上海新 南京1912 深圳万象城案例研究

1上海新天地是一个将上海石库门建筑旧区改造成国际水平的餐饮、商业、文化、娱乐等多功能的都市休闲景区旧改启开工程新天地为上海太平桥改造的启开工程城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万m2太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈－－北至太仓路－－西至马当路－－南至自忠路－－东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人案例研究地铁口新天地淮海中路商务圈南京路商圈地铁口2新天地工程整体包括了南北两里的商业、高级住宅、甲级写字楼区、集团总部等太平桥改造规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑案例研究3上海新天地工程定位：国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客功能构成客户定位具有shoppingmall功能提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式〞消费的场所定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地一个国际交流和聚会的地点会有很多的活动在新天地举行，很多人在上海新天地聚会案例研究4

上海新天地业态分布和组成餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％1.2－1.4万1.2－1.4万0.7－0.88万平米北里业态主要为餐饮、零售/效劳和艺术休闲娱乐，3.5万平南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式效劳公寓〔53套单元〕、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。餐饮零售/服务艺术休闲娱乐37％45％18％0.82万平1万平0.4万平估算的业态比例零售：餐饮：休闲娱乐38％：42％：20％案例研究5现代〔时尚〕商业+传统〔石库门〕建筑元素；商业因建筑具有了人文历史的底蕴，建筑应商业具有了都市时尚的活力6新天地北里主要以石库门建筑表现手法，以临街式商铺为主；新天地北里，面积不到两公顷，原先由纵横交错的15个里弄，密布着3万平方米的旧房屋，其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。案例研究7新天地南里—现代建筑为主要表现手法，集中式商铺为主；案例研究8上海新天地工程定位：国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客功能构成客户定位具有shoppingmall功能提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式〞消费的场所定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地一个国际交流和聚会的地点会有很多的活动在新天地举行，很多人在上海新天地聚会案例研究9

上海新天地业态分布和组成餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％1.2－1.4万1.2－1.4万0.7－0.88万平米北里业态主要为餐饮、零售/效劳和艺术休闲娱乐，3.5万平南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式效劳公寓〔53套单元〕、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。餐饮零售/服务艺术休闲娱乐37％45％18％0.82万平1万平0.4万平估算的业态比例零售：餐饮：休闲娱乐38％：42％：20％案例研究10“南京1912〞是南京唯一集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区及知名品牌最正确展示地“南京1912〞紧邻总统府西侧，南邻南京文化一条街——长江路，北靠南京电子一条街——珠江路，离华夏第一商圈——新街口仅1000米。昔日总统府邸，今朝城市客厅；东西方时尚将在这里交融会聚，古典与现代文化将在这里前后传承。11南京1912由17幢民国风格建筑及共和、博爱、新世纪、太平洋４个街心广场组成，分为酒吧、餐饮、休闲三个区域南京1912呈L型环绕总统府，占地3万多平方米，总建筑面积达4万平方米，由17栋民国府衙式建筑及太平、博爱、共和、新世纪四大广场组成，街区配备140余个地下停车位及近百个地面停车位。最初规划为展览馆，后来作为“总统府〞的一个配套设施，规划成为有文化品位和历史底蕴的休闲消费场所，提升总统府周边的环境，弘扬民国文化。太平广场新世纪广场博爱广场共和广场12南京1912工程定位：中高档消费的时尚休闲聚居地功能定位：集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体客户定位：主要锁定城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等功能构成客户定位希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地要让到过南京的人一想到总统府就想到１９１２，一想到１９１２就想起总统府。案例研究一是建筑风格。“1912〞拥有南京独特的民国建筑风格，而“新天地〞的建筑带有殖民地的色彩，并非纯粹的外乡文化；一是文化底蕴。“新天地〞只是一种缺乏具体代表的殖民生活的表现；而南京１９１２那么是新旧时代更替时期生活的表现。作为一脉相承的开发思路，南京１９１２和上海新天地有着很多的相似，但同时也有深层次的差异：13案例研究酒吧餐饮休闲娱乐24家13家14家35－40％35－40％20－25％

南京1912业态分布和组成南京1912业态主要为餐饮和休闲娱乐，零售功能较弱。14南京1912民国式府衙建筑，本身就是中西建筑的完美融合案例研究考究的窗复杂的门

艺术墙小品15南京1912工程定位：中高档消费的时尚休闲聚居地功能定位：集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体客户定位：主要锁定城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等功能构成客户定位希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地要让到过南京的人一想到总统府就想到１９１２，一想到１９１２就想起总统府。案例研究一是建筑风格。“1912〞拥有南京独特的民国建筑风格，而“新天地〞的建筑带有殖民地的色彩，并非纯粹的外乡文化；一是文化底蕴。“新天地〞只是一种缺乏具体代表的殖民生活的表现；而南京１９１２那么是新旧时代更替时期生活的表现。作为一脉相承的开发思路，南京１９１２和上海新天地有着很多的相似，但同时也有深层次的差异：16案例研究酒吧餐饮休闲娱乐24家13家14家35－40％35－40％20－25％

南京1912业态分布和组成南京1912业态主要为餐饮和休闲娱乐，零售功能较弱。17工程位置：深圳华侨城人文主题社区的核心地段占地面积：3.5万㎡建筑面积:13万㎡，其中商业面积8万㎡，写字楼1万平方米，公寓酒店2万平方米，地下停车场2万平方米。开业时间：2007年10月国际购物：国际品牌百货、精品特色超市、时尚潮流专卖国际娱乐：剧场式真冰场、五星级数码影院、儿童教育中心国际餐饮：主题概念餐厅、环球特色美食、浪漫观景餐饮露台、城市星光酒吧

深圳益田假日广场：打造体验特色的国际购物中心楼层业态组合L3影院、中式餐饮、西式餐饮

L2百货、男士时装、女士时装、童装

/玩具等

L1百货、男士/女士时装、鞋类、皮具、珠宝、钟表、眼镜B1百货、男士时装、女士时装、休闲运动、鞋类、皮具、饰品、西式餐厅等B2超市、冰场、个人护理、中西快餐、西饼零食等

益田假日广场的总体商业业态比例案例研究18北京盈港·SOLANA:

国际标准的生活体验式购物中心工程位置：朝阳公园西门占地面积：13万㎡建筑面积:地上两层，6万平方米(局部挑高9~12米)地下两层，9万平方米容积率：0.62开业时间：2007年底区域组团业态零售商业区西主力店品牌街国际一、二线品牌旗舰店为主，穿插主题婚纱影楼、名品珠宝钟表店、艺术画廊、美容院、咖啡甜品店时尚购物广场品牌服装、流行服饰、特色香薰、儿童用品新青年主题店运动休闲、牛仔、户外运动、高尔夫、图书音像制品、数码科技、文化用品明星冰场、健身中心餐饮娱乐区核心娱乐区星级多厅影院、KTV、Disco、SPA健身、电玩、社交舞会及酒吧零售湖畔吧街主题酒吧、咖啡厅、高档西餐厅亮马食街高档酒店和特色餐厅休闲广场儿童游乐场、极限运动区悦椿酒店亮马食街时尚Mall新生代主题店湖畔吧街酒店品牌街西主力店中央广场山湖广场核心娱乐区SOLANA的总体商业业态比例案例研究19

北京东方新天地各业态租金分析高租金精品零售中租金低租金百货超市餐饮健身娱乐专业零售品牌服饰高租金〔10元/平米.天以上〕：个人金融效劳、品牌服饰专卖、精品礼物零售、高档特色餐厅、女性化装品、珠宝钟表礼品店中租金〔6-10元/平米.天〕：餐饮、专业零售低租金〔6元/平米.天以下〕：超市、健身主要租金盈利来自零售店铺250家出租店铺中，零售店铺占73%、餐饮占27%。零售店铺租金高于餐饮类，最高达300美元/平米.月。案例研究20

深圳华润万象城各业态租金分析高租金精品零售中租金低租金百货超市快餐电影院专业零售品牌服饰主力店承租水平均不超过300元/月/平米与地铁连通的楼层租金最贵；店铺面积越小，单位租金越高；租金随楼层按照比例逐层往上递减。大型中餐溜冰场高租金〔800元/平米.月以上〕：精品礼物零售、化装品、饰品中租金〔300-800元/平米.月〕：快餐、专业零售低租金〔300元/平米.月以下〕：超市、百货、电影院、溜冰场等案例研究21

华润万象城各层业态分布楼层主力店业态散铺业态租金－1楼华润超市快餐、音像、饰品1000－1100元/月/平米1楼Réel时尚生活百货国际一线品牌服饰800－1000元/月/平米2楼国内品牌服饰、美容美发、快速餐饮、饰品礼物等700－800元/月/平米3楼500－600元/月/平米4楼嘉禾电影院、真冰溜冰场300－350元/月/平米5楼大型中式餐饮200－250元/月/平米-1F1-3F4F5F各层的散铺业种没有明显区别，每一层都同时存在服饰、休闲、餐饮多种品类；每层都有主力店，但主力店主题各不相同。案例研究22

西郊百联各层业态分布楼层主力店业态散铺业态－1楼HOLI特力屋特色家居/1楼友谊百货、迪卡侬运动超市以品牌快餐快餐为主，搭配少量品牌服饰2楼友谊百货、世纪联华超市服饰、餐饮3楼世纪联华超市、永乐电器以服饰为主，两家餐饮4楼好乐迪KTV娱乐、社区服务1-3层的散铺业态没有明显区别，每一层都同时存在服饰、餐饮多种业态。但比例各不相同，且1层主要以品牌餐饮和服饰为主；每层都有主力店，但主力店主题各不相同。1F-1F2F3F4F案例研究23深圳华润万象城一期商业是代表深圳都市文化品位且富有个性的主题购物中心建筑面积：18.8万平米商业定位：完整