关于我国城镇住房的社会保障问题研究

关于我国城镇住房的社会保障问题研究

0动迁安置房的兴起“食物和衣服”是人类的四基本需求。其中，住房为人提供了基本的空间屏蔽和居住场所，是公民生存和发展必不可少的基本物质条件。住房问题是关系到国计民生的基本经济和社会问题，为低收入者提供住房既是住房保障制度的基本内容，也是构建和谐社会的必然要求。按照“十二五”规划和党的十八大报告提出的要求，保障性住房建设步伐将进一步加快。保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是政府针对中低收入、住房困难家庭提供的，具有限定购买对象、限定建设标准、限定价格或租金等特点的住房。2011年3月，上海市发布了《上海市保障性住房建设导则(试行)》(以下统称《导则》)。《导则》中提出，动迁安置房包含在保障性住房之中，是其一种重要的类型。动迁安置房是指政府提供优惠政策，限定建设标准，供应本市重大工程、旧区改造等建设项目被拆迁居(农)民的保障性住房。上海临港新城位于长江口东岸、杭州湾北岸最东端的浦东新区海滨地区，距上海市中心城区75km，规划面积约300km2。上海临港新城不仅是上海国际航运中心的重要组成部分，也是国家级现代装备业园区的配套基地；其充分体现新世纪上海建设水平、相对独立、功能完善的综合型滨海新城；是上海继浦东开发开放之后独具辅城作用的又一个战略重点发展区域。为支撑上海临港新城的发展，确保有建设用地供应大中型项目建设，泥城社区作为上海临港新城重要的分城区，承担了体量庞大的动迁安置房建设任务。近几年间，泥城社区建成和正在建设的动迁安置房的总建筑面积超过180万m2。1总体规划1.1平战结合的地下单车从提高动迁安置房小区建设用地效率的角度，建筑物的布局一般采用规则排列，同时，也可根据基地实际地形，将两列纵向布置的住宅楼适当平移，错开一定距离。这样，建筑排列整齐的同时，也富有变化，配合绿化景观，亦能步移景异。小区内多层组团和高层组团一般分开设置，在组团之间形成了小区的公共空间，用于集中绿化及交通道路设置，而每一组团内又都独立地形成自有空间；大小空间相间分布，形成均布的统一而又有特色的空间序列。小区内多层组团、高层组团和沿街公建共同组成了错落有致的天际线，丰富了城市街景。在动迁安置房项目建筑总体布局中，一般考虑用建筑物单体围合形成大面积绿化空间。这样做，首先是可以形成小区的中心绿地，满足集中绿化率的指标要求；其次可以在中心绿地之下设置地下机动车停车库，同时，考虑到动迁安置房小区也有人防工程设计要求，须配置一定体量的人防工程面积，因此，和大多普通住宅小区一样，基本上都是设置平战结合的地下机动车停车库。一般说来，地下车库会涉及大量土方开挖和外运、基坑降水和围护等方面，工程造价相对较高，动迁安置房项目在地下车库的设计过程中，尤其要注意各种方案经济性的比较。在泥城社区动迁安置房项目的开发建设实践中，平战结合的地下机动车停车库的规模一般采用“倒推”的方式，即：先计算小区所需要配建的人防工程面积，按照计算出来的面积适当放大，在小区中心绿地下设计平战结合的地下车库。之后，再统计地下车库内能解决的停车位数量(须除去相应的人防工程所须设施的面积)，余下所需的机动车停车位在地面上予以解决，这样便能最大限度地利用人防车库、节约工程投资。这样设计的地下车库一般比较规整，人防分区合理，避免了“工”型、“王”型等不规整地下车库带来的各种问题：由于此类地下车库交通面积比例增大，每个停车位所占面积相应提高，从而使地下车库的使用效率降低，增加了造价；此类地下车库外墙曲折，周长增加，给防水处理带来了不便，易引起地下室渗水。此外，地下车库与邻近建筑物保持一定距离为宜，一是避免两者施工相互干扰，二是减少室外各类管线敷设和给排水设计的难度。大部分的非机动车可以利用高层住宅楼的箱型基础，设计而成的地下室作为非机动车停车库，再结合地面合适的位置布置停放非机动车位。这样既减少了造价，又增加了小区的绿化面积，美化了环境。1.2小区内道路出入口设置合理的交通组织，既有利于居民生活的便利，减少车辆对居民生活的干扰，又能减少道路用地的面积，提高道路用地的效率。经过比较，环形路网结构对小区的交通组织和建筑布局最为有利：主干路为环形，解决小区的主要交通，从主干路放射出去的尽端支路深入各个组团内部，满足了消防车道的要求，且各组团互不干扰。在可能的情况下，在小区主要道路一侧设置1.5m人行道，减少车对人的影响，保证居民活动的安全。另外，小区内设置的地下机动车停车库的出入口最好设置在小区出入口附近，减少了机动车对小区内部的影响。小区内的道路设计突出自然特色，尽可能不设过长的直线道路，各组团绿地之间设置蜿蜒曲折的健身步道，使住户可以更好地同绿地相融合。1.3突出景观性动迁安置房小区的景观以简洁、大方、实用为原则。考虑到经济成本、后期维护等因素，动迁安置房小区不宜设置水体景观。在绿化植物选择方面，须因地制宜，要求了解当地的风俗习惯，如泥城社区居民不喜欢槐树、竹子种植在屋前宅后。同时，绿化植物的配置也讲究层次，乔木、灌木和草本植物之间，落叶树和常绿树的比例要相互协调；对于变配电站、垃圾房等建筑单体周围，可用较高大的植物予以遮挡。1.4社会等经营规划相对于获利丰厚的商品房开发建设，动迁安置房建设属于微利甚至无利可图，而商业性公建是可供开发商支配的物业，是开发动迁安置房弥补亏损、平衡经济的关键所在。同时，政府规划建设主管部门对商业性公建的比例提出了要求，如泥城社区动迁安置房的商业性公建面积占总建筑面积比例不超过5%。该部分的设计要有相当的灵活性，建筑面积要尽可能做足，沿主要道路或路口设置，能够直接对外；沿街商业性公建裙房宜为1～2层，在基地允许的情况下，应考虑设置为独立单体建筑，为后期餐饮类等企业的招商创造条件。商业性公建内部以框架结构形式为主，既能分割成小面积使用，又能形成较大空间，满足经营活动的多样性；同时需配备一定的停车位，满足商业活动的要求。1.5动迁安置房泥城社区作为新建城区，就业机会较少，大部分青壮年外出工作，并不长期居住在当地。动迁安置房建成后，居住其中的居民有相当部分是老年人和儿童。因此，在动迁安置房的规划设计中，应重视老年人和儿童的需求，配置相应的文化、体育、游憩、交往等设施。居住区无障碍设施实施范围和设计内容应在符合《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ—50—2001)要求的基础上有所提高，所有住宅楼、公共服务设施、公共活动中心和公共绿地应设置无障碍通道；在居住区内的道路设计应采取无障碍设计，同时，居住区内的无障碍通道应与城市道路的无障碍系统互相连接。1.6配套公共服务机房布置水泵房、变配电站、燃气调压站、垃圾房等配套公共服务用房，牵涉的部门和单位较多，且均有各自的规范要求和管理条例；其一旦重大调整，势必对项目的整体经济技术指标、总平面布局有较大影响，甚至可能影响整个项目的报批报建和工程进度。因此，在方案设计阶段尽可能确定配套公共服务设施面积和位置，并征询相关职能部门和配套单位，以减小对项目建设的影响。配套公共服务用房应根据功能妥善布置，如垃圾房与小区次出入口结合设置，避免垃圾车深入小区内部，减少对居民的影响。配套公共服务用房的设计也要考虑到经济性。在满足水泵房供水半径的同时，可以将地下车库和水泵房相结合，避免单独开挖地下水泵房，可以减少一定的工程费用。2建筑单体2.1设计原则2.1.1障性住房设计根据《上海市保障性住房建设技术要求暂行规定》的要求，“保障性住房应按套型设计，每套住宅应有卧室、起居室(厅)或卧室兼起居室、厨房、卫生间、阳台等基本空间。”在面积许可的条件下，有选择的增加服务阳台等功能空间，提高居住质量。2.1.2静离离子处理系统室内空间设置需做到：功能分区应明确合理，做到洁污分离、动静分离。合理安排各空间的序列，减少交通面积，组织好公共空间和私密空间的关系，活动流线互不干扰，互不穿行，同时避免相邻住户的视线干扰，使居住者感到生活舒适方便。2.1.3病房等尺度的确定住宅建筑内各居室空间(卧室、餐厅、起居室等)的尺度，应根据空间的功能特性、居住功能所需的基本配置和家具关联尺度等因素合理确定，符合人体工程学的要求。2.2动居民对小区内高层房屋房型设计是动迁安置房的重点。根据各地动迁安置政策的规定，房型规格和比例一般有较为明确的要求，如泥城社区动迁安置房项目的房型规格主要有45m2、60m2、80m2、100m2、120m2等类型。我们在配售过程中发现，动迁居(农)民相互影响，针对同一种规格的不同房型，有着强烈的偏好性。为避免这一问题带来的动迁安置房空置，泥城社区项目的多(高)层住宅中同一种面积规格均只有1～2种房型，这样一来，对房型之间的组合，以及各面积规格房型之间的比例提出了更高的设计要求。同时，将提炼后的各类房型平面予以公示，吸收动迁居(农)民和相关部门提出的合理化建议并予以修改，为后期配售奠定了基础。根据《导则》和上海市工程建设规范《住宅设计标准》(2011版)的要求，结合泥城社区的实际，动迁安置房套内主要功能空间尺寸与面积的标准略有提高，具体参照表1。2.3降低建筑层数，增设建筑密度住宅层高的确定,关系着建筑的节能省地，同时对住宅的造价有着重要的影响。根据《住宅设计标准》的要求和泥城社区居民的需求，确定层高为2.85m。这一高度从造价上来看，还是从人的心理感受来看，对于动迁安置房都是比较合适的。容积率是城市规划管理中的一项重要指标，其大小反映了土地利用强度。一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。项目的容积率与建筑层数的关系密切，层数越高，容积率就越大。虽然提高容积率最为直接的办法就是增加层数，但是过高的住宅会给居民们带来压抑的心理感受。同时，按照《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045—95)和《住宅设计标准》关于安全疏散和消防电梯的规定，超过18层的住宅与18层以下的住宅相比，疏散楼梯、电梯、前室等设置方面，不管是得房率，还是建造及维护的成本将大为增加。因此，在保障性住房的规划设计中，最高楼层最好控制在18层以内，整个小区可以为11～18层的中高层住宅为主，会带来较好的经济效益和环境效益。泥城社区动迁安置房项目的建设中，在项目的限高要求之内，也通过适当提高建筑高度降低了建筑密度，提高了小区的绿化率。首先，建筑层数适当提高，建筑间距和平均高度相应增大，使住户获得了更好的日照条件。其次，降低了建筑密度，增加了绿化率，能有机会把小区的环境景观做好，提供更高质量的室外公共空间。再次，适当提高建筑的层数，由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价得以降低，从而节约了工程投资。更充裕的日照、更美好的环境、比较经济的造价，使动迁居民得到了更多