投资可行性分析

凤凰酒店投资可行性分析酒店介绍：名称：凤凰酒店地点：上海市松江区佘山国家旅游度假区类型：精品度假型客房数量：88间魔都的世外桃源自由灵魂的栖息之地古典与当代的完美融合一、环境扫描（一）、宏观市场1、上海市现在酒店业发呈现状截至12月28日，上海市星级饭店共有232家，其中五星级65家、四星级66家、三星级71家、二星级29家、一星级1家。上海市星级酒店数据统计平均房价（元）比平均水平出租率比平均水平Revpar（元）比平均水平五星行业平均数639.5858.56%374.54上海市（65）991.6355.04%67.96%9.40%673.9179.93%四星行业平均数341.9856.93%194.69上海市（66）521.2452.42%70.14%13.21%365.687.79%三星行业平均数234.3753.81%126.11上海市（71）334.6142.77%61.07%7.26%204.3562.04%二星行业平均数167.6352.89%88.66上海市（29）241.2443.91%70.84%17.95%170.8992.75%——数据来源：《四季度赵焕焱排行榜》整顿汇总从数据上能够看出，上海的不同星级酒店的各项指标均远高于行业的平均水平，特别是revpar一项，不同等级的酒店都高出了行业平均水平的50%以上。另外，上海拥有全国最多的五星级酒店数量，但其三项指标均位居行业前列。各项数据都表明，在整个酒店业的寒冬中，上海是在温暖的地方晒着冬阳。上海仍然是酒店业发展最佳的地方，市场巨大。因素可能在于上海旅游和会展经济的快速发展，为酒店市场带来大量客源。2.上海市高星级酒店分布及趋势——数据来源：饭店行业协会官网上海长久以来都被许多国际酒店经营者视为进军中国市场的桥头堡,现在，上海已毋庸置疑地成为了众多国际酒店集团“兵家必争”的“战略要地”。从上图可知：上海酒店多集中于浦东和浦西的中心地区，如浦东新区、长宁区、徐汇区、黄浦区等。按行政区划分，浦东得益于其经济的发展和独特的地缘优势，成为高星级酒店最多的一种区域，同时，因迪斯尼的落户于开张，新开酒店也是各区中最多的。另外，上海酒店发展布局发生了变革——高星级酒店郊区化。首先，随着上海经济发展向外延扩展，传统的近郊一带正形成新的CBD地区，经济、人口、商业开发、办公也在向新兴CBD地区聚拢；另首先，市中心板块内酒店布局已经饱和，迫使酒店布局点向外扩展，并向新兴CBD地区靠拢，形成新的酒店聚集区。以金桥officeparkii为代表的新兴CBD正成为标杆，区域内汇聚了华美达等一批高星级酒店，以及众多世界500强公司。传统商业中心地区土地资源的稀缺，使得将来高星级酒店有向郊区拓展趋势。上海西部发展快速的松江区的上海松江福朋喜来登集团酒店和上海世茂新体验洲际酒店，嘉定区的上海嘉定万怡酒店以及奉贤区的上海奉贤南桥逸东酒店等等酒店项目的计划开业，证明着酒店业郊区化已开始初露端倪，将来将逐步开辟上海酒店业迈向郊区的新时代。上海星级酒店将来区域分布将由集中向分散发展，由不均衡向均衡发展。对上海酒店业发展的有利因素1)持续稳定的保持对外开放的政策。这有助于我国旅游酒店业的进一步发展。觉得例，上海借助“丝绸之路”旅游年、离境退税新政等一系列利好举措，吸引入境旅游人数逆市反弹，1-12月累计接待入境旅游人数和入境过夜旅游人数分别为800.2万人次和653.6万人次，成为国际旅游市场上发展最为迅猛的力量。另外“一带一路”、“长江经济带”等国家层面的战略构想及其实施，将使连接上海与有关国家和省份的机场、港口、高铁、车站、公路、服务区等基础设施更加完善，使得旅游业加速发展，旅游业的稳健发展，对酒店业发展提供有力支撑。即将开业的迪士尼也会加速上海酒店业的发展。预计全年旅游收入达3500亿元，同比增加2%；国内旅游收入达3000亿元，同比增加2%；旅游外汇收入达59亿美元，同比增加2.5%。预计接待国内游客数达2.7亿人次，同比增加2%；接待入境游客数达800万人次，同比增加1%，其中入境过夜游客数达650万人次，同比增加1.5%；旅行社组织出境旅游人数达360万人次，同比增加50%。预计我市星级饭店客房平均出租率达66%，同比上升2.5个百分点；其它饭店客房平均出租率达66.5%，同比上升2个百分点。我市星级饭店平均房价约690元/间天，同比增加6%；其它饭店平均房价约390元/间天，同比增加6.5%。2)全市旅游工作会议。会上，赵雯副市长规定，要全力以赴抓好“十三五”开局，加紧推动世界出名旅游都市建设，“十二五”期间，上海旅游业不停优化空间布局，推动产业融合，创新旅游产品，改善公共服务，规范旅游市场，逐步形成了“大旅游、大产业”的发展格局。赵雯规定，“十三五”期间，要按照“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，做到产业融合与地区合作并重、整体规划与部门协同并重、生态保护与节能环保并重、文明旅游与规范市场并重、市民与游客并重，全方面贯彻“十三五”规划，加紧打造世界出名旅游都市。做好旅游工作：一是要做好迪士尼开园准备和运行服务，贯彻好大客流应对、票务销售、园区旅游公共服务等工作，创新开发迪士尼主题旅游产品，办好“中美旅游年”有关活动。二是要找差距、补短板，优化供应构造与服务质量，依法监管，综合治理，破解难题。三是要加强重点项目建设，加紧推动国际旅游度假区、佘山国家旅游度假区和邮轮旅游发展实验区的建设发展，充足运用“互联网+旅游”理念，推动旅游产业升级。四是要完善智慧服务，强化安全保障，确保旅游安全，为游客提供更贴身、更及时、更全方面的智能化服务。重点要抓好“三个聚焦三个着力”。其中，要着力推动旅游业转型升级，全力推动上海国际旅游度假区开发建设和有序运行，建立完善度假区旅游公共服务体系，围绕迪士尼乐园研发专项旅游线路，充足放大迪士尼乐园项目的溢出效应；进一步推动佘山国家旅游度假区建设，深化上海中国邮轮旅游发展实验区发展；增进临港地区、虹桥商务区、世博地区等重点区域旅游产业提高，探索建立国家级旅游度假区、旅游休闲区的综合管理机构，探索推动崇明岛全域旅游开发；加强旅游产业政策扶持，进一步提高旅游投资水平。（二）、区域市场分析1、松江总体概况松江区位于长江三角洲内上海市西南部，地处东经121°45’，北纬31°，在黄浦江中上游。松江古称华亭，是江南出名的鱼米之乡。松江区总面积604.67平方公里，占上海市总面积的9.5%，整个区域南宽北窄，略呈梯形，其中陆地面积占87.91%，水域面积占12.09%。

区内沪杭高铁、沪杭高速公路（G60沪昆高速）、沪青平高速公路（G50沪渝高速）、同三国道（G1501上海绕城高速）、嘉金高速（G15沈海高速）、机场高速（S32申嘉湖高速）等干线形成了纵横交错的道路交通网，是上海连接整个长三角、辐射长江流域的核心区域。轻轨9号线的顺利运行也缩短了松江与市区的距离，松江正日益成为上海西南的重要门户。末，全区共有常住人口175.59万人，比上年增加1.1%，其中，外来常住人口109.08万人，增加1.3%。2、旅游资源佘山国家旅游度假区有着丰富的旅游资源。以佘山森林公园为中心，5公里范畴内积聚了月湖雕塑公园、欢乐谷、佘山高尔夫俱乐部、辰山植物园等一批国家4A级旅游景区。其到月湖仅778米，到欢乐谷仅1.6公里；佘山高尔夫俱乐部仅2.0公里；到辰山植物园也仅2.6公里；周边植被覆盖率高，生态环境良好。佘山国家森林公园佘山国家森林公园是上海唯一的自然山林胜地，占地401公顷，森林覆盖率达成86%。欢乐谷上海欢乐谷位于佘山国家旅游度假区核心区域，是现在中国规模最大、项目最多、科技含量最高、最具魅力的当代都市娱乐主题公园。园内有近40项领冠全球的观赏及体验性项目，多项获得国际行业旅游协会最佳水上设备奖。国际高尔夫俱乐部上海佘山国际高尔夫俱乐部位于佘山国家旅游度假区的核心区，是上海地区地面起伏度最大的高尔夫球场。俱乐部占地面积2200亩、全长7140码，涉及一座18洞72原则杆符合国际锦标赛原则的高尔夫球场、高尔夫酒店公寓、含有托斯卡纳风格的高尔夫别墅以及配套的休闲度假设施。辰山植物园辰山植物园是由上海市政府、中国科学院和国家林业局共建的集科研、科普和观赏游览于一体的综合性植物园。月湖雕塑公园依山傍水的上海月湖雕塑公园是一座集当代雕塑、建筑艺术、自然山水景观和高档休息娱乐于一体的艺术风景乐园。园区由小佘山、月湖和环湖腹地构成，总占地1300亩，465亩的月湖作为中心，环湖分为春、夏、秋、冬四个不同风貌的岸区。天马赛车场上海以西的天马山镇，距离上海市区大概40~45公里，是华东地区除卡丁场外，第一种落成的正式赛车场。3、交通与基础设施度假区距市中心和两个机场的距离都是30分钟左右的车程。轨道交通9号线停靠。度假区内设有免费旅游巴士，将度假区内的重要景点、酒店等都串联了起来。另外，佘山地铁站附近、度假区的重要景点酒店还设有免费公共自行车租借点。将来还将建设一条中型有轨电车线路，区间为轨道交通9号线佘山站至世茂新体验项目，以提高游客前往度假区内各旅游休闲设施的交通便利性。度假区将建设一种旅游集散中心、二十个旅游咨询中心(点)及与游客接待规模相适应的旅游厕所及停车场合，并且实现无线宽带网络全覆盖。生态环境度假区建设用地将最少减量化3平方公里，生态用地增量则不少于5平方公里。将来几年，度假区规划建设的64.08平方公里内建设用地减量不少于30%，规划控制区域内建设用地减量不少于10%；10.88平方公里核心区内建筑只减不增。数据显示，度假区现在只在10.88平方公里核心区进行开发建设，尚有50多平方公里“留白”。4、政府推动1）政策推动以建设国际文化大都市和出名旅游休闲目的地都市为目的，塑造国际化大都市和江南水乡风貌特色，发明多元包容、富有亲和力的公共空间。佘山国际旅游度假区形成含有休闲旅游、文化娱乐、会议服务等复合功效的市郊型旅游度假地。——《上海市都市总体规划（-2040）纲要概要》2）打造将来重要赛事重点打造汇丰杯高尔夫锦标赛、中国房车竞标赛、中国杂技大赛等中外赛事。5、本地市场格局与需求1）市场格局佘山度假旅游区两公里内聚集了2家五星级酒店、2家精品酒店、和2家三星级酒店。其中佘山1公里以内集中了4家酒店，较为密集。相比之下，东北部的佘山高尔夫俱乐部周边分布的酒店相对较少。通过对比发现，各酒店的目的市场重要针对的都是休闲度假客人，其中根据房价的不同，能够看出他们是针对同一市场的不同等级，如月湖会馆选择的是高端休闲或者商务客人，而兰笋山庄则选择的是更普通的休闲客人。另首先，各酒店基本都有能够容纳1000人左右的宴会厅，可见宴会也是酒店争夺的市场。另外，各酒店的主打产品不同，如索菲特提供亲子房，而佘山森林宾馆则重要突出菜肴。佘山度假区中心两公里内高星级酒店市场格局星级位置（距佘山）平均房价客房数宴会厅主打产品特色服务目的市场索菲特五星2公里903368间和7栋别墅1200人亲子房赛车道、平衡车家庭亲子游世贸艾美五星1公里内11643261800人婚宴户外礼堂、婚礼礼堂休闲度假月湖会馆精品酒店1公里内244423（全套房）1000人高档宴会一对一管家服务休闲度假兰笋山庄三星1公里内26595房价低普通散客森林宾馆三星山上47997250人山菜、百笋宴、美食节普通散客金地岚韵精品2公里859291000人东方佘山索菲特大酒店自开业以来就是佘山地区高端酒店发展的领导者。酒店副总经理王世亮坦言：“我们的方向是明确的，那就是要把骤降的政府消费用民众消费给补回来。”为此，佘山索菲特首先主动拓展散客市场，家庭亲子游客成为主攻方向。以来，佘山索菲特扩建了游泳池，全新引进了赛车道、平衡车等适合家庭的游艺设备，明显增强了对散客的吸引力。值得一提的是，酒店今年8月中旬推出的“亲子房”一炮而红，定价3988元的周末亲子房一房难求，也阐明散客对于高端市场的需求仍旧旺盛。在团体住客方面，佘山索菲特调节价格方略，在确保品质的同时放低身段，对500强公司推出系列优惠，与周边公司加强对接。今年8月，佘山索菲特的总营收创历史新高。王世亮确信，酒店业已经迎来了又一轮春天。与佘山索菲特相距不远的大众国际会议中心则在今年9月18日，相比同期，提前32天实现了营业额超万元。这让大众国际会议中心总经理顾杰十分欣喜。开业之初，大众国际会议中心的定位是政企会务为主、培训为辅、散客为补充。随着市场的发展，转型升级势在必行。“‘大众会议中心’，就要吸引大众来消费。”在顾杰看来，民众的需求潜藏着无限的市场。“佘山有着得天独厚的生态优势，我们将休闲住宿和生态旅游相结合，走出了一条新路。”“微农场”的推出，是大众国际会议中心的成功试水。酒店运用闲置用地全新打造的蔬果采摘、垂钓烧烤、动物喂养等项目，成为亲子活动的乐园，引燃了大众的消费热情。而团体的增加是今年大众国际会议中心营收增加的直接因素。“在开拓散客市场的同时，我们把重心放在培训市场。随着今年二季度培训市场的启动，销售部及时调节价格，同常客订立长久合作合同。”顾杰告诉笔者，今年客房的平均出租率达成了63%，创开业以来的新高。在十二五期间，随着长三角一体化、同城化进程、虹桥商务开发建设的加速，佘山的区域转型与产城融合将进入新的阶段，酒店业也将成为松江旅游业的重要支撑行业。化被动为主动，主动拓展大众市场，成为佘山酒店行业转型升级的“不二法宝”。2）需求增加全年实现旅游总收入68.8亿元，比上年增加16.9%；游客接待总人数达1139.86万人次，比上年增加16.4%。至年末，全区共有星级饭店7家，其中五星级饭店3家，四星级饭店1家，20家旅游饭店全年住宿接待84.8万人，平均客房出租率59.4%。年末全区共有旅行社58家，全年组团人数41.38万人，比上年下降20.9%。佘山国家旅游度假区将预期实现年接待游客总人次超出1500万;境外旅游者中过夜人数不低于50%;旅游总收入60亿元;度假区客房出租率高于上海市平均水平，逐步提高游客的停留天数等目的。纳米魔幻城即将开业。纳米魔幻城是上海最大的室内小朋友主题乐园，坐拥于佘山、天马山、衡山、辰山的优美自然环境之中，更有辰山植物园、广富林水下博物馆、天马山森林公园、佘山国家森公园、月湖雕塑公园五大生态公园围绕。密集的旅游景点必然会吸引更多的游客。恒耀环球即将开业。其旁边就是佘山国家旅游度假区，预计今年3月开业。商业中心的的建立使得旅游区的配套设施更加完善。二、市场定位名称：凤凰酒店地点：上海市松江区佘山国家旅游度假区类型：度假型客房数量：88间平均房价：3000元三、项目建设方案一、位置：右图二、功效定位：客房、会议室（中型容纳160的一种、小型容纳40人的两个）、宴会厅（800人）、室内泳池、健身房、SPA、三个餐厅、露天酒吧、图书馆、悦榕阁（商店）三：功效布局：见下图投资估算：见下表技术参数高度（层数）主体建筑7层（地上5层、地下2层）占地面积10000平米建筑面积2平米客房数88间（60间套房，28间别墅）各项目投资土地费用：3亿建筑及设计费用2亿装饰工程5000万机电工程1000万绿化估算500万管理费用200万总计5.67亿元四、财务分析房价：3000元，出租率（上海市五星级酒店平均出租率）：67.96%年均房费收益3000房