华夏幸福与宏泰发展的模式对比分析报告

华夏幸福与宏泰发展的模式分析华

发

集

团

HuafaGroup二零一五年十二月对比项华夏幸福宏泰发展土地一级开发收益模式1

1

0

%

土

地

一

级

开

发

成

本

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还(

即

1

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%

固

定

收

益

)100%土地

一

级开发成本返还+

一

定比例土

地

出

让

净

收

益(1

0

0

%

或

8

0

%

)土地出让计划参与程度在固安等大北京区域园区参与土地出

让计划参与程度大招商服务收益模式上年度新增落地投资额的45%税收*时间渐变系数-管委会的运营成本是否成立合资项目公司否(

项目

公

司(

如

三

浦

威

特

)

为

华

夏全资子公司)否

(

盛

世

建

设

)对入园企业补贴力度根据产业项目投资强度，按照20%、5

0

%

和

1

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三

个

级

别

将

土

地

款

返

还补贴力度较大，最高限额为本年度土地出

让

收

益

的

3

5

%菜单式服务无菜单

、

全链条

，

土地整理

、

基础设

施和公共设施建设

、

产业发展服务(

招

商引

资

及

企

业

服

务

)、

规

划

咨

询

服

务

、

运

营

服

务菜单式服务：产业研究、土地开发整理及基础设施建设、招商引资、园区运营四项

服务孵化器情况“

精

益式孵

化

”

,与太库科技分工协

作，实现了前端全球优质创新项目和后端产业落地的全流程服务“整合式孵化”,

“研发在外部、孵化在廊坊

”总结：华夏幸福与宏泰发展的模式存在诸多异同点备注：以下主要以华夏幸福固安工业园和宏泰龙河高新区为研究案例沈

阳

区

域沈水生态科技创新城京津冀区域业务布局：目前公司固安产业新城大厂葡白河经济开发区的事业版图主要布局怀来京北国际生态新城香河产业新城于京津翼、长江经济文安经济开发区勒州温泉新区带和沈阳都市圈，遍永清新区任丘北部新区布北京、河北、上海、保定白洋淀科技城辽宁、江苏、浙江、昌黎工业园区房山运动休闲小镇四川等地，在全国20涞平金山岭总部假日公园廊坊空港新区余个区域投资开发运廊坊生态文化艺术新区涿鹿区域营超过30个项目。此华夏幸福创新中心外，2014年3月在美长江经济带国硅谷设立华夏幸福嘉善高铁新城硅谷高科技孵化器。无锡南长滨河新城镇江京口大禹山创意社区南京深水山水科技新城上海市金山区概泾镇四川省眉山市仁寿县华夏幸福：

中国领先的产业新城运营商，资产规模已突破1200亿元，在全国20余个区域投资开发运营超过30个项目赋予拿地优势→现金流支持提升区域价值园区综合服务华夏幸福：独特的产业新城业务模式(“园区运营+地产开发

99

模式)■园区运营方面，通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整

理、园区规划、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。华夏幸福在这个过程中利用园区规划的话语权优势

在园区及其周边进行大规模的房地产开发。■华夏幸福与当地政府签订排他性协议，拿地成本极低。土地整理基础设施建设招商引资区域整体开发房地产开发华夏幸福：产业新城业务包含产业新城和创新中心两条产品线■产

业

新

城

：在城市主城区之外，以产业为先导、以城市为依托，建设新城区推动地方产业转型升级。创

新

中

心

：在一线城市副中心或中小城市核心区，以现代服务业和生产性服务业为核心，具有完善的城市生活功能配套的总部产业商务办公区域。特殊资源条件区域产业新城固安工业园、大厂园区、怀来园区等市中心城市副中心城郊城市外围创新中心B如华夏幸福创新中心(紧邻北京南四环，丰台科技园的核心位置)业务类型委托内容结算方式支付方式—级开发

收益土地整理主要参与土地征转计划及征转补偿方案

的拟定、组织、监导、跟进以政府部门

为主体进行集体土地征转补偿以及形成建设用地的相关工作，并承担土地征转

过程中的土地整理成本上一年度土地整理费

(含税，以审计结算

为

准

)

加

成

1

0

%一次性支付或分期支

付，但分期不超过3年基础设施

建设在委托区域组织道路建设及供水、供电、

供暖、供气、通信基础、排水等、建设场站等项目，由具备相关工程建设资质的施工单位承担前述各个工程项目的施

工任务基础设施建设费(含税，以审计结算为准)

加

成

1

0

%一次性支付或分期支

付，但分期不超过3年招商服务对委托区域内工业园区进行宣传、推广、

进行招商引资项目的洽谈，以及对入园企业提供“全程无忧式管家服务”,协

助企业快速实现生产运营上一年度新增落地投

资额的45%一次性支付或分期支付，但分期不超过5年。

但是有时会延期或者以土地作价抵偿，导致应收账款较高华夏幸福收益模式：土地一级开发成本的10%固定收益，招商

服务收益为新增落地投资额的45%■土地一级开发收益模式：土地开发采用PPP模式，华夏先垫资整理，地方政府在一级开发费用返还基础上再提

成10%,即10%固定收益(备注：土地一级开发费用包括土地整理费用、基建费用等)招商服务的收益模式

：招入企业落地投资额的45%(备注：主要在大北京区域的较早期项目，长三角项目无此项奖励或比例没有这么高)成立项目公司SPV:

地方政府与华夏幸福签订排他性的特许经

营协议，设立项目公司作为投资及开发主体(华夏全资公司)华夏在固安、大厂等大北京区域园区参与土地出让计划，在拟入驻客户的选址、土地出让时序、

土地出让价格、招拍挂条件等方面掌握主动权，政府配合企业落地资金监管三浦威特园区开发有限公司(SPV)直接投资规划设计

基建招商引资

产业新城建设运营一体化服务方案规划计划批复项目审批与监管注册资本金与投资固安工业园区PPP合作协议固安县政府华夏幸福土地整理运营维护园区大多参照固安模式，采取产业地产一二级联动开发方式，获取整个链条上的每部分收益。根据入园项目投资强度，给予

一定的土地款返还项目补贴：以固安工业园为例，产业项目投资强度达到每亩350、500、600万元，分别按照

20%、50%和100%三个级别将土地款返还给入园企业实现将“短期一次性”房

地产开发先进转变为“长

期、可持续园区经营”根据入园企业的纳税额，华夏与

政府进行一定比例的税收分成招商引资

(落地投

资额45%

返还)110%土地一级开发成本返还

(即10%固定收益)投资开发房地产项目，实

现销售并获取现金回流孵化及后

期产业服

务维护土地整理

基础建设房地产开发销售税收返还运营服务孵化器(“精益式孵化”模式)

:与太库科技分工协作，实现

了前端全球优质创新项目和后端产业落地的全流程服务涉及智慧生活、医疗健康、新材料、绿色建筑、有机农业、航天科技、清洁能源、文化创意、精密产业

制造等领域“幸福系”中纯轻资产孵化器；会员制，无租金，只需服务费(1200元/月，如入孵6个月后获得融资，

服务费降至600元/月),导师、推广、培训、融资等服务需要额外的专项评估费用华夏幸福核心战略伙伴，整合优化全球资源，全球范围内进行网络连锁式孵化，为华夏幸福各地的园区提供“即插即用的B2B创新服务解决方案”,打通“孵化-加速-产业化-产业服务”的价值链条2015年5月开业，目前在北京、上海、深圳、美国硅谷、以色列特拉维夫、韩国首尔、德国柏林

等都开设了公司，全球员工85人体验中心、创业学院、认证中心、研究中心、出品中心、天使中心、互联中心等七大服务中心；参与从公司成立、融资对接、团队扩张到产品上市、品牌宣传、孵化成功整个过程服务中心全球布局盈利

模式太

库

科

技简介开发项目：业务流程：宏泰正在与河北省廊坊市、张家口市、第一阶段：产业市镇的初期规划，与地方政府、第三方国际规划石家庄栾城、保定定兴、安徽省滁州市公司进行讨论、合作，最终获得政府对于产业市镇规划的审批。地方政府就7个产业市镇项目的开发进第二阶段：一是进行基础设施的投资与建设，并伴有配套设施；行合作，项目规划总面积约90平方公里。二是进行招商引资工作。主要项目有龙河高新区、龙河商务区、第三阶段：协助当地政府将土地通过招拍挂流程出让于龙头企业广阳园区、滁州园区、张家口市新区宏第四阶段：为入驻的龙头企业提供入园的一系列增值咨询服务，泰产业园。并对产业市镇进行运营和管理。宏泰，

是中国大型产业市镇规划、开发及运营服务供应商中的

先行者之一，开发项目规划总面积90平方公里发展历程：形成阶段：1995-2005年起步阶段做房地产开发，而房

地产开发主要集中在河北境内

三个城市，廊坊、唐山、承德，

通过十年的房地产开发，在河

北境内树立起宏泰的品牌做园区的开发和运营。

开发及建设

廊坊龙河高新技术产业区、富仕康

廊坊资讯产业製造基地项目廊坊普

洛斯仓储有限公司项目及红星美凯

龙国际家居广场项目提出产业市镇这样一个新的定位

建设电子信息产业园、开发滁州

示范园区等。2014年香港主板上市发展阶段：2005-2010年

成熟阶段：2010年以后龙

河

高

新

区龙

河

商

务

区广阳园区除州园区张家口市新区宏泰产业

园面积和现况规划面积28平方

公

里；已

进

积极发展阶段规划面积9.5平方公里；已开始

土地整理及兴建基础设施规

划

面

积

1

5

平

方

公

里；已签订具约束力

的协议规划面积15平方公里

已开始招商引资活动规

划占

地

2

3

6

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亩产

业

定

位新一代信息技术高端装备制造，现代服务和物业

开发度假旅游及设施

商务总部及文化

产

业

(

待

落实

)规划中新材料

、

新能源

、

装

备制造

、

现代服务及

绿

色

食品(

待

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)(

初

步

)

高

新

技

术、

可

再生能源总部经济产业

园区服务范围规划

、

设计

、

产

业定位

、

土地平

整、兴建基建、市场行销以及管

理

经

营

项目

的

跟

进服务规划、设计、产业定位、土地平整、兴建基建、市场行销以及管

理经营项目的跟进服务规划、设计、产业定

位、土地平整、兴建

基建

、

市场行销以及

管理经营项目的跟进

服务招商引资以“生态、

现代

、

活

力

为理念，打造“特色产

业

区

，生态宜居LDR

“北方滨水生

态新区”

“

科

教

、

经

济、文化、商贸中心

”“张

家口市现

代

服

务

业

核

心

集

聚

区宏泰的主要产业项目基本情况■

这种土地一级开发收益模式是非固定的，土地出让净收益的高低决定了宏泰此部分收益的多少；■

此种收益模式有利于宏泰对土地出让的控制，

有利于自己获得土地，进入到土地二级开发，策略上

可进可退；■

土地收益分成在法律上是不合法合规的，被禁止的；宏泰是通过与政府签订委托合同，以土地净收

益为依据，通过收取服务费的形式获得这部分收益，以此规避法律风险。土地一级开发收益模式：

100%土地一级开发成本返还+

比例的土地出让净收益中国宏泰的土地一级开发收益主要分为两部分土地一级开发净收益的一定比例分成：■

工业、物流、仓库或基础设施用地为100%

;■

住宅、商业、旅游、娱乐、文化

或服务用地为80%。土地一级开发成本100%返还：■

包括征地、拆迁费用，土地整理

费用、前期费用等一定土地出让计划参与度：宏泰对土地出让计划起着主导作用，而

政府主要负责行政审批流程，增强了对土地出让的控制权拟土地获得者

中国宏泰

政府■

宏泰作为拟土地获得者与政府之间沟通的桥梁，控制征地拆迁及土地整理进度，协调政府解决遇到的困难和问题■

土地出让价格的高低关系到宏泰土地一级开发收益，在此种绩效驱动下，

宏泰主导土地出让时间、

出让价格的制定。

此种策略对宏泰非常有利，在制定较高土地出让价格的情况下，好的地块自己参与摘牌，对外来竞争者设置了较高的条件；即使外来竞争者获得土地，自己也可分享大部分土地出让净收益。菜单式服务：根据园区的发展阶段和政府的需要，有选择性的

输出服务菜单式服务：宏泰根据园区的发展阶段和政府的需要有选择性的输出服务

，包含产业研究、土地开发整理及基础设施建设、招商引资、园区运营四项服务。例如，安徽滁州园区只帮政府做招商引资服务。招商引资服务·通过招商策划、宣传

推广，为园区引进高

质量的产业·从市场的角度判断项

目所在的区域·从区域的禀赋和空间

角度，决定适合做什

么产业·

在政府投融资平台高

债务及融资受限的背

景下，宏泰利用自身

资金优势，参与土地

开发整理和基础设施

建设·提供园区物业管理、

融资、人力、安保等

等一系列服务土地开发整理及基础设

施建设

园区运营服务区域产业研究招商服务收益模式：宏泰招商服务收益主要来自于政府收取的

园区企业税收收入以龙河高新区为例，安次区政府向宏泰支付的服务费用计算公式为：服务费=D*E-F■

在此种收益模式下，引进

企业越多、质量越高，缴

税额度越高，宏泰的收益就越多；■

虽然政府让渡部分土地开

发收益和税收收入，但此

模式有利于园区的高速高

质量发展。是一个随着年份而渐变的百分比系数。例如，从2008年

至协议到期，

E由60%到40%按照每5年5%的幅度依次递

减是某一年度龙河高新区管委会的营运成本，如员工薪酬、行政开支、维护等运营成本由宏泰承担。是龙和高新区项目内的企业在某一年度所缴纳的税款由

安次区政府所保留的部分

，并扣减相应的税项优惠DEF宏泰通过对入园企业的一系列评估，以当年一部分土地出让收

益来对企业进行补贴对入园企业进行评估补贴总额控制·宏泰对企业进行补贴时，会综合评估企业经营的增长潜力、产能、研发能力等情况。·以龙河高新区项目为例，每年的补贴不得超过龙河高新区当年土地出让金总额的35%宏

泰·主要承担基础设施建设·园区土地开发整理·园区招商引资·产业服务和运营·提供学校、医院、娱乐等相关产业配套龙河高新区管委会·对龙河高新区实行统一领导和管理·负责园区的总体规划·负责园区建设及管理·对园区内的经济社会事务进行统一领导政府与宏泰并未成立合资项目公司，而是政府通过购买服务的

形式进行合作开发，政府与宏泰分工明确、各司其职以龙河高新区为例，运作该项目的是廊坊市盛世建设投资有限公司，该公司由宏泰设立并100%控

股。

宏泰和龙河高新区管委会之间分工为：■北京泰智会

，是一家创新载体，旨在整合海外、中关村以及各地方的创新资源，为高新园区、中小企业、产业组织提供科技服务，提升创新能级

和发展水平。泰智会空间四大模块：■

众创空间以为园区服