临沂某置业北城新区项目立项申请报告0

临沂某置业北城新区项目立项申请报告0关于临沂**置业有限公司**新区**广场项目立项的二O一0年一月築龍網第一章项目概况一、建设条件本项目位于临沂市**区**新区，南临**街，北临**街，西临**路，东临**二路，地块编号为A2,项目名称之**新区**广场。2、交通条件本项目紧临临沂交通南北主干道**路，与市政中心广场相距,属典型的中心广场物业，交通十分便利，有10路、25路等公交大巴可达本项目。本项目地块平坦，南北两侧均有良好景观资源，视野开阔，满眼翠绿。本项目占地面积37982平方米，总建筑面积329342平方米，规定计容积率面积284180平方米，容积率为6.99,地下面积45162平方米，建筑占地面积15825平方米，建筑密度0.39%,绿地面积14600平方米，绿地率37.4%。二、项目研究工作根据本项目可性行研究根据为：临沂市特别是**新区房地产现状、临沂市工程造价信息、本项目的地块价值。名称：临沂**置业有限公司(下列简称**置业)住所：**社区服务中心7楼法定代表人姓名：宁照注册资本：人民币万元实收资本：人民币万元公司类型：有限责任公司**置业的经营范围包含房地产开发(持有效资质证经营),销售。築龍網3、项目申报单位经营年限**置业经营年限自成立日期二OO四年二月十日至长期。4、项目申报单位股东构成临沂**置业有限公司的企业法人营业执照注册号为,住所位于**区**社区服务中心7楼。法定代表人宁照，注册资本人民币元，宁照占股份的100%,公司类型为有限责任公司。万元，实收资本万5、项目申报单位资产负债情况**置业资产负债情况见下表1-1。从表1-1明白**置业的资产要紧为“应收账款”、“其他应收款”与“固定资产净值”,分别为元、元与元；而负债要紧为“应付账款”、“应付工资”与“其他应付款”分别为元、元与元。房地产行业资金流淌速度比较快、资产变现能力强的特点也使得**置业的资产状况总体来说是比较安全的。表1-1**置业资产负债表编制单位：临沂市**置业有限公司2010年1月8日资产行次负债及所有者权益货币资金1短期投资23应收股息4应付工资5应付福利费6应付利润存货7待摊费用8一年内到期的长期债券投资9其他流淌资产预提费用一年内到期的长期负债长期股权投资长期债权投资固定资产原价减：累计折旧固定资产净值工程物资负债合计固定资产清理固定资产合计实收资本资本公积无形资产盈余公积长期待摊费用其他长期资产未分配利润所有者权益(股东权益)负债及权益(股东权益)**置业的损益情况见下表1-2。**置业09年累计盈利元，而盈利的原因要紧是。相信随着**广场项目的开工、建设，**置业的盈利情况更加表1-2**置业利润表行次本月数本年累计数1减：主营业务成本2主营业务税金及附加3二、主营业务利润(亏损以“-”号填列)4加：其他业务利润(亏损以“-”号填列)5减：营业费用6管理费用7财务费用8三、营业利润(亏损以“-”号填列)9加：投资收益(缺失以“-”号填列)营业外收入减：营业外支出四、利润总额(亏损以“-”号填列)五、净利润(净亏损以“-”号填列)企业负责人：**会计机构负责人：制表人：1.1.6项目申报单位要紧投资项目临沂市**新区A1、A2、A3、A4地块共计780亩地的开发。1.1.7项目申报单位现有人员与资质临沂市**置业有限公司经营房地产开发业务的现有员工为46人，设有开发部、营销策划部、行政人事部、研发部、合约采购部、工程部及财务部7个职能部门。拥有一批具有房地产开发经验丰富的工程、销售、财务、综合等管理人员，暂缺岗位人员目前正在招聘补充。**置业拥有房地产开发级资质。**置业房地产开发业务部有足够的能力开发大築龍網中型商品房项目。四、项目建设规模与建设内容**新区**广场占地面积37982平方米，总建筑面积329342平方米，规定计容积率面积284180平方米，容积率为6.99,地下面积45162平方米，建筑占地面积15825平方米，建筑密度0.39%,绿地面积14600平方米，绿地率37.4%。该项目是一个城市综合体沿**路由南向北一路布置(如下图),分三个主体，由南向北，第一个主体是26层的酒店式公寓，其中裙楼5层是高档购物中心，第二个主体是由二栋楼构成，南边是49层的五星级酒店，北边是42层的高端写字楼，第三个主体也是由二栋楼加裙楼构成，裙楼6层是高档购物中心，裙楼上是二栋高端公寓住宅，层数26层，整个项目地下均为三层，第一层是大型超市，第二、三层是停车场，建筑结构形式为框架结构。五、项目建设招投标形式築龍網临沂市国民经济与社会进展第十一个五年规划纲要进展目标为：“十一五”期间，总量再翻番，人均过三千；打造现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市、鲁南制造业基地与区域性金融中心，建设具有国际知名度的联结长三角、环渤海经济圈的新欧亚大陆桥东桥头堡特大中心城市，构建“富裕、平安、文明、生态、开放、活力”的大临沂、新临沂。到2010年，全市经济总量翻一番，生产总值达到2500亿元，年均增长15%,人均达到3000美元；地方财政收入122亿元，年均增长20%;三次产业结构调整为8:52:40;城镇居民人均可支配收入14000元，农民人均纯收入5800元；年均分别增长9%、10%。”国家“十五”期间进展目标是服务业增加值年均增长7.5%,高于国民经济增速0.5个百分点，占国内生产总值的比重由2000年的33.2%提高到2005年的36%,服务业从业人员年龄增长4%,占社会从业业人员的比重由2000年的27.5%提高到2005年的33%。山东省确定的服务业增加值年均增长速度10%,高于国内生产总值增速1个百分点，2005年，服务业占国内生产总值的比重达到40%,就业人员占社会从业人员的比重达到39%,服务业提供的税收占地方税收的35%。近年来，临沂市服务业进展迅猛，但仍处在起步阶段，服务业增加值占国内生产总值的比重较低，整个服务业水平与档次比较低。国家《国家经济与社会进展第十一个五年规划纲要》强调，要坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重与水平。山东省在“十一五”期间，也把加快进展服务业作为产业结构调整的重中之重。按照这一思路，山东在“十一五”期间将以膨胀规模、提高层次为重点，提高服务业占生产总值与就业的比重。重点进展金融保险、现代物流、中介服务三大行业，壮大进展新兴服务业，大力进展旅游、文化、房地产、资讯服务四大行业，改造提升商贸流通、餐饮、交通运输三大行业。尽管近年来临沂市城区各类房地产开发及商业设施建设步伐较快，但总体上築龍網建筑资料下载就在筑龙网建筑资料下载就在筑龙网开发项目规模较小，整体开发水平不高，成规模的高标准服务活动设施还很少，特别是**新区。而随着经济与社会的进展及临沂市经济中心的进展，各类商务活动也随之大量增加，商务用房需要量随之越来越大，同时消费者对服务设施的环境及结构、布局等也提出了越来越高的要求。二、房地产市场分析1、2010年全国房地产市场前瞻自1998年房改后，房地产综合景气指数攀升，2002年国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,明确了国有土地出让务必通过招、拍、挂方式，全国房地产景气出现短暂下跌。2003年，国务院公布《国务院关于促进房地产市场持续健康进展的通知》,第一次明确房地产行业为国民经济支柱地位，房地产从此走上了长达4年的大繁荣。针对全国房价上涨过快，国家先后出台了新旧国八条(2005年)、国六条(2006年)等一系列严厉的调控措施，这些调控政策对当年房价与成交量产生了重要影响，但由于有些措施不当，房地产行业总体景气仍然顽强向上。2008年的经济危机打断了房地产行业的景气周期，房地产综合景气指数创房改以来新低，为应对国内经济与房地产行业的低迷，国家出台了一揽子针对房地产行业的刺激政策，包含金融、税收及交易环节等各个方面，2009年，房地产市场实现复苏并开始了新一轮增长。2003年国务院：明确房地产新旧国八条经济危机2002年国土部：2006年国务刺激政策行业为国民经济支柱地位明确土地招拍挂2005年国务院：2004年系列落一揽子行业2008年：—一房地产开发综合景气指数(%)築龍網出现为住宅小区开发商业配套的“补课”行为。早在几年前，商务部就提出用3至5年时间，在全国人口过百万的166个城市初步完成社区商业建设与改造，这无疑是对商业地产的有利促进。但通过多年的积存，商业地产理性年将成为主基调。而现在的**新区近几年的项目开发基本没有足够的商业配套作为支撑，因此在房地产项目集中的**新区将会成为新商圈繁生并存的情况存在。临沂在不断长大，随着临沂大进展、大建设的强力推进，城市经济与城市规模的不断壮大，人们还迫切需要越来越多商业配套的服务来满足城市进展的需求。结合旧城改造与**新区建设的契机，新的商业地产项目在不断增加，开发商对商业地产的开发热情依然高涨。大型商业的开发涉及到一个宏观经济环境的问题，临沂市经济保持快速增长，良好的宏观经济环境为商业的进展制造了有利条件，但目前临沂市的商业状况并没有达到其应有的进展水平，商业环境与临沂市的城市地位是不相称的，商用物业还有相当大的进展空间，这就给地产商带来了一个极好的进展机遇。一个城市商业中心的形成有其条件，与政府的规划与商业定位、民间资本的投资开发、城市居民的消费习惯等多种因素都密切有关；有形成的必定性与合理性，目前临沂城市的商业中心的部分功能正由广场一带沿**路向涑河与**新区一带转移。作为整个城市的商业核心带，万兴都国际商业公园、**广场等大型商业项目的入市将进一步强化**路在整个城市商业核心的地位，使其作为一个新城市的中心商业区最终形成。从人民广场银座百货开始，像西到华丰世贸，然后沿街放路向栋，自**路向北到涑河，然后过**路大桥，向北至**广场，将形成一个“之”字形的黄金商业带。大型商业中心的加入，将打破早期的**路与通达路这种单纯的商业线状分布，转向点线并存、点线互动的商业新格局，依托久隆国际、万兴都商业公园、华丰世贸、**广场等商业项目的支撑，**路一带将形成一个崭新的都市商圈。而地处**新区中心的**广场，得天独厚的核心位置与32万平方米的建筑面积，影响也不仅仅是局限于**路，其辐射半径范围将覆盖整个**新区。临沂今年有多个大型商业项目推向市场，这种蓬勃的进展态势与政府的支持是分不开的，临沂一直以来是商业服务方面相对薄弱。在新一轮城市化进程中，築龍網为增强临沂的城市吸引力与吸引民间投资，临沂市政府很支持企业对商业地产的开发，在政策上也有所优惠，像华丰世贸便是市政府的重点工程。本来临沂商业的市场空间就很大，加上政府的扶持与推动，这就给临沂市商业地产的进展带来一个良好契机。2009年，临沂市委、市政府正式迁入**新区，规划、法院、教育、卫生、银行等数十个政府机关、事业单位陆续搬迁及开工建设，不久，**新区将以“临沂第一行政区”的中心地位成为城市最具社会地位与进展前景的区域。作为城市建设的重要推手，地产开发无疑是**新区片区崛起的最大推力。虽此板块启动较晚，但土地供应量、项目规模较大，正因如此现青年路以南的地以经不卖了。随着新的市委市政府行政办公中心启用，未来政府对**新区新区的建设日益加大，该区的楼盘具有巨大的升值空间。四、项目环境建设条件1、建设项目周围环境现状1)项目场址自然环境条件(1)工程地质项目区域地层要紧为：上部为第四系河流相冲洪积粘性土、砂土等覆盖层，厚度通常5~14米；下伏基岩要紧为白垩系、石炭系、奥陶系地层，其中白垩系地层要紧岩性为安山岩、玄武质安山岩、角砾状安山岩、粗安岩，凝灰岩与灰黄色含砾长石砂岩、长石、石英砂岩等，要紧分布在沂河东岸；石炭系地层要紧为灰黄色与深灰色粉砂岩、粉砂质页岩夹细砂岩、铁质泥岩、铝土质泥岩、石灰岩、碳质页岩与煤线(层)等，要紧沿沂河两侧分布；奥陶系地层要紧为灰色厚层、中厚层泥晶灰岩，灰色、黄灰色厚层与中厚层细晶白云岩夹粉晶白云岩与中厚层粉晶、灰质、泥质白云岩等，要紧分布在沂河西岸。本区地层产状平缓，倾向北东20~40度左右，倾角10~40度。岩体中有中生代燕山晚期侵入岩分布，要紧为闪长岩、煌斑岩、二长斑岩等，呈岩脉状展布于基岩中。(2)项目地貌现状拟建场地位于临沂市**新区**街以北、**路以东地块内，环境优雅，交通便利。项目现要紧为拆迁场地，整体地形较平坦开阔，自然地面相对高程68.44~70.12米；场地原始地貌形态为沂河I级阶地。车(小型车)运行时的污染物排放系数如下：SO₂:0.168g/辆·km,NO₂:2.2g/(时速以每小时16公里计)按每个车位平均每天有车进出各两次计算。为方便计算起见，停车场入口至停车位距离均以150米计。按照以上参数计算，本项目机动车尾气污染物的产生情况见表4-6。表4-6项目机动车尾气污染物产生情况一览表项目共443位辆·km)日排放量(kg/d)年排放量(t/a)炊事烟气包含燃料燃烧产生的火烟与烹饪产生的油烟。项目每天的用气量约为298.1Nm³/d,燃气烟气中污染物的排放源强，如表4-7所示，排放时段要紧集中在早晨1小时、中午1小时及傍晚2小时等3个时段内。表4-7燃气污染物排放源强日排放量：kg/d3)项目水污染分析(1)施工期产生的废水包含施工人员的生活污水与施工本身产生的废水，施工废水要紧包含土方阶段降水井的抽排积水，结构阶段混凝土养护排水，与各类车辆冲洗水。(2)营运期产生的废水项目投入使用后，小区内除绿化用水外，其他用水都将形成废水排放，要紧为饮食业、居民与商业生活污水。(4)电力(5)电信邮政2)邮政设施(6)燃气(7)暖气(8)环卫与消防(9)医疗设施所、初中4所、高中2所也可供业主选择。四、项目物业管理办及代理服务等其他更为丰富的内容(针对不一致服务项目可适当收费);>物业管理公司在先期就介入本项目，参与设施设备的选定及招投标工文化底蕴，会使该物业的品牌知名度与品牌美誉度得到更进一步的提1)服务内容分类建议(1)公共性服务>房屋/楼宇及小区/楼宇周边共用部位共用设施>物业人员的叫车服务(2)特约性服务内容>室内设施设备(电器、管道、家具)的维修、定期保养服务；>物品搬运服务(特指在公寓内);>衣物洗烫；>商务服务(包含打字、复印、传真等);(3)针对性服务>针对写字楼可加入针对性的绿化养护(树木养护、修剪、防灭虫、浇灌)(4)代办性服务(5)特别服务将取得较高的进展速度，红色风情，绿色**,文韬武略，地高速进展的**新区吸引着大量知名开发商涌入。高档住宅与大型居住区林上海街写字楼+购物中心+住宅投资者看中的是本项目绝版地段带来的广阔投在本案及周边工作生活，崇尚方便、快捷、高效的现高速进展期，经济较强的中青年，年龄在30的3房，正符合现在的潮流。关于通常用户，有从70平方米到90平方米的户型面积可供选择，楼栋之间距离合适。关于需求豪宅的特殊用户，公寓有120平方米本项目涵盖一房，二房，三房，四房四种户型，比例为2:2:2:1,既**新区商业中心项目规划与地，由香港铭堂设计总体布局上使用沿**路排列布局，分五排布置，南侧一排为26层，中间二排分别为49、42层，北侧二排均为28层，充分利用南北两侧良好的自 (1)城市化进度与人口增加商业地产大开发提供契机1998年，城市化率由27.63%提高到30.42%,年均提高0.42个百分点。自1998年以来，我国城市化水平近几年每年都保持了1.5至2.2个百分点的增长，截至2003年底，全国城镇化率已达40.53%,在这个形势下商业综合体的迅速进展我国城市数量也从改革开放初期的193个增加到662个，其中超大、特大城市已达46个。城市已成为我国国民经济进展的重要载体，城市经济对我国GDP的奉献率已超过70%。在短短20多年中，全国平均城市化水平从20世纪80年代初的19.4%进展到21世纪初已超过40%,走过了发达国家上百年的城部副部长仇保兴表示，“未来若干年，还将有5亿农民进城。”人口的聚集也为城市综合体的开发提供了大量的客户积存，2009年7月临沂公安局公布济南流淌人口就已经达到160万之多，2020年临沂人口将挑战1000万。(2)居民需求量促进商业地产开发(3)居民需求多样化促进商业综合体开发到3,000美元时，居民的消费需求更趋于个性化与多样化，这种变化为(4)零售业增速下滑，风险意识提高加快商业企业对商业地产的直接投银座股份在公告中解释：近几年宏观经济保持了高速增长，特别是2009年中国经济在全球金融危机下，全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计农村下降0.3%,其中居住下降3.6%。从上述数据能够看出，尽管目前社会零售业中心再建项目多位置优越，适合建设城市综合体项目。建筑规模庞大，有32令这里中小型商家没生意或者生意淡薄，导致这里的商品房面积未能进一步放3)需求分析：沂已规划出**新区的进展思路，在不久的将来，**新区将成长为临沂新的政治根据规划显示，到2020年，**新区人口达30万到50万人。中高档居住区1)齐鲁园项目简介：该项目地处**新区核心位置，东冠鲁房地产开发有限公司开发。项目总占地270余亩，总建筑面积40余万平米，容积率为1.28,属于中档楼盘。项目共分为ABCD四个组团开发，一期开发20余万平米，由27栋高层构成，2007年9月22日开盘。该项目项目现状：项目目前在售A、B、D三个组团，目前剩余房源约140-150套，剩余房源以140平米以上的中大户型为主，约占剩余房源的60%,60平米下列的小户型约占20%;项目C区未推出的216套房源估计在今年下半年会推2)联合世纪建筑◆第二季度销售情况：4月份销售10套，5月份销售12套，6月份销售20套。RAar项目简介：项目位于**新区核心(原南坊),沂河、枋河、柳青河优雅交汇处，北倚行政中心，东邻动植物园与阳光沙滩浴场。总建筑面积约27万余平米，规划一岛一湾二城。项目有13栋电梯洋房、12栋高层、4栋联排别总共13栋电梯多层，套数为348套；◆项目营销动态：项目于2009年4月11日开盘，开盘当月销售45套左右，5月份销售13套，6月份销售10套左右。3)杏坛文化家园要紧以11层的小高层与29层的高层构成。目前在售楼座为7号楼(小)、12号楼(高)、13号楼(小)与18号楼(高),总计400余套；前期四中分批团购了该项目的7栋楼，即1—4号楼、8—10号楼，总计约800套；**教委团购了该项目的3栋楼，即5号楼、6号楼与11号楼，总计约360套；面积区间：106—260平米小高层：131平米(主力)、174平米与194平米；高层：106平米、128平米、140平米、156平米、230平米(复式)、260平米(复式);◆项目营销动态：2008年10月18日开盘，截至目前该四栋楼销售率约30%,其中二季度销售情况4月份销售6套，5月份销售10套，6月份销售23套；◆价格情况：该项目目前整体销售均价为3500元/平米；6月中旬价格上调，平均上调100元/平米(高层上调50—60元/平米，小高层上调140—150元◆优惠措施：常规优惠——(一次性付款98折，按揭99折)项目简介：该项目地处临沂**新区**路与业有限公司投资开发建设。项目总建筑面积17万平米，由三栋28层高层住宅建筑、4层底商及一栋高层办公写字楼构成，其住宅部分以“临沂唯一滨河全景观阳光中小户型”的中高端形象登陆临沂，面积从38m²至167m²不筹阶段，价格未定，估计2009年9月正式开盘。■认筹阶段优惠政策：VIP卡交10000元认购诚心金抵20000元购房款——(俗称：交1万抵2万);■认筹状况：2008年10月3日开始认筹，截至目前VIP卡估计销售170张左右，住宅与写字楼的VIP比例约9:1。5)滨河阳光另一方面可为正式销售积存有效客户，本项目估计于2011年8月底开盘。2)准备充分后入市每年10月至下年5月是房地产销售的周期性旺季，共中10—12月与3—5销售旺季火热的销售气氛使本项目一炮打响，迅速在市场上扩大知名度与影响6)有操纵地入市招商20%--30%的情况下，开始销售，以核心租户(主力店、一级品牌)的入驻综合以上因素，根据项目动作的要求建议本项目的排号认筹期定在2011年8月18日，正式解筹期暂定于2011年9月11日。2)融资结构分析3)融资成本分析借款期限较短，连借带还一共不到5年，需由开发商承担的利息总额占比较低，4)融资风险分析(1)项目融资风险评估(A)本项目存在一定的资金供应风险。要紧表现为各项资金来源不能按建额虽能满足转用于建设投资部分的需要，但是不能按计划偿还对银行的贷款本(C)银行的信贷计划产生变动，如终止、计划变更、数额减少、要求提早(2)项目融资风险的防范方案(A)制定项目整体或者部分开发权转让