浅谈房地产损害赔偿估价

房地产损害赔偿估价近年来随着房地产市场的不停发展，房地产已成为最重要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，其普通占社会总财富的50%～70%，据保守预计，中国城乡居民住房财产占家庭总财产的比重超出50%。随着《物权法》的出台和实施，人们的财产保护意识越来越强，对使用方法律保护自己的财产有了更加迫切的规定，越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于因多个各样因素而造成物业价值的减损尤为敏感，因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的状况也越来越多。房地产损害普通来说，是指房屋本身的损害，重要涉及房屋实体损害、功效损害、经济损害及环境损害等方面。由于房连着地，房地为一体，受损害的房屋在实体贬值、功效贬值、经济贬值的同时，连同房屋占用的土地也会带来经济价值贬值。房地产价值损失普通是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现多个质量问题造成的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。1.引发房地产价值损失的因素和种类1.1因规划修改给房地产权利人的正当权益造成损失《城乡规划法》第五十条规定：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人正当权益造成损失的，应当依法予以赔偿。经依法审定的修建性具体规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采用听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人正当权益造成损失的，应当依法予以赔偿”。因规划修改、变更对房地产价值造成损失的具体状况重要体现在下列几方面：①房屋本身的规划修改、变更造成的房地产价值损失造成房屋本身的规划修改、变更状况重要有：规划用途变更、规划限高变更、容积率变更、及建筑设计方案变更等等，重要体现在控制性具体规划指标的调节上。对房屋造成的价值损失重要涉及：①房屋产生预期收益的减少。例如：修改规划后房屋的建筑面积减少，就可造成房屋将来的总收益减少。②因规划修改需要投入的改造成本。例如：原来规划用途为住宅，规划修改后用途改为商业，就需要对构造和设施等进行重新改造；若项目为在建工程，则需要对在建工程修改建筑设计，这都需要新增投入。②社区内部的规划修改、变更造成的房地产价值损失造成社区内部的规划修改、变更状况重要有：社区规划用途变更、社区规划限高变更、社区容积率变更、社区规划设计方案变更及社区配套设施变更等等。涉及到房屋本身的规划修改、变更，价值损失内容与前述类似，同时需要考虑社区内部的规划修改、变更后对房地产价值的影响；若不涉及房屋本身的规划修改、变更，则社区内部的规划修改、变更将变化房屋外部性，即通过房屋周边环境间接影响房地产的价值。③社区周边规划修改、变更造成的房地产价值损失社区周边规划修改、变更普通不会直接影响房地产实体，重要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。具体涉及：社区周边市政配套设施规划变更、公用设施规划的变更、及社区周边土地运用方式的变更等等。例如：一座住宅楼若旁边兴建一座工厂，可造成住宅楼价值下降。又如：社区周边道路限行，将减少房地产道路通达性，也会造成房地产价值损失。④房地产所在的区域规划修改、变更造成的房地产价值损失房地产所在的区域规划修改、变更造成的房地产损失，涉及到房屋本身的规划修改、变更，则重要体现在控制性具体规划指标的调节；若不涉及房屋本身的规划修改、变更，则具体状况与社区周边规划修改、变更造成的房地产损失相似，同时应考虑区域职能定位变更等方面对房地产价值的影响。例如：某区域原来是商务中心区，规划修改后将成为大型居住区，则该区域原有办公房地产的价值可能会有所减少。⑤房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更造成的房地产价值损失都市大型基础设施建设的修改和变更重要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。如原有的地面道路建成了横贯都市中心的高架快速路；原有的安静街巷改建成了道路等级较高的双向四车道；社区外的绿地上建成了散发异味的垃圾中转站等等，居民原有安静的居住环境或商户的经营氛围被破坏，有关住宅或商业房地产价值往往会发生明显减损。1.2因在相邻土地建造建筑物给相邻房地产造成价值损失《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，对的解决截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”例如在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等而使相邻房地产价值减损；又如新买的商品房，开发商承诺的内容在交房时未能兑现，对面又修了一栋楼，购房者本身房屋的采光、通风受到损害使其居住品质减少。1.3因环境污染造成房地产价值损失房地产周边环境受到污染，如受到噪声、辐射、水、土壤和空气等污染，必然会给房地产的使用者造成较大的身心损害，从而造成房地产价值减损。例如开发商将曾经存在污染的工业用地（如化工工业用地）直接转变为住宅用地进行开发，由于工业生产的残留物会在环境中形成物理辐射、有害气体、地下水和土壤污染等而影响居住者的身心健康。又如开发商将社区花园变成了停车场使邻近房屋经常受到噪声的影响等。1.4因工程质量缺点造成房地产价值损失工程质量缺点损失是指由于房屋工程质量缺点造成房屋买受人的权利、使用功效、人身安全受到侵害造成的房地产经济价值的减损。例如，预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题，如墙体开裂、地面渗水、装饰材料粘贴不牢固并有损坏、室内空气质量不符合国标等而对购房人造成价值损失。1.5因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失如地铁沿线的建筑，往往由于地铁的施工，破坏了相邻房屋的基础构造、房屋主体构造，造成相邻房屋的价值减损甚至报废。1.6因异议登记不当，造成房地产权利人损害《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人能够向申请人请求损害赔偿。”如开发商往往对社区建筑物共有部分的全部权登记缺失、登记含糊，将应当属于社区全部业主共有的配套建筑设施对外进行销售，使业主丧失了对该共有部分的产权；又如开发商将已经设定了抵押权等他项权利的商品房对外销售，造成了房屋受让人的房产存在潜在处置的风险，是受让人权利受到损害。1.7因非法同意征收、使用土地，给当事人造成损失《土地管理法》第七十八条规定：“无权同意征收、使用土地的单位或者个人非法同意占用土地的，超越同意权限非法同意占用土地的，不按照土地运用总体规划拟定的用途同意用地的，或者违反法律规定的程序同意占用、征收土地的，其同意文献无效”，“非法同意征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承当赔偿责任”。1.8因未能履约使别人工程停缓建，给别人造成损失如材料供货商未按合同商定如期供货、资金提供方未按合同商定如期供款造成工程停建、缓建，从而造成工程无法按期完毕，给有关当事人造成损失。1.9因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失如法院在进行房地产查封解决时，错误将不属于查封的房地产进行查封，由此给房地产权利人造成损失。2.房地产损害造成的损失分析2.1房地产损害的分类2.1.1按照房地产受损害的部位划分按照房地产受损害的部位可划分为三种类型：①实物损害（又可分为实体损害和功效损害）；②权益损害；③区位损害（也称为环境损害）。2.1.2按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分房地产可修复的损害是指恢复到损害前的状况或者好于损害前的状况，有的是修理，有的是更换。即预计采用最合理的修复方案予以修复的必要费用（涉及正常的成本、费用、税金和利润等，下列简称修复费用）不大于或者等于修复所能带来的房地产增值额的，是可修复的，即：修复费用≤损害前的房地产价值—损害后的房地产价值房地产不可修复的损害是指技术上不可能或经济上不可行，因而不能修复的损害。即：修复费用>损害前的房地产价值—损害后的房地产价值2.1.3按照临时性的损害和永久性的损害划分临时性房屋损害是指房屋修复后，因质量缺点造成的房屋损害能够完全消除，安全、耐久、合用等方面能够符合国家对应原则以及合同商定的质量缺点。永久性房屋损害是指不可修复，或虽经修复后房屋能够安全使用，但在耐久性、合用性等方面达不到原原则的质量缺点。2.2房地产损害的赔偿金额房地产损害造成的损失重要涉及价值减损和有关经济损失，房地产损害赔偿金额的拟定重要有下列几个办法：（1）可修复的赔偿金额为修复费用加上有关经济损失，即：赔偿金额＝修复费用＋有关经济损失（2）不可修复的赔偿金额为房地产价值减损额，即：赔偿金额＝损害前的房地产价值－损害后的房地产价值（3）可一定程度修复的，但不能完全恢复房地产价值的，赔偿金额为部分修复费用、房地产价值减损额、有关经济损失之和，即：赔偿金额＝部分修复费用＋房地产价值减损额＋有关经济损失（4）造成不可挽回损失的，赔偿金额为重置成本。2.3房地产损害赔偿估价内涵及特点2.3.1房地产损害赔偿评定内涵房地产损害评定是房屋本身损害贬值和房屋贬值引发占用土地经济价值贬值的共同体贬值评定。房地产损害评定重要有赔偿性房地产损害评定、房地产价值减损评定、多个类型的房屋质量缺点损失评定等。2.3.2房地产损害赔偿评定价值定义房地产损害评定的价值原则采用公开的市场价值原则。商品房质量缺点评定的价值定义应当是估价时点的商品房实体缺点状况、权利缺点状况、区位缺点状况造成的商品房价值减损的市场值。2.3.3损害赔偿估价的特点损害赔偿评定与普通价值评定相比，其估价的不同点重要体现在下列几点：①损害赔偿评定涉及正价值评定与负价值评定。②损害赔偿评定不仅涉及负价值评定，普通还涉及有关经济损失评定。③损害赔偿评定的独一无二性更强，难以寻找到类似损害的赔偿实例。④损害赔偿评定对建筑等专业知识规定更高，需要大量专业协助，需要损害程度鉴定。⑤损害当事人双方对估价成果都很关注，规定估价更加精确，说服力强。普通需要出庭作证（专家证人），规定有较强的语言体现能力。2.4房地产损害赔偿估价办法选择损害赔偿评定普通采用修复费使用方法（成本法）、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。（一）修复费使用方法（成本法）修复费使用方法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采用其它工程方法、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺点所发生的各项费用，重要涉及拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的赔偿费用。V＝C1＋C2＋C3＋C4－C5式中V——房地产损害评定值；C1——拆除工程费用；C2——修缮工程费用；C3——恢复工程费用；C4——直接经济损失；C5——被拆除物残值。拆除、修缮、恢复工程费用应当参考房屋修缮工程预算定额，并通过广泛收集评定时点的建筑工程市场价格水平拟定。拆除、修缮、恢复工程费用涉及直接费、间接费、利润和税金等。直接费涉及人工费、材料费、机械设备使用费和方法费，间接费涉及规费和公司管理费。直接费应当参考房屋修缮工程预算定额中有关规则进行测算，间接费、利润和税金以定额规定的基数按照合理的费率测算。直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，涉及：（1）房屋使用人周转安置费用；（2）房屋空置的收益损失；（3）房屋使用面积减少的损失；（4）房屋室内净高减少的损失；（5）房屋采光面积减少的损失；（6）房屋耐久性减少的损失；（7）邻近房屋损坏的赔偿；（8）施工影响的赔偿；（9）其它直接经济损失。被拆除物残值应当根据评定时点的回收市场价格合理拟定。（二）损失资本化法损失资本化法是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和，或无质量缺点经济耐用年限正常净收益现值之和与有质量缺点经济耐用年限正常净收益现值之和的差评定房地产的价值损失。该法可分为三种类型，即净收益减少收益年期不变型、收益不变收益年期减少型、收益及收益年期减少型。⑴净收益减少收益年期不变型公式中P——商品房价值减损值；n——净收益损失年限；a——预期年末净收益减少额；r——资本化率。⑵净收益不变收益年期减少型公式中P——商品房价值减损值：m——无质量缺点经济耐用年限：n——有质量缺点经济耐用年限；b——预期年末正常净收益；r——资本化率。⑶净收益、收益年期减少型公式中P——商品房价值减损值。t——净收益损失年限；a——预期年末净收益减少额；r——资本化率。m——无质量缺点经济耐用年限：n——有质量缺点经济耐用年限：b——预期年末正常净收益；r－——资本化率。（三）赔偿实例比较法赔偿实例比较法也称市场法，该法通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调节，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。即指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产质量缺点价值减损案例进行比较，对这些类似房地产质量缺点价值减损作适宜的修正，以此估算估价对象的房地产质量缺点价值减损的办法。即：V＝P×Fl×F2×F3式中V——房屋价值损失评定值；P——可比实例赔偿金额；Fl——赔偿状况修正系数；F2－赔偿日期修正系数；F3——缺点状况修正系数。（四）损害前后价差法损害前后价差法也称剩余法，该法是通过测算损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差