兰山小区改建项目产品定位与市场定位方向性策划案

历经15年商业经济颓废工程

位居省会城市脏乱差火车站商圈

开发商自筹资金不多

兰州市兰山小区改建工程的全新营销筹划解决之道

博智威诺(北京)房地产经纪

刘旭涛

2004年6月至8月

产品定位/市场定位方向性筹划案前言感谢贵司给与博智威诺针对兰山小区改建工程的参与时机，并在工程所在地沟通后赋予我司作为重点考虑对象进行深入提案。全国任何一块地无论大小，终究会有适合这块地的开发工程；同样一个工程可以进行多份全程筹划报告的研讨，但终究适合此工程的筹划案也只有一个，完全没有固定模式可言——这正是我司的强项，没有对口创新特色的筹划充其量叫做营销执行，市场竞争剧烈反响到工程销售上最多是平销。于此带出本案以下的系列核心筹划命题。一、改建背景

甘肃强达供销配送置业已经入主兰山商场，用于商场改造和配套的一期１５００万资金目前已经到位。据了解，作为上个世纪８０年代兰州市商业聚集地之一的火车站商业区与西关、南关共同号称兰州三大商圈，其中隶属于甘肃省供销联社的兰山商场也曾位列甘肃省大型骨干零售商场之一。但是从１９９２年开始，这一商圈突然全面萎缩，大量商家“出逃〞，至今仍然经营的两三家也是苦苦支撑局面而已。７月１１日爆出消息的甘肃强达供销配送置业董事长向记者介绍说：强达入主兰山，前期改造完成后，将引进一家目前在中国排名前十、国际上也享有盛誉的商业企业经营兰山商场。至于该企业的名称目前尚是商业机密。但该负责人随后说明，重新启动的兰山商场将放弃普通综合百货业，致力于专业市场的开拓。而记者随后从兰山商场一内部职工口中了解到，这一专业商场极有可能是一个３万多平方米的配送广场，用于兰州市和外界的物资交流及配送。兰山宾馆：甘肃省供销合作联社兰山宾馆位于兰州火车站正前方100米处，是甘肃省二级宾馆，拥有各类档次的客房。设回、汉餐厅，交通便利，旅游、观光、举办会议、商贸洽谈、举办各类展销的理想场所。经济性质：集体所有制；主营：住宿、停车；兼营：饮食兰山商场：是由甘肃省供销社兴办的一所综合型百货商场，以效劳于不同顾客为其经营方针，以中低档日期用品为其特色。商场上下四层，营业面积6000平米。其与兰山宾馆相依托，形成一个吃、住、玩、购物一体的立体效劳，是外地客人最为方便的购物场所，也是市民购物的理想商店。二、开发商筹划要求

该工程拟改造为兰州最具本地特色的多功能五星级产权式酒店，包括商场、餐饮、娱乐、酒店等。装修面积计4万平米，主体已完成。突显本地特色，内部/外部将成为兰州市旅游、接待的一个景区和豪华场所，是兰州对外形象的一个门面，拟将“兰州宾馆〞、“办公楼〞、“新兰州商场〞“原兰州商场〞用“场院平面〞连接，“场院平面〞为将来酒店大厅〔功能类似上海的大世界〕，所有楼房的土地证，房产证已办好；使用年限40年〔现余39年〕。三、筹划原那么“兰山小区〞属综合体改建建筑，在现有主体结构根本不变的根底上，不追加过多的建安本钱，同时考虑到兰州作为西北部旅游省会城市的21世纪建筑新形象，使本案成为火车站商圈的核心地标群，起到商圈经济的核心带动作用，迅速完满达成工程销售任务，并为综合体日后良好的经营和升值创造最大可能。四、工程简介兰山宾馆：西侧紧邻天水南路，东西朝向，总面积9085平米，共九层，标准间面积20平米左右；一层4.2米层高，二至八层3.2米层高，楼高26.6米。东西19.5米进深，临街南北跨度70.2米。砖混结构，每层局部套间有卫生间设施，“标房〞格局。办公楼：南邻火车站东路，处于楼体西南角，南北朝向，建面5638平米，共八层，一层4米层高，总高32米。临街南北26.7米进深，临街横截面41.6米跨度。传统砖混结构，“商务楼〞格局，楼道公用卫生间，新兰山商场：东临住宅楼，南对面为火车站，建面6962平米，共十四层，包括四层商业；一层4米层高，总高56米。临街16.5米长，框架剪力墙结构，共用卫生间。原兰山商场：东临工程二期，建面10127平米，主体八层为主；一层层高4米，总高32米，砖混结构，共用卫生间。出入口：北侧门庭位置为车型入口，西侧3.5米宽为人行道，南侧新兰山商场入口同为人行道。中庭：一层1150平米，二层600平米，一至三层共2350平米门庭：拐角门庭192平米，一至八层共1543平米商场：一层4083平米，二层3639平米，计7722平米；兰山商场四至六层，2191平米餐饮：宾馆三层/办公楼/兰山商场三层，2411平米酒店公寓：宾馆四至八层，商场七至十三层，10367平米娱

乐：原兰山商场三至八层，4816平米

办公：办公楼四至八层，3152平米顶

层：原商场424平米，新商场637平米

五、相关背景

推广预算：400万元左右开盘时间；方案04年10月份酒店售价：方案5000元/平米左右底商售价：方案25000—30000元/平米前期本钱：4000元/平米左右冠名权：总冠名权本钱最低500万元证件：规划许可证，房屋预售证，房屋产权证齐备规划设计：2001年8月20日勘察设计工程背景：原甘肃供销合作商厦甘肃万盛置业〔市场化率低〕兰山宾馆：甘肃省供销合作联社兰山宾馆位于兰州火车站正前方100米处，是甘肃省二级宾馆，拥有各类档次的客房。设回、汉餐厅，交通便利，旅游、观光、举办会议、商贸洽谈、举办各类展销的理想场所。经济性质：集体所有制；主营：住宿、停车；兼营：饮食兰山商场：是由甘肃省供销社兴办的一所综合型百货商场，以效劳于不同顾客为其经营方针，以中低档日期用品为其特色。商场上下四层，营业面积6000平米。其与兰山宾馆相依托，形成一个吃、住、玩、购物一体的立体效劳，是外地客人最为方便的购物场所，也是市民购物的理想商店。六、兰山小区全案筹划的核心问题在半径500米之内的火车站商圈做高档工程，人流杂乱的商业环境拒绝高档住宅、高档公寓、高档写字楼、高档商场。星级酒店式公寓和产权式酒店及特色商业街是本案运作的物业形态。酒店式公寓的居家亲和力以及房屋自属产权，结合星级酒店的档次，是工程的最终选择。

但反映到物业形态仍然是酒店为主的业态，如何做到：舍弃产权式酒店所拥有的所谓白领投资客为主、必须要进行星级酒店评估、必须要聘请国际著名酒店管理公司等特征，同时还要做到出售的是五星级产权式的酒店？而不可能纯粹地以投资型的酒店式公寓进行操盘？作为一个综合体的地标级建筑群，仅有“甘肃或兰州首家产权式酒店〞的市场冲击还远远不够。尤其营销推广要拔到“兰州第一盘〞的市场地位。否那么支撑不起5000元/平米左右单价〔主要从前期工程本钱，价格建议见后〕的体系。除了硬件装修配设，生态大堂、新颖时尚的外立面形象、单体冠名权这些都是工程买点，缺乏以提升到整体工程定位的高度，什么样的规划设计主题所对应的全新市场理念，最能够引导工程销售取得短平快？由于投资返租的销售方式大多仅限于产权式酒店、酒店式公寓和商铺，所以评估分析投资返租的销售策略将较大影响本案产权式酒店物业的比例，对本案产品定位起到相当重要的决策作用。而根据全国市场的详细调查，目前全程成功操盘的投资返租工程几乎数不出来几个，本案产权酒店及商铺如何进行卓有成效的投资返租？如经论证不返租，市场吸纳力能否到达1年内消化的预期？兰州市区住宅均价2410元/平米，市区商业用房均价7835元/平米。兰山小区产权酒店的5000元左右单价，如果剔除返租提升价〔即市场纯粹价〕，高出市场一倍多；同理底商3万元预计价是市场均价的近4倍。权衡火车站尚未兴复的商圈及区域市场价格行情，合理的低开高走定价体系将决定着回笼资金的速率。引导目标客群消费的首付款门槛决定了户型价格指数,作为市区内没有可类比参数可言的首家产权式酒店，户型价格比是多少将影响到整体工程的成败。综合体建筑功能互补、销售力相互促进；但如果功能过多同样会带来买家吸纳力的摊薄，而且譬如挑空8层的中庭大堂串联空间相互之间亦会产生异态客群的消费碰撞，从而影响整体运营品质。拥有独立冠名权的各单体功能定位到底几何？相互关系及建筑性格是否会因经营力削弱带来购置力的游移？在争取最低开发营销投入的根底上获得最大的销售面积和销售业绩，意味着追求小户型、低总价、低投入、高回报的利润现金流。可是一个既能销售良好、日后又能经营良好的工程，绝对不可能做到100%的销售率和销售面积。势必每个单体均要预留15%左右的销售面积或自营或客群机动；尤其是不出利润〔低购低租〕的商业旗舰店或品牌店的提前导入。庄家客户的前期把控力胜算怎样？需求面积是否会低出商业总利润值？工程日后统一经营权如遇变化如何协调管理和分配？其他如功能借鉴上海大世界产品特色很足，当地买家能否在火车站买帐？特色餐饮一条街会不会是我们一厢情愿的想法？如做酒店和商业分工托管8%左右的投资回报率他们能否接受？沿街是否需要牺牲400平米左右面积用作休闲广场？——预售前期唯有在开发商、强强联手的规划设计方、品牌家装公司、酒店管理公司、商业管理公司、知名中介租赁公司、筹划型的营销代理公司、著名承建商、监理商、律师事务所、按揭银行、庄家客户等整合成形的前提下，并消除买家种种关于投资回报率的顾虑，方能厚积薄发、一炮走红。以下是针对核心问题的全程筹划案。第一局部市场分析与市场定位一、调研方式方法

异地工程及周边现场深入细致的考察；与开发商保持随时充分的工作沟通；通过当地业内人士及朋友获得准确讯息；为全面深入地掌握工程所有资讯，两个多月以来，我司通过网上调研的网站不下50个，以下为分析来源的23个重点相关网站。中国商业街步行街网:///()甘肃之窗·房地产业商会网站:///兰州房地产信息网:///:///兰州房地产资讯网:///兰州房地产网:///甘肃房地产资讯网://兰州家园网:///每日甘肃://中国兰州://兰州之窗:///兰州市旅游网兰州餐饮信息网://兰州美食网城关区政府网:///兰州商贸网:///商铺娱乐://兰州美食网酒店经理人://=5581中国连锁经营协会:///甘肃招商网://最新图片北京休闲网备注：本筹划案仍着重于方向性的全程筹划，细致深入的调研待贵司认可并确定合作意向后全面展开。二、甘肃省份定位简析

中国大陆东西结合部，大西北枢纽；

是国家重要的能源、原材料工业基地；

西北地区的交通通信枢纽和重要的商贸中心。

小结1：城市商业贸易机能具有很强的省际辐射力，本案客群外地生意人置业特征明显。

甘肃现有各类宾馆、饭店数百家；

仅兰州有近五十家，另有数十家国内旅游定点饭店，可以满足众多游客不同的需求。

小结2：省份定位为大西北核心的旅游/商贸省，星级酒店市场相对成熟，产权式酒店的导入趋势看好。

三、兰州市城市定位及城市环境简析

1、兰州城市定位分析：甘肃省省会，古称金城，古“丝绸之路〞的交通要冲和商阜重镇，著名的“茶马互市〞，两千多年历史。小结：工程具有悠久的历史文化底蕴，需规划设计进行考虑。中国西部重要的政治、经济、商贸、文化、科教、信息中心城市之一；重要的交通枢纽、商贸金融中心和连接中、西亚及各国的开放型、多功能内陆口岸城市。我国唯一黄河穿越而过的城市。江泽民总书记、李铁映在视察甘肃时指出：要把兰州开展成为西北最大的商贸中心。小结：纵长的黄河东西流向，是兰州市商贸经济旅游带的表达和象征，城市地图揭示出作为兰州房地产的买家，不单单跨越周边四省，同时周边地市县的私营企业主亦成为相当对象。特色名城，“座中四联〞位置，“陆都心脏〞，总人口314万，城镇人口207万人，城市人口148万，37个少数民族约12万人。包括外来人口不到400万居民的二级省会城市。目前兰州市流动暂住人口已经超过40万。小结：本案无论从日后的营销手段或商业业种的招商，充分发挥特色名城的价值；历史上的移民城市向来均是市场化率高的城市，故兰州市不断增长的外地人购房将远远大于政府公布的人口统计。

西部重要的商品集散地和西北商贸中心，商品覆盖面达西部8省区、近400万平方公里和3亿多人口。在开拓西部大市场中具有很强的集聚辐射功能。已成为黄河上游重要的经济中心和西陇海兰新线经济带的重要支点和辐射源头。

小结：多元跨省铁路线的商品运输方式，注定本案外地私营企业主的买家是以火车作为工作生活平衡的重要载体。

2、兰州自然环境简析温带大陆性气候，温差大，降水少，冬无严寒、夏无酷暑，气候温和，市区海拔高度1520米。小结：购房受季节〔淡旺季〕影响不大。3、兰州交通环境分析航空枢纽三十七条航线，每周二飞往香港定期旅游包机航线，每周百余次航班，市区至中川机场70公里约一小时车程；西北最大的铁路枢纽，陇海、兰青、兰新、包兰4大铁路干线和80多条铁路专用线，长期以来通过铁路运输的进出口商品量占到进出口商品总量90%以上；日到发旅客达４万人次，兰州铁路局最高日发送7万人，日均发送5.6万人。

西货站是中国地区最大的货运站和新亚欧大陆桥上主要的集装箱转运中心，火车站每天近６０列客车往返全国；公路五条国道、六条省道、五十条县乡，七个长途汽车客运站。

小结：经调查，浙江人是兰州生意人的代表，以飞机往返老家居多。本案投资客势必面临较多渠道的散户，选择面宽泛，外地置业着初步形成铁路飞机〔运输/探亲〕并行的特征。4、兰州旅游环境分析丝绸之路大旅游区中心，东天水麦积山、平凉崆峒山，西永靖炳灵寺，南夏河拉卜椤寺，北敦煌莫高窟小结：由于旅游资源的城际泛化，本案作为“五星级产权酒店〞与所谓的常规产权式酒店最大区别之一在于：客群的非过渡性定期消费。亦即旅游观光度假之士是工程的辅助客群。5、兰州商业环境分析02年全市各类市场233个，商业网点7.8个〔含餐饮、效劳〕，总营业面积337万平方米。初步形成城区东部商贸经济带，中部中央商务区、西部商贸经济圈的商贸经济格局；预计05年我市将建成东部市场、东方红广场、铁路局、西关什字、小西湖、西站等9个繁华商业区；近９年来精心打造“西北商贸中心城市〞，02年兰州商业效劳业从业人员到达了16万人；上半年商业营业用房施工面积为136．94万平米，占全部施工面积的12．9％；兰州商业环境拥有300万以上的庞大的消费群体。

小结1〕：产权式酒店亦属于商用地产，是大商业的概念；通过30余年的商业积淀，各类市场和商场相当成熟，竞争十分趋烈，囿于火车站商圈的局限性，本案前两者业态均不适合考虑；小结2〕：兰山小区位于兰州东部商贸经济带，属9个繁华商业区铁路局和东部市场的交汇区域。兰州商业的兴旺程度已经超越了全国大多一级省会城市。但本案的市场地位理应跨越火车站或东部商圈；

小结3〕：由于兰州市商务气氛较弱，严格意义中部中央商务区应该仍为中央商业区，只不过追加了省会行政机关办公的职能。东部商贸经济带、西部商贸经济圈、中央商业区统归为：大西北商贸中心。明确了工程的市场核心地位。

小结4〕：从300万市区商业消费群体到火车站4万人次/日的客运量，工程日后经营将以日消费方式为主，而不是以周末双休、季节消费或节日消费为主。结论：初步反映出1万平米左右的商业体量，可以进一步增扩商业面积。6、兰州特产分类分析特色食品——蚕豆、茴香、豌豆、扁豆、杂豆、百合、黑瓜子、亚麻粕、蕨菜、松花蘑菇和毛柄金钱菌既是席上佳品，又是益生良馔；特色瓜果——白兰瓜、软儿梨、冬果梨、鲜桃、黄河密瓜、麻皮醉瓜、籽瓜、西瓜、杏等二十多种瓜果久负盛名，有“瓜果城〞之称；特色综合——羊毛、服装、排球、玖瑰，水烟等兰州土特产蜚声中外，兰州水烟烟中佳品闻名全国；特色工艺——云集了全省旅游工艺精品、土特产品。较有特色的如酒泉夜光杯〔又名玉石杯〕、黄河奇石、兰州沙锅、草编工艺品、雕漆工艺品等均十分有名，还有雕刻葫芦、卵石雕、套料花瓶等地方工艺精品；特色中药——甘肃是全国中药材主要产区之一，有野生药材951种，居全国第二位，已经营450多种，主要有当归、大黄、党参、甘草、红芪、黄芪、贝母、大麻、杜仲、灵芝、冬虫夏草等。其中“岷归〞、“文党〞产量大，质量好，是闻名中外的出口药材；特色购物——兰州是甘肃的理想购物之处。

小结1〕：以上十余种特色土产就是兰山小区商业局部吸纳的重要业态组成局部。火车站商业经营的火爆首先要迎合流动性铁路客群快捷方便、过境纪念、一站式消费的“分分钟购置特征〞，否那么将每日4万人次的准商流变成纯粹的过境人流；

小结2〕：其次应考虑到周边业态的重复经营。但“火车站的金角银边〞黄金据点，完全可以小商铺集中成卖场的形态在第一时间、第一视线独占鳌头，且此种业态的招商规划理应置于双主干最显眼位置。结论：兰山小区综合业态功能定位，一定做成一个“兰州首屈一指〞的特色城，才能够在脏乱差、尚未再培育成熟的火车站商圈独树一帜，取得短中长三期利益的多赢。十余家店面招商单位面积建议为8---15平米。7、兰州餐饮市场分析甘肃餐饮以兰州最具特色。兰州地方风味小吃繁多，清汤牛肉拉面，酿皮、灰豆、浆水面等久负盛名。兰州清汤牛肉面俗称“牛肉拉面〞，是兰州最具特色的群众化经济小吃。建议：以兰州清汤牛肉拉面为代表的群众经济小吃，是本案商业业态近200米餐饮一条街的主体。特色的、特产的、特定的三特是工程业态功能的定位原那么。兰州有许多小吃街，盘旋路周围为酒店、宾馆集中区，游客可选择到农民巷小吃一条街品尝美食，沿街遍布中高档餐馆。火车站周围以和政路小吃街最大。市内还有广场西口、铁路新村、西关什字、小西湖、建兰路等小吃街，一般从早晨可持续到子夜。和政路、西关什字等小吃街可持续到零晨三、四点，有些摊点昼夜营业。另兰州比较有名的饮食街滨河路、老酒泉路餐饮文化一条街。建议：兰州有名的小吃/美食一条街至少在10余条以上。建议本案“L〞型的一层餐饮一条街瞄准地缘城区客户、火车站流动客户、市区口碑客户，进行早餐、午餐、晚餐、夜宵24小时昼夜多餐经营，形成整体工程日消费+业消费的经营格局，促动投资回报率的长期稳定增长。兰州人好食，喜欢在休闲假日聚餐。市内各大名菜佳肴和民族风味饮食餐饮一应俱全，兰州人喜食酸辣食品，对川味菜系和火锅更是情有独钟。兰州人粗暴豪放，聚餐必饮白酒。小结：兰州人对餐饮的喜好并不见得是本案的特色，亦不见得是工程利润的增长点，但要结合特色酒类产品安排招商店铺。地方名菜如：唐汪手抓羊肉、烤小猪、烤全羊、酿皮子、高三酱肉、陈春麻辣粉、百岁鸡、灰豆子；地方餐饮名店如：金坛子饭庄、羯子楼火锅、傻儿鱼头、我的天堂酒吧等；建议：同样地方餐饮名店亦不完全是地方名菜店；但地方名菜馆一定是工程商业餐饮功能的重点。在剧烈的市场竞争中学会舍弃方能立于差异化经营的不败之地。预计本案一层临街群众经济餐饮店可开在20余家店铺；建议将地方名菜放在临街二楼。餐饮直面竞争：兰州市领导对此次老酒泉路餐饮文化一条街的改造很重视，目前有几套方案正在考虑中。该工程将聚集全国西北的名吃，实行24小时营业，这也将弥补兰州市没有一处标准夜市的空白。相信此次老酒泉路的改造，将对兰州市市区在道路改造后功能区的改造建设带一个好头。建议：民以食为天，日消费的餐饮市场之客群在午餐的选择上很少舍近求远。经过以上分析，我们有足够的论据支撑火车站附近一样可以出现“大西北特色美食城〞！她将在一层形成针对随机过往群众人群的特色美食一条街，二层以驻酒店客户结合区域内客户的特色名吃一条内街。我市餐饮业众多的“龙头老大〞。全顺楼、甘肃顺峰海鲜世界、恒昌餐饮公司〔黄河楼〕、雅尔佳明德宫、东方宫、东方宫火锅城、菜根香西站大酒店、菜根香人民剧院大酒店、菜根香八一大酒店、天津狗不理兰州西关店、川林大酒店、长城宾馆等12家知名酒家酒店。建议：非特色化的兰州餐饮业龙头老大，可以成为工程引进的主题店。这些连锁经营的品牌店讲究品牌运营，虽说不是当地特色，但是市场消费面广，能够作为庄家客户带动餐饮散户，形成集结力。建议将办公楼2---4层用作1—3个餐饮知名店。酒类消费在某种程度上是餐饮业是否红火的晴雨表，如“康庆坊〞、“本色〞、“系列骄子〞、“名扬天下〞九龙酒等白酒。全省现有白酒生产企业123家，产值近15亿元；02年甘肃省餐饮业实现营业收入58.4亿元，同比增长13.4％，餐饮业成为我省经济开展中增幅最大的行业之一；一方面餐饮业全省目前网点有15万个左右，兰州餐饮市场存在巨大的潜力，还有较大开展空间，另者兰州夜生活玩的地方少，所以到饭店喝酒成了一种很重要的交际手段；中华餐饮名店顺峰国际集团在兰连锁店，标志着甘肃省更为剧烈的餐饮业竞争在兰州拉开序幕。规模大、档次高的餐饮巨头并不多见小结：兰州餐饮业开展空间巨大，建议天水南路一侧兰山宾馆二致四层引入规模大、档次高的餐饮名店，兰山宾馆冠名权可预留驻兰办事机构；兰州各餐饮店分布广泛均匀，内外地餐店荟萃，民族餐饮也是本案业态定位的对象。8月兰州饭店与餐饮行业协会发起举办“第二届中国〔甘肃〕美食节〞，本案活动亦将形成日后特色。四、兰州相关政策分析

国家统计局１９日发布的月度形势报告显示，江西、甘肃和天津等６个地区商品房平均销售价格涨幅超过２０％。兰州房地产市场开展后劲十足。甘肃省实施西部大开发战略优惠政策第五章土地政策第三十三条其它投资工程用地，其土地使用权出让金减收４０％。工程营销背景争取包装成“西部大开发战略〞其中的外地招商引资工程，便利获得相关优惠政策的同时，给工程以重点出处。甘肃省实施西部大开发战略的根本思路以兰州市为重点，以陇海线和兰新线为依托，提高城市化和工业化水平，形成大开发的支撑点和新的经济增长带，充分发挥中心城市和城镇在西部大开发中的辐射带动作用。本案充分利用城市/区域/板块/商圈的辐射带动性，迅速从网站、户外、电视等综合媒体扩大销售所用的影响力和知名度。兰州市政府?关于加快旅游业开展的决定?要求，到2005年，接待入境游客６．７万人，接待国内游客３３８万多人；旅游业总收入占全市ＧＤＰ的４．５％。旅游车辆享受"特殊待遇"，对星级宾馆、饭店实行与一般工商企业同等的用水、用电、用气价格。市政府对旅游业和跟旅游业相关的行业采取诸项优惠支持，为工程五星级产权酒店日后的旅游客源入住率打下良好根底。国家建设部有明文规定，不得承诺固定回报作为销售手段。建设部颁发的?房地产销售管理方法?明确规定：2001年6月1日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋，但已竣工房屋那么不在此列。售后包租工程一般销售工具不能触及法律规定，更多以协约出示。银行规定产权式酒店投资物业最多只能做六成按揭。建议本案尽量申请30%的首付比例。根据?合同法?的相关规定，租赁合同期限不得超过20年，超过20年的年限本身就不具备法律的约束。建议与经营商家的租赁委托协议以一年为单位进行包租，以便每年随机调整并躲避周期长销售和商业经营管理公司的接收双风险。五、兰州客群分析

1956年为支援西北建设的上海一批商业效劳业，浙江人、四川人、北京人、南京人居多。据不完全统计，截至02年底，在甘肃从事商品商贸、产品加工、餐饮效劳、建筑的浙江籍经营户大约有７万多户〔兰州市约有４万多户〕，其中，上档次的企业１０００多家。浙江人在甘肃的经营户，就连东部市场最小的摊位，每户每年的收入都在１０万元以上。

小结：仅浙江生意人就达4万多户的兰州商贸市场将成为本案主要投资客。浙江人聚集的地方炒房特性明显，根据5个以上与浙江人打交道操盘经验，预计本案以浙江人为主投资客占总目标客群的50%左右，连带投资数套的集聚特征亦十清楚显。兰州下岗、失业人员接近就业人员的1/10，收入水平仅是东部兴旺地区的一半，作为消费主体的农民收入又仅为1/4；城市居民人均可支配收入累计为3276元，人均消费性支出累计人均2769元，居住支出增长最为强劲；据03年前9个月的统计，甘肃省城镇居民人均可支配收入居全国倒数第一位，与全国水平相差1478元。兰州市去年的统计资料说明，城镇居民可支配收入达6555元。

小结：日后经营会吸纳兰州下岗、失业人员作为市场亲和力的手段，预计本地城市居民所占本案成交比例缺乏十分之一，私营企业主将占据70%以上的投资比例。据统计，全市人口密度平均每平方公里227人，市区人口密度为1147人，城关区更高达3667人，主城区每个阶段的人口增长都远远超过城市规划预想控制的增长极限，造成城市根底设施、生活效劳设施远不能满足城市开展现实的需要。

小结：甘肃本地外来人口进城增长与外省生意人的增长成为工程销售利好和经营庞大的客源助推剂。上半年，新批外地驻兰办事机构31家；对146家办事机构进行了年检换证；荣事达等大企业、大集团先后在我市设立了办事机构。外地驻兰办事机构在招商引资工作中的“桥梁〞、“纽带〞作用日益显现。全年新批外地驻兰办事机构75家，同比增长17.3%；截至目前，在兰设立长期办事机构的外地政府和企业已到达近300家。

小结：300家长期驻兰政府机构和企业的购房投资能力，是不容无视的工程另一组成局部，他们有着投资消费、就地居住、就地娱乐餐饮的连带需求。兰州市居民年人均消费中，食品和日用品的支出占了将近40%；要求集休闲、娱乐、文化、购物为一体的消费环境的更进一步开展；

小结：群众快餐是本案商业餐饮街的经营特色之一，日用品不建议引入；本案具备休闲、娱乐、文化、购物为一体的消费环境的营造质素。?兰州房地产市场调查研究报告?显示，出于投资动机购房的比例高达28.3％，二次置业购房的比例占23.8％，而改善居住购房的只有21.9％。实际数据可能更高；粗略统计在00年预〔销〕售的商品房中，按揭购房约占个人购房的60％。

小结：作为成长初期的兰州房地产市场，投资客比例将与日俱增，预计到达70%以上，按揭购房将本案主要以二次置业现象为主，六、城关区环境分析

5000年前，这里就有相当规模的彩陶窑场，为陶瓷工艺品业态的引进打下雄厚根底；建议安排在大堂一层的店中店作为休闲纪念精品廊。城区面积60平方公里，总人口93.6万人，占全市人口近三分之一。作为省会中心城区，省市机关林立，有100多万人口，消费潜力巨大，第三产业增加值在我区生产总量的比重占66%左右。省市机关客群将是工程另一组成，100多万人口的城关区是甘肃第一区，地缘消费特征明显。休闲旅游方面，拥有“天下黄河第一桥〞兰州中山铁桥，元代建筑白塔山公园，五泉山公园和山地森林公园兰山公园等多处旅游场所。区内文化娱乐场所300多处、高、中档宾馆、饭店20多家；各类研究院所和大专院校90余所。纯酒店经营工程竞争十分酷烈，规划设计要打造出差异特点和主题。兰州市城关区日前确定了把该区建设成辐射全省乃至西北的现代商贸中心的目标。围绕这一目标，该区要在中央商贸区、雁滩商贸区、火车站铁路局商贸区和东部经济带“三区一带〞工程建设中倾注全力。兰山小区的市场理念是：大西北中央商贸区的首家五星级产权式酒店。“一带、一圈、一区〞分别为：以高新技术开发区、东部市场群、雁滩商务区为支柱，以科技一条街、雁滩工业城、兰钢休闲娱乐购物广场、电子商贸城、兰大科技广场、火车站、国芳百盛等为依托，以点成线，以线促带，以科技为支撑，构建集科、工、贸、餐、娱、宿为一体的东部商贸经济带；以经济开发区、兰州新城区、小西湖民贸功能区、西站综合贸易区、土门墩仓储区、西津路和滨河路商贸带为依托，积极培育兰州西部经济商贸圈；以张掖路、永昌路、酒泉路、中山路、武都路、甘南路等商贸金融特色街为根底，把西关什字、南关什字、东方红广场等不同功能的繁华商业区连为一体，构建网络式、辐射型和现代化的中央商务区。把城关区经济开展定位在全力建设辐射全省乃至西北的现代商贸中心。经过近十年的开展，兰州商贸中心格局根本形成，而且随着铁路、公路、民航的迅速开展和根底设施改造力度的加大，商贸中心的作用日益凸现出来，商贸业已占到全区国内生产总值的40%左右，龙头作用十清楚显。按照大商贸、大流通、大城关、大区域的格局，立足吸引和辐射全省乃至西北。大力提升商品集散功能。增强商品集散功能是建设商贸中心的关键。东部经济带：推进东部市场、西北鞋城的改造与扩建，抓紧实施万国商厦、东岗家世界、兰钢物流中心等工程，加快沿街商铺的开发与招商，把东部经济带建设成为品种齐全、规模宏大的商品集散长廊。重点抓好灯泡厂超大型娱乐城和甘南路咖啡饮食文化娱乐一条街建设。

小结：火车站本身商业属马路消费，所以工程商业一定要拔到大西北的战略高度；灯泡厂超大型娱乐城和甘南路咖啡饮食文化娱乐一条街的竞争反映出娱乐业的竞争亦十分剧烈，针对特定人群的娱乐城将是工程特色；建议娱乐城安排在原兰山商场，建筑风格特色按照庄家客户度身订制。七、铁路局商圈/火车站商圈分析火车站和铁路局商业区：该地区经济近几年显得比较萧条疲软，今后要依托工程载体，加强指导协调，加快量刃厂客运中心建设，启动灯泡厂超大型娱乐城、水泵厂家世界超市，整体改造工贸商场，力争在较短时间内使该地区的经济得到复苏与繁荣。

小结：火车站和铁路局商业区高档酒店和特色商业工程的商气需要一至两年的培育，不可能一蹴而就。此点看出本案投资回报率评估不会太高，理性预计在7—8%之间。铁路局市场被认为是一本书写兰州马路市场开展、辉煌、衰落的教科书，它在1979年就初具雏形，在它的鼎盛时期，经营户到达过1000多户，有3000多名就业人员，经营品种上万。集服饰、副食、瓜果蔬菜、海鲜、干鲜调味品、餐饮等为一体的大规模集贸市场，该市场前期实际上是一条马路市场。

小结：随着铁路局市场的拆迁，副食、瓜果、特色干鲜调味品、餐饮将成为兰山小区外向型商业街的吸纳时机点，但是特色商铺精品店的概念，千万不能搞成集贸市场的缩影。拓建火车站周围5条道路，使火车站东西两侧道路全部贯穿联网，将白银路、酒泉路与五泉山、铁路局南部、华联商圈紧密相连，使民主路、定西路，嘉峪关北侧再增加一条东西向的次干道。

小结：市政规划利好将使周边人流车流打成一片，更加凸现商流。目前，兰州市东部商圈和铁路局商圈地段中已有兰新灯饰城和龙马灯饰城。周边的艺族家居1．6万平米。由临洮县一家民营建筑公司发起成立的兰州三易超市，前不久在兰州市定西南路开业后，已成为火车站商圈中新的经济增长点。激活火车站铁路局商圈是工程的一个卖点和诉求点。新城区的建设将使兰州市商业重心西移等。构成铁路局商圈之一的锦华商厦根本由浙江人张浩超在租赁经营，铁路局商圈三分之一天下已落入浙江人张浩超创办的兰州超前商贸手中；当然，在兰州大量淘金的还有江苏人、四川人、河南人……以民主西路和皋兰路交叉处为中心的铁路新村商业区，是兰州市重要的商业区，分布有民百大楼、商贸大世界、金轮商夏、工贸商场、锦花商场、省百货公司、海富商场等大型商厦。铁路新村还是兰州最大的集贸市场之一，服装鞋帽、日用百货、糖业烟酒、副食水产等种类齐全，周围有各种服装专卖店和小吃店，著名的和政路小吃一条街就在该区东侧不远。

分析：铁路新村商业区是社区型，不会对本案有竞争影响。

八、房地产市场分析

目前有房地产开发企业320余家，城区土地使用代价昂贵，城市建设用地平均每亩地价在200万元以上，最高达600万元。需求大于供给，并且市场的潜在需求较大。上半年我市商品房销售价格稳中有升，商品住宅销〔预〕售平均价格为2410元/平方米，同比增长11.5%，商业用房销〔预〕售平均价格7835元/平方米，同比增长1.92%。兰州的房价大约在每平方1100-3000之间。今年第二季度，兰州市市中心区住宅中高价位为2700元/平方米、低价位为1850元/平方米；在营业用房中，位于西站地区主干道的商品房价格为一层2.21万元/平方米，而市中心区繁华地段一层商铺的价格为1.6万元/平方米，远远低于西站地区。市区：万盛大厦2800元、亚太大厦3500元、盛世广场

3200元分析及小结：如果按照商业价格高出住宅价位的30%理论推断，以中高价位为参照，兰山产权酒店的市场定价3510元较为适宜；假设以西站地区营业用房一层2.21万元/平米为参数，本案底商要高于市中心区繁华地段一层商铺价格1.6万元/平米、低于2.21万元/平米。参照瑞德摩尔一层黄金底商的最高价3万元/平米和其高档住宅价4000余/平米，并结合工程建安本钱和拿地本钱，以及产权酒店和商业小户型小商铺、低总价低首付的特征，建议商铺入市开盘价为25000元/平米左右，初步建议产权酒店入市开盘价为4500元/平米，为全程销售均价的增幅奠定合理根底。04年７月１４日“２００４年上半年甘肃省经济形势新闻发布会〞上，省建设厅副厅长王政之谈道：“我省房地产市场的购房方式主要有自住购房和投资购房。目前投资购房所占的比例较小，在１０％至２０％之间，自住购房仍占主导地位，处于供销两旺的态势。〞新颖的产权酒店将是投资客的时机点。兰州市两山夹一河的狭长地貌特征，兰州市商贸中心的逐渐东移；兰州城市建筑密度大，城市规划缺乏力度，建筑物造型、材料、色彩等缺乏统一的管理。迄今为止，还没有一所建筑称得上是兰州的标志性建筑。

小结：兰山小区一定要做成兰州地标级的建筑，成为商贸中心东移趋势之下的稳固据点，以此稳固客户。兰州是惟一一个黄河从城中流过的省会城市，兰州黄河两岸风土民情极富特色，但长期以来一直是开发力度不够，丰富的旅游资源优势一直没有转化为经济优势。中央做出实施西部大开发战略决策后，兰州市政府决定兴建４０公里长的黄河风情线。

建议：旅游主题的活动日后经营必不可少，建议临街广场规划黄河母亲的雕塑或在大堂安置。

第二局部产权式酒店分析与建议

一、兰州可类比酒店工程分析火车站附近宾馆一览表宾馆名称宾馆地址联系〔0931〕兰山宾馆天水路6号8617211和平饭店天水路8619811迎宾饭店天水路37号8886552黄河饭店兰州火车站8618146公交饭店天水路8615160邮政公寓兰州火车站8617459石油宾馆兰州火车站南路8615650牛头饭店兰州火车站东路8616482八一宾馆定西路59号8619971长城宾馆定西路8615611宾馆名称宾馆地址联系〔0931〕农垦宾馆平凉路14号8417878甘兰饭店平凉路14号8418744交通饭店平凉路174号8417811金辉饭店平凉路8415112邮电大厦平凉路8881511东湖宾馆南昌路8827911分析：火车站周边近20家宾馆、酒店、饭店，主题功能占据60%以上份额。分布在天水路和火车站近距离的酒店占50%，经营竞争环境非常严厉。华联兰州大厦

火车站附近，国家二星级涉外宾馆，总面积二万五千平方米，客房三百二十三套。二十至二十一层是专为国内外高级宾客设置的豪华层。大小会议室二十个、各种规格餐厅十二个，并设有交谊舞厅，以及卡拉ＯＫ豪华歌舞厅、酒吧、咖啡厅、多功能厅、美容美发厅、室内游泳池、旅游效劳、国内国际直拨、文字、复印打字、汽车出租、预订飞机、火车票、外币兑换、闭路电视、屋顶游乐园等配套设施和效劳。大厦还设有“兰州华联旅行社〞，为旅客提供特别旅游路线－－“丝路旅游景点〞及各种旅游效劳。房间种类旺季淡季房价持卡价房价持卡价豪华套间(甲)238元7.5-9折238元6.5-9折豪华套间(乙)218元7.5-9折218元6.5-9折标准套间168元7.5-9折168元6.5-9折豪华标间(甲)150元7.5-9折150元6.5-9折豪华标间(乙)120元7.5-9折120元6.5-9折标准间(甲)108元7.5-9折100元6.5-9折标准间(乙)90元7.5-9折80元6.5-9折单人标准间108元7.5-9折108元6.5-9折分析：参考借鉴关键点——标准套旺季折后价168元，本案设定150元的标准间出租价格较有市场杀伤力，即相当于当地二星级酒店的价格。配套设施和效劳：国内国际直拨、文字、复印、汽车出租、预订飞机、火车票、外币兑换、闭路电视、屋顶游乐园等。飞天大酒店

第一家中外合资兴建的国际四星级酒店。酒店共有384间客房，其中包括362间豪华客房，21间豪华套房及一个总统套房。另有独立调校空调系统、私用浴室、收音机、彩色电视机〔可收看预选电影或卫星电视〕、国际及国内直拨、迷你酒吧等。会议室及大型宴会厅分别可容纳15至450人。酒店的「风味阁」餐厅还备有点心。房型门市价在线预订价有效期普通标间RMB920RMB420豪华标间RMB1080RMB4706.1,2004-10.31,2004普通套间RMB1890RMB1000普通标间RMB920RMB370豪华标间RMB1080RMB42011.1,2004-12.31,2004普通套间RMB1890RMB900分析：参考借鉴关键点——四星级酒店标房价为370元，普通客房/豪华客房/豪华套房/总统套房/会议室/大型宴会厅/多功能商务中心等分类齐全，为工程所借鉴；建议做成容纳500人的大会议室和50人的小会议室，本案客房卫生间的浴室功能是否面积受限是个问题。新世纪酒店

具有现代化建筑风格的25层酒店大楼是兰州铁路分局按照四星级酒店标准投资修建的，酒店拥有292间各类客房，另有41套写字间。店内配有先进的中央空调、背景音乐、自动消防喷淋及电脑网络系统。客房设有卫星电视、电子保安及客房音乐等先进设施。酒店为客人提供二十四小时客房效劳，另设多功能商务中心及各类会议室，为客人提供全方位的客房送餐效劳、干湿洗衣效劳、机车票代办效劳、国际国内旅游效劳、邮政效劳、银行效劳、出租车及绿色进站通道等效劳工程。店内还设有中西餐厅、夜总会、卡拉。k及酒吧等各类完善的餐饮娱乐设施，并开办有美容美发、桑拿冲浪、蒸汽及保健按摩、健身房等健身效劳。中餐厅：可同时容纳200人就餐，提供正宗的粤菜、川菜和具有浓郁西北特色的各款时令佳肴，此外还设有18间各具特色的贵宾包厢，是举办接待宴会、婚宴及日常聚餐的好去处。宾馆特色菜：粤、川、上海菜咖啡厅：欧洲风味咖啡厅，为客人提供欧陆特色的西式美食，亦是客人栖息小酌的理想之地。东方快车食街：独具特色，聚集各类美食小吃。夜总会：位于三楼，有180个座位并设有16间风格各异的KTV包厢。会议室：位于三楼的多功能厅，面积450平方，配备先进的视听系统和完善的专业会议设施，可接待各种类型的会议。健身中心：设桑拿、冲浪，保健按摩，美容美发，健身等效劳工程。信用卡：接受美运通卡、大来卡、万事达卡、JCB卡、VISA卡、长城卡、金穗卡、龙卡，牡丹卡。99年开业。房型门市价在线预订价有效期标准间BRMB428RMB238标准间ARMB428RMB248标准套房RMB680RMB420三人套房RMB880RMB650分析：参考借鉴关键点——受限于火车站商圈环境，四星级标准间价格238元，比同档次飞天低140元。全方位的客房送餐、干湿洗衣、机车票代办、国际国内旅游、邮政、银行、出租车及绿色进站通道等效劳工程；建议本案特设系统效劳功能提前完善，主要设定在一层大堂；原兰山商场的娱乐城夜总会开在三层，洗浴可放在2层。紫荆花酒店

是兰州公交集团公司投资兴建的集住宿、餐饮、康体、洗浴、旅游为一体的国家三星级旅游涉外酒店。位于天水南路36号，紧邻兰州火车站。酒店拥有各类客房280间〔套〕，配有空调、闭路电视、、独立卫生间等设施设备。设有大、小会议室5个，可接待20-150人规模的会议，酒店拥有中西餐厅两个，人人渔港总餐厅以粤菜为主营，设有宴会大厅及大小包厢14个，可同时容纳400人就餐。酒店四楼紫荆花美味攻略西餐厅，具有浓郁的欧式风格。酒店康体中心配有健身房、台球室、棋牌室、乒乓球室、KTV包房、美容每法等经营工程；千百惠洗浴广场以健康、舒适的芬兰浴、土耳其浴为主营，温水、热水、凉水冲浪种类齐全。酒店设有600平方米的百老汇俱乐部，装潢考究、拥有VIP包厢9间。为方便宴客，另在酒店大堂设有水吧，为宾客提供休息场所商务中心办理代客订购机票、火车票业务，并提供打字、复印、信息、互联网等多项秘书效劳。分析：参考借鉴关键点——三星级旅游涉外酒店功能：中西餐厅/人人渔港粤菜餐厅/400人的宴会大厅/四楼西餐厅/康体中心/洗浴广场/百老汇俱乐部/大堂设有水吧。建议本案会议室放于四层，中西或民族餐厅放在三层。

四方酒店

是省建四方企业开展公司投资兴建，由新加坡佳逸国际集团经营管理，具备五星级酒店设施，国际效劳水平的豪华酒店。离火车站距离〔公里〕20。酒店拥有70多间标准客房、高级客房、豪华客房、高级套房和豪华套房，客房内设有独立恒温调较空调，免费提供冷热纯洁水，遥控彩色电视能接收40多条国际国内卫星频道，收音机，触摸式床头电控板，电冰箱，迷你酒吧。房型门市价在线预订价高级间RMB880RMB300豪华房RMB880RMB360豪华套间RMB980RMB668宾馆设施：中餐厅、西餐厅、会议厅、商务中心、DDD、IDD、交谊舞厅、保龄球场、商场、理发美容室、桑拿浴室分析：参考借鉴关键点——高级间300元，独立恒温调较空调、冷热纯洁水。建议产品打造成健康主题的生态建筑，如引进新风系统、考虑分户式中央空调，纯洁水的运用等设施西兰国际大酒店

完全按四星级标准投资兴建，是一座集餐饮、娱乐、住宿、商贸于一体的多功能现代化涉外酒店。酒店客房集中在主楼的八至二十八层，共有各类客房200余间，行政总统套房、豪华套房、高级套房、豪华标准间、高级标准间，一应俱全；酒店拥有兰州市酒店业最大规模的餐饮美食城，华美堂皇的中餐厅、华贵典雅的西餐厅、琳琅满目的美食街，可为近2000人提供风格多样的就餐形式；设在酒店主楼三层的夜总会歌舞厅，配有德国进口的高档声光电专用设备，拥有最先进、全自动、无延时的VOD视频点播系统，具有一流的的点歌放歌系统和声像效果；酒店设有一流的健身效劳设施，清澈明净的室内恒温游泳池；男、女旋流冲浪浴、干湿蒸汽浴、桑拿浴、美容美发及各式健身按摩效劳〔接后一页〕、〔接上一页)健身房、棋牌室、桌球室、乒乓球室等丰富的健身活动，让您在聚会谈天时享受无比的情趣与欢乐。酒店设有近1000平米的多功能会议厅和各式中、小型会议室8座，具有完善的视听系统和高档的会议配套设施，可组织接待各类大、中、小型高档会议；酒店的商务中心，可为商务旅客提供电脑信息、打字、复印、等多项效劳，并可根据顾客的需要，提供外币兑换银行代办业务；酒店另设精品店，陈列室，外买部，列车、飞机票务效劳等以满足客人多方面的需要。分析：最大的美食城并不意味着一定经营良好。从以上各星级酒店提供的配套和效劳中，兰州消费意识层次较浅，理性专业消费市场尚待培育，引导式消费行之有效。阳光大厦

甘肃阳光大厦是由中油集团玉门石油管理局投资管理的五星级涉外商住酒店。是从事商务、旅游、休闲、娱乐、购物最理想的场所。酒店拥有一百八十九间〔套〕客房，装饰典雅，设备齐全，客房接入宽带网，商务楼层的配套设施，成为旅行中的办公室。三十六个特色包房，荟萃东方美食，展示烹饪艺术是独有的特色。欧陆情调；最正确的设施、周到的效劳，能满足您各种商务与宴会的要求。兰州娱乐新焦点――阳光地带，设有玫瑰吧、卡拉OK演艺大厅及多间KTV贵宾房。歌舞厅拥有世界顶级的音响、灯光设备、多姿多彩的节目。分析：兰州几乎每一家星级酒店均将餐饮重点考虑进去，且大多市区内经营状况可观，本案适合定位于五星级产权式休闲酒店。

兰州大学附近酒店一览表

名称星级地址阳光大厦

五星

兰州市庆阳路408号飞天大酒店

四星

兰州市天水路599号

西兰国际大酒店

四星

兰州市定西路团路新村133号兰州四方大酒店

四星

兰州七里河区西津西路788号锦江阳光酒店

四星

兰州东岗西481号宁卧庄宾馆

三星

兰州市天水路366号金城宾馆

三星

兰州市天水路601号兰州饭店

三星兰州市东岗西路434号友谊宾馆

三星

兰州市西津西路16号西北宾馆三星

兰州市南昌路496号兰州东方大酒店

三星

兰州市天水路555号甘肃新世纪酒店三星兰州市火车站东路109-1号小结：兰州五星酒店仅阳光一家，四星占1/3左右，三星2/3。目前兰州市共有餐饮效劳提供商约2000家，具有规模的高档次餐饮效劳提供商不过10家。兰州市现有星级饭店约13家，其中五星级饭店1家，四星级饭店4家，三星级饭店8家，安宁区内只有王府饭店一家到达三星级标准。王府饭店的夜总会、桑拿浴中心均为安宁区最高标准。二、外地可类比产权酒店分析

四川紫薇银座——35平米到71平米不等，投资者在签定一个或数个楼层的酒店购房合同后，还可自愿选择自行经营，在执行酒店统一的价格标准、服从统一的管理标准、缴纳一定的管理费用的前提下，享有除产权以外的经营权、与酒店的结算权，获取更大的投资回报。四川世代锦江——按四星级标准装修的三星级酒店；面积有56.03、51.91、43.10、39.84、46.90平米五种精装套型；由负责“世代锦江〞产权式商务酒店经营的四川“世代锦江〞商务酒店管理与投资者签订?授权委托协议?，并承担协议中的法律责任；均价6400元/平米，其酒店管理公司与汽车公司联手，为业主提供轿车租用效劳。30辆轿车分布在酒店、机场等地方，业主们可以便捷租车还车，大大方便了业主的出行。北京通程国际大酒店——标准间面积52平方米，半径5公里范围内，只有1家五星级酒店，3家四星级酒店，本区高级酒店常年供不应求。商务产权酒店目前销售十分理想。北京锦江之星产权酒店——靠规模经营成功的特殊案例如连锁经济型酒店品牌“锦江之星〞北京石景山店的特色：住宿费平均每晚不超过180元，客人花10元就可以享受有海鲜的自助餐，客房充满浓郁的家庭气息，一般每家店的年净利润大概在几十万元。分析：产权式酒店标房面积通常为35—70平米，由酒店管理公司与投资人签订?授权委托协议?。兰山小区实质上是经济型产权酒店，日后的托管经营类似锦江酒店是首先洽谈对象。先期与酒店管理公司商榷好，确定投资回报率，产权人购得住房后，不用再交其他任何费用。无论产权人本人住或其他客人入住，都能享受到国际标准五星级酒店的接待和效劳。三、产权式酒店分析建议

现状一般旅游休闲客人最喜欢3－4星级的酒店，酒店客源市场逐步向多元化趋势开展。调查资料说明：购房者70%集中在35-45岁之间；20%集中在50-60岁之间；其余为10%左右。40岁之前的居多。目前市场产品看，产权酒店均为全装修房，并配备电器、家具等根本生活用品，市民购置后无需再添置新物品用以出租；每套户型根本在50平方米上下，大的行政套房等面积超过70平方米；吸引市民的方式上，每年除了固定回报率，往往还有15天免费酒店住宿，投资者假设不住的话，还可以把它卖给酒店，获取额外收入。特性产权式酒店首先必须是一个酒店，大约１０－１５年即可取得产权，之后，投资者可以将单元产权客房按市场价格卖给管理公司，或自行上市销售。产权式酒店的投资功能远大于使用功能，客源缺乏时将用于日租。私人投资者投资购置产权酒店后，通常每年在确定时间自己使用约15至20天。每年业主可以享有其客房或享用酒店内其他类似同等级客房最长21天的免费住宿权利；其中旺季7天，淡季14天〔淡旺季的解释权由管理人在管理期限内依据其标准确定〕比较成熟的扩张方式有：直接投资、特许经营、输出管理、承包租赁和带资管理、使用权买断、资产置换等新方式。物业管理公司与经营公司能力要强，利用出租赚取长期利润。产权式酒店的旅游属性，作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等效劳工程；作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权效劳、物业管理、委托经营等。

共用局部的所有权，如对楼道、屋顶等部位的共有权；成员权，如业主可以对关系整幢楼的事项行使表决权；使用权委托给酒店管理公司经营。经营本钱70%用于支付管理、人员工资、税收、水电等各项费用。宾客入住酒店后，他在餐厅用餐的时间可能会有2小时，在康乐区域娱乐的时间可能会有4小时，但是他在客房内逗留的时间会长达10小时以上。——这10个小时主要是睡眠休闲的时间。优势产权式酒店不同于普通的居住型物业的关键是酒店与公寓的优点相嫁接产生，既让酒店像公寓一样拥有了产权，同时酒店管理公司的专业经营，防止了物业的闲置，有效地将置业与经营很好地结合起来，使产权式酒店成为比较稳健的投资模式。省去了寻找租赁客、收取租金、维修物业等多种麻烦。劣势我国产权式酒店客房平均出租率仅50%出头，闲置客房很多；目前市场上成功的产权酒店较少；法律专家指出，目前的“产权酒店〞充其量只是“产权客房〞。仅仅是客房的业主，并不意味着购房者已享有独立的酒店使用功能。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是购房者共有，还是单独属于开发商？如果配套设施不归购房者共有，“产权酒店〞根本无从谈起。另投资回报率的宣传虚高，这使得酒店的信誉产生问题。问题购房者与酒店管理公司之间是什么关系，租赁，还是委托代理？假设经营失败，购房者有什么退出方法？一旦不能实现回报，那么产生法律纠纷怎么办？税务问题，全国酒店业本身利润率很低，是否有红利，分红后的钱还应交纳所得税；委托者虚位问题。到底谁来管理这个酒店？谁能决定这个房子经营的一系列问题？物业管理费怎么收？公摊面积怎么算？业主委员会如何成立？收益如何分配？土地使用年限按住宅年限计算还是按酒店使用年限计算？经营本钱控制与核算谁来监督？经营效益与分红基数如何保证？在产权交接后的经营管理监督以及分红、免费入住、优惠消费等环节，可能因为不透明、不标准极易发生开发商、管理人与业主间的冲突。5年以后折旧费、空调费……客房大局部时间的维护、出租、管理能否跟上，产权酒店销售时承诺的回报年限到期后怎么计算等问题机会著名酒店的产权式酒店物业，往往有担保公司作为第三方保证合同的履行，为投资客加了双保险。市民与酒店管理公司签订委托租赁协议时，同时和这两方签订担保协议，起到了见证的作用，进一步保障市民的利益；投资人通过出租经营权获得年度客房红利，买房的头几年中，由担保公司担保投资人的最低回报率。效劳将是未来产权式酒店的竞争焦点。延伸效劳如航空、餐饮、休闲娱乐等，酒店管理公司将配备专属豪华轿车随时供客户租用，为客户提供机票5折、连锁店使用权交换、康乐设施优惠等多种附加价值。建议兰山小区产权酒店，一方面表达的是休闲享受型居住功能，解决地缘经商与享居的便利式平衡；一方面纯投资客户看重的是因全新引导型产品吸纳驻兰办/运货商/度假者/商务型等多重客户的丰厚回报。纯产权酒店理论上分为商务型和度假型，本案可创新协调好出租时限与自身休闲享受时限的平衡。本案投资长期自住型的比例预计为数不少，届时可在其不住的时间里进行日租，纯投资者那么拥有酒店的结算权。实施投资产权酒店的收益流程：将酒店的客房作为独立产权单位出售给投资者〉〉〉再由投资者将客房返租给开发商所物色的酒店管理公司进行日常经营〉〉〉投资者通过租金的形式收益，并可获得一段时间的免费入住资格；投资回报率不宜设定过高，开展商和管理方双方把握利益的平衡是工程成功的关键，有的还设有保底年收益率；回报时段以开业日期作为第一回报时段的起始时间，每一回报时段为5年。双方不得中途终止合同〔合同适用于第一回报时段〕；非固定回报在回报时段内不享受固定回报比例，每年根据甲方委派的会计师事务所对酒店年度经营状况审查核定的酒店客房可分配收益总额；市场型回报方式计算原那么=年酒店客房可分配收益÷酒店客房产权销售总额×甲方购置客房房款；买方在以下时间段内不享有免费入住权：每年公历1月1日至1月5日；每年公历5月1日至5月7日；每年公历10月1日至10月7日；每年阴历正月初一至初五；该免费住宿权利经过甲方书面授权后，可以转赠与亲朋好友，任何年度的全部免费住宿均必须在当年度使用，否那么，将视为放弃，因而无权将任何未使用的免费住宿进行年度累计。第三局部商业分析与建议一、兰州可类比工程分析民安大厦楼层售价(￥元/M2)经营类别地下二层2100仓库地下一层2200商铺2500元/M2〕一层9000副食、食品二层7500五金、机电、家电三层7000百货、鞋帽、化装品四层6500服装、布料五层5500家具六层5000餐饮娱乐写字楼2350-2600分析：民安大厦的商场局部平均均价5600元/平米，真实反映出兰州市区普通商业工程的售价现状。从6层可售面积看出商业市场的兴旺，市中心一层均价在9000—1万元/平米左右。盛世广场

本案大堂中庭的内街式商服店可借鉴盛世广场的店中店

瑞德摩尔

瑞德摩尔简介瑞德摩尔〔其前身为兰新商业广场〕，始建于1998年3月。是一座大型综合性商业中心，也是西北地区唯一一座集批发、零售、仓储、超市等为一体的物流配送中心。建筑面积９０万平方米，其中商业面积到达了４５万平方米。建成后将成为西北最大的ＭＡＬＬ商业建筑群，会逐步形成一个以瑞德摩尔为中心的大型“瑞德摩尔经济圈〞最终形成以百货公司、大型超市、品牌专卖店、主题商铺等为主，美食城、咖啡厅、书店、网吧等为辅的超级消费休闲中心。瑞德摩尔声势凶猛的的商铺投资返租策略取得良好成效，强力印证投资返租形式在兰州目前接受度非同一般的好。西夏城市广场兰州人的逛街升级版本

西夏城市广场商铺遭到“狂抢〞，1－4层每层规划了一条宽6米，长约50米的步行街，一层为港台精品街，二层为日韩精品街，三层为流行时尚街，四层为民族风情街。特色规划使建成后的西夏城市广场囊括了时下最具流行的、独具特色的精品。商铺以服饰类、休闲类、娱乐类特色产品经营为主，而步行街购物，采用风行世界休闲式的购物方式，其在兰州的惟一性、不可超越性、不可复制性，将彻底改变兰州逛街消费传统。对本案的借鉴是二层/三层荟萃成餐饮特色内街。铜锣湾百货兰州开盛店

庆阳路与酒泉路的交汇处，为兰州最繁华的商业街。五层为另一深圳中餐知名品牌-海港城，是当地规模最大、效益最好、档次最高的酒楼；六层为当地最火爆的高档娱乐城-东方会。铜锣湾百货兰州开盛店，北依张掖路商业步行街，位于兰州市最具商业价值的南关什字。该区域已形成人流集中、商业网点联片、商饮效劳配套的科文贸为一体，商业、金融、保险、邮电通讯为主的成熟的繁华商业区，将逐步与西关什字、东方红广场等不同功能的繁华商业区连为一体，成为集购物、休闲、观光、娱乐为一体的兰州中央商业区。小结：火车站周边不适宜用作商场日用百货经营，否那么首先面临市内外客户的错位；工程同时亦不能做成专业批发市场，杂乱的外向环境根本不具备购置的空间质素；临街服装等精品店已不适合。与此产权酒店之外的商业面积缺失了根本的可类比工程比照。只能做特色商业主题或餐饮特产为主的专卖连锁店。二、上海大世界借鉴分析

1、娱乐建筑介绍不到大世界，等于白来一趟大上海。大世界是近代娱乐建筑中有代表性的一处。

该处现为大世界游乐场，被列为上海市文物保护单位。建于1917年的上海大世界是我国最早且最具影响的室内综合性游乐场所。它以兼容并蓄的海派风格和传统历史而闻名于海内外，是上海主要的旅游文化娱乐景点之一。

2、大世界业态功能现在的大世界保持了民族性、群众性、欣赏性的传统特色，又增添了具有参与性和游乐性的活开工程，有演出剧场、音乐厅、影剧院、基尼斯竞技表演厅，每天不间断地轮流上演戏曲、歌舞、杂技、魔术，以及放映电影和基尼斯竞技表演、自娱自乐等，还有游艺厅、歌舞厅、魔奇世界、桌球房、乒乓房、滚轴溜冰场等数十项娱乐活开工程，并有中式餐厅和上海特色小吃廊。大世界是集演出、娱乐、欣赏、竞技等为一体的综合性游乐中心。3、大世界功能定位游乐中心由“游乐世界〞‘博览世界〞“竞技世界〞“美食世界〞四局部组成，推出了八大系列的游乐工程。特别是“竞技世界，中的“大世界擂台〞及吉尼斯记录擂台赛引来了全国各地。4、改建背景1981年1月25日大世界复业，定名为“大世界游乐中心〞。上海解放后，“大世界〞是该市最大的室内游乐场。1995年5月1日，“大世界〞创下2万余人次游客的惊人纪录。5、东方百老汇04年3月22日，创立于1917年、有“远东第一游乐场〞盛誉的上海大世界吉尼斯记录总部所在地—上海大世界游乐中心全面改造工程正式启动。保存传统的文化特色和群众化的娱乐样式，并引进国内外先进的文化娱乐经营理念，打造“东方百老汇〞。改造完成后，“大世界〞将再次对外开放。分析：演出、娱乐、欣赏、竞技四类业种组合成的主题公园，适合兰山小区的主要是娱乐。桑那洗浴/酒吧餐吧/歌舞夜总会理应预留演出的空间。古朴的建筑风格揭示改建工程的深厚文化底蕴。三、上海新天地借鉴分析

1、工程概况新天地一直被认为是“海派文化〞的代表之一，所谓“海派文化〞，是由对于上海有着独特领受的人们以他们的灵感，自主地创造着新的时尚。2、时尚休闲文化娱乐中心上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海近代建筑的标志-石库门建筑旧区为根底，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。新天地的石库门建筑群外表保存了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部，那么按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身订做，无一不表达出现代休闲生活的气氛。亲身体会新天地独特的理念：昨天、明天，相会在今天。占地三万平米，建筑面积六万平方米的石库门建筑群。3、新天地南里新天地分为南里和北里两个局部，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保存石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。南里建成了一座总楼面面积达25,000平米的购物、娱乐、休闲中心，于02年中正式开幕，这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大〞会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。4、北里功能业态分类

主题特色餐厅“巴西烤肉〞现已成为上海人的新宠儿，其领袖人物那么是锦江拉丁餐厅凯博西餐厅上海宝莱纳餐厅新天地店是一家国际巴伐利亚美食啤酒餐厅新吉士是新天地最早开业的一家餐厅海派本帮菜天泰餐厅以专业的泰国菜肴为新天地的游客们带来一种别样的餐饮体验“乐美颂〞法国西餐厅/乐美颂的音乐酒吧LeClub/“乐美颂〞西饼坊SoHo英式酒吧餐厅格瓦拉主题餐厅的灵感源于古巴工艺品专卖店长青藤是宜兴长青藤陶瓷艺品在新天地开设的专卖店雷门九歌——灯具/缂丝/手绘璧纸/手绘瓷器海组合主要销售以中国传统手工刺绣为主喜福会民族绣风琼耳唯品由年轻的艺术家蒋琼耳、吕永中等所设计的现代艺术品雅木轩的木雕雨田小艺是一家经营软陶手工艺品的商店吴谊艺术工作室吴谊艺术工作室的主人吴谊女士是中国知名的摄影家、陶艺家新天地专卖店：专卖店的商品，无论是装饰摆设的工艺品，还是日常生活的实用品，每一样都独具特色。藏博堂是一家经营中国特色古董玉器及工艺礼品的专卖店主题特色酒吧由谭咏麟、成龙、曾志伟等百多位香港演艺界明星共同投资经营，餐厅、酒吧X-treme的前身是原先以蓝色为主基调、未来风格为特色的音乐酒吧M181老第坊酒吧外向型私人会所新天地壹号---瑞安会所：湖畔阁作为瑞安集团的私人会所，新天地壹号一直用于招待海内外政府官员、中外贵宾、新闻界、文化艺术界人士，及举行集团内部会议、新闻发布会和名家书画展。Disco、卡拉OK及私人会所综合特色店上海星巴克意大利维也纳新天地店冰淇淋新天地上海四达培训中心华尔街五色土专卖店喜爱复古唐装和民族风格衣饰逸飞之家〞由著名画家陈逸飞开设，是一家以出售时尚家居产品为主的专卖店Pao's〔宝诗〕是葡萄牙语“面包〞的意思，但Pao's本身是一家日式面包店艾米利亚罗马涅(EmiliaRomagna)--上海效劳中心是一个向中国市场展示来自位于意大利北部的EmiliaRomagn