某年重庆东岭阳光城东山项目可行性分析

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档“東嶺阳光城”项目可行性研究报告重庆建力房地产开发公司重庆庆隆达房地产开发公司2007-10-15

目录一、项目概况二、市场调研三、目标客户群定位四、项目营销定位五、项目价格定位六、项目销售、开发计划及资金需求七、编制说明表一、项目综合造价成本概算表表二、项目各项成本比例分析表表三、项目经济分析表表四、项目综合因素敏感性分析表表五、项目盈亏性分析表八、项目成功的关键因素九、可行性结论及建议一、项目概况1、项目名称：東嶺阳光城2、开发地点：东山仙鹤路与东山路交汇处3、项目性质：商住高层住宅小区（18+1和11+1）4、项目经济指标：总用地面积： 22813平方米总建筑面积： 121880平方米其中：计入容积率建筑面积： 83100 平方米A、住宅面积： 82860 平方米B、停车场负一、二层面积：29880平方米C、商业面积（停车场负三、四、五层）：8900平方米地上：240平方米建筑层数： 11+1、18+1层容积率： 3.5停车位： 646个5、投资方式：自筹资金，银行贷款6、项目开发建设单位：重庆庆隆达房地产开发公司与重庆建力房地产开发公司联合开发建设7、项目使用功能设置（见图）（1）B1、B2、号楼地下负一层至负二层均为地下停车场,负三、四、五三层为商业铺面。（2）A1、A2、B1、B2、B3、B4、C1、C2、D1、D2、D3、D4楼住宅用房8、项目的实施项目计划于2007年底开工，分段逐步开发，计划在2009年底全部建成投入使用。二、市场调研分析1、重庆市房地产投资热据市统计局的统计资料显示，重庆市上半年房地产投资走强，1－7月，重庆市房地产投资总额达32．9亿元，同比增长了18．7％。在32．9亿元的房地产投资中，同比增幅较大的是商品住宅，1－7月，全市商品住宅的投资达18．34亿元，占投资总额的56％，同比增长26．9％。其次是商业营业用房，1－7月，全市商业营业用房的投资达3．6亿元，占投资总额的11％，同比增长15．6％；而办公写字楼的投资也明显增长，1－7月，办公写字楼投资达1．82亿元，同比增长3．8％。总体来看，1－7月，重庆市房地产仍呈良好走势，商品住宅的走势比较平稳。2、重庆房地产供、需态势平稳07年上半年，重庆市房地产市场总体运行态势平稳，商品房批准预售量、商品住宅预售交易量、住宅价格继续保持不同程度的增长；二手房交易量大幅攀升，房地产二、三级市场继续保持联动发展。商品房供给量稳步增加。至5月底，重庆市两城区及郊区共发放商品房预售许可证60个，项目总投资12．54亿元，同比增长26．8％；商品房批准预售面积79．55万平方米，同比增长47．3％；其中住宅面积66．40万平方米，同比增长50．3％。总体看来，商品住宅市场有效需求增势减缓。表现在以下几个方面：一是商品房需求总量下降，住宅需求仍保持小幅上升，二是普通住宅仍然占据商品住宅消费市场的主导地位。在住宅预售登记面积中，高层住宅19．6万平方米，占总比例的41．1％；而普通住宅23．7万平方米，占总比例的49．7％；经济适用房4．4万平方米，占9．2％。三是住宅需求保持小幅增长，各类型住宅则不同的涨跌态势。比如高层和经济适用房则分别比去年同期减少6％和35％。个人购房占绝对主导地位。截至5月，重庆市两城区共预售商品房4650套，其中个人购买占99％，单位购房仅占1％；个人购买住宅达到99.8％。3、以下是项目周边楼盘调研（1）亨特上城项目楼盘综合情况地理位置位于云岩区友谊路与黔灵东路交叉口，楼盘情况共30层，分为两栋，一栋为商住楼，底下4层为商铺，第5层为转换层，6-30层为住宅。绿化率达30%。另一栋为酒店式公寓，共22层，层高4.95米，30-90平米中空跃层结构，楼盘每层8户、三部电梯，户型设计的特色在于宽客厅、窄进深，特别设计了超大主卧和超大观景台。地段优势明显，在喷水池CBD内，都市的繁华与宁静一步切换。户型特点户型面积在77-139平米之间，主力户型为107平米和130平米，共300套，层高2.9米，公摊18-20%，价格均价5800元——6000元左右，30——40的小户型精装修单价在10000元/平方米销售情况销售速度较慢，房价过高。（2）经典时代项目楼盘综合情况地理位置南明区油榨街楼盘情况项目总建筑面积为16万平方米，总占地7万平方米，一期、二期均已销售完毕，现三期电梯房，栋数：3。可销售为96套，容积率3.8，绿化率为38%，小区环境绿化较好，有网球场等配套设施。户型特点80——140平方米价格定价高层均价4900元/平方米销售情况三期已在8月22日开盘销售。销售情况较好。（3）银海嘉怡花园项目楼盘综合情况地理位置云岩区半边街28号(黑马市场后面)楼盘情况建筑规模近180000平方米,绿化率41．9%,容积率3.02。项目分三期开发，楼层有7层，11+1和22层。一、二期均为现房，小区内中庭园林面积近10000平方米,植物花卉近200种。户型特点平层、错层、复式等多种房型，户型设计多达19种,面积从80平方米至200平方米不等,同时户户设有全落地景观阳台、透空铸铁雕花栏杆;另外,还特设入户空中私家花园价格定价二期开盘价格在4900元/平方米，现5100元/平方米销售情况销售情况很好，二期在05年排号销售，现已销售98%左右，三期将在明年推出（4）蓝波湾新添卫城项目楼盘综合情况地理位置乌当区新添大道北段99号楼盘情况项目总建筑面积为：30万平方米，，2万平方米的水岸山林，绿化率达到38%，分为三期开发，一期新天卫城红景街区，主要为商业和多层房，二期蓝景街区主要为高层房，三期为别墅，户型特点整体户型偏大，一期最小户型为108平方米，二期户型最小户型为138平方米，最大240平方米价格定价现二期均价为4500元/平方米销售情况销售情况较好，去年一期已销售完毕，二期8月23日开盘。（5）、龙砚东山项目楼盘综合情况地理位置本小区位于东山半山、扶风山风景区内，区内东山楼霞胜景，东山公园，阳明祠人文、生态前年传承，被阳明山、扶风山、仙鹤山三山环抱的生态园林住宅小区楼盘情况建筑面积：41314.00米2，占地面积：27880.00米2，684套，车位个数：210个，绿化率：40.00%容积率：1.80，开盘时间：2007-9-28；入住时间：2008-8-31，11+1的小高层和6楼多层户型特点户型从95——238平方米，23种户型价格定价住宅均价：4600.00元/米2，住宅起价：4300.00元/米2；销售情况一期9月推出，共331套房源，现已销售153套。三、目标客户群定位1、目标客群特征；（1）分布区域：主流客户群分布于市区两城区，他们有强烈的老城中心生活情结（2）购买目的：居住自用为主、投资物业升值为辅（3）年龄：约为35岁—45岁（4）购买力：主力消费群购买力在28万——40万元左右（5）职业类型民营企业的高级白领及中高管理层从事商业、创业成功的中、高管理者企事业单位的领导层及专业人士私营企业主政府部门的公务员在重庆做生意的省内地、州、市以及省外成功人士客户背景、事业观点、生活态度受过高等教育，有高等职业，具开放性及创新思维，有强烈的老城中心生活情结，弃远求近。对居家的选择，有自己的主张，需要良好的人文与居住环境，要稳定感，要归属感，有时代气息。3、选购本项目的动机：（1）认同本项目的独特性，注重居住环境品味及文化格调（2）认同本项目的区域优势（3）认同本产品规划设计功能并追崇本项目的环境营造和文化基调等（4）项目附加值优于区域内其他项目（5）为本项目性能价格比所吸引4、购买行为特征：（1）主要目标客户属于事业成功人士，他们共同的特点是对前途充满信心，工作紧张繁忙，生活节奏快捷且充实，没有太多时间进行仔细的调查比较。（2）经济实力也使其不特别斤斤计较。因此销售现场、环境绿化、工地包装及广告宣传等方面的精心设计和营造对激起客户的购买欲的影响至关重要。（3）目标客户的知识层次较高，预计购买过程中将有较多的房地产专业人士介入，因此对销售员的要求将会更高。（4）目标客户对物业的评价将不单纯是依据位置、交通、平面、社区配置等物理因素进行简单评判，而会将精神层次上的感性因素加入到购买评价中，因此销售中品味和格调的营造与酝酿，尤其是对物业管理服务意识的早期展现，将会使其产生更强烈的购买欲望。综上所诉结论：他们代表是当今社会中的精英，他们事业有成，游历甚广，大部分是靠自己的努力而积累起财富。从表面上看，除了平时的住所外，还会有别的的房产，他们拥有私家车。他们的居家消费完全是个人行为，是为了发掘合适自己的生活方式，所以他们识得品牌，欣赏经典，但排斥奢华，而且也不十分关注流行，他们以适合于自己的方式生活，这种方式往往使他们看上去更为独特。他们是整个社会的中流砥柱，他们的家居态度是：舒适、稳定，要能显示自己的实力与品位。他们更看重家的意义，因为在家中可以完成自己在外面不能释放的梦想，他们把家当作是一个自己可以实现的梦想，而且从他们的家中往往就能将这个人看出个端倪。正是基于目标消费者这样的心理特征，所以本项目客户群定位在追求文化品位和资产阶级生活情调“新中产阶层“四、项目营销定位1、项目SWOT分析优势（Strengths）Ø地处市区东山片区，周边配套便利完善，实验三中、师大附中、省医等一应俱全，周边生活氛便利。Ø项目距离市中心近，出行交通方便，有多辆公交车往返。Ø产品单体通过多次省外考察学习，已研发出并有许多创新之处。Ø产品独享的优越的地理位置优势，景观资源丰富。劣势（Weaknesses）Ø项目片区居住环境差，生活阶层低，直接影响到本项目的商业物业形象的提升。Ø市政设施严重滞后，片区整体形象破旧。Ø道路设施落后，交通容易阻塞，尤其是东山路、仙鹤路。机会（Opportunities）Ø重庆旧城东扩改造的市政规划正在实施中，并且以世纪中天为龙头的房开企业对东山局部开发正发挥重要重用，从而带动区域人气和商业氛围Ø1条东山支线仙鹤路和1条主线东山路的改造工程，尤其是东山路通往水东路的贯通将提升本项目的地段商业价值和居住价值。Ø占地3.1公顷的东山文化广场和东山风景景区将美化片区形象。威胁（Threats）Ø项目所处商圈相对独立与闭塞，项目的辐射力较弱。Ø由于长期缺乏中高档消费场所，区内人群的消费习惯倾向于区外消费。2、项目主题定位“演绎生活的一种高度，享受城市第一缕阳光”项目案名以描述项目所处城市的东部，是最早迎接“阳光”的地方及项目所处位置高、一种项目独特的“高度”为主。東嶺阳光城项目形象推广主题形象定位：20万方半山生态绿色花园阳房核心推广总调性：半山绿景東嶺阳光核心推广语：東嶺阳光城，以生活辉映人生高度系列推广语：有一种生活的高度，总是被世人仰慕优于人的事业、是一种高度；宽于人的胸怀，是一种高度；大于人的气度，是一种高度；著名的人文景观，是一种高度；厚重的历史沉积，是一种高度；稀缺的地段优势，是一种高度；5、企划推广卖点诉求：地段优势——重庆的东山，阳光充足、无污染、空气指数高大环境——市政区域新规划正在改造和完善建筑风格——纯正现代风格，新潮、但不失沉稳，是区域市场的稀缺产品。户型设计——二居、三居为主，布局合理，舒适精致，属于到位型产品，为市场上的供不应求产品。总价低-----28万元--40万元之间的总价范围为消费者市场的主流需求；园林设计——独创的园林规划，完美体现环境—建筑—人的有机结合；品质优越------智能化及安防设施配套齐全；专业管理——施工单位、设计单位、物业单位的专业管理；五、项目价格定位保持优越的性价比是制胜的法宝。本项目的价格是坚持“低开高走”的原则，以及对项目的经济技术指标做了完善而精确的投资成本分析后，制定出成本价，又结合区域同类产品的市场价及顾客感受价，在项目存在其特殊性，成本较高的情况下，采取一户一价的销售定价办法。住宅价格：起价3800元/平米，均价4200元/平方米底商价格：6000——8000元/平米以上均价的制定，是严格按照项目成本核控，价格的数值是公司利润盈亏的临界点。（1）开盘价采取低价入市的手法，均价以板楼3800元/平米入市，以此试探市场，争取在短期内形成轰动效应，体现物超所值。（2）强销价在前期带动下，进入热销期后，随着工期的进展，均价定为4300元/平米，底商均价为6000元/平米。（3）续销价在强销期过后，续销期是一个平稳过渡的阶段，这个阶段广告力度有所减弱，主要消化意向客户，一期工程已全面封顶为准现房，均价定为均价提升到4500元/平米，底商均价7000元/平米。（4）收盘价如果本项目完全能够被市场所接受，最终期望值可以提升到板楼均价4680元/平米，底商均价8000元/平米。注：价格将依据项目在市场的认知度及工程进展和销售状况作阶段性调整，最终实现均价根据市场情况，向更高的目标迈进。六、项目、开发周期安排及资金需求计划项目总建筑面积为121880平米，拟计划分为2年开发完成，按单位成本为2125元/平方米，住宅销售均价按4200元/平方米，部分车库面积按4000元/平方米，商场面积按7000元/平方米测算。销售计划表时间销售产品可销售面积(M2)销售率均价销售收入（元）备注2008年8——9月住宅3000036%4200126,000,000住宅82860平方米，均价按４２００元／平方米车库500055%400020,000,000车库29880平方米，按４０００元／平方米，销售为总面积的30％,9000平方米小计35000146,000,0001218802008年10月—12月住宅2000024%420084,000,000商铺9140100%700063,980,000商场9140平方米车库400045%400016,000,000小计33140163,980,0002009年5月—7月住宅3286040%4200138,012,000商铺0000车库0000合计101000447,992,000综合总成本元237,490,886土地增值税元75,356,134按土地增值税的30％计所得税％33,786,245按收入扣减成本的25％所征收净利润元101,358,735收益率％42.7%投资回报率％31.7%备注：销售启动暂定在08年8月开盘，可销售面积分101000平方米，计划为3期销售，总销售周期控制在8个月左右。一期（08年8月—10月）销售为4200平方米，预计资金能回笼1.46亿元，二期（11—12月）销售33140平方米，预计资金回笼1.64亿资金，三期在09年5月开盘，销售周期预计3个月（5—7月）可销售面积32860，销售资金回笼1.38亿元。车库由于属于房子的附属产品，车库面积办理产权，房开公司需提前预补交土地收益金，且大多数客户不一定会购买车库，所以给车库销售工作带来很大变数。因此根据其他项目车库运作经验，车库主要还是以收取租赁费为主,只有少部分对外销售。所以本项目车库暂按销售总面积的30％核算车库销售总体收入，车库按4000元／平方米．商场按均价7000元／平方米．车库销售面积为9000平方米,自用租赁面积为20880平方米．开发周期与资金需求计划表分期开发开发时间开发量（M2）资金需求计（万元）施工方垫资（万元）年底资金缺口万元银行贷款（万元）计划销售面积销售资金回笼万元项目第一期2007年12月—08年12月70000168987000989850007914027699项目第二期2009年1月—12月5188012523500075233286017100合计121880294211200017421500010100044799备注：一期工程由施工方垫资约7000万元，但在08年7月底公司将准备9898万资金（含银行贷款），以支付施工单位所垫资金。在二期09年5月底公司将准备5000万资金，支付施工单位。七、编制各项分析表说明1、部分项目造价为概算数据。2、按均衡投入来计算建设期利息（计算本金为直接费）表一：项目综合造价成本概算编码工程项目工程量计量单位单价或费率计量单位造价或费用(元)楼面造价(元/M2)百分比(%)1、征地、拆迁补偿费拆迁补偿费8户元3,000,000征地地价36亩890000元32,060,000土地契税32,060,000元5.6%1,795,360土地公证费1项20000元20,000招投标费32,060,000元1%320,600小计37,195,960332.880.162、斟察、设计和前期费地形图测绘费21,178平方米0.14元2,965方格网测量费21,178平方米0.68元14,401总划和单体规划设计费121,880平方米10元1,218,800地质详细勘察费121,880平方米15元1,828,200城市市政用地面积1,635平方米30元49,050规划管理费141,390,000元3‰424,170设计质检站审图121,880平方米1.7元207,196放线费12栋185元2,220招标费137,236,784元1‰137,237监理费137,236,784元3‰411,710预结算审计费137,236,784元3‰411,710消防配套费22,813平方米3元68,439施工合同鉴证费141,390,000元1‰141,390项目环境影响评价收费141,390,000元3‰424,170避雷安装检测费12栋／２支55元1,320人防管理费22,813平方米10元228,130防空地下室建设费22,813平方米150元3,421,950三通：水通1项1000000元1,000,000三通：电通1项500000元500,000三通：路通1项200000元200,000平场费21,178平方米10元211,780方案评审费121,880平方米0.2元24,376（市政排污、噪音费）82,860平方米10元828,600环保费82,860平方米5元414,300高压电线移手续1项2800000元2,800,000小计14,972,114133.990.06３、建筑安装工程费地基桩工程121,880平方米30元3,656,400住宅土建工程82,860平方米1000元82,860,000地下停车场土建工程29,880平方米1200元35,856,000商业土建工程9,140平方米1000元9,140,000室内供水供电、线路安装工程49,268平方米35元1,724,384电梯安装工程20台2000004,000,000小计137,236,7841,228.180.584、（小区）配套建设费道路工程21,178平方米50元1,000,000排污排水工程2,000米400元205,000围墙工程1项300000元300,000供电安装工程1项900000元900,000景观、绿化工程121,880平方米15元1,828,200路灯工程120盏350元42,000供配电增容费3,000千瓦350元1,050,000小计5,325,20047.660.02开发直接费用194,730,0581,742.710.825、运营成本管理费用194,730,058元2%3,894,601销售费用447,992,000元1.5%6,719,880财务费用50,000,000元2%1,000,000小计11,614,481103.940.056、各项税费营业税及附加（5.5%）447,992,000元5.5%24,639,560建筑面积测量费111,740平方米1.7%1,900房屋竣工登记费358,393,600元1‰3,583,936小计28,225,396252.600.12７、不可预见不可预见费（按直接费）194,730,058元1.5%2,920,95126.140.01总造价237,490,8862,125.391.000表二、项目开发各项成本分析序号项目金额（万元）比例1征地、拆迁费372016%2前期费14976%3建筑成本费1372358%4配套建设费5332%5间接费用11615%6各项税费282312%7不可预见费2921%合计23749100%表三、项目经济分析表住宅面积82860商场面积9140车库面积9000项目变化一变化二变化三变化四变化五变化六变化七－１５－１０－５０＋５＋１０＋１５销售均价3570378039904200441046204830住宅收入295810200313210800330611400348012000365412600382813200400213800销售均价5950630066507000735077008050商业收入54,383,00057,582,00060,781,00063,980,00067,179,00070,378,00073,577,000销售均价3400360038004000420044004600车库收入31,076,00032,904,00034,732,00036,560,00038,388,00040,216,00042,044,000总收入381278550403706700426134850448563000470991150493,419,300515847450项目总成本237,490,886237,490,886237,490,886237,490,886237,490,886237,490,886237,490,886毛利润57,515,06666,486,32675,457,58684,428,84693,400,106102,371,366111,342,626所得税14,378,76616,621,58118,864,39621,107,21123,350,02625,592,84127,835,656净利润43,136,29949,864,74456,593,18963,321,63470,050,07976,778,52483,506,969销售净利润率11%12%13%14%15%16%16%收益率18%21%24%27%29%32%35%回报率24%28%32%36%39%43%47%说明：投资回报率：假定项目总成本不变，住宅、车库、商场销售均价在-１５至+１５区间变化，销售毛利润与开发总投入的变化分析，收益率：假定开发总成本不变，净现值等于零时，住宅、车库、商场销售均价在-１５至+１５区间变化，其利润、投资回报率、收益率也相继调整变动。收益率越高，说明其与行业投资平均收益水平的差别越大，即投资项目的获利空间越大。即内部收益率越高，投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。销售净利润率反映公司销售收入的盈利水平。销售净利润率比较高或提高，说明公司的获利能力较高或提高；销售净利润率比较低或降低，说明公司的成本费用支出较高或上升，应进一步分析原因是营业成本上升还是公司降价销售，是营业费用过多还是投资收益减少，以便更好地对公司经营状况进行判断。表四、项目综合因素敏感性分析项目名称基本数变化1变化2变化3变化4变化5变化6变化7变化8变化9变化10投资变化比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20项目成本(元)237490886261239974213741797213741797273114518273114518201867253284989063284989063189992708284989063销售收入(元)447992000492791200403192800492791200515190800380793200380793200537590400380793200358393600358393600利润(元)2105011142315512261894510032790494032420762821076786821789259472526013379580413716840089273404537投资回报率88.64%88.64%88.64%130.55%88.64%39.43%88.64%88.64%33.62%88.64%25.76%销售利润率46.99%46.99%46.99%56.63%46.99%28.28%46.99%46.99%25.16%46.99%20.48%说明：假定净现值为零时，项目总投资成本在降低１０％——增加２０％区间波动，同时销售收入变化率在降低10％——增加20％区间波动．征地地价费用不变。则项目综合成本和销售收入、投资回报率、销售利润率进行相应变化。从上表可以观察项目运作过程中１０种成本与收入的变化状况，供决策层参考。表五、项目盈亏平衡点分析均价4200420042004200420042004200开发量05000060000700008000090000100000固定成本0237490886237490886237490886237490886237490886237490886经营成本0247490886257490886267490886277490886287490886297490885.6销售收入0210000000252000000294000000336000000378000000420000000利润0-37,490,886-5,490,88626,509,11458,509,11490,509,114122,509,114说明：项目盈亏平衡分析：从以上盈亏平衡点分析中看出，当固定开发成本不变，可变经营成本每递增１００００万元，当项目开发量达到7万平方米时,经营成本与销售收入相交汇点即为盈亏平衡点．即也就是说在销售收入在2.94亿元时，占预测收入４.４７亿元的66%时，则项目保本不亏不盈，之后的开发量所产生的销售收入为公司的边际利润．八、项目成功的关键因素：1、项目运做的前置条件：（1）、包含项目取得的成本、项目运做的资金筹备、项目运做团队的组建等，是项目运作取得成功的基础条件。（2）、通过市场调研分析：东山区域的住宅项目要取得较高的销售价格，项目的整体定位、规划设计、单体户型设计、小区园林绿化景观设计等硬件是前提条件。（3）、项目运营团队的专业化程度是关系项目全程的重要软件资源，通过各种手段融入专业房地产运营人才，确保全程的决策、控制不失误是项目成功的重要智囊保障。2、差异化产品的塑造：通过对市场的细分，以及对竞争项目的全方位调研，针对市场需求，以及客户心理需求，最大层面上塑造产品的差异化，是赢得市场的关键因素。因此——在理解“产品差异化”的时候，不可单纯理解“产品”，产品已经不单是指单纯的产品和项目，而应该扩大外延，这里的“产品”应该是全程营销的过程。将任何一个细节体现得淋漓尽致，成为本项目成败的关键。打造细节文化，细节差异将是本项目“产品差异化”的重点。3、突破性定位：

市场定位、产品定位、规划定位、建筑风格定位、消费者定位、价格定位、品牌形象定位等是本项目成功的根本、基础点。

细分市场，以前瞻性的眼光开发项目，对市场的未来预测，参考其他项目的营销赢利以及失策点，确定本项目的开发决策。消费群体定位，前瞻性消费群体定位成为产品差异化的突破点，也是本项目突破点。4、专业的营销推广

市场在不断变化，需要一只过硬的专业营销队伍支撑，同时及时把握市场变化相应调整策略。建立本项目核心价值体系，通过符合产品特性的营销推广，树立项目市场形象和定位，将是本项目在实际操作过程中的核心。九、可行性分析结论：通过以上分析，可以得出以下结论：1、东山区域的市政新规划的实施，市民对东山的关注度将提高，该区域将具有供需两旺的良好市场背景。2、在绕城线、水东路等主要干道未全线贯通、地段价值尚未全面凸现时，凭借较为合理的现时价格取得土地，使本项目拥有较大的增值空间。3、在仙鹤路、东山路、水东路贯通后，项目将势必被众多客户所看好，项目独特的、适合人居等特点将显现，将大幅提升项目开发价值。4、通过以上各项经济分析，较高的投资回报是本项目值得运作的关键因素所在。因此，通过全面权衡、综合分析东山地块“東嶺阳光城”项目运作是可赢利、可行的、可实施的。精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档中国农药连锁第一品牌中国农药连锁第一品牌北京xxx农化产品营销有限公司总部工作手册目录第一部分企业宗旨 2第二部分战略规划 3第三部分组织架构 4第四部分部门职能 6第一章财务部职责 6第二章企划部职责 7第三章拓展部职责 8第四章采购部职责 10第五章行政管理部职责 11第五部分业务流程 14第一章特许店加盟建店流程 14第二章直营店建店流程 16第三章采购配送业务流程 18第六部分总部管理手册 21第一章xxx公司人事管理手册 21第一节概述 21第二节人员的招聘 21第三节人员的录用 23第四节员工管理 26第五节假期 27第六节培训 28第七节薪酬办法 30第八节绩效考核 32附录薪酬实施方案 33第二章xxx公司财务管理手册 37第一节总则 37第二节财务人员岗位职责 37第三节现金管理 38第四节固定资产管理 39第五节无形资产管理 41第六节利润分配管理 42第七节费用管理 43第八节财务报告和财务分析 43第九节票据管理 45第十节费用管理办法 47第十一节财务制度 50第三章xxx公司行政管理手册 51第一节办公用品管理办法 51第二节通讯管理办法 52第三节办公秩序管理办法 53第五节文件、传真管理办法 55第七部分加盟商管理手册 57第一章总则 57第一节加盟商管理基本原则 57第二节其他原则 57第二章总部和加盟商商务关系阐述 58第一节相关定义 58第二节加盟商的权利和义务 59第三节总部的权利和义务 60第三章加盟店申请建店流程 62第四章加盟商的选择 62第五章加盟店等级评估 62第一节直营店等级评估和升级标准 63第二节加盟商等级评估和升级标准 65第三节加盟商和直营店评级方法 68第四节评级结果的运用 68第一部分企业宗旨北京xxx农化产品营销有限公司（以下简称xxx公司）是由华北最大的农药除草剂生产商—河北xxx有限责任公司发起并投资控股，从山东、河北两省优选100家县级农资产品经销商加盟、与台湾专门从事连锁经营管理顾问公司、农药界有管理经验的自然人共同入股投资组建成立的股份有限公司，注册资金3000万元人民币。xxx公司的发起人，河北xxx有限公司，是全国50家农药骨干企业之一，国家大型二类企业，化工部定点生产除草剂的厂家。xxx公司的核心业务资源在于从事农药的连锁加盟店业务。通过搭建从事农药连锁业务的平台，对农药生产厂家和下级经销商进行整合。断吸纳产品质量好、适合农业生产需要的优秀生产企业和高新研发机构来扩大公司的产品供应能力和整体资源，将与国外跨国农药公司进行强强联合，真正达到规模经营的国际模式，打造中国乃至国际的农化产品连锁经营的航母。对xxx公司而言，其企业宗旨为：采用连锁经营模式，建立一个高效低成本的农药产品销售通路。向农药经销商和农药生产厂家提供高质量的服务，即由传统的销售产品向销售服务转型，创建符合现代中国农业需要的农资产品“连锁营销网络”。服务中国农业生产：用连锁经营的方式，向中国农业生产者提供高品质，低成本的农业生产资料和农业生产技术服务，使中国农业生产水平迅速提高，使中国成为世界农业强国。服务中国农资企业：建立连锁加盟制度，向加盟经销商提供最优质的服务，使经销商迅速提高经营效益，管理水平和竞争能力。根据市场信息和产品销售计划进行统一采购，向经销商提供质量价格比最优的产品。对采购产品按销售计划进行配送服务，并指导、帮助股东经销商发展乡镇级零售终端，达到提高经济效益的目的。提供配送设施和计算机信息化管理系统服务：根据股东的需要，为股东经销商实现其配送功能，公司统一配置100辆皮卡车，向基层用户提供配送服务，还将根据具体需要向股东经销商配置计算机信息化管理系统，以提高其管理、经营能力。更好的服务于农民，为我国的农业发展作贡献。第二部分战略规划xxx公司的战略规划分为远景规划和近期规划两个部分。xxx公司的远景规划是：创造中国第一家农药连锁品牌。用三到五年的时间，连锁营销体系销售总额超过20亿元。在全中国10个主要农业大省建立“农药连锁管理体系”，xxx公司直接供货，并进行连锁管理的零售商超过10000家。xxx公司的近期规划是：到2005年12月，在山东、河北、河南三省建立2100家xxx品牌的农药连锁零售店。零售店：1、2000家xxx品牌农药零售店中：直营店：100—130家特许加盟零售店：1870—1900家2、所有xxx零售店中销售的农药产品：50%以上的品种是xxx公司的采购配送系统提供。65%以上的销售额是通过销售xxx总部配送的产品获得的。80%以上销售利润是销售xxx总部配送的产品所产生的。3、xxx品牌农药零售店，农药产品年销售总额超过8个亿元人民币。4、xxx品牌农药零售店，专有销售权的农药产品超过100个品种。xxx总部：1、公司资产：累计经营利润3000万元人民币。无形资产评估值超过2亿元人民币。2、产品销售运行：订单销售率超过80%（指实际销售/计划销售×100%）流动资金年周转率8次以上总部产品销售运营成本低于销售总额的3%3、进行适度的资本运营第三部分组织架构xxx公司现阶段的组织机构图为：：xxx公司现阶段的岗位机构图为：第四部分部门职能根据xxx公司现在的组织机构，公司现有部门五个，分别是：财务部，企划部、拓展部、采购部和行政管理部。第一章财务部职责财务部职责概述：会计核算财务管理税务管理财务部职责详述一、会计核算负责拟订公司会计政策和会计方法的具体实施方案。负责公司资产、负债、所有者权益及收入、成本费用、利润的会计核算。负责公司财务报表的编制。负责公司会计档案管理。二、财务管理组织制定公司有关的财务指标计划，并检查、监督计划的执行情况。负责拟订公司的财务管理制度，经上级审定后监督执行。经公司授权，负责组织全公司的财务预算制度的拟订。负责编制财务预算，指导公司其他部门编制成本、费用预算，并对预算的执行情况进行监控。负责制定各类财务标准，并对标准的执行情况进行监控。在公司授权的范围内，办理投、融资事务并负责全公司的投、融资管理。负责公司固定资产、在建工程及专项基金的财务管理。负责公司存货的财务管理。负责公司资金管理及调度。负责编写财务分析及经济活动分析报告，为经营决策提供信息。负责公司的财务风险管理（包括资产负债风险、信用风险等）。负责公司的成本管理工作，包括成本计划、成本控制、成本核算和成本分析的管理工作。负责公司的现金管理，包括支付给员工个人的现金支出以及现金报销。负责公司的各项业务的收支工作。三、税务管理负责公司税务策略的制定，并依法纳税。 负责业务范围内的外部联系，接受国家法律规定的相关部门的管理。第二章企划部职责企划部职责概述：进行总部品牌和产品的策划、市场运作及方案实施负责制定拓展市场的相关计划。企划部职责详述：进行总部品牌和产品的策划、市场运作及方案实施结合市场拓展计划制定长期和短期的xxx品牌的市场推广计划。结合品牌推广计划制定出各地区的品牌推广实施方案并负责实施。年终对全年的品牌推广计划进行总结并结合实际情况修订品牌推广计划。负责xxx公司导入产品的整体宣传策划方案的制定。配合加盟商和直营店进行产品的宣传推广实施。年终对全年的产品推广作出总结、出具总结报告。负责制定拓展市场的相关计划。负责拟定年度开拓市场的规划根据做出的年度计划进行年度的资金预算报公司总经理审批根据年度计划，将计划目标分解到月，制定出月度开拓市场计划策划符合实际的加盟商、特许店的支持实施方案将各地区加盟商市场开拓情况加以总结第三章拓展部职责拓展部职责概述：配合加盟商进行店面的建设对加盟商和直营店的相关人员进行培训。对加盟商和直营店的相关状况进行评估。对企划部制定的市场开拓计划进行必要的支持。完善建立公司与加盟商之间的网络信息系统并进行相关数据信息处理工作。进行总部品牌和产品的策划、市场运作及方案实施对加盟商店面进行后续维护。拓展部职责详述对加盟商和直营店的相关人员进行培训。制定与加盟商的沟通方案并加以实施了解加盟商的相关需求，针对需求制定培训计划。对加盟商、直营店进行管理方面和技术方面的培训并落实培训所需的师资。负责实施培训计划，对计划中的时间、地点人员等相关细节进行落实。培训会议的组织与安排制定并完善培训手册。对加盟商和直营店的相关状况进行评估。制定并完善对加盟商和直营店评估升级的相关标准。每年对加盟商和直营店进行等级评估。对企划部制定的市场开拓计划进行必要的支持。进行加盟商或直营店所在地的市场调研。加盟商或直营店所在地新闻发布会、加盟说明会、加盟展览会的协作。对相关的市场开拓计划、策划方案进行实施。负责对外宣传手册的编写、版面设计及输出。完善建立公司与加盟商之间的网络信息系统并进行相关数据信息处理工作。了解加盟商对信息方面的需求。收集、汇总、处理加盟商和直营店的相关数据信息。规划电脑的配发方案及分期导入的管理，并负责信息系统的服务运行。建立加盟商和直营店的信息档案，为公司的决策提供科学依据。建立并维护总部和加盟商之间的网络信息交换系统。对加盟商及直营店在操作信息系统中出现的各种问题提供必要的技术支持。实施各地区市场的拓展计划，负责加盟商的招募工作。根据公司开拓市场年度计划制定出符合实际的地区开拓市场计划组织、安排地区拓展人员，对地区拓展人员提供工作指导。完成部门制定的开拓市场规划。根据计划进行加盟商的招募工作。监督、控制拓展员的工作保证地区计划的顺利实现。对加盟商店铺的工程情况进行监督控制协助制作直营店、特许店装修设计方案；负责CIS中店铺识别体系的设计协助工作；对拓展员进行工程知识培训。监督直营店、特许店、店铺VI、SI执行。在施工过程中，按照国家有关标准及公司的质量规定，对工艺流程、工艺质量进行严格把关，对隐蔽工程进行严格的督核。协助直营店、特许店装修，贯彻公司店铺VI、SI需求。整体工程竣工后，协助直营店进行工程验收。制作《工程手册》指导直营店、特许店装修。对加盟商店面进行后续维护。收集整理汇总加盟店面交付使用后的相关信息。对加盟商店面进行回访和调查，监督店面管理的进行，持续帮助直营店提升管理水平。建立客户档案并妥善管理。第四章采购部职责采购部职责概述负责产品的导入工作负责所购入产品的销售工作制定采购和销售的年计划采购部职责详述负责产品的导入工作积极有效地进行市场调研，寻找市场和商业机会，并向公司提交市场调研报告或商业计划书，作好加盟商及直营店对产品需求，完成公司对肥料及农药产品的引进工作。对于加盟商及直营店提出的产品需求，联系货源、组织采购，导入该需求产品。不能满足客户的需求时，应将详细原因及时告知客户，并将情况记录在案。收集供应商信息，建立供应商档案。负责所购入产品的销售工作制定所购产品的销售计划，并进行销售品种组合，销售价格制定、销售策略制定等相关工作。根据客户的需求，及时调整销售计划，完成公司下达的年度利润指标。对所销售产品的销售状况做出总结，为下一年度的销售计划的编制提供依据。负责所销售产品的回款工作。负责向供货厂商付款的工作。制定采购和销售的年计划每年年初制定采购和销售的年度计划根据年度计划制定具体的实施方案每年年终针对计划进行总结并上报总经理处。第五章行政管理部职责行政管理部职责概述负责公司人力资源建设和人力资源管理.公司行政事务管理公司文秘工作公司相关法律事务公司后勤保障行政管理部职责详述人力资源规划与制度负责贯彻执行国家有关人事方面的政策法规，结合本公司情况，制定并实施公司的人力资源规划和计划。负责拟订和修改公司的人事、劳资、培训等方面的政策及规章制度，经批准后，负责监督执行。人力资源基础工作管理负责公司外部人才储备体系及内部人才梯队建设，对人才的任用提出建议。根据各部门的人力需求计划，负责对人才引进和招聘工作，并负责员工的辞退及内部调配。负责办理员工劳动合同的签订、续订、入职和离退职等人事手续。根据公司员工的实际状况和企业发展的需要，结合各部门的意见和需求，制定并实施公司的人员培训计划。负责公司员工的社会保障工作。代表公司同代表员工的工会共同处理劳动纠纷。负责专业技术人员的职称评定申报管理和专业职务的聘任工作。负责员工的劳动关系、员工档案、奖惩、考勤等管理工作。负责制定员工职业生涯规划。公司行政事务管理负责公司对外公共关系和重大事件的协调。负责汇总公司年度综合性资料，草拟公司年度总结、工作计划和其它综合性文稿。协调公司职能部门及业务部门之间的工作关系。参与公司发展规划的拟定、年度经营计划的编制和公司重大决策事项的讨论。负责公司企业文化建设。负责公司办公用品和办公用资产的管理，制定公司及各部门的办公用品和办公用资产的定额和标准，并负责办公用品的保管和发放。进行办公用品的采购工作。负责公司的保密工作，制定有关保密工作的制度，并监督制度的执行情况。负责公司的通讯设施的管理。负责公司的对外接待工作。负责公司总部的信息化建设。公司文秘工作负责组织公司有关会议，做好会议考勤，进行会议记录，编写会议纪要，并督促会议精神的贯彻实施。负责草拟、审核或转发以公司名义颁布的各类文件、报告及函件。负责公司印鉴和介绍信的管理。负责审核签发各种盖章的空白文件、合同、协议。对对外签署的文件、合同、协议的回收与监督。负责报刊、杂志、信函和传真的订阅及收发工作。负责公司行政性文件的打印和复印工作。负责公司档案管理工作。法律事务负责收集、整理和研究与本公司业务相关的各种法律、政策、规定以及法律文件和资料。为本公司新开业务的合法性提供法律意见，并负责有关法律文件的起草和法律事务的处理。负责指导和处理本公司对外经济纠纷的诉讼及相关法律事务。负责处理本公司的非诉讼性经济案件。后勤保障负责公司员工就餐管理。负责公司的卫生工作。负责对公司总部其他部门的工作进行支持。其他后勤保障工作。制度管理负责总结管理经验，组织制定和完善企业管理规章制度和机制，并组织实施。负责监督公司各项规章制度的执行，对执行中出现的问题及时向总经理汇报并提出处理意见。第五部分业务流程xxx公司的业务流程分为两个部分：即：核心业务流程（即店面加盟流程），采购和配送业务流程。第一章特许店加盟建店流程主要步骤描述负责部门传递文件1．确定特许加盟商加盟商根据总部要求，填写推荐单，并签署相关意见，推荐特许加盟商加盟商加盟商提供《推荐单》2．拓展员与待加盟店铺进行沟通拓展员与相关店铺进行沟通，确认如下事项：xxx连锁经营理念店铺成为特许店的优势讨论店铺的建店意向如有建店意向沟通拓展部3．总部审批拓展员根据调研情况签署审批单，在审批单上填写对特许加盟店的意见。拓展员将审批单传至总部，拓展部和总经理在审批单上签署审批意见。总部、拓展部总部提供《审批单》4．签订加盟合同拓展员协助向特许加盟商解释特许经营合同的相关细节。拓展员和直营店负责人签署加盟合同。总部、拓展部总部提供《特许经营合同》5．合同审定并交纳加盟金公司法律顾问审定合同具备法律效力。加盟商协助拓展员向店铺收取加盟金。拓展员负责将加盟金汇入公司帐户。拓展部、加盟商6．确定店址拓展员协助特许加盟店铺选择店址。特许加盟店铺签署房屋租赁合同拓展部7．设计装修店面工程监理按特许店VI设计店面设计方案及图纸传回公司，工程监理审核其是否符合要求设计合格后，工程监理与木工沟通交底施工清洁店面拓展部拓展部提供《装修方案》8．人员配备及培训（可选）直营店协助特许加盟商进行人员配备拓展部对相关人员进行培训拓展部9．对店面进行验收工程监理按公司要求验收加盟店铺装修情况商品上架情况拓展部10．特许加盟店铺开业特许加盟店铺开业特许加盟店铺11．备案将资料收集齐全交回公司存档拓展部《特许加盟申请书》（行政管理部）《特许经营合同》（行政管理部）《特许店铺设计图纸》（行政管理部）《特许店铺店面照片》（行政管理部）该店《营业执照复印件》（行政管理部）《特许商情况简介》（行政管理部）第二章直营店建店流程主要步骤描述负责部门提供文件1．选择经销商（可跳过）企划部通过经销商名录选择经销商拓展部《经销商名录》2．与待加盟经销商进行沟通拓展员、省督导与待加盟经销商进行沟通如下事项：公司介绍加盟业务介绍获利和前景描述拓展部《公司简介》《加盟手册》《加盟流程图》《星级标准》3．对待加盟经销商状况进行初检拓展员对待加盟经销商状况做初步的判断，确认以下事项：认同公司经营理念有加盟意向所处商圈符合公司要求公司规模、营运能力、市场状况确保待加盟经销商接受合同条款拓展部公司提供《区域加盟商合作合同》《共同投资建立德利得直营店合同》经销商提供《农业经营许可证》《营业执照》4．申请人填写申请表拓展员提供加盟申请表在待加盟经销商填写的申请表上填写审批意见xxx销售经理签署审批意见拓展部xxx销售部提供《加盟申请表》《审批意见表》5．省督导进行复审省区经理核实待加盟店铺资料考察待加盟店铺的资信情况和合作态度签署审批意见拓展部同上6．公司审批拓展部经理审查审批流程审查申请人资料领导签署最终审批意见拓展部同上7．待加盟经销商加盟加盟商和公司签署加盟合同xxx公司签署合同并加盖公章加盟商交纳加盟金xxx开具发票拓展部公司提供《区域经销商合同》《加盟金发票》8．培训加盟商（可选）组织加盟商参加院校或专人培训通知企划部拓展部9．拓展员继续同加盟商进行接洽解释建立直营店合同确保加盟商接受合同拓展部公司提供《建立xxx直营店合同》《建店流程图》《星级评估标准》《VI挂图》10．加盟商选择店址加盟商按照总部的要求选择店址，并上交资料加盟商11．考察商圈范围拓展员考察商圈范围考察店面大小、销售氛围、安全因素等在店面资料报告书中签署意见拓展部拓展员提供《店面资料报告书》12．签订合同加盟商同房东签订房屋租赁合同拓展员加盟商和xxx公司签署建立直营店合同拓展部公司提供：《共同投资建立xxx直营店合同》《商标使用权合同》加盟商提供：《房屋租赁合同》或《房产证明》13．加盟商办理营业执照拓展员协助加盟商进行如下工作：评估验资办照（办照应由加盟商办理，若加盟商实在无暇办理，拓展员可协助其工作）行政管理部负责提供公司的相关资料加盟商（拓展部行政管理部）公司提供《企业法人经营执照》（副本）复印件《农药经营许可证》复印件《资产评估书》《股东会决议》《评估书》《评估委托书》《资产评估承诺书》《公司章程》《共同投资建立直营店》补充协议一式三份《告知函》说明：以上皆加盖公章14．店面装修拓展部协助店面装潢设计施工验收清洁设施安置商品上架拓展部《VI手册》15．人员招募、培训加盟商按照公司的要求进行人员的招募、培训公司对加盟商的人员招募、培训给予必要的支持（企划部）拓展部16．验收店铺省区经理全面验收并向公司提交验收报告拓展部《验收报告》17．店面开业店面开业公司提供店面手册和VI挂图加盟商《店面手册》《VI挂图》18．归档将所有资料收集回由行政管理部进行备案行政管理部特许加盟申请书（行政管理部）特许经营合同（行政管理部）特许店铺设计图纸（行政管理部）特许店铺店面照片（行政管理部）该店营业执照复印件（行政管理部）特许商情况简介（行政管理部）第三章采购配送业务流程说明：在现行阶段，xxx公司的采购业务和配送业务基于一体。主要步骤描述负责部门提供文件1．市场调研拓展部、企划部、采购部对加盟商和直营店的相关需求信息进行了解。采购配送部对往年的信息记录进行分析、整理采购配送部出具市场调研报告拓展部采购配送部采购配送部《市场调研报告》2．寻找货源采购配送部根据市场调研报告分析加盟商和直营店的需求状况采购配送部根据分析的结果寻找货源和生产厂商采购配送部同上3．选择供货商采购配送部进行供货商的选择，主要考虑以下因素：供货商的知名度供货商生产产品的质量供货商的信誉情况，能否按期交货供货商的生产能力和其他相关信息采购配送部采购配送部提供《供货商评估标准》4．确认需求信息采购配送部同直营店或加盟商进行沟通，确认店铺需求信息采购配送部5．将需求信息发给供货商采购配送部根据核实过的需求信息，整理、分类后交给供货商采购配送部《产品需求单》6．供货商生产（6。7合并）供货商根据产品需求单进行生产供货商同上7．供货商发货供货商将生产出来的产品直接发给直营店或加盟商同上发货单8．确认收货采购配送部根据收货单确认加盟商或直营店的收货情况采购配送部从加盟商或直营店收取相应货款，要求主要采取电汇的方式进行采购配送部发货单收货单9．付款采购配送部将货款统一交至财务部财务部向供货商付款采购配送部财务部10．备案采购部将所有资料收集回公司交财务部备案采购部市场调查报告发货情况回款信息采购单收货单产品需求单合同（交行政）第六部分总部管理手册xxx公司总部管理手册由以下几部分组成：《xxx公司人事管理手册》，《xxx公司财务管理手册》、《xxx公司行政管理手册》。第一章xxx公司人事管理手册第一节概述为了规范北京xxx农化产品营销有限公司的人事管理情况，特制定本手册。本手册的制定依据是《中华人民共和国劳动法》，相关法规以及公司有关原则、政策、规定等。本手册由以下几个部分组成：人员的招聘人员的录用员工管理假期培训第二节人员的招聘招聘及招聘原则：在因员工离职、组织机构调整、业务发展需要以及其他原因造成的岗位空缺或者为公司的未来发展储备人才的情况下，需进行招聘。公司招聘的基本原则是实行公开招聘，全面考核，择优录用；招聘员工的基本素质要适合所需岗位的任职资格要求。招聘方式及手段公司招聘可以采取多种方式，如内部招聘、学校招聘、人才市场招聘、报刊媒体招聘、网络招聘、猎头公司等。内部招聘：即通过对内发布招聘信息，面向公司内部人员进行招聘；学校招聘：通过参加大专院校组织的招聘会，发布招聘信息，从应届毕业生中招聘公司所需要的人才；人才市场招聘：即通过在人才市场发布招聘信息，或者和人才市场建立长期稳定的合作管理、获取公司需要的相关专业人才的资料；报刊媒体招聘：即通过在报刊媒体上刊登广告、发布招聘信息；网络招聘：即通过招聘网站刊登招聘信息，或者和人才网站如前程无忧、中华英才网建立长期稳定的合作关系获取所需的相关人才的资料；猎头公司招聘：即通过和猎头公司联系招聘对公司发展有价值的高级管理人才和经营人才。公司将根据实际需要，选择适合的招聘方式，招聘所需要的人才。公司招聘人员的程序为：用人部门根据部门实际需求，填写《固定从业人员需求申请表》提出用人申请，报行政管理部；行政管理部将从各部门汇总的用人需求计划，报总经理签字批准；人力资源主管部门依据总经理签字批准后的用人需求计划对外发布招聘信息；报名登记资格审查；考核（面试、复试）；报批、录用；岗前培训；模拟上岗或试用；转正。公司对外招聘的归口管理部门是公司的行政管理部，公司各部门领导应在每年12月25日前向公司行政管理部提出《年度人员计划需求表》（见附录，下同），经总经理审核批准后，留行政管理部备案，作为次年招聘的依据。当有计划外的人员需求或者因员工异动造成岗位空缺时，部门领导可填写《临时人员需求表》，经总经理批准后，留行政管理部备案。聘任（解除聘任）的审批权总经理由董事会聘任（解聘）；副总经理，由总经理提名，报董事会进行聘任（解聘）的审批；财务负责人的聘任（解聘），按《公司法》有关规定执行，人选由总经理提名，报董事会聘任（解聘）；部门经理（主任）由总经理聘任（解聘），部门副经理（副主任）由部门经理（主任）提名，报总经理聘任（解聘）；主管、职员的聘任按照分级管理原则由用人部门聘任，解聘需出具解聘报告，并上报总经理审批；法律顾问、投资顾问、技术顾问等专家顾问的聘用（解聘）由用人部门报总经理审批；。解除员工劳动合同的，按分级管理原则报总经理审批。解聘和辞职聘任期内失职、渎职、违法乱纪造成重大损失或不能胜任本岗位工作的要随时解聘免职；受聘的管理人员在聘期内本人要求辞职的，必须提前一个月写出辞职报告递交至直接上级和行政管理部，在辞职被批准后并完成所有辞职手续后方可离岗。对于擅离岗位造成的损失应追究责任人的责任；管理人员在聘任期内解聘、辞职者，由其直接上级指定人选代理，需进行内部招聘的，应通知行政管理部在一周内公布出内部招聘通知。员工接到任职通知后，应于一周内将移交手续办理完毕，就任新职。其薪资待遇自晋升之日起按新的岗位待遇执行。部门经理任期二年，副总经理任期三年。管理人员任期届满后，重新进行竞聘。特殊岗位与特殊情况经董事会批准后可结合具体情况执行。第三节人员的录用新招聘录用的人员必须试用，经试用合格后方可转正成为正式员工。新招的员工在试用期内，如果因品行或能力问题而不适合岗位的要求，公司可根据具体情况通知当事人中止试用并解除试用劳动合同，新招员工在试用期内也可以向公司提出中止试用和解除试用劳动合同。员工一经录用，必须遵守公司所有的规章制度，并按以下要求办理好相应手续：填写《基本情况表》；签订《试用劳动合同》；递交1寸彩色照片4张；递交身份证复印件、学历证（学位证）复印件、常住户口复印件各1份；能够证明本人健康状况的体检表。试用期限对于新招聘的员工，要按不同的岗位确定不同的试用期限如下：管理人员试用期为3个月；营销人员（市场拓展人员）试用期为3个月；试用期限最长不超过6个月，如经试用部门提议（或试用人员申请）、送行政管理部审核，报分管领导审定同意，可适当缩短或延长其试用期限（营销人员如需延长试用，其延长期最长不超过3个月）。试用期限在试用期合同结束为准。当在职员工的职位发生提升时，要对其实行试用（同级调岗或副职升正职免试用），试用期一般为3个月，业绩优秀者可按第十九条转正程序申报缩短试用期，提前转正。转正（或延期）申报程序试用期满（或试用人员提出提前转正）后，试用人员愿意转正（或延期转正）的，由试用人员提出转正（或延期转正）申请和试用期自我总结报告，部门签署试用鉴定意见；送行政管理部审核，由用人部门和行政管理部共同填写《新进人员评定表》；由公司总经理进行审批，同意转正的，由行政事务管理部行文正式聘任并向聘任人员发放《转正通知单》。试用人员试用期的工资待遇，原则上按公司现行工资方案以及试用岗位工资标准的最低档次的80％执行，不享受补贴；存在特殊情况的，由行政管理部与当事人面议商定。凡是本公司在册员工，均应与公司签订劳动合同，确立劳动关系，明确双方的权利和义务。员工在加入xxx时，由行政管理部代表公司与员工签订劳动合同。劳动合同履行期间，公司变换名称、法定代表人、负责人，或劳动者经公安机关批准改变姓名的，不影响劳动合同的履行。公司劳动合同的期限为：长期合同5年；中期合同3年；短期合同1年；试用期合同1－6个月。公司原则上同每位员工签定一年的劳动合同。劳动合同的签订：当试用的员工试用期满并被批准转正后，即可协商签订正式劳动合同；对于公司的机要、重要、专业岗位，要根据实际情况来特别约定年限，实际聘用期限依据聘约确定。机要、重要、专业岗位的界定机要岗位的界定：行政管理部行政专员；重要岗位的界定：部门负责人以上岗位，营销系统管理岗位，供销配送系统管理岗位；专业岗位人员的界定：有初级以上专业技术职称或其他相应的专业技术任职资格并经公司聘任为财务等系列专业岗位的人员。合同的续签、变更、解除、终止等，按原合同约定条件及相应条款执行。发生劳动合同与劳资关系纠纷时，先由公司行政管理部，按照公司的政策制度及公平合理的原则调解处理；如行政管理部调解无效，则报请劳动争议调解委员会调解；调解不成，任何一方均可向当地劳动争议仲裁委员会申请仲裁。也可以直接向当地人民法院起诉。公司人员一经录用后，应由公司行政管理部填写相应的表格建立相关的人事档案。公司的人事档案应包含下列内容：员工的基本情况：包括员工个人的《基本信息登记表》，个人一寸免冠照片四张、常住户口复印件、学历（学位）和身份证复印件等；员工的劳动合同；员工录用的相应表格：包括《新进人员评定表》和《转正通知单》；第四节员工管理考勤规定及管理办法：正常工作员工应与早上8：30前进入公司，5：00下班，中午午餐时间为一个小时；每周六和日及国家法定节假日休息，其他因季节性因素或其他原因导致工作时间的调整由行政管理部另行通知；员工出差应填写《出差申请表》，办完审批手续后，送行政管理部备案；凡迟到或早退达5分钟（含5分钟）者，每次罚款10元。迟到、早退超过30分钟（含30分钟）以上，按旷工半天处理；超过2小时（含2小时）以上，按旷工一天处理。每旷工半天，除扣发半天工资外、另罚款100元/半天，每旷工一天，除扣发当天工资外、另罚款200元/天；连续旷工或累计旷工达规定时限，予以除名处理；以上罚款，从违规者每月工资中相应扣除；劳动纪律严格遵守工作纪律，不迟到、不早退、工作时间外出应向有关领导请示，并办理有关外出手续。上班时间应注意以下事项，违反以下事项者，每项/次罚10元：上班时间坚守工作岗位，不随意窜岗；上班时间不允许闲谈、吃零食或打瞌睡；上班时间不得干私活、看与工作无关的书刊；服从领导安排的各项工作。第五节假期员工假期种类及天数员工除公司规定每周休息外，国家法定休假日为：元旦1天（元月一日）；春节3天（正月初一、初二、初三）；“三八”妇女节半天（三月八日下午，仅针对女员工而言）；“五一”劳动节3天（五月一日、二日、三日）；国庆节3天（十月一日、二日、三日）。婚假员工在公司连续工作满三年者，符合法定结婚条件，凭结婚证明，经公司领导批准，给予婚假3天（女满23周岁，男满25周岁可享受7天婚假），配偶在外地工作并需要到该地完婚的，另给予实际路程假。产假已婚女员工在公司连续工作满三年，年龄在21周岁以上者生育第一胎，给予产假90天，已婚女员工在24周岁以上生育第一胎者，增加晚育假14天，已婚男员工，年龄在23岁以上且生育第一胎者，可给男方护理假3天；做计划生育手术（结扎、引产）的，按规定享受7天假期，并办理有关请假手续。休假职工休假后应继续留用公司两年，其间不辞职或被公司辞退的。丧假员工祖父母、外祖父母、父母、配偶、子女、同胞兄弟（姐妹）、孙子女、外孙子女去世时，给丧假3天，到外地奔丧的另加路程假。事假员工遇事须在工作日办理的，事前应申请事假，事假不经批准的一律按旷工论处，事假不满半天的按半天扣除当日工资及补贴、不满一天的按一天扣发当日工资及补贴（确因特殊情况经公司领导批准同意除外）。病假员工因个人原因患病需请病假，病假期间只给予员工一天的工资收入。请病假2天以上的，在病假结束时，需凭医院相关证明（如：药费单、医生证明、住院证明等）销假。有作假行为者按旷工论处。病假一年累计不能超过二个月，原则上超过二个月按自动辞职处理（特殊情况经批准同意的除外）。假期有关规定所有员工的请假按公司规定的管理权限审批后，由所在部门登记并核发准假条，销假时，请假人凭准假条到原核发准假部门核销，超假期而未按时核销又不办理续假手续的按旷工处理。每月月终后3天内由所在部门汇总上月请假数据报经理行政管理部备案；公司规定的婚假、丧假、且在规定的期限的，发给固定岗位工资（不含补贴），其他假期不发工资，月内累计请假不超2天，请假期间的浮动岗位工资按足额计发；超过2天，按实际天数扣除当期浮动岗位工资。公司员工该月请假超过5天的，不参加当月的绩效考核；员工产假按其固定岗位工资的70%计算生活费，生活费在员工休满产假恢复工作后一年补发；休假两年后辞职或被公司辞退的，扣回补发给员工的工资。请假期间享受工资的，要在假期满3天内到所在部门销假，经公司行政管理部门核实同意后随工资发给。日工资标准额按”月实发基本工资标准÷实际出勤日”计算。请假审批权限：职员（包括主管）：1日~3日（含3日）由部门负责人审批；3日（含）以上报上部门负责人报公司总经理或其授权人审批。部门领导：2日（含）以上报公司总经理（或其授权人）审批。第六节培训为配合企业发展的需要，开发员工的潜能，提高员工素质和能力，公司对员工进行各种教育和培训。员工的教育和培训应根据其所从事的实际工作需要，以岗位培训和专业培训为主，员工应通过教育和培训充实自己的知识，提高自己的实际工作能力。对高层管理人员，重点培养现代企业管理所需的理论、观点和思维方式，提高决策的科学性、系统性和前瞻性，形成一支初步具备职业经理人素质的高层管理人员；对中层管理人员，重点培养适应企业管理和发展需要的知识和技能以及不断更新这些知识和技能的方法和手段，提高职业素养，开始建立中级职业经理人队伍，并为公司的发展储备一批合格的人才；对基层人员，重点培养其所从事岗位所需的知识和技能，挖掘有发展潜力的培养对象，掌握各职能部门的专业知识、竞争能力、自信心、合作精神、职业道德，能胜任要求不断提高的各项工作；所有员工都应学习公司、本部门的各项规章制度，掌握各自的岗位职责和要求，学会业务知识和操作技能。培训的方式岗前培训：新进员工实施一、二级岗前培训，其中一级培训由行政管理部组织实施，培训内容包括：企业基本情况、规章制度、行为规范等；二级培训由用人部门负责组织实施，培训内容包括：岗位职责、工作程序、业务流程等岗位应知应会的基本知识和要求；对因工作需要发生岗位变动（如：升职或改变原工作职责或改变到与原岗位工作性质不同的岗位）的员工，必须进行新岗位的岗前培训，此项培训由岗位所在部门负责，内容与新进员工的二级培训内容相同。在岗培训：根据企业的需要，公司每年统一组织安排在岗培训；行政管理部制订年度培训计划（内容包括培训的重点、目标、项目、内容、对象、人数、课时、形式、经费等），报公司批准后按计划组织实施；各单位（部门）根据本单位（部门）需要组织实施二级培训；以下情形安排相关人员进行在岗临时培训：管理改革；新开办项目。脱产培训由企业选送的带薪脱产培训的人员，培训时间超过一个月的，要事前与公司签订培训协议，明确双方的责任和权利，其薪资原则上按基本年薪或基本工资发放，亦可在双方签订培训协议时由双方商定。参加脱产培训的人员应与公司签订两年以上的劳动合同，培训结束而合同未满即离开公司的员工，应退回公司在培训过程中为其支付的各种开支和交纳违约金。为了鼓励员工自学，员工参加和所从事工作、岗位相关的专业资格或职称考试、培训、学习，按下列规定给予带薪假期，对于和所从事工作岗位非相关的各种考试、培训、学习，以事假论处：经公司总经理审批同意参加各种（类）专业（执业资格）、职称考试的员工，每门考试课程给带薪假2天；需要到外地考试的，另给路程假。经行政管理部