要如去近中等动级数附加值大小

感到社区套角落，并管采生活方式的变革

观赏

建筑特征-观海社区主题景观水上设施水岸参与性设施观海

亲海

娱海

海体验

海资源利用海洋文化的全方

位渗透发展阶段海洋文化海体验参与亲海间致行贾间从一定程度来讲，

在充分竞争的房地产市场中，从具体

的屈住产品上若想

实现全面的超越的

难度是非常大的，

国际成功案例中，

项目所打造的就是

具备滨海特色高端住宅产品，而源于城市、海资源以及

配套带来的价值，

注入到住宅其中，

使得其能够实现更

大的价值。而单从产品而言，要做的就是

如何最大程度的展现海资源，

更好的与海进行联系。更加紧

密地和特色配套结合，整体上

更加全面的展示海滨住宅的形象物业价值

打造市场高端水准滨海居住物业同致行同的

的整体都市价值突出一城市滨海查源知名一直身县备强垫的滨海资源县备基他牲殊查盈。如山地。温泉签整体规划体系化，功能体系化一条县备法力与休阻意血的海崖线规划充分考虑海量与基他查说的到用都市与社区意血并重一海景资源的充分利用建立与海的直摇联系强调配套产品与海的泰与性

趣市与体困产显共在强烈县备海洋风性的建筑风格

-产品与其他资源的结合最大限度满足对海最资源的利用城市价登磨双价臣超划的做指标产品价值危标

(在老与能套价值开发

国际都市滨海社区价值的开发利用部分强调对海资源接触与本与实现对海洋文化的体验，强调精神的文流酱

内因滨海社区

价值体系度利居价值格标同致行同二条县备活力与体阻意向的海岸线；_每早线是基海特点的重要部分,得早线也随着些体的规划动静分区，吃配的演海而业与些静的让区海很模道，同时海厚天际线错落有致，动感与活力具备规划充分老虑海景与其他资源的利用；无分利用海录资原，建筑的安积年两机化，增大建就物亲观面，问时利用山地落差大的优势，

设计坡地特东的建筑孔

式，实出别要成以及增天此英产电的景观。规划社区通往海边的小轻，建立社都市与社区规划意向并重：问时注重城节节点，如城市广场，与社区公共活动空间，

年里关系的打造，

体现项目整体等市与休用社区并重的规则理念。海景资源的充分利用：利用建规高度的两极化，建就外立面的孤形处理，台身取让80%的居住年元看到海常建立与海的直接联系：打造部分带游硬治位的顶线低密度物业E

的意台，会所的无边际讲环也，强海休同而业街等，布建立起产品与海的直提联系。强调配套产品与海的参与性；梨码头，普通界船码头公共开故与社区和责沙源的设立，华调参与海，体现社医动感活力的一面。一都市与休困产品共在强烈里备海洋风情的建筑风格产品与其他资源的结金国际都市滨海社区价值的开发利用整体规划体系化，功能体系化：

一划中强调项月内郁动静分区，开故区与唐区分开，社区内布有能够展现城市意向的“城市脸”,也有私密的低密成住

电区产品价值指标

(全宅与配套)价值开

发柳划价值指标间致行同海景资源的充分利用建立与海的直接联系强调配套产品与海的参与性都市与休用产品共存：高层产品无分体现都市风格，低密度产品体现别要社区老向，城市动能育业与滨海休闲商业的共存强烈县备海洋风情的建筑风格；乐则上社区基体选择筑—海洋风情的建获风格，保持整体意向的能一产品与其他资源的结合无分利用项日具各共他特称责哪

心台地

，体，林，温息等最大限度满足对海景资源的利用；无论从规划，住宅产品与配套设施的设计是遵循海景最大化是第一首选辱则-部分强调对海资流接触与参与实现对海洋文化的体验，强调精神的交流；寸

的

利用上升到最高系级，即对海文化的体验，设置部分错种场所如

艺术馆，得物馆，对

整体意向进行提升。价值开发

国际都市滨海社区价值的开发利用产是价值指标

(生宅与配套)费源利用价血指称同致行同的

的□滨海区的发展演化是经过自然形态的自由发展、工业化时代的发展以及现代滨海区开发三个不同的阶段，新滨海区是城市发展的起点，在滨海区

域开发过程中应当最大限度地尊重其原生态环境，以保留其因自然资源所带来的价值；□城市滨海区是构成城市的最重要组成部分，具有高品质的休憩、旅游的资源和潜质，因此，应当遵循功能多样化和景观多层次化的开发原则；□充分保证滨海地带的公共性，并形成城市走廊的功能，;□将水上活动区域整合在城市规划设计中，将滨海区和城市中心有机联系

起来；提高滨海区的文化氛围，避免滨海区最后发展成单一的房地产开发区域。本章小结：

滨海区域开发所遵循的营造路线数行同项目开发环境及条件项目分析及开发建议项目传播及营销设想滨海旅游地产发展模式海西经济区起势宏观经济基本面旅游业现状及发展规划房地产市场汇报提纲：同致行同■2009年5月4日国务院

总理温家宝主持召开了

国务院常务会议，讨论

并原则通过《关于支持

福建省加快建设海峡西

岸经济区的若干意见》。海峡西岸经济区

概念已经明确上升到了国家战略。海峡西岸经

济区作为两岸人民交流

合作先行先试区域，作

为中国区域经济新的增

长极，呈现出良好发展

势头，蓝图徐展，未来可期。■东山位于海西经济圈的第一发展纵轴上，随

着海西战略向纵深推进，东山岛作为闽东南最

靠近台湾的岛屿，将借助自身优越的区位和交

通条件，成为台湾辐射内地，产业转移的重要

基地，因此东山岛无疑将成为海峡西岸经济区

拥抱大海，迈向世界的起航港湾。海西经济区起势间数行同ah■东山岛是闽南与珠三角联系最为密

切的岛屿，随着珠三角地区资本和产

业的梯度转移，东山岛凭借优越的区

位和港口条件，有机会获得巨大的发

展机遇和广阔的市场前景，从而成为珠三角与台湾相互沟通的重要桥梁，福建与珠三角地区对接的桥头堡。东山岛势必成为海西经济区重要桥头堡与链接枢纽ea1系建津医数行同通

度通继区出a2>国内产业转移加快，区域一体化趋势在加强，周边带动效应正在逐步显现。东山依托优质港口资源吸引工业优质资源项目落户东山湾成为可能；>中央明确支持海峡西岸和其他台商投资相对集中地区的经济发展，东山与台湾一水相隔，是众多台胞的祖籍地，与台湾交往密切，既是海峡西岸经济区的重要组成部

分，也是台商投资相对集中区，具有地缘、人缘和政策等优势，发展对台经贸合作的优势十分突出；>福建省委提出“延伸两翼，对接两洲，做强福建南翼”和加快海洋经济发展的决定将使省直部门资源进一步向南翼倾斜，为东山经济发展带来并提供了极好机遇；>漳州市第九次党代会确立“依港立市”发展战略，带动各项资源向沿海和港口倾斜，

东山岛出海口的效应更加明显；>未来5-10年将是东山工业化中前期向中后期迈进阶段，是城镇化步伐加快、消费

结构转型升级、经济社会发展加速的重要时期，发展的内在动力充足；>厦深铁路将于2011年建成运行，东山支线纳入规划，长期制约区域发展的铁路瓶颈将彻底打破，区域将与全国铁路大动脉连成一体，腹地和空间将得到极大拓展；“海西”背景下东山岛的发展前景间数行同区域经济广阔的前景和动力为东山岛依托优越而稀缺的

旅游资源以及区位特征，加快旅游业和服务业发展提供了前所

未有的机遇与条件。与此同时，仍处于原始风貌的东山岛海岸

线有能力和条件吸引区域外的消费与投资需求。借助于区域经

济的提速及东山岛区域辐射力的提高，2010年将成为东山岛开启滨海度假物业市场的元年。对于本项目而言，洞察市场机

遇，制定前瞻性的开发战略，积极占位市场主导地位，有利于项目降低开发风险，有利于提升资金效率和盈利能力!本章小结：

东山岛迎来开启滨海度假物业市场的历史机遇间数行同项目开发环境及条件项目分析及发展建议项目传播及营销设想滨海旅游地产发展模式海西经济区起势宏观经济基本面旅游业现状及发展规划房地产市场汇报提纲：同致行同◎海景优越、旅游资源丰富东山岛素有“东海绿洲”、“东海明珠”之美称，岛上气候宜人、风

光旖旎。在全国6大类74种旅游资源中，东山拥有6大类48种，旅游资源非常丰富。东山风动石、关帝庙等旅游景点闻名遐迩。闽合①对台特殊区位下，军事对抗从未因旅游业而忽视从1996年开始，解放军每年都要在东山岛实施军事演习，已经成为

对台的例行军事训练。如今东山岛虽然以旅游休闲度假著称。可是其

对合的军事地位从未受到忽视，岛上常驻陆军8~10万人，修建大量军

事设施。◎相对优势的区位和交通东山岛地处东海与南海交汇处，厦门与汕头两个经济特区之间，

距汕头135公里，76海里，北往厦门77海里，陆路约2.5小时的车程,南下香港210海里，与台湾岛隔海相望，东距高雄164海里，是中国大陆闺东南地区最靠近台湾的岛屿。区位及资源：中国沿海经济圈示意题海酒克津查：长客角子珠三角北部澶东山岛宏观经济基本面解放军防御工事东山岛海景数行同风动石2005年以来，东山岛县域经济持续保持平均近13%的增

速，并以此带动了固定资产

投资以年均44%的增长率快

速增长，城镇基础设施与经

济发展潜力进一步积聚，恰

逢海西经济区发展启动之际，今后的东山岛将进一步加快发展步伐，旅游业及房

地产业同样将迎来提速发展

的局面。经济

东山经济实力与发展潜力快速增长发展：

04-08年东山县GDP

总量持续增长1000002004人均JDP

(元)19219

一拾长率-0.1

165

-0.22005

2006

2007

2008|-

4%

1

0%

1

1%|

21879186914720320750660116050403020100全县生产总值(亿)

固定资产技资(亿)固定资产年增长率(%)

GDP年看长率(%)■全县生产总值(亿)

固定资产投资(亿)一一固定资产年看长率(%)一—GDP年增长率(%)04-08年东

均

GDP

以及增长情况2004

2005200640.3632.61

37.457.11

91742.20%

49.90%10.40%

12.90%」0200851.118.25

46.90%

13.40%」200744.29

12.4

35.40%14.70%人均JDP(元)→

—增长率0.40.334

~0.20.1791%10300.6

46.90呼

0.53514700.20.

.14889间数行同300002000049.90%12.9042204.8B%0.人口规模与结构——2008年末东山县总人口达到20.63万人，同比2007年仅增长7%,其中非农

业人口为11.43万人，城镇化水平达到44.6%,低于同年全省49.90%的平均水平；地区生产总值——2008年东山县GDP达到51.1亿元，同比增长13.4%;人均GDP为23879元(约

合3263美元),同比增长14%,但仍然低于福建省30030(4206美元)的平均水平；居民生活水平——2008年东山县城镇居民人均可支配收入为11208元，同比增长12.5%,消费性支出为8832元，同比增长13.8%;而农民人均纯收入为7001元，同比增长12.5%,消费性支出为4633元，同比增长13.6%,总体上看，城乡居民生活水平稳步提升，但城镇居民收入与全省平均水

平仍有不小的差距。2008年东山县44.60%51.1亿元同比增长-14.89%13.40%2008年漳州平均42%1002.01城镇居民人均可支配收入城镇居民消费性支出

城镇恩格尔系数农民人均纯收入

农民消费性支出

农村恩格尔系数经济

发展基础仍然薄弱

发展：8832

13.8%

1150648.9

3%

43.1

40.62008年全省平均49.90%30030463313.60%

479854.3

0.70%

47.346.4GDP人均GDP经济指标17961-70012387914.47%21006城市化水平同致行同1

2

0

8

元12.5%12.50%16023619665061□第一产业(亿元)■第二产业(亿元)口第三产业(亿元)2005年至今，东山县三大产业结构的调整步伐始终较为缓慢，第三产业

的发展速度长期慢于第一产业，短期

内难以摆脱传统渔农经济发展模式的

依赖。二、三产业比重偏低，将制约

旅游等服务业的发展，也将影响城市

服务能力的提高。25201510502004

20052006

2.007

2008第一产业11.63

12.5113.5

15.72

16.92一第二产业12.72

9.4

12.9

15.4319.36第三产业16.01

10.71

11

13.14

14.81一第一产业一

—

第二产业第三产业100%80960%40%20%0%39.70*事42.80*49.5029.70%4

事

**

4

*经济

渔农经济仍然凸显，产业结构调整缓慢发展：第二产业38%口第一产业口第二产业口第三产业04-08年东山县三大产业增长图(亿元)2008年东山三产结构图单位：亿元2004

2005200620072008第一产业

33%第三产业

29%夏行同产业发展现状①目前东山岛的主导产业仍以捕捞、养殖、水产品加工等渔业相关产业为主，其对经济增长的支撑仍然显著

:②

随着港口、矿产等优势资源的开发，东山岛正大力将港口业、能源业和非金属采掘加工业列入拉动经济增长的新兴工业范畴，新兴工业的发展将直接带动城市化的提高，人口总量及结构的改变：③

东山岛正在将旅游业定位为主力发展产业，通过整合塑造旅游资源和旅游产品，积极构建国际性旅游海岛：捕捞养殖水产品加工渔需品制造物流造船海洋产业能源产业非金属矿产采掘加工业经济

产业发展潜力与未来方向

发展：对现状经济起到支撑作用的产业拥有资源优

势正在大力

发展的产业拥势有

产业渔业港口工业风电产业

硅砂盐业玻璃旅游业未来产业规划海运细分2细分1间数行同旅游业本章

基础薄弱、后劲十足、前景可鉴小结：长期以来，东山薄弱的经济与城市基础在军事需要的背景下显得更受制约，也许正因为如此，尽管有着先天优质

的海岸线资源，东山岛的旅游依然发展缓慢。今天，历史终于给予了东山岛发展和崛起的机遇，两岸关系的持续改善，大小三通的逐步实现，以及海西经济区

的启动为处于优越战略区位的东山岛旅游业描绘出值得期待

的前景，而本项目的成功将在一定程度上取决于如何借势“海西”的推进及东山岛旅游环境的整体改善。间数行同项目开发环境及条件项目分析及开发建议项目传播及营销设想滨海旅游地产发展模式海西经济区起势宏观经济基本面旅游业现状及发展规划房地产市场汇报提纲：同致行同海西明珠的地理区位——东山岛地处福建省南端，东临台湾海峡，位于厦门和汕头两大经济特区之间，距台湾高雄164海里，为闽东南最靠近台湾的岛

屿，区位优势十分明显；海山一色的自然环境——东山岛拥有长达200公里的海岸线及丰富的海洋物

产资源，同时岛屿上山丘起伏，植被覆盖良好；自然生长的人工环境——东山岛土地利用呈现典型的未完全开发的农业海岛状态，集中以林地、耕地和滩涂为主，而岛上建筑透出浓郁的闽南渔村气息，历史街道蜿蜒而古朴；风情浓郁的旅游资源——优质的海景沙滩，奇特的象形山石、丰富的岛屿资源，此外璀璨的历史人文景观都为东山岛奠定了得天独厚的旅游基础；东山岛以自然滨海旅游资源以及宗教古迹等为特色的东山岛旅游资源结构

具有较大的开发价值与潜力。间数行同旅游业现状及发展规划东山旅游经济开发区虽初具规模，但整体开发程度较低，其对经济的拉动作用尚未完

全呈现，旅游资源开发即使是较集中的岛北铜陵也显得成熟度不够。东山县旅游经济开发区成立于1993年，规模面积58平

方公里，经过十五年的发展，东山岛旅游业初具规模，

旅游配套设施日渐完善，2003-2007年东山县政府多方

筹资投入旅游基础设施建设资金达10多亿元，2008年全

县实现旅游收入4.27亿元，占全县GDP的8.36%

,

但

仍

低于同年全省10%的平均水平，而与发达海岛旅游城市

高达20%以上的GDP

贡献率相比更是相距甚远；目前东山县旅游经济开发区已形成四大景区，包括风动石景区(国家4A级旅游区),马裘湾风景区，金銮湾

风景区以及乌雄海风景区，此外还拥有六家旅行社、七

十多家宾馆酒店(其中四家3星级酒店)和十多条旅游线路，基本上可以满足不同层次游客的需求。单一的旅游产品功能与服务能力难以满足当代旅游多样化的需求发展

现状间致行顺间册次一要君优型册次工

产品进费用数三

野济化别产品传征广度数型要求生质型组务出源产科奥里直热进避并发利开。要点

开数，单机品种效应他托自到登面。姓物。和

中在职产县开资，加项县

体望桂进出至体复取的动力之一，数市功的华构升到，好

市最放数立运件主好政种主好基础设加。金升设班理银平为县号，欧游里租产品开在政习、市场作用科行，好合回任，世加数告型产品开极产业我用政府主导基材设所、公并

设面理设中班为主身，旅游血射产

最开费型开、中场作用册行，要备程社、应假算在到产品开是项组城五山北母桂材

周红三业平圳

生型目前东山岛旅游市场吸引力以资源优势为主，长期以政府为主导的运作模

式使其旅游业发展无法向深层次演进。发展现状

旅游开发仍处于发展的初级阶段旅游目的地吸引力三层次模型分析间数行同口外国游客■港澳同胞口台湾同胞东山岛旅游业发展走过十五年的历程，但从游客

接待量看，其市场繁荣程度并不乐观，2008年全岛接待境内外游客118万人次，其中旅游旺季(6月下旬至12月中旬为止)接待游客量约占全年的60%以上，与福建沿海其他旅游区(如厦门鼓浪屿

近500万人次等)相比差距颇大；口从游客地域分布看，东山岛的游客基本集中来自

福建省内以及广东汕头、深圳邻近城市，入境游的

国外客群份额偏少，其中台湾游客比重相对较大。目前东山岛旅游市场承接力相对有限，区域协作缺失和市场营销意识匮乏

直接导致其市场知名度低下。05年东山接待境外游客成分构成外国游客，2393,26%旅游市场辐射力及接待能力较低发展

现状台湾同胞，6456,

71%港澳同胞，260,3%同致行同◆现状对外交通——目前东山县对外交通设施有公路和

港口，尚无铁路和机场，其中对外公路仅有两条，

一条

经过八尺门往漳州方向，另一条经过大铲大桥往汕头方

向，这两条通道均与国道324线、同三高速相连；而港

口码头集中在铜山湾，现有客运码头规模小，配套设施

落后，营运能力弱，客运吞吐量相当有限。现状岛内交通——东山县公路网络已基本形成，现状

公路网总里程为225.95公里，公路网密度为1.1647公里/平方公里，公路连通度为1.8,基本实现了镇镇通公

路和村村通公路。现状岛内交通——东山县公路网络已基本形成，现状

公路网总里程为225.95公里，公路网密度为1.1647公里/平方公里，公路连通度为1.8,基本实现了镇镇通公

路和村村通公路。发展同致行同缺乏便捷的交通体系是阻碍东山岛旅游业进一步发展壮大的主要瓶颈之现状

旅游发展受制于对外交通■东山岛欠缺构建一个国际性旅游海岛依赖的是强有力的工业及服务产业的支撑；目前东山岛产业结构仍以第一产业为主导，第二、三产业发展相对滞后，其中第二产业比

重较低印证了其工业化进程缓慢，这将在很大程度上影响区域人口的集聚规模，导致城镇化

进程缓慢、基础配套设施建设滞后等诸多问题，同时以金融、服务业为主的第三产业比重偏

低，将无法为旅游业发展提供良好的产业协作支撑。缺乏稳定的产业支撑体系是东山岛构筑国际性旅游海岛最为关键的制约因

素。旅游业缺乏产业造血功能发展现状间数行同■中国东南沿海分布着大量的优质海岛，仅东山岛周边就有十个竞争海岛，目前他们在海岛旅游开发上均不逊于东山

岛

。■东山县周边海岛竞争对手的旅游策略，基本集中在人文历

史、自然观光、准海岛生活体验的旅游框架之中，并且80%

以上来自福建和台海地区，其区域市场倾向性相当明显，目

标客群面过于重叠，竞争曰益白热化。■东山岛与这一系列海岛相比，其旅游产品及整体形象策略

并不突出，没有鲜明个性而言，因此构筑一个差异化的旅游海岛书称实

属

城

市

信区旅

游

开

发

税

状两头易语南查阳准对母名理县、有开奇。得击、唐类，深承之件县重热带风元文的考进，爆深导练，此车标集共国家型种会团普源母得装风章区力国要列复和理以想，人大建权费体，海表治话体军山北越T理中征热确填生，平积技为有要北构“两上汗其”黄写每能费食重均*日家架准实观区，积是续样业如，我体要超面、口得常定，不春场饮大中德国家城太她山凡身区成大着灾之一，文柳者称，大

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度有村和质测中乙等中日时登留石、工收我(者),仙中未理，进得确两，探要将等名物古址日H工和有农。保笔机是电以车意院，哪用方度山体石。重的山在的清准领展中础登热神具免文物表在E#意488生用体闭，比府着名制有是为沙薄和龙所

以缺乏个性鲜明的旅游产品和旅游形象，使东山岛无法在日益激烈的海岛旅游

竞争中脱颖而出。福州平潭岛

前田漏

州岛门岛澳州东山岛产品和旅游形象并落实到具体空间是避开激烈竞争，开创市

场蓝海的关键所在。发展现状

旅游产品开发落后于市场宁德——大箭山岛黄田——灌洲岛温

州

洞头岛汕头——南澳岛德镜理考汕头南润岛间教行同4*-*----*4*

5*-发展口一个旅游集散中心西埔滨海新城，也是东山岛城市旅游区。口一条环岛风情带沿东南海岸线展开，包括马銮湾、

金銮湾以及乌礁湾滨海地带。七个旅游区红珊瑚自然保护区(生态旅游区)

滨海旅游度假区铜陵古镇旅游区临港及免税购物旅游区海产养殖观光旅游区自然风景旅游区田园风光旅游区东山岛得天独厚的区位优势及旅游资源优势在日后的旅游资源高度整合与深

度开发过程中将发挥强大的竞争力。规划

旅游资源整合与深度开发间致行同旅游产品体系构筑构筑国际疗养度假天堂创造亚洲知名娱乐海岛树立东方海岛文明典范口主体产品——养生度假，旅、居、业一体化将疗养、居住、商务工作、会议度假等结合起

来，派生出多样的疗养中心，会议度假中心、情境

地产、高尚社区、游艇俱乐部等高端旅游产品。支撑产品——娱乐探险，深度体验海洋魅力根据东山的海岛与海洋特质，形成远洋休闲捕

捞、游艇社区、潜水俱乐部以及无人岛旅游等重要

的支撑产品。特色产品——文化休闲，感受东方海岛文明发展渔村休闲渔业、古镇旅游、文化观光、自由

购物等一系列充分展示海岛文化的参与型旅游产品。未来东山岛旅游产品将更加多元化和高端化，从而带动海岛旅游整体形象提

升，吸引广泛的国内国际市场客源。发展规划

旅游产品及服务能力将全面提升细

金营

*

家血为考集实明典气间致行同*ae

**画4-A*re*用

6

3**海运：联合发展，拓宽渠道港运联合古雷等周边港口，成为厦门等大港的

喂给港，并成为台湾的直航口岸；客运形成直通

台湾的两岸专线，并通过海上快线直通各大中心

城市。规划码头岸线总长5.8公里，陆域总面积218.6万

平方米，万吨级以上深水泊位17个，其中1-5万吨级9个，5-10万吨级8个，中小型泊位8个。铁路：主动接轨，客货兼备从即将开通厦深铁路云霄站引出东山支线铁路，

以客货兼运的形式成为港口物流和旅游发展的重要交通动脉。◎公路：强化衔接，扩大营运建立物流专用疏港公路，并直接与沈海高速公路和324国道相连，形成港口紧密联地的道路网。根据实际用地布局和技术要求，在现阶段预留支线机场建设选址，等待合适建设机会，近期主

要以高速公路和海上快艇连接周边机场。厦深高铁将于2012年内开通，东山岛与厦门及泛珠三角的关系将更为紧密，同时随

着区域内公路、铁路、海运条件的日益改善，区域外往来东山岛的通达性将得到极

大提高，进一步拉近东山岛与长三角、珠三角以及台湾的时空距离，扩大城市的辐

射能力，为东山岛包括旅游业及房地产业在内的经济发展注入强大动力。发展规划

区域内及周边交通条件将大幅改善区域铁路体系

区域机场体系区域公路体系

区域海运体系间数行同本章小结：

优质而丰富的旅游资源将在区域经济发展中发挥其应有的价值①目前东山岛旅游市场吸引力以资源优势为主，长期以政府为主导的运作模式

使其旅游业发展无法向深层次演进；②前东山岛旅游市场承接力相对有限，区域协作缺失和市场营销意识匮乏直接

导致其市场知名度低下；③缺乏便捷的交通体系是阻碍东山岛旅游业进一步发展壮大的主要瓶颈之一；④缺乏个性鲜明的旅游产品和旅游形象，使东山岛无法在日益激烈的海岛旅游

竞争中脱颖而出；⑤缺乏稳定的产业支撑体系是东山岛构筑国际性旅游海岛最为关键的制约因素⑥得益于海西经济区的启动，东山岛将有望改善产业结构，加快区域经济发

展、改善对外交通条件，迎来全面发展的历史机遇。间数行同项目开发环境及条件项目分析及开发建议项目传播及营销设想滨海旅游地产发展模式海西经济区起势宏观经济基本面旅游业现状及发展规划房地产市场汇报提纲：同致行同起步发展晚，2005年之前，东山居住用房基本

还是以自建房为主，商品房开发从2006年开始起步，经过两年的发展，本地居民才开始逐渐接受这种新的

居住方式。房地产开发管理水平、产品水平、营销服务水平均处于初级阶段，项目开发普遍规模较小，开发商实力极为有限。东山房地产市场发展简析同致行同■开发情况2009年1-11月全县完成房地产开发投资3.59亿，同比年增长25.9%

,增幅高出全市36.9个百分点。该年房地产

投资占全县固定资产投资的21%,成为东山第二大产业投资板块(第一大为工业投资);■销售去化情况2009年1-11月，完成商品房销售3006套，销售面积约

17.2万平方米左右，同比上涨48.6%

,交易量较之往年激增，尤其年末市场出现爆发式增长。但截止09年年末，全县有高达18万平米(1854套)的商品房被空置积

压，市场呈现供大于求局面；■价格情况全县商品房价格快速增长，2008年商品住宅(期房)销

售均价为1934元/平米，同比增长高达32.2%;09年末3个月房价呈现平稳上涨态势，达到2196元/平米。相比周边县市，东山房价仍处在一个较低水平。由于市场起步较晚，发育不健全，供求两方面均处于极不成熟的初级阶段，

房地产市场的承接能力极为有限。市场概况东山县新建商品房成交套数Cr0707C7000000C00030LC00005C

C009050S

09030E

090903

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C9090910:11201020D0*0000

0009101112010?C00400

C07000910111T-3KF

中东山高南三海(肃子)级在价38272

271Ca194O985,26E

a=

*068

280210

191]7320001800160014001201000间致行同1003.200800-1548373

95400.200-9g35市场特点06年起才有真正意义上的商品房销售，市场成熟度低自住多，投资少

重销售，轻策划自主需求占80%以上，投资需求比重较小。规模小，产品弱

特点

分两翼，势均衡目前市场年承接量在15万平左右，

均价在2300元/平左右大部分楼盘的建筑面积

在5万平以内，产品及服

务水平较低多数项目为开发商自己销售，

不注重营销策略主要集中在西埔、铜陵两镇

,两板块的规模及水平相当起步晚，发展慢交易少，价格低同致行同①

以本地市场目前年平均15万平米的承接量及平均20%的增

长率预测，本地市场短期内难以承接项目开发体量；②

因本地市场发展水平较低，少有借鉴意义，故本地市场不

具备本项目开发的参照价值；本章小结：

本地市场不足以承载本项目的开发使命数行同项目开发环境及条件项目分析及开发建议项目传播及营销设想项目解析项目发展战略建议整体定位及物业发展建议汇报提纲：同致行同本案位于东山岛尚未被开发的黄金

海岸——金銮湾腹地，

西距东山

县行政文化中心西浦镇直线距离(下同)5.5公里，北距国内稀缺

海水温泉金汤和东山老城铜陵镇分

别为12公里和7.6公里，南距规划

中精英度假区16公里，为整个东山

岛地理位置中心地带，未来具备较

好地利用区域内资源的地理优势。12公里互河

年山码Dong

Bn

Drs

e56公地理

位置数行同e20IQDC7.5公里16公里●

用地指标1#地块100.03亩，2#地块64.19

亩，3#地块76.18亩，4#地块74.59亩

,5#地块，80.81亩，合计395.8亩，263367平方米，容积率、建筑密度、

建筑限高无明确要求。●宗地现状宗地内地形平整，周边无高大建

筑或山体，视野开阔，沙质土壤，植被稀疏，部分地块内曾作

为渔农养殖或种植用地。宗地周

边依然以较荒芜的滩涂及防护林

为主，沿环岛路零星分布少量海

鲜排挡、招待所等设施。宗地周

边除旅游旺季及以养殖为主的湖

尾村外显得人烟稀少，南侧军事

管理区为当地驻军日常炮兵练习

场所。其他间断性有少量采购水

产品的商人来往此地。北向海岸线防护林\东侧海景南向海岸线总体看，宗地远离城镇中心而显得荒凉，方圆1.5公里内城市配套奇缺。但地

块因其一线海景的价值，其滨海度假物

业的开发方向更显突出。地块四至二期在建工地环岛路穿越矿泉湖景间致行照间宗地目前主要依靠狭窄的环岛路与外界相连，与外界的通达性较

差，同时由于宗地远离城市主干道，项目界面的昭示性较弱，日后必须依赖于地块周边城市规划路以及市政公共配套的建设来加

以改善。城市主东山文通生于道与新目的同致行同交通

昭示项目依托稀缺的滨海旅游资源的旅游度假区项目开发，必定要遵守旅游度假

区开发的基本规律，以核心资源的开发及配套的完善来带动旅游度假氛

围的形成及知名度的提升。依据三：片区内欠缺公众认知度

及基本配套依据一：东山岛为海西经济区重

要发展节点项目属性：海西经济区

拥

有优质强海旅游

资源所生区旅

游度假项用开发依据四：东山岛市场的成熟度与

局限性依据二：拥有优质滨海旅游度假

开发资源属性

分析间数行同依托稀缺的滨海旅游资源的旅游度假区项目开发，必定要遵守旅游度假

区开发的基本规律，以核心资源的开发及配套的完善来带动旅游度假氛

围的形成及知名度的提升。很托将西经济压的区位价做俄托东山岛定展远景的域市价值很北于金卷落优质的将将资择价值依托于项目升发理金与品质的自身价鱼大区位价值城市价值素不价依价值

解构项日自身价值间数行同项目

S

W

O

T

分

析优

势Strength劣势Weak1.拥有约600米无敌黄金海岸线；2.周边原生态自然环境；3.旗滨置业雄厚的集团实力；4.地方政府全力支持，为项目整合外部资源提供了基础；5.项目规模效应与用地拓展空间。1.区域相对陌生，知名度较低；2.区域配套设施缺乏，必须通过自身配套设施完善增加区域成熟度；3.东山岛目前的整体认知度仍然偏低，旅游业仅仅依托区域市场。机会Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服步势1.海西经济区的启动以及厦深高速铁路的开通扩大了东山岛的辐射范围与区域认知

度

；2.占位于厦门与汕头两大经济特区海岸线中点，辐射区域内拥有大批高消费人群3.闽南滨海旅游度假开发方兴未艾，滨海资源的稀缺性日益凸显；4.东山岛缺乏吸引高端旅游度假消费的硬件环境。□站在开启东山岛滨海旅游地产开发的高度，利用海西经济区启动的舆论优势；口借助国内正在兴起的滨海度假物业置业热湖，扩大项目辐射力；口有效利用项目滨海资源，打造高端旅游度假消费的空间。口整合政府资源，通过高端推广及远景规划消除客户陌生感：o自身配套的逐步完善形成成熟的度假社区。威胁Threaten发挥优势，转化威励减小劣势，避免威励1

.

东山

岛

海

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未来不排除更具优势的竞争者

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东山

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项目开发进度需要；4.

地

块

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东山

岛

本

地

需

求

来

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因

其

较偏远而难具吸引力

。□以市场领导者姿态和国内一流滨海度假区品质，扩大项目目标市场覆盖面，抓住国内国际成熟的主流度假物业需求，化解项目开发风险。口高端体验项目吸引顶级人群，克服区域陌生：口通过率先撬动闻南及粤东市场需求来培育项目的市场环境。SWOT

分析间致行同本章我们从两个角度评估项目开发的前景：1、从区域市场的内部环境看：项目因处于陌生区域，城市基本配套极度欠缺，同时，岛内

市场承接力微弱，成熟度低，项目开发前景堪忧!2、从区域市场外部环境看：全球盛行的滨海旅游度假置业需求在国内愈演愈烈，依托于

稀缺滨海资源，但凡滨海项目尤其是一线海景项目如果能把

握旅游度假需求的本质，遵循旅游度假项目的开发规律，均

能获得更加广阔的市场辐射面，取得较大的溢价空间以及较

小的开发风险。因此，本项目值得谨慎乐观!小结

选择怎样的项目开发方向与模式将决定项目成败间数行同项目开发环境及条件项目分析及开发建议项目传播及营销设想项目解析项目发展战略建议整体定位及物业发展建议汇报提纲：同致行同项目发展战略建议基于项目开发环境及资源条件背景下的核心问题所在1、如何选择项目功能?各功能或物业的比重如何分配?2、怎样的项目功能才能启动市场?怎样制定项目的盈利模式?3、如何平衡经营性物业与商业性物业的关系?如何保证项目开发的

现金流需要?4、怎样制定开发计划、控制开发节奏才能保证项目的可持续开发?5、旗滨置业是否具备资源整合能力?如何整合项目开发所需资源?心题核问数行同当前中国旅游地产开发的杰出典范东部华侨城，位于中国深圳大梅沙。占地近9

平方公里，由华侨城集团斥资35亿元精心打造，是由国家旅游局和国家环境保护部联合授

予的国内首个“国家生态旅游示范区”.由深

圳市人民政府授子“循环经济标兵单位”荣誉

称号，集三个生态主题公园、两个山地高尔夫

球场、三座主题小镇、四家主题酒店、四台主

题演艺、集主题地产和主题佛教园区等于一体，主要包括大侠谷探险乐园、茶溪谷度假公间数行同东部华侨城依托深圳三洲田片区良好的山地及大梅沙滨海资源，通过先

期启动大峡谷、茶溪谷、云海谷、茵特拉根小镇四大旅游主题，形成巨

大的市场影响力，从而带动了整个区域的度假、养生、居住、商业、商

务等各种功能的有序开发，演绎了旅游度假地产开发的本质内涵。东部华侨城自2007年6月试替业以来，每年以平均15%的增长

率接待游客近250万人次，创造了极好的经济效益与社会效益，与此同时，得益于其优越的旅游资源及功能的开发，“天麓”等旅游度假住宅项目获得了标杆性的开发收益。园、云海谷体育公园、大华兴寺、茵特拉根酒

店、大华兴寺菩提宾舍、菌特拉根房车酒店、

茵特拉根瀑布酒店、天麓大宅等，项目以体现

人与自然的和谐共处为宗旨，成为当今中国旅游地产的杰出典范。案例启示

以最稀缺的资源利用及最成熟的市场启动项目深圳

东部华侨城金汤湾海水温泉位于美丽的东山湾北岸，海水温泉因其矿化度高，每公升

矿物质含量高达21克，出水量大、出水温度高并含稀有氢气放射能，素有“温泉贵族”之美誉。温泉系邻东山湾，补水系统十分丰富，富含多科矿物质及微量元素，特别值得一提的是，该温泉地处两条地质断裂带交叉处，出水口相对集中，在“金汤湾”开发用地之外几乎很难钻探到其他出水口。金汤湾海水温泉的唯一性更赋予了该温泉的珍稀与独特。而海水温泉因其稀缺

及养生功效显著,被温泉界人士称为“温泉中的极品”。“金汤湾”规划占地总面积1500亩，规划两期建设。项目一期包括占地近3万平米的金汤湾海水温泉度假酒店(含大型海水温泉园区及水疗馆)、超五星级别墅式SPA温泉度假精品酒店、顶级温泉SPA

岛、地中海风情产权式温泉度假公寓(佩夏公寓)及别墅、欧风艺

文主题商业镇街及游艇码头等六大产品形态组合而成，是集温泉养生、休闲度假、商务接待、亲子娱乐、水上运动为一体的大型养生度假型项目。金汤湾项目建成投入使用后，每年可接待国内外宾客达30万人次以上金汤湾依托天然高矿化度海水温泉资源，以“海水温泉文化”结合“养生度假生活方式”的核心思想,先期启动酒店，带动片区旅游人气，实现项目后期整体有续开发。力求打造南中国海水温泉养生度假地的典范之作。案例漳州

金汤海水温泉

近在眼前的滨海旅游度假地产开发的有效实践启示

以最稀缺的资源利用及最成熟的市场启动项目同致行同1高端

私密区甲度假物业区开放区水写床*

实

电税3

费度4节庚

时间东山岛旅游亦存在较强季节性，其旅游旺季为5-10月，过渡季和淡季约

为6个月，而东山岛为亚热带气候，有条件发展过渡季和淡季的旅游功

能，实现旅游市场四级均衡的目标。

国际滨海旅游度假景区发展战略一：四季均衡，平滑波谷旅游景气度时序化的四季节事活动。通过节庆活动系列

化，将时点行为转化为时序行为，使旺季人

旺，淡季不淡，从而起到平滑旅游波峰波谷

的效果。沉淀部分常住人口。国际滨海旅游度假区通

过不断谋求与探索形成常年人口沉淀的途径，以实现现金流平衡，平滑淡季与旺手、

波峰与波谷。淀旅游季节总每发庭曲钱比反驾菌仟型DLC程式-教要节二放中求工18*东母方刻通

面

建

·间数行同次面节庆一食2国际流海皮假模式用地平衙商务/商业用地比重其他用地比重·15%——25%

·

20%——25%*用地平简比重共于问致行对新加坡Sentosn

、法国Nice、法国Grimeud、香港偷能湾、美国Taleka、法国Vald‘Earape、意人利的Amnlfi、美国0cennCity的研究总结成果。依据项目复合功能而平衡使用土地，实现项目各项功能和谐共生，互为

价值，才能确保项目可持续开发和永续经营。研究居住地产用地比重

旅游用地比重10%

-25%

·20%——30%启示

国际滨海旅游度假景区发展战略二：用地复合化间数行同

国际滨海旅游度假景区发展战略三：游、居、业融合的"大旅游度假观

”全新的大旅游度眼观

商业性物业对总体开发收益的平滑作用应将以往单纯的旅游度假向游、居、业三者有机融合的方向发展，以提升

旅游度假的能级，顺应不断升级的需求，从而实现项目中长远不同时期的

开发与经营收益

。·原生态的生活方式十具有体验价值的旅消空间场所的再造

-

层(业)与旅游度假相互融合·旅人之“情”(生活方式\审美情趣)十天然而成的“最”·

=更高审美情趣的体验之“境”核心功能外延多元化物业开发平滑收益曲线

个发展核心项目

酒店休憩活动设施

旅游娱乐设施重点发展资金回流项目

配套商务/商业设施培育中远期收益项目

住宅开发商业性物业收益特征经营性物业收益特征核心

功能

外延项目核体资金平衡项目发展供给土地价值据升间致行顺间资金·据统计，2008年度假养生市场仅北美市场就有300亿美元的产值·2008年美国有1.7亿人使用养身体闲产品，全年总销售额达280亿美元·养生体闲旅游在欧美已经升级为核心滨海旅游产品·全球养生休闲旅游产品市场份额：英国70%、意大利56%、法国60%、美国83%追求身体与心灵的健康与平衡成为国际滨海度假需求的主导趋势，以身心的

和谐体验来融合对自然生态的感观享受，正在中国高端消费领域形成主流。国际养生皮假巾场消费特征家庭收入中高等以上收入年龄25-55岁教育程度35%

-

45%左右以上大学学

历、40%为大专学历度假原因减缓压力：身体养护、个人健康心理调整、养生培训课程、户外运动、健康饮食、按摩、水疗、瑜珈、美体间致行顺间国际滨海旅游度假景区发展战略四：身心平衡是对滨海度假功能的全新诉求细分市场：SPA/健身/美体/营养/

饮食/放松/冥想/心理调节/教育/医疗…商务旅游特种病预防日常旅游康复旅游研究启示健康旅游养生休闲良

旅滨海度假旅游产业链历史文化旅游身心平衡在度假中养生，利用创新的滨海旅游

度假产品，强调天人合一，调整身心至健康状态可持续性国际滨海度假模式单纯的地产开发或者旅游开发显然都不能承担本项目的开发使命，满足可持

续开发及经营的模式才是本项目的根本出路。研究启示

本项目需要制定可持续的滨海旅游度假开发模式情境度假、游居合一攫取其有旅游价值的元素，塑造与人的居住融为一体的空间场所，将人们的居住需求提升为具有审美情境的休闲体验式生活，使游客完全融入和亨受度假环境与氛围四手均衡通过节事活动、商业性物业，沉淀一定的常住人口，激发景区活力，保证民区可持续性发展间数行同从旅游度假区的成长过程分析，前期为一级运营和酒店以及生活娱乐设施配

套建设，在酒店等服务集群形成，旅游度假区成熟后方开始进入住宅类开发

的高峰期。配套建设投资住宅价格土地价格价程区域打造起始地价参与者核心内容市场特征一级市场运营商、政府大量配套建设为主，尤其以顶级

酒店、娱乐配套群为主，基本无住宅开发区城认知低，人气缺乏，存在

明显价格天花板，需要大量配

套投入，住宅以投资与短期度

假为主亚龙湾一级市场运营商二级市场开发商土地升值，通过住宅会开发回

收区域增值，配套建设速度减

缓区域认知度提高，人气上升，二级市场繁荣，住宅价格上涨速度功能为主向度假功能为主转变二级市场开发商住宅市场高资源溢价阶段，土地出让完毕无明显的价格天花板，

度假需求为主导二级开发商利润空间一级运营商利润空间这硬成期度行程分析

项目投资开发行程具有普遍规律超过地价上涨速度，住宅以投资住宅开发末期住宅开发高峰黄金海岸间致行同配套建设投资住宅价格起步阶段快速发展阶段成熟阶段配故放数团项目的发展必须首先解决如何利用滨海资源及其配套体系，打造一流的

滨海旅游度假区，以消除区域陌生感及提高影响力，促进区域成熟。房

地产开发是区域旅游度假开发之后的一个环节，其关键在于企业根据自

身发展战略及市场成熟度来选择开发时机。住宅

开发

的

时

机

判

断价奋项自所

处阶段行程

分析房地产介入时机2房地产介入时如1间数行同本

项目

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的

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点

在

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里

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利

用

资

源

入

手!数行同项目自身资源：近600米黄金海岸线，沙滩绵长平缓、砂质细腻晶莹、海水平静湛蓝、视野开阔通透、远近山海呼应；区域内资源：国家帆船训练基地、国际帆船文化特色海岛、政府鼎

力支持、优质珍稀海鲜、历史人文资源、宗教文化资

源、闽南渔港文化、军事文化；广域资源：福建深厚的佛教文化底蕴及佛教资源、佛养生理念、

享誉海内外的茶产品、茶文化、茶养生；打造带水的特色海单游牙无实以地域文化建立产品差异化优势要加丰面的并生度假内和本项目可利用资源具有组合后的唯一性和排他性，只要寻找到合适的资

源利用形式就能形成商业性产品和经营性产品的特色与差异化优势，从

而达成项目有序而持续的开发目标。资源盘点间数行同以游乐、养生、健身、美食等经营性

功能或物业率先启动项目，追求特色

和差异化优势，以期迅速形成现实消

费与区域内影响力，同时启动主题化

高端度假养生物业的开发，满足阶段

性现金流需要，实现项目有序地滚动开发!战略阐述应体思

想：战略执行立足“海西”,放眼全球，打造具有

闽南特色的滨海旅游度假综合体!同致行同休闲生活导入全新的休闲商业业态，形成具有戏剧化生活氛国的商业情调

会议牵引

以闽南及珠三角、长三角知名企业的会议度假需求为重点，打造海西区首席白金会议度假胜地情境度假借鉴国内外滨海旅游开发最新理念，超越单纯旅游景区或单纯地产发展模式，构建具有市场潜力

的泛旅游功能与产品，打造海西经济区闽南滨海旅游度假多彩活力之城

寓居于景形成旅游价值与人文居住融为一体的空间，塑造海西旅居合一的滨海旅居天堂身心平衡占位闺南养生度假细分市场的领先者位置，提倡身、心、灵三者合一的茶禅养生度假方式四季均衡导入适合各个季节的旅游度假设施与活动，使淡季不淡，旺季有序，形成景区的持久活力项再理循六大构筑则构筑原则数

行

同项目开发环境及条件项目分析及开发建议项目传播及营销设想项目解析项目发展战略建议整体定位及物业发展建议汇报提纲：同致行同整体定位及物业发展建议综合分析可知，本项目只有按照滨海旅游度假地产的开发模式发展才有可能化解风险，立足东山而跳出东

山，才有可能寻求更大的溢价空间和更广阔的市场承接面。而陌生地区的旅游地产开发则应以旅游和度假需求为导向，有效地整合和利用区域内优势资源，以旅游度假功能为龙头，不断延展资源价值，逐步形成

特色化的版块功能，消除区域陌生感，提高区域成熟度，平衡资金收益与滚动开发的关系，以带动经营性

物业与商业性物业的全面发展。居

住健康的需求工作游乐同致行同需

求导向国内

“综会性照康养生

”帮求增长，

消费群体日渐广爱目前珠三角城市群、厦漳泉城市群的消费者已经把养生休闲当作是一种保持和促进健康的必需品，寻求新鲜的体验是养生休闲度假产品最大的度假动机国内大健康养生产业发展趋势综合性养生休闲中心”概念开始流行，并得到

迅速发展政府、公司、组织以及团体的养生体闲度假市

场日渐庞大城市郊区型养生休闲

休闲度假产品市场潜力巨大疾两治疗假期将成为

养生产业发展的最快

领

城3家

庭Spa

假期将日益增多豪华养生休闲度假目的

地日渐流行养生休闲度假将与第

二居所全面融合男性消费者数量将逐

渐增多最行顺同养生理念从内密及形式上得合养生理念及需求，引领国南养生度假市场养生培训性灵。白我

摘路-教育自我负责身心应松体息：死据养生居住养生餐饮同致行同提升品位，引领生

活风范终生致力于生活方

式的改求身、心、灵的平衡催原营葬质放中容

身体养生

疗养项目功能的选择应遵循：以经营性功能开发启动项目，商业性开发与经营性开发并重的可持续开发原则。本项目依托于优势资源背景及成熟市场条件的功能组合：旅游度假+修心养生+休闲体育+滨海娱乐+美食购物功能定位间数行同经要性开发：国际帆船俱乐部、国际潜水俱乐部世界品牌五星级假日酒店军事文化主题公园、海洋文化博览园浪漫海滨休闲体育公园海西国际茶禅养生会所商务休闲会所、商务会议别墅区滨海休闲商业街区(含闽南风味美食城)商业性开发禅佛养生主题别墅、会议别墅、滨海度假别墅

海湖双景度假公寓、海湖双景养老公寓间数行同功能

定位项目发展概念：中国·闽南50万平米国际滨海旅游度假综合体度假胜地，养生天堂。项目传播形象形象定位同致行同金汤湾客户分析客户构成特征描述次要客户本地客户(约占15%)本地生意人，彰显身份；本地公务员阶层核心客户潮汕地区客户

(

约占

3

5

%

)有私家车，成功人士老家有私房，市区拥有1至2套物业彰显身份追求生活的舒适与享受闽南金三角客户(约占40%)中产阶级，老家拥有至少一两处房产善于投资，家族式或团体形式购买投资精明，比较优柔寡断偶得客户全国旅游度假的散客(约占10%)因工作需要经常到厦门、漳州，具有投资意识在项目的不同发展阶段，客户对项目的感知价值不同，客户结构也

将随着项目的不断成熟而发生变化。鞡以现实个案见证客户的构成：间数行同黜项目不国发展阶段的套户构成岛外闽南区域高端、潮汕地区高

端客户、珠三角及长三角地区高

端客户、三北地区高端客户，部

分岛内高端客户、福建其他内陆

城市高端客户、港澳台客户由此推断，项目最终客户构成为：岛内客户不超过15%,岛外客户不少于85%岛外闽南地区及福

建内陆城市高端客

户、珠三角及长三

角地区高端客户、

三北地区高端客户、港澳台客户岛外闽南区域及潮

汕地区高

端客户、

部分三北

地区高端

客户住宅价格把

五

理

我住宅开发末班重林mm住宅开发高峰数行同土地价称区域打造研材鞡岛外君户分析购买心理：被末山滨海城市发展前景所吸引；被东山宜居的度假养生环境与人文氛国所吸引；向往与高端人群共处；被产品品质所吸引引；被项目新的居住文化和理念吸引。客户来源：以闽南金三角、潮汕地区高端休闲度假

客户为主。闽西闽北地区、珠江三角、

长三角、三北地区、港澳台等地投资度

假客户为辅。产品取向：别墅及类别墅、高层海景房、

企业会议别量、以及中小户型

投资产品购买目的第二居所，养老，养生、

度假，商务会议，投资。外地客户分析同致行同2鞡岛内套户分析：购买心理：被项目打造的高端区域形象吸引，向往与高端人群共处；被产品品质所吸引；被项目新的居住文化和理念吸引

希望获得高投资回报。产品取向：别墅及类别墅，部分居家型产品及中小户型投资产品。3购买日的：

2享受型居住，匹配身份;或改善型居住；以及看好投资回报前景客户来亚：岛内高端客户为主，部分换房及投

资客户为辅.本地容户分析数行同物业版块划分高端居住物业版块海湖双景度假物业版块特色商业/商务版块主题休憩旅游功能版块物业发展功能分区